Глава 6. Рынок и риэлторская деятельность

Глава 6. Рынок и риэлторская деятельность

6.1. Способы приобретения жилья

Любые сделки с недвижимостью вызывают большое количество вопросов.

Особенно проблематичным являются вопросы, связанные с приобретением жилья в собственность.

Существует две категории, на которые разделен весь рынок недвижимости - первичный и вторичный рынки недвижимости.

Первичный рынок недвижимости состоит из новостроек, которые сдаются в эксплуатацию. У этой недвижимости еще не было "хозяина".

Вторичный рынок недвижимости состоит из объектов недвижимости, которые уже находились в чьей-то собственности. Каждый объект недвижимости на вторичном рынке имеет свою историю или даже "легенду". Именно изучение и проверка соответствия действительности таких историй и легенд представляет собой основную сложность для покупателей или работников рынка недвижимости.

Продавцами на первичном рынке жилья выступают строительные компании, агентства недвижимости или частные лица, обладающие правом собственности на данный объект, например, по договору долевого участия в строительстве. Основным неудобством покупки жилья на первичном рынке является то, что пройдет большое количество времени прежде, чем покупатель сможет въехать в приобретенную квартиру.

Каждый человек сам для себя решает на каком из двух рынков приобретать свое жилье. И первичный, и вторичный рынки недвижимости имеют свои плюсы и минусы.

К плюсам приобретения жилья на первичном рынке, т.е. в новостройках или еще строящихся домах, можно отнести:

1) привлекательная цена за 1 кв м;

2) возможность изменения планировки квартиры

3) широкие возможности по проведению ремонтных и отделочных работникам;

4) и др.

К плюсам приобретения жилья на вторичном рынке можно отнести:

1) на продажу выставляются уже готовые объекты, которые можно самостоятельно посмотреть, оценить и т.д.;

2) быстрое оформление квартиры в собственность;

3) и др.

Однако при покупке новостроек тоже возникают проблемы. Так, процесс строительства, регистрации и заселения в новый дом занимает очень большой период времени. Несмотря на то, что у квартир в новостройках нет "историй и легенд", это не исключает возможность того, что покупатель может стать жертвой обмана или мошенничества. Проблемы и излишние финансовые траты могут возникнуть при ремонте или установке телефона, кабельного телевидения и т.д.

Многие профессиональные участники рынка недвижимости считают, что приобретение квартиры в строящемся доме - это самый выгодный и надежный вариант. Покупателю не нужно будет проверять юридическую чистоту покупаемого жилья. Да и цены на жилье в строящихся домах ниже, чем в уже готовых.

Существует также возможность осуществления зачета старой квартиры в счет новой. В подобных ситуациях клиент теряет около 20% рыночной стоимости своей прежней квартиры, зато избавляется от проблем, которые сопровождают процесс самостоятельной продажи. Однако существует опасность, что строительство задержится и покупатель не сможет въехать в новую квартиру в установленный срок.

Еще одним плюсом вторичного рынка недвижимости является то, что там происходит реализация "альтернативных" квартир, т.е. там совершаются разнообразные виды обмена жилья по средством купли-продажи, например съезд (разъезд), расселение, обмен с оплатой одной из сторон.

С жильем можно осуществлять разнообразные операции.

Выделим несколько видов операций:

1) простая покупка (приобретение новой квартиры без одновременной продажи старой квартиры);

2) простая продажа (продажа старой квартиры без приобретения новой);

3) мена квартиры (одна квартира обменивается на другую с доплатой либо без нее);

4) обмен квартиры путем купли-продажи (это "альтернативная сделка", одновременно производятся продажа старой и покупка новой квартиры);

5) съезд с квартиры путем купли-продажи (это "альтернативная сделка", одновременно осуществляется продажа двух или нескольких квартир, вместо которых приобретается одна новая);

6) разъезд посредством купли-продажи (это "альтернативная сделка", одновременно осуществляется продажа одной квартиры, взамен которой приобретают две или более новые);

7) дарение (носит безвозмездный характер;

8) рента, пожизненное содержание с иждивением.

Следует отметить, что даже не находящееся в собственности жилье можно обменять. Однако такой обмен влечет массу проблем. Во-первых, неприватизированный жилищный фонд ограничен, что сокращает возможность подобрать наилучший вариант обмена. Во-вторых, если приватизировать квартиру не представляется возможным, то и обменять ее, скорее всего, не удастся.

Поэтому неприватизированные квартиры крайне редко обмениваются и вновь въехавшие жильцы стараются как можно быстрее такую квартиру приватизировать.

Помимо перечисленных способов, квартиру можно также приобрести по договору долевого участия в строительстве, поручения или комиссии в результате уступки доли инвестирования или права требования.

6.2. Приобретение квартир по договору долевого
участия в строительстве и их реализация

В случае если речь идет о покупке жилья на первичном рынке, то в подавляющем большинстве случаев речь будет идти о покупке квартиры в еще строящемся, неоконченном доме.

Большинство людей, которые решили купить квартиру в первый раз, при покупке интересуются в первую очередь параметрами квартиры (такими, как площадь, этаж, планировка комнат и т.д.). При этом потенциальные покупатели упускают из вида юридические нюансы последующего оформления выбранной квартиры.

Однако риэлтор должен учитывать и проверять все обстоятельства.

Риэлтору при общении с представителем организации-продавца полезно будет выяснить:

1) сколько в приобретаемой квартире комнат и каков ее метраж;

2) сколько этажей в доме, на каком этаже располагается интересующий объект;

3) на какой стадии строительства находится дом, когда он будет сдан в эксплуатацию и заселен;

4) сколько времени занимает оформление собственности на данную квартиру, в какие сроки решается вопрос с пропиской;

5) включает ли в себя стоимость квартиры отделочные работы;

6) географическое расположение дома (близость метро, рынков, крупных магазинов, школ и иных важных объектов);

7) стоимость 1 квадратного метра, общая стоимость квартиры;

8) на условиях какого договора предоставляется квартира;

9) кто является заказчиком, подрядчиком и инвестором строительства;

10) какая организация примет дом на баланс и в эксплуатацию;

11) на какие льготы и скидки покупатель может рассчитывать.

После того, как будет принято решение о приобретении квартиры в новостройке, будут выяснены вопросы с компаниями строителем и продавцом и еще ряд очень важных вопросов.

Во-первых, нужно навести справки о компании, с которой заключается договор: сколько лет она на рынке, какие объекты уже построила, каковы ее репутация, конкурентоспособность.

Во-вторых, полезно будет посетить строительную площадку, проверить, как идут работы, в каком районе располагается будущий дом.

В-третьих, заранее нужно выяснить, будет ли дом входить в товарищество собственников жилья (ТСЖ).

Процесс строительства является крайне капиталоемкой областью деятельности. Данный процесс требует от застройщика отвлечения значительных финансовых средств на долгий период времени. В связи с этим застройщики вынуждены использовать при строительстве дома не только собственные, но и привлеченные извне средства.

В последнее время долевое участие в строительстве становится все более распространенной формой улучшения жилищных условий.

Организации-застройщики вместе с договором на долевое участие в строительстве получили возможность привлечения денежных средств для финансирования строительства еще до сдачи строящегося дома в эксплуатацию.

Покупателям (физическим лицам) договор долевого участия в строительстве обеспечивает возможность вложения свободных денежных средств в строительство на льготных условиях.

Участие в названном договоре также облегчает гражданам возможность приобретения недвижимости в собственность.

Предметом договора о долевом участии в строительстве жилья является совместное долевое строительство дома по определенному адресу.

Согласно ст. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Этот договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

В ГК РФ инвестиционный договор не предусмотрен. Но в широком смысле слова под таким договором можно понимать любой договор, который предусматривает, что собственник вкладывает деньги или иное имущество в объект, способный приносить ему доход. Например, к инвестиционному договору можно смело отнести договор простого товарищества (о совместной деятельности).

Правда, в российской практике инвестиционным обычно называют договор финансирования строительства, иначе говоря, договор долевого участия в строительстве.

На сегодняшний момент в России широко распространен такой способ финансирования строительства, как привлечение средств инвесторов, осуществляемое в форме долевого участия на основании договора инвестирования, долевого участия в строительстве и иного, а также на основании договора простого товарищества (о совместной деятельности).

За квартиру деньги покупатель вносит постепенно. Да и собственником недвижимости он становится не сразу. Сначала он просто инвестор (соинвестор, дольщик) строительства. В соответствии с действующим законодательством основными участниками инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений при строительстве жилых домов являются генеральный инвестор, заказчик, подрядчик и соинвестор, другие лица.

Генеральный инвестор осуществляет капитальные вложения в строительство, т.е. фактически финансирует строительство дома. Инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории РФ с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством РФ. Главная функция инвестора - финансирование строительства. Инвестор перечисляет заказчику собственные и привлеченные средства в соответствии с графиком (планом) финансирования строительства, который является приложением к инвестиционному контракту.

По первому вашему требованию в фирме, которая выступает в качестве генерального инвестора, должны предоставить подлинник лицензии с приложением.

Согласно российскому законодательству сделка, совершенная юридическим лицом, не имеющим соответствующей лицензии, может быть признана судом недействительной. А значит, защитить свои права вам будет гораздо сложнее. Вряд ли солидная фирма предложит оплатить часть стоимости квартиры неучтенной суммой, которая не упоминается ни в каких документах. Конечно, это будет в ее интересах - появится возможность сэкономить на налогах. Но каково придется вам в случае недобросовестности фирмы, в которую вы обратились?

Соинвесторы (дольщики или просто инвесторы) - физические или юридические лица, вкладывающие свои денежные средства в возведение дома.

Заказчики - уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов. При этом они не вмешиваются в предпринимательскую и (или) иную деятельность других субъектов инвестиционной деятельности, если иное не предусмотрено договором между ними. Заказчиками могут быть инвесторы. Заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством РФ (п. 3 ст. 4 ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений").

При осуществлении строительства объекта в роли заказчика может выступать только одна организация, которая в соответствии с положением о заказчике-застройщике выполняет функции заказчика-застройщика, а другие организации-дольщики (инвесторы) или физические лица, заключившие договоры на часть стоимости строительства этого объекта, перечисляют денежные средства на финансирование строительства своей части объекта, и после ввода в эксплуатацию объекта эта часть передается организации-дольщику (инвестору) и является его собственностью.

Под застройщиками понимаются предприятия, специализирующиеся на выполнении функций, связанных с организацией строительства объектов, контролем за его ходом и ведением бухгалтерского учета производимых при этом затрат. При выполнении строительных работ подрядным способом застройщик по отношению к подрядной строительной организации выступает в роли заказчика.

Подрядчиками являются физические и юридические лица, которые выполняют работы по договорам подряда (контрактам), заключаемым с заказчиками согласно нормам ГК РФ. Подрядчики обязаны иметь лицензию на осуществление ими соответствующих видов деятельности. Подрядчик - это тот, кто непосредственно строит дом.

Пользователями объектов капитальных вложений могут являться физические и юридические лица, в том числе иностранные, а также государственные органы, органы местного самоуправления, иностранные государства, международные объединения и организации, для которых создаются указанные объекты. Пользователями объектов капитальных вложений также могут являться инвесторы. Субъект инвестиционной деятельности вправе совмещать функции двух и более субъектов, если иное не установлено договором (контрактом), заключаемым между ними*(66).

Порядок взаимоотношений субъектов капитального строительства в процессе его осуществления, в частности финансирования и расчетов за выполненные подрядные работы, определяется договором (контрактом) на капитальное строительство.

Экономические отношения, формируемые в ходе финансирования капитальных вложений, регламентируются главой 3 "Строительный подряд" части второй ГК РФ, согласно которой договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ.

По закону сделка между гражданином и юридическим лицом совершается в простой письменной форме. Если имело место устное соглашение, стороны лишены даже права в случае спора ссылаться на свидетельские показания. Так что доказать факт передачи денег будет невозможно. Отношения между генеральным инвестором и инвестором (иначе будем их называть застройщиком и дольщиком) оформляют в виде одного или нескольких договоров. Озаглавить их могут по-разному: договорами долевого участия, инвестирования или соинвестирования. При этом у вас как инвестора может возникнуть право долевой собственности на созданный объект или право собственности на определенную договором часть объекта, т.е. на конкретную квартиру. Запомните главное: ваше благополучие и минимум проблем в будущем во многом зависят от того, насколько грамотно составлен договор.

Договор заключается между инвестором и застройщиком (заказчиком) и носит характер посреднического договора иногда с элементами договора простого товарищества. Инвестор привлекает посредника на строительство по самым разным причинам, например из-за:

1) отсутствия профессиональных знаний в области строительства;

2) сложности координирования своих действий с другими инвесторами, которых, как правило, несколько;

3) нехватки свободного времени для активного участия в проекте.

Но в любом случае в договоре нужно четко прописать все детали, важные для обеих сторон. Это позволит свести к минимуму споры между сторонами, которые могут возникнуть по поводу договора.

Для того чтобы заключаемые строительными организациями гражданско-правовые договоры независимо от названия отвечали существу отношений по договору о совместной деятельности, прежде всего необходимо, чтобы все его участники (и граждане, и организации) имели единую цель - возведение и получение в собственность объекта недвижимости. При этом общая цель сторон должна быть изложена в договоре с достаточной степенью определенности, с тем чтобы исключить ее двусмысленное толкование. Так, в рассматриваемом договоре эта цель заключается в совместном возведении, сдаче в эксплуатацию и передаче в собственность каждого участника строительства жилого объекта.

По этой причине инвесторами строительства, вносящими вклады в строящийся объект и получающими право на долю в нем, должны выступать не только заказчики строительства, но и организации-подрядчики. При этом каждая из сторон вправе рассчитывать на получение по окончании строительства в собственность части построенного объекта.

Здесь не должен смущать тот факт, что в качестве вклада в простое товарищество граждане и организации вносят денежные средства или иное имущество, а строительные организации - фактически выполняемые подрядные работы, поскольку вкладами в совместное строительство могут быть не только материальные, но и трудовые и иные ресурсы.

Таким образом, договор, по условиям которого организация, заключающая договор о долевом участии в строительстве, сама не вносит никаких средств, а физические и юридические лица-участники помимо вклада в строительство оплачивают ее содержание и возмещают иные расходы организации, договором о совместной деятельности не является.

В этой связи одним из доказательств наличия общего интереса всех сторон договора о долевом участии в строительстве жилья является определение в договоре доли каждой стороны в создаваемом объекте недвижимости, а также размера внесенного вклада*(67).

В условиях договора об обязанностях сторон совместно действовать для достижения общей цели помимо общей формулировки могут быть названы конкретные действия сторон, определенные ими как виды совместной деятельности. Так, стороны могут оказывать услуги по отводу земельного участка под строительство, предоставлять технические средства, заниматься подбором квалифицированных рабочих и специалистов и пр. Обратим внимание, что обязанности по ведению общих дел в товариществе не следует путать с обязанностями по внесению вклада в общее дело, в связи с чем признанные вкладом в совместную деятельность подрядные работы строительной организации не являются обязанностями по ведению общих дел товарищества.

Определение долей в общей собственности необходимо в любом договоре простого товарищества, поскольку стороны изначально должны знать, на какую часть общего имущества они могут рассчитывать. При отсутствии специального указания в соответствии со ст. 1042 ГК РФ вклады участников признаются равными, что предполагает и равные права на объект.

Внесенный в общее строительство вклад должен иметь денежную оценку, которую стороны устанавливают самостоятельно. При этом стороны вправе определить свои доли на построенный объект, не связывая их с объемом затраченных средств и иных ресурсов.

Представляется необходимым также сказать, что любой участник совместной деятельности может распорядиться своей долей в строительстве.

Во-первых, при досрочном расторжении договора, но продолжении строительства участник вправе покинуть состав простого товарищества с выделом в созданном объекте обусловленной договором доли (ст. 252 ГК РФ).

Во-вторых, участник договора о долевом участии в строительстве c согласия других участников может уступить право на свою долю в общем имуществе третьим лицам, заключив в соответствии со ст. 382 ГК РФ соглашение об уступке требования. В результате такой сделки вновь привлеченное лицо (дольщик, инвестор) становится полноправным участником совместной деятельности, в связи с чем может требовать передачи ему по окончании строительства квартиры и регистрации прав собственности на нее.

Существенным условием договора является его предмет. Предметом договора являются права и обязанности сторон. Для застройщика в договоре важно четко определить, что инвестор не заказывает ему готовый объект, а уполномочивает его действовать в интересах инвестора по вопросам строительства, для чего передает деньги или имущество.

Если предмет договора четко не определен, суд может признать такой договор незаключенным или признать заключенным другой договор.

Поскольку объектом инвестиций является недвижимость, надо как можно подробнее описать характеристики этого объекта. Лучше дать их в приложении к договору, чтобы не перегружать основной текст.

Если объектом договора выступает не отдельное здание (сооружение), а только его часть, то надо привести в договоре и характеристики этой части.

В договоре, составленном по типу договора простого товарищества, также необходимо записать: порядок распределения прибыли от совместной деятельности, кому поручаются управление общими делами товарищей, составление отдельного баланса простого товарищества и ведение бухгалтерского учета общего имущества.

Договор финансирования строительства (договор долевого участия в строительстве), по сути, является инвестиционным договором. Такой договор заключается между инвестором и застройщиком (заказчиком) и фактически носит характер посреднического договора. В данном договоре важно четко определить существенные условия, чтобы впоследствии избежать споров между сторонами.

Необходимыми условиями инвестиционного договора являются:

1) описание объекта недвижимости, общая площадь части объекта;

2) местонахождение объекта;

3) сумма и форма инвестиций;

4) порядок финансирования инвестором объекта;

5) определение доли инвестора в объекте инвестиций в процентах и в натуре;

6) порядок выдела этой доли при наличии нескольких инвесторов;

7) сроки действия договора, срок окончания строительства, срок сдачи готового объекта в эксплуатацию;

8) ответственность сторон в случае неисполнения ими своих обязательств;

9) обстоятельства "форс-мажор".

