Возможные налоговые риски при получении вычетов по НДФЛ при продаже жилья физическим лицом (подготовлено экспертами компании "Гарант", 2022 г.)

Учет имущественного вычета при продаже жилья работником

Работник организации имеет право на получение имущественного вычета по НДФЛ при продаже жилья. Какие документы нужны для оформления указанного вычета?

Бухгалтерский учет

Инструкция к счету 70 68

Типовые проводки к счету 70: по дебету к счету 68: по дебету/по кредиту

Начисление заработной платы отражается по дебету счета учета затрат на производство (расходов на продажу) в корреспонденции с кредитом счета 70 "Расчеты с персоналом по оплате труда".

Удержание суммы НДФЛ отражается записью по дебету счета 70 в корреспонденции с кредитом счета 68 "Расчеты по налогам и сборам":

Дебет	Кредит	Описание
70	68, субсчет "Расчеты по НДФЛ"	удержан НДФЛ

Подробнее о начислении заработной платы см. Учет заработной платы.

Если работнику (другому физическому лицу) производятся выплаты по иным основаниям (компенсации и пр.), то удержание НДФЛ оформляется по тому счету, который использовался при начислении дохода:

Дебет	Кредит	Описание
20 (26, 44, 91...)	73 (76)	начислена выплата физлицу, облагаемая НДФЛ
73 (76)	68, субсчет "Расчеты по НДФЛ"	удержан НДФЛ с доходов физлица

Перечисление в бюджет удержанного НДФЛ отражается записью:

Дебет	Кредит	Описание
68, субсчет "Расчеты по НДФЛ"	51	перечислен удержанный НДФЛ

Документооборот

Физические лицa, получившие доходы от продажи имущества, находившегося в их собственности менее трех лет согласно п. 1 ст. 229 и пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ обязаны представить налоговую декларацию (форма 3-НДФЛ утверждена приказом ФНС России от 24.12.2014 N ММВ-7-11/671@) в срок не позднее 30 апреля года, следующего за годом, в котором были получены такие доходы, и, как следует из положений п. 4 ст. 228 НК РФ, уплатить по месту жительства в срок не позднее 15 июля года, в котором представлена налоговая декларация, сумму налога, подлежащую уплате в соответствующий бюджет, исчисленную исходя из налоговой декларации (см. письмо УФНС России по г. Москве от 11.11.2010 N 20-14/4/117829@).

Обращение за получением имущественного вычета, предусмотренного пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, также предполагает подачу налоговой декларации (п. 7 ст. 220 НК РФ). Для получения вычета не требуется документально подтверждать размер полученного дохода и его источники.

Если налогоплательщик заявляет вычет в сумме расходов, связанных с приобретением этого имущества (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ), то помимо декларации необходимо представить документы, подтверждающие такие расходы. НК РФ не определен их конкретный перечень. В связи с этим правомерно представлять (письма УФНС России по г. Москве от 16.03.2011 N 20-14/4/024468@, от 25.02.2011 N 20-14/4/17410, от 19.08.2010 N 20-14/4/087707):

- гражданско-правовые договоры (купли-продажи и иные). Договор купли-продажи должен присутствовать обязательно, поскольку он позволяет установить наличие прав и обязанностей сторон, принадлежность платежных документов к сделке, ее сумму и т.п. (письмо УФНС России по г. Москве от 06.07.2010 N 20-14/4/070889);

- платежные документы (приходные кассовые ордера, товарные и кассовые чеки, банковские выписки, платежные поручения, расписки, справки-счета и т.п.). Отметим, что договор купли-продажи, акт приема-передачи, а также товарная накладная не подтверждают уплату денежных средств. Такой вывод чиновники сделали применительно к ситуации, когда объектом продажи являлся автомобиль (письмо УФНС России по г. Москве от 18.02.2011 N 20-14/4/15255@).

Если изначально было приобретено несколько объектов имущества и в договоре указана их общая стоимость, то для того, чтобы впоследствии заявить вычет в связи с продажей некоторых из них, также понадобится представить подтверждающие документы. При этом их необходимо подать в отношении каждого реализованного объекта. Подтвердить расходы по продаже каким-либо иным способом (к примеру, расчетным или оценочным) неправомерно (письмо Минфина России от 22.07.2011 N 03-04-05/7-527).

Пример Налоговой декларации по налогу на доходы физических лиц (форма 3-НДФЛ)

Налогообложение

НДФЛ

На основании ст. 209 НК РФ объектом налогообложения для физических лиц, являющихся налоговыми резидентами РФ, признается доход, полученный налогоплательщиками от источников в РФ и (или) от источников за ее пределами.

В соответствии с п. 3 ст. 210 НК РФ для доходов, в отношении которых предусмотрена налоговая ставка в размере 13% (п. 1 ст. 224 НК РФ), налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих обложению налогом на доходы физических лиц, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, в частности на сумму имущественного вычета, установленного пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ.

Внимание

С 1 января 2016 года налоговая база по доходам от продажи недвижимого имущества определяется с учетом особенностей, установленных ст. 217.1 НК РФ (п. 6 ст. 210 НК РФ).

На основании пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ имущественный налоговый вычет, предусмотренный пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, предоставляется:

- в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со ст. 217.1 НК РФ (до 1 января 2016 года - менее трех лет), не превышающем в целом 1 000 000 рублей,

- с 1 января 2016 года - в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного недвижимого имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со ст. 217.1 НК РФ, не превышающем в целом 250 000 рублей;

- в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного имущества (за исключением ценных бумаг), находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 250 000 рублей.

- в размере выкупной стоимости земельного участка и (или) расположенного на нем иного объекта недвижимого имущества, полученной налогоплательщиком в денежной или натуральной форме, в случае изъятия указанного имущества для государственных или муниципальных нужд.

На основании пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ имущественный налоговый вычет, предусмотренный пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, предоставляется , в частности, в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи объектов, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со ст. 217.1 НК РФ (до 1 января 2016 года - менее трех лет), не превышающем в целом 1 000 000 руб. при реализации жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе.

Внимание

При реализации после 1 января 2016 года имущества (долей в нем), право собственности на которое перешло к налогоплательщику до указанной даты, освобождение дохода от его продажи осуществляется в соответствии с п. 17.1 ст. 217 НК РФ без учета изменений, то есть по прежним правилам (см. также письмо Минфина России от 19.02.2016 N 03-04-05/9364).

При продаже недвижимости жилого назначения и земельных участков вычет, по мнению Минфина России, предоставляется в отношении общей суммы дохода от продажи всего имущества, то есть не пообъектно. Иными словами, сколько бы не было продано квартир, жилых домов и земельных участков в течение года, общий вычет за год будет предоставлен в пределах 1 000 000 руб. (см. письма Минфина России от 25.04.2011 N 03-04-05/7-297, от 01.09.2010 N 03-04-05/9-515, от 11.06.2010 N 03-04-05/7-328).

При реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности.

Имущественный налоговый вычет по доходам, полученным от продажи имущества, может применяться неоднократно. НК РФ не содержит каких-либо ограничений на этот счет. Таким образом, вычет при продаже имущества может применяться столько раз, сколько раз налогоплательщик будет совершать операции по продаже (см. письма Минфина России от 25.02.2010 N 03-04-05/7-68, от 17.11.2006 N 03-05-01-05/254, УФНС России по г. Москве от 11.06.2009 N 20-15/4/059567).

ЗАМЕНА ИМУЩЕСТВЕННОГО ВЫЧЕТА

В силу пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ вместо получения вычета налогоплательщик может претендовать на уменьшение своих облагаемых налогом доходов от продажи имущества на сумму расходов, связанных с такой реализацией. При этом необходимо иметь документы, фактически подтверждающие эти расходы (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки и другие документы). При расчетах между физическими лицами следует учесть, что в соответствии с положениями ст. 408 ГК РФ исполнение обязательств подтверждается распиской в получении исполнения. По мнению Минфина России, акт приема-передачи денежных средств также можно отнести к документам, фактически подтверждающим расходы налогоплательщика по приобретению продаваемого имущества (см. письмо Минфина России от 09.11.2012 N 03-04-05/7-1265).

