Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 20 ноября 2012 г. N 10АП-8893/12

г. Москва

20 ноября 2012 г.

Дело N А41-26287/09

Резолютивная часть постановления объявлена 19 ноября 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 ноября 2012 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Катькиной Н.Н.,

судей Быкова В.П., Мальцева С.В.,

при ведении протокола судебного заседания: Чугуевой Н.Н.,

при участии в заседании:

от Дарвай Михаила Иосифовича: Сулумов Р.Р. по нотариальной доверенности от 19.12.11, зарегистрированной в реестре за N ас-5307;

от конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "СвятоГрад-Инвест" Коптелиной Людмилы Николаевны: представитель не явился, извещен;

от товарищества собственников жилья "Пионер": Анистратова Е.В. по доверенности от 08.09.12,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу

товарищества собственников жилья "Пионер"

на определение Арбитражного суда Московской области от 25 сентября 2012 года

по делу N А41-26287/09, принятое судьей Гараевой А.Х.,

по заявлению Дарвай Михаила Иосифовича

о признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Дарвай Михаил Иосифович обратился в Арбитражный суд Московской области с заявлением о признании за ним права собственности на квартиру N 264 на 17 этаже, секция Б, тип слева, вторая на площадке, в многоквартирном жилом доме по адресу: Московская область, Люберецкий район, поселок Октябрьский, ул. Текстильщиков, д. 7Б.

Определением Арбитражного суда Московской области от 25 сентября 2012 года право собственности на однокомнатную квартиру N 264 общей площадью 38,8 кв.м. в многоквартирном жилом доме по адресу: Московская область, Люберецкий район, поселок Октябрьский, ул. Текстильщиков, д. 7Б, было признано за Дарвай М.И.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, товарищество собственников жилья (ТСЖ) "Пионер" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит определение отменить, указывая на отсутствие оснований для признания права собственности на спорный объект недвижимости за Дарвай М.И.

В судебном заседании апелляционного суда представитель ТСЖ "Пионер" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил определение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

Представитель Дарвай М.И. возражал против доводов заявителя апелляционной жалобы, просил определение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121-123, 153, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью (ООО) "СвятоГрад-Инвест" Коптелиной Людмилы Николаевны, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания.

Законность и обоснованность определения суда проверены апелляционным судом в соответствии со статьями 266-268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела и доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей лиц, участвующих в судебном заседании, апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, 31.05.04 между Министерством строительного комплекса Московской области (Министерство), администрацией поселка Октябрьский Люберецкого района Московской области (Администрация), ООО "СвятоГрад-Инвест" (Инвестор) был подписан инвестиционный контракт N 7/3-1, по которому Инвестор обязался за счет собственных и (или) привлеченных (заемных) средств выполнить строительство жилого дома для переселения жителей "Ветхого фонда" (объект N 2) на земельном участке площадью 0,85 га, имеющем адресные ориентиры: поселок Октябрьский, ул. Текстильщиков, д. 7, общей жилой площадью 16 000 кв.м., ориентировочным сроком ввода - 4 квартал 2004 года (л.д. 29-35).

Согласно статье 3.6 Инвестиционного контракта N 7/3-1 оформление имущественных прав сторон по результатам реализации проекта с учетом всех дополнительных соглашений производится в установленном законом порядке после сдачи объекта в эксплуатацию и выполнения обязательств по Контракту и приложений к нему на основании Акта о результатах реализации Инвестиционного проекта.

12.05.05 между ООО "СвятоГрад-Инвест" (Компания) и Дарвай М.И. (Инвестор) был заключен договор N 1/259-Б об инвестировании строительства, по условиям которого Компания обязалась в предусмотренный договором срок осуществить строительство, оформление и передачу Инвестору права собственности на однокомнатную квартиру в доме по строительному адресу: Московская область, Люберецкий район, пос. Октябрьский, ул. Текстильщиков, владение 7, на 17 этаже, секция Б, N п\п 259 (строительный), тип слева (вторая на площадке), общей площадью 40,4 кв.м., а Инвестор обязался оплатить Должнику стоимость имущественных прав в размере 29 896 долларов США (л.д. 11-16).

По данным обмеров БТИ фактическая площадь помещения составляет 38,8 кв.м., жилой квартире присвоен номер 264 (л.д. 24-27).

