Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 июня 2017 г. N 13АП-1149/13

г. Санкт-Петербург

05 июня 2017 г.

Дело N А56-43479/2012/з51

Резолютивная часть постановления объявлена 01 июня 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 июня 2017 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Тойвонена И.Ю.

судей Копыловой Л.С., Медведевой И.Г.

при ведении протокола судебного заседания: Афашаговой В.Ю.

при участии:

от Балашевой Г.Р.: Курочкин В.В., по доверенности от 08.02.2016

от Шариповой Н.Б.: Токарева Е.С. по доверенности от 07.02.2017

от ЗАО "Строительное управление N 12": Фисенко М.А. по доверенности от 06.12.2016

конкурсный управляющий: Нооль В.А., паспорт

от иных лиц: не явились, извещены

рассмотрев в открытом судебном заседании по правилам, установленным для суда первой инстанции заявление Балашевой Г.Р. о признании права собственности

и заявление ООО "Ключ" о признании права собственности

в деле о банкротстве ООО "Ключ",

установил:

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.03.2014 ООО "Ключ" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, исполняющим обязанности конкурсного управляющего утвержден Михнев Н.Н. Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.04.2014 конкурсным управляющим ООО "Ключ" утвержден Нооль Владимир Александрович.

В Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области обратилась Балашева Г.Р. с заявлением (с учетом его изменения в порядке статьи 49 АПК РФ), в котором заявитель просит признать право собственности на квартиру с условным (строительным) N 11, находящейся в строительных осях В/Г 7-10, общей площадью 118,4 кв.м., количество комнат 3 (три), в подъезде 1, на 3 этаже, и машино-места на один автомобиль, в отдельно стоящей полузаглубленной автостоянке закрытого типа, расположенной в осях Г-Е 8-9(8), расположенных по адресу: г. Санкт-Петербург, г. Павловск, ул. Лебединая, д. 1.

Определением суда первой инстанции от 30.03.2015 признано право собственности на квартиру N 11 на 3-м этаже в жилом доме по адресу: по адресу: г. Санкт-Петербург, город Павловск, Лебединая улица, дом 1, общей площадью 118,4 кв.м. за Балашевой Галиной Ростиславовной 01.09.1958 года рождения. В остальной части в удовлетворении заявления отказано.

На данный судебный акт поданы две апелляционные жалобы.

Конкурсный управляющий ООО "Ключ" Нооль В.А. и ЗАО "Строительное управление N 12" просят отменить определение в части признания за заявителем права собственности на квартиру, поскольку договор долевого участия в строительстве дома должником с Шариповой Н.Б. не подписывался и не заключался, в связи с чем, имеются сомнения в его действительности. В отсутствие надлежащего права Шарипова Н.Б. не могла впоследствии передать право на квартиру Балашевой Г.Р. Податели жалоб обратили внимание на то, что в суде первой инстанции было заявлено о фальсификации договора N 13 от 24.12.2004, при этом сведений об оплате соглашений о перемене лиц в обязательстве представлено не было.

Из заявления усматривается, что Балашева Г.Р. в обоснование наличия у нее права на спорную квартиру ссылается на договор N 13 о долевом участии в строительстве жилого дома, заключенный между ООО "Ключ" (должником) и физическим лицом Шариповой Н.Б. в декабре 2004 года, в том числе, в отношении квартиры с условным (строительным) N 11 и машино - места в полузаглубленной (подземной) автостоянке и получение заявителем указанных прав по соответствующим соглашениям о перемене лиц в обязательстве. Заявитель указывал на то, что сумма денежных средств по долевому участию в строительстве оплачена полностью и составила 2 280 000 руб. по платежным поручениям N N 918, 909, а по соглашениям о перемене лиц в обязательстве также обязательства сторонами исполнены. Поскольку имеется необходимость по подтверждению прав на указанное имущество, притом, что Балашевой Г.Р. было отказано в регистрации соответствующего права, Балашева Г.Р. обратилась в рамках дела о банкротстве застройщика с настоящим заявлением.

Апелляционным судом установлено, что Балашева Г.Р. претендует на приобретение статуса участника строительства в связи с заключением 19.11.2007 с Шариповой Н.Б. соглашений о перемене лица в обязательстве, в соответствии с которыми Шарипова Н.Б. передала, а Балашева Г.Р. приняла все права и обязанности по договорам N 13, 13.

В свою очередь, конкурсный управляющий и ЗАО "СУ-12" (конкурсный кредитор должника), возражая по требованиям Балашевой Г.Р., сослались на незаключенность договора долевого участия в строительстве жилого дома. Со стороны ООО "Ключ" в лице конкурсного управляющего было заявлено ходатайство о фальсификации доказательств и назначении экспертизы. Поскольку договор не заключен, то, по мнению подателей жалоб, Балашева Г.Р. не могла заменить Шарипову Н.Б. в обязательствах по данному договору.