Инвестиционный договор может заключаться по типу различных гражданско-правовых договоров: поручения, комиссии, агентского договора, договора доверительного управления, договора простого товарищества (договора о совместной деятельности). Общее для них всех то, что они регулируют инвестиционную деятельность.

Договор долевого участия в строительстве может быть составлен как агентский договор, который заключается между инвестором и застройщиком. Инвестор в этом случае выполняет роль принципала, а застройщик - роль агента.

Таким образом, инвестор обязан оплатить работы и материалы и выплатить вознаграждение застройщику. За это инвесторы получают построенный объект. Застройщик же от своего имени, но за счет инвесторов заключает договор подряда на строительство объекта с подрядчиком.

В основе схемы долевого строительства обычно лежит инвестиционный контракт, заключаемый между муниципальной администрацией (или организацией) - владельцем земельного участка и генеральным инвестором. В соответствии с инвестиционным контрактом администрация предоставляет инвестору инвестиционный объект - земельный участок, на территории которого инвестор за счет собственных и привлеченных средств возводит строительный объект. Площади в построенном доме делятся между инвестором и администрацией в оговоренной в контракте пропорции. Второй уровень схемы долевого строительства - договоры между генеральным инвестором и соинвесторами (юридическими и физическими лицами) о привлечении инвестиций. Соинвесторы - юридические лица, в свою очередь, привлекают других соинвесторов. Таких уровней может быть несколько.

Договор направлен, прежде всего, на привлечение денежных средств в обмен на предоставление строящихся помещений, поэтому на застройщика возлагается обязанность в установленный договором срок построить объект недвижимости или организовать его строительство или реконструкцию и передать часть построенного объекта другой стороне (дольщику), который, в свою очередь, обязан осуществить финансирование строительства*(68).

В процессе строительства могут возникнуть изменения в части уменьшения или увеличения площади объекта инвестирования относительно определенной договором, сроков исполнения обязательств и т.д. Поэтому в договоре предусматриваются положения, в соответствии с которыми окончательная стоимость 1 квадратного метра жилья, которая включает все фактические затраты, связанные со строительством жилого дома, будет определена после окончания строительства на основании актов-сверок*(69).

В случае увеличения общей площади жилья (в результате контрольного обмера) обладатель доли (долевик) производит доплату за каждый квадратный метр дополнительной площади по его фактической стоимости, сложившейся на момент завершения строительства.

Особенно внимательными нужно быть при определении стоимости приобретаемой квартиры.

Обычно оплата происходит следующим образом:

1) первоначальный взнос, составляющий около 30% от всей суммы покупаемой квартиры;

2) второй платеж, который вносится в процессе строительства;

3) последний платеж вносится после того, как строящийся дом примет государственная комиссия, что будет обозначать, что постройка соответствует всем необходимым требованиям.

Экономия приобретателя зависит от того, как в договоре определяется окончательная стоимость приобретаемой квартиры.

В случае, если в договоре указывается окончательная стоимость квадратного метра общей площади на дату заключения договора, приобретатель не застрахован от того, что по завершении или даже в процессе строительства фирма посчитает себя вправе изменить стоимость этого самого квадратного метра, ссылаясь на подорожание материалов, рост курса доллара и иные факторы.

Порой застройщики фиксируют цену после выплаты инвестором, скажем, 30% стоимости квартиры. Этот вариант для инвестора, конечно, предпочтительнее. Некоторые компании в договор с дольщиком вносят даже такое условие: в случае, если реальная площадь построенной квартиры (по документам БТИ) окажется меньше той, которая оплачена инвестором, разница не выплачивается. Обязательно настаивайте на исключении такого пункта договора.

Денежные средства, полученные заказчиком согласно заключенным договорам на долевое участие в строительстве конкретно определенного объекта от предприятий-инвесторов (дольщиков) или физических лиц, учитываются у заказчика и расходуются в соответствии со своим целевым назначением. Таким образом, указанные средства не являются авансовыми платежами и не подпадают под объект обложения налогом на добавленную стоимость.

Очень важно соблюсти баланс между ответственностью сторон. Нередко в договорах оговаривается только то, что должен инвестор по отношению к компании. В подобной ситуации сложно привлечь генерального инвестора к ответственности. Поэтому при заключении договора следует проявить настойчивость и добиться включения гарантий выполнения договора застройщиком. Обратите внимание на то, чтобы в договоре были оговорены условия его расторжения. Вдруг у вас возникнут непредвиденные обстоятельства и вы не сможете выкупить квартиру? В этом случае деньги вам должны вернуть. Правда, скорее всего с удержанием некоторого процента. Договор инвестирования, который вы заключаете с фирмой, будет главным аргументом при решении всех возможных споров. Поэтому постарайтесь, чтобы все, что вам обещает застройщик, было скреплено его подписью и печатью компании. Прежде чем подписать договор об инвестировании строительства квартиры, убедитесь, что по условиям этого договора в обязанность фирмы входит оформление квартиры в собственность дольщика. Процедура эта сложная и довольно затратная: поэтому лучше, если с самого начала все связанные с этим хлопоты возьмет на себя фирма-застройщик. Вообще, если речь идет о строительстве с долевым участием, покупателю крайне рискованно заниматься всем самостоятельно, без поддержки профессионалов. Именно поэтому риэлторская фирма с самого начала должна взять клиента под свою защиту. Если впоследствии что-то пойдет не по плану, Вам, если Вы действительно солидное агентство, придется отстаивать права своего клиента. Главное, чтобы между вами был заключен договор.

Выполнение обязательств генерального инвестора по передаче квартиры подтверждается актом передачи квартиры. После ввода законченного строительством жилого дома, т.е. физического возникновения объекта недвижимости застройщик передает долевику объект (часть объекта) недвижимости по передаточному акту. В передаточном акте четко идентифицируется объект (его часть): местонахождение, общая и жилая площадь, исполнение обязательств по договору (в том числе произведенный расчет), отсутствие взаимных претензий.

В этом документе желательно также отразить тот факт, что и вы выполнили свои обязанности по оплате квартиры в полном объеме. Отсутствие в акте указаний на выполнение вами обязательств по финансированию позднее, при государственной регистрации вашего права на квартиру, потребует представления в учреждение юстиции дополнительных документов, которые свидетельствовали бы о выполнении обязательств в полном объеме.

Если в договорах инвестирования номера квартир инвесторов не указывались, то после завершения строительства составляется акт распределения квартир, который подписывается всеми инвесторами или уполномоченными ими лицами. Точность сведений, отражающихся в акте распределения квартир, во многом зависит от добросовестности и честности лиц, которые этот акт составляют. Вероятность ошибки исключить нельзя. Поэтому в ваших интересах проследить за тем, что при составлении акта распределения квартир ваши права не были ущемлены. Иначе придется обращаться в суд.

Когда объект строительства принят государственной приемочной комиссией в эксплуатацию, акт ввода в эксплуатацию утвержден постановлением главы муниципального образования, на территории которого находится объект, заключение договора долевого участия в строительстве не допускается. Стороны могут заключить только договор купли-продажи объекта (его части).

Как не стать собственником вечного долгостроя? Степень риска при покупке квартиры в строящемся доме зависит во многом от застройщика. Хорошо, если строительство дома включено в местную городскую программу развития и к тому же инвестируется (хотя бы частично) местным бюджетом. Это главным образом касается массовой застройки. Возведением же жилья повышенной комфортности в престижных районах занимаются почти исключительно частные застройщики. Тут уж выбирать не приходится. Если застройщик - коммерческая организация, надо проявить особую осторожность. Обязательно выясните степень готовности дома: когда началось строительство и когда предполагается его окончание. Сегодня строят быстро. И если вам удалось узнать, что за пару лет дом построен всего наполовину, вряд ли стоит верить обещаниям довести дело до конца за полгода. О печальной судьбе кредиторов строительных фирм, так и не дождавшихся своей квартиры, частенько пишут средства массовой информации. После банкротства компании, строившей дом, в долевой собственности инвесторов может остаться лишь каркас недостроенного здания. Вряд ли это в состоянии кого-либо утешить. Но справедливости ради заметим: в последнее время такие истории случаются все реже. Прежде чем подписывать инвестиционный договор и вносить первый взнос за вашу будущую квартиру, еще раз взвесьте все "за" и "против" и убедитесь в законности ведущегося строительства.

Организация, с которой вы собираетесь заключить договор и которая привлекает для строительства денежные средства инвесторов, должна быть субъектом инвестиционной деятельности и иметь право на привлечение инвестиций для строительства объекта. Строительство же самого дома должно быть согласовано со всеми необходимыми инстанциями и вестись в соответствии с существующими строительными правилами и нормами. Право собственности на самовольную постройку у того, кто ее возвел, не возникает. Юридически нового дома просто не существует. А значит, и стать законным собственником квартиры в таком доме вы не сможете.

Как новую квартиру сделать своей по закону? Согласно ст. 16 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Основанием для государственной регистрации являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства. При этом застройщик передает разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или нотариально удостоверенную копию этого разрешения в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для государственной регистрации прав собственности участников долевого строительства на объекты долевого строительства не позднее чем через десять рабочих дней после получения такого разрешения. Приказом Минюста РФ от 9 июня 2005 г. N 82 утверждена Инструкция об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, которой более подробно урегулированы вопросы государственной регистрации своих прав в отношении жилого помещения, приобретенного по договору об участии в долевом строительстве.

Согласно ст. 24. Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости влечет наложение административных штрафов за:

1) привлечение денежных средств граждан для целей строительства многоквартирных домов лицом, не имеющим на это права в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, - влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от 100 пятидесяти до 200 МРОТ; на юридических лиц - от 4 000 до 5 000 МРОТ;

2) опубликование в средствах массовой информации и (или) размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования застройщиком проектной декларации (в том числе вносимых в нее изменений), содержащей неполную и (или) недостоверную информацию, предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно нарушение сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений - влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от 100 до 150 МРОТ; на юридических лиц - от 3 000 до 4 000 МРОТ;

3) непредставление в установленный срок в орган, осуществляющий контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, отчетности в случаях, предусмотренных законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно представление отчетности, содержащей недостоверные сведения, - влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от 100 до 150 МРОТ; на юридических лиц - от 1 000 до 2 000 МРОТ.

Это может показаться парадоксальным, но согласно закону объект незавершенного строительства юридически становится недвижимостью только после государственной регистрации. При этом процедура оформления (государственной регистрации) прав собственности на квартиры в домах-новостройках довольно трудоемка. Да и по времени весьма затяжная. Случается, на оформление права собственности уходит до трех месяцев.

Для того чтобы законченный строительный объект можно было использовать по назначению и, что особенно важно, для осуществления государственной регистрации прав на новые жилые помещения, новый дом должен соответствовать градостроительным и строительным нормам и правилам. Эту самую оценку и должны давать представители соответствующих государственных органов и органов местного самоуправления, которые принимают участие в работе приемочной комиссии.

Если заказчик строил дом исключительно с привлечением средств инвесторов, то сам он не имеет права собственности на вновь построенный дом. В этом случае регистрация права собственности осуществляется непосредственно на инвесторов (дольщиков). Основанием для регистрации права на каждый вновь созданный объект недвижимости (квартиру) будет договор, который инвестор заключал с застройщиком. Документы-основания для государственной регистрации вашего права на новую квартиру должны находиться у вас. Вы же самостоятельно представите их в учреждение юстиции при обращении с заявлением о государственной регистрации права.

Помимо этих документов для регистрации права на квартиру в учреждение юстиции должны быть представлены документы, находящиеся у застройщика, так называемый "пакет заказчика". После поступления в учреждение юстиции "пакета заказчика" учреждение юстиции осуществляет прием документов на государственную регистрацию от инвесторов, поименованных в акте распределения квартир, имеющемся в учреждении юстиции.

Иногда документом, который станет основанием для регистрации права собственности на квартиру в доме-новостройке, становится так называемый "акт о правах", который свидетельствует о передаче права на квартиру от застройщика к инвестору.

Бывает, в объявлениях встречается такая фраза: "новостройка, оформление - один день". Как правило, это говорит о том, что продается квартира в новом доме, на которую уже получено право собственности продавцом. Юридически это типичная покупка на вторичном рынке, и обходится она покупателю несколько дороже. При вложении денег в строительство на ранних этапах или даже до его начала стоимость будущего жилья существенно ниже.

Итак, для государственной регистрации вновь возведенного объекта необходимо представить:

1) документ, подтверждающий право пользования земельным участком (решение соответствующих органов об отводе земельного участка под строительство, а также договор аренды, свидетельство о праве на наследство, государственный акт на земельный участок);

2) разрешение на строительство объекта;

3) постановление об утверждении акта ввода объекта в эксплуатацию, акт государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта;

4) договоры о совместной деятельности (в том числе подрядные договоры, договоры уступки прав требования заказчика), соглашения о распределении результатов совместной деятельности между участниками договора;

5) акты передачи объекта от подрядчика заказчику;

6) постановление органа местного самоуправления о распределении жилых помещений;

7) документ о присвоении вновь возведенному объекту постоянного адреса;

8) технический паспорт на объект в целом*(70).

Позаботиться же о защите своих интересов надо заранее, в тот момент, когда вы только намереваетесь стать "дольщиком". Дело в том, что сегодня у любого гражданина, приобретающего жилье на первичном рынке недвижимости, есть реальная возможность составить договор о долевом участии таким образом, чтобы обезопасить себя при возникновении каких-либо вопросов. Составлять подобный договор должен юрист, который не обязательно находится в консультации. В состав некоторых риэлторских компаний входят собственные юридические службы, сотрудники которых заинтересованы в защите интересов клиента, и договор о долевом участии составляют исходя из этого. Такие компании имеют лицензию на оказание юридических услуг. Практика показывает, что клиенты подобных фирм не попадают в неприятные ситуации.

В заключение хотелось бы отметить, что ошибки в некорректных формулировках предмета договора, а также в определении круга прав и обязанностей сторон желательно исключать еще до момента подписания договора, поскольку только недальновидные участники хозяйственных отношений могут позволить себе тратить время и деньги на выяснение истинных обстоятельств, лежащих в основе фактически сложившихся отношений и требующих четкой регламентации еще в ходе предварительных переговоров о предстоящем заключении договора.

Договор долевого участия в строительстве - один из наиболее распространенных в настоящее время. Подавляющее большинство правоотношений, связанных со строительством жилья, оформляется именно долевым участием. Ряд риэлторских организаций специализируются на долевом участии в строительстве, но даже в их работе можно встретить недочеты, что связано прежде всего с недостаточным урегулированием данного вопроса.

Необходимо детально урегулировать на законодательном уровне порядок заключения договоров долевого участия в строительстве, что вызвано их широким распространением, расширением рынка жилья в целом.

Спору нет: рынок первичного жилья для многих сегодня более привлекателен, чем вторичный. И дело здесь не только в относительной дешевизне новостроек, но и в некоторых психологических аспектах - приобретать и вселяться в новенькую квартиру людям всегда намного приятней, чем в старую, бывшую много лет "в употреблении". Важно и то, что покупая квартиру в новом доме, нет никаких оснований беспокоиться о неожиданном появлении "забытых" родственников бывшего хозяина, как это иногда бывает на вторичном рынке жилья, и предъявлении ими законных прав на вашу квартиру. Все эти позитивные особенности первичного рынка жилья сегодня хорошо осознаются покупателями и способствуют дальнейшему росту инвестиций в долевое строительство. Однако с точки зрения некоторых граждан первичный рынок недвижимости пока еще несколько уступает вторичному в отлаженности ряда правовых механизмов. Известная доля истины в этом утверждении, конечно, есть, хотя надуманных страхов и дезинформации по поводу состояния дел в долевом строительстве гораздо больше, чем реальных проблем.

Договор N __
О долевом участии в строительстве жилого дома

     Санкт-Петербург                                   "  "       2004 г.

                                                        --  ------

Закрытое акционерное общество "Инвестиционно-строительная компания "Стройимпульс", зарегистрированное Решением Регистрационной палаты Санкт-Петербурга N 143/08 от 16 апреля 1999 г. Свидетельство о государственной регистрации N 85468, юридический адрес: г. Санкт-Петербург, В.О., Большой проспект, дом 55, ИНН 7801] 22476, именуемое в дальнейшим "Общество", в лице Генерального директора Амелина С.Н., действующего на основании устава, с одной стороны, и Иванов И.И., именуемый в дальнейшем "Дольщик", с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем.

1. Предмет договора

1. Предметом настоящего Договора является долевое участие "Дольщика" в строительстве жилого дома, именуемого в дальнейшим "Объект", по строительному адресу: г. Санкт-Петербург, СПЧ, квартал 65, корпуса 6а, 6б.

1.2. По окончании строительства Объекта Дольщику передается для оформления права собственности находящееся в указанном Объекте вновь созданное недвижимое имущество - квартира (в дальнейшим - Квартира), следующих характеристик:

Кол-во комнат _______

Этаж - ________

Общая проектная площадь квартиры: - ________ кв. м.

Жилая площадь квартиры _________ кв. м,

Тип дома - кирпич

Условный (предварительный) N :

Квартира передастся без выполнения следующих видов работ:

без приобретения и установки дверной столярки (кроме входной двери),

без приобретения и оклейки стен обоями,

без приобретения и установки сантехоборудования,

без трубных разводок в санузлах и кухне,

без настилки всех видов полов,

без малярных работ,

без электрической плиты.

1.3. Инвестирование строительства жилого дома является основанием для возникновения с момента государственной регистрации права собственности Дольщика на полученную квартиру.

1.4. Обществу права на вышеуказанную квартиру принадлежат по договору N 183 сотрудничества в области инвестиционной деятельности от 31.10.2000 г., заключенному между Обществом и ГП "Горэлектротранс".

1.5. Плановое окончание строительства Объекта ____ квартал 200__ года. Общество вправе закончить строительство Объекта и передать квартиру Дольщику ранее указанного срока.

