Выкупаем арендуемое имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности (Н.В. Лебедева, "Предприятия общественного питания: бухгалтерский учет и налогообложение", N 3, март 2014 г.)

Выкупаем арендуемое имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности

Положения Федерального закона N 159-ФЗ*(1) направлены на оказание государственной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства при приватизации арендуемых ими объектов недвижимости. Многочисленная арбитражная практика свидетельствует о том, что его нормы с самого начала реализуются с большими усилиями. В результате Федеральным законом от 02.07.2013 N 144-ФЗ в Федеральный закон N 159-ФЗ внесены поправки, вступившие в силу с 01.07.2013. Также согласно Прогнозу социально-экономического развития РФ на 2014 год и на плановый период 2015 и 2016 годов, разработанному Минэкономразвития, чиновники и дальше планируют совершенствовать этот закон. Рассмотрим его основные положения.

В первую очередь отметим, что действие данного закона Федеральным законом N 144-ФЗ продлено до 01.07.2015 (ч. 3 ст. 10 Федерального закона N 159-ФЗ). При этом его положения в силу п. 2 ст. 1 не распространяются на:

- отчуждение арендуемого имущества, переданного организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства в соответствии со ст. 15 Федерального закона N 209-ФЗ*(2);

- приватизацию имущественных комплексов государственных или муниципальных унитарных предприятий (их состав определяется по правилам ст. 11 Федерального закона N 178-ФЗ*(3));

- недвижимое имущество, принадлежащее государственным или муниципальным учреждениям на праве оперативного управления. В Постановлении ФАС ВСО от 11.06.2013 N А19-15326/2012 разбиралась ситуация, когда имущество на момент обращения арендатора с заявлением о выкупе не находилось в оперативном управлении, а после его обращения было переведено и арендатору отказали в его выкупе. Арбитры признали отказ в реализации преимущественного права общества на приобретение арендуемого имущества незаконным. Также отметим, что государственное или муниципальное предприятие вправе самостоятельно принять решение о продаже имущества с согласия его собственника (в силу ст. 2 данного закона);

- недвижимое имущество, которое ограничено в обороте. Например, согласно п. 1 ст. 50 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ" не подлежат отчуждению из государственной собственности объекты культурного наследия, отнесенные к особо ценным объектам культурного наследия народов РФ;

- государственное или муниципальное недвижимое имущество, если по состоянию на 01.07.2013 опубликовано объявление о его продаже на торгах или заключен договор, предусматривающий отчуждение такого имущества унитарным предприятием.

Кто имеет преимущественное право на покупку арендуемого имущества?

Согласно ст. 3 Федерального закона N 159-ФЗ преимущественным правом на приобретение имущества из государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности пользуются субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением:

- поименованных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона N 209-ФЗ (например, кредитных организаций);

- осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых).

Приобретается имущество по рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом напомним, что в соответствии со ст. 4 Федерального закона N 209-ФЗ условиями, при которых субъекты признаются малыми и средними, в частности, являются:

- для юридических лиц - если в их уставном капитале доли участия РФ, субъектов РФ, муниципальных образований, иностранных юридических лиц, общественных и религиозных организаций (объединений), благотворительных и иных фондов, доли участия, принадлежащие одному или нескольким юридическим лицам, не являющимся субъектами малого и среднего предпринимательства, не превышают 25%;

- если средняя численность за предшествующий календарный год не превышает для средних предприятий от 101 до 250 человек включительно, для малых предприятий - до 100 человек включительно (для микропредприятий, выделяемых среди малых, - до 15 человек);

- если выручка от реализации товаров (работ, услуг) без учета НДС или балансовая стоимость активов (остаточная стоимость основных средств и нематериальных активов) за предшествующий календарный год не превышает предельные значения, установленные Правительством РФ. Так, начиная с 01.01.2013 Постановлением Правительства РФ от 09.02.2013 N 101 установлены следующие значения по выручке: для микропредприятий в размере 60 млн. руб., для малых - 400 млн. руб., для средних - 1 000 млн. руб.

Какие условия должны выполняться при покупке арендуемого имущества?