С учетом установленных обстоятельств и специфики рассмотрения настоящего обособленного спора, апелляционный суд посчитал, что рассматриваемый обособленный спор А56-43479/2012/з51 затрагивает права Шариповой Н.Б., а потому во избежание причинения вреда ее имущественным интересам, в целях установления обстоятельств заключения и исполнения договора N 13 и соглашений о перемене лиц в обязательстве, обстоятельств исполнения обязательств со стороны Шариповой Н.Б. по договору N 13 и Балашевой Г.Р. по соглашениям, апелляционный суд усмотрел основания для перехода к рассмотрению обособленного спора по правилам, установленным для суда первой инстанции, с учетом применения положений, установленных ст.268 (части 6.1), о чем вынесено определение от 25.06.2015. К участию в данном обособленном споре в качестве третьего лица апелляционным судом привлечена Шарипова Насима Баяновна.

01.07.2015 от конкурсного управляющего ООО "Ключ" Нооля В.А. поступило ходатайство о принятии обеспечительных мер в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу совершать регистрационные действия с объектом недвижимости - квартирой N 11, расположенной по адресу: г.Санкт-Петербург, г. Павловск, ул.Лебединая, д. 1, общей площадью 118,4 кв.м., расположенной на 3-м этаже.

Определением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2015 ходатайство конкурсного управляющего ООО "Ключ" Нооля В.А удовлетворено, приняты обеспечительные меры.

В отзыве Шарипова Н.Б. просит удовлетворить заявление Балашевой Г.Р., с представлением нотариально заверенных копий договора N 13 от 24.12.2004, сведений о произведенных платежах. Шарипова Н.Б в отзыве указывала, что в соответствии с соглашением о перемене лиц в обязательстве от 19.11.2007 (также представлена нотариально заверенная копия соглашения) права и обязанности по договору N 13 перешли к Балашевой Г.Р. с передачей ей соответствующего объекта - квартиры и машино-места по акту приема-передачи. Как полагала Шарипова Н.Б., актом от 25.04.2012 стороны подтвердили, что обязательства по договору исполнены в части оплаты. 25.04.2012 Балашевой Г.Р. и застройщиком подписан акт исполнения обязательств.

Согласно уточненному Балашевой Г.Р. заявлению она просит признать за ней право собственности на квартиру N 11 общей площадью 118,4 кв. метров, жилой площадью 59,1 кв. метров, расположенную по адресу: Санкт-Петербург, г.Павловск, ул.Лебединая, 1 и право собственности на 1/14 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение 1-Н, кадастровый номер 78:42:0016231:3118, общей площадью 465,5 кв.метров (полузаглубленной автостоянки закрытого типа), также расположенного по вышеуказанному адресу.

Конкурсный управляющий подал встречное заявление, в котором просил признать право собственности за ООО "Ключ" на вышеуказанную квартиру N 11, в жилом доме по адресу: г. Санкт-Петербург, г. Павловск, ул. Лебединая, д. 1, и 1/14 доли в праве собственности на нежилое помещение 1-Н кадастровый номер 78:42:0016231:3118, общей площадью 465,5 кв.м. (полузаглубленной автостоянки закрытого типа), расположенной в жилом доме по адресу: г. Санкт-Петербург, г. Павловск, ул. Лебединая, д. 1 и отказать Балашевой Г.Р. в ее заявлении о признании права собственности на квартиру N11 и машино-место.

Определением апелляционного суда от 21.10.2015, учитывая рассмотрение данного обособленного спора по правилам, установленным для суда первой инстанции, встречное заявление конкурсного управляющего Нооль В.А. о признании права собственности за ООО "Ключ" принято к производству и назначено к совместному рассмотрению с заявлением Балашевой Г.Р. на 12.11.2015.

В ходе рассмотрения настоящего обособленного спора заявителями была уточнена площадь оспариваемого жилого помещения (квартиры), которая по данным кадастрового учета составила 108,8 кв.метров, в том числе жилая площадь - 59.1 кв.метр.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.02.2016 определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.03.2015 по делу N А56-43479/2012/з51 отменено.

В удовлетворении заявления Балашевой Галины Ростиславовны отказано.

Признано право собственности ООО "Ключ" на объект недвижимости - квартиру N 11, общей площадью 108,8 кв.м., жилой площадью 59,1 кв.м. расположенную на 3-м этаже жилого дома по адресу: г. Санкт-Петербург, г. Павловск, ул. Лебединая, д. 1.

В остальной части в удовлетворении заявления ООО "Ключ" отказано.

Отменены обеспечительные меры, принятые определением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда по обособленному спору N А56-43479/2012/з51 от 01.07.2015.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного Округа от 04.04.2016 постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.02.2016 отменено.

Дело направлено на новое рассмотрение в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.

Определением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.05.2017 дело назначено к рассмотрению.