2. Права и обязанности сторон

2.1. Общество обязуется:

2.1.1. обеспечить качество передаваемой Дольщику квартиры в соответствии с проектно-сметной документацией и действующими нормативами;

2.1.2. в течение 6 месяцев с даты подписания Госкомиссией Акта приемки "Объекта" в эксплуатацию и после выполнения Дольщиком своих обязательств по данному Договору в полном объеме передать Дольщику оплаченную им квартиру по Акту приема-передачи с указанием обмеров и места расположения квартиры;

2.1.3. обеспечить Дольщика необходимыми документами согласно существующим правилам для оформления права собственности Дольщиком на квартиру в органах Государственной регистрации. Расходы по оформлению квартиры в собственность несет Дольщик;

2.1.4 по желанию Дольщика Общество может за дополнительную плату произвести оформление и регистрацию права собственности Дольщика на квартиру в ГБР.

2.2. Дольщик обязуется:

2.2.1. производить оплату стоимости строящейся квартиры и иные платежи в порядке, размерах и сроки, установленные главой 3 настоящего Договора (цена договора, порядок и сроки инвестирования);

2.2.2. своевременно узнавать у Общества о сроке окончания строительства Объекта и в течение 6 месяцев с момента приемки Объекта Государственной комиссией лично или через полномочного представителя принять от общества по акту приема-передачи оплаченную квартиру, после чего нести ответственность за ее сохранность и заключить договор с созданным на базе объекта Товариществом собственников жилья на обслуживание квартиры;

2.2.3. дольщик в течение одного месяца после сдачи Объекта Госкомиссии оплачивает в кассу Застройщика затраты по водоснабжению, теплоснабжению, электроснабжению дома пропорционально своей доле жилья из расчета 1 (одна) условная единица (в дальнейшем - у.е., определяется городскими расценками) за каждый квадратный метр в месяц за период в три месяца обслуживания после сдачи дома Государственной приемочной комиссии, но не может превышать 1 долл. и 5А по курсу ЦБ РФ за 1 кв. м. Указанная оплата затрат осуществляется только денежными средствами, последующие затраты по эксплуатации и обслуживанию своей доли жилья в сданном Госкомиссии Объекте оплачиваются Дольщиком на основании заключаемого договора с эксплуатирующей организацией.

2.2.4. Нести все расходы, связанные с получением необходимых документов для регистрации права собственности, а именно оплата нотариальных услуг и паспорта на квартиру, а также расходы, связанные с регистрацией права собственности.

3. Ценя договора, порядок и сроки инвестирования

3.1. Общая сумма долевого участия Дольщика составляет ________ рублей _______ копейки, из расчета ___ рублей ___ копеек за один квадратный метр общей площади Квартиры. Указанная сумма за один квадратный метр не подлежит изменению в связи с инфляцией. Общая сумма долевого участия Дольщика может быть изменена в соответствии с п. 3.3 настоящего Договора.

3.2. Дольщик вносит денежные средства на расчетный счет или в кассу Общества.

3.3. Общая стоимость квартиры, указанная в п. 3.1 настоящего договора, может быть увеличена или уменьшена на основании инвентаризации Объекта ПИБом (Проектно-инвентаризационным бюро), которое устанавливает фактическую площадь квартиры. Если фактическая площадь квартиры окажется больше или меньше общей проектной площади, то производится перерасчет за разницу. Расчеты между сторонами производятся в течение 10 дней с момента извещения Дольщика Обществом об изменении стоимости квартиры в связи с указанным выше перерасчетом и исходя из стоимости одного квадратного метра, указанной в п. 3.1 настоящего Договора.

4. Ответственность сторон

4.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по настоящему договору стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

4.2. За неисполнение или ненадлежащее исполнение Дольщиком своих обязанностей, предусмотренных п.п. 3.1, 3.2., 3.3 настоящего Договора, Дольщик выплачивает Обществу пени в размере 0,01% от просроченной суммы за каждый день просрочки,

4.3. За неисполнение или ненадлежащее исполнение Дольщиком обязанности, предусмотренной п. 2.2.2. настоящего Договора (в части получения квартиры по акту приема-передачи), Дольщик выплачивает Обществу пени в размере 0,01% от общей стоимости квартиры за каждый день просрочки согласно п. 2.2.2.

4.4. В случае нарушения Обществом по своей вине сроков передачи квартиры Дольщику более чем на 6 месяцев после приема дома Госкомиссией и при условии выполнения Дольщиком всех условий настоящего Договора Общество по требованию Дольщика, выплачивает штраф в размере 0,01% от суммы договора за каждый день просрочки, при этом общая сумма штрафа не может превышать 2% от суммы Договора.

4.5. По заявлению Дольщика может быть произведена уступка квартиры (имени стороны в обязательстве) третьему лицу в установленном законом порядке с обязательным оформлением соглашения, подписанного тремя сторонами (Обществом, выбывающей и вступающей сторонами), при личном присутствии сторон. За переоформление Дольщик выплачивает Обществу 1% от стоимости квартиры по Договору.

4.6. Общество вправе отказаться от исполнения настоящего Договора и расторгнуть настоящий Договор в одностороннем внесудебном порядке в случае неисполнения Дольщиком своих обязанностей, предусмотренных настоящим Договором (цена договора, порядок и сроки инвестирования), или просрочкой выполнения своих обязанностей на срок более 15 дней. В случае подобного расторжения Договора по вине Дольщика Общество в течение 3 (трех) месяцев с даты расторжения настоящего Договора передает Дольщику фактически внесенные им по настоящему Договору рублевые денежные средства за вычетом неустойки в размере 10% от суммы Договора.

4.7. Дольщик вправе в одностороннем порядке расторгнуть Договор. При этом Общество, по письменному заявлению Дольщика, возвращает внесенные им средства за вычетом 10%, удерживаемых в качестве неустойки. Возврат средств осуществляется в течение 3 месяцев с момента расторжения договора.

4.8. Общество не несет ответственности по обязательствам Дольщика перед третьими лицами.

4.9. В случае, если задержка сдачи дома Госкомиссии превышает 2 квартала, Общество по согласованию с Дольщиком предоставляет аналогичную квартиру высокой степени готовности либо возвращает Дольщику фактически внесенные денежные средства в течение 3 месяцев.

5. Особые условия

5.1. Дольщик не вправе без согласования с Обществом изменять планировку квартиры (переносить внутренние перегородки, проемы в несущих стенах, изменять проектное положение сантехнических разводов и стояков, схемы электропроводки и т.п.) до регистрации права собственности на квартиру в ГБР или производить какие-либо работы по отделке и установке внутреннего оборудования в квартире до приема-передачи квартиры.

5.2. В случае самовольного выполнения Дольщиком работ по изменению планировки квартиры или по отделке и установке внутреннего оборудования в квартире Общество вправе ограничить Дольщику свободный доступ в квартиру, установив собственные входные двери и замки. В этом случае Общество взыскивает с Дольщика средства, необходимые для приведения квартиры в проектное состояние, самовольно выполненные Дольщиком отделимые и неотделимые улучшения в квартире возмещению Дольщику не подлежат.

5.3. В случае самостоятельной замены Дольщиком оконной столярки на оконные конструкции, не обеспечивающие постоянного притока воздуха (инфильтрации), Общество не несет ответственности за нарушение условий вентиляции помещений по СНИПу, которое приводит к повышению влажности помещения и возможному появлению грибка.

5.4. Общество несет риск случайной гибели или повреждения квартиры до приемки ее Дольщиком или указанным им третьим лицом по акту приема-передачи, но не дольше срока в 90 дней с момента приемки оконченного строительством Объекта Государственной комиссией. По истечении 90 дней с момента приемки законченного строительства Объекта Государственной Комиссией риск случайной гибели или повреждения квартиры автоматически переходит на Дольщика.

5.5. При изменении реквизитов (паспортных данных, адреса, номера расчетного счета, телефонов и т.п.) стороны обязаны в течение 7 (семи) дней известить друг друга в письменной форме о произошедших изменениях и сообщить новые реквизиты.

5.6. Все уведомления между сторонами производятся только в письменной форме.

5.7. В случае нарушения Дольщиком п. 2.2.1 настоящего Договора Общество вправе принять меры для задержания окончания строительства и сдачи квартиры в эксплуатацию.

5.8. Общество подтверждает, что вещные права на квартиру, передаваемую Инвестору, на момент заключения настоящего Договора не принадлежат третьим лица, не заложены, в споре и под запретом (арестом) не состоят, иных обременений не содержат.

6. Обстоятельства непреодолимой силы

6.1. Стороны освобождаются от ответственности за неисполнение или ненадлежащие исполнение своих обязательств по Договору, если оно явилось следствием возникновения обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения Договора в результате событий чрезвычайного характера, которые стороны не могли ни предвидеть, ни предусмотреть разумными мерами. К обстоятельствам непреодолимой силы относятся землетрясения, пожары, забастовки, указы Президента РФ, распоряжения и постановления губернатора Санкт-Петербурга и другие события, на которые Стороны не могут оказать влияние и за возникновения которых они не несут ответственности.

6.2. В случае наступления обстоятельств непреодолимой силы Сторона, которая в результате наступления указанных обстоятельств не в состоянии исполнить обязательства, взятые на себя по Договору, должна в пятидневный срок сообщить об этих обстоятельствах другой Стороне в письменной форме,

6.3. С момента наступления обстоятельств непреодолимой силы действие Договора приостанавливается до момента, определяемого Сторонами.

7. Дополнительные условия

7.1. Все споры, возникающие в связи с исполнением, изменением или расторжением настоящего Договора, разрешаются путем переговоров. При невозможности разрешения споров путем переговоров они рассматриваются в судах Санкт-Петербурга.

7.2. Дополнения и изменения настоящего Договора возможны только по соглашению сторон и должны оформляться дополнительным соглашением, которое после подписания его сторонами становится неотъемлемой частью настоящего Договора.

7.3. Настоящий Договор составлен в трех экземплярах: один - для Дольщика, два - для Общества. Все экземпляры имеют одинаковую юридическую силу.

7.4. При возникновении вопросов, не урегулированных настоящим Договором, стороны руководствуются действующим гражданским законодательством Российской Федерации.

8. Срок действия договора

8.1. Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания и действует до выполнения сторонами всех принятых на себя обязательств по Договору в полном объеме.

9. Реквизиты и подписи сторон

6.3. Уступка доли инвестирования строительства квартир физическим
или юридическим лицам и уступка права требования квартир, основанная
на договоре долевого участия в строительстве жилого дома

Согласно ст. 11 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ. А также уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В ходе строительства жилого дома риэлторская организация по согласованию с генеральным инвестором, с которым у нее заключен договор на долевое строительство, может переуступить третьему лицу долю инвестирования строительства, которую она обязана профинансировать в соответствии с условиями договора с генеральным инвестором.

Если риэлторская организация выполнила свои обязательства перед заказчиком по договору на долевое участие в строительстве жилья, внеся инвестиционный взнос в полном объеме, то у нее возникает право требования у него профинансированных ею квартир. Согласно гражданскому законодательству это право (требование) может быть ею передано другому лицу по договору уступки права требования (договору цессии).

При рассмотрении данных сведений возникает вопрос, как квалифицировать договор переуступки доли инвестирования строительства квартиры? Названный договор можно квалифицировать двумя способами:

1) как договор возмездного оказания услуг (по реализации инвестиционного проекта);

2) как договор комиссии либо агентский договор.

От правильности решения данного вопроса зависят бухгалтерский учет и налогообложение риэлтора.

Поскольку заключаемый риэлторской организацией с физическим или юридическим лицом договор переуступки права инвестирования является гражданско-правовой сделкой, связанной с реализацией права на объект недвижимости и совершаемой в пользу третьих лиц за их счет, безусловно, есть основания признать такой договор посредническим.

Однако не в пользу такого вывода говорит тот факт, что изначально риэлторская фирма заключила с заказчиком (генеральным инвестором) договор на долевое строительство от своего имени, не имея на тот момент поручения от третьих лиц на его заключение с целью переуступки в последующем доли инвестирования строительства в их пользу, что означает ее действия в собственных интересах, а не в интересах третьих лиц.

В то же время возможно признание действия риэлторской организации по заключению договора с заказчиком действием в чужом интересе без поручения (глава 50 ГК РФ), а заключение договора переуступки доли инвестирования строительства жилья - действием по поручению третьего лица, в интересах которого и были произведены действия, предшествующие сделке (заключение договора с генеральным инвестором на долевое строительство). В этом случае договор, заключаемый риэлторской фирмой на переуступку доли инвестирования строительства, следует признать посреднической сделкой, доход по которой у риэлтора можно рассматривать как вознаграждение, облагая его по повышенной ставке налога на прибыль.

Согласно ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. В соответствии с положениями ст. 388 ГК РФ уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору. На основании ст. 6 ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвесторы имеют право на передачу по договору и (или) государственному контракту своих прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты физическим и юридическим лицам, государственным органам и органам местного самоуправления в соответствии с законодательством РФ.

В инвестиционно-строительной деятельности договор цессии широко применяется в следующем варианте хозяйственных отношений: организация, участвуя в качестве инвестора в долевом строительстве, перечисляет деньги другому юридическому лицу на строительство, а затем уступает права требования доли в построенном объекте недвижимости юридическим или физическим лицам. Широкое распространение договора уступки права требования в строительстве связано с тем, что, во-первых, инвестиции осуществляются не с целью получения недвижимого имущества, а с целью получения прибыли от его дальнейшей продажи, во-вторых, оформление права собственности на недвижимость - достаточно длительный процесс, занимающий немалое время*(71).

Именно по этой причине инвесторы используют уступку права. Иначе им пришлось бы вначале оформить право собственности на имущество на свое имя, затем переоформить на покупателя. А при использовании уступки прав инвесторы, не получая права собственности на построенное недвижимое имущество, сразу уступают право требования получения недвижимости покупателю. В результате право собственности оформляется один раз и не требует переоформления, что значительно экономит не только денежные средства, но и время. При этом очевидно, что данная организация товаров не поставляет, работ не выполняет и услуг не оказывает: она только перечисляет деньги, получает право на недвижимость и уступает его*(72).

Уступка доли инвестирования строительства квартир производится по договорам уступки прав, которые могут заключаться сторонами во время и после окончания строительства, но обязательно до момента оформления в собственность построенного жилого помещения.

Возможность уступки доли инвестирования должна быть предусмотрена в основном договоре.

Таким образом, если договор не содержит ограничений на уступку права (требования) соинвестора к инвестору, то такая уступка не противоречит ГК РФ.

Рассмотрим подробнее возможность уступки доли инвестирования в строительстве жилого дома у всех участников инвестиционной деятельности.

Если инвестор выполнил свои обязательства перед заказчиком-застройщиком по договору на долевое участие в строительстве жилья (договору инвестирования), внеся инвестиционный взнос, то у него возникает право (требование) к заказчику-застройщику, которое может быть передано соинвестору (физическому лицу) по договору уступки права (требования) инвестирования. В то же время следует иметь в виду, что до момента внесения инвестиционного взноса право (требование) у соинвестора не возникает, поскольку он не будет являться кредитором по указанному договору*(73).

Согласно ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" заказчик и подрядчик могут быть в одном лице. В таком случае инвестору (заказчику) следует исполнять свои обязательства по финансированию строительства перед подрядчиком работ. В таком случае с момента, когда заказчик (инвестор) выполнит свои обязательства по финансированию объекта строительства, у него возникает право требования к подрядчику работ, которое может быть передано соинвестору. В то же время, если заказчик и инвестор не совпадают в одном лице с момента передачи денежных средств, закупки материалов (это зависит от содержания договора подряда) и при условии, что заказчик и подрядчик тоже не совпадают в одном лице (не являются одной стороной договора инвестирования), у заказчика также возникает право требования к подрядчику, которое также может быть передано заказчиком другому лицу. Но следует учитывать, что для третьего лица, получившего эти права по договору цессии (уступки права требования), они не будут являться уступкой доли инвестирования. Уступку доли инвестирования могут совершить лишь инвестор либо сторона в договоре, которая пользуется правами и инвестора и заказчика.

На практике инвестиционной деятельности по строительству объектов недвижимого имущества возможна ситуация, когда права и обязанности по договору инвестирования могут совпадать в одном лице не только при совпадении инвестора и заказчика, но совпадение может быть и в виде инвестора и пользователя объектом капитального вложения или инвестора, пользователя капитального вложения и заказчика. Невозможно лишь совпадение на одной стороне инвестора и подрядчика, если инвестор одновременно выступает и в качестве заказчика, пользователя капитального вложения.

Поскольку ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", как уже говорилось, разрешает совмещение на одной стороне нескольких субъектов инвестиционной деятельности, возможна ситуация, когда инвестор, выполнив перед заказчиком свою часть обязательств, может переуступить право требования к заказчику и подрядчику. Однако это возможно тогда, когда заказчик и подрядчик как сторона договора инвестирования не представлены в договоре одним лицом.

Возможно также, что инвестор уступит свои права по договору инвестирования пользователю объекта капитального вложения. Такая ситуация также возможна, если пользователь объекта капитального вложения и заказчик не представлены в договоре инвестирования одной стороной. Исходя из содержания вышеуказанного закона совпадение на одной стороне пользователя объекта капитального вложения и подрядчика возможно при определенных обстоятельствах.

Изучение практики показало, что с целью приобретения жилых помещений граждане заключают с организациями договоры как предусмотренные, так и не предусмотренные законом и другими правовыми актами.

Например, договоры граждан с организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, неисполнение которых послужило основанием для обращения в суд, носили самые различные названия: подряда, долевого участия в строительстве, совместной деятельности, приобретения квартиры по возмездному договору, в том числе с трудовым участием гражданина-дольщика, купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, безвозмездной передачи квартиры в собственность, уступки требования (цессии) и др.*(74)

Однако содержание перечисленных договоров (предмет, условия участия и взаимные права и обязанности сторон) является практически одинаковым: на гражданина (инвестора, дольщика) возлагалась обязанность по оплате фактической стоимости строительства жилого помещения, а организация (инвестиционно-строительная компания, инвестиционная компания, застройщик, заказчик, подрядчик и т.д.) принимает на себя функции заказчика строительства определенного объекта недвижимости (самостоятельно или при помощи третьих лиц) с обязательством передать гражданину в собственность обусловленное договором жилое помещение по окончании строительства и сдачи дома в эксплуатацию.