В силу ст. 3 Федерального закона N 159-ФЗ преимущественное право может быть реализовано субъектом малого или среднего предпринимательства при условии, что:

- по состоянию на 01.07.2013 имущество арендуется им непрерывно в течение двух и более лет, за исключением случая, предусмотренного ч. 2.1 ст. 9 Федерального закона N 159-ФЗ. Часто споры возникают из-за регистрации договора аренды. Напомним, согласно п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Например, в Постановлении ФАС УО от 27.06.2013 N Ф09-5480/13 предпринимателю помогло отстоять свое право на преимущественный выкуп арендованного помещения то, что договор аренды заключался на срок менее года, в связи с чем не подлежал государственной регистрации. В последующие годы действие договора аренды продлевалось, но судьи в этом случае сослались на п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59, согласно которому договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года;

- отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, по неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи, а в случае, предусмотренном ч. 2 или 2.1 ст. 9 этого закона, - на день подачи арендатором заявления на приобретение арендуемого имущества. Так, в Постановлении ФАС МО от 27.05.2013 N А41-10376/11 на день обращения общества с заявлением о приватизации арендуемого имущества у него имелась задолженность по арендной плате, и в результате ему было отказано. На момент обращения в суд общество погасило ее, но суд решил, что уполномоченный орган был прав, поскольку в силу буквального толкования положений п. 2 ст. 3 Федерального закона N 159-ФЗ такая задолженность должна отсутствовать именно на момент обращения в уполномоченный орган с соответствующим заявлением. Аналогичные выводы были озвучены и в Постановлении Десятого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2013 N А41-2813/13;

- арендуемое имущество не включено в перечень имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства на основании ч. 4 ст. 18 Федерального закона N 209-ФЗ, за исключением случая, предусмотренного ч. 2.1 ст. 9 Федерального закона N 159-ФЗ.

Так, согласно ч. 4 ст. 18 Федерального закона N 209-ФЗ уполномоченные органы имеют право утверждать перечни государственного и муниципального имущества, которое может передаваться в аренду и продаваться субъектам малого и среднего предпринимательства. Эти перечни публикуются в СМИ и размещаются на сайтах утвердивших их органов и (или) на официальных сайтах информационной поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства.

По имуществу, включенному в перечень на основании ч. 4 ст. 18 Федерального закона N 209-ФЗ, субъект вправе по своей инициативе направить в уполномоченный орган заявление о передаче ему на возмездной основе этого имущества в собственность (ч. 2.1 ст. 9 Федерального закона N 159-ФЗ). Но при этом нужно, чтобы имущество:

- по состоянию на 01.09.2012 арендовалось им непрерывно в течение пяти и более лет;

- было включено в данный перечень в течение пяти и более лет до дня подачи заявления.

Заметим, что ранее в ч. 4 ст. 18 Федерального закона N 209-ФЗ отсутствовала возможность продажи объектов, включенных в указанный перечень, что приводило к спорам (см., например, Постановление ФАС МО от 05.12.2013 N Ф05-15262/2013).

Порядок действий при продаже имущества арендатору

В соответствии со ст. 4 Федерального закона N 159-ФЗ уполномоченные органы в решениях об условиях приватизации должны предусмотреть преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества. В течение 10 дней с даты принятия этого решения уполномоченный орган должен направить арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим требованиям, установленным ст. 3 названного закона, копию решения, предложение о заключении договора купли-продажи имущества, проект этого договора, требование о погашении задолженности по арендной плате (при ее наличии) с указанием суммы.

Заметим, что в силу ч. 2 ст. 9 Федерального закона N 159-ФЗ арендатор, соответствующий требованиям ст. 3 этого закона, вправе по своей инициативе обратиться в уполномоченный орган с заявлением о том, что он соответствует условиям отнесения его к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в перечень утвержденного на основании ч. 4 ст. 18 Федерального закона N 209-ФЗ.

Государственное или муниципальное унитарное предприятие, принявшее решение о продаже имущества, принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения или оперативного управления (с согласия собственника), направляет арендатору - субъекту малого и среднего предпринимательства, соответствующему требованиям ст. 3 Федерального закона N 159-ФЗ, предложение о заключении договора купли-продажи этого имущества с указанием цены, установленной в соответствии с Федеральным законом N 135-ФЗ, проект договора и требование об уплате задолженности (при наличии) с указанием ее суммы.

