Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 28 октября 2019 г. N 07АП-12034/18

город Томск

28 октября 2019 г.

Дело N А45-2125/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 17 октября 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 октября 2019 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Назарова А.В.,

судей: Усаниной Н.А.,

Фроловой Н.Н.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи помощником судьи Захаренко С.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу публичного акционерного общества Национальный банк "ТРАСТ" (N 07АП-12034/2018(10)) на определение от 16.07.2019 Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-2125/2018 (судья Свиридова Г.В.) о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Инвестком" (630099, город Новосибирск, улица Ядринцевская, дом 18, офис 38, ИНН 5406715023, ОГРН 1125476098494), принятое по заявлению Першина Михаила Александровича о признании права собственности на квартиру и признании отсутствующим (прекратившим) обременение залога,

с участием в обособленном споре третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: общества с ограниченной ответственностью Производственно-техническая компания "Стройинвест" (630099, Новосибирская область, город Новосибирск, улица Ядринцевская, дом 18, офис 20, ИНН 5406325062 ОГРН 1055406260690), публичного акционерного общества Национальный банк "ТРАСТ" (105066, Москва город, улица Спартаковская, 5, 1, ИНН 7831001567 ОГРН 1027800000480),

при участии в судебном заседании:

от ПАО НБ "Траст" - Вайман Е.В. по доверенности от 25.10.2018, паспорт,

установил:

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Инвестком" в Арбитражный суд Новосибирской области поступило заявление Першина Михаила Александровича (далее - заявитель, кредитор), уточненное в порядке статьи Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), о признании права собственности на однокомнатную квартиру N 210 (стр.204), общей площадью 34,80 кв.м, жилой площадью 15,20 кв.м, расположенную на 23 этаже многоэтажного жилого дома N3 (по генплану) с помещения общественного назначения в подвальном этаже, 1-й очереди строительства жилых домов с помещения общественного назначения в подвальных помещениях этажах, трансформаторной подстанции, подземного гаража, автостоянки закрытого типа, насосной станцией, находящуюся по адресу: город Новосибирск, улица Вилюйская, дом 9, (строительный адрес: улица Выборная), кадастровый номер 54:35:072205:2409, признании отсутствующим (прекратившим) обременение залога по договору залога прав от 25.01.2013 N 62708/22579л в части залога на квартиру по адресу: город Новосибирск, улица Вилюйская, дом 9, квартира 210, кадастровый номер 54:35:072205:2409, запись о регистрации залога N54-54/01/090/2013-290/1 от 30.05.2016.

В порядке статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью Производственно-техническая компания "Стройинвест", публичное акционерное общество Национальный банк "ТРАСТ" (далее - Банк, ПАО Банк "ТРАСТ").

Определением от 16.07.2019 Арбитражного суда Новосибирской области признано за Першиным М.А. право собственности на однокомнатную квартиру N 210 (стр.204), общей площадью 34,80 кв.м, жилой площадью 15,20 кв.м, расположенную на 23 этаже многоэтажного жилого дома N 3 (по генплану) с помещения общественного назначения в подвальном этаже, 1-й очереди строительства жилых домов с помещения общественного назначения в подвальных помещениях этажах, трансформаторной подстанции, подземного гаража, автостоянки закрытого типа, насосной станцией, находящуюся по адресу: город Новосибирск, улица Вилюйская, дом 9, (строительный адрес: улица Выборная), кадастровый номер 54:35:072205:2409, запись о регистрации права собственности за ООО "Инвестком" N54-54/001-54/001/147/2016-785/1 от 30.05.2016, признано отсутствующим (прекратившим) обременение залога по договору залога прав от 25.01.2013 N 62708/22579л в части залога на квартиру по адресу: город Новосибирск, улица Вилюйская, дом 9, квартира 210, кадастровый номер 54:35:072205:2409, запись о регистрации залога N54-54/01/090/2013-290/1 от 30.05.2016.

ПАО Банк "ТРАСТ" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить определение суда от 16.07.2019 полностью и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований кредитора в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель ссылается на неправильное применение судом норм материального права, так как кредитор не является участником строительства, им не доказано исполнение обязательства, которое суд посчитал установленным; судом первой инстанции необоснованно расценены предварительные договора как договора участия в долевом строительстве; основные договора купли-продажи в материалы дела не представлены; отсутствуют достаточные доказательства подтверждения передачи наличных денежных средств кредитором в пользу должника; заявителем не доказано, а судом сделан безосновательно вывод о привлечении денежных средств кредитора для целей финансирования строительства.

Полагает, что судом не дано обоснование признания отсутствующим обременения спорного имущества в виде залога Банка, и не дана оценка доводам Банка о злоупотреблении его права со стороны заявителя.