Договор об инвестиционной деятельности ни в действующем ГК РФ, ни в Законе РСФСР от 26 июня 1991 г. N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" (в ред. от 10 января 2003 г.), ни в ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации" не упоминается.

Согласно ст. 8 ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с ГК РФ.

В силу ст. 4 указанного Федерального закона, субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений (далее - субъекты инвестиционной деятельности), являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.

Следовательно, нормы п. 2 ст. 1 и п. 2 ст. 421 ГК РФ позволяют субъектам инвестиционной деятельности заключать договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Ранее действовавшее законодательство в области инвестиционной деятельности базировалось только на законе РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", что вызывало немало вопросов и создавало практические проблемы в урегулировании правоотношений. В соответствии со ст. 1 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" инвестициями являются денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины, оборудование, лицензии, в том числе и на товарные знаки, кредиты, любое другое имущество или имущественные права, интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта. Инвестиционная деятельность - это вложение инвестиций, или инвестирование, и совокупность практических действий по реализации инвестиций.

В условиях отсутствия в законах регламентации договоров об инвестиционной деятельности суды исходили из их содержания, а не из наименования, при этом неоднозначно оценивали правовую природу заключаемых сделок.

При рассмотрении исковых требований одни суды, установив, что имела место переуступка права на долю по договору долевого участия в строительстве дома юридическим лицом физическому лицу - гражданину, приобретающему жилье для своих личных, семейных, бытовых нужд, руководствовались только договором, заключенным между сторонами, другие - только ГК РФ, в т.ч. положениями ст.ст. 309, 310 ГК РФ об общих правилах исполнения обязательств.

Поскольку инвестиционная деятельность - это вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли или достижения иного положительного социального эффекта, она является одним из видов предпринимательской деятельности.

Как уже отмечалось, основные принципы взаимоотношений субъектов инвестиционной деятельности установлены в ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений". Законом от 18 декабря 2006 г. в ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации" были внесены изменения относительно проверки сметной стоимости инвестиционных проектов, финансируемых полностью или частично за счет средств федерального бюджета, средств бюджетов субъектов РФ, средств местных бюджетов.

Однако указанным федеральным законом не урегулированы вопросы взаимоотношений участников инвестиционного договора.

Вид договора, оформляющего отношения участников инвестиционной деятельности, права, обязанности, ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение определяются на основании ГК РФ.

В связи с этим признание договора инвестиционным не дает ответа на вопрос о его гражданско-правовой природе и не исключает возможности применения к возникшим отношениям норм ГК РФ и Закона "О защите прав потребителей".

В большинстве случаев, по мнению ряда судов, суть этих отношений состоит в том, что гражданин передает деньги (осуществляет финансирование) организации, с которой заключает договор, а организация, в свою очередь, передает гражданину в собственность построенную квартиру. Таким образом, между организацией и гражданином возникают отношения по передаче товара в собственность или по выполнению работ, завершающихся получением гражданином созданного результата. Следовательно, если в судебном заседании будет установлено, что гражданин ("инвестор") вложил денежные средства в строительство квартиры с целью удовлетворения своих личных, семейных, бытовых нужд, то при разрешении спора следует руководствоваться положениями Закона "О защите прав потребителей")*(75).

В случае когда одной из сторон по договору инвестирования строительства является государство или муниципалитет, права и обязанности такой стороны договора инвестирования будут определяться гражданским законодательством о выполнении подрядных работ для государственных нужд в случае, если строительство объекта ведется для государственных нужд. А если государство или муниципалитет выступают в строительстве не для государственных (муниципальных) нужд, то никакого изменения в правовом статусе государства не будет. Сторонами в государственном контракте (строительство для государственных нужд) будут выступать государственный орган или организация, наделенная государственным органом определенными полномочиями (как инвестор, заказчик, а пользователя объекта капитального вложения определяет тоже государственный орган), с одной стороны, и подрядчик, с другой стороны. В данном случае уступка доли инвестирования возможна лишь от государственного органа к третьим лицам, не участвующим в строительстве.

Отношения сторон по сделке уступки требования регламентируются ст.ст. 382-390 главы 24 "Перемена лиц в обязательстве" ГК РФ. Согласно ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. При этом не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором. Уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору (п. 1 ст. 388 ГК РФ).

Согласно ст. 384 ГК РФ право первоначального кредитора, если иное не предусмотрено законом или договором, переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. Кредитор, уступивший требование другому лицу, обязан передать ему документы, удостоверяющие право требования, и сообщить сведения, имеющие значение для осуществления требования (п. 2 ст. 385 ГК РФ).

В соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ передача имущественных прав на территории РФ признается объектом обложения налога на добавленную стоимость. Поэтому передача инвестором по договорам, в том числе по договорам уступки требования, своих прав на осуществленные капитальные вложения облагается налогом на добавленную стоимость по действующей ставке налога.

Согласно ГК РФ в период действия обязательства существует возможность замены лиц, участвующих в обязательстве, при сохранении самого обязательства. Глава 24 ГК РФ предусматривает возможность замены как кредитора, так и должника в обязательстве.

Переуступка оформляется путем заключения в простой письменной форме договора об уступке права требования (цессии) между долевиком и третьим лицом. К последнему переходят все права на тех же условиях и в том же объеме, которые существовали у долевика, если иное не предусмотрено в договоре цессии.

Возможность уступки права требования должна быть предусмотрена в основном договоре путем включения в него соответствующего пункта примерно следующего содержания: "Долевик может выйти из договора путем оформления договора переуступки долга с третьим лицом при условии согласования с застройщиком и представления экземпляра такого договора".

При этом можно переуступить как полностью свои обязательства по договору инвестирования строительства, так и их определенную часть. Содержание имущественных прав по договору цессии доли инвестирования в строительстве состоит в том, что новый контрагент по обязательствам инвестирования строительства обязан внести свою долю инвестиций в строительство и получает право на свою долю в завершенном строительством объекте недвижимого имущества.

Основанием для государственной регистрации права собственности будут являться договор долевого участия в строительстве, договор уступки права требования (цессии) и передаточный акт (ранее - справка застройщика о полной оплате стоимости выполненных работ). Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - Регистрационная палата Чувашской Республики - также требует представить расписку-заявление от долевика в том, что расчет между ним и новым кредитором произведен и взаимных претензий друг к другу они не имеют. Расписка-заявление оформляется при сотруднике учреждения юстиции и представляется в случае, если договор цессии заключен в простой письменной форме. Если он заключен в нотариальной форме, то расписки не требуется.

Нами уже указывался список документов, необходимых для государственной регистрации вновь возведенного объекта.

Отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемого между ними в соответствии с ГК РФ. На основании ст. 6 рассматриваемого Закона в целях совместного осуществления капитальных вложений инвесторы могут объединять собственные и привлеченные средства со средствами других инвесторов. При этом возникает долевая собственность на создаваемый объект. Доля каждого участника и размер внесенного вклада определяются договором о долевом участии в строительстве.

Данный договор может рассматриваться как договор о совместной деятельности (договор простого товарищества), что подтверждается сложившейся арбитражной практикой. В Информационном письме от 25 июля 2000 г. N 56 "Обзор практики разрешения споров, связанных с договорами на участие в строительстве" Президиум ВАС РФ указал, что при долевом участии в строительстве права и обязанности сторон определяются договором о совместной деятельности, заключаемым в соответствии с требованиями главы 55 ГК РФ*(76).

По договору о совместной деятельности вклад товарищей может поступать в виде денежных средств и иного имущества, выполненных работ или оказанных услуг, профессиональных или иных знаний, навыков, умений, деловой репутации, связей (п. 2 ст. 1042 ГК РФ). Например, участниками договора простого товарищества в строительстве могут быть наряду с другими инвесторами заказчики, которым поручена организация строительства, а также подрядные организации. Денежная оценка вклада товарищей производится по соглашению между ними*(77).

В инвестиционно-строительной деятельности договор цессии применяется, как правило, в двух распространенных вариантах хозяйственных отношений.

Вариант 1. Генподрядчик выполнил установленный договором объем строительно-монтажных работ и в оплату от заказчика строительства должен получить квартиры. Поскольку квартиры генподрядчику для собственных нужд не нужны, он может уступить право требования этих квартир как субподрядчикам, так и непосредственно физическим лицам. Такая схема приводит к уменьшению налогов с оборотов по реализации, а также к ускорению взаиморасчетов.

Вариант 2. Организация перечисляет деньги на строительство жилья, а затем уступает права требования квартир третьим организациям или физическим лицам. При этом данная организация товаров не поставляет, работ не выполняет и услуг не оказывает. Она только перечисляет деньги, получает право на квартиры и уступает его.

В зависимости от условий договора и прочих документов внесенная организацией плата за квартиры может рассматриваться либо как аванс под строящиеся квартиры, либо как участие в долевом строительстве.

Рассмотрим ситуацию, когда организация участвует в долевом строительстве.

Действующий ГК РФ не содержит понятия договора долевого участия. Поэтому такие договоры не имеют юридической определенности. Однако в соответствии со ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Причем договор может быть смешанным, сочетающим в себе разные типы договоров, однако он должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным действующим законодательством РФ.

В настоящее время в законодательстве можно найти два вида договоров, правовая конструкция которых соответствует договору долевого строительства жилья:

1) договор простого товарищества (регулируется гл. 55 ГК РФ);

2) договор инвестирования (регулируется Федеральным законом N 39-ФЗ, а также Законом РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" в части, не противоречащей ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений").

На практике, как правило, применяется договор инвестирования.

Договор инвестирования по характеру отношений аналогичен договору простого товарищества. Так, в соответствии со ст. 1043 ГК РФ произведенная в результате совместной деятельности продукция признается общей долевой собственностью товарищей. В п. 3 ст. 7 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" также говорится: "Незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг". Таким образом, как и при исполнении договора простого товарищества, по договору инвестирования не возникает встречных обязательств организаций (например, у одной организации - обязательства выполнить работу соответственно, у другой - обязательства оплатить работу), как это происходит при исполнении возмездного договора. В данном случае инвесторы совместно действуют для достижения общей цели - строительства объекта недвижимости. Возникает очевидный вопрос: правомерно ли уступать право требования исполнения обязательства, если встречного обязательства нет? Есть ли в инвестиционной деятельности кредитор и должник?

ГК РФ однозначного ответа на этот вопрос не дает. Однако согласно ст. 6 ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвесторы имеют право на передачу по договору (контракту) своих прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты физическим и юридическим лицам, государственным и муниципальным органам. Еще более определенно об этом сказано в п. 1 ст. 7 Федерального закона от 9 июля 1999 г. N 160-ФЗ "Об иностранных инвестициях в Российской Федерации" (с изм. и доп. от 21 марта, 25 июля 2002 г., 8 декабря 2003 г., 22 июля 2005 г., 3 июня 2006 г.): "...инвестор в силу договора вправе передать свои права (уступить требования) и обязанности (перевести долг)... другому лицу в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации". То есть данный Закон, по сути, рассматривает инвестора в качестве кредитора по отношению к лицам, которые фактически осуществляют инвестиционный проект.

Неоднозначной является практика рассмотрения судами дел в тех случаях, когда организация - сторона по договору об инвестировании строительства жилого дома заключила договор об уступке права требования по этой сделке с гражданином, имеющим намерение приобрести жилье для проживания (личных, семейных, домашних нужд, не связанных с извлечением прибыли).

Данный вид договора вызывал затруднения в определении его правовой природы.

По условиям такого договора организация уступает гражданину свое право требования передачи построенной квартиры другому участнику инвестиционной деятельности по строительству жилого дома и впоследствии на основании данного договора регистрируется право собственности гражданина на переданную квартиру.

При возникновении споров хозяйствующие субъекты считают гражданина субъектом инвестиционной деятельности, вступившим на место организации, которая уступила гражданину право требования, и отказываются применять Закон РФ "О защите прав потребителей".

Отношения по поводу строительства многоквартирного дома осуществляются в рамках инвестиционного соглашения. Его участниками являются организации, которые заключают различные договоры с гражданами или другими юридическими лицами о привлечении денежных средств для реализации инвестиционного проекта по строительству жилого дома. В этих целях и используются договоры об уступке права требования, купли-продажи квартир на условиях предварительной оплаты, займа и т.д.

При рассмотрении исковых требований одни суды, установив, что имела место переуступка права на долю по договору долевого участия в строительстве дома юридическим лицом физическому лицу - гражданину, приобретающему жилье для своих личных, семейных, бытовых нужд, руководствовались только договором, заключенным между сторонами, другие - только ГК РФ, в том числе положениями ст.ст. 309, 310 ГК РФ об общих правилах исполнения обязательств.

Суды при разрешении споров не выясняли, находился ли предмет договора уступки права требования в собственности организации, являющейся стороной по данному договору.

Также суды не обращали внимание на наличие или отсутствие взаимосвязи между указанным видом договора и основным инвестиционным договором (соглашением), который должен содержать условия, разрешающие его участникам уступать свои права третьим лицам и определяющие порядок взаиморасчетов.

Кроме того, судами не учитывалась специфика таких договоров, заключающаяся в том, что в результате исполнения договора к гражданину переходит лишь право требования к другому участнику строительства жилого дома, передачи самого предмета договора - квартиры не происходит, для этого необходимо оформить отдельное соглашение.

В этой ситуации договором уступки права требования фактически прикрывается договор купли-продажи имущественных прав, которые в силу ст. 128 ГК РФ относятся к объектам гражданских прав.

Ярким примером нарушения прав граждан является заключение договора об уступке гражданину права требования передачи построенной квартиры, по условиям которого организация уступает гражданину свое право требования передачи построенной квартиры к другому участнику инвестиционной деятельности по строительству жилого дома. Впоследствии данный договор рассматривается как основание для регистрации права собственности гражданина на переданную квартиру. При возникновении споров хозяйствующие субъекты рассматривают гражданина в качестве субъекта инвестиционной деятельности, вступившего на место организации, которая уступила гражданину право требования, и отказываются применять к имеющим место правоотношениям Закон "О защите прав потребителей".

Такая точка зрения основана на том, что при заключении договора об уступке права требования между его сторонами возникает обязательство, в силу которого гражданин должен передать другой стороне договора определенную денежную сумму, а эта сторона, в свою очередь, - уступить гражданину свое право требования передачи квартиры, основанное на договоре об инвестировании. Договор об уступке права требования является производным от договора об инвестировании, и к гражданину, заключившему договор об уступке права требования, переходят права лишь в том объеме, которым обладал прежний кредитор - организация-инвестор*(78).

В силу ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.

Поскольку речь идет об уступке права требования, суды ошибочно полагают, что ФЗ "О защите прав потребителей" неприменим.

Правовая оценка договора уступки права требования предоставления квартиры к другому участнику инвестиционной деятельности судами должна осуществляться с учетом наличия взаимосвязи между указанным договором (рассматривая его как договор купли-продажи), основным инвестиционным соглашением (разрешающим его участникам уступать свои права третьим лицам) и тем соглашением (договором), которое заключает гражданин с организацией, отвечающей по требованию, перешедшему к гражданину. Поэтому практика судов, установивших, что гражданином квартира приобретается для личных, семейных, бытовых нужд, и применявших Закон РФ "О защите прав потребителей", представляется правильной.

Анализ гражданского законодательства РФ и изучение судебной практики позволяет сделать вывод о том, что правоотношения сторон по инвестированию строительства объектов недвижимого имущества недостаточно урегулированы действующим законодательством, поэтому к данным правоотношениям применяют общие положения о договорах ГК РФ (главы 27-29 ГК РФ). На практике участники инвестиционной деятельности не всегда оформляют правоотношения по переходу прав на долю в строящемся объекте договором уступки права требования, часто оформляются договоры купли-продажи на незавершенный строительством объект, что противоречит законодательству РФ.

Сложившееся практика показывает, что в "чистом виде" инвестиционного строительства или долевого участия в строительстве не бывает. Как правило, стороны изначально договариваются об одних условиях застройки, затем изменяются и сами участники правоотношений (уступка права требования), и правовой статус.

6.4. Приобретение квартир по договору купли-продажи и их реализация

Самой распространенной сделкой, оформлением которой занимается риэлтор, является купля-продажа квартир.

Приведем примерный перечень документов, необходимых для отчуждения квартиры.

1. Документ, устанавливающий право собственности на квартиру, - договор купли-продажи (приватизации) или регистрационное удостоверение, договор мены, свидетельство о праве на наследство, решение суда, договор дарения.

2. Справки Бюро технической инвентаризации. Формы:

1) о совершении всех видов сделок с объектами недвижимости (действительны 30 дней со дня выдачи или иной срок, указанный на справке) с отметкой нотариальной конторы по месту нахождения квартиры об отсутствии арестов и запрещений;

2) о стоимости объекта недвижимости.

3. Копия лицевого счета либо справка жилищно-эксплуатационной службы о проживающих в квартире - действительна 1 месяц.

4. Согласие супруга, в период брака с которым приобретена квартира (а в случае его отсутствия - свидетельство о смерти или свидетельство о расторжении брака, если с момента расторжения прошло более трех лет).

5. Согласие на отчуждение квартиры всех совершеннолетних членов семьи собственника, имеющих право пользования (проживания) в отчуждаемой квартире. От имени несовершеннолетних членов семьи согласие дают их законные представители (родители, опекуны). Дети с 14 лет дают согласие лично, действуя с согласия своих законных представителей (родителей, опекунов).

6. Справка ЖЭС по месту нахождения отчуждаемой квартиры о том, чьи квоты зачтены в приватизацию квартиры, если правоустанавливающим документом на нее является договор приватизации.

