Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26 апреля 2022 г. N 09АП-16605/22 по делу N А40-52617/2017

г. Москва

26 апреля 2022 г.

Дело N А40-52617/17

Резолютивная часть постановления объявлена 20 апреля 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 апреля 2022 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи В.В. Лапшиной,

судей Башлаковой-Николаевой Е.Ю., Вигдорчика Д.Г.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Овчаренко С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного управляющего АО ЦНИИКА на определение Арбитражного суда г. Москвы от 16 февраля 2022 г., вынесенное судьей Пахомовым Е.А., по заявлению ИФНС N 33 по г. Москве и заявление и.о. конкурсного управляющего АО "ЦНИИКА" Смирнова И.Г. об оспаривании сделки должника к ответчикам: АО "ЦНИИКА" в лице и.о. к/у Смирнова И.Г., Черненко Евгений Аркадьевич, Бондарь Алексей Олегович, ООО "Актаун" по делу N А40-52617/17 в рамках дела о признании несостоятельным (банкротом) АО "ЦНИИКА" (ОГРН 1027700010183 ИНН 7708021346), при участии в судебном заседании: от Черненко Е.А.: Комиссарова В.Г., по дов. от 16.08.2021; от к/у АО "ЦНИИКА": Меджидов М.Д., по дов. от 11.01.2022; от ООО "УК "Помощь": Калинкин А.М., по дов. от 21.02.2022

Иные лица не явились, извещены.

УСТАНОВИЛ:

Определением Арбитражного суда города Москвы от 01.09.2017 в отношении АО "ЦНИИКА" введена процедура наблюдения.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 29.03.2018 в отношении АО "ЦНИИКА" введена процедура внешнего управления.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 05.12.2018 план внешнего управления должника признан недействительным, процедура внешнего управления и полномочия внешнего управляющего - прекращены, должник признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, исполняющим обязанности конкурсного управляющего назначен Смирнов Игорь Геннадьевич.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 19.04.2019 конкурсным управляющим должника был утвержден Малачев Шахбан Абдурахманович.

Конкурсный управляющий должника и его кредиторы - ООО "Прайд М" и Инспекция ФНС N 33 по г. Москве обратились в Арбитражный суд города Москвы обратились с заявлением о признании недействительной сделки по отчуждению недвижимого имущества должника (нежилого помещения XCI, ком. 1, 2, 3, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 13, 14, общей площадью 939,6 кв. м с кадастровым номером 77:07:0007002:12381, расположенного на 13 этаже корпуса С в офисно-административном комплексе по адресу: г. Москва, ул. Можайский вал, д. 8 и доли в праве общей долевой собственности на земельный участок в размере 120/12500, кадастровый номер 77:07:0007002:81), а именно договора купли-продажи от 26.05.2017, заключенного между должником и Черненко Евгением Аркадьевичем, а также истребовании указанного нежилого помещения из владения ООО "Актаун".

Определением Арбитражного суда города Москвы от 05.10.2020, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 28.07.2021, признан недействительным договор купли-продажи нежилого помещения и доли в праве собственности на земельный участок от 26.05.2017, заключенный между должником и Черненко Е.А. и применены последствия недействительности сделки в виде истребования в пользу должника спорного нежилого помещения и доли в праве общей долевой собственности на земельный участок в размере 120/12500 из чужого незаконного владения ООО "Актаун".

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 13.10.2021 определение Арбитражного суда города Москвы от 05.10.2020 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28.07.2021 отменены, а обособленный спор направлен на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

В Арбитражный суд города Москвы поступило заявление ООО "Прайд М" об отказе от заявления о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения и доли в праве собственности на земельный участок от 26.05.2017, заключенного между АО "ЦНИИКА" и Черненко Е.А. и применении последствий недействительности сделки. Судом принят отказ ООО "Прайд М" от заявления, производство в части заявления ООО "Прайд М" об оспаривании сделки Должника прекращено.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 16 февраля 2022 года отказано в удовлетворении заявления ИФНС N 33 по г. Москве и конкурсного управляющего АО "ЦНИИКА" о признании недействительной сделкой договора купли-продажи нежилого помещения и доли в праве собственности на земельный участок от 26.05.2017, заключенного между АО "ЦНИИКА" и Черненко Е.А. и применении последствий недействительности сделки в виде истребования у ООО "Актаун" в пользу АО "ЦНИИКА" нежилого помещения XCI, ком. 1, 2, 3, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 13, 14, общей площадью 939,6 кв.м. с кадастровым номером 77:07:0007002:12381, расположенного на 13 этаже корпуса С в офисно-административном комплексе по адресу: г. Москва, ул. Можайский вал, д.8 и доли в праве общей долевой собственности на земельный участок в размере 120/12500, кадастровый номер 77:07:0007002:81.

Не согласившись с вынесенным определением, конкурсный управляющий АО ЦНИИКА обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой ссылается на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права и неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения данного дела, просит определение арбитражного суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

От Черненко Е.А. поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит обжалуемый судебный акт оставить без изменения, ссылаясь на его законность и обоснованность, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представители конкурсного управляющего должника, ООО "УК "Помощь" поддержали доводы жалобы в полном объеме.

Представитель конкурсного управляющего АО ЦНИИКА представил ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы.

Судом апелляционной инстанции отказано в назначении экспертизы по ходатайству управляющего применительно к положениями ст. 82 АПК РФ, материалы дела содержат достаточно доказательств для рассмотрения обособленного спора.

Представитель Черненко Е.А. возражал на доводы апелляционной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, уведомленные судом о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явились, в соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru, в связи с чем, апелляционная жалоба рассматривается в их отсутствие, исходя из норм ст. 121, 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность принятого определения проверены в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, считает, что оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта в не имеется в силу следующего.