Информация о времени и месте рассмотрения дела опубликована на официальном сайте Тринадцатого арбитражного апелляционного суда.

Представитель Балашевой Г.Р. поддержал заявление о признании права собственности, при этом представил актуальную выписку кадастрового учета в отношении квартиры N 11 по адресу: Санкт-Петербург, г.Павловск, ул.Лебединая, д.1 литера А, пояснив, что за Балашевой Г.Р. было зарегистрировано право собственности на вышеназванное жилое помещение, с выдачей свидетельства от 27.05.2015, и указанное зарегистрированное право в настоящее время сохраняется за Балашевой Г.Р. Представитель Балашевой Г.Р. дополнительно пояснил, что Балашева Г.Р. в настоящее время не располагает оригиналами правоустанавливающих документов (договора, соглашений), однако располагает нотариально заверенными копиями данных документов, которые представлялись ею и Шариповой Н.Б. в материалы настоящего обособленного спора. Представитель Балашевой Г.Р. полагал, что Балашева Г.Р. является добросовестным владельцем вышеназванной квартиры и одним машино-местом, которые были ей переданы со стороны ООО "Ключ" еще в 2012 году, при этом Балашева Г.Р. несет бремя их содержания, и указанные объекты были ранее оплачены, в том числе за счет средств Шариповой Н.Б., с которой впоследствии было заключено соглашение о переуступке. Представитель Балашевой Г.Р. дополнительно ссылался на выводы и указания суда кассационной инстанции, содержащиеся в постановлении от 04.04.2016 в рамках настоящего обособленного спора, полагал необоснованными притязания и доводы ООО "Ключ" на вышеуказанные объекты, просил удовлетворить заявление Балашевой Г.Р. и отказать в удовлетворении заявления ООО "Ключ".

Конкурсный управляющий ООО "Ключ" доводы, изложенные в заявлении ООО "Ключ", поддержал, возражал относительно заявления Балашевой Г.Р., полагал незаключенным договор N 13 от 24.12.2004 между ООО "Ключ" и Шариповой Н.Б., усматривал признаки фальсификации при изготовлении и представлении со стороны Балашевой Г.Р. и Шариповой Н.Б. документов, (договоров, актов, соглашений), заявил ходатайство об истребовании из Пушкинского отдела Управления Росреестра по Санкт-Петербургу заверенных копий документов, поданных Балашевой Г.Р. при регистрации права собственности, считая, что представленные заявителем Балашевой Г.Р. и Шариповой Н.Б. варианты договора N 13 от 24.12.2004 и соглашения о перемене лица в обязательстве имеют признаки фальсификации.

Представитель Шариповой Н.Б. поддержал доводы и позицию заявителя Балашевой Г.Р., сослался на представленный отзыв и ранее представленные в дело документы и пояснения, возражал по заявлению ООО "Ключ" и по заявленным со стороны ООО "Ключ" ходатайствам и заявлениям, не усматривая какой-либо фальсификации представленных документов.

Представитель Балашевой Г.Р. возражал против удовлетворения ходатайств и заявлений конкурсного управляющего ООО "Ключ", полагал достаточным объем документов, представленных в материалы настоящего обособленного спора.

Представитель ЗАО "СУ-12" поддержал позицию и доводы конкурсного управляющего ООО "Ключ", возражал против доводов Балашевой Г.Р. и третьего лица Шариповой Н.Б., не возражал против удовлетворения ходатайств и заявлений конкурсного управляющего ООО "Ключ".

Заслушав представителей участвующих в деле лиц, суд апелляционной инстанции не установил оснований для удовлетворения ходатайства конкурсного управляющего ООО "Ключ", а также отклонил заявление конкурсного управляющего ООО "Ключ" относительно признания сфальсицированными варианты договора N 13 от 24.12.2004 и соглашения о перемене лиц в обязательстве от 19.11.2007, представленных Балашевой Г.Р. в уточненном заявлении. При этом апелляционный суд дополнительно исходит из того, что в настоящее время право собственности Балашевой Г.Р. на жилое помещение - квартиру N 11 в жилом доме по адресу: Санкт-Петербург, г.Павловск, ул.Лебединая, дом 1 литера А, зарегистрировано в соответствующем реестре прав, регистрация указанного права не оспорена и не аннулирована, а в подтверждения соответствующих правомочий заявителем Балашевой Г.Р. дополнительно представлены нотариально удостоверенные копии правоустанавливающих документов (договора, соглашения, актов), при наличии иных документов (в частности, платежных), подтверждающих факт перечисления денежных средств как Балашевой Г.Р. (частично), так и Шариповой Н.Б. в качестве участников долевого строительства жилого дома, застройщиком которого являлось ООО "Ключ", в отношении вышеназванной квартиры и машино-места, наряду с платежными и иными документами, подтверждающими бремя содержания квартиры со стороны Балашевой Г.Р. с момента ее фактической передачи в 2012 году.

