Энциклопедия решений. Расторжение договора продажи недвижимости (май 2025)

Расторжение договора продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости, как и любой договор купли-продажи, может быть прекращен по следующим основаниям.

1. Расторжение по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ).

Для этого требуется заключение сторонами соглашения о расторжении договора продажи недвижимости, которое должно быть совершено в той же форме, что и сам договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (п. 1 ст. 452 ГК РФ).

2. Расторжение по требованию одной из сторон по решению суда:

- При существенном нарушении договора другой стороной (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора

В качестве существенного нарушения может квалифицироваться, например, неисполнение обязанности по оплате недвижимого имущества (определение ВС РФ от 11.07.2017 N 78-КГ17-21, постановления АС Уральского округа от 29.09.2020 N Ф09-4892/20, АС Северо-Кавказского округа от 08.07.2020 N Ф08-4794/20, п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 N 21).

- В связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 451 ГК РФ).

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Например, в постановлении Седьмого ААС от 29.06.2021 N 07АП-4715/21 таким изменением признано снятие земельного участка с кадастрового учета в результате действий продавца. Напротив, Семнадцатым ААС в постановлении от 01.11.2018 N 17АП-12383/18 не признано существенным изменением обстоятельств принятие в отношении проданных помещений мер по обеспечению иска, выразившихся в запрете проводить действия, направленные на их отчуждение.

- В случае неисполнения продавцом обязанности передать товар свободным от любых прав или законных притязаний третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц (ст. 460 ГК РФ, см., например, определение Шестого КСОЮ от 14.04.2021 N 8Г-4512/2021). В определении ВС РФ от 02.04.2019 N 38-КГ19-1 обращается внимание на то, что по этому основанию невозможно расторжение договора купли-продажи земельного участка, в отношении которого установлены ограничения использования в связи с тем, что он полностью или частично расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории или территории объекта культурного наследия, поскольку ограничение права собственности в части использования земельного участка не является обременением самого земельного участка, а ст. 460 ГК РФ применяется в случаях обременения имущества правами третьих лиц.

Законом установлен обязательный досудебный порядок урегулирования споров, связанных с расторжением договоров (п. 2 ст. 452 ГК РФ). Если обязательный досудебный порядок урегулирования спора не соблюден, суд возвращает исковое заявление (п. 5 ч. 1 ст. 129 АПК РФ, п. 1 ч. 1 ст. 135 ГПК РФ), а в случае его принятия к производству, оставляет его без рассмотрения (п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК РФ, ст. 222 ГПК РФ).

3. Отказ одной из сторон от договора (его исполнения) без обращения в суд (ст. 450.1 ГК РФ).

В случае, если договор продажи недвижимости заключен при осуществлении его сторонами (одной из сторон) предпринимательской деятельности, основания для одностороннего отказа сторон (той стороны, которая не осуществляет предпринимательскую деятельность) от договора могут быть предусмотрены его условиями (п. 2 ст. 310 ГК РФ). Кроме того, право на односторонний отказ от договора (его исполнения) может быть предусмотрено законом (п. 1 ст. 310 ГК РФ). В частности, положения ГК РФ допускают возможность отказа от исполнения договора купли-продажи:

- Если продавец отказывается передать покупателю проданный товар (п. 1 ст. 463 ГК РФ, см., например, постановление Второго ААС от 30.09.2020 N 02АП-6054/20).

- В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения (п. 2 ст. 475, ст. 557 ГК РФ).

К существенным нарушениям требований к качеству товара суды относят существенные скрытые недостатки объекта недвижимости, продолжительный периодический характер которых приводит к невозможности эксплуатации объекта по назначению и необходимости несения существенных несоизмеримых с ценой объекта затрат на устранение его недостатков (см., например, постановления АС Западно-Сибирского округа от 23.05.2019 N Ф04-1397/19). В случае, если неустранимые недостатки позволяют использовать объект недвижимости по назначению, а затраты на устранение недостатков незначительны относительно стоимости объекта недвижимости, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора (см., например, постановление Восемнадцатого ААС от 16.06.2015 N 18АП-5525/15).

- Если покупатель в нарушение закона, иных правовых актов или договора не принимает товар или отказывается его принять (п. 3 ст. 484 ГК РФ). С таким требованием может обратиться только продавец, но не покупатель (определение Мосгорсуда от 20.06.2018 N 33-22068/2018).

- Если покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему объект недвижимости, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара (п. 2 ст. 489 ГК РФ (см., например, постановление Восемнадцатого ААС от 27.03.2018 N 18АП-2250/18).

- Если сторона, обязанная страховать товар, не осуществляет страхование в соответствии с условиями договора (ст. 490 ГК РФ, см., например, определение Краснодарского краевого суда от 31.05.2018 N 33-12999/2018).

Как разъясняется в п. 65 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 (далее - Постановление N 10/22), регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ (см. также определения Шестого КСОЮ от 19.01.2021 N 8Г-27029/2020, Мосгорсуда от 14.01.2021 N 33-0743/2021).

По общему правилу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно ст. 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. 1102, 1104 ГК РФ (п. 65 Постановления N 10/22, см. также определения Первого КСОЮ от 18.02.2021 N 8Г-30796/2020, Пятого КСОЮ от 07.12.2020 N 8Г-5799/2020).

Кроме того, в судебной практике сформулирована позиция, в соответствии с которой виновное неисполнение (ненадлежащее исполнение) своего обязательства покупателем не должно приводить к возникновению некомпенсируемых имущественных потерь на стороне продавца, нарушенный интерес которого должен быть восстановлен. Поэтому покупатель, который знал или должен был знать об упречности своего владения вследствие допущенного им нарушения обязательства, в случае расторжения договора по причине допущенного нарушения обязан возместить продавцу все доходы, которые он извлек или должен был извлечь при добросовестном (нормальном) осуществлении экономической деятельности с использованием переданного по договору имущества. Например, если договор купли-продажи недвижимости расторгнут по причине неисполнения покупателем обязательства по оплате имущества, с покупателя могут быть взыскано возмещение неполученного продавцом дохода (исходя из обычных (рыночных) ставок аренды и (или) ставок, предусмотренных в договоре с арендатором) с момента существенного нарушения обязательства по оплате имущества до момента возврата имущества продавцу, но за вычетом затрат, необходимых на содержание имущества. При этом такие затраты не вычитаются при определении возмещаемого дохода за соответствующий период, если покупатель уклонялся от возврата имущества по требованию продавца в отсутствие между ними спора о праве. Если продавец воспользовался правом на получение законной неустойки за нарушение покупателем обязательства по своевременной оплате переданного имущества, то доход покупателя от использования имущества возмещается продавцу в части, не покрытой неустойкой (определение ВС РФ от 10.07.2024 N 305-ЭС24-318, см., например, постановление АС Восточно-Сибирского округа от 07.08.2024 N Ф02-3155/24).

Темы

Договор продажи недвижимости

Расторжение договора купли-продажи

См. также

Соглашение о расторжении гражданско-правового договора

Изменение и расторжение гражданско-правового договора в связи с существенным изменением обстоятельств

Досудебный порядок урегулирования споров о расторжении договоров

Существенное нарушение договора

Односторонний отказ от исполнения обязательства (договора)

Формы документов

Соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры

Исковое заявление о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества в связи с неисполнением покупателем обязанности оплатить его и возврате недвижимого имущества

Исковое заявление о расторжении договора купли-продажи объекта недвижимого имущества, имеющего скрытые недостатки

Еще...

Практические ситуации

Построить список