Согласно статье 32 Закона о банкротстве и части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

Как следует из материалов дела, 26.05.2017 между АО "ЦНИИКА" (Продавец) и Черненко Евгением Аркадьевичем (Покупатель) заключен Договор купли-продажи нежилого помещения и доли в праве собственности на земельный участок от 26.05.2017, в соответствии с которым АО "ЦНИИКА" продало Черненко Е.А. офисное помещение XCI, ком. 1, 2, 3, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 13, 14, общей площадью 939,6 кв. м с кадастровым номером 77:07:0007002:12381, расположенное на 13 этаже Корпуса С в офисно-административном комплексе по адресу: г. Москва, ул. Можайский вал, д. 8.

Право собственности на помещение зарегистрировано за Черненко Е.А. в ЕГРН, запись регистрации N 77:07:0007002:12381-77/007/2017-3 от 05.06.2017.

В соответствии с п. 4 Договора купли-продажи стоимость проданного помещения и доли на земельный участок составляет 93 960 000 рублей.

После отчуждения Должником спорного помещения были совершены следующие последовательные сделки:

- соглашение об отступном от 15.12.2017, между Черненко Е.А. и Бондарем А.О., в соответствии с которым Черненко Е.А. в счет исполнения обязательств по договору займа от 18.08.2017 передал Бондарю А.О. в собственность помещение, что подтверждается записью регистрации N 77:07:0007002:12381-77/007/2018-6 от 02.02.2018;

- соглашение о безвозмездной передаче имущества от 25.06.2018, между Бондарем А.О. и ООО "Актаун", в соответствии с которым право собственности на помещение перешло к ООО "Актаун", что подтверждается записью регистрации N 77:07:0007002:12381-77/007/2018-8 от 05.07.2018.

В обоснование заявлений заявители, ссылаясь на пункты 1 и 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве, указывали, что оспариваемая сделка была заключена в период, когда в отношении должника уже было возбуждено дело о банкротстве, в отсутствие равноценного встречного исполнения, так как рыночная стоимость объекта недвижимости была выше, при этом отсутствуют доказательства поступления денежных средств в счет оплаты стоимости помещения, в связи с чем заявители полагали, что в результате совершения сделки был причинен вред имущественным правам кредиторов.

Заявители также указали на отсутствие Черненко Е.А. собственных денежных средств для оплаты оспариваемой сделки, а также возврата денежных средств по займу, что подтверждается соглашением об отступном от 15.12.2017, между Черненко Е.А. и Бондарем А.О.

Кроме того, заявители ссылались на злоупотребление правом при совершении оспариваемой сделки.

Как следует из материалов дела, заявление о признании должника банкротом принято судом первой инстанции 06 апреля 2017, оспариваемая сделка совершена 26.05.2017, т.е. после принятия заявления о признании должника банкротом в годичный и трехлетний периоды подозрительности, указанные в ч. ч. 1 и 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве.

Пунктом 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве определено, что сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка).

Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

В пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Постановление N 63) разъяснено, что в соответствии с абзацем первым пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве неравноценное встречное исполнение обязательств другой стороной сделки имеет место, в частности, в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия на момент ее заключения существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки.

Если подозрительная сделка была совершена в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия этого заявления, то для признания ее недействительной достаточно обстоятельств, указанных в пункте 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, в связи с чем наличие иных обстоятельств, определенных пунктом 2 данной статьи (в частности, недобросовестности контрагента), не требуется (пункт 9 Постановления N 63).

Также согласно п. 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка).

Предполагается, что другая сторона знала об этом, если она признана заинтересованным лицом либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника, либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.

Согласно п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" п. 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве предусматривает возможность признания недействительной сделки, совершенной должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов (подозрительная сделка).

В силу этой нормы для признания сделки недействительной по данному основанию необходимо, чтобы оспаривающее сделку лицо доказало наличие совокупности всех следующих обстоятельств: а) сделка была совершена с целью причинить вред имущественным правам кредиторов; б) в результате совершения сделки был причинен вред имущественным правам кредиторов; в) другая сторона сделки знала или должна была знать об указанной цели должника к моменту совершения сделки.

Согласно абз. 2 п. 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве цель причинения вреда имущественным правам кредиторов предполагается, если на момент совершения сделки должник отвечал или в результате совершения сделки стал отвечать признаку неплатежеспособности или недостаточности имущества и сделка была совершена безвозмездно или в отношении заинтересованного лица, либо направлена на выплату (выдел) доли (пая) в имуществе должника учредителю (участнику) должника в связи с выходом из состава учредителей (участников) должника.

Судебная коллегия суда кассационной инстанции, отменяя судебные акты, и направляя спор на новое рассмотрение, указал, что при первоначальном рассмотрении спора и определении стоимости спорного имущества судами не учтено следующее.

Согласно позиции, изложенной в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 22.02.2018 N 306-ЭС17-17171 по делу N А12-44790/2015 кадастровая и рыночная стоимости объектов взаимосвязаны. Кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной методом ее определения (массовым характером). Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 10761/11).

В настоящем случае суд округа согласился с доводами ответчиков о том, что судом первой инстанции указана кадастровая стоимость в размере 170 889 233 руб. 22 коп., определенная на момент рассмотрения спора.

В ходе рассмотрения спора ответчики обращали внимание, что сторонами указана в спорном договоре кадастровая стоимость на момент совершения сделки помещения в размере 47 114 785 руб. 62 коп., доли в земельном участке - 12 330 410 руб. 40 коп.

Между тем, судами обстоятельства размера кадастровой стоимости спорных объектов на дату совершения сделки не исследовались и не устанавливались.