По результатам рассмотрения заявления Балашевой Г.Р. и ООО "Ключ" судом апелляционной инстанции установлено следующее.

В соответствии с положениями статьи 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации.

Согласно статье 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно статье 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Как установлено судом, на земельном участке площадью 1544 кв.метра по адресу: Санкт-Петербург, г.Павловск, ул.Лебединая, 1 (ранее ул.Третьего июля) Администрацией г.Санкт-Петербурга путем согласования инвестиционно-тендерной документации в сентябре 2003 года было разрешено ООО "Ключ" проведение изыскательских, проектных и в дальнейшем строительных работ по проектированию и строительству жилого дома с подземной автостоянкой. Строительству данного жилого дома предшествовала работа по сносу двух имевшихся зданий на указанном земельном участке, с расселением граждан, в нем проживавших (зарегистрированных). В дальнейшем, с учетом принятия постановления Правительства Санкт-Петербурга от 30.12.2003 N 197 "О проектировании и строительстве жилого дома с подземной автостоянкой по адресу: г.Павловск, ул.Лебедина, 1", между КУГИ г.Санкт-Петербурга и ООО "Ключ" 20.02.2004 был заключен договор N 00/ЗК-024115 (18) аренды земельного участка на инвестиционных условиях для проектирования и строительства жилого дома с подземной автостоянкой. В рамках указанного договора ООО "Ключ" в качестве арендатора земельного участка и застройщика-инвестора взяло на себя обязательства по возведению и сдаче в эксплуатацию соответствующего объекта недвижимости (жилого дома). В целях строительства указанного жилого дома ООО "Ключ" на правах застройщика дополнительно заключило договор с ЗАО "СУ-12" N 05-06/10 от 20.09.2010 об инвестировании строительства жилого дома, в котором стороны договорились совместно осуществить деятельность по инвестированию и организации проектирования, строительство и сдачу в эксплуатацию жилого дома с подземной автостоянкой на закрепленном за ООО "Ключ" земельном участке, как за счет собственных, так и привлеченных средств. 05.04.2012 ООО "Ключ" в качестве застройщика получило разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (жилого дома с подземной автостоянкой). В этот же день ООО "Ключ" подписало с ЗАО "СУ-12" акт о реальном распределении квартир, нежилых помещений и машино-мест", по условиям которого ЗАО "СУ-12" в качестве инвестора было распределено 9 квартир общей площадью 927,5 кв.м. и 9 машино-мест, а также нежилое помещение (9-Н) площадью 213,4 кв.м. В свою очередь, ООО "Ключ" было распределено пять квартир (N N 1,7, 8, 10, 11) общей площадью 473,7 кв.м. и пять машино-мест, с получением ряда документов технического учета.

Таким образом, на земельном участке, предназначенном для строительства жилого дома, арендатором и застройщиком которого выступало ООО "Ключ", был построен и сдан в эксплуатацию объект недвижимости - жилой дом с подземной автостоянкой, что свидетельствует о возникновении оснований для установления в установленном законом порядке условий для признания за соответствующими лицами правомочий владения, пользования и распоряжения на указанный объект и находящиеся в нем помещения (жилого и нежилого назначения).

Сведений о государственной регистрации права собственности застройщика (ООО "Ключ") на оспариваемый в настоящем обособленном споре объект - квартиру N 11 в материалы дела не представлено.

В свою очередь, Балашевой Г.Р. в регистрации права собственности регистрирующим органом 19.03.2014 первоначально было отказано, в том числе не принято в качестве документа, определяющего притязания Балашевой Г.Р., в форме решения Третейского суда "Ленинградский областной экономический арбитраж" от 18.06.2012.

Между тем, 27.05.2015 Балашевой Г.Р. Пушкинским отделом Росреестра по Санкт-Петербургу было выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности Балашевой Г.Р. в отношении жилого помещения - квартиры N 11 общей площадью 108,8 кв.м. в жилом доме по адресу: Санкт-Петербург, г.Павловск, ул.Лебединая, дом 1 литера А.

Указанное свидетельство, наряду с регистрацией права собственности Балашевой Г.Р. на вышеуказанное жилое помещение до настоящего времени не аннулированы и недействительными не признавались, Балашева Г.Р. по состоянию на момент рассмотрения апелляционным судом настоящего обособленного спора является правообладателем вышеназванного жилого помещения, неся бремя его содержания. Регистрация права собственности Балашевой Г.Р осуществлена до принятия апелляционным арбитражным судом обеспечительных мер, применительно к вынесению определения от 01.07.2015.

