Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 2 июня 2023 г. N 09АП-28608/23 по делу N А40-105473/2014

г. Москва

2 июня 2023 г.

Дело N А40-105473/14

Резолютивная часть постановления объявлена 31.05.2023 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 02.06.2023 г.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ж.Ц. Бальжинимаевой,

судей Ю.Л. Головачевой, А.А. Комарова,

при ведении протокола помощником судьи И.И. Половинкиным,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа Красногорск Московской области на определение Арбитражного суда города Москвы от 06.04.2023 о признании сделки недействительной, вынесенное в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) АО "Мосстроймеханизация-5",

с участием представителей, согласно протоколу судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда города Москвы от 25.01.2022 АО "Мосстроймеханизация-5" (далее также - АО "МСМ-5", должник; ИНН 7714025229, ОГРН 1027700092090) признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Музыка Иван Сергеевич.

В Арбитражный суд города Москвы поступило заявление временного управляющего должника, поддержанное впоследствии конкурсным управляющим, о признании недействительным односторонний отказ Администрации городского округа Красногорск Московской области от исполнения Договора N З-Д/020908 от 02.10.2008 о развитии застроенной территории микрорайона N 5 г. Красногорска, заключенного между ЗАО "Мосстроймеханизация-5" (в настоящее время - АО "Мосстроймеханизация-5") и Администрацией городского округа Красногорск Московской области (правопреемник Администрации Красногорского муниципального района) и применении последствий недействительности сделки.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 06.04.2023 недействительной сделкой признан односторонний отказ Администрации городского округа Красногорск Московской области от исполнения Договора N З-Д/020908 от 02.10.2008 о развитии застроенной территории микрорайона N 5 г. Красногорска, заключенного между ЗАО"Мосстроймеханизация-5" (в настоящее время - АО "Мосстроймеханизация-5") и Администрацией городского округа Красногорск Московской области (правопреемник Администрации Красногорского муниципального района).

Не согласившись с вынесенным судом первой инстанции определением, Администрация городского округа Красногорск Московской области обратилась в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, принять по делу новый судебный акт.

В апелляционной жалобе Администрация городского округа Красногорск Московской области указывает на то, что конкурсным управляющим должника пропущен срок исковой давности. Кроме того, апеллянт повторяет свои доводы, приводимые в суде первой инстанции, об отсутствии оснований для признания оспариваемой сделки недействительной, в том числе поскольку должник не имел возможности исполнять обязательства, предусмотренные договором о развитии застроенной территории мкр. N 5 от 02.10.2008 N 3-Д/020908, а значит права должника не могли быть нарушены односторонним отказом от исполнения договора.

В судебном заседании представитель Администрации городского округа Красногорск Московской области апелляционную жалобу поддержал по доводам, изложенным в ней, просил определение суда первой инстанции от 06.04.2023 отменить, принять по настоящему обособленному спору новый судебный акт.

Представитель конкурсного управляющего должника на доводы апелляционной жалобы возражал по мотивам, изложенным в приобщенном к материалам дела отзыве, просил обжалуемое определение суда первой инстанции оставить без изменения. При этом суд апелляционной инстанции протокольно отказал в удовлетворении ходатайства конкурсного управляющего должника о возвращении Администрации апелляционной жалобы, поскольку жалоба уже принята к рассмотрению.

Рассмотрев дело в порядке статей 156, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, выслушав объяснения явившихся в судебное заседание лиц, изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения определения арбитражного суда, принятого в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 02.10.2008 между должником и Администрацией Красногорского муниципального района Московской области (в настоящее время Администрация городского округа Красногорск Московской области на основании Закона Московской области от 28.12.2016 N 186/2016-ОЗ; далее - администрация) заключен договор N 3-Д/020908 о развитии застроенной территории микрорайона N 5 г. Красногорска (далее - договор).

В соответствии с п. 3.1.3 договора АО "МСМ-5" обязалось осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории до 31.12.2015.