При этом, в случае если кадастровая стоимость объектов составляла тот размер, который указан в договоре, суды не выясняли и вопросы, какие индивидуальные особенности помещений и земельного участка, не учтены при проведении оценки массовым методом в ходе государственной кадастровой оценки, привели к значительному увеличению рыночной стоимости по отношению к кадастровой стоимости, какие ошибки возможно допущены при проведении кадастровой оценки объекта недвижимости и земельного участка (в том числе, недостоверность сведений о недвижимости, использованных при кадастровой оценке). Вопрос соотношения цены приобретения спорного имущества, его кадастровой стоимости со стоимостью, определенной по результатам экспертизы, судами не исследовались.

Согласно позиции, изложенной в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 28.12.2020 N 308-ЭС18-14832(3,4) по делу N А25-1087/2018, в ситуации, когда в дело представлены несколько заключений экспертных организаций с обоснованием различной стоимости спорного объекта, на суде лежит обязанность устранить имеющиеся противоречия либо посредством предоставления предпочтения одному из заключений с указанием мотивов непринятия результатов другого ввиду наличия у него пороков, либо посредством проведения дополнительной или повторной экспертизы. Без оценки и анализа всех экспертных заключений, представленных в материалы дела, сравнения выбранных экспертами методов определения рыночной стоимости объектов недвижимости, выводы судов о равноценного или неравноценности встречного предоставления являются преждевременным.

В силу пункта 2.1 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указания арбитражного суда кассационной инстанции, в том числе на толкование закона, изложенные в его постановлении об отмене решения, судебного приказа, постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций, обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело.

Выполняя указания суда кассационной инстанции, суд первой инстанции установил следующее.

По Договору купли-продажи Должник стоимость нежилого помещения указана в размере 93 960 000 рублей, что составляет 100 000,00 рублей за 1 квадратный метр.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 23.09.19 в рамках настоящего обособленного спора была назначена судебная экспертиза. Проведение экспертизы поручено эксперту ФБУ РФЦСЭ Серегиной Елене Валерьевне.

В результате проведенной экспертизы экспертом было составлено заключение N3550/19-3-19.

Согласно выводам, сделанным экспертом, рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:07:0007002:12381, площадью 939 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Можайский вал, д. 8, и доли в праве собственности на земельный участок в размере 120/12500 кадастровый номер 77:07:0007002:81, расположенного по адресу: г. Москва, Можайский вал, вл. 8 по состоянию на 26.05.2017 составляет 96 913 200 руб., что соотноситься со стоимостью спорного имущества, установленного сторонами договора.

В материалы дела Черненко Е.А. представлены выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости спорных объектов по состоянию на дату заключения договора купли-продажи - 26.05.2017 и дату регистрации перехода права собственности к Черненко Е.А. - 05.06.2017, согласно которым на указанные даты кадастровая стоимость спорного нежилого помещения составляла 47 114 785,62 руб., кадастровая стоимость земельного участка - 898 989 671,58 руб. (соответственно кадастровая стоимость 120/12500 доли земельного участка составляла 8 630 300,85 руб.).

Таким образом, суд первой инстанции верно установил, что на дату государственной регистрации перехода права собственности к Черненко Е.А. 05.06.2017 общая кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости составляла 55 745 086,47 руб., а цена спорных объектов недвижимости в договоре купли-продажи от 26.05.2017 превышала кадастровую стоимость в 1,68 раз.

При указанных обстоятельствах полагать стоимость сделки не соответствующей рынку не имеется.

Вопреки доводам апеллянта, по смыслу ст. 24.15 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)", утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 22.10.2010 г. N 508, кадастровая стоимость предполагается соответствующей рыночной до тех пор, пока не доказано обратное.

В связи с чем судом первой инстанции также правомерно отказано в удовлетворении ходатайства конкурсного управляющего о проведении повторной экспертизы, т.к. не нашел оснований сомневаться в правильности выводов эксперта ФБУ РФЦСЭ Серегиной Елены Валерьевны.

Возражения, заявленные конкурсным управляющим, свидетельствуют о его несогласии с выводами эксперта по существу, что по смыслу статьи 87 АПК РФ не является само по себе основанием для назначения повторной экспертизы.

По указанным основаниям судом апелляционной инстанции также отказано в удовлетворении аналогичного ходатайства конкурсного управляющего.

По смыслу части 3 статьи 86 АПК РФ, заключение эксперта, являясь одним из предусмотренных частью 2 статьи 64 АПК РФ доказательств, исследуется наряду с другими доказательствами по делу.

Признавая результаты судебной экспертизы, проведенной экспертом ФБУ РФЦСЭ Серегиной Е.В., достоверными, суд первой инстанции указал, что рыночная стоимость, полученная в ходе данного экспертного исследования, является близкой к кадастровой стоимости спорных объектов на дату сделки.

В соответствии с ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта (статья 11 Закона об оценочной деятельности).

Отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (пункт 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 299, далее также - ФСО N 3).

Оценивая представленное экспертное заключение N3550/19-3-19 в соответствии со статьей 71 АПК РФ, апелляционный суд также пришел к выводу о том, что проведенная ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России судебная экспертиза соответствует требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, заключение экспертов полно отражает содержание и результаты исследований с указанием примененных средств и методов; экспертами дана оценка результатов исследований, а также обоснование и формулировка выводов по поставленным перед экспертами вопросам; заключение эксперта содержит материалы, обосновывающие выводы к которым пришли эксперты, при этом заключение соответствует требованиям законодательства Российской Федерации о судебно-экспертной деятельности, в том числе Федеральному закону от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", иным нормативным правовым актам и методическим основам, а также в заключении эксперта отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, экспертное заключение основано на материалах дела, является ясным и полным.