В отношении ООО "Ключ" в 2012 году была инициирована процедура несостоятельности (банкротства), с введением в 2014 году процедуры конкурсного производства. Указанное обстоятельство обусловило возникновение спора между обществом - застройщиком (должником) в лице конкурсного управляющего и физическим лицом - Балашевой Г.Р., претендующей на разрешение вопроса о признании (констатации) права собственности в деле о банкротстве, с учетом положений статьи 201.11 Закона о банкротстве, определяющей возможность разрешения в деле о банкротстве вопроса о принадлежности того или иного объекта (имущества), ранее относящегося к имуществу общества-должника, на который может претендовать как сам должник (с целью пополнению конкурсной массы), так и иное лицо (в том числе, инвестор, участник строительства). Следует отметить, что Балашевой Г.Р. и рядом иных физических лиц первоначально был инициирован вопрос о включении в реестр требований ООО "Ключ" о передаче жилых помещений с подачей соответствующего заявления еще в декабре 2012 года, однако впоследствии заявления физических лиц были выделены судом первой инстанции в отдельные обособленные споры, и физические лица, включая и Балашеву Г.Р. изменили предмет своих требований к должнику путем подачи заявлений о признании права собственности, которые были приняты судом первой инстанции к производству.

Первоначально при рассмотрении заявления Балашевой Г.Р. в суде первой инстанции, при отсутствии самостоятельного заявления ООО "Ключ" о признании права собственности, суд первой инстанции признал указанное заявление обоснованным в отношении жилого помещения и определением от 30.03.2015 признал за Балашевой Г.Р. право собственности на вышеназванное жилое помещение - квартиру N 11. Соответственно, Балашева Г.Р. на основании ряда документов, в том числе и с представлением судебного акта суда первой инстанции, подала заявление в орган государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним, который осуществил государственную регистрацию права собственности Балашевой Г.Р. на соответствующее жилое помещение.

В ходе рассмотрения апелляционных жалоб конкурсного управляющего ООО "Ключ" и ЗАО "СУ-12" апелляционный арбитражный суд перешел к рассмотрению настоящего обособленного спора по правилам, установленным для суда первой инстанции, в том числе по основаниям процессуального характера, а также принял к рассмотрению заявление ООО "Ключ" о признании права собственности на вышеназванное жилое помещение и машино-место.

Сведений о том, что между ООО "Ключ" и ЗАО "СУ-12" имеется спор в отношении тех или иных помещений в вышеуказанном жилом доме, с учетом реализации инвестиционного договора от 20.09.2010, в материалах настоящего обособленного спора не имеется. Не представлено сведений о наличии какого-либо имущественного спора между обществом-застройщиком и публичным образованием (г.Санкт-Петербург) относительно установления прав на построенный и введенный в эксплуатацию жилой дом.

Конкурсный управляющий ООО "Ключ", наряду с ЗАО "СУ-12", которое является конкурсным кредитором должника по денежным требованиям, полагают, что вышеуказанное жилое помещение (квартира N 11) и машино-место подлежат учету и включению в конкурсную массу ООО "Ключ" в качестве имущества должника, как общества-застройщика, которому указанные объекты были распределены после ввода жилого дома в эксплуатацию в апреле 2012 года.

В материалы данного обособленного спора со стороны Балашевой Г.Р. представлены сведения о том, что ею вносилась в 2007 году денежная сумма в размере 100 000 руб. в рамках договора долевого участия N 2 от 24.12.2004. Также представлены сведения о том, что Шариповой Н.Б. в рамках договора N 13 от 24.12.2004 вносились денежные средства (в 2007 году) в общей сумме 2 280 000 руб., с представлением платежных документов.

В обоснование заявленных уточненных требований Балашева Г.Р. также указывает на то, что 24.12.2004 между ней и ООО "Ключ" заключен инвестиционный договор N 2, по условиям которого общество обязалось заключить с инвестором договор долевого участия на одну квартиру в строящемся жилом доме.

31.08.2007 во исполнение условий договора N 2 от 24.12.2004 Балашевой Г.Р. на расчетный счет ООО "Ключ" внесены денежные средства в сумме 100 000 руб. согласно приходному кассовому ордеру N 686 от 31.08.2007.

Балашева Г.Р. и Шарипова Н.Б. указывают, что поскольку обнаружилась двойная продажа квартиры N 11 со стороны ООО "Ключ" еще и в пользу Шариповой Н.Б., то они пришли к соглашению о заключении соглашения об уступке права требования по заключенному Шариповой Н.Б. договору долевого участия в инвестировании строительства.

Балашева Г.Р. указывает, что 19.11.2007 между ней, Шариповой Н.Б. и ООО "Ключ" было заключено соглашение о перемене лиц в обязательстве, в соответствии с условиями которого Шарипова Н.Б., передала, а Балашева Г.Р. приняла все права и обязанности по договору N 13 о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома в объеме одной квартиры N 11 и одного машино-места.

05.04.2012 получено Разрешение N 78-0816в-2012 на ввод дома 1 литера А, расположенного по адресу: г. Павловск, ул. Лебединая, в эксплуатацию.

25.04.2012 между ООО "Ключ" и Балашевой Г.Р. подписаны акты исполнения обязательств к договору долевого участия N 13 от 24.12.2004 и к договору N 2 от 24.12.2004.

