Энциклопедия решений. Расторжение договора аренды недвижимости (май 2025)

Расторжение договора аренды недвижимости

Смотрите в этом материале:

- расторжение договора по соглашению сторон;

- расторжение договора по требованию одной из сторон по решению суда;

- отказ одной из сторон от договора (его исполнения) без обращения в суд

Внимание

В этом материале рассматриваются основания расторжения договора аренды здания, сооружения, нежилого помещения, предприятия. Об особенностях расторжения договора аренды земельного участка см. в отдельном материале Энциклопедии решений.

Договор аренды недвижимости может быть расторгнут по следующим основаниям.

1. Расторжение по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ).

Для этого требуется заключение сторонами соглашения о расторжении договора аренды, которое должно быть совершено в той же форме, что и сам договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (п. 1 ст. 452 ГК РФ). О форме и государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды здания, строения, нежилого помещения подробнее см. в отдельном материале Энциклопедии решений.

2. Расторжение по требованию одной из сторон по решению суда:

2.1. При существенном нарушении договора другой стороной (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора

В качестве существенного нарушения может квалифицироваться, например, произведенная арендатором незаконная перепланировка (постановление АС Уральского округа от 22.02.2023 N Ф09-9867/22).

2.2. В связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 451 ГК РФ).

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Например, в постановлении Пятого ААС от 28.10.2021 N 05АП-6541/21 таким изменением признана утрата арендатором статуса субъекта малого и среднего предпринимательства в то время, как арендованное имущество предназначено исключительно для предоставления во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов МСП.

2.3. При неисполнении (ненадлежащем исполнении) арендодателем обязанности по предоставлению имущества арендатору.

- Арендатор вправе требовать расторжения договора аренды, если ему не были переданы принадлежности имущества и относящиеся к нему документы, и без них он не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 611 ГК РФ). Например, постановлением АС Восточно-Сибирского округа от 08.08.2017 N Ф02-4067/17 был расторгнут договор аренды гидротехнического сооружения - причала, который не мог эксплуатироваться по назначению в отсутствие акта ввода в эксплуатацию, технического паспорта сооружения, отчетов о предшествующих обследованиях сооружения, не переданных арендатору, несмотря на его неоднократные запросы.

- Арендатор вправе потребовать расторжения договора, если арендодатель не предоставил ему сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок (если в договоре срок не указан - в разумный срок) (п. 3 ст. 611 ГК РФ). При этом само по себе отсутствие акта приема-передачи имущества не свидетельствует о неисполнении договора со стороны арендодателя при наличии иных доказательств передачи имущества и пользования спорным имуществом (см., например, постановление Одиннадцатого ААС от 20.08.2021 N 11АП-7402/21).

- Право требовать расторжения договора также предоставлено арендатору подп. 1 ст. 620 ГК РФ в случае, если арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (см., например, определение Мосгорсуда от 24.10.2018 N 33-46488/2018).

2.4. В случае, если переданное в аренду недвижимое имущество находится в состоянии, препятствующем пользованию им.

- Арендатор вправе требовать расторжения договора при обнаружении недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, даже если во время заключения договора аренды арендодатель не знал об этих недостатках; исключение составляют случаи, когда недостатки сданного в аренду имущества были оговорены арендодателем при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества при заключении договора или передаче имущества в аренду (абзац пятый п. 1, п. 2 ст. 612, подп. 2 ст. 620 ГК РФ). Например, в постановлении Пятнадцатого ААС от 13.12.2018 N 15АП-18606/18 недостатками, наличие которых является основанием для расторжения договора по этому основанию, признаны трещины в стенах, размер которых приводит к смещению кирпичной кладки и образованию отверстий. Напротив, в постановлении Пятого ААС от 20.08.2021 N 05АП-3635/21 суд сделал вывод о том, что отсутствие в помещении дополнительного эвакуационного выхода не относится к числу недостатков, которые имеют скрытый характер либо могли быть обнаружены исключительно специалистом с использованием специальных методов и приборов измерения, в связи с чем такой недостаток помещения мог и должен быть обнаружен арендатором на момент его визуального осмотра, поэтому не является недостатком, за который отвечает арендодатель. Также суды отказывают в иске о расторжении договора по этому основанию в случае, если арендатор в течение длительного времени пользовался имуществом, и им не заявлялись замечания, возражения по его состоянию (см., например, постановление Первого ААС от 04.03.2021 N 01АП-866/21).