Поскольку конкурсный управляющий в нарушение статьи 65 АПК РФ не представил надлежащих и достоверных доказательств несоответствия заключения, составленного экспертом Серегиной Е.В. по результатам судебной экспертизы, требованиям действующею законодательства, а также не опроверг его достоверность, суд правомерно заключил, что оснований для назначения повторной судебной экспертизы не имеется.

Суждение конкурсного управляющего о примененных экспертом методах оценки и допущенных нарушениях при проведении экспертизы является его субъективным мнением и не может свидетельствовать о недостоверности заключения эксперта Серегиной Е.В., поскольку выбор методики при проведении экспертизы, подбор аналогов, применение соответствующих коэффициентов является прерогативой эксперта, который руководствуется при проведении экспертизы нормативными документами, методическими источниками и литературой, которые относятся к объектам исследования.

Конкурсный управляющий не указал на индивидуальные особенности нежилого помещения, не учтенные при проведении оценки массовым методом в ходе государственной кадастровой оценки, которые привели к значительному занижению кадастровой стоимости по отношению к рыночной цене, не сослался на какие-либо ошибки, допущенные при проведении кадастровой оценки нежилых помещений (в том числе, на недостоверность сведений о недвижимости, использованных при кадастровой оценке).

Согласно заключению судебного эксперта ФБУ РФЦСЭ от 23.12.2019 N 3550/19-3-19 рыночная стоимость помещения по состоянию на 26.05.2017 составляет 96 913 200 руб. (248 Том).

Согласно заключению эксперта ООО "Кански и партнеры" (Том 323 л.д. 76) рыночная стоимость по состоянию на 26.05.2017 составляет 299 026 400 руб., что в три раза превышает стоимость, которую определила эксперт Серегина Е.В. и в пять раз кадастровую стоимость на дату совершения сделки.

Оценка и анализ двух экспертных заключений показал, рыночная стоимость, определенная экспертом ФБУ РФЦСЭ, является более достоверной и близкой к кадастровой стоимости.

При этом, анализ экспертного заключения ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России (Том 248 листы дела 4-52) позволяет сделать вывод о минимальном количестве использованных корректировок.

Ходатайство представителя конкурсного управляющего АО "ЦНИИКА" Меджидова М.Д. о назначении судебной экспертизы, поданное в ходе судебного заседания 08.02.2022, само по себе является не мотивированным, заявитель апелляционной жалобы не указал, какие нарушения допустила эксперт Серегина Е.В. при проведении экспертного исследования, которые существенным образом повлияли на конечные результаты оценки.

Согласно пункту 25 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" (утвержден приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611) (далее - ФСО N 7), оценщик вправе использовать иную методологию расчетом и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

Учитывая изложенное, эксперт обладает сравнительно широкими полномочиями по самостоятельному определению метода (методов) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, а заключение Серегиной Е.В. от 23.12.2019 соответствует пункту 25 ФСО N 7, поскольку содержит описание выбранного экспертом метода (методов), позволяет понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного экспертом метода (методов) помещению, принципам оценки, определяемому виду стоимости Помещения.

Данные об объектах-аналогах были взяты экспертом из объявлений по состоянию на дату проведения экспертизы - декабрь 2019 года.

Согласно п. 22 ФСО N 7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные 10 характеристики); наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость;

Таким образом, ФСО N 7 прямо предусмотрено право оценщика использовать при применении сравнительного метода цены предложения объектов-аналогов на дату оценки, а не дату сделки с применением корректировки по этому элементу сравнения.

Размер корректировки рассчитан путем сравнения разницы между среднерыночной ценой продажи офиса в мае 2017 года и в ноябре 2019 года.

Сведения о стоимости продажей офиса на дату оценки взяты из открытых источников. Ссылка на данный источник приведена на странице 38 экспертного заключения.

Доводы конкурсного управляющего АО "ЦНИИКА" о том, что экспертное заключение ФБУ РФЦСЭ в части использования доходного подхода, имеет ряд недочетов, также являются несостоятельными.

Так, конкурсный управляющий заявляет, что эксперт ФБУ РФЦСЭ Серегина Е.В. сделала вывод том, что на дату исследования объект находился без ремонта в отсутствие подтверждающих документов, так как ответчики не представили доказательства по несению затрат на проведение ремонта.

Однако состояние спорного нежилого помещения на дату оспариваемой сделки подтверждается передаточным актом от 20.08.2017, подписанным АО "ЦНИИКА" и представителем Черненко Е.А. (Том 149 листы дела 114-115).

В передаточном акте от 20.08.2017 отражено, что в помещениях выполнен только "черновой" пол лифтового холла, стены, потолки и пол помещений без отделки (в бетоне) без установки дверей на эвакуационные лестницы в технические шкафы, проложены кабельные лотки под электроснабжение и слаботочные системы только общих зон.

Кроме того, в материалы настоящего обособленного спора ООО "Актаун" представило акт приемки законченного строительства объекта от 04.02.2019 (Том 150 листы дела 69-70), справка ООО "Строй Мастер" (Том 150 лист дела 71), согласно которым стоимость строительно-монтажных работ на объекте по адресу: г. Москва, ул. Можайский вал, дом 8, этаж 13, составляет 43 060 695 руб.

Отделочные и иные ремонтные работы выполнялись подрядчиками, привлеченными ООО "Актаун", в течение 6 месяцев: с августа 2018 года по февраль 2019 года.

Конкурсный управляющий полагает, что эксперту ФБУ РФЦСЭ следовало при применении доходного подхода использовать договор аренды, заключенный ответчиком ООО "Актаун" с ООО "КВУ" от 28.01.2019.

Между тем, выбор аналогов является прерогативой эксперта.