05.04.2013 между должником и администрацией заключено дополнительное соглашение к договору (далее - дополнительное соглашение), в соответствии с которым срок осуществления строительства на застроенной территории продлен до 31.12.2020 в связи отсутствием возможности у АО "МСМ-5" осуществить реализацию принятых обязательств по договору по комплексной застройке микрорайона N 5 г. Красногорск из-за действий/бездействия администрации.

05.05.2016 администрацией в адрес должника направлено письмо N 125/1778 от 05.05.2016, содержащее уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора в соответствии с его п. 6.3.2, 6.3.4 и ч. 1 ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также - отказ).

Отказ администрации от исполнения договора мотивирован неисполнением должником следующих обязательств по договору: не разработана документация по планировке территории (п. 3.1.1 договора); не выполнено в срок расселение домов (3.1.2 договора); не осуществлено в срок до 31.12.2015 строительство на территории (п. 3.1.3 договора); не уплачена в течение 60 месяцев с момента заключения договора выкупная цена за изымаемые администрацией жилые и нежилые помещения в домах (п. 3.1.4 договора); не осуществлена в течение 78 месяцев с момента заключения договора ликвидация и (или) реконструкция объектов инженерной инфраструктуры (п. 3.1.5 договора); не оплачена цена права на заключение договора (п. 3.1.6 договора).

В соответствии с п. 6.3.2 заказчик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательств, предусмотренных п.3.1.1, 3.1.2, 3.1.3, 3.1.4, 3.1.5, 3.1.6 договора.

В соответствии с п. 6.3.4 договора при одностороннем отказе от исполнения договора одной из сторон договор считается расторгнутым через 30 календарных дней после направления другой стороне соответствующего заказного уведомления.

Временный управляющий, полагая, что односторонний отказ администрации от исполнения договора совершен без учета условий дополнительного соглашения к договору о продлении срока договора, а также, что должником полностью выплачена цена права на заключение договора, а невыполнение должником обязательств стало следствием нарушения администрацией своей части встречных предоставлений, обратился в арбитражный суд с рассматриваемым в рамках настоящего обособленного спора заявлением. Впоследствии конкурсный управляющий должника, как правопреемник временного управляющего, поддержал заявленные требования.

Суд первой инстанции, удовлетворяя указанное заявление, исходил из представления достаточных доказательств наличия оснований для признания оспариваемой сделки недействительной.

Суд апелляционной инстанции соглашается с такими выводами Арбитражного суда города Москвы.

Так, в соответствии с п. 1.1 договора его предметом является развитие застроенной территории микрорайона N 5 г. Красногорска Московской области площадью 10 га в границах Волоколамского шоссе, ул. Чайковского, Строительного проезда, проезда Чехова при максимальной площади застройки жилыми зданиями 7,01 га.

Расчетные показатели обеспечения микрорайона N 5 объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры установлены постановлением Главы Красногорского муниципального района N 268/2 от 07.02.2008 в целях улучшения жилищных условий граждан, развития застроенной территории по участкам: Волоколамское шоссе, дома NN 1, 3, 4, 5, 6, 7/1, 8, 10, 11/1; ул. Чайковского, дома NN 2, 6,7, 9, 11, 13; Строительный проезд, дома NN 3,5; проезд Чехова, дома NN 3, 4, 5, 6 г. Красногорска Московской области.

В соответствии с муниципальной адресной программой развития застроенной территории, утв. Решением Совета депутатов Красногорского муниципального района Московской области N 1306/8 от 30.08.2007, на указанной застроенной территории расположен 21 жилой дом, имеются острые проблемы состояния жилищного фонда. Большинство домов построены более полувека назад (1950 г.-1967 г.) и не соответствуют современным требованиям, предъявляемым к жилым помещениям. Инженерные сети застроенной территории изношены, процент износа ряда сетей составляет 100%. Решение существующих проблем возможно только путем осуществления полной реконструкции застроенной территории.

Договор заключен с АО "МСМ-5" как единственным участником аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории согласно протокола о результатах аукциона от 02.09.2008.