К недостаткам передаваемого в аренду недвижимого имущества, при наличии которых договор может быть расторгнут по этому основанию, может быть отнесено не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды (постановление АС Московского округа от 13.07.2021 N Ф05-13071/21).

- Арендатор вправе требовать расторжения договора аренды в случае, если арендованное имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (подп. 4 ст. 620 ГК РФ, см., например, решение АС Свердловской области от 06.06.2019 N А60-6304/2019, в котором основанием для расторжения договора аренды послужило обрушение в нежилых помещениях пола в связи с проводимыми арендодателем строительными работами).

2.5. В случае, если арендодатель не предупредил арендатора о правах третьих лиц на арендованное имущество.

В соответствии со ст. 613 ГК РФ при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т. п.), а неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать расторжения договора (см., например, решения АС г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.04.2023 N А56-128329/2022, АС Алтайского края от 20.11.2023 N А03-2694/2023).

2.6. В случае нарушения одной из сторон обязанности по производству капитального ремонта недвижимого имущества.

- Абзац шестой п. 1 ст. 616 и подп. 3 ст. 620 ГК РФ предоставляют арендатору право требовать расторжения договора в случае, если арендодатель не исполняет свою обязанность по осуществлению капитального ремонта переданного в аренду недвижимого имущества (см., например, определение ВС РФ от 21.05.2019 N 305-ЭС18-11964).

- В случае, если в соответствии с законом или договором обязанность по производству капитального ремонта является обязанностью арендатора (например, если в аренду передано предприятие (см. п. 1 ст. 661 ГК РФ)), арендодатель при неисполнении арендатором этой обязанности вправе требовать расторжения договора аренды на основании подп. 4 ст. 619 ГК РФ (см., например, постановление Восемнадцатого ААС от 10.12.2019 N 18АП-16471/19). Арендодатель вправе требовать расторжения договора по этому основанию только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (абзац седьмой ст. 619 ГК РФ).

2.7. Если арендатор пользуется недвижимым имуществом ненадлежащим образом.

- В силу п. 3 ст. 615 ГК РФ арендодатель имеет право потребовать расторжения договора если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества (см., например, постановление Десятого ААС от 22.04.2021 N 10АП-6034/21). Договор аренды может быть расторгнут по этому основанию и в случае, когда арендатор без согласия арендодателя сдает недвижимое имущество в субаренду (см., например, постановление Пятнадцатого ААС от 20.01.2021 N 15АП-21154/20).

- Кроме того право арендодателя требовать расторжения договора аренды предусмотрено ст. 619 ГК РФ в случае, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, например, с нарушением условий договора об обеспечении сохранности имущества, о соблюдении правил пожарной безопасности и т.д. (подп. 1 ст. 619 ГК РФ, см., например, постановление Одиннадцатого ААС от 30.06.2021 N 11АП-6696/21, в котором таким нарушением признано осуществление арендатором самовольной реконструкции арендуемого здания), либо существенно ухудшает имущество (подп. 2 ст. 619 ГК РФ, см., например, постановление Двадцать первого ААС от 21.11.2019 N 21АП-3326/19). Арендодатель вправе требовать расторжения договора по этим основаниям только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (абзац седьмой ст. 619 ГК РФ).

2.8. При неисполнении (ненадлежащем исполнении) арендатором обязанности по внесению арендной платы.