При согласии субъекта малого или среднего предпринимательства договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение 30 дней со дня получения им предложения и (или) проекта договора (ч. 4 ст. 4 Федерального закона N 159-ФЗ). Течение этого срока приостанавливается до дня вступления в силу решения суда, если арендатор оспаривает достоверность рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества (ч. 4.1 ст. 4 Федерального закона N 159-ФЗ). В такой ситуации (если арендаторы не согласны с ценой) важно в 30-дневный срок направить продавцу подписанный проект договора с протоколом разногласий, иначе суд может решить, что пропуск установленного срока приводит к утрате истцом преимущественного права на приобретение арендуемого им нежилого помещения. Как это случилось, например, в Постановлении ФАС МО от 20.06.2013 N А41-6835/12*(4).

При заключении договора субъект малого или среднего предпринимательства должен предъявить заявление о том, что он относится к данной категории на основании ст. 4 Федерального закона N 209-ФЗ, и документы о погашении задолженности по арендной плате (если такое требование ему направлялось). В договоре также должно быть указано, что стороны подтверждают выполнение продавцом и покупателем условий, установленных ст. 3 Федерального закона N 159-ФЗ (ч. 11 ст. 4 этого закона).

Кроме того, в любой день, до истечения 30-дневного срока, арендатор вправе отказаться от заключения договора, подав заявление в письменной форме (ч. 6 ст. 4 Федерального закона N 159-ФЗ). Уступить свое право кому-то другому он не может.

Право на обжалование

В силу ч. 8 ст. 4 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого или среднего предпринимательства вправе обжаловать в установленном порядке:

- отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации этого права. Так, в Постановлении ФАС МО от 07.03.2013 N А40-74244/12-11-731 общество - субъект малого предпринимательства неоднократно обращалось к арендодателю с просьбой принять положительное решение в отношении реализации преимущественного права на выкуп арендуемого нежилого помещения в порядке, определенном Федеральном законом N 159-ФЗ, однако решения не последовало. В результате общество обратилось в суд с иском об обязании арендодателя заключить договор купли-продажи нежилого помещения, и судьи всех трех инстанций данные исковые требования удовлетворили;

- достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества. Она тоже часто является предметом спора при выкупе предприятиями общепита арендуемого имущества (см., например, постановления ФАС СЗО от 13.06.2013 N А56-12788/2012 *(5), ФАС ЦО от 24.07.2013 N А54-7306/2011).

Утрата преимущественного права на покупку

В силу ч. 9 ст. 4 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого или среднего предпринимательства утратят преимущественное право на приобретение арендуемого имущества:

- с момента отказа от заключения договора;

- по истечении 30 дней со дня получения предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан в указанный срок, за исключением случаев приостановления срока при оспаривании достоверности рыночной стоимости объекта оценки;

- с момента расторжения договора купли-продажи арендуемого имущества в связи с существенным нарушением его условий субъектом малого или среднего предпринимательства.

Оплата покупки

Оплачивается приобретаемое недвижимое имущество единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях (ст. 5 Федерального закона N 159-ФЗ). При этом срок рассрочки устанавливается законами субъектов РФ, но не должен составлять менее трех лет. Если законом субъекта РФ он не установлен, такой срок применяется равным трем годам (ч. 1 ст. 9 этого закона).

Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства. На сумму рассрочки начислят проценты исходя из ставки, равной 1/3 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества. Но потом стоимость этого имущества можно оплатить досрочно. Начислению процентов нужно уделить пристальное внимание, поскольку иногда они начисляются неправильно. Например, в Постановлении ФАС СЗО от 10.07.2013 N А66-5536/2012*(6) судьи признали неправомерным начисление процентов на всю сумму, эквивалентную цене продажи объекта по договору, при этом проценты должны были начисляться на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка.

Обратим внимание на то, что если покупатель будет допускать просрочку исполнения обязательств по внесению платежей, по условиям договора купли-продажи ему может быть начислена неустойка, и не только на выкупные платежи, но и на проценты (см., например, Постановление ФАС МО от 20.01.2014 N Ф05-15603/2013).