При этом расходы, связанные с приобретением имущества, учитываются в суммах, относящихся как к данному налоговому периоду, так и к налоговым периодам, предшествующим ему (письмо Минфина России от 04.05.2010 N 03-04-05/9-247, от 11.03.2009 N 03-04-05-01/122).

НК РФ не разъясняет, какие конкретно затраты могут быть учтены налогоплательщиком при расчете налоговой базы для целей исчисления НДФЛ с суммы, полученной от продажи имущества. Основным моментом, на который обращает внимание законодатель, является то, что осуществленные расходы должны быть непосредственно связаны с приобретением этого имущества. 

Из разъяснений контролирующих органов можно предположить, что под такими расходами, законодатель подразумевает прежде всего суммы, уплаченные непосредственно продавцу жилья при его покупке (см. письмо Минфина России от 18.03.2010 N 03-04-05/7-111).

Кроме того, в составе расходов при расчете налоговой базы для целей исчисления НДФЛ, по мнению Минфина России, можно, например, учесть расходы, которые осуществляются с целью подготовки квартиры для последующей продажи (затраты на ремонт и отделку), но при условии, что такие расходы не были включены в имущественный налоговый вычет по приобретению указанной квартиры (письма Минфина России от 24.01.2011 N 03-04-05/9-25, от 04.06.2009 N 03-04-05-01/3-434).

Имущественный налоговый вычет по доходам, полученным от продажи имущества, предоставляется налоговым органом (п. 7 ст. 220 НК РФ). Таким образом, налоговый агент (в частности, работодатель) данный вычет не предоставляет.

Обращаться за вычетом следует по окончании года, в котором получены доходы от продажи имущества. Для этого необходимо подать в налоговый орган декларацию по НДФЛ. Заявление на вычет представлять не нужно.

Возможные риски

Риск 1. В каком размере налогоплательщику предоставляется имущественный налоговый вычет при продаже неоконченного строительством жилого дома?

Риск 2. В каком размере можно применить имущественный вычет при продаже доли в праве общей долевой собственности?

Риск 3. Каков порядок распределения имущественного налогового вычета при продаже жилого объекта, находящегося в долевой собственности, если свою долю продает только один из совладельцев?

Риск 4. Как в целях применения НДФЛ при продаже объектов недвижимости исчислять срок нахождения в собственности данных объектов, если они созданы в результате раздела (выдела)?

Риск 5. Как определить размер имущественного вычета при продаже в одном налоговом периоде нескольких объектов недвижимости, находившихся в собственности менее трех лет?

Риск 6. Можно ли при продаже в одном налоговом периоде нескольких объектов недвижимости и (или) иного имущества получить по одному из них имущественный вычет, а по другим - и уменьшить сумму облагаемых НДФЛ доходов на расходы, связанные с их получением?

Риск 7. Как в целях применения НДФЛ при продаже жилья исчислять срок нахождения в собственности квартиры, комнаты в которой приобретались налогоплательщиком в разное время?

Риск 8. Как в целях применения НДФЛ при продаже объектов недвижимости исчислять срок нахождения в собственности данных объектов, если в течение срока владения была осуществлена перепланировка или реконструкция?

Риск 9. В каком порядке в целях исчисления НДФЛ определяется срок нахождения в собственности имущества, полученного по наследству?

Риск 10. Как в целях исчисления НДФЛ определяется срок нахождения в собственности объекта недвижимости, в случае изменения состава собственников и (или) размера их долей?

Риск 11. Каким образом реализовать право на имущественный вычет в случае, если по договору купли-продажи реализуется несколько объектов недвижимости без разделения их стоимости в договоре купли-продажи?

Риск 12. Каким образом определяется срок нахождения в собственности имущества, нажитого супругами во время брака, полное право распоряжения которым супруг получил в результате произведенного раздела общего имущества?

Риск 13. Каким образом в целях исчисления НДФЛ определяется дата получения дохода, если оплата за проданное жилье производиться "авансом" до перехода права собственности?

Риск 14. Каким образом, определяется суммы дохода, полученного от реализации жилья по договору мены?

Риск 15. Возможно ли в составе расходов, связанных с приобретением продаваемого жилья, учесть арендные платежи?

Риск 16. Возможно ли предоставление имущественного вычета, предусмотренного пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, в отношении имущества, которое использовалось налогоплательщиком в предпринимательской деятельности, если на момент покупки такого имущества гражданин еще не был зарегистрирован в качестве ИП или на момент его продажи деятельность в качестве ИП прекращена?

Риск 17. Возможно ли при продаже жилья, полученного взамен объекта, определенного под снос, уменьшить сумму облагаемых НДФЛ доходов на расходы, связанные с их получением?

Риск 18. Возможно ли применение имущественного вычета, установленного пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, при продаже имущества, полученного налогоплательщиком в счет исполнения имевшегося перед ним обязательства?

Риск 19. Возможно ли уменьшение облагаемых НДФЛ доходов от продажи жилья на сумму расходов в виде процентов по целевым займам (кредитам), фактически израсходованным на приобретение проданного объекта?

Риск 20. Возможно ли уменьшение облагаемых НДФЛ доходов от продажи жилья на сумму расходов в виде субсидий, использованных на приобретение проданного объекта?

Риск 21. Помимо имущества, принятого в наследство, к наследнику перешла обязанность по оплате задолженности по займу (кредиту), выданному наследодателю на покупку данного имущества. В случае дальнейшей реализации такого имущества имеет ли наследник право уменьшить доход от продажи на сумму расходов, которые он понес в связи с погашением долговых обязательств наследодателя?

Риск 22. Может ли получатель ренты претендовать на получение имущественного вычета, установленного пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ в отношении платы, полученной им при передаче имущества в собственность плательщика ренты?

1. В каком размере налогоплательщику предоставляется имущественный налоговый вычет при продаже неоконченного строительством жилого дома?

Отрицательная практика

Неоконченный строительством жилой дом не входит в перечень объектов, при продаже которых предоставляется имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 руб., поэтому этот объект относится к иному имуществу, при продаже которого данный вычет предоставляется в размере 250 000 руб. Такие разъяснения дают Минфин России и ФНС России. В последнее время приведенной точки зрения придерживаются и суды.

Письма Минфина России и ФНС (УФНС):

(-) письмо Минфина России от 2 июля 2012 г. N 03-04-05/9-810

(-) письмо Минфина России от 6 февраля 2012 г. N 03-04-05/7-118

(-) письмо Минфина России от 6 февраля 2012 г. N 03-04-05/7-117

(-) письмо Минфина России от 15 декабря 2011 г. N 03-04-05/7-1049

(-) письмо Минфина России от 14 сентября 2010 г. N 03-04-08/10-199

(-) письмо ФНС России от 5 октября 2010 г. N ЯК-37-3/12611@

(-) письмо Минфина России от 10 марта 2010 г. N 03-04-05/9-93

Акты судебных органов:

(-) Апелляционное определение СК по гражданским делам Ростовского областного суда от 01 апреля 2013 г. по делу N 33-3882/2013

(-) Апелляционное определение СК по гражданским делам Ульяновского областного суда от 12 ноября 2013 г. по делу N 33-4068/2013

(-) Апелляционное определение СК Пензенского областного суда от 5 июня 2012 г. N 33-1235

(-) Апелляционное определение СК по гражданским делам Вологодского областного суда от 06 июня 2012 г. по делу N 33-2073/2012

(-) Апелляционное определение СК по гражданским делам Ростовского областного суда от 31 мая 2012 г. по делу N 33-5968

(-) Кассационное определение СК по гражданским делам Смоленского областного суда от 28 июня 2011 г. по делу N 33-2111

Положительная практика

Некоторые судьи считают, что жилой дом независимо от степени готовности не может быть признан иным имуществом. Поэтому при его продаже физическое лицо вправе заявить вычет до 1 000 000 руб.