Конкурсный управляющий также заявляет, что эксперт ФБУ РФЦСЭ Серегина Е.В. при определении чистого операционного дохода (в целях определения стоимости стр. 32-34 заключения) вычитала операционные расходы (стр. 32), которые складываются из коммунальных расходов, расходов на охрану, обслуживание, то есть все те расходы, которые возлагаются на арендатора.

Между тем, ссылка заявителя апелляционной жалобы на условия договора аренды, заключенного между ООО "Актаун" и ООО "КВУ", согласно которым коммунальные расходы, расходы на охрану, обслуживание возложены на арендатора, не подтверждает, что аналогичные условия действовали в отношении объектов-аналогов N N 1, 2 и 3.

Конкурсным управляющим АО "ЦНИИКА" не представлено доказательств, бесспорно свидетельствующих, что при исправлении выявленных, по мнению подателя жалобы, недостатков судебной экспертизы, значение определенной в ней итоговой величины рыночной стоимости выйдет за границы допустимого интервала.

При этом апелляционный суд соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что заключение эксперта ООО "Кански и партнеры" не может быть принято судом в связи со следующими нарушениями, допущенными экспертом.

Из материалов дела следует, что Эксперт ООО "Кански и партнеры" Костенко Е.В. не проводила осмотр офисного помещения, которое являлось объектов экспертизы, не исследовала надлежащим образом сведения о техническом состоянии помещения на дату проведения оценки. Эксперт проводил оценку с осмотром фасада и придомовой территории.

При этом определением Девятого арбитражного апелляционного суда от 08.04.2021 суд обязал ООО "Актаун" обеспечить эксперту ООО "Кански и партнеры" доступ к исследуемому объекту.

Экспертное заключение ООО "Кански и партнеры" Костенко Е.В. не содержит информацию о направлении в адрес ООО "Актаун" и другим участникам обособленного спора уведомления о выезде эксперта для проведения осмотра спорного нежилого помещения.

Между тем в материалы дела представлен отчет об определении рыночной стоимости спорного офисного помещения от 17.05.2017, выполненный оценщиком индивидуальным предпринимателем Покидана Татьяной Викторовной (Том 150 лист дела 135- Том 162 лист дела 36).

Данная оценка была проведена 17.05.2017 по заказу ответчика - Черненко Е.А. с целью определения рыночной стоимости приобретаемого помещения до заключения оспариваемого договора купли-продажи.

Согласно отчету оценщика рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 16.05.2017 составляет округленно 110 463 000 рублей с учетом НДС.

Как следует из данного отчета, оценщиком проводился визуальный осмотр данного помещения, в ходе которого было установлено, что офисное помещение было без отделки, не имело систем вентиляции и кондиционирования, было подключено к временной системе отопления - водяное отопление по временному договору.

К отчету приложены фотографии офисного помещения, сделанные в момент его осмотра оценщиком.

В то же время в заключении эксперта ООО "Кански и партнеры" на странице 62 указано, что при определении сроков ремонта работы по монтажу и прокладки труб не учитываются, так как помещение требует только отделочных работ для последующей сдачи в аренду.

Таким образом, экспертом неправильно рассчитан срок проведения ремонта.

Также вызывает сомнения в обоснованности проведения ремонта помещений частями по 100 кв.м. и практической реализации данного подхода.

В рамках доходного подхода экспертом при определении арендной ставки объекта экспертизы необоснованно не проанализированы важные ценообразующие факторы, оказывающие влияние на величину арендной ставки 1 кв.м. помещений.

При расчете арендной ставки эксперт не использует корректировки: скидки к ценам предложений (торг); местоположение; -удаленность от станций метро; площадь; этаж расположения; учет операционных расходов.

В рамках доходного подхода при определении ставки аренды экспертом были отобраны объекты-аналоги N 2 и 3, расположенные в ММДЦ "Москва-Сити", объект-аналог N 1 расположен в БЦ "Лотте Плаза".

Район ММДЦ "Москва-Сити" является отдельным субрынком офисной недвижимости г. Москвы, характеризующимся более высоким уровнем ставок аренды и цен предложений.

Подобные расхождения наглядно свидетельствуют о том, что экспертное заключение содержит некорректный расчет ставки аренды и как следствие искаженные данные об итоговой величине рыночной стоимости по доходному подходу.

При определении средней ставки аренды на стр. 56-58 (Том 323 листы дела 132-134) заключения эксперт не указывает базу, к которой приводятся ставки аренды объектов-аналогов в части учета операционных расходов.

Так, согласно скриншотам объявлений арендная ставка объекта-аналога N 1 не включает величину эксплуатационных расходов и коммунальных платежей и оплачивается арендатором дополнительно к арендной ставке.

Арендная ставка объекта-аналога N 2 включает величину эксплуатационных расходов, но не включает коммунальные платежи. Информация о структуре операционных расходов в арендной ставке объекта-аналога N 3 отсутствует.

Таким образом, арендные ставки всех объектов-аналогов имеют различную базу учета операционных расходов.

При этом эксперт не корректирует ставки аренды для приведения к единой базе учета и не приводит соответствующее обоснование, что является нарушением требований подпунктов дне пункта 22 ФСО N 7 "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

Доходный подход представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость имущества непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данное имущество. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход собственность на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от ее коммерческой эксплуатации и от последующей продажи.

Погрешности, допущенные экспертом при расчете рыночной ставки аренды, при использовании коэффициента капитализации продленной стоимости, привели к значительному искажению действительной рыночной стоимости нежилого помещения.

Экспертное заключение не содержит расчета рыночной стоимости строительно-монтажных работ при определении размера инвестиций в офисное помещение.