При покупке имущества в рассрочку оно находится в залоге у продавца до полной его оплаты (и если в договоре пропишут, что данное правило не применяется, это условие будет являться ничтожным). Заметим, Минэкономразвития в Письме от 09.12.2011 N Д05-3603 также отмечает, что в случае если между арендатором и органом государственной или муниципальной власти заключен договор купли-продажи недвижимого имущества в рамках Федерального закона N 159-ФЗ, с момента его заключения стороны должны руководствоваться нормами Гражданского кодекса.

Если с согласия арендодателей осуществлены неотделимые улучшения, их стоимость засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества.

Арендные платежи после подписания договора купли-продажи

Часто при заключении договора купли-продажи арендуемого помещения у предприятий общепита складывается следующая ситуация. Договор купли-продажи недвижимого имущества (кафе) заключен (в этот же день оно было передано по акту приема-передачи), но по его условиям право собственности покупателя на нежилое помещение возникает с момента государственной регистрации права. При этом обычно право собственности регистрируется гораздо позже даты заключения договора. Бывший собственник имущества считает, что до момента регистрации перехода права собственности на недвижимость у арендатора остается обязанность по уплате арендных платежей согласно условиям договора аренды (см., например, постановления ФАС СКО от 13.12.2013 N А53-2301/201, ФАС ВВО от 27.02.2013 N А82-6434/2012).

Судьи на основании п. 2 ст. 224, п. 1 ст. 407 ГК РФ пришли к выводу, что с даты заключения договора купли-продажи спорных помещений общество как субъект малого предпринимательства стало законным владельцем на праве собственности упомянутых помещений, следовательно, с этой даты у него прекратились обязательства по оплате арендных платежей. В поддержку своей позиции арбитры сослались на п. 60 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010, в котором говорится, что с даты заключения договора купли-продажи спорных помещений покупатель становится законным владельцем упомянутых помещений. Также судьи отметили, что положениями ст. 3, 6 Федерального закона N 159-ФЗ не предусмотрено включение в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения. В итоге получение арендных платежей после заключения договора купли-продажи было признано судьями как неосновательное обогащение арендодателя, полученное за счет арендатора и подлежащее возврату последнему (ст. 1102 ГК РФ).

Если порядок совершения сделок не соблюдается

Если сделки по продаже объектов недвижимости совершены с нарушением требований Федерального закона N 159-ФЗ, они являются ничтожными (ст. 6 этого закона). При продаже арендуемого имущества с нарушением преимущественного права субъект малого или среднего предпринимательства вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя в судебном порядке в течение двух месяцев с момента, когда он узнал или должен был узнать о таком нарушении в отношении арендуемого имущества. Именно такая ситуация рассматривалась в Постановлении ФАС УО от 02.10.2013 N Ф09-8653/13*(7).

* * *

Итак, право на преимущественный выкуп арендуемого помещения имеют субъекты малого или среднего предпринимательства, если по состоянию на 01.07.2013 помещение арендуется ими непрерывно в течение двух и более лет (пять и более лет по состоянию на 01.09.2009 - по имуществу, включенному в перечень, установленный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона N 209-ФЗ). Также у них должна отсутствовать задолженность по арендной плате за указанное имущество. При этом чтобы не лишиться такого права, важно соблюдать порядок действий, утвержденный рассматриваемым законом. Приведенные примеры из арбитражной практики помогут предприятиям общественного питания, желающим выкупить арендуемое помещение, избежать ошибок при исполнении этого порядка.

Н.В. Лебедева,

редактор журнала

"Предприятия общественного питания:

бухгалтерский учет и налогообложение"

"Предприятия общественного питания: бухгалтерский учет и налогообложение", N 3, март 2014 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

*(2) Федеральный закон от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации".

*(3) Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

*(4) Определением ВАС РФ от 12.11.2013 N ВАС-13265/13 отказано в передаче дела в Президиум ВАС для пересмотра в порядке надзора.

*(5) Определением ВАС РФ от 26.08.2013 N ВАС-11564/13 отказано в передаче дела в Президиум ВАС для пересмотра в порядке надзора.

*(6) Определением ВАС РФ от 21.10.2013 N ВАС-13000/13 отказано в передаче дела в Президиум ВАС для пересмотра в порядке надзора.

*(7) Определением ВАС РФ от 03.02.2014 N ВАС-257/14 отказано в передаче дела в Президиум ВАС для пересмотра в порядке надзора.