25.04.2012 ООО "Ключ", как следует из нотариально заверенной копии представленного акта приема-передачи, передало Балашевой Г.Р во исполнение обязательства, возникшего на основании договора от 24.12.2004 N 13, а Балашева Г.Р. приняла квартиру N 11 по адресу: г.Павловск, ул. Лебединая, 1.

25.04.2012 ООО "Ключ", как следует из нотариально заверенной копии представленного акта приема-передачи, передало Балашевой Г.Р во исполнение обязательства, возникшего на основании договора от 24.12.2004 N 13, а Балашева Г.Р. приняла машино-место на один автомобиль по адресу: г.Павловск, ул. Лебединая, 1.

Балашева Г.Р. указывает, что 24.12.2004 Шариповой Н.Б., выступающей в качестве дольщика, с ООО "Ключ" заключен договор N 13 долевого участия в инвестировании строительства жилого дома с подземной автостоянкой по адресу: г. Павловск, ул. Лебединая, 1. Предметом договора N 13 являлось финансирование доли общей площади объекта в виде одной трехкомнатной квартиры N 11 и одного машино - места.

От имени ООО "Ключ" договор N 13 долевого участия подписан заместителем директора Сущенковой Д.Н.

В качестве доказательств, подтверждающих заявленные требования, Балашева Г.Р. представила нотариально заверенную копию договора N 2 от 24.12.2004 (а также его оригинал), нотариально заверенную копию договора N 13 от 24.12.2004 нотариально заверенные акты приема передачи машино-места и квартиры от 25.04.2012, нотариально заверенные копии соглашений о перемене лиц в обязательстве (на квартиру и машино-место) от 19.11.2007; нотариально заверенные копии актов исполнения обязательств к договору долевого участия N 2 от 24.12.2004, N 13 от 24.12.2004, нотариально заверенные копии кадастровых паспортов и копию заключения специалиста N 03/13-01-15 от 18.03.2015, содержащего вывод о том, что подписи в договоре N 13 выполнены, вероятнее всего, Сущенковой Д.Н., а также копию заключения специалиста N 49 от 30.10.2015, содержащего вывод о том, что установить соответствие периода времени выполнения подписей от имени Сущенковой Д.Н. на третьей странице договора N 13 о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома между ООО "Ключ" и Шариповой Н.Б. не представляется возможным.

В заявлении о признании права собственности Балашева Г.Р. пояснила, что представляет нотариально заверенные копии вышеперечисленных документов, заверенных нотариусом на основании оригиналов документов, временно взятых у Шариповой Н.Б., с указанием на то, что заявитель не располагает их оригиналами.

Шарипова Н.Б. в своих пояснениях возражает относительно довода конкурсного управляющего и конкурсного кредитора ЗАО "СУ-12" о незаключенности договора N 13 от 24.12.2004, в связи с "якобы" подписанием неуполномоченным лицом, ссылаясь на заключение специалиста N 03/13-01-15 от 18.03.2015, содержащего вывод о том, что подпись от ООО "Ключ" от имени заместителя директора Сущенковой Д.В. выполнены вероятнее всего самой Сущенковой Д.Н. и ссылаясь на копию заключения специалиста N 49 от 30.10.2015, содержащего вывод о том, что установить соответствие периода времени выполнения подписей от имени Сущенковой Д.Н. на третьей странице договора N 13 о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома между ООО "Ключ" и Шариповой Н.Б. не представляется возможным. Кроме того, ссылается на положительное заключение управления государственной экспертизы N 1002 -П-2007 от 27.12.2007, содержащий вывод о том, что представленный проект жилого дома с встроенной автостоянкой соответствует требованиям действующих строительных норм и правил (технических регламентов) и результатам инженерных изысканий, а результаты инженерных изысканий - требованиям действующих строительных норм и правил и рекомендуется к утверждению.

Указанные обстоятельства, по мнению Шариповой Н.Б., свидетельствуют о факте исполнения ею, как участником строительства, всех принятых перед застройщиком обязательств.

Конкурсный управляющий, обращаясь со встречным требованием о признании за Обществом права собственности на спорное недвижимое имущество, сослался на указанный выше договор об инвестировании жилого дома от 20.09.2010 N 05-06/10, заключенный между ООО "Ключ" (застройщик) и ЗАО "СУ N 12" (инвестор), а также на акты о распределении между сторонами данного договора жилой площади и площади машино-мест, находящейся в упомянутом жилом доме.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 201.1 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) в деле о банкротстве застройщика под застройщиком понимается лицо, привлекающее денежные средства и (или) имущество участников строительства.

Согласно статье 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам, в частности: о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.

В силу пункта 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, а застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, то арбитражный суд по заявлению участника строительства выносит определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение в порядке, установленном 201.8 названного Закона.