При использовании доходного подхода эксперт рассчитал среднюю ставку аренды по рынку в размере 3 823 руб./кв./месяц.

Как следует из таблицы 18 на странице 58 экспертного заключения (Том 323 лист дела 134) все три объекта-аналога являются помещениями с отделкой.

Объект оценки и объекты-аналоги различаются по данному фактору. Требуется внесение корректировки. Корректировка введена в рамках расчета денежных потоков, путем уменьшения стоимости объекта экспертизы на объем инвестиций, необходимых для отделки помещений.

Между тем при определении объема инвестиций эксперт ограничилась ссылкой на сайт Строительной компании ООО "ЛюксЭлитСтрой", которая опубликовала 26.02.2017 коммерческое предложение с примерными расценками стоимости материалов и ремонтно-строительных работ в офисных помещениях за 1 кв.м. (Том 323 лист дела 135)

Скриншот данного объявления приведен в экспертном заключении на странице 59.

Согласно данному объявлению стоимость материалов при проведении элитного ремонта составляет от 8 900 руб./кв.м., стоимость ремонтных работ составляет от 10 900 руб./кв.м.

При этом эксперт не обосновала, по какой причине эксперт использовала расценки по низшей границе.

Представленный расчет составлен фактически на основании цен одной организации, выполняющей ремонтные работы.

При этом, апелляционный суд полагает, что объем инвестиций, а именно стоимость работ и материалов, следовало бы было определять по среднерыночным расценкам на ремонтно-строительные материалы, сложившиеся на строительном рынке Московского региона.

Эксперт Костенко Е.В. не проводила сметный расчет стоимости ремонта офисного помещения.

Так, стоимость ремонта определена единым числом без калькуляции по частям затрат, а также без учета элементов затрат (затраты труда работников строительства, времени работы строительных машин, потребности в материалах, изделиях, конструкциях) следующим образом: (10 900 руб./кв.м (работа) + 8 900 руб./кв.м.) х площадь офисного помещения 939,60 кв.м. = 18 604 080 руб.

Доказательств того, что примененные стоимостные показатели ООО "ЛюксЭлитСтрой" соответствуют среднерыночным расценкам на строительном рынке Московского региона, к заключению не приложено.

Подпунктом ж пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" предусмотрено, что помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других расчетных показателей, например, арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования.

При расчете стоимости инвестиций эксперту необходимо было использовать сравнительный подход для определения среднерыночных расценок на строительно-монтажные работы.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Кроме того, вопреки доводам апелляционной жалобы, договоры с Прокоповым Е.Б, ООО "МДК", ООО "Капитал Сити Групп", ООО "Региональное развитие" заключены не в период совершения оспариваемой сделки, а задолго до ее совершения.

Так, оспариваемая сделка совершена 26.05.2017, тогда как указанные Конкурсным управляющим договоры заключены в 2013, 2014, 2015 годах.

Кроме того, данные договоры совершены в период до наступления экономическою кризиса конца 2014 года и начала 2015 года, в результате которого произошел спад спроса в том числе на рынке недвижимости, что привело к снижению стоимости недвижимости.

Цена, указанная в оспариваемом договоре купли-продажи, не отличается от цен аналогичных сделок должника, совершенных в этот же период

Поскольку предметом оспариваемой сделки являются все нежилые помещения, расположенные на 13 этаже корпуса С, то есть весь 13 этаж, в том числе места общего пользования, площадь которых составляет 25 -35 % от общей площади оспариваемого договора купли-продажи, то цена сделки предполагает скидку с учетом указанных обстоятельств.

Ответчик пояснил, что цена 100 000 руб. за 1 кв.м. в оспариваемом договоре была обусловлена следующими факторами:

Должник - застройщик, продавая Черненко Е.А. весь 13 этаж корпуса С, получал дополнительную выручку от реализации мест общего пользования, которую он не получил от продажи нежилых помещений на других этажах корпуса С (так как на других этажах помещения продавались не блоками и места пользования не реализовывались);

Должник - застройщик в результате оспариваемой сделки получил экономию собственных средств, так как АО "ЦНИИКА" не несло расходы на проведение строительно-монтажных работ по возведению коридоров на 13 этаже, ремонту мест общего пользования;

Сама по себе значительная площадь продаваемого помещения является фактором, сужающим круг его потенциальных покупателей и потому объективно уменьшающим его рыночную стоимость.

Данное утверждение подтверждается и заключением эксперта ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России по настоящему обособленному спору, на стр. 26 которого отмечено, что "площадь объектов отражает тенденцию снижения удельной стоимости объектов недвижимости по мере увеличения его общей площади. Данная тенденция обуславливается тем, что с увеличением площади объектов имеет место экономический эффект снижения ликвидности, связанный с уменьшением объема потенциального спроса".

Кроме того, Верховный Суд Российской Федерации в определении от 11.12.2018 N 306-ЭС18-21832 по делу N А55-22185/2015 и Арбитражный суд Московского округа в постановлении от 01.02.2019 N Ф05-13058/2018 по делу N А40-230071/2017 указали на разъяснения высших судов, которые могут быть использованы по аналогии при определении критерия существенности применительно к пункту 1 статьи 61.2 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".

Так, в пункте 2 Постановления Пленума ВАС от 16.05.2014 N 28 "О некоторых вопросах, связанных с оспариванием крупных сделок и сделок с заинтересованностью" указано, что о наличии явного ущерба для стороны сделки свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если представление, полученное по сделке обществом, в два или более раза ниже стоимости представления, совершенного обществом в пользу контрагента.

Аналогичное разъяснение дано в абз. 3 п. 93 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ", где указано, что о наличии явного ущерба свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если представление, полученное по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента.