В соответствии с разделом 2 договора цена права на его заключение устанавливается по результатам аукциона в рублях РФ в соответствии с протоколом о результатах аукциона от 02.09.2008 и составляет 153 000 000 руб. Единственный участник аукциона перечисляет денежные средства на расчетный счет местного бюджета. Первоначальный платеж составляет 76 500 000 руб. (50 % от цены права на заключение договора), за вычетом суммы внесенного задатка на участие в аукционе в размере 30 600 000 руб., вносится в течение 30 календарных дней с момента подписания договора. Оставшийся платеж вносится в течение 6 месяцев.

ОА "МСМ-5" внесена оплата по договору на основании платежного поручения N 3712 от 22.08.2008, N 4227 от 12.09.2008, N 4228 от 12.09.2008, N 5713 от 14.11 2013, а также договором перевода долга N 89 от 16.05.2014 (АО "МСМ-5" дополнительно оплатило пени по договору в размере 55 886 000 руб.). Все обязательства должника по оплате цены договора исполнены, в связи с чем суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что отказ администрации от договора со ссылкой на неисполнения АО "МСМ-5" условий п.3.1.6 договора неправомерным.

Условиями п. 3.1.1. застройщик (должник) принял на себя обязательства подготовить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в соответствии с утвержденными администрацией расчетными показателями обеспечения застроенной территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры в течение 2 месяцев с момента заключения настоящего договора, и вынести на публичные слушания в установленном законодательством о градостроительной деятельности порядке (п. 3.1.1).

В свою очередь, администрация обязалась утвердить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории по результатам публичных слушаний в течение 1 месяца с момента предоставления на утверждение такого проекта (п. 3.2.1).

Согласно п. 3.1.2. договора должник обязался создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность не менее 6264,8 кв.м благоустроенных жилых помещений в границах микрорайона N 5 города Красногорска (из них: 1-комнатных - 24 жилых помещений, общей площадью не менее 456,8 кв.м, 2-комнатных - 46 жилых помещений, общей площадью не менее 2219,6 кв.м, 3-комнатных - 53 жилых помещений, общей площадью не менее 3334,2 кв.м, 4- комнатных - 3 жилых помещений, общей площадью не менее 254,2 кв.м) в целях дальнейшего предоставления гражданам, выселяемых из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в течение 60 месяцев с момента заключения договора.

Застройщик обязан уплатить выкупную цену за изымаемые на основании решения администрации, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые и нежилые помещения в домах, включенных в муниципальную адресную программу развития застроенной территории (улица Волоколамское шоссе, жилые дома N N 1, 3, 4, 5, 6, 7/1, 8, 10, 11/1; улица Чайковского, жилые дома NN 2, 6, 7, 9, 11, 13; Строительный проезд, жилые дома NN 3, 5; проезд Чехова, жилые дома NN 3, 4, 5, 6) и расположенных на застроенной территории, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, по результатам независимой оценки в течение 60 месяцев с момента заключения настоящего договора (п. 3.1.4.).

Администрация обязалась принять в установленном порядке решение об изъятии путем выкупа помещений в жилых домах, признанных аварийными и подлежащими сносу, включенных в адресную программу, утвержденную советом депутатов Красногорского муниципального района, и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также земельных участков, на которых расположены такие дома в установленные законодательством сроки (п. 3.2.2.).

Согласно п. 3.1.5. договора должник обязался осуществить ликвидацию, строительство и (или) реконструкцию объектов инженерной инфраструктуры, а также строительство и реконструкцию объектов социальной и коммунально-бытовой инфраструктуры в течение 78 месяцев с момента заключения договора.

Строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории должно было быть осуществлено до 31.12.2020 (п. 3.1.3. в редакции дополнительного договора).

Пунктом 1 ст. 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения договора) предусмотрено, что по договору о развитии застроенной территории орган местного самоуправления обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с п.п. 7 - 9 п. 3 настоящей статьи.

Согласно п.п. 7 п. 3 ст. 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации существенным условием договора является обязательство органа местного самоуправления утвердить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории.