В пункте 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - Постановление N 54) указано, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Гражданского кодекса Российской Федерации и т.д. Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

В пунктах 2 и 3 Постановления N 54 сказано, что согласно положениям статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии). Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).

Судам необходимо учитывать, что такие договоры должны предусматривать цену продаваемого имущества, которая может быть установлена за единицу его площади или иным образом (пункт 3 статьи 555 ГК РФ). В случае если в тексте договора купли-продажи недвижимой вещи недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, однако они имеются, например, в акте приема-передачи, составленном сторонами во исполнение заключенного ими договора, то такой договор не может быть признан незаключенным.

В случае возникновения между сторонами договора купли-продажи будущей недвижимой вещи спора по поводу того, какая именно недвижимая вещь подлежит передаче покупателю во исполнение договора купли-продажи, суд на основании статьи 431 ГК РФ устанавливает действительную волю сторон, исходя из положений подписанного сторонами договора, иных доказательств по делу, а также принимая во внимание практику, сложившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон. Если суд на основе представленных доказательств придет к выводу о том, что стороны не достигли соглашения по поводу того, какое именно имущество подлежит передаче в собственность покупателя, такой договор не может считаться заключенным.

По инвестиционному договору N 2 от 24.12.2004 Общество обязалось заключить с Балашевой Г.Р. договор долевого участия на одну квартиру в строящемся жилом доме. 31.08.2007 во исполнение условий договора N 2 от 24.12.2004 Балашевой Г.Р. на расчетный счет ООО "Ключ" внесены денежные средства в сумме 100 000 руб., согласно приходному кассовому ордеру N 686 от 31.08.2007.

В качестве доказательства участия в финансировании строительства спорного объекта Балашевой Г.Р. и Шариповой Н.Б. дополнительно представлены нотариально удостоверенные копии договора долевого участия в строительстве жилого дома от 24.12.2004 N 13, заключенного между Шариповой Н.Б. и Обществом, право требования по которому перешло к Балашевой Г.Р. от Шариповой Н.Б. по соглашению 19.11.2007, а также акт от 25.04.2012 об исполнении Обществом обязательств по передаче Балашевой Г.Р. квартиры N 11 на основании договора от 24.12.2004 N 13.

Шарипова Н.Б. ссылается на исполнение обязательств по договору от 24.12.2004 N 13 путем перечисления ею платежным поручением от 13.11.2007 N 909 на расчетный счет Общества 480 000 руб. руб. и платежным поручением от 15.11.2007 N 918 - 1 800 000 руб., в счет оплаты соответствующих платежей как за приобретаемое жилое помещение, так и за машино-место.

Возражая против заявленных Балашевой Г.Р. требований, конкурсный управляющий ООО "Ключ" заявил об отсутствии в Обществе доказательств наличия договорных отношений с Шариповой Н.Б., а также договоров с заявителем, нотариальные копии которых были представлены заявителем и Шариповой Н.Б. в ходе рассмотрения настоящего обособленного спора. Также конкурсный управляющий указал, что в ходе конкурсного производства руководителем ООО "Ключ" документы должника, включая документы по спорной квартире и доли в общей собственности на машино-место, ему не передавались.

При проверке обоснованности требования дольщика в отношении жилого помещения, в том числе в отсутствие притязаний на это помещение других лиц, суд должен устанавливать факт оплаты дольщиком будущей квартиры на условиях договора долевого участия. В случае, если спорные платежи, совершенные дольщиком в пользу застройщика, не относятся к обязательствам долевого участия, и данный факт установлен судом, об этом должно быть отражено в судебном акте.

Наличие различных подписанных договоров между застройщиком и названными дольщиками при наличии совершения последними платежей со ссылкой на спорные договоры не свидетельствует о незаключенности того или иного договора, если иное не вытекает из воли и поведения сторон спорных правоотношений.

Кроме того, после открытия в отношении ООО "Ключ" конкурсного производства, руководителем Общества Шариповой Н.Б. по акту приема-передачи от 28.03.2014 передавались документы должника Михневу Н.Н., исполняющему обязанности конкурсного управляющего. Согласно перечню документов, бывшим руководителем должника переданы и спорный договор, а также документы бухгалтерской отчетности. Вопросы соответствия перечня документов, указанных в данном акте относительно документов, имеющихся в настоящем обособленном споре, сам по себе не влияет на вопрос оценки совокупности сведений и доказательств, которые представлены в материалы дела, в том числе и с учетом выводов суда кассационной инстанции, содержащихся в постановлении от 04.04.2016.