Кредитор в соответствии со статьей 262 АПК РФ представил возражение на апелляционную жалобу, в котором просил оставить определение суда первой инстанции без изменения, отказав в удовлетворении апелляционной жалобы.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции, представитель Банка поддержала доводы апелляционной жалобы и настаивала на ее удовлетворении.

Иные лица, участвующие в обособленном споре, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, своих представителей в суд апелляционной инстанции не направили, что согласно статье 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Проверив в соответствии со статьями 266, 268 АПК РФ законность обжалуемого судебного акта, заслушав представителя Банка, исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены.

Как установлено судом и следует из материалов дела, определением суда от 16.11.2018 в отношении должника введена процедура, применяемая в деле о банкротстве, наблюдение, временным управляющим утвержден - Писаренко Игорь Валерьевич, член Ассоциации "Саморегулируемая организация арбитражных управляющих "Южный Урал".

17.11.2018 в газете "Коммерсантъ" N 212 опубликовано сообщение о введении в отношении должника процедуры, применяемой в деле о банкротстве, наблюдение.

Определением суда от 28.02.2019 в отношении ООО "Инвестком" применены правила параграфа 7 главы 1Х Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) - "Банкротство застройщиков".

Решением суда от 11.04.2019 должник признан несостоятельным (банкротом) и открыто конкурсное производство, исполнение обязанностей конкурсного управляющего возложены на Писаренко И.В.

Сообщение об открытии в отношении должника конкурсного производства опубликовано в газете "Коммерсантъ" от 13.04.2019 N 66.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 19.12.2014 Першин М.А., заключил с ООО ПТК "Стройинвест" предварительный договор участия в долевом строительстве N 204-ВбЗ на приобретение прав на однокомнатную квартиру, строительный N 204, общей площадью 35,28 кв.м, расположенную на двадцать третьем этаже строящегося жилого дома N 3 (по генплану) по строительному адресу улица Выборная в Октябрьском районе города Новосибирска.

Согласно данному договору ООО ПТК "Стройинвест" как застройщик обязалось построить жилой дом N 3 (по генплану) по строительному адресу улица Выборная в Октябрьском районе города Новосибирска и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать Першину М.А. по акту приема-передачи объект долевого строительства: однокомнатную квартиру, строительный N 204, общей площадью 35,28 кв.м, расположенную на двадцать третьем этаже, а Першин М.А. как участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную договором цену.

Согласно пункту 2.1. договора цена составляет - 1 450 000 рублей.

Оплата по договору произведена через кассу ООО ПТК "Стройинвест" в размере, указанном в п.2.1. договора в качестве цены прав на квартиру.

Согласно объяснениям заявителя оплата была оформлена соглашением о предоставлении беспроцентного займа N 0204/0013 от 19.12.2014. Такая форма оформления оплаты за приобретение прав на квартиру была единственно возможной в ООО ПТК "Стройинвест". Работники ООО ПТК "Стройинвест" сослались на то, что в течение нескольких месяцев состоится заключение со мной основного договора участия в долевом строительстве и внесенные денежные средства будут зачтены в качестве оплаты за приобретение прав на квартиру по основному договору участия в долевом строительстве. При этом указали на пункт 2.3. предварительного договора, который допускал такой порядок.

30.12.2015 жилой дом N 3 (по генплану) по строительному адресу улица Выборная в Октябрьском районе города Новосибирска введен в эксплуатацию (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N 54-Ru 54303000-407-2015 от 30.12.2015). Жилому дому присвоен почтовый адрес: город Новосибирск, улица Вилюйская, дом 9.

Спорной квартире присвоен фактический номер 210, общая площадь по факту стала 34,8 кв.м.

В 2016 году заявитель обратился в ООО ПТК "Стройинвест" за актом приема-передачи квартиры.

Акт приема-передачи квартиры оформлен на ООО "Инвестком" (организация, которая привлекала деньги на строительство жилого дома, в том числе кредитные средства у ПАО БАНК "ФК Открытие"), затем ООО "Инвестком" передало право на квартиру в залог ПАО БАНК "ФК Открытие".

Необходимость такого оформления, согласно пояснениям заявителя, работники ООО ПТК "Стройинвест" и ООО "Инвестком объяснили требованием ПАО БАНК "ФК Открытие", у которого взят кредит на строительство жилого дома.

Работники ООО ПТК "Стройинвест" и ООО "Инвестком" обещали передать квартиру по акту приема-передачи квартиры после вывода квартиры из залога у ПАО БАНК "ФК Открытие", что должно было состояться в ближайшее время.

Вместо акта приема-передачи заявителю предоставили соглашение о предоставлении квартиры в пользование, согласно которому ООО "Инвестком" передало в пользование однокомнатную квартиру N 210, общей площадью 34,8 кв.м в жилом доме по улице Вилюйская, 9.