В соответствии с п. 10 ст. 45 Градостроительного кодекса Российской Федерации подготовка документации по планировке территории осуществляется на основании документов территориального планирования, правил землепользования и застройки в соответствии с требованиями технических регламентов, градостроительных регламентов.

При этом в 2010 году прекратил действие Генеральный план г. Красногорск. Новый Генплан не утверждался до 26.12.2019, что делало невозможным согласование проектной документации.

При этом, в соответствии с ч. 3 ст. 9, п. 3 ч. 1 ст. 18 Градостроительного кодекса Российской Федерации Генеральный план как документ территориального планирования является обязательным при реализации решений по градостроительному зонированию и планировке территории.

Подготовленный АО "МСМ-5" проект планировки территории совместно с проектом межевания утверждены Постановлением администрации N 833 29.09.2011 с учетом решения коллегии Министерства строительного комплекса Московской области N 5/2-2 от 27.06.2011, т.е. с существенным нарушением сроков более чем на 3 года, установленных п. 3.2.1. договора.

При этом, условиями дополнительного соглашения от 05.04.2013 к договору администрация признала свое бездействие (просрочку исполнения), подтвердив, что по ее вине застройщик был лишен возможности исполнять свои обязательства по комплексной застройке микрорайона N 5 г. Красногорска. Стороны признали существенное изменение обстоятельств, повлиявших на изменение сроков:

- решения коллегии Министерства строительного комплекса Московской области N 5/2-2, разрешающее проектирование и строительство предусмотренных договором N 3-Д/020908 о развитии застроенной территории микрорайона N 5 г. Красногорска, было принято 27.06.2011;

- проект планировки территории микрорайона N 5 утвержден постановлением администрации 29.09.2011;

- длительно оформлялись документы о перемене собственника котельной N 1, подлежащей первоочередной реконструкции в рамках договора, для создания условий подключения объектов на территории, в отношении которой было принято решение о развитии.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

По общим правилам пункта 2 статьи 1 ГК РФ применяемого во взаимосвязи с положениями пункта 1 статьи 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора и приобретают свои гражданские права своей волей и в своем интересе.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Пунктом 1 указанного дополнительного соглашения п.3.1.3 договора изложен в новой редакции: "Осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории до 31.12.2020 г.".

Таким образом, в связи с существенным изменением обстоятельств, ставших следствием виновного бездействия администрации, срок исполнения обязательств застройщика был продлен на пять лет.

Администрация, совершая 05.05.2016 сделку по одностороннему отказу от договора по мотиву нарушения застройщиком срока по п.3.1.3. договора, не могла не осознавать, что этот срок не истек, и у застройщика имеется еще 4,5 года на завершение строительства.

На основании вышеизложенного, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что действия администрации по отказу от договора фактически воспрепятствовали строительству и нарушили законные права АО "МСМ-5", в связи с чем должником причинен убыток.

Судом также установлено, что в связи с продлением сроков реализации проекта АО "МСМ-5" разработало единую архитектурную Концепцию мкр. N 1 и N 5 Красногорского муниципального района и провело процедуру ее утверждения на Градостроительном совете Московской области в 2014 году, что подтверждается выпиской из Протокола N 37 Градостроительного совета Московской области от 14.10.2014.

Распорядительным документом Градостроительного Совета Московской области предусмотрена разработка нового проекта планировки взамен проекта планировки, утвержденного постановлением Администрации городского поселения Красногорск N 833 от 29.09.2011 и указано на необходимость учета находящегося в разработке генерального плана, еще не утвержденного уполномоченным органом.

АО "МСМ-5" в целях исполнения Протокола N 37 заключило договор N 63-2014 от 08.04.2014 на разработку научно-технической продукции с ГУП Московской области "Научно-исследовательский и проектный институт градостроительства" на разработку "Проекта планировки территории микрорайона N 5"; представило ГУП МО "НИиПИ градостроительства" необходимые документы для выполнения работ по договору N 63-2014, в том числе и Протокол N 37, что подтверждается Сопроводительным письмом N 031 от 20.01.2015; подготовило в соответствии с положениями постановления Правительства Московской области N 1197/52 от 30.12.2014 техническое задание на разработку градостроительной документации.