При наличии в материалах дела двух либо иного количества разных почерковедческих заключений по одним и тем же документам и вопросам, спорные письменные доказательства (представленные одной из сторон и поставленные под сомнение другой стороной) в отсутствие судебной экспертизы не могут быть признаны недостоверными. Вопрос о проведении экспертизы апелляционный суд полагает в настоящее время не актуальным, с учетом вышеизложенного и отсутствия, как таковых оригиналов документов, наряду с необходимостью учета выводов кассационной инстанции, указавшей на необходимость дачи оценки доказательствам, связанным с осуществлением соответствующих платежей и взаимоотношениями соответствующих лиц, применительно к установлению их волеизъявления, направленного на исполнение обязательств по договорам долевого участия в строительстве, включая представление нотариально удостоверенных документов (договора, соглашения, актов), в условиях отсутствия сведений о признании действий по нотариальному заверению документов неправомерными.

На основании изложенного, с учетом представленных доказательств оплаты денежных средств за спорную квартиру, исходя из факта передачи Обществом жилого помещения (квартиры N 11) непосредственно Балашевой Г.Р., которая с указанного времени несет бремя его содержания, заявление конкурсного управляющего о признании за должником права собственности на квартиру N 11 по адресу: г. Павловск, ул. Лебединая, 1, литера А не подлежит удовлетворению.

При этом, апелляционный суд полагает, что производство по заявлению Балашевой Г.Р. о признании за ней права собственности на вышеназванное жилое помещение в настоящее время подлежит прекращению, с учетом того, что право собственности Балашевой Г.Р. на данное жилое помещение зарегистрировано Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу в мае 2015 года, с выдачей Балашевой Г.Р. свидетельства о государственной регистрации. Регистрация указанного права хотя и была произведена в период наличия определенного спора между Балашевой Г.Р. и конкурсным управляющим ООО "Ключ", однако данная регистрация не была аннулирована и не признавалась недействительной. При этом апелляционный суд полагает, что с учетом вышеизложенного, применительно к установлению обстоятельств, связанных с осуществлением платежей со стороны Балашевой Г.Р. и ее правопредшественника Шариповой Н.Б. в ООО "Ключ", установления волеизъявления указанных лиц относительно правопритязаний на вышеназванное жилое помещение, обусловленных участием в долевом строительстве жилого дома, право Балашевой Г.Р. на приобретение жилого помещения (квартиры N 11) получило дополнительное подтверждение. Поскольку право собственности на жилое помещение зарегистрировано в установленном порядке и признано за ней, применительно к выдаче свидетельства о государственной регистрации, то оснований для вынесения судебного акта о повторном признании данного права не усматривается.

В свою очередь, вопросы, связанные со стоимостной оценкой приобретенных прав, применительно к определению стоимости приобретенного жилого помещения, как полагает апелляционный суд, относятся к оценке соответствующих договоров и соглашений, условия которых формировались в период их заключения, притом, что данные условия исполнялись сторонами, их заключившими. Соответственно, выявление признаков неравноценности, применительно к произведенным платежам и условиям, относится к основаниям оспоримого характера и может быть предметом самостоятельных требований и споров.

В силу положений, установленных статьей 201.1 Закона о банкротстве, в системной связи с положениями статей 201.6 и 201.7 Закона о банкротстве, в деле о банкротстве общества-застройщика могут рассматриваться требования о передаче (признании права) участников строительства (включая самого должника при возникновении спора) в отношении только жилых помещений. Кроме того, суду не представлено сведений о том, что указанная доля в праве общей долевой собственности, на которую претендовали заявители, обладает техническими и иными характеристиками, позволяющими идентифицировать соответствующий объект в качестве объекта недвижимости.

Вопросы распределения прав владения, пользования и распоряжения нежилыми помещениями (его частями либо долями), установления статуса общего имущества собственников помещений в многоквартирном жилом доме в вышеназванном нежилом помещении между заинтересованными лицами могут быть предметом рассмотрения иных самостоятельных требований и споров.

При таких обстоятельствах заявления Балашевой Г.Р. и заявление ООО "Ключ" о признании права собственности на 1/14 доли в нежилом помещении, заявленные в рамках дела о банкротстве, подлежат оставлению без рассмотрения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 148, 150, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.03.2015 по делу N А56-43479/2012/з51 отменить.

Производство по заявлению Балашевой Г.Р. о признании права собственности на квартиру N 11 в жилом доме по адресу: Санкт-Петербург, г.Павловск, ул. Лебединая, дом 1, литера А, общей площадью 108,8 кв.м. прекратить.

В удовлетворении заявления ООО "Ключ" о признании права собственности на квартиру N 11 общей площадью 108,8 кв. м. в жилом доме по адресу: Санкт-Петербург, г. Павловск, ул. Лебединая, дом 1, литера А отказать.

Заявления Балашевой Г.Р. и ООО "Ключ" о признании права собственности на 1/14 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение 1-Н общей площадью 465,5 кв.м (полузаглубленной автостоянки закрытого типа по адресу: Санкт-Петербург, г. Павловск, ул. Лебединая, дом 1, литера А) оставить без рассмотрения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Председательствующий

И.Ю. Тойвонен

Судьи

Л.С. Копылова И.Г. Медведева