Аналогичное разъяснение дано в абз. 7 п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 N 62 "О некоторых вопросах возмещения убытков лицами, входящими в состав органов юридического лица", где указано, что под сделкой на невыгодных условиях понимается сделка, цена и (или) иные условия которой существенно в худшую для юридического лица сторону отличаются от цены и (или) иных условий, на которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (например, если предоставление, полученное по сделке юридическим лицом, в два или более раза ниже стоимости предос1авлепия, совершенного юридическим лицом в пользу контрагента).

Кроме того, Конкурсным управляющим АО "ЦНИИКА" не доказана осведомленность Черненко Е.А. о наличии у должника признаков неплатежеспособности на момент совершения сделки.

Конкурсный управляющий АО "ЦНИИКА" утверждает, что дело о несостоятельности Должника было возбуждено 06.04.2017, т.е. за полтора месяца до совершения оспариваемой сделки.

Информация о возбуждении дела о банкротстве была размещена в картотеке арбитражных дел.

Согласно абз. 7 п. 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63 само по себе размещение на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в картотеке арбитражных дел информации о возбуждении дела о банкротстве должника не означает, что все кредиторы должны знать об этом.

Однако это обстоятельство может быть принято во внимание, если с учетом характера сделки, личности кредитора и условий оборота проверка сведений о должнике должна была осуществляться в том числе путем проверки его по указанной картотеке.

Договор купли-продажи помещения был заключен 26.05.2017.

К тому моменту, как видно из определения Арбитражного суда города Москвы от 01.09.2017 по настоящему делу, которым в отношении Должника была введена процедура наблюдения, в Арбитражный суд города Москвы о признании Должника банкротом было подано только заявление ООО "Звезда" (его подача состоялась 23.03.2017).

Определением от 17.08.2017 по настоящему делу данное заявление было оставлено судом без рассмотрения.

Заявление АКБ "Российский капитал" (ПАО), по которому Арбитражный суд города Москвы ввел в отношении Должника процедуру наблюдения, поступило в суд только 04.07.2017, то есть, спустя полтора месяца после заключения Договора купли-продажи.

О соответствующей задолженности Должника перед АКБ "Российский Капитал" в размере 444 млн. руб., Черненко Е. А. в момент заключения Договора купли-продажи не знал и не мог знать, поскольку судебный акт о взыскании указанной задолженности не был принят.

Ссылка Конкурсного управляющего АО "ЦНИИКА" на дело N А40-116515/2016 по исковому заявлению АКБ "Российский капитал" (ПАО) к Должнику о взыскании 307 815 156 руб. 63 коп. и об обращении взыскания на заложенное имущество несостоятельна, поскольку данное исковое заявление было принято к производству 30.06.2016, а оспариваемый договор купли-продажи был подписан и нотариально удостоверен 26.05.2016.

Таким образом, в момент заключения Договора купли-продажи процедуры банкротства в отношении Должника введены не были, а единственное поданное к тому моменту заявление о признании Должника банкротом было впоследствии (17.08.2017) оставлено судом без рассмотрения.

Задолженность же Должника перед ЧОП "Звезда" и АО "Метробанк" в размере совокупно 6,9 млн. рублей, о существовании которой Черненко Е. А. теоретически мог знать в момент заключения договора купли-продажи из опубликованных судебных актов арбитражных судов, была несопоставима ни с размером активов Должника по данным бухгалтерской отчетности (5 712 575 000 рублей), ни даже с ценой самого Договора купли-продажи (93 960 000 руб.).

Само по себе наличие такой задолженности для внешнего пользователя информации о Должнике, которым являлся Черненко Е.А., не могло свидетельствовать о наличии у Должника признаков объективного банкротства Должника, наличия у него признаков неплатежеспособности или недостаточности имущества.

Из этого следует, что каких-либо внешних признаков неплатежеспособности или недостаточности имущества Должника, о которых Черненко Е.Л., действуя с разумной степенью осмотрительности, должен был знать в момент заключения Договора купли-продажи, не имелось.

Следует при этом отметить, что Черненко Е. А. является физическим лицом, а не организацией и не индивидуальным предпринимателем, то есть, не профессиональным участником гражданского оборота, что также должно быть принято во внимание при оценке того, что Черненко Е.А. должен был и не должен был знать при заключении сделки.

Таким образом, конкурсным управляющим не доказана осведомленность контрагента по сделке о наличии у должника цели причинения вреда имущественным правам кредиторов совершением оспариваемой сделки, равно как и не доказано причинение вреда имущественным правам кредиторов должника совершением оспариваемой сделки, ввиду того, что условия сделки предусматривают равноценное встречное предоставление.

Кроме того, суд первой инстанции также установил, что в материалы дела ответчиком представлены копии платежных документов, подтверждающих перечисление денежных средств в счет оплаты по договору.

Так, 04.08.2017 Черненко Е.А. перечислил 6 650 000 рублей на расчетный счет Должника N 40702810900000001280, открытый в АКБ "Российский капитал (ПАО), что подтверждается чек-ордером от 16 А40-52617/17 04.08.2017.

12.09.2017 Черненко Е.А. платежным поручением от 12.09.2017 перечислил денежные средства в размере 87 197 000 рублей в депозит нотариуса г. Москвы Федорченко А.В.

13.11.2017 нотариус г. Москвы Федорченко А.В. платежным поручением от 13.11.2017 N 608 перечислил на расчетный счет Должника N 40702810900000001280, открытый в АКБ "Российский капитал (ПАО), денежные средства в размере 7 000 000 рублей.

30.11.2017 нотариус г. Москвы Федорченко А.В. платежным поручением от 30.11.2017 N 666 перечислил на расчетный счет Должника N 40702810900000001280, открытый в АКБ "Российский капитал (ПАО), денежные средства в размере 80 197 000 рублей.