АО "МСМ-5" направило в администрацию на согласование проект технического задания на разработку, предусмотренного Протоколом N 37 проекта планировки, что подтверждается обращением N 104 от 11.02.2015.

Во исполнение п. 3.1.1 договора должник дважды письмом N 277 от 08.04.2015 и от 13.01.2016 и письмом N 05 от 13.01.2016 предоставлял необходимую документацию для разработки проекта планировки на согласование в Главное управление Архитектуры и Градостроительства Московской области.

В соответствии с требованиями постановления Правительства Московской области N 1197/52 от 30.12.2014 (действовало до 30.12.2016) Министерство строительного комплекса Московской области обязано утвердить техническое задание, представленное в рамках договора развития территории, в течение 14 дней. Утвержденное техническое задание является основанием для разработки и утверждения нового проекта планировки территории. При этом, Мособлархитектура и Министерство строительства Московской области не представили ответ на поступившую от АО "МСМ-5" документацию.

Письмом исх. N 180 от 16.03.2016 АО "МСМ-5" направило министру строительного комплекса письменное обращение, в котором указало, что с апреля 2015 года на согласовании в Главном управлении Архитектуры и Градостроительства Московской области находится техническое задание, предусмотренное постановлением Правительства Московской области N 1197/52 от 30.12.2014. Письмом исх. N 275 от 18.04.2016 направлено обращение в адрес Губернатора Московской области с просьбой дать соответствующие поручения Министерству строительного комплекса.

Однако несмотря на предпринятые АО "МСМ-5" действия, техническое задание не согласовано. Ответ не дан, причины не согласования проекта своевременно, ответчиком не раскрыты.

При этом, до 05.07.2019 продолжал действовать проект планировки комплексной реконструкции микрорайона N 5 г. Красногорска в составе с проектом межевания (утв. постановлением администрации N 833 от 29.09.2011). Постановлением от 05.07.2019 N 1496/7 администрация отменила указанный проект в связи с необходимостью предоставления другому землепользователю (ПАО "Красногорская теплосеть") в аренду земельного участка площадью 1252 кв.м, расположенного в кадастровом квартале 50:11:0010304.

Решением Совета депутатов городского округа Красногорск от 26.12.2019 N 273/23 утвержден Генеральный план городского округа Красногорск, устанавливающий новые функциональные зоны и градостроительные регламенты, в планы застройки города реализация договора развития застроенной территории микрорайона N 5 не была заложена, в связи с чем все разработанные проекты утратили свою актуальность, возникла необходимость пересмотра всех проектных решений.

Суд первой инстанции правомерно согласился с доводами конкурсного управляющего, о том, что указанные обстоятельства не зависели от воли должника, являлись существенными для целей реализации договора и получения разрешительных документов (внесения изменений), без которых невозможно осуществление строительства.

При этом должником предпринимались активные действий по выполнению принятых на себя обязательств.

Так, АО "МСМ-5" разработало единую архитектурную концепцию мкр. N 1 и N 5 Красногорского района и утвердило ее на Градостроительном совете Московкой области от 14.10.2014.

Также должник:

- выполнил реконструкцию ПС N 860 "Ильинская", прокладку КЛ 20 кВ, строительство РТП 20/10 с заводом на построенную РТП 15 МВТ свободной электрической мощности общей стоимостью более 350 млн руб.,

- приступил к комплексной реконструкции котельной N 1, увеличивающей ее мощность до 80 МВт (при потребности нового строительства 40 МВт) общей стоимостью более 300 млн. руб.,

- за счет собственных средств приобрел земельный участок и здание котельной, провел процедуру изменения вида разрешенного использования земельного участка, получило технические условия на ликвидацию котельной N 9 и переключение существующих потребителей на реконструируемую котельную 1, получил градостроительный план земельного участка,

- осуществил проектирование стартового дома, запланированного под переселение жителей из ветхих и аварийных жилых домов N 8,10,11/1 по Волоколамскому шоссе (проектная документация сдана в государственную экспертизу),

- разработал архитектурную концепцию корректировки планировочной документации мкр. 5 г. Красногорска, которая была рассмотрена и одобрена на заседании Градостроительного совета Московской области в октябре 2014 года,

- выполнил корректировку планировочной документации в соответствии с одобренными Градостроительным советом Московской области технико-экономическими показателями, учитывающими максимально возможную на данной территории социальную нагрузку, в том числе снос и расселение более 50 тыс.кв.м ветхого и аварийного жилого фонда.