Акты судебных органов:

(+) кассационное определение СК по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 23 марта 2011 г. по делу N 33-1757

(+) постановление ФАС Северо-Западного округа от 13 января 2010 г. по делу N А13-7028/2009

2. В каком размере можно применить имущественный вычет при продаже доли в праве общей долевой собственности?

Отрицательная практика

Конституционный Суд РФ в 2008 году высказал мнение, что долю в праве общей долевой собственности относят к иному имуществу, то есть вычет предоставляется в сумме до 250 000 руб.

Акты судебных органов:

(-) постановление Конституционного Суда РФ от 13 марта 2008 г. N 5-П "По делу о проверке конституционности отдельных положений подпунктов 1 и 2 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан С.И. Аникина, Н.В. Ивановой, А.В. Козлова, В.П. Козлова и Т.Н. Козловой"

Положительная практика

Доля в праве общей долевой собственности относится к жилому имуществу. То есть вычет представляется в сумме 1 000 000 руб. по каждой доле.

Письма Минфина России и ФНС (УФНС):

(+) письмо ФНС России от 17 июля 2015 г. N СА-4-7/12693@

(+) письмо ФНС России от 22 апреля 2015 г. N БС-4-11/6911@

(+) письмо ФНС России от 25 июля 2013 г. N ЕД-4-3/13578@

(+) письмо ФНС России от 5 июня 2013 г. N ЕД-3-3/2005@

(+) письмо Минфина России от 30 мая 2013 г. N 03-04-05/19766

(+) письмо ФНС России от 20 декабря 2012 г. N ЕД-4-3/21744@

(+) письмо ФНС России от 2 ноября 2012 г. N ЕД-4-3/18611@

(+) письмо Минфина России от 29 ноября 2011 г. N 03-04-05/5-957

(+) письмо Минфина России от 14 октября 2011 г. N 03-04-05/7-738

(+) письмо Минфина России от 10 июня 2011 г. N 03-04-05/7-422

(+) письмо Минфина России от 15 октября 2010 г. N 03-04-05/7-623

Акты судебных органов:

(+) определение Верховного Суда РФ от 22 декабря 2014 г. N 306-КГ14-2867

(+) постановление Конституционного Суда РФ от 13 марта 2008 г. N 5-П

3. Каков порядок распределения имущественного налогового вычета при продаже жилого объекта, находящегося в долевой собственности, если свою долю продает только один из совладельцев?

Положительная практика

При реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле (пп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ). Данная норма, по мнению официальных органов и судов, применяется только в случае распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой собственности, как единым объектом права собственности. То есть при продаже жилого объекта, как единого объекта права собственности, находившейся в общей долевой собственности нескольких человек, имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей распределяется между совладельцами этого имущества. В случае, если предметом договора является продажа каждым из продавцов своей доли в праве собственности на жилой объект как самостоятельного объекта купли-продажи, указанный имущественный налоговый вычет предоставляется каждому из совладельцев, в сумме, не превышающей 1 000 000 рублей.

Письма Минфина России и ФНС (УФНС):

(+) письмо Минфина России от 10 июня 2016 г. N 03-04-05/34091

(+) письмо ФНС России от 17 июля 2015 г. N СА-4-7/12693@

(+) письмо ФНС России от 22 апреля 2015 г. N БС-4-11/6911@

(+) письмо Минфина России от 20 мая 2014 г. N 03-04-05/23772

(+) письмо ФНС России от 25 июля 2013 г. N ЕД-4-3/13578@

(+) письмо ФНС России от 5 июня 2013 г. N ЕД-3-3/2005@

(+) письмо ФНС России от 26 февраля 2013 г. N ЕД-3-3/650@

(+) письмо УФНС России по г. Москве от 10 июня 2013 г. N 20-14/057677@

(+) письмо ФНС России от 20 декабря 2012 г. N ЕД-4-3/21744@

(+) письмо Минфина России от 15 ноября 2012 г. N 03-04-05/5-1310

(+) письмо ФНС России от 2 ноября 2012 г. N ЕД-4-3/18611@

(+) письмо Минфина России от 2 июля 2012 г. N 03-04-05/9-813

(+) письмо Минфина России от 31 мая 2012 г. N 03-04-05/9-672

(+) письмо ФНС России от 5 июня 2012 г. N ЕД-3-3/1985@

(+) письмо Минфина России от 29 ноября 2011 г. N 03-04-05/5-957

(+) письмо Минфина России от 10 июня 2011 г. N 03-04-05/7-422

(+) письмо Минфина России от 31 марта 2011 г. N 03-04-05/7-209

(+) письмо Минфина России от 9 февраля 2011 г. N 03-04-05/7-70

(+) письмо Минфина России от 15 октября 2010 г. N 03-04-05/7-623

(+) письмо УФНС России по г. Москве от 18 октября 2010 г. N 20-14/4/108604

(+) письмо УФНС России по г. Москве от 4 февраля 2010 г. N 20-14/011120@

(+) письмо Минфина России от 11 апреля 2007 г. N 03-04-05-01/109

Акты судебных органов:

(+) Определение Верховного Суда РФ от 22 декабря 2014 г. N 306-КГ14-2867

(+) Постановление Конституционного Суда РФ от 13 марта 2008 г. N 5-П

(+) Постановление ФАС Поволжского округа от 1 июля 2014 г. N Ф06-12147/13 (определением Верховного Суда РФ от 22 декабря 2014 г. N 306-КГ14-2867 отказано в передаче кассационной жалобы в судебную коллегию ВС РФ)

(+) Апелляционное определение СК по административным делам Томского областного суда от 10 июля 2015 г. по делу N 33-2013/2015

(+) Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 20 ноября 2014 г. по делу N 33-16550/2014

(+) Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 09 июня 2014 г. по делу N 33-7719/2014

(+) Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 19 марта 2014 г. по делу N 33-3942/2014

(+) Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия от 13 марта 2014 г. по делу N 33-441/2014

(+) Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 02 октября 2013 г. по делу N 33-14546/2013

(+) Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 22 августа 2013 г. по делу N 33-9987/2013

(+) Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 17 июля 2013 г. по делу N 33-10344/2013

(+) Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Хакасия от 10 июля 2013 г. по делу N 33-1574/2013

4. Как в целях применения НДФЛ при продаже объектов недвижимости исчислять срок нахождения в собственности данных объектов, если они созданы в результате раздела (выдела)?

По мнению специалистов Минфина России и ФНС России, срок нахождения в собственности налогоплательщика новых (полученных в результате раздела или выдела) объектов недвижимости следует определять с даты их регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такую позицию поддерживают и некоторые суды.

Отрицательная практика

Письма Минфина России и ФНС (УФНС):

(-) Письмо Минфина России от 1 октября 2014 г. N 03-04-05/49111

(-) Письмо Минфина России от 5 сентября 2013 г. N 03-04-05/36685

(-) Письмо Минфина России от 24 мая 2013 г. N 03-04-07/18572

(-) Письмо Минфина России от 20 мая 2013 г. N 03-04-05/17653

(-) Письмо Минфина России от 23 апреля 2013 г. N 03-04-05/14054

(-) Письмо Минфина России от 16 апреля 2013 г. N 03-04-05/9-375

(-) Письмо Минфина России от 27 марта 2013 г. N 03-04-05/7-300

(-) Письмо Минфина России от 27 июня 2012 г. N 03-04-05/7-786

(-) Письмо Минфина России от 27 июня 2012 г. N 03-04-05/7-784

(-) Письмо Минфина России от 18 мая 2012 г. N 03-04-05/7-646

(-) Письмо Минфина России от 17 мая 2012 г. N 03-04-05/7-635

(-) Письмо Минфина России от 27 февраля 2012 г. N 03-04-05/7-228

(-) Письмо Минфина России от 17 февраля 2012 г. N 03-04-05/7-192

(-) Письмо Минфина России от 10 февраля 2012 г. N 03-04-05/7-153

(-) Письмо Минфина России от 26 января 2012 г. N 03-04-05/7-75

(-) Письмо Минфина России от 24 января 2012 г. N 03-04-05/9-61

(-) Письмо Минфина России от 26 октября 2011 г. N 03-04-05/5-785

(-) Письмо Минфина России от 21 октября 2011 г. N 03-04-05/7-768

(-) Письмо Минфина России от 24 августа 2011 г. N 03-04-05/7-588

(-) Письмо Минфина России от 18 августа 2011 г. N 03-04-05/7-577

(-) Письмо Минфина России от 21 апреля 2011 г. N 03-04-05/7-281

(-) Письмо Минфина России от 26 декабря 2011 г. N 03-04-05/7-1105

(-) Письмо Минфина России от 13 апреля 2010 г. N 03-04-05/9-192

(-) Письмо УФНС России по г. Москве от 6 марта 2015 г. N 20-14/020067@

Акты судебных органов:

(-) Апелляционное определение СК по административным делам Ярославского областного суда от 16 октября 2015 г. по делу N 33-6824/2015

(-) Определение Московского городского суда от 10 марта 2015 г. N 4г-2449/15

(-) Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 12 ноября 2014 г. по делу N 33-17125/2014

(-) Апелляционное определение Московского городского суда от 14 октября 2014 г. N 33-34896/14

(-) Апелляционное определение Московского городского суда от 18.12.2012 N 11-31052/12

Положительная практика

В других разъяснениях представители финансового ведомства выражают иную точку зрения: факт регистрации налогоплательщиком объектов недвижимости, созданных в результате раздела, не влечет прекращения права собственности налогоплательщика на данные объекты. В связи с этим моментом возникновения права собственности у налогоплательщика на созданные объекты является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности на первоначальный объект недвижимости. Такая позиция также находит применение в судебной практике.

Письма Минфина России и ФНС (УФНС):

(+) Письмо Минфина России от 11 февраля 2015 г. N 03-04-05/5769

(+) Письмо Минфина России от 15 июля 2014 г. N 03-04-05/34425

(+) Письмо Минфина России от 23 августа 2012 г. N 03-04-05/7-993

(+) Письмо Минфина России от 23 августа 2012 г. N 03-04-05/7-992

(+) Письмо Минфина России от 6 июля 2012 г. N 03-04-05/7-853

(+) Письмо Минфина России от 26 июня 2012 г. N 03-04-08/7-166

Акты судебных органов:

(+) Апелляционное определение СК по административным делам Верховного Суда Удмуртской Республики от 17 декабря 2014 г. по делу N 33-4355/2014

(+) Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия от 22 июля 2014 г. по делу N 33-2747/2014

(+) Апелляционное определение СК по гражданским делам Ульяновского областного суда от 17 декабря 2013 г. по делу N 33-450513

(+) Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского областного суда от 06 ноября 2013 г. по делу N 33-23587/2013

(+) Апелляционное определение Московского городского суда от 10 января 2013 г. N 11-550/13

(+) Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 10 января 2013 г. по делу N 33-111/2013

(+) Кассационное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 10 августа 2011 г. N 33-23054

5. Как определить размер имущественного вычета при продаже в одном налоговом периоде нескольких объектов недвижимости, находившихся в собственности менее трех лет?

НК РФ не устанавливает ограничений по количеству объектов, при продаже которых в одном налоговом периоде может быть предоставлен имущественный налоговый вычет.

Отрицательная практика

Минфин России разъясняет, что имущественный вычет предоставляется в целом по всем объектам, а его общая сумма не должна превышать 1 000 000 руб. Вместе с тем при продаже нескольких объектов, находившихся в собственности менее трех лет, налогоплательщик вправе заявить одновременно по одним объектам вычет, а по другим сумму фактических расходов.

Письма Минфина России и ФНС (УФНС):

(-) письмо Минфина России от 6 мая 2015 г. N 03-04-05/26012

(-) письмо Минфина России от 5 декабря 2014 г. N 03-04-05/62615

(-) письмо Минфина России от 21 октября 2013 г. N 03-04-05/44008

(-) письмо Минфина России от 16 августа 2012 г. N 03-04-05/7-956

(-) письмо Минфина России от 27 апреля 2012 г. N 03-04-05/7-563

(-) письмо Минфина России от 5 декабря 2014 г. N 03-04-05/62615

(-) письмо Минфина России от 25 апреля 2011 г. N 03-04-05/7-297

(-) письмо Минфина России от 1 сентября 2010 г. N 03-04-05/9-515

(-) письмо Минфина России от 7 июля 2010 г. N 03-04-05/10-372

(-) письмо Минфина России от 11 июня 2010 г. N 03-04-05/7-328

(-) письмо Минфина России от 29 апреля 2010 г. N 03-04-05/7-233

(-) письмо Минфина России от 22 января 2009 г. N 03-04-05-01/18

(-) письмо Минфина России от 22 января 2009 г. N 03-04-05-01/17

(-) письмо Минфина России от 24 октября 2008 г. N 03-04-05-01/397

(-) письмо Минфина России от 19 мая 2008 г. N 03-04-05-01/165

(-) письмо Минфина России от 11 июня 2008 г. N 03-04-05-01/203

(-) письмо Минфина России от 23 марта 2009 г. N 03-04-05-01/137

6. Можно ли при продаже в одном налоговом периоде нескольких объектов недвижимости и (или) иного имущества получить по одному из них имущественный вычет, а по другим - и уменьшить сумму облагаемых НДФЛ доходов на расходы, связанные с их получением?

По мнению Минфина России и налоговых органов, при продаже в одном налоговом периоде нескольких объектов можно получить имущественный вычет по одному из них, а по другим - уменьшить сумму облагаемых НДФЛ доходов на расходы, связанные с их получением.

Положительная практика

Письма Минфина России и ФНС (УФНС):

(+) письмо Минфина России от 6 мая 2015 г. N 03-04-05/26012

(+) письмо Минфина России от 5 декабря 2014 г. N 03-04-05/62615

(+) письмо Минфина России от 21 октября 2013 г. N 03-04-05/44008

(+) письмо Минфина России от 16 августа 2012 г. N 03-04-05/7-956

(+) письмо Минфина России от 27 апреля 2012 г. N 03-04-05/7-563

(+) письмо Минфина России от 13 января 2011 г. N 03-04-05/7-3

(+) письмо Минфина России от 15 марта 2011 г. N 03-04-05/9-133

(+) письмо Минфина России от 17 декабря 2010 г. N 03-04-05/7-737

(+) письмо Минфина России от 7 декабря 2010 г. N 03-04-05/7-712

(+) письмо Минфина России от 5 апреля 2011 г. N 03-04-05/9-219

(+) письмо Минфина России от 30 июня 2010 г. N 03-04-05/9-362

(+) письмо Минфина России от 10 февраля 2010 г. N 03-04-05/9-48

7. Как в целях применения НДФЛ при продаже жилья исчислять срок нахождения в собственности квартиры, комнаты в которой приобретались налогоплательщиком в разное время?

Положительная практика

Согласно позиции, высказанной в судебной практике, такой срок следует исчислять с даты регистрации права собственности на последнюю из комнат, а не на квартиру в целом (после приобретения всех комнат в ней и регистрации права на квартиру как единый объект).

Причина - изменение объекта недвижимости в связи с объединением нескольких комнат в один объект - квартиру - без изменения внешних границ не влечет за собой прекращения или перехода прав на него.

Акты судебных органов:

(+) Апелляционное определение СК по административным делам Верховного Суда Республики Татарстан от 18 мая 2015 г. по делу N 33-7056/2015

(+) Апелляционное определение СК по административным делам Московского областного суда от 26 февраля 2013 г. по делу N 33-4177/2013

(+) Апелляционное определение СК по гражданским делам Кемеровского областного суда от 19 апреля 2012 г. по делу N 33-3851

(+) Определение СК по административным делам Верховного Суда РФ от 6 апреля 2016 г. N 70-КГ15-16

Отрицательная практика

Минфин России и представители УФНС России по г. Москве выражают иную точку зрения - указанной срок исчисляется с даты регистрации права собственности именно на объединенную квартиру.