7. Согласие всех участников приватизации на отчуждение квартиры, если правоустанавливающим документом на нее является договор приватизации. Если кто-то из участников умер - согласие его наследников.

8. Решение администрации района о согласии на отчуждение квартиры, если:

1) в квартире прописаны несовершеннолетние члены семьи собственника;

2) несовершеннолетний ребенок участвовал в приватизации жилищной квотой или денежными средствами (обращаться в отдел образования по месту проживания несовершеннолетнего);

3) отчуждатель внесен в социальный список (обращаться в райсобес).

9. Заявление участников общей долевой собственности об отказе от права преимущественной покупки или свидетельство государственной нотариальной конторы о передаче заявления отчуждателя участникам общей долевой собственности о предстоящей продаже либо мене (не предоставляется при заключении договора дарения).

10. Охранное обязательство, если квартира находится в доме, включенном в перечень памятников градостроительства и архитектуры города, полученное в управлении культуры горисполкома у Главного государственного инспектора по охране историко-культурного наследия.

11. Документы, подтверждающие родственные отношения (свидетельство о рождении, свидетельство о заключении брака (также ксерокопию), справка из органов ЗАГСа, если брак расторгнут).

12. Документы, удостоверяющие личность сторон сделки (паспорт, вид на жительство).

Явка сторон и иных участников договора (или нотариально оформленные полномочия: доверенность для сторон, заявление - от других).

Договор купли-продажи недвижимости подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента государственной регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 8 и п. 2 ст. 223 ГК РФ право собственности у покупателя возникает с момента государственной регистрации права, если иное не установлено федеральным законом.

В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ права собственности к покупателю по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Договор продажи и переход права считаются зарегистрированными со дня внесения записей соответственно о договоре продажи и о переходе права в Единый государственный реестр прав.

Договор продажи доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, а также переход доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, приобретаемой на основании договора продажи доли, также подлежат государственной регистрации (ст. 251 ГК РФ).

Государственная регистрация договоров продажи и перехода прав осуществляется в соответствии с ГК РФ в порядке, установленном законодательством.

Внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Единый государственный реестр прав) при государственной регистрации договоров продажи и перехода прав осуществляется в порядке, установленном Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 и Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, утвержденной Приказом Минюста РФ от 6 августа 2001 г. N 233.

В заявлении указывается в том числе следующее:

1) данные о продавце (покупателе);

2) цель обращения заявителя (т.е. проведение государственной регистрации договора продажи);

3) наименование и реквизиты договора продажи;

4) данные о жилом помещении (адрес, наименование, кадастровый номер объекта, если он известен заявителю);

5) подпись заявителя и дата подписания заявления.

Если заявителем является не правообладатель (или покупатель), а лицо, действующее от его имени, то заявление составляется от имени указанного лица (заявителя). Названным лицом в заявлении дополнительно указываются основания, по которым оно действует от имени продавца (или покупателя), а также данные о себе, о продавце (или покупателе).

Заявление о государственной регистрации может содержать просьбу заявителя о ее проведении в срок менее месяца.

Размеры государственной пошлины за государственную регистрацию, а также за совершение прочих юридически значимых действий установлены главой 25.3 "Государственная пошлина" Налогового кодекса РФ.

Договор продажи заключается в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ).

Договор продажи совершается в простой письменной форме, если федеральным законом или соглашением сторон не предусмотрено его нотариальное удостоверение (ст.ст. 163 и 550 ГК РФ).

Договор продажи должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным федеральным законом и иными правовыми актами Российской Федерации (императивными нормами), действующим в момент его заключения (п. 1 ст. 422 ГК РФ). При этом условия договора продажи определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано федеральным законом или иными правовыми актами РФ (п. 4 ст. 421 ГК РФ).

В соответствии с ГК РФ в договоре продажи указываются стороны договора (ст.ст. 420, 549 ГК РФ), а также определяются следующие условия:

1) предмет договора, в том числе данные, определяющие расположение жилого дома (части жилого дома) на соответствующем земельном участке, квартиры (части квартиры) в составе многоквартирного жилого дома (ст.ст. 432, 554 ГК РФ);

2) цена жилого помещения, установленная соглашением сторон договора (допускается указание цены в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или условных денежных единицах (ст. 317 ГК РФ), указание цены за единицу площади, в связи с чем цена жилого помещения определяется исходя из его площади (ст. 555 ГК РФ), а при продаже жилого помещения в кредит с условием о рассрочке платежа указываются цена, порядок, сроки и размеры платежей (ст. 489 ГК РФ);

3) перечень лиц, проживающих в жилом помещении, которые сохраняют право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, если иное не установлено федеральным законом, с указанием их прав на пользование жилым помещением (ст.ст. 292, 558 ГК РФ).

Если договор продажи заключен не собственником жилого помещения или не покупателем, то в данном договоре указываются основания, по которым определенное в договоре продажи лицо (лица) действует от имени правообладателя (продавца) или покупателя.

Если право продавца ограничено (обременено), это отражается в договоре. При отсутствии в договоре указания на наличие таких ограничений (обременений) имеется основание для отказа в государственной регистрации договора продажи, поскольку лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий.

Если собственником жилого помещения является несовершеннолетний, не достигший 14 лет, или недееспособный гражданин, то от его имени договор заключается (в том числе подписывается) родителями, усыновителями или опекунами (п. 1 ст. 28, п. 2 ст. 29 ГК РФ). Если сторонами договора продажи являются несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет или граждане, ограниченные в дееспособности на основании решения суда, договор продажи заключается (в том числе подписывается) ими самостоятельно (п. 1 ст. 26, п. 1 ст. 30 ГК РФ).

В случаях, предусмотренных законодательством РФ, на государственную регистрацию договора продажи представляются и иные документы (подлинники и копии), в том числе:

1) оформленная в установленном законом порядке доверенность на заключение договора, если одной из сторон договора является лицо, действующее на основании доверенности, выданной правообладателем (продавцом) или покупателем, и (или) на представление интересов стороны договора продажи при проведении государственной регистрации (п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст.ст. 182, 185 ГК РФ);

2) разрешение (согласие) органа опеки и попечительства, если отчуждаемое жилое помещение находится в собственности несовершеннолетних, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц (п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 13, п. 2 ст. 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", п. 2 ст. 37 ГК РФ) или в отчуждаемом жилом помещении проживают несовершеннолетние члены семьи собственника (п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 13, п. 2 ст. 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст. 292 ГК РФ);

3) письменное согласие родителей, усыновителей или попечителей, если продавцом (правообладателем) или покупателем является несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет (п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 13, п. 2 ст. 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст. 26 ГК РФ);

4) письменное согласие попечителя, если продавцом (правообладателем) или покупателем является лицо, ограниченное в дееспособности (п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 13, п. 2 ст. 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст.ст. 30, 33 ГК РФ);

5) письменное согласие получателя ренты, если отчуждаемое жилое помещение было передано продавцу в обеспечение пожизненного содержания (п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 13, п. 2 ст. 17 Закона, ст. 604 ГК РФ);

6) нотариально удостоверенное согласие супруга-продавца, если продавцом является один из супругов, а жилое помещение находится в общей совместной собственности супругов (п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 13, п. 2 ст. 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст. 35 Семейного кодекса РФ от 29 декабря 1995 г. N 223-ФЗ (в ред. от 28 декабря 2004 г.) (далее - СК РФ);

7) нотариально удостоверенное согласие супруга-покупателя, если покупателем является один из супругов, а жилое помещение приобретается в общую совместную собственность супругов (п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 13, п. 2 ст. 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст. 35 СК РФ;

8) подлинник и копия договора о доверительном управлении имуществом (жилым помещением), если жилым помещением распоряжается доверительный управляющий (п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 13, п. 2 ст. 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст.ст. 38, 41, 1012, 1013 ГК РФ) и в Едином государственном реестре прав отсутствует запись о наличии указанного обременения прав правообладателя или только подлинник названного договора, когда в Едином государственном реестре прав имеется запись о наличии указанного обременения прав правообладателя;

9) подлинник и копия договора поручения, если жилым помещением распоряжается поверенный (п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 13, п. 2 ст. 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст.ст. 41, 971 ГК РФ);

10) иные документы, предусмотренные законодательством РФ и необходимые для проведения правовой экспертизы и проверки законности договора продажи (п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 13, п. 2 ст. 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним") (Инструкция о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения).

Полномочия законных представителей несовершеннолетних, ограниченно дееспособных лиц, недееспособных лиц подтверждаются соответствующими документами, в том числе свидетельством о рождении несовершеннолетнего, удостоверениями опекуна, попечителя, выданными органами опеки и попечительства.

Письменное согласие родителей, усыновителей или попечителей на совершение договора продажи несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет, письменное согласие попечителя на совершение договора продажи ограниченным в дееспособности лицом может содержаться:

1) непосредственно в тексте договора продажи (в этом случае данное согласие подтверждается личными подписями законных представителей);

2) в заявлениях, представленных в территориальный орган Службы законными представителями;

3) в иных документах, выражающих согласие (например в нотариально удостоверенном документе, содержащем такое согласие, представленном заявителем (продавцом или покупателем) (п. 9 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения).

Для проведения государственной регистрации перехода права заявителями наряду с вышеуказанными документами дополнительно представляются:

1) заявление покупателя о государственной регистрации его права собственности и заявление продавца о государственной регистрации перехода права собственности к покупателю (ст. 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним");

2) подлинный платежный документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за государственную регистрацию перехода права (п. 1 ст. 11, п. 1 ст. 13, п. 4 ст. 16 Закона, п. 5 ст. 18 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"), который с отметкой "погашено" после проведения государственной регистрации возвращается заявителю, и его копия (для помещения в дело правоустанавливающих документов);

3) подлинные экземпляры, а также копии документов, подтверждающих выполнение условий в случаях, когда договор продажи совершен под условием (ст. 157 ГК РФ);

4) иные документы, представление которых предусмотрено законодательством РФ (п. 10 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения).

Если условия договора продажи и выраженное в заявлениях о государственной регистрации договора продажи и перехода права желание сторон договора продажи допускают государственную регистрацию договора продажи и перехода права одновременно, то документы, необходимые для государственной регистрации перехода права, могут быть представлены одновременно с документами, необходимыми для регистрации договора продажи. В любом случае представляются отдельные заявления на государственную регистрацию договора продажи и на государственную регистрацию перехода права, а также документы об уплате государственной пошлины за государственную регистрацию договора продажи и перехода права. Государственная регистрация договора продажи и последующего перехода права при одновременной подаче заявлений и документов, необходимых для государственной регистрации указанных договора и перехода права, проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, если иное не предусмотрено федеральным законом (п. 13 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения).

Если на государственную регистрацию договора продажи, совершенного несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет, или лицом, ограниченным в дееспособности судом, не представлено письменное согласие законных представителей, то государственная регистрация договора продажи приостанавливается с обязательным письменным уведомлением заявителей о причинах, приведших к ее приостановлению (п. 14 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения).

Для государственной регистрации договора продажи жилого помещения, приобретенного продавцом в порядке наследования или дарения, требуется представление справки из налогового органа об уплате продавцом жилого помещения налога на наследство или дарение (п. 15 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения).

Если права продавца на отчуждаемое жилое помещение обременены правами третьих лиц и в соответствии с законодательством Российской Федерации данное обременение сохраняется при переходе права к новому правообладателю (например ст. 38 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", то в записи листов Единого государственного реестра прав вносятся соответствующие изменения. При этом необходимо получение согласия лица, в пользу которого установлены обременения права продавца. При продаже жилых помещений на публичных торгах, в том числе в порядке обращения взыскания на арестованное имущество, продавцом имущества должника выступает специализированная организация, имеющая право совершать сделки с недвижимостью, с которой заключен договор о проведении публичных торгов (ст.ст. 54, 62 ФЗ "Об исполнительном производстве"). Запись о государственной регистрации договора продажи вносится в подраздел II-2 соответствующего раздела Единого государственного реестра прав (п. 16 рассматриваемой Инструкции).

Если на стороне продавца (или покупателя) выступает несколько лиц, то в графе "Лицо, отчуждающее объект" ("Лицо, приобретающее объект") подраздела II-2 указываются сведения обо всех лицах.

Запись о государственной регистрации права покупателя вносится в подраздел II-1 соответствующего раздела Единого государственного реестра прав, а предыдущая запись о праве продавца погашается специальным штампом погашения регистрационной надписи (приложение N 12 к Правилам ведения ЕГРП) (п. 24 рассматриваемой Инструкции).

Государственная регистрация перехода права удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права, выдаваемым покупателю. Свидетельство о государственной регистрации права заполняется и выдается в порядке, установленном Правилами ведения ЕГРП и Инструкцией о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах, утвержденной приказом Министерства юстиции РФ от 18 сентября 2003 г. N 226 (п. 25 рассматриваемой Инструкции).

Если одновременно с государственной регистрацией права покупателя было зарегистрировано ограничение (обременение) его права, в том числе в случаях, указанных в пункте 16 названной Инструкции, в выдаваемое покупателю свидетельство о государственной регистрации права вносятся сведения о наличии зарегистрированного ограничения (обременения) права(п. 26 рассматриваемой Инструкции).

Рассмотрим типичные ошибки в документах, представляемых на регистрацию прав и сделок:

1) несовпадение адресов объектов в выписке из паспорта БТИ, в договоре или в другом правоустанавливающем документе, в документе, подтверждающем произведенную ранее регистрацию, и в других документах, в которых указан адрес этого объекта. Если имеются расхождения хотя бы в деталях адреса (отсутствие номера строения, обозначение номеров через дефис или через дробь и т.п.), то следует представить справку из БТИ о том, что это одно и то же здание. Если причина расхождения в ошибке при подготовке документа, то исправить документ и переоформить его установленным образом;

2) несовпадение площади помещения или здания в различных документах. Если площади различаются, то следует представить справку из БТИ о причине такого различия. Если причина различий в ошибке при подготовке документа, то исправить документ и переоформить его установленным образом;

3) красные линии на плане объекта, выданном БТИ. Наличие красных линий на плане свидетельствует об осуществлении неразрешенной перепланировки. В этом случае необходимо получить разрешение на перепланировку, обратившись в Межведомственную комиссию административного округа;

4) неправильная запись номеров помещений в договоре. Помещения должны быть записаны под теми номерами, под которыми они обозначены в экспликации и на плане объекта;

5) полномочия лица, подписавшего договор и сдаваемые на регистрацию документы, не подтверждены должным образом. Таким лицом могут быть руководитель организации или уполномоченное им лицо. Руководитель организации подтверждает свои полномочия представлением выписки из протокола собрания, на котором он назначен руководителем (для руководителя государственной или муниципальной организации - копия приказа вышестоящей организации). Верность выписки подтверждается подписью руководителя и печатью организации. Уполномоченное лицо представляет доверенность. Руководитель организации может подписать договор в соответствии с правами, предоставленными ему уставом организации или соответствующим коллегиальным органом организации (совет директоров, общее собрание). При этом должны учитываться правила принятия решения о совершении сделки, установленные Федеральным законом от 26 декабря 1995 г. N 208-ФЗ "Об акционерных обществах" (с изм. и доп. от 13 июня 1996 г., 24 мая 1999 г., 7 августа 2001 г., 21 марта, 31 октября 2002 г., 27 февраля 2003 г., 24 февраля, 6 апреля, 2, 29 декабря 2004 г., 27, 31 декабря 2005 г., 5 января, 27 июля, 18 декабря 2006 г., 5 февраля 2007 г.) или Федеральным законом от 8 февраля 1998 г. N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" (с изм. и доп. от 11 июля, 31 декабря 1998 г., 21 марта 2002 г., 29 декабря 2004 г., 27 июля, 18 декабря 2006 г.);

6) отсутствие государственной регистрации права собственника на объект недвижимости, который является предметом сделки или аренды. При регистрации договора субаренды должен быть зарегистрирован договор аренды арендатора;

7) отсутствие документов, подтверждающих правопреемство ООО, ОАО, ЗАО с ТОО, АООТ, АОЗТ после приведения организационно-правовой формы в соответствие с законом*(79).

Особо отметим следующий пункт - собрать все документы - справки, выписки из БТИ, копии, платежки, свидетельства и проч. (порядка 20 наименований), - необходимые для осуществления сделки с квартирой, должен риэлтор, и никак иначе. До сих пор, оказывается, встречаются наивные люди, которые полагают, что комиссию (как минимум 5% стоимости жилья) риэлтор берет просто - за подбор варианта.

Риэлтор также должен сопровождать клиента в банк на выемку-приемку денег, к нотариусу и в Регистрационную палату. И все это - за свои комиссионные. Без всякой дополнительной платы. Понятно, что и вести переговоры с чиновниками там должен тоже он. Задача клиента - ставить в нужный момент подпись, а в остальном - спокойное присутствие.

Профессионализм риэлтора не в последнюю очередь проявляется в такой щекотливой и нелюбимой русским человеком ситуации, как финансовые расчеты. Работа риэлтора может быть оплачена либо фиксированной, заранее оговоренной суммой, либо он может согласиться на процент от стоимости сделки.

Второй вариант более распространен. Также популярна ситуация, когда риэлтор предлагает продать квартиру за определенную цену, а все, что он получит сверх того, причитается ему. Это возможно, но при определенных условиях: например, если клиенту нужно продать квартиру в кратчайшие сроки.

Обычная стоимость риэлторских услуг по купле-продаже квартиры колеблется от 5 до 7% стоимости жилья.

Как человек, который постоянно работает с людьми, профессиональный риэлтор всегда корректен, безукоризненно вежлив, аккуратен в словах и делах. Еще: невозмутим, коммуникабелен, к тому же - неплохой психолог. Жилищный вопрос, в конце концов, люди решают не каждый год, и дело это не одной встречи*(80).