Согласно пункту 5 договор вступает в силу и становится обязательным с момента его подписания сторонами и действует до момента полного исполнения сторонами принятых на себя обязательств.

В соответствии с пунктом 4.3.2 договора N 1/259-Б об инвестировании строительства от 12.05.05, ООО "СвятоГрад-Инвест" обязалось обеспечить строительство в соответствии с утвержденной проектной документацией и планируемым сроком сдачи дома Государственной приемочной комиссии - в третьем квартале 2005 года.

Во исполнение принятых на себя обязательств Дарвай М.И. платежными поручениями N 950 от 17.05.05 и N 1129 от 10.06.05 перечислил на расчетный счет ООО "СвятоГрад-Инвест" 841 944 рубля 65 копеек (л.д. 18-19).

Постановлением Главы городского поселения Октябрьский Люберецкого муниципального района Московской области N 02-ПГ от 18.01.08 строящемуся жилому дому по строительному адресу: Московская область, Люберецкий район, поселок Октябрьский, ул. Текстильщиков, дом 7, досрочно был присвоен почтовый адрес: Московская область, Люберецкий район, поселок Октябрьский, ул. Текстильщиков, дом 7 "Б" (л.д. 44).

13.04.10 между Министерством строительного комплекса Московской области, администрацией городского поселения Октябрьский Люберецкого муниципального района Московской области, ООО "СвятоГрад-Инвест" (Инвестор-застройщик) и ТСЖ "Пионер" (Новый Инвестор-застройщик) было заключено дополнительное соглашение N 2 к Инвестиционному контракту N 7/3-1 от 31.05.04, согласно которому ООО "СвятоГрад-Инвест" передало все свои права и обязанности по Инвестиционному контракту ТСЖ "Пионер" в части инвестирования и строительства в соответствии с проектной документацией многоэтажного жилого дома по адресу: Московская область, Люберецкий муниципальный район, поселок Октябрьский, ул. Текстильщиков, дом 7 Б (л.д. 37-43).

Согласно пункту 1.3. дополнительного соглашения от 13.04.10 к ТСЖ "Пионер" не переходит кредиторская задолженность ООО "СвятоГрад-Инвест". Инвестор- застройщик сохраняет за собой право инвестирования имущества в виде нежилых помещений (цокольный и технический этажи, а также той части жилых помещений в виде отдельных квартир, права на которые не подтверждены документально и могут быть истребованы из незаконного владения от недобросовестных владельцев путем предъявления соответствующих исков в суд (п. 1.4. дополнительного соглашения).

Администрацией городского поселения Октябрьский Люберецкого муниципального района Московской области 22.12.10 было выдано разрешение N RU50513104-115 РВ на ввод в эксплуатацию дома, расположенного по строительному адресу: Московская область, Люберецкий район, поселок Октябрьский, ул. Текстильщиков, дом 7 Б (л.д. 45).

Решением Арбитражного суда Московской области от 20 июля 2011 года по делу N А41-26287/09 ООО "СвятоГрад-Инвест" было признано несостоятельным (банкротом), в отношении него конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Андриянов С.В.

Согласно определению Арбитражного суда Московской области от 26 августа 2011 года при рассмотрении дела о банкротстве ООО "СвятоГрад-Инвест" применяются правила параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве в редакции Закона N 210-ФЗ от 12.07.11.

Определением Арбитражного суда Московской области 31 января 2012 года конкурсным управляющим должника утверждена Коптелина Л.Н.

Поскольку до настоящего времени ООО "СвятоГрад-Инвест" не исполнило обязанность по передаче в собственность Дарвай М.И. спорной квартиры, последний обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Признавая право собственности на спорный объект недвижимости за Дарвай М.И., суд первой инстанции руководствовался статьей 398 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 201.8 Федерального закона N 127-ФЗ от 26.10.02 "О несостоятельности (банкротстве)".

Апелляционный суд считает выводы суда первой инстанции законными и обоснованными, доводы апелляционной жалобы подлежащими отклонению.

В соответствии с пунктом 8 статьи 201.11 Федерального закона N 127-ФЗ от 26.10.02 "О несостоятельности (банкротстве)" в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства принимает решение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение.