Письма Минфина России и ФНС (УФНС):

(-) Письмо Минфина России от 27 июня 2014 г. N 03-04-05/31075

(-) Письмо УФНС России по г. Москве от 4 мая 2012 г. N 20-14/39648@

(-) Письмо УФНС России по г. Москве от 12 января 2012 г. N 20-14/4/001299@

8. Как в целях применения НДФЛ при продаже объектов недвижимости исчислять срок нахождения в собственности данных объектов, если в течение срока владения была осуществлена перепланировка или реконструкция?

Отрицательная практика

По мнению Минфина России, факт регистрации налогоплательщиком объекта недвижимости в связи с увеличением его площади в результате перепланировки без изменения внешних границ не влечет прекращения права собственности налогоплательщика на данный объект. В связи с этим моментом возникновения права собственности у налогоплательщика на объект недвижимости является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности в связи с осуществлением перепланировки, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности. Если же в результате реконструкции или перепланировки изменились внешние границы объекта недвижимости, то возникает новый объект собственности. В этом случае срок нахождения в собственности такого объекта следует определять с даты регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Соглашаются с данной точкой зрения и суды.

Письма Минфина России и ФНС (УФНС):

(-) Письмо Минфина России от 4 марта 2016 г. N 03-04-05/12595

(-) Письмо Минфина России от 27 апреля 2015 г. N 03-04-05/23974

(-) Письмо Минфина России от 30 июня 2014 г. N 03-04-05/31389

(-) Письмо Минфина России от 16 апреля 2013 г. N 03-04-05/12760

(-) Письмо Минфина России от 3 июля 2012 г. N 03-04-08/7-188

(-) Письмо Минфина России от 26 января 2012 г. N 03-04-05/7-77

(-) Письмо ФНС России от 11 декабря 2012 г. N ЕД-4-3/21023@

Акты судебных органов:

(-) Определение СК по административным делам Ленинградского областного суда от 29 октября 2015 г. по делу N 33а-5381/2015

(-) Апелляционное определение СК по гражданским делам Кемеровского областного суда от 18 июня 2013 г. по делу N 33-5262

(-) Апелляционное определение СК по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 22 мая 2012 г.

(-) Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного суда Республики Карелия от 17 апреля 2012 г. по делу N 33-977/2012

Положительная практика

В судебной практике встречаются решения, из которых следует, что факт регистрации объекта недвижимости после реконструкции, не влечет прекращения права собственности на него даже в том случае, если реконструкция (перепланировка) осуществлялась с изменением внешних границ объекта недвижимости.

Акты судебных органов:

(+) Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Хакасия от 14 мая 2014 г. по делу N 33-969/2014

9. В каком порядке в целях исчисления НДФЛ определяется срок нахождения в собственности имущества, полученного по наследству?

У наследника, вступившего в права наследства, право собственности на наследственное имущество возникает со дня смерти наследодателя независимо от даты государственной регистрации этих прав.

Письма Минфина России и ФНС (УФНС):

Письмо Минфина России от 5 мая 2016 г. N 03-04-05/26126

Письмо Минфина России от 6 апреля 2016 г. N 03-04-05/19624

Письмо Минфина России от 6 апреля 2016 г. N 03-04-05/19619

Письмо Минфина России от 21 марта 2016 г. N 03-04-05/15497

Письмо Минфина России от 24 февраля 2016 г. N 03-04-05/9986

Письмо Минфина России от 9 февраля 2016 г. N 03-04-05/6528

Письмо Минфина России от 1 февраля 2016 г. N 03-04-05/4424

Письмо Минфина России от 1 февраля 2016 г. N 03-04-05/4420

Письмо Минфина России от 7 августа 2015 г. N 03-04-05/45654

Письмо Минфина России от 20 мая 2015 г. N 03-04-05/28880

Письмо Минфина России от 2 апреля 2015 г. N 03-04-05/18234

Письмо Минфина России от 11 марта 2015 г. N 03-04-05/12830

Письмо Минфина России от 20 февраля 2015 г. N 03-04-05/8357

Письмо Минфина России от 17 февраля 2015 г. N 03-04-05/7070

Письмо Минфина России от 28 ноября 2014 г. N 03-04-05/60801

Письмо Минфина России от 1 октября 2014 г. N 03-04-05/49111

Письмо Минфина России от 14 августа 2014 г. N 03-04-05/40701

Письмо Минфина России от 4 августа 2014 г. N 03-04-05/38377

Письмо Минфина России от 1 августа 2014 г. N 03-04-05/37966

Письмо Минфина России от 16 июля 2014 г. N 03-04-05/34612

Акты судебных органов:

Апелляционное определение СК по гражданским делам Ульяновского областного суда от 17 декабря 2013 г. по делу N 33-450513

Апелляционное определение СК по гражданским делам Красноярского краевого суда от 14 ноября 2012 г. по делу N 33-9803/2012

10. Как в целях исчисления НДФЛ определяется срок нахождения в собственности объекта недвижимости, в случае изменения состава собственников и (или) размера их долей?

Положительная практика

На основании ст. 131 ГК РФ изменение состава собственников имущества и размера их долей предусматривает государственную регистрацию такого изменения. Однако изменение состава собственников и размера их долей не влечет для этих лиц прекращения права собственности на имущество (ст. 235 ГК РФ). В связи с этим, по мнению Минфина России, моментом возникновения права собственности у участника общей долевой собственности на имущество является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности на имущество в связи с изменением состава собственников имущества и размера их долей, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности на данное имущество.

Письма Минфина России и ФНС (УФНС):