6.5. Реализация квартир по договорам комиссии и поручения

Среди видов услуг, оказываемых риэлторской организацией, особое место занимает ее брокерская деятельность, имеющая свои особенности. В этом случае организация заключает договор комиссии (гл. 51 ГК РФ), принимая на себя обязательство от своего имени и за счет комитента совершить одну или несколько сделок с объектами недвижимости, или договор поручения (гл. 49 ГК РФ), в соответствии с которым она обязуется совершить от имени и за счет доверителя определенные юридические действия. Как отмечалось выше, деятельность риэлторских фирм, совершаемая в рамках договоров комиссии или поручения, в целях налогообложения приравнивается к посреднической*(81).

Предмет договора поручения составляют конкретно определенные юридические действия поверенного лица. Названные действия направлены на установление, изменение или прекращение субъективных прав и обязанностей доверителем в отношении третьих лиц посредством совершения конкретных сделок.

Несмотря на то что фактические действия могут иметь место при непосредственном исполнении договора поручения, они не входят в основной состав предмета договора, играя лишь вспомогательную роль.

Особенностью договора поручения является то, что по нему одно лицо совершает юридические действия в пользу другого лица. Таким образом, договор поручения относится к числу договоров, оформляющих оказание определенных услуг. Поверенный по договору поручения совершает юридические действия от имени доверителя, являясь представителем последнего. Поэтому нормы гл. 49 ГК РФ, регулирующие договор поручения, должны использоваться в соответствии с нормами гл. 10 ГК РФ, регулирующими представительство. Следует, однако, иметь в виду, что представительство не всегда основано на договоре поручения. Например, за несовершеннолетних, не достигших 14 лет (малолетних), сделки могут совершать от их имени родители, усыновители или опекуны не на основании договора поручения, а на основании закона (ст. 28 ГК РФ). Юридические действия, являющиеся предметом договора поручения, должны осуществляться поверенным только в интересах доверителя. Поэтому договор, по которому исполнитель поручения действует в своих интересах, не может считаться договором поручения. Юридические действия, которые совершает поверенный, должны быть правомерными, т.е. такими, которые соответствуют закону и другим правовым актам*(82).

Договор поручения регулирует отношения между доверителем и поверенным. Поскольку же поверенный вступает в правоотношения с третьими лицами, последние должны знать характер и пределы полномочий поверенного. Для этого поверенному выдается доверенность. В соответствии со ст. 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Сторонами в договоре поручения являются доверитель, тот, кто дает поручение, и поверенный, т.е. принявший на себя поручение, или исполнитель поручения, в данном случае - риэлторская организация. Сторонами в договоре поручения могут быть как граждане (физические лица), так и юридические лица. Поскольку являющиеся стороной в договоре поручения физические лица должны быть способными совершать юридические акты, и доверитель, и поверенный должны быть дееспособными. Юридические лица обладают правоспособностью в силу признания за ними прав юридического лица. Обязанности сторон по договору поручения закреплены в ст.ст. 974, 975 ГК РФ*(83).

Риэлторские фирмы могут выступать в качестве коммерческих представителей.

Глава 49 ГК РФ не содержит специальных норм, предусматривающих форму договора поручения. Следовательно, форма договора поручения определяется общими правилами, установленными ГК РФ для заключения сделок. Таким образом, так как стороной в договоре является юридическое лицо, то договор поручения должен быть заключен в письменной форме. Форма договора поручения для коммерческого представительства закреплена в специальной норме ст. 184 ГК РФ. В соответствии с п. 3 названной статьи коммерческое представительство осуществляется на основании договора, заключенного в письменной форме и содержащего указания на полномочия представителя, а при отсутствии таких указаний - также и доверенности. Из определения договора поручения, сформулированного в ГК РФ, следует, что по данному договору поверенный совершает юридические действия за счет доверителя. Это означает, что доверитель обязан возмещать поверенному понесенные издержки и обеспечивать поверенного средствами, необходимыми для исполнения поручения. В ГК РСФСР и в Основах гражданского законодательства вопрос о сроках действия договора поручения специально не регулировался. Уточнения в отношении срока действия договора поручения в ГК РФ состоят в том, что договор поручения может быть заключен как с указанием срока, в течение которого поверенный имеет право действовать от имени доверителя, так и без указания такого срока*(84).

Определение срока находится в прямой зависимости от характера прав и обязанностей, которые осуществляет поверенный. Для осуществления определенных юридических действий устанавливается конкретный временной период. В том случае, когда сущность действий поверенного связана с каким-то точно определенным сроком, в договоре может быть указан строго определенный срок.

Срок действия договора поручения тесно связан с последствиями, возникающими после прекращения договора поручения до того момента, как поверенный его выполнил.

Договор поручения имеет достаточно широкий круг применения. Он применяется в том случае, если возникает необходимость привлечения посредника, который будет представлять одного из участников гражданского оборота. Названная сфера применения рассматриваемого вида договора расширяется по причине развития и роста рыночных отношений и коммерческой деятельности.

В соответствии с п. 1 ст. 184 ГК РФ коммерческим представителем является лицо, постоянно и самостоятельно представительствующее от имени предпринимателей при заключении ими договоров в сфере предпринимательской деятельности. Особенности коммерческого представительства в отдельных сферах предпринимательской деятельности устанавливаются законом и иными правовыми актами (п. 4 ст. 184 ГК РФ).

В любом случае следует знать и помнить, что юридические действия поверенного будут считаться действиями доверителя, таким образом, третьи лица вступают в соответствующие отношения с самим доверителем.

Итак, исходя из положений действующего гражданского законодательства деятельность риэлтора в качестве поверенного осуществляется им на основании заключенного с потребителем услуг (доверителем) договора поручения, предусматривающего возложение на риэлтора обязательства осуществить от имени и за счет доверителя в отношении принадлежащего ему или используемого им недвижимого имущества или в отношении его лично определенные юридические действия.

При этом в последнем из указанных случаев деятельность поверенного в отношении непосредственно доверителя подлежат рассмотрению в качестве риэлторской деятельности только при условии, что она связана с приобретением или отчуждением доверителем, принятием или передачей им во временное или постоянное пользование в будущем определенного в договоре или не определенного на момент заключения договора недвижимого имущества.

С учетом некоторых признаков договора поручения формируется и ряд иных посреднических договоров, к примеру договор комиссии.

В ГК РФ договор комиссии по существу определяется так же, как и в ранее действовавших нормативных актах.

По договору комиссии одна сторона (комиссионер) обязуется по поручению другой стороны (комитента) за вознаграждение совершить одну или несколько сделок от своего имени, но за счет комитента (ч. 1 ст. 990 ГК РФ).

В результате получается, что, несмотря на то, что участников договора комиссии связывают единые обязательства, в нем различают внутренние и внешние отношения. Внутренние отношения комитента и комиссионера схожи с отношениями доверителя и поверенного в договоре поручения. При внешних отношениях комиссионер осуществляет все юридические действия от своего имени. Договором комиссии оформляется один из основных видов обязательств по оказанию юридических услуг.

Предмет договора комиссии составляет совершение конкретных юридических действий, т.е. сделок, стороной которых выступает комиссионер, а не комитент, поскольку первый совершает данные действия от своего имени, приобретая тем самым права и обязанности в отношениях с третьими лицами. При этом комиссионер действует за счет комитента. Именно в этом заключается главное отличие договора комиссии от договора поручения и агентского договора.

Следует обратить внимание на то, что если договор поручения и в некоторых случаях агентский договор представляют собой прямое представительство, то договор комиссии осуществляется на основании косвенного, опосредованного представительства. Также следует помнить, что комиссионер имеет право на осуществление далеко не всех юридических действий в интересах комитента. Так, к примеру, комиссионеру нельзя поручить исполнение юридических действий, которые вытекают из налоговых и трудовых правоотношений комитента.

Зарубежным законодательством сходство договоров комиссии, поручения и агентского договора нередко расценивается как тождество. Так, ст. 94 Французского торгового кодекса определяет комиссионера как поверенного, а договор комиссии - как вид договора поручения в торговом обороте. Гражданский кодекс Италии (ст. 1731) рассматривает договор комиссии как поручение, связанное с покупкой или продажей имущества. В англо-саксонском праве договоры поручения и комиссии составляют единый агентский договор*(85). Агент обычно действует от имени принципала, но может выступать и от собственного имени, т.е. как комиссионер. Следует отметить, что и в российском праве до введения в действие ГК РФ правовое положение комиссионера, поверенного и агента нередко трактовалось как тождественно*(86).

Согласно принципам российского договорного права, закрепленным в ст. 1 ГК РФ, стороны договора имеют одинаковые права и обязанности. Стороны вольны самостоятельно определять содержание и объем собственных прав и обязанностей в пределах законодательства РФ.

К примеру, обязанности по договору комиссии могут устанавливаться на конкретный срок и без указания такового срока, с указанием либо без указания территории исполнения данного договора, с обязательством комитента не предоставлять третьим лицам право совершать в его интересах и за его счет сделки, совершение которых поручено комиссионеру, либо без такого обязательства, с условием или без условия относительно ассортимента товаров, являющихся предметом комиссии.

Определяя содержание обязательств по договору комиссии, стороны этого договора не имеют права нарушать нормы законодательства РФ.

Отдельные виды договора комиссии могут быть предусмотрены законом или иными правовыми актами. Развитый торговый оборот невозможен без использования различных разновидностей договора комиссии.

Договор комиссии конструируется как консенсуальная сделка.

В отличие от ГК РСФСР, в действующем гражданском законодательстве отсутствует правило, относящееся к форме договора. Это означает, что если иное не предусмотрено конкретными законами или иными правовыми актами, то на договор комиссии распространяются общие правила о форме сделок.

Итак, риэлтор признается осуществляющим деятельность в качестве брокера в случае заключения между ним и потребителем услуг договора комиссии, в соответствии с которым риэлтор принимает на себя обязательство от своего собственного имени и за счет комитента совершить одну или несколько сделок с недвижимым имуществом.

Риэлтор осуществляет дилерскую деятельность в случае, когда недвижимое имущество, являющееся объектом заключаемых им с третьими лицами сделок купли-продажи (сделок по предоставлению прав на это имущество), находится в собственности самого риэлтора (было приобретено им ранее с целью последующей продажи).

6.6. Правовые основы сделок с жилищными объектами и правами на них

В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие права на недвижимое имущество подлежат обязательной государственной регистрации. Согласно ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлен ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", вступившим в силу с 31 января 1998 г.

Учитывая сказанное, передача квартиры покупателю (по договору купли-продажи) или дольщику (по договору на долевое строительство) подлежит государственной регистрации в порядке, установленном ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Следовательно, до момента государственной регистрации перехода права собственности покупатель (дольщик), даже получив в соответствии с договором квартиру в пользование и оформив с продавцом (застройщиком) передаточный акт, подписанный сторонами (или иной документ о передаче), не вправе распоряжаться ею (продать, сдать в аренду, заложить), как и продавец (застройщик) теряет право распоряжения объектом сделки. Приказом Минфина России от 24 марта 2000 г. N 31 внесены изменения в п. 41 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в РФ, согласно которым затраты на приобретение зданий, не оформленные документами, подтверждающими государственную регистрацию объектов недвижимости в установленных законодательством случаях, отражаются в учете как незавершенные капитальные вложения на счете 08 "Капитальные вложения".

Что касается отражения в учете у продавца "реализованной", но не прошедшей государственную регистрацию квартиры, то в данном случае правомерно использование риэлтором счета 45 "Товары отгруженные", на котором следует отразить стоимость переданной покупателю квартиры, право собственности на которую к нему не перешло.

Государственной регистрации сделки с недвижимостью или правом на нее может предшествовать еще одна регистрация, например в Москве - учетная регистрация инвестиционного контракта и договора на привлечение финансовых средств в жилищное строительство в Департаменте муниципального жилья (далее - ДМЖ), которой в соответствии с Распоряжением Мэра Москвы от 28 ноября 1997 г. N 935-РМ "Об утверждении Временного положения об учетной регистрации инвестиционных контрактов и договоров о привлечении финансовых средств в жилищное строительство в г. Москве" (далее - Распоряжение N 935-РМ) и в целях обеспечения защиты инвестиций в строительство жилья в г. Москве подлежат все инвестиционные контракты, заключенные от имени правительства Москвы.

Практика аудиторских проверок показала, что застройщики (инвесторы), привлекающие недостающие денежные средства соинвесторов для реализации инвестиционного проекта по строительству жилищного объекта, нередко нарушают положения Распоряжения N 935-РМ, в соответствии с которым до учетной регистрации инвестиционного контракта инвестор не вправе заключать договоры о привлечении финансовых средств в строительство жилья с гражданами и юридическими лицами.

Выдача распоряжений ДМЖ о передаче площади в собственность лиц - участников строительства производится исключительно на основании инвестиционных контрактов и договоров о привлечении финансовых средств в строительство жилья, прошедших учетную регистрацию в ДМЖ (п. 3.5 Распоряжения N 935-РМ), поэтому игнорирование учетной регистрации невозможно. В то же время нередко учетная регистрация инвестиционных контрактов и договоров на долевое участие в строительстве жилья осуществляется практически накануне сдачи государственной комиссии жилищного объекта, построенного на денежные средства дольщиков.

Юридическая безграмотность физических, а зачастую и юридических лиц, профинансировавших строительство жилого дома, может обернуться для них бедой, если на их пути окажется недобросовестный партнер. Поэтому в случае уклонения инвестора от учетной регистрации инвестиционного контракта и договоров о привлечении финансовых средств в строительство жилья п. 3.6 Распоряжения N 935-РМ предусмотрено право ДМЖ внести в правительство Москвы предложения о расторжении инвестиционного контракта.

Кроме того, осуществляя деятельность, связанную с оказанием третьим лицам услуг по реализации инвестиционных контрактов на строительство жилья посредством привлечения денежных средств последних, риэлторской организации необходимо помнить, что в соответствии с п. 7.1 Положения о лицензировании риэлторской деятельности в городе Москве (приложение к постановлению правительства Москвы от 18 ноября 1997 г. N 799) лицензирующий орган имеет право приостанавливать действие лицензии в случае поступления обоснованных жалоб граждан на противоречащие законодательству действия лицензиата в процессе осуществления лицензируемого вида деятельности.

6.7. Расчеты с иностранными юридическими
лицами по сделкам с недвижимостью

Согласно ст. 1 Федерального закона от 10 декабря 2003 г. N 173-ФЗ "О валютном регулировании и валютном контроле" (с изм. и доп. от 10 декабря 2003 г., 29 июня 2004 г., 18 июля 2005 г., 26 июля, 30 декабря 2006 г.) расчеты, в том числе и в рублях, между российскими юридическими лицами и предприятиями-нерезидентами относятся к валютным операциям.

Операции с иностранной валютой подразделяются на:

1) текущие валютные операции;

2) валютные операции, связанные с движением капитала.

Для проведения валютных операций, связанных с движением капитала, требуется разрешение Центрального банка РФ.

К этим операциям относятся и переводы в оплату иных прав на недвижимое имущество (в том числе и права аренды).

Таким образом, для расчетов с предприятиями-нерезидентами по операциям купли-продажи или аренды недвижимого имущества и в рублях, и в иностранной валюте риэлторским фирмам необходимо получить разрешение Центрального банка РФ.

Федеральный закон "О валютном регулировании и валютном контроле" посреднические услуги к текущим валютным операциям не относит.

Следовательно, описанный выше разрешительный порядок действует и при оказании риэлторскими фирмами посреднических услуг иностранным юридическим лицам даже в том случае, когда риэлтор не участвует в расчетах, связанных с приобретением недвижимого имущества, а только получает вознаграждение за оказанные услуги от иностранного партнера.

Библиография

Список нормативных актов

1. Конституция Российской Федерации (принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г.).

2. Семейный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 1995 г. N 223-ФЗ (СК РФ) (с изм. и доп. от 15 ноября 1997 г., 27 июня 1998 г., 2 января 2000 г., 22 августа, 28 декабря 2004 г., 3 июня, 18, 29 декабря 2006 г.)

3. Уголовный кодекс РФ от 13 июня 1996 г. N 63-ФЗ (УК РФ) (с изм. и доп. от 27 мая, 25 июня 1998 г., 9 февраля, 15, 18 марта, 9 июля 1999 г., 9, 20 марта, 19 июня, 7 августа, 17 ноября, 29 декабря 2001 г., 4, 14 марта, 7 мая, 25 июня, 24, 25 июля, 31 октября 2002 г., 11 марта, 8 апреля, 4, 7 июля, 8 декабря 2003 г., 21, 26 июля, 28 декабря 2004 г., 21 июля, 19 декабря 2005 г., 5 января, 27 июля, 4, 30 декабря 2006 г.).

4. Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) (части первая, вторая, третья и четвертая) (с изм. и доп. от 26 января, 20 февраля, 12 августа 1996 г., 24 октября 1997 г., 8 июля, 17 декабря 1999 г., 16 апреля, 15 мая, 26 ноября 2001 г., 21 марта, 14, 26 ноября 2002 г., 10 января, 26 марта, 11 ноября, 23 декабря 2003 г., 29 июня, 29 июля, 2, 29, 30 декабря 2004 г., 21 марта, 9 мая, 2, 18, 21 июля 2005 г., 3, 10 января, 2 февраля, 3, 30 июня, 27 июля, 3 ноября, 4, 18, 29, 30 декабря 2006 г., 26 января, 5 февраля 2007 г.).

5. Налоговый кодекс Российской Федерации (НК РФ) (с изм. и доп. от 30 марта, 9 июля 1999 г., 2 января, 5 августа, 29 декабря 2000 г., 24 марта, 30 мая, 6, 7, 8 августа, 27, 29 ноября, 28, 29, 30, 31 декабря 2001 г., 29 мая, 24, 25 июля, 24, 27, 31 декабря 2002 г., 6, 22, 28 мая, 6, 23, 30 июня, 7 июля, 11 ноября, 8, 23 декабря 2003 г., 5 апреля, 29, 30 июня, 20, 28, 29 июля, 18, 20, 22 августа, 4 октября, 2, 29 ноября, 28, 29, 30 декабря 2004 г., 18 мая, 3, 6, 18, 29, 30 июня, 1, 18, 21, 22 июля, 20 октября, 4 ноября, 5, 6, 20, 31 декабря 2005 г., 10 января, 2, 28 февраля, 13 марта, 3, 30 июня, 18, 26, 27 июля, 16 октября, 3, 10 ноября, 4, 5, 18, 29, 30 декабря 2006 г., 23 марта 2007 г.).

6. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ (с изменениями от 30 июня 2003 г., 29 июня, 3 октября, 21, 29 декабря 2004 г., 7 марта, 21, 22 июля, 31 декабря 2005 г., 17 апреля, 3, 30 июня, 27 июля, 16 октября, 4, 18, 29 декабря 2006 г., 28 февраля 2007 г.).

7. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30 декабря 2001 г. N 195-ФЗ (КоАП РФ) (с изм. и доп. от 25 апреля, 25 июля, 30, 31 октября, 31 декабря 2002 г., 30 июня, 4 июля, 11 ноября, 8, 23 декабря 2003 г., 9 мая, 26, 28 июля, 20 августа, 25 октября, 28, 30 декабря 2004 г., 7, 21 марта, 22 апреля, 9 мая, 18 июня, 2, 21, 22 июля, 27 сентября, 5, 19, 26, 27, 31 декабря 2005 г., 5 января, 2 февраля, 3, 16 марта, 15, 29 апреля, 8 мая, 3 июня, 3, 26, 27 июля, 16 октября, 3, 5 ноября, 4, 18, 29, 30 декабря 2006 г., 9 февраля 2007 г.).

8. Трудовой кодекс Российской Федерации от 30 декабря 2001 г. N 197-ФЗ (ТК РФ) (с изм. и доп. от 24, 25 июля 2002 г., 30 июня 2003 г., 27 апреля, 22 августа, 29 декабря 2004 г., 9 мая 2005 г., 30 июня, 18, 30 декабря 2006 г.).

9. Арбитражный процессуальный кодекс РФ от 24 июля 2002 г. N 95-ФЗ (АПК РФ) (с изм. и доп. от 28 июля, 2 ноября 2004 г., 31 марта, 27 декабря 2005 г.).

10. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ (ЖК РФ) (с изм. и доп. от 31 декабря 2005 г.) (с изм. и доп. от 31 декабря 2005 г., 18, 29 декабря 2006 г.).

11. Гражданский процессуальный кодекс РФ от 14 ноября 2002 г. N 138-ФЗ (ГПК РФ) (с изм. и доп. от 30 июня 2003 г., 7 июня, 28 июля, 2 ноября, 29 декабря 2004 г., 21 июля, 27 декабря 2005 г., 5 декабря 2006 г.).

12. Основы Гражданского Законодательства Союза ССР и республик (утв. ВС СССР 31 мая 1991 г. N 2211-1) (с изм. и доп. от 9 июля 1993 г., 30 ноября 1994 г., 26 января 1996 г., 26 ноября 2001 г.).

13. Закон РСФСР от 22 марта 1991 г. N 948-1 "О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках" (с изм. и доп. от 24 июня, 15 июля 1992 г., 25 мая 1995 г., 6 мая 1998 г., 2 января 2000 г., 30 декабря 2001 г., 21 марта, 9 октября 2002 г., 7 марта 2005 г., 2 февраля, 26 июля 2006 г.).

14. Закон РФ от 9 декабря 1991 г. N 2003-1 "О налогах на имущество физических лиц" (с изм. и доп. от 22 декабря 1992 г., 11 августа 1994 г., 27 января 1995 г., 17 июля 1999 г., 24 июля 2002 г., 22 августа 2004 г.).

15. Закон РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" (с изм. и доп. от 2 июня 1993 г., 9 января 1996 г., 17 декабря 1999 г., 30 декабря 2001 г., 22 августа, 2 ноября, 21 декабря 2004 г., 27 июля, 16 октября, 25 ноября 2006 г.).

16. Закон РФ от 11 марта 1992 г. N 2487-1 "О частной детективной и охранной деятельности в Российской Федерации" (с изм. и доп. от 21 марта 2002 г., 10 января 2003 г., 6 июня 2005 г., 18 июля 2006 г.).

17. Федеральный закон от 21 декабря 1994 г. N 69-ФЗ "О пожарной безопасности" (с изм. и доп. от 22 августа 1995 г., 18 апреля 1996 г., 24 января 1998 г., 7 ноября, 27 декабря 2000 г., 6 августа, 30 декабря 2001 г., 25 июля 2002 г., 10 января 2003 г., 10 мая, 29 июня, 22 августа, 29 декабря 2004 г., 1 апреля, 9 мая 2005 г., 2 февраля, 25 октября, 4, 18 декабря 2006 г.).

18. Федеральный закон от 23 ноября 1995 г. N 174-ФЗ "Об экологической экспертизе" (с изм. и доп. от 15 апреля 1998 г., 22 августа, 21, 29 декабря 2004 г., 31 декабря 2005 г., 4, 18 декабря 2006 г.).

19. Федеральный закон от 21 ноября 1996 г. N 129-ФЗ "О бухгалтерском учете" (с изм. и доп. от 23 июля 1998 г., 28 марта, 31 декабря 2002 г., 10 января, 28 мая, 30 июня 2003 г., 3 ноября 2006 г.).

20. Федеральный закон от 26 декабря 1995 г. N 208-ФЗ "Об акционерных обществах" (с изм. и доп. от 13 июня 1996 г., 24 мая 1999 г., 7 августа 2001 г., 21 марта, 31 октября 2002 г., 27 февраля 2003 г., 24 февраля, 6 апреля, 2, 29 декабря 2004 г., 27, 31 декабря 2005 г., 5 января, 27 июля, 18 декабря 2006 г., 5 февраля 2007 г.).

21. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 119-ФЗ "Об исполнительном производстве" (с изм. и доп. от 24 декабря 2002 г., 10 января, 8, 23 декабря 2003 г., 29 июня, 22 августа 2004 г., 12 октября, 27 декабря 2005 г., 3 ноября 2006 г.).

22. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изм. и доп. от 5 марта, 12 апреля 2001 г., 11 апреля 2002 г., 9 июня 2003 г., 11 мая, 29 июня, 22 августа, 2 ноября, 29, 30 декабря 2004 г., 5, 31 декабря 2005 г., 17 апреля, 3, 30 июня, 18 июля, 4, 18 декабря 2006 г.).

23. Федеральный закон от 8 февраля 1998 г. N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" (с изм. и доп. от 11 июля, 31 декабря 1998 г., 21 марта 2002 г., 29 декабря 2004 г., 27 июля, 18 декабря 2006 г.).

24. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (с изм. и доп. от 9 ноября 2001 г., 11 февраля, 24 декабря 2002 г., 5 февраля, 29 июня, 2 ноября, 30 декабря 2004 г., 4, 18 декабря 2006 г.).

25. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (с изм. и доп. от 21 декабря 2001 г., 21 марта, 14 ноября 2002 г., 10 января, 27 февраля 2003 г., 22 августа 2004 г., 5 января, 27 июля 2006 г., 5 февраля 2007 г.).

26. Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (с изм. и доп. от 2 января 2000 г., 22 августа 2004 г., 2 февраля, 18 декабря 2006 г.).

27. Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (с изм. и доп. от 2 января 2000 г., 22 августа 2004 г., 2 февраля, 18 декабря 2006 г.).

28. Федеральный закон от 30 марта 1999 г. N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" (с изм. и доп. от 30 декабря 2001 г., 10 января, 30 июня 2003 г., 22 августа 2004 г., 9 мая, 31 декабря 2005 г., 18, 29, 30 декабря 2006 г.).

29. Федеральный закон от 4 мая 1999 г. N 95-ФЗ "О безвозмездной помощи (содействии) Российской Федерации и внесении изменений и дополнений в отдельные законодательные акты Российской Федерации о налогах и об установлении льгот по платежам в государственные внебюджетные фонды в связи с осуществлением безвозмездной помощи (содействия) Российской Федерации" (с изм. и доп. от 5 августа 2000 г., 24 марта, 6 августа 2001 г., 27 ноября 2002 г., 10 января, 11 ноября 2003 г., 22 августа 2004 г.).

30. Федеральный закон от 9 июля 1999 г. N 160-ФЗ "Об иностранных инвестициях в Российской Федерации" (с изм. и доп. от 21 марта, 25 июля 2002 г., 8 декабря 2003 г., 22 июля 2005 г., 3 июня 2006 г.).

31. Федеральный закон от 7 августа 2001 г. N 119-ФЗ "Об аудиторской деятельности" (с изм. и доп. от 14, 30 декабря 2001 г., 30 декабря 2004 г., 2 февраля, 3 ноября 2006 г.).

32. Федеральный закон от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (с изм. и доп. от 7 июля, 8 декабря 2003 г., 3 октября, 29 декабря 2004 г., 18 июня, 27, 31 декабря 2005 г., 17 апреля, 30 июня, 18 декабря 2006 г., 5 февраля 2007 г.).

33. Федеральный закон от 29 ноября 2001 г. N 156-ФЗ "Об инвестиционных фондах" (с изм. и доп. от 29 июня 2004 г., 15 апреля 2006 г.).

34. Федеральный закон от 15 декабря 2001 г. N 167-ФЗ "Об обязательном пенсионном страховании в Российской Федерации" (с изм. и доп. от 29 мая, 31 декабря 2002 г., 23 декабря 2003 г., 29 июня, 20 июля, 2, 28 декабря 2004 г., 4 ноября 2005 г., 2 февраля, 27 июля 2006 г.).

35. Федеральный закон от 10 июля 2002 г. N 86-ФЗ "О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)" (с изм. и доп. от 10 января, 23 декабря 2003 г., 29 июня, 29 июля, 23 декабря 2004 г., 18 июня, 18 июля 2005 г., 3 мая, 12 июня, 29 декабря 2006 г., 2 марта 2007 г.).

36. Федеральный закон от 31 декабря 2002 г. N 190-ФЗ "Об обеспечении пособиями по обязательному социальному страхованию граждан, работающих в организациях и у индивидуальных предпринимателей, применяющих специальные налоговые режимы, и некоторых других категорий граждан".

37. Федеральный закон от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (с изм. и доп. от 19 июня, 12 августа, 28, 29, 30 декабря 2004 г., 18 апреля, 29 июня, 21 июля, 12 октября, 27, 31 декабря 2005 г., 2, 15 февраля, 3 июня, 18, 25, 27 июля, 16 октября, 1, 4, 29 декабря 2006 г., 2 марта 2007 г.).

38. Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. N 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах" (с изм. и доп. от 29 декабря 2004 г., 27 июля 2006 г.).

39. Федеральный закон от 10 декабря 2003 г. N 173-ФЗ "О валютном регулировании и валютном контроле" (с изм. и доп. от 10 декабря 2003 г., 29 июня 2004 г., 18 июля 2005 г., 26 июля, 30 декабря 2006 г.).

40. Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (с изменениями от 26 декабря 2005 г., 30 июня, 29 декабря 2006 г.).

41. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (с изм. и доп. от 18 июля, 16 октября 2006 г.).

42. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах" (с изм. и доп. от 16 октября 2006 г.).

43. Федеральный закон от 6 июня 2005 г. N 58-ФЗ "О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации о налогах и сборах".

44. Федеральный закон от 13 марта 2006 г. N 38-ФЗ "О рекламе" (с изм. и доп. от 18 декабря 2006 г., 9 февраля 2007 г.).

45. Федеральный закон от 27 июля 2006 г. N 137-ФЗ "О внесении изменений в часть первую и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с осуществлением мер по совершенствованию налогового администрирования" (с изм. и доп. от 30 декабря 2006 г.).

46. Федеральный закон от 27 июля 2006 г. N 152-ФЗ "О персональных данных".

47. Федеральный закон от 3 ноября 2006 г. N 175-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона "Об автономных учреждениях", а также в целях уточнения правоспособности государственных и муниципальных учреждений".

48. Постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г. N 28 "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации" (с изм. и доп. от 12 апреля 2001 г., 8 мая 2002 г.).

49. Постановление Правительства РФ от 2 марта 2000 г. N 184 "Об утверждении Правил начисления, учета и расходования средств на осуществление обязательного социального страхования от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний" (с изм. и доп. от 11 декабря 2003 г., 11 апреля 2005 г.).

50. Постановление Правительства РФ от 23 сентября 2002 г. N 696 "Об утверждении федеральных правил (стандартов) аудиторской деятельности" (с изм. и доп. от 4 июля 2003 г., 7 октября 2004 г., 16 апреля 2005 г., 25 августа 2006 г.).

51. Постановление Правительства РФ от 30 ноября 2005 г. N 706 "О мерах по обеспечению проведения обязательного аудита".

52. Распоряжение Правительства РФ от 25 сентября 2002 г. N 1361-р Об одобрении Концепции развития страхования в РФ.

53. Распоряжение Правительства РФ от 25 сентября 2002 г. N 1361-р Об одобрении Концепции развития страхования в РФ.

54. Постановление Госкомстата РФ от 24 марта 1999 г. N 20 "Об утверждении Порядка применения унифицированных форм первичной учетной документации".

55. Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

56. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 10 июня 1997 г. N 819/97 Иск страховой компании о признании частично недействительным решения налоговой инспекции отклонен. Расходы, произведенные истцом, не включаются в себестоимость страховых услуг и не учитываются при налогообложении прибыли.

57. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 1998 г. N 3501/98 Иск ОАО о признании недействительным решения налоговой инспекции в части взысканий налога на прибыль, дополнительных платежей, а также налога на добавленную стоимость, специального налога и штрафа в размере 100 процентов направлен на новое рассмотрение, поскольку судом неполно исследованы обстоятельства дела и неправильно применены нормы материального права.

58. Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 12, 15 ноября 2001 г. N 15/18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности".

59. Постановление Конституционного Суда РФ от 14 февраля 2002 г. N 4-П "По делу о проверке конституционности статьи 140 Гражданского процессуального кодекса РСФСР в связи с жалобой гражданки Л.Б. Фишер".

60. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 февраля 2002 г. N 685/01. Рассматривая иск о взыскании с заказчика задолженности за оказанные ему аудиторские услуги, необходимо выяснить, были ли они оказаны исполнителем в срок и в надлежащем объеме.

61. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 марта 2004 г. N 101/04. Арбитражному суду подведомственны дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности.

62. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 2 августа 2005 г. N 2617/05. Экспортные операции, осуществленные продавцом - производителем программного обеспечения по внешнеэкономическим договорам, не образуют объекта обложения НДС и правила возмещения этого налога к ним не применяются.

63. Решение Верховного Суда РФ от 24 февраля 1999 г. N ГКПИ 98-808.

64. Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 26 февраля 2004 г. N КГ-А41/742-04. Отказывая в иске о взыскании задолженности по договору возмездного оказания услуг, суд исходил из того, что осуществление комплекса юридических услуг было направлено на достижение конкретного результата и оплата указанных услуг была поставлена в зависимость от его достижения, однако указанный результат не был достигнут (извлечение).

65. Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 8 января 2004 г. N КГ-А40/10693-03-П. Отказывая в иске о взыскании задолженности по договору о сотрудничестве, суд пришел к выводу, что договор является незаключенным, поскольку сторонами не согласованы существенные условия договора (извлечение).

66. Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 4 марта 2004 г. N КГ-А41/964-04. Суд отказал в удовлетворении жалобы на действия внешнего управляющего должника, в которой заявитель просил признать его требования в отношении задолженности по договору возмездного оказания услуг, поскольку заявитель не представил доказательств передачи результата работы (аудиторского заключения) должнику; кроме того, подготовленное заявителем аудиторское заключение ни по форме, ни по содержанию не соответствовало правилам (стандартам) аудиторской деятельности (извлечение).

67. Постановление ФАС Уральского округа от 25 декабря 2003 г. N Ф09-4421/03-АК.

68. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 8 июня 2003 г. N Ф09-4421/03-АК.

69. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21 июня 2005 г. N А56-29388/04.

70. Приказ Минфина РФ от 20 декабря 1994 г. N 167 "Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету "Учет договоров (контрактов) на капитальное строительство" (ПБУ 2/94)".

71 Приказ Министерства строительства РФ от 30 октября 1995 г. N 17-115 "Об утверждении временной методики оценки жилых помещений".

72. Приказ Минфина РФ от 16 октября 2000 г. N 91н "Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету "Учет нематериальных активов" ПБУ 14/2000" (с изм. и доп. от 27 ноября 2006 г.).

73. Приказ Минфина РФ от 30 марта 2001 г. N 26н "Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01" (с изм. и доп. от 18 мая 2002 г., 12 декабря 2005 г., 18 сентября, 27 ноября 2006 г.).

74. Приказ Минфина РФ от 9 июня 2001 г. N 44н "Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету "Учет материально-производственных запасов" ПБУ 5/01" (с изм. и доп. от 27 ноября 2006 г.).

75. Приказ Минюста РФ от 6 августа 2001 г. N 233 "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения" (с изм. и доп. от 19 ноября 2003 г., 24 декабря 2004 г.).

76. Приказ МНС РФ от 31 октября 2003 г. N БГ-3-04/583 "Об утверждении форм отчетности по налогу на доходы физических лиц за 2003 год".

77. Письмо Минфина РФ от 30 декабря 1993 г. N 160 "Положение по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций".

78. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 14 ноября 1997 г. N 22 "Обзор судебной практики применения законодательства о налоге на прибыль".

79. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 21 июня 1999 г. N 42 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с взиманием подоходного налога".

80. Письмо Департамента налоговой политики Минфина РФ от 12 марта 2003 г. N 04-02-03/29 "О расходах на подготовку и переподготовку кадров, представительских расходах".

81. Информационное письмо Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 29 декабря 2001 г. N 65 "Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований".

82. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2004 г. N 85 "Обзор практики разрешения споров по договору комиссии".