Из содержания указанной нормы следует, что для признания за участником строительства права собственности на жилое помещение необходимо соблюдение одновременно следующих условий:

1) наличие полученного в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, строительство которого завершено;

2) подписание застройщиком и участником строительства передаточного акта либо иного документа о передаче жилого помещения.

Как видно из материалов дела, обязательства по сдаче в эксплуатацию многоэтажного жилого дома по адресу: Московская область, Люберецкий муниципальный район, поселок Октябрьский, ул. Текстильщиков, дом 7 "Б" ООО "СвятоГрад-Инвест" выполнены не были.

В соответствии с Дополнительным соглашением N 2 от 13.04.10 к Инвестиционному контракту N 7/3-1 от 31.05.04, заключенным между Министерством строительного комплекса Московской области, Администрацией поселка Октябрьский Люберецкого района Московской области, ООО "СвятоГрад-Инвест" и ТСЖ "Пионер", застройщик (ООО "СвятоГрад-Инвест") передал все свои права и обязанности по Инвестиционному контракту новому инвестору-застройщику - ТСЖ "Пионер" в части инвестирования и строительства в соответствии с проектной документацией многоэтажного жилого дома по адресу: Московская область, Люберецкий муниципальный район, поселок Октябрьский, ул. Текстильщиков, дом 7 "Б".

Доказательств признания Дополнительного соглашения N 2 от 13.04.10 недействительным в установленном законом порядке в материалы дела и апелляционному суду не представлено.

Материалами дела подтверждается, что строительство указанного жилого дома было завершено, постановлением Главы городского поселения Октябрьский Люберецкого муниципального района Московской области N 02-ПГ от 18.01.08 дому был присвоен почтовый адрес: Московская область, Люберецкий район, поселок Октябрьский, ул. Текстильщиков, дом 7 "Б" (л.д. 44).

Администрацией городского поселения Октябрьский Люберецкого района Московской области 22.12.10 было выдано разрешение N RU50513104-115 РВ на ввод в эксплуатацию жилого дома по указанному адресу (л.д. 45).

При таких обстоятельствах арбитражным судом первой инстанции был сделан правомерный вывод о необходимости признания за Дарвай М.И. права собственности на спорный объект недвижимости.

Довод заявителя апелляционной жалобы об отсутствии правовых оснований для регистрации права собственности на спорную квартиру за Дарвай М.И., поскольку последним не были внесены дополнительные денежные средства на достройку дома и не был подписан акт приема-передачи с ТСЖ "Пионер", подлежит отклонению.

В обоснование названного довода ТСЖ "Пионер" ссылается на пункт 2.2.7. дополнительного соглашения N 2 от 13.04.10, согласно которому Новый Инвестор-Застройщик обязался за счет внесенных дополнительно денежных средств участников долевого строительства завершить строительство Объекта.

Из материалов настоящего дела следует, что Дарвай М.И. обязанность по оплате инвестиционного взноса исполнил надлежащим образом (л.д. 18-19), на момент заключения дополнительного соглашения N 2 строительство жилого дома N 7 "Б" по улице Текстильщиков было завершено на 92 %.

В связи с изложенным апелляционный суд приходит к выводу о том, что условие пункта 2.2.7 дополнительного соглашения N 2 о внесении участниками строительства дополнительных взносов в случае невнесения участником строительства, ранее выполнившим все обязательства по договору об инвестировании в полном объеме, дополнительных денежных средств, не может препятствовать признанию за участником строительства права собственности на объект недвижимости, поскольку не лишает возможности нового застройщика требовать компенсации своих расходов по достройке жилого дома в самостоятельном порядке.

Следовательно, решение об отказе в признании права собственности за участником строительства, за счет средств которого объект был построен практически полностью, не отвечает принципу разумности и справедливости.

Аналогичная позиция содержится в определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N ВАС-14520/12 от 29 октября 2012 года по настоящему делу.

При изложенных обстоятельствах апелляционный суд не находит оснований для отмены определения суда первой инстанции, в связи с чем апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 223, 266, 268, пунктом 1 части 4 статьи 272, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Московской области от 25 сентября 2012 года по делу N А41-26287/09 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Н.Н. Катькина

Судьи

В.П. Быков С.В. Мальцев