(+) Письмо Минфина России от 15 июня 2016 г. N 03-04-05/34811

(+) Письмо Минфина России от 5 мая 2016 г. N 03-04-05/26126

(+) Письмо Минфина России от 14 апреля 2016 г. N 03-04-05/21566

(+) Письмо Минфина России от 7 апреля 2016 г. N 03-04-05/19782

(+) Письмо Минфина России от 7 апреля 2016 г. N 03-04-05/19789

(+) Письмо Минфина России от 6 апреля 2016 г. N 03-04-05/19624

(+) Письмо Минфина России от 6 апреля 2016 г. N 03-04-05/19619

(+) Письмо Минфина России от 21 марта 2016 г. N 03-04-05/15488

(+) Письмо Минфина России от 21 марта 2016 г. N 03-04-05/15492

(+) Письмо Минфина России от 21 марта 2016 г. N 03-04-05/15500

(+) Письмо Минфина России от 21 марта 2016 г. N 03-04-05/15497

(+) Письмо Минфина России от 4 марта 2016 г. N 03-04-05/12595

(+) Письмо Минфина России от 24 февраля 2016 г. N 03-04-05/9992

(+) Письмо Минфина России от 15 февраля 2016 г. N 03-04-05/8077

(+) Письмо Минфина России от 15 февраля 2016 г. N 03-04-05/8073

(+) Письмо Минфина России от 9 февраля 2016 г. N 03-04-05/6479

(+) Письмо Минфина России от 1 февраля 2016 г. N 03-04-05/4424

(+) Письмо Минфина России от 1 февраля 2016 г. N 03-04-05/4420

(+) Письмо Минфина России от 8 декабря 2015 г. N 03-04-05/71616

(+) Письмо Минфина России от 24 августа 2015 г. N 03-04-05/48602

(+) Письмо Минфина России от 7 августа 2015 г. N 03-04-05/45654

(+) Письмо Минфина России от 5 августа 2015 г. N 03-04-05/45271

(+) Письмо Минфина России от 23 июня 2015 г. N 03-04-05/36153

(+) Письмо Минфина России от 22 июня 2015 г. N 03-04-05/35842

(+) Письмо Минфина России от 18 июня 2015 г. N 03-04-05/35304

(+) Письмо Минфина России от 18 июня 2015 г. N 03-04-05/35305

(+) Письмо Минфина России от 1 июня 2015 г. N 03-04-05/31450

(+) Письмо Минфина России от 25 мая 2015 г. N 03-04-05/29773

(+) Письмо Минфина России от 20 мая 2015 г. N 03-04-05/29029

(+) Письмо Минфина России от 13 мая 2015 г. N 03-04-05/27288

(+) Письмо Минфина России от 7 мая 2015 г. N 03-04-05/26531

(+) Письмо Минфина России от 7 мая 2015 г. N 03-04-05/26528

(+) Письмо Минфина России от 27 апреля 2015 г. N 03-04-05/24065

(+) Письмо Минфина России от 27 апреля 2015 г. N 03-04-05/23974

(+) Письмо Минфина России от 1 апреля 2015 г. N 03-04-05/18152

(+) Письмо Минфина России от 1 апреля 2015 г. N 03-04-05/18150

(+) Письмо Минфина России от 13 марта 2015 г. N 03-04-05/13593

(+) Письмо Минфина России от 4 марта 2015 г. N 03-04-05/11207

(+) Письмо Минфина России от 5 февраля 2015 г. N 03-04-05/4602

(+) Письмо Минфина России от 13 января 2015 г. N 03-04-05/69528

(+) Письмо Минфина России от 30 декабря 2014 г. N 03-04-05/68462

(+) Письмо Минфина России от 15 декабря 2014 г. N 03-04-05/64660

(+) Письмо Минфина России от 3 декабря 2014 г. N 03-04-05/61716

(+) Письмо Минфина России от 19 сентября 2014 г. N 03-04-05/46947

(+) Письмо Минфина России от 19 сентября 2014 г. N 03-04-05/46954

(+) Письмо Минфина России от 28 августа 2014 г. N 03-04-05/43124

(+) Письмо Минфина России от 15 августа 2014 г. N 03-04-05/40976

(+) Письмо Минфина России от 14 августа 2014 г. N 03-04-05/40671

(+) Письмо Минфина России от 12 августа 2014 г. N 03-04-05/40045

(+) Письмо Минфина России от 21 июля 2014 г. N 03-04-05/35538

(+) Письмо Минфина России от 17 июля 2014 г. N 03-04-05/35123

(+) Письмо Минфина России от 4 июня 2014 г. N 03-04-05/26770

(+) Письмо Минфина России от 26 мая 2014 г. N 03-04-05/24995

(+) Письмо Минфина России от 6 мая 2014 г. N 03-04-05/21190

(+) Письмо Минфина России от 28 апреля 2014 г. N 03-04-05/19843

(+) Письмо Минфина России от 17 апреля 2014 г. N 03-04-05/17695

Отрицательная практика

В материалах правоприменительной практики встречаются судебные решения с противоположной точкой зрения: срок нахождения в собственности имущества следует считать непосредственно от даты государственной регистрации в едином государственном реестре факта изменения состава собственников.

Акты судебных органов:

(-) Определение Московского городского суда от 13 октября 2014 N 4г-9666/14

11. Каким образом реализовать право на имущественный вычет в случае, если по договору купли-продажи реализуется несколько объектов недвижимости без разделения их стоимости в договоре купли-продажи?

Официальные органы и суды признают право налогоплательщика на имущественный вычет в указанной ситуации. Однако поскольку НК РФ не содержит механизма определения стоимости объектов недвижимого имущества, проданных без разделения их стоимости в договоре купли-продажи, для применения вычета необходимо определить стоимость таких объектов. Сделать это можно на основании отчета независимого оценщика, составленного в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ", путем заключения дополнительного соглашения к договору купли-продажи.

Письма Минфина России и ФНС (УФНС):

Письмо Минфина России от 21 марта 2013 г. N 03-04-05/7-262

Письмо Минфина России от 18 декабря 2012 г. N 03-04-05/7-1411

Акты судебных органов:

Апелляционное определение СК по гражданским делам Самарского областного суда от 14 августа 2012 г.

12. Каким образом определяется срок нахождения в собственности имущества, нажитого супругами во время брака, полное право распоряжения которым супруг получил в результате произведенного раздела общего имущества?

Срок владения одним из супругов конкретным объектом имущества, полное право распоряжения которым такой супруг получил в результате произведенного раздела общего имущества, нажитого во время брака, исчисляется с даты приобретения этого объекта на имя любого из супругов ранее. При этом факт раздел имущества не влечет за собой возникновение у супругов дохода, подлежащего обложению НДФЛ (письмо Минфина России от 07.05.2014 N 03-04-05/21565).

Письма Минфина России и ФНС (УФНС):

Письмо Минфина России от 8 декабря 2015 г. N 03-04-05/71616

Письмо Минфина России от 4 марта 2015 г. N 03-04-05/11182

Письмо Минфина России от 4 июня 2014 г. N 03-04-05/26770

Письмо Минфина России от 28 апреля 2014 г. N 03-04-05/19843

Письмо Минфина России от 5 июня 2013 г. N 03-04-05/20751

Письмо Минфина России от 21 мая 2013 г. N 03-04-05/17837

Письмо Минфина России от 15 марта 2013 г. N 03-04-05/9-237

Письмо УФНС России по г. Москве от 21 июня 2012 г. N 20-14/54337@

Письмо УФНС России по г. Москве от 14 июня 2012 г. N 20-14/051941@

Акты судебных органов:

Определение Конституционного Суда РФ от 2 ноября 2006 г. N 444-О

Апелляционное определение СК по административным делам Тверского областного суда от 30 сентября 2015 г. по делу N 33-3685/2015

Апелляционное определение СК по гражданским делам Курганского областного суда от 03 июля 2014 г. по делу N 33-1958/2014

Постановление Президиума Верховного суда Республики Башкортостан от 29 августа 2012 г.

13. Каким образом в целях исчисления НДФЛ определяется дата получения дохода, если оплата за проданное жилье производиться "авансом" до перехода права собственности?

Отрицательная практика

Официальная позиция заключается в следующем. Датой получения дохода в денежной форме признается день выплаты дохода, в том числе перечисления дохода на счета налогоплательщика в банках либо по его поручению на счета третьих лиц (пп. 1 п. 1 ст. 223 НК РФ). Поэтому при получении дохода от продажи объекта недвижимости в денежной форме доход считается полученным на день его фактической выплаты, при этом факт государственной регистрации права собственности на передаваемый объект недвижимого имущества, равно как и факт его передачи по акту, значения не имеют.

Специалисты Минфина России также обращают внимание, что НК РФ не содержит особенностей порядка учета налогоплательщиком документально подтвержденных расходов, принимаемых в уменьшение суммы облагаемых налогом доходов, полученных от продажи имущества с рассрочкой платежа в разных налоговых периодах. Поэтому налогоплательщик может самостоятельно определять порядок учета таких расходов, принимаемых в уменьшение в разных налоговых периодах.

Письма Минфина России и ФНС (УФНС):

(-) Письмо Минфина России от 20 апреля 2015 г. N 03-04-05/22269

(-) Письмо Минфина России от 2 февраля 2015 г. N 03-04-07/3957 (направлено для сведения и использования в работе письмом ФНС России от 11.02.2015 N БС-4-11/2049)

(-) Письмо ФНС России от 22 мая 2014 г. N БС-4-11/9939@

(-) Письмо ФНС России от 25 декабря 2013 г. N БС-4-3/23409@

(-) Письмо ФНС России от 20 ноября 2013 г. N БС-4-11/20830@

(-) Письмо Минфина России от 28 мая 2013 г. N 03-04-05/19236

(-) Письмо Минфина России от 13 августа 2013 г. N 03-04-07/32771

(-) Письмо Минфина России от 12 февраля 2010 г. N 03-04-05/10-56

(-) Письмо Минфина России от 9 февраля 2009 г. N 03-04-05-01/48

(-) Письмо Минфина России от 14 июля 2008 г. N 03-04-05-01/254

Положительная практика

Ранее специалисты ФНС России полагали, что в отношении суммы дохода физического лица от продажи недвижимого имущества налоговая база определяется в том налоговом периоде, на который приходится дата государственной регистрации перехода права собственности на отчуждаемый жилой объект. Следовательно, в случае, если денежные средства по договору купли-продажи получены в одном налоговом периоде, а государственная регистрация перехода права собственности на реализованный объект осуществлена в другом налоговом периоде, дата получения дохода продавцом недвижимого имущества определяется с учетом более поздней даты. Указанная позиция не была поддержана Минфином России

Письма Минфина России и ФНС (УФНС):

(+) Письмо Минфина России от 13 августа 2013 г. N 03-04-07/32771

14. Каким образом, определяется суммы дохода, полученного от реализации жилья по договору мены?