Направляя обособленный спор на новое рассмотрение, Арбитражный суд Московского округа указал, что не может согласиться с выводами судов о том, что внесение ответчиком 12.09.2017 денежных средств по договору в размере 87 197 000 рублей на депозит нотариуса г. Москвы является злоупотреблением правом, поскольку доводы ответчика о невозможности осуществления оплаты на счет должника в банке, оплата на который была предусмотрена договором, по причине его закрытия должником, судами не исследовались и не проверялись.

Судом исследованы данные обстоятельства, и установлено, что Черненко Е.А. последовательно заявлял о предпринимаемых им первоначально попытках перечислить денежные средства на расчетный счет должника, но в связи с возбуждением дела о банкротстве и последующим введением процедуры наблюдения, возвратом кредитной организацией пробного перевода, отсутствием у Черненко Е.А. сведений о действующем расчетном счете должника, Черненко Е.А. внес денежные средства на депозит нотариуса.

В соответствии с пунктом 2 статьи 327 Гражданского кодекса Российской Федерации внесение денежной суммы или ценных бумаг в депозит нотариуса или суда считается исполнением обязательства.

В соответствии с пунктом 44 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" если должник, используя право, предоставленное статьей 327 Гражданского кодекса Российской Федерации, внес в срок, предусмотренный обязательством, причитающиеся с него деньги в депозит нотариуса, а в установленных законом случаях - в депозит суда, денежное обязательство считается исполненным своевременно (пункт 2 статьи 327 ГК РФ).

В ходе рассмотрения спора конкурсный управляющий подтвердил получение должником денежных средств с депозита нотариуса, что свидетельствует о надлежащем исполнении Черненко Е.А. обязательств по оплате.

Поскольку суд пришел к выводу об отсутствии неравноценности встречного предоставления и поступления оплаты в полном объеме в конкурсную массу, последующее распоряжение покупателем своим имуществом не может причинить вред имущественным правам кредиторов.

Утверждение конкурсного управляющего АО "ЦНИИКА" о том, что никто из сторон сделок не представил в материалы спора документы, подтверждающие финансовую возможность для оплаты помещения, является несостоятельным.

В данном случае оплата Черненко Е.А. цены приобретаемого имущества по Договору купли-продажи осуществлялась в пользу Должника в безналичном порядке.

Поскольку операции по перечислению денежных средств от Черненко Е. А. к Должнику и от Бондаря А. О. к Черненко Е. А. осуществлялись в безналичном порядке, у суда первой инстанции, с учетом указаний суда кассационной инстанции, не было каких-либо оснований для проверки их финансового положения в период совершения сделки.

Кроме того, и Бондарем А.О., и Черненко Е.А. даны подробные пояснения касаемо их финансового положения и экономических взаимоотношений, связанных с приобретением и дальнейшем использовании в предпринимательских целях спорного имущества.

При этом каких-либо доводов об аффилированности Черненко Е. А. либо Бондаря А. О. по отношению к должнику конкурсным управляющим не заявлялось, и судами не устанавливалось.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно посчитал возможным рассмотреть настоящий обособленный спор по существу без назначения повторной оценочной экспертизы, поскольку ранее представленное в материалы дела экспертное заключение эксперта ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России Серегиной Е.В. является достоверным доказательством, нарушений при проведении экспертизы не выявлено.

Результаты данного заключения наиболее приближены к кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости на дату совершения сделки (дату государственной регистрации перехода права собственности к Черненко Е.А.)

Заявители по обособленному спору не привели обоснованные возражения, в соответствии с которыми следовал бы однозначный вывод о недостоверности экспертного заключения Серегиной Е.В.

Экспертное заключение ООО "Кански и паргнеры" нельзя признать достоверным доказательством, поскольку экспертом допущены существенные нарушения требований ФСО.

Таким образом, оспариваемая сделка не обладает признаками неравноценности встречного исполнения, поскольку отсутствует критерий существенного занижения стоимости.

Заявители по настоящему обособленному спору не привели индивидуальные особенности помещений и земельного участка, не учтенные при проведении оценки массовым методом, данные об ошибках, которые были допущены при проведении кадастровой оценки объекта недвижимости и земельного участка, в том числе, недостоверность сведений о недвижимости, использованных при кадастровой оценке.

Таким образом, у суда первой инстанции не имелось основания для признания оспариваемой сделки недействительной по ч. ч. 1 и 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве.

Также доводы управляющего о злоупотреблении правом при совершении оспариваемой сделки являются несостоятельными, поскольку материалами дела не подтверждаются.

Обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка, выводы суда являются обоснованными, указания суда кассационной инстанции выполнены,

Суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки выводов суда первой инстанции и для отмены определения суда по доводам апелляционной жалобы, которые были предметом рассмотрения суда первой инстанции и мотивированно им отклонены.

Таким образом, обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, с учетом указаний суда кассационной инстанции, им дана надлежащая правовая оценка, выводы суда являются обоснованными.

Суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела и конкретных обстоятельства, доводы лиц, участвующих в деле правильно оценены, выводы сделаны при правильном применении норм действующего законодательства.

Определение по настоящему делу является законным и обоснованным, поскольку принято по представленному и рассмотренному заявлению с учетом фактических обстоятельств, материалов дела и действующего законодательства.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено

Руководствуясь ст. ст. 176, 266 - 269, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда г. Москвы от 16 февраля 2022 г. по делу N А40-52617/17 оставить без изменения, а апелляционную жалобу конкурсного управляющего АО ЦНИИКА - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в течение одного месяца со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

В.В. Лапшина

Судьи

Е.Ю. Башлакова-Николаева Д.Г. Вигдорчик