Согласно подп. 3 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (см., например, постановление АС Московского округа от 29.06.2021 N Ф05-12555/21). Арендодатель вправе требовать расторжения договора по этим основаниям только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (абзац седьмой ст. 619 ГК РФ, см., например, постановление АС Центрального округа от 17.08.2021 N Ф10-3571/21).

Как разъясняется в п. 23 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора даже после уплаты долга по арендной плате. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением (см., например, определение ВС РФ от 18.02.2019 N 309-ЭС18-25346).

2.9. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя или арендатора (часть вторая ст. 619 ГК РФ).

Законом установлен обязательный досудебный порядок урегулирования споров, связанных с расторжением договоров (п. 2 ст. 452 ГК РФ). Если обязательный досудебный порядок урегулирования спора не соблюден, суд возвращает исковое заявление (п. 5 ч. 1 ст. 129 АПК РФ, п. 1 ч. 1 ст. 135 ГПК РФ), а в случае его принятия к производству, оставляет его без рассмотрения (п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК РФ, ст. 222 ГПК РФ).

3. Отказ одной из сторон от договора (его исполнения) без обращения в суд (ст. 450.1 ГК РФ).

В случае, если договор аренды недвижимости заключен при осуществлении его сторонами (одной из сторон) предпринимательской деятельности, основания для одностороннего отказа сторон (той стороны, которая не осуществляет предпринимательскую деятельность) от договора могут быть предусмотрены его условиями (п. 2 ст. 310 ГК РФ).

В качестве оснований одностороннего отказа в договоре аренды могут быть предусмотрены не только нарушения, допущенные другой стороной, но и иные обстоятельства, не связанные с нарушением условий договора (п. 27 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, сообщенного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66, см., например, постановление АС Московского округа от 20.05.2021 N Ф05-10450/21).

Кроме того, право на односторонний отказ от договора (его исполнения) может быть предусмотрено законом (п. 1 ст. 310 ГК РФ). В частности, закон допускает возможность отказа от исполнения договора аренды в следующих случаях.

- Если договор аренды недвижимого имущества заключен на неопределенный срок. Тогда каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца, если законом или договором не установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды (п. 2 ст. 610 ГК РФ, см., например, постановление АС Дальневосточного округа от 07.09.2021 N Ф03-4626/21).

- В случаях, предусмотренных ч. 4 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ. Эта норма предусматривает специальное основание для одностороннего отказа от договора аренды здания, сооружения, нежилых помещений или их частей в качестве меры поддержки арендаторов в условиях распространения COVID-19. Подробнее об этом см. в отдельном материале.

Внимание

На период с 14 июля 2022 г. по 31 декабря 2023 г. законом были установлены особенности расторжения договоров аренды (субаренды) зданий (сооружений, помещений) с арендаторами, являющимися организациями торговли или общественного питания. Такое регулирование было направлено на защиту интересов арендодателя в случае, если арендная плата (ее часть) установлена в виде, зависящем от результатов хозяйственной деятельности арендатора, находящегося под контролем иностранных лиц, связанных с недружественными государствами, и приостановившего (прекратившего) использование арендованного имущества для осуществления хозяйственной деятельности, а также интересов арендатора, в отношении которого прекращен контроль иностранных лиц, связанных с недружественными государствами.

Темы

Аренда недвижимости

Прекращение договора аренды

См. также

Соглашение о расторжении гражданско-правового договора

Изменение и расторжение гражданско-правового договора в связи с существенным изменением обстоятельств

Досудебный порядок урегулирования споров о расторжении договоров

Односторонний отказ от исполнения обязательства (договора)

Расторжение договора аренды земельного участка

Удержание имущества должника-арендатора после прекращения договора аренды

Правовые последствия оставления арендатором своего имущества после прекращения договора аренды при отсутствии задолженности перед арендодателем

Формы документов

Соглашение о досрочном расторжении договора аренды

Соглашение о досрочном расторжении договора аренды нежилого помещения, заключенного на срок более года

Письмо-уведомление арендатора о расторжении договора аренды

Еще...

Практические ситуации

Построить список