Официальная позиция по данному вопросу заключается в следующем. Для целей налогообложения мену следует рассматривать как две встречные операции по реализации товара в рамках одной сделки с оплатой в натуральной форме. Сумма дохода, подлежащего налогообложению, у сторон такой сделки должна определяться исходя из стоимости передаваемого имущества, указанной в договоре мены. Причем в случае получения доплаты при обмене доход складывается из стоимости передаваемого жилья, указанной в договоре мены, и соответствующего размера доплаты.

При этом доход от продажи жилья подлежит уменьшению на имущественный вычет, предусмотренный пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ. Вместо получения указанного имущественного налогового вычета налогоплательщик также вправе уменьшить сумму своих облагаемых НДФЛ доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением проданного имущества (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Из разъяснений специалистов финансового ведомства, следует, что в качестве расходов для целей приведенной нормы учитывается стоимость объекта недвижимости, которая была указана в договоре мены, либо, при ее отсутствии, рыночная стоимость обмениваемого жилья на дату совершения мены.

Отрицательная практика

Письма Минфина России и ФНС (УФНС):

(-) Письмо Минфина России от 17 мая 2016 г. N 03-04-05/28247

(-) Письмо Минфина России от 22 апреля 2016 г. N 03-04-05/23399

(-) Письмо Минфина России от 10 ноября 2015 г. N 03-04-05/64521

(-) Письмо Минфина России от 5 марта 2015 г. N 03-04-05/11808

(-) Письмо Минфина России от 2 октября 2014 г. N 03-04-05/49505

(-) Письмо Минфина России от 1 октября 2014 г. N 03-04-05/49104

(-) Письмо Минфина России от 29 августа 2014 г. N 03-04-05/43343

(-) Письмо Минфина России от 21 августа 2014 г. N 03-04-05/41881

(-) Письмо Минфина России от 3 июня 2014 г. N 03-04-05/26663

(-) Письмо Минфина России от 8 апреля 2014 г. N 03-04-РЗ/15807

(-) Письмо Минфина России от 27 августа 2013 г. N 03-04-05/35096

(-) Письмо Минфина России от 27 августа 2013 г. N 03-04-05/35094

(-) Письмо Минфина России от 16 июля 2013 г. N 03-04-05/27738

(-) Письмо Минфина России от 21 июня 2013 г. N 03-04-05/23428

(-) Письмо Минфина России от 30 мая 2013 г. N 03-04-05/19766

(-) Письмо Минфина России от 21 мая 2013 г. N 03-04-05/17897

(-) Письмо Минфина России от 9 апреля 2013 г. N 03-04-05/4-359

Акты судебных органов:

(-) Обзор практики рассмотрения судами дел, связанных с применением главы 23 Налогового кодекса Российской Федерации (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 21 октября 2015 г.) (п. 9)

Положительная практика

Статьей 211 НК РФ установлены особенности определения налоговой базы по НДФЛ по доходам, полученным в натуральной форме. Данной нормой определено, что при получении налогоплательщиком дохода в натуральной форме в виде товаров (работ, услуг), иного имущества, налоговая база определяется как стоимость этих товаров (работ, услуг), иного имущества, исчисленная исходя из их цен, определяемых в порядке, аналогичном предусмотренному ст. 105.3 НК РФ. При этом из стоимости таких товаров (работ, услуг) исключается частичная оплата налогоплательщиком стоимости полученных им товаров, выполненных для него работ, оказанных ему услуг. Таким образом, при получении дохода в натуральной форме налог уплачивается с разницы между рыночной стоимостью полученного имущества и внесенной оплатой.

Соответственно, если полученное имущество полностью оплачено встречным предоставлением физическим лицом другого имущества равной рыночной стоимости, налоговая база по результатам этой части сделки равна нулю. В случае мены имуществом различной стоимости налог уплачивается с суммы разницы между рыночной стоимостью полученного имущества и рыночной стоимостью переданного имущества (по правилам ст. 211 НК РФ), либо с суммы полученной доплаты (по правилам, установленным ст. 210 НК РФ для доходов в денежной форме).

Указанной точки зрения ранее придерживались представители Минфина России и ФНС (см. письмо Минфина России от 19.09.2012 N 03-04-08/4-310), кроме того она находит поддержку в правоприменительной практике, в том числе на уровне высших судебных инстанций.

Письма Минфина России и ФНС (УФНС):

(+) Письмо Минфина России от 19 сентября 2012 г. N 03-04-08/4-310

Акты судебных органов:

(+) Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за 3 квартал 2009 г. (утв. постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 25 ноября 2009 г.)

(+) Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 18 августа 2010 г. N 5-В10-66

(+) Апелляционное определение СК по административным делам Красноярского краевого суда от 26 января 2015 г. по делу N 33-487/2015

(+) Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 28 июня 2012 г. N 11-7946

(+) Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда от 27 февраля 2012 г. N 33-2780/2012

(+) Кассационное определение СК по гражданским делам Красноярского краевого суда от 06 февраля 2012 г. по делу N 33-931

15. Возможно ли в составе расходов, связанных с приобретением продаваемого жилья, учесть арендные платежи?

Отрицательная практика

По мнению Минфина России, в составе расходов на приобретение имущества может быть учтена только сумма, фактически уплаченная налогоплательщиком при выкупе у имущества у арендодателя после окончания срока аренды. Суммы арендных платежей не должны рассматриваться в качестве расходов на приобретение имущества в случае его выкупа.

(-) Письмо Минфина России от 13 ноября 2014 г. N 03-04-05/57322

16. Возможно ли предоставление имущественного вычета, предусмотренного пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, в отношении имущества, которое использовалось налогоплательщиком в предпринимательской деятельности, если на момент покупки такого имущества гражданин еще не был зарегистрирован в качестве ИП или на момент его продажи деятельность в качестве ИП прекращена?

Отрицательная практика

Подпунктом 4 п. 2 ст. 220 НК РФ возможность применения рассматриваемого имущественного вычета поставлена в зависимость от целей фактического использования реализуемого имущества (в предпринимательской деятельности или в деятельности, не связанной с предпринимательской). Поэтому если имущество и в период, предшествующий его продаже, использовалось физлицом в предпринимательской деятельности, права на данный вычет не возникает. При этом факт отсутствия у гражданина статуса ИП на момент покупки или продажи такого имущества роли не играет.

Письма Минфина России и ФНС (УФНС):

(-) Письмо Минфина России от 11 декабря 2015 г. N 03-04-05/72641

Акты судебных органов:

(-) Определение Конституционного Суда РФ от 29 марта 2016 г. N 487-О

(-) Апелляционное определение Московского городского суда от 04 апреля 2016 г. N 33а-10680/16

(-) Постановление АС Северо-Западного округа от 18 мая 2016 г. N Ф07-2817/16

(-) Постановление АС Уральского округа от 31 июля 2015 г. N Ф09-3404/15

(-) Апелляционное определение СК по гражданским делам Красноярского краевого суда от 21 июля 2014 г. по делу N 33-6324/2014

(-) Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Хакасия от 15 января 2014 г. по делу N 33-39/2014

(-) Апелляционное определение СК по гражданским делам Мурманского областного суда от 02 октября 2013 г. по делу N 33-3171

Положительная практика

Существует разъяснение Минфина России, из которого косвенно следует, что если к моменту продажи имущества, находившегося в собственности менее минимального срока и использовавшегося в предпринимательской деятельности, физлицо утратило статус ИП, то вычет по пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ все-таки получить можно.