В пункте 2 соглашения было указано, что квартира передается в пользование до перехода права собственности на квартиру, 11.08.2016 данное соглашение было подписано.

На основании данного соглашения заявитель вселился в квартиру, проживает по настоящее время и оплачивает все коммунальные расходы.

Однако зарегистрировать право собственности на квартиру не представляется возможным, поскольку ООО "Инвестком", так и не вывело квартиру из залога ПАО БАНК "ФК Открытие".

В то же время работники ООО ПТК "Стройинвест" и ООО "Инвестком" сообщили, что необходимо оформить права на квартиру предварительным договором купли-продажи, так как ООО "Инвестком" зарегистрировало квартиру в свою собственность.

26.07.2016 между заявителем и ООО "Инвестком" был заключен предварительный договор купли-продажи, согласно которому в течение шести месяцев должен был быть заключен основной договор купли-продажи и поданы документы на регистрацию.

В пункте 1 договора указано, что ООО "Инвестком" как продавец обязуется передать в собственность однокомнатную квартиру, N 210, общей площадью 34,8 кв.м, расположенную на двадцать третьем этаже жилого дома по адресу: город Новосибирск, улица Вилюйская, дом 9.

В пункте 7 договора указано, что основной договор купли-продажи имеет силу акта приема-передачи квартиры.

Заявитель фактически владеет и пользуется квартирой, согласие на передачу квартиры в залог банку не давал, оформление квартиры в собственность ООО "Инвестком" производилось без участия заявителя.

Оплата за квартиру произведена в полном объеме.

В обоснование заявленных требований заявитель указал на то, что спорная квартира фактически передана заявителю, заявитель пользуется жилым помещением и несет расходы, связанные с содержанием жилого помещения.

Суд первой инстанции, удовлетворяя уточненные требования заявителя, исходил из того, что негативные последствия ненадлежащего исполнения принятых на себя обязательств должником не могут быть возложены на граждан - участников строительства в ситуации, когда гражданин (экономически слабая сторона) передает денежные средства должнику (профессионалу в сфере строительства) в оплату строящегося жилого помещения, добросовестно полагая, что после получения денежных средств будут надлежащим образом исполнены обязательства по снятию обременения квартиры.

Выводы суда соответствуют обстоятельствам обособленного спора и примененным нормам права.

Согласно пункту 1 статьи 32 Закона о банкротстве), части 1 статьи 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными Законом о банкротстве.

Как установлено судом первой инстанции, производство по делу о несостоятельности (банкротстве) ООО "ИнвестКом" осуществляется с применением правил параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве.

Согласно пункту 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам:

1) о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства;

2) об истребовании недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства, из чужого незаконного владения;

3) о сносе самовольной постройки;

4) о признании сделки в отношении недвижимого имущества недействительной или незаключенной, применении последствий недействительности сделки в отношении недвижимого имущества;

5) о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование;

6) о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

Из содержания приведенной нормы следует, что в ходе процедур, применяемых при банкротстве застройщика, все требования в отношении недвижимого имущества подлежат рассмотрению в деле о банкротстве застройщика.

Пунктом 8 статьи 201.11 Закона предусмотрено, что арбитражный суд по заявлению участника строительства выносит определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение, но это возможно лишь в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, притом что застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения.

В силу части 1 статьи 133 АПК РФ квалификация возникших между сторонами правоотношений и определение подлежащего применению законодательства является прерогативой суда.

В пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 54 от 11.07.2011 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено, что в силу пункта 5 статьи 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

Согласно статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В рассматриваемом случае, между кредитором (покупатель) и ООО "ИнвестКом" (продавец) заключены предварительные договора купли-продажи.

В предварительном договоре указаны все существенные условия, необходимые для заключения основного договора участия в долевом строительстве, а именно: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цена договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства.

В подтверждение факта оплаты жилого помещения заявителем предоставлено соглашение о предоставление беспроцентного займа N 0204/0013 от 19.12.2014, квитанция к приходному кассовому ордеру N315 от 19.12.2014.

Суд первой инстанции, оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, установил требуемую совокупность обстоятельств, перечисленных в пункте 3 статьи 201.11 Закона о банкротстве, необходимых для передачи участнику строительства жилого помещения.