83. Письмо Департамента налоговой политики Минфина РФ от 30 апреля 2004 г. N 04-02-05/1/33 "О признании в налоговом учете расходов по гражданско-правовым договорам".

84. Письмо Управления МНС РФ по г. Москве от 27 февраля 2001 N 03-12/8521 "О налогообложении прибыли".

85. Письмо Управления МНС по г. Москве от 20 мая 2002 г. N 24-14/23122 "О налоге на добавленную стоимость".

86. Письмо Управления МНС по г. Москве от 20 августа 2002 г. N 26-12/38321.

87. Письмо Управления Министерства Российской Федерации по налогам и сборам по г. Москве от 1 апреля 2004 г. N 26-12/22902 "О налоге на прибыль".

88. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 июля 2000 г. N 56 "Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве".

89. Письмо МНС России от 21 февраля 2003 г. N 03-1-08/638/17-Ж751 "Об обложении НДС средств на содержание служб заказчика-застройщика".

90. Письмо УМНС России по г. Москве от 9 января 2003 г. N 24-11/1752.

91. Письмо Управления МНС по г. Москве от 20 августа 2002 г. N 26-12/38321.

92. Письмо Федеральной налоговой службы от 9 декабря 2004 г. N 03-1-08/2467/17 "О Федеральном законе N 109-ФЗ от 20.08.2004".

93. Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 17 октября 2005 г. N 03-03-04/4/63 "О налоге на прибыль организаций по имуществу, переданному в безвозмездное пользование".

94. Письмо Госналогинспекции по г. Москве от 10 февраля 1995 г. N 11-13/2072.

Список использованной литературы

1. Адамов Н. Бухгалтерский учет инвестиций в капитальное строительство // Финансовая газета. 2003. NN 3, 4.

2. Березкин И.В. Вопросы оформления акта на выполненные работы, оказанные услуги // Консультант Бухгалтера. 2004. N 8.

3. Березкин И.В. Порядок признания в целях налогообложения доходов (расходов) по оформляемым актами работам (услугам) // Консультант бухгалтера. 2004. N 8.

4. Бобровникова М.А. "Договор участия в долевом строительстве" // Журнал российского права. 2006. N 1.

5. Бортникова С.А., "Услужливый" договор требует конкретики // Учет. Налоги. Право. 2004. N 22.

6. Брагинский М.И. Комментарий к части второй Гражданского Кодекса Российской Федерации для предпринимателей. - М.: Фонд Правовая культура. 1999 г.

7. Брызгалин А.В., Берник В.Р., Головкин А.Н. Специальные режимы налогообложения. Упрощенная система налогообложения. Единый налог на вмененный доход для отдельных видов деятельности (по состоянию на 20 января 2003 г.). Налоги и финансовое право, 2003.

8. Брызгалин А.В., Берник В.Р., Головкин А.Н. Специальные режимы налогообложения. Упрощенная система налогообложения. Единый налог на вмененный доход для отдельных видов деятельности. // Налоги и финансовое право, 2003.

9. Буркова А.Ю. Инвесторы паевых инвестиционных фондов: так ли они беззащитны? // Законодательство. 2005. N 2.

10. Вилесова О.П., Казакова О.П. Договор комиссии: правовое регулирование // Аудиторские ведомости. 2001. Февраль. N 2.

11. Володина М. "Уступка права требования: порядок налогообложения цедента и цессионария" // Экономика и жизнь. 2004. Май. N 21.

12. Галушина И.Н. Понятия представительства и посредничества в гражданском праве: сравнительно-правовой аспект // Журнал российского права. 2006. Февраль. N 2.

13. Горина И.Е. Защита прав потребителей: часто задаваемые вопросы, образцы документов: Сам себе адвокат N 4. // Юрайт-Издат. 2006 г.

14. Горшкова И. Тяжкое бремя недвижимости // Новая бухгалтерия. 2006. Апрель. Выпуск 4.

15. Гражданское право: Учебник. Ч. 2 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. - М.: Проспект, 1997.

16. Дубровская И.А., Соснаускене О.И. Справочник риэлтора. - М.: Юстицинформ, 2006.

17. Зуйкова Л. Уступка доли в долевом строительстве: правовые и налоговые последствия // Новая бухгалтерия. 2006. Февраль. Выпуск 2.

18. Камфер Ю. "Долевое строительство жилья: работа в обмен на деньги или строим вместе" // Экономика и жизнь. 2001. Сентябрь. N 15.

19. Комментарий к Гражданскому процессуальному кодексу Российской Федерации (Отв. ред. Г.П. Ивлиев). - М.: Юрайт-Издат, 2002.

20. Комментарий к Гражданскому процессуальному кодексу Российской Федерации / А.А. Власов. Научное издание. - М.: ООО "ТК Велби", 2003.

21. Комментарий части второй Гражданского кодекса Российской Федерации. - М.: Фонд Правовая культура, Гардарика, 1996.

22. Королев А. Правовое регулирование долевого финансирования строительства // Право и экономика. 2004. Сентябрь. N 9.

23. Ларин С.Ю. О гражданско-правовых и налоговых аспектах посреднической деятельности // Аудиторские ведомости. 1998. Апрель. N 4.

24. Логунов Д.А. Правовое регулирование договора комиссии // Законодательство. 1999. Февраль. N 2.

25. Малюткина-Алексеева И. Долевое участие в строительстве и инвестиционные договоры // Российская юстиция. 2002. N 9.

26. Мурзин В.В. Комментарий к Приказу МНС России от 11.11.2003 N БГ-3-02/614 "Об утверждении формы Декларации по налогу на прибыль организаций". Комментарий к особенностям составления декларации за 2004 год // Налоговый вестник: комментарии к нормативным документам для бухгалтеров. 2005. Февраль. N 2.

27. Пешков С. Договор агентирования: правовые проблемы // ЭЖ - юрист. 2003. Август. N 38.

28. Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй / Под ред. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина. - М.: Юрайт-Издат, 2004.

29. Пронина Е.А. Учет и налогообложение операций по договору уступки права инвестирования в строительстве // Бухгалтерский учет. 2003. Октябрь. N 19.

30. Романец Ю. Договор возмездного оказания услуг // Закон. 1999. N 10.

31. Санникова Л.В. Договоры о представительстве // Журнал российского права. 2004. Апрель. N 4.

32. Соловьева М., Герасимов К. Инвестиционное строительство жилья: передача имущественных прав и бухгалтерский учет операций // Финансовая газета. Региональный выпуск. 2003. Сентябрь. N 39.

33. Суворова Е. "Здравствуйте, я - ваш риэлтор!" // Квадратный метр. 2004. Январь. N 3 (159).

34. Толковый словарь. СПС "Гарант".

35. Трапезников В.А. Правовое регулирование инвестиционной деятельности в жилищном строительстве // Право и экономика. 2004. N 9.

36. Царев П.В. "Договор комиссии: содержание, права и обязанности сторон" // Приложение N 3 к Вестнику Министерства по налогам и сборам Республики Беларусь. 2004. N 5.

37. Юдина А. "Агент, но не 007, как выучить страхового агента по недвижимости..." // Образование и карьера. 2002. N 20.

Публикуется с разрешения правообладателя - Литературного агентства "Научная книга"

А.А. Батяев,

И.А. Дубровская

"Горячая линия бухгалтера", N 2, январь 2008 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Дубровская И.А., Соснаускене О.И. Справочник риэлтора. - М.: Юстицинформ, 2006.

*(2) Дубровская И.А., Соснаускене О.И. Справочник риэлтора. - М.: Юстицинформ, 2006.

*(3) Дубровская И.А., Соснаускене О.И. Справочник риэлтора. - М.: Юстицинформ, 2006.

*(4) Там же.

*(5) Дубровская И.А., Соснаускене О.И. Справочник риэлтора. - М.: Юстицинформ, 2006.

*(6) Там же.

*(7) Дубровская И.А., Соснаускене О.И. Справочник риэлтора. - М.: Юстицинформ, 2006.

*(8) Юдина А. "Агент, но не 007, как выучить страхового агента по недвижимости..." // Образование и карьера. 2002. N 20.

*(9) Галушина И.Н. Понятия представительства и посредничества в гражданском праве: сравнительно-правовой аспект // Журнал российского права. 2006. N 2.

*(10) Брагинский М.И. Комментарий к части второй Гражданского Кодекса Российской Федерации для предпринимателей. - М.: Фонд Правовая культура. 1999 г.

*(11) Санникова Л.В. Договоры о представительстве // Журнал российского права. 2004. N 4.

*(12) Ларин С.Ю. О гражданско-правовых и налоговых аспектах посреднической деятельности // Аудиторские ведомости. 1998. N 4.

*(13) Буркова А.Ю. Инвесторы паевых инвестиционных фондов: так ли они беззащитны? // Законодательство. 2005. N 2.

*(14) Буркова А.Ю. Инвесторы паевых инвестиционных фондов: так ли они беззащитны? // Законодательство. 2005. N 2. С. 53.

*(15) Буркова А.Ю. Инвесторы паевых инвестиционных фондов: так ли они беззащитны? // Законодательство. 2005. N 2.

*(16) Королев А. Правовое регулирование долевого финансирования строительства // Право и экономика. 2004. N 9.

*(17) Там же.

*(18) Толковый словарь. СПС "Гарант".

*(19) Дубровская И.А., Соснаускене О.И. Справочник риэлтора. - М.: Юстицинформ, 2006.

*(20) Трапезников В.А. Правовое регулирование долевого финансирования строительства. // Право и экономика. 2004. N 9.

*(21) Трапезников В.А. Правовое регулирование долевого финансирования строительства. // Право и экономика. 2004. N 9.

*(22) Трапезников В.А. Правовое регулирование долевого финансирования строительства. // Право и экономика. 2004. N 9.

*(23) Королев А. Правовое регулирование долевого финансирования строительства. // Право и экономика. 2004. N 9.

*(24) Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов от 19 сентября 2002 г. // БВС РФ. 2003. N 2.

*(25) Бобровникова М.А. "Договор участия в долевом строительстве" // Журнал российского права. 2006. N 1.

*(26) Романец Ю. Договор возмездного оказания услуг // Закон. 1999. N 10.

*(27) Бортникова С.А. "Услужливый" договор требует конкретики // Учет. Налоги. Право. 2004. N 22.

*(28) Там же.

*(29) Березкин И.В. Вопросы оформления акта на выполненные работы, оказанные услуги // Консультант Бухгалтера. 2004. N 8.

*(30) Там же.

*(31) Мурзин В.В. Комментарий к Приказу МНС России от 11.11.2003 N БГ-3-02/614 "Об утверждении формы Декларации по налогу на прибыль организаций". Комментарий к особенностям составления декларации за 2004 год // Налоговый вестник: комментарии к нормативным документам для бухгалтеров. 2005. N 2.

*(32) Досье на проект федерального закона N 368913-3 "О внесении изменения в статью 264 части второй Налогового кодекса Российской Федерации" (в части изменения порядка отнесения расходов налогоплательщика к расходам на подготовку и переподготовку кадров) (внесен Новгородской областной Думой) (снят с рассмотрения).

*(33) Березкин И.В. Порядок признания в целях налогообложения доходов (расходов) по оформляемым актами работам (услугам) // Консультант бухгалтера. 2004. N 8.

*(34) Зуйкова Л. Уступка доли в долевом строительстве: правовые и налоговые последствия // Новая бухгалтерия. 2006. N 2.

*(35) Зуйкова Л. Уступка доли в долевом строительстве: правовые и налоговые последствия // Новая бухгалтерия. 2006. N 2.

*(36) Зуйкова Л. Уступка доли в долевом строительстве: правовые и налоговые последствия // Новая бухгалтерия. 2006. N 2.

*(37) Использованы данные статьи "Тяжкое бремя недвижимости" Горшкова И. // Новая бухгалтерия. 2006. N 4.

*(38) Горшкова И. "Тяжкое бремя недвижимости" // Новая бухгалтерия. 2006. N 4.

*(39) Горшкова И. "Тяжкое бремя недвижимости" // Новая бухгалтерия. 2006. N 4.

*(40) Брызгалин А.В., Берник В.Р., Головкин А.Н. Специальные режимы налогообложения. Упрощенная система налогообложения. Единый налог на вмененный доход для отдельных видов деятельности (по состоянию на 20 января 2003 г.). Налоги и финансовое право, 2003.

*(41) Брызгалин А.В., Берник В.Р., Головкин А.Н. Специальные режимы налогообложения. Упрощенная система налогообложения. Единый налог на вмененный доход для отдельных видов деятельности. Налоги и финансовое право, 2003.

*(42) Проект Федерального закона "О риэлторской деятельности в Российской Федерации".

*(43) Брагинский М.И. Комментарий к части второй Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей. - М.: Фонд Правовая культура, 1999.

*(44) Пешков С. Договор агентирования: правовые проблемы // ЭЖ - юрист. 2003. N 38.

*(45) Санникова Л.В. Договоры о представительстве // Журнал российского права. 2004. N 4.

*(46) Дубровская И.А., Соснаускене О.И. Справочник риэлтора. - М.: Юстицинформ, 2006.

*(47) Комментарий к ст. 1005. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. Ч. 2 / Под ред. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина. - М.: Юрайт-Издат, 2004.

*(48) Гражданское право: Учебник. Ч. 2 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. - М.: Проспект, 1997.

*(49) Комментарий части второй Гражданского кодекса Российской Федерации. - М.: Фонд Правовая культура; Гардарика, 1996.

*(50) Гражданское право: Учебник. Ч. 2 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. - М.: Проспект, 1997.

*(51) Горина И.Е. Защита прав потребителей: часто задаваемые вопросы, образцы документов: Сам себе адвокат N 4. - М.: Юрайт-Издат, 2006.

*(52) Вилесова О.П., Казакова О.П. Договор комиссии: правовое регулирование // Аудиторские ведомости. 2001. N 2.

*(53) Ларин С.Ю. О гражданско-правовых и налоговых аспектах посреднической деятельности // Аудиторские ведомости. 1998. N 4.

*(54) Пешков С. Договор агентирования: правовые проблемы // ЭЖ - юрист. 2003. N 38.

*(55) Гражданское право: Учебник. Ч. 2 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. - М.: Проспект, 1997.

*(56) Горина И.Е. Защита прав потребителей: часто задаваемые вопросы, образцы документов: Сам себе адвокат N 4. - М.: Юрайт-Издат, 2006.

*(57) Царев П.В. "Договор комиссии: содержание, права и обязанности сторон" // Приложение N 3 к Вестнику Министерства по налогам и сборам Республики Беларусь. 2004. N 5. С.4.

*(58) Вилесова О.П., Казакова А.В. Договор комиссии: правовое регулирование // Аудиторские ведомости. 2001. Февраль. N 2.

*(59) Гражданское право: Учеб. Ч.2 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. - М.: Проспект, 1997.

*(60) Логунов Д.А. Правовое регулирование договора комиссии // Законодательство. 1999. Февраль. N 2.

*(61) Комментарий к Гражданскому процессуальному кодексу Российской Федерации (Отв. ред. Г.П. Ивлиев). - М.: Юрайт-Издат, 2002.

*(62) Комментарий к Гражданскому процессуальному кодексу Российской Федерации (Отв. ред. Г.П. Ивлиев). - М.: Юрайт-Издат, 2002.

*(63) Там же.

*(64) Комментарий к Гражданскому процессуальному кодексу Российской Федерации / А.А. Власов. Научное издание. - М.: ООО "ТК Велби", 2003.

*(65) Комментарий к Гражданскому процессуальному кодексу Российской Федерации / А.А. Власов. Научное издание. - М.: ООО "ТК Велби", 2003.

*(66) Адамов Н. Бухгалтерский учет инвестиций в капитальное строительство // Финансовая газета. 2003. NN 3, 4.

*(67) Камфер Ю. "Долевое строительство жилья: работа в обмен на деньги или строим вместе" // Экономика и жизнь. 2001. N 15.

*(68) Трапезников В.А. Правовое регулирование инвестиционной деятельности в жилищном строительстве // Право и экономика. 2004. N 9.

*(69) Малюткина-Алексеева И. Долевое участие в строительстве и инвестиционные договоры // Российская юстиция. 2002. N 9.

*(70) Малюткина-Алексеева И. Долевое участие в строительстве и инвестиционные договоры // Российская юстиция. 2002. N 9.

*(71) Володина М. "Уступка права требования: порядок налогообложения цедента и цессионария" // Экономика и жизнь. 2004. N 21.

*(72) Там же.

*(73) Королев А. Правовое регулирование долевого финансирования строительства // Право и экономика. 2004. N 9.

*(74) Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов (от 19.09.2002 г.) // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 2003. Февраль. N 2.

*(75) Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов (от 19.09.2002 г.) // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 2003. Февраль. N 2.

*(76) Соловьева М., Герасимов К. Инвестиционное строительство жилья: передача имущественных прав и бухгалтерский учет операций // Финансовая газета. Региональный выпуск. 2003. Сентябрь. N 39.

*(77) Пронина Е.А. Учет и налогообложение операций по договору уступки права инвестирования в строительстве // Бухгалтерский учет. 2003. Октябрь. N 19.

*(78) Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов от 19.09.2002 г. // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 2003. Февраль. N 2.

*(79) Зрелов А.П., Краснов М.В., Чеснокова О.К. Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: правовые и налоговые аспекты. - М.: СтатусКво 97, 2005.

*(80) Суворова Е. "Здравствуйте, я - ваш риэлтор!" // Квадратный метр. 2004. Январь. N 3 (159).

*(81) Дубровская И.А., Соснаускене О.И. Справочник риэлтора. - М.: Юстицинформ, 2006.

*(82) Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй / Под ред. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина. - М.: Юрайт-Издат, 2004.

*(83) Там же.

*(84) Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй / Под ред. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина. - М.: Юрайт-Издат, 2004.

*(85) Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй / Под ред. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина. - М.: Юрайт-Издат, 2004. Комментарий к ст. 990.

*(86) Там же.