Письма Минфина России и ФНС (УФНС):

(+) Письмо Минфина России от 17 марта 2016 г. N 03-04-05/14843

17. Возможно ли при продаже жилья, полученного взамен объекта, определенного под снос, уменьшить сумму облагаемых НДФЛ доходов на расходы, связанные с их получением?

По мнению официальных органов, в подобных случаях в качестве расходов, связанных с получением доходов от продажи, возможен учет расходов по приобретению жилого объекта, подлежащего сносу.

Положительная практика

Письма Минфина России и ФНС (УФНС):

(+) Письмо ФНС России от 14 июня 2016 г. N БС-4-11/10530@

(+) Письмо Минфина России от 21 марта 2013 г. N 03-04-05/9-259

(+) Письмо Минфина России от 14 марта 2013 г. N 03-04-07/7757

(+) Письмо Минфина России от 17 октября 2012 г. N 03-04-05/10-1199

(+) Письмо Минфина России от 28 июня 2011 г. N 03-04-05/7-454

Отрицательная практика

В случае, если налогоплательщиком были произведены расходы на приобретение одних объектов права собственности - жилых помещений в многоквартирном доме, а продан другой объект права собственности - земельный участок, на котором располагался снесенный жилой дом, оснований для уменьшения суммы дохода, полученного от продажи земельного участка, на сумму фактически произведенных расходов на приобретение жилых помещений в многоквартирном доме, располагавшемся на данном участке, не имеется.

Письма Минфина России и ФНС (УФНС):

(-) Письмо Минфина России от 30 августа 2013 г. N 03-04-05/35680

Акты судебных органов:

(-) Апелляционное определение СК по административным делам Ростовского областного суда от 28 сентября 2015 г. по делу N 33-12202/2015

18. Возможно ли применение имущественного вычета, установленного пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, при продаже имущества, полученного налогоплательщиком в счет исполнения имевшегося перед ним обязательства?

В такой ситуации правомерно как применение имущественного вычета, так и уменьшение дохода на сумму расходов, связанных с приобретением проданного объекта.

Письма Минфина России и ФНС (УФНС):

(+) Письмо ФНС России от 28 июля 2014 г. N БС-4-11/14579@

Акты судебных органов:

(+) Обзор практики рассмотрения судами дел, связанных с применением главы 23 Налогового кодекса Российской Федерации (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 21 октября 2015 г.) (п. 16)

19. Возможно ли уменьшение облагаемых НДФЛ доходов от продажи жилья на сумму расходов в виде процентов по целевым займам (кредитам), фактически израсходованным на приобретение проданного объекта?

Положительная практика

В ряде разъяснений специалисты финансового ведомства приходят к выводу о том, что проценты по целевым кредитам, взятым для покупки жилья, следует рассматривать в качестве расходов, связанных с его приобретением. В связи с этим налогоплательщик вправе уменьшить доход от продажи жилого объекта на сумму уплаченных процентов по целевым займам (кредитам), фактически израсходованным на приобретение данного объекта.

Письма Минфина России и ФНС (УФНС):

(+) Письмо Минфина России от 4 марта 2016 г. N 03-04-05/12568

(+) Письмо Минфина России от 25 мая 2015 г. N 03-04-07/29913 (доведено для сведения и использования в работе письмом ФНС России от 22 июня 2015 г. N БС-4-11/10707@)

(+) Письмо Минфина России от 5 июля 2013 г. N 03-04-05/26183

(+) Письмо Минфина России от 28 апреля 2012 г. N 03-04-05/9-569

Отрицательная практика

Иная позиция по данной проблеме заключается в следующем: фактически произведенные налогоплательщиком расходы на погашение процентов по целевым займам (кредитам) являются платой за пользование денежными средствами, предоставленными банком, а не расходами на приобретение недвижимого имущества. Поэтому уменьшить сумму облагаемых НДФЛ доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов по уплате таких процентов по кредиту налогоплательщик не в праве.

Письма Минфина России и ФНС (УФНС):

(-) Письмо Минфина России от 8 июля 2014 г. N 03-04-05/33103

Акты судебных органов:

(-) Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 28 мая 2012 г. N 11-3830

20. Возможно ли уменьшение облагаемых НДФЛ доходов от продажи жилья на сумму расходов в виде субсидий, использованных на приобретение проданного объекта?

Положительная практика

По мнению Минфина и ФНС России, суммы субсидии, направленные налогоплательщиком на приобретение жилья, являются его расходами. Поэтому он имеет право уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на всю сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением данного жилья, в том числе произведенных за счет средств единовременной субсидии

Письма Минфина России и ФНС (УФНС):

(+) Письмо Минфина России от 18 сентября 2015 г. N 03-04-05/53797

(+) Письмо Минфина России от 10 июля 2014 г. N 03-04-07/33669

(+) Письмо Минфина России от 9 июня 2014 г. N 03-04-05/27763

(+) Письмо Минфина России от 15 июля 2013 г. N 03-04-05/27531

(+) Письмо Минфина России от 6 декабря 2012 г. N 03-04-05/7-1372

(+) Письмо Минфина России от 20 марта 2012 г. N 03-04-05/7-335

(+) Письмо Минфина России от 19 марта 2012 г. N 03-04-05/7-323

(+) Письмо ФНС России от 17 апреля 2012 г. N ЕД-4-3/6475@

21. Помимо имущества, принятого в наследство, к наследнику перешла обязанность по оплате задолженности по займу (кредиту), выданному наследодателю на покупку данного имущества. В случае дальнейшей реализации такого имущества имеет ли наследник право уменьшить доход от продажи на сумму расходов, которые он понес в связи с погашением долговых обязательств наследодателя?

Положительная практика

Сумма расходов по оплате указанной задолженности по кредиту (займу) в случае, если такие расходы были произведены в том же налоговом периоде, в котором были получены доходы от продажи, можно учесть в составе расходов, связанных с приобретением реализованного объекта

Письма Минфина России и ФНС (УФНС):

(+) Письмо Минфина России от 11 апреля 2016 г. N 03-04-05/20467

Отрицательная практика

В случае если заемные средства на покупку имущества были получены наследодателем от физического лица, уменьшить сумму облагаемых НДФЛ доходов, полученных от продажи наследуемого имущества, на сумму расходов по погашению долговых обязательств наследодателя нельзя. Это обусловлено тем, что в такой ситуации невозможно достоверно подтвердить факт целевого использования заемных средств на приобретение конкретного объекта.

Письма Минфина России и ФНС (УФНС):

(-) Письмо Минфина России от 28 января 2015 г. N 03-04-05/3005

22. Может ли получатель ренты претендовать на получение имущественного вычета, установленного пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ в отношении платы, полученной им при передаче имущества в собственность плательщика ренты?

Положительная практика

Из буквального прочтения пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ следует, что рассматриваемый имущественный налоговый вычет предоставляется только в отношении сумм, полученных от продажи имущества. При этом п. 2 ст. 585 ГК РФ предусмотрено, что в случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже.

Поэтому в отношении дохода в виде платы за имущество, передаваемое по договору ренты, могут применяться соответствующие положения ст. 220 НК РФ о получении имущественного налогового вычета при продаже имущества.

Письма Минфина России и ФНС (УФНС):

(+) Письмо Минфина России от 14 мая 2015 г. N 03-04-05/27795

(+) Письмо Минфина России от 27 января 2015 г. N 03-04-07/2785

Учет при предоставлении налоговым агентом имущественного вычета при продаже жилья работником

Работник организации имеет право на получение имущественного вычета по НДФЛ при продаже жилья. Какие документы нужны для оформления указанного вычета?

Бухучет. Проводки

Документооборот

Налогообложение

Возможные риски

Формы документов

Построить список