При этом, суд дал надлежащую правовую оценку представленным заявителем доказательствам.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 17 "Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", утвержденного Постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 04.12.2013, из положений статей 309, 310 ГК РФ следует, что кредитор, в полном объеме исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру как соинвестор по строительству жилого дома для удовлетворения своих личных нужд, связанных с улучшением жилищных условий, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны застройщика, а при неисполнении должником обязательств - требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования признании за ним права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде квартиры и определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

В этой связи, ссылка в апелляционной жалобе на то, что кредитор не соответствует критериям ни как участник долевого строительства, ни как участник строительства (права требования по договору участия в долевом строительстве в результате осуществления выплаты не перешли), является необоснованной.

Поскольку заявитель надлежащим образом исполнил обязанности по оплате объекта долевого строительства, доказательств регистрации за ним права собственности на спорный объект не представлено, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Доводы Банка о том, что на строительство многоквартирного дома расходовались денежные средства, выданные Банком в соответствии с договором кредитной линии N 22579/л от 28.12.2012, отклоняются, как противоречащие фактически установленным обстоятельствам по делу, с учетом того, что между сторонами (обществом "ИнвестКом", Банком и кредиторами) существовала следующая схема правоотношений: ООО "ИнвестКом" принимало денежные средства от граждан по соглашению о предоставлении беспроцентного займа, затем направляло их Банку во исполнение обязательств по договору кредитной линии N 22579/л от 28.12.2012, Банк, в свою очередь, после получения денежных средств давал согласие на снятие обременений в отношении соответствующей квартиры, после чего соглашение о передаче прав регистрируется в установленном законом порядке.

Довод апелляционной жалобы об отсутствии достаточных доказательств подтверждения передачи наличных денежных средств кредитором в пользу должника, а так же их учета должником, противоречит установленным обстоятельствам и материалам дела.

Вопреки доводам Банка о злоупотреблении правами заявителем, добросовестность заявителя предполагается (пункт 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации), кредитор, как участник долевого строительства, не является аффилированным лицом с должником и не заинтересован в создании формального документооборота с целью необоснованного вывода имущества должника из конкурсной массы.

Судом сделан правильный вывод о наличии оснований для признания обременени в виде залога квартиры отсутствующим.

Согласно положениям статьи 8 Федерального Закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом строительстве) после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод объекта в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства по передаточному акту или иному документу о передаче объектов долевого строительства.

В соответствии с частью 8 статьи 13 Закона о долевом строительстве с момента передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 названного Федерального закона, право залога, возникшее на основании данного Федерального закона, а также на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 названной статьи случаях, не распространяется на данный объект долевого строительства.

В отношении спорной квартиры зарегистрирован залог в пользу ПАО Банк ФК "Открытие" (правопреемник ПАО НБ "ТРАСТ").

В предварительном договора купли-продажи сторонами согласовано условие о принятии продавцом мер по снятию залога на покупателя не позднее II квартала 2018 года и регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не позднее 14 дней с даты.

Установив, что жилой дом построен, получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, фактически квартира передана покупателю, суд пришел к правомерному выводу о том, что права и законные интересы заявителя подлежат судебной защите путем признания ним права собственности на спорный объект и прекращения залога.

То обстоятельство, что должником не исполнены обязательства по направлению денежных средств по оплате приобретаемого объекта недвижимого имущества в погашение обязательств продавца по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии, не является достаточным аргументов против требований заявителя, поскольку само по себе неправомерное поведение должника не может быть поставлено в вину гражданину.

Из разъяснений пункта 58 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что с иском о признании права собственности вправе обратиться в суд лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом.

Доводы об отсутствии согласия Банка как залогодержателя, о преюдициальности определения суда от 18.02.2019, которым включены требования ПАО НБ "ТРАСТ" в реестр требований кредиторов должника ООО "Инвестком", отклоняются судом апелляционной инстанции, как не опровергающие выводы суда о том, что негативные последствия ненадлежащего исполнения принятых на себя обязательств должником не могут быть возложены на граждан - участников строительства в ситуации, когда гражданин (экономически слабая сторона) передает денежные средства должнику (профессионалу в сфере строительства) в оплату строящегося жилого помещения, добросовестно полагая, что Обществом после получения денежных средств будут надлежащим образом исполнены обязательства по снятию обременения квартиры, кроме того, на момент рассмотрения указанных требований ПАО НБ "ТРАСТ", кредитор статус участника строительства не приобрел, поскольку правила параграфа 7 введены определением суда от 28.02.2019.

Судом правильно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, им дана надлежащая правовая оценка, верно применены нормы материального права, регулирующие спорные отношения.

Поскольку оснований, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, для отмены судебного акта в апелляционном порядке не имеется, апелляционная жалоба публичного акционерного общества Национальный банк "ТРАСТ" удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 258, 268, 271, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд

постановил:

определение от 16.07.2019 Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-2125/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий одного месяца со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области.

Председательствующий

А.В. Назаров

Судьи

Н.А. Усанина Н.Н. Фролова