В целях выполнения АО "МСМ-5" своих обязательств по договору с администрацией, должником были заключены договоры и понесены затраты в размере 1 035 675 710,10 руб.

Отношения, связанные с вопросами развития застроенной территории, регулируются положениями ст. 46.1 - 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации, которые были внесены в данный кодекс Федеральным законом от 18.12.2006 N 232-ФЗ "О внесении изменении в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в целях увеличения объемов жилищного строительства и совершенствования механизмов вовлечения в хозяйственный оборот земельных участков для жилищного строительства.

Данным законом введено понятие "развитие застроенной территории", которое означает снос/реконструкцию здании, строении, сооружении, являющихся аварийными или подлежащими сносу/реконструкции по иному основанию, и осуществление нового строительства на освобожденной территории.

Согласно частям 1, 2, 6, 7 статьи 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации развитие застроенных территорий осуществляется в границах элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона) или его части (частей), в границах смежных элементов планировочной структуры или их частей. Решение о развитии застроенной территории принимается органом местного самоуправления при наличии градостроительного регламента, а также местных нормативов градостроительного проектирования.

В решении о развитии застроенной территории должны быть определены ее местоположение и площадь, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции.

Развитие застроенных территорий осуществляется на основании договора о развитии застроенной территории в соответствии со статьей 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Существенным условием договора о развитии застроенной территории является обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, создать либо приобрести, а также передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилыхпомещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также максимальные сроки выполнения указанного обязательства (п. 4 ч. 3 ст. 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Согласно части 3 этой статьи решение о развитии застроенной территории может быть принято, если на такой территории расположены:

- многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу;

- многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления.

Таким образом, согласно данной статье, решение о развитии застроенной территории должно приниматься органом местного самоуправления с учетом заключения компетентных в вопросах градостроительства и архитектуры органов при наличии градостроительного регламента, а также местных нормативов градостроительного проектирования в целях освобождения земельных участков от старых строении и их нового комплексного освоения.

В соответствии с частью 1 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 указанной статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 указанной статьи.

Пункт 3.1.2. договора предусматривал возникновение обязательств АО "МСМ-5" по приобретению и передаче в муниципальную собственность благоустроенных жилых помещений в целях дальнейшего предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам соц. найма, расположенных на территории, в отношении которой принято решение о развитии.

Пункт 3.1.4 договора предусматривал обязательство АО "МСМ-5" по уплате выкупной цены за изымаемые жилые и нежилые помещения и земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома, которое возникало на основании решения администрации (то есть исполнение после совершения встречного предоставления).

В силу пункта 8 части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации одним из существенных условий договора о развитии застроенной территории является обязательство органа местного самоуправления принять в установленном порядке решение об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома; максимальные сроки выполнения указанного обязательства.

В соответствии с п. 4 раздела Y Муниципальной адресной программы развития застроенной территории (утв. Решением Совета депутатов Красногорского муниципального района Московской области N 1306/8 от 30.08.2007), в число мероприятий, направленных на выполнение данной муниципальной адресной программы, входит разработка плана мероприятий по определению очередности и условий расселения жителей сносимых домов.

Порядок признания многоквартирного жилого дома аварийным и подлежащим сносу определен Жилищным кодексом Российской Федерации и Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47. Согласно части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок.

В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию в порядке, предусмотренном частями 1-3, 5-9 данной статьи.

Принудительное изъятие у собственника имущества в силу подпункта 3 пункта 2 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка (статья 239 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" разъяснено, что если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд, которые заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан.

В силу части 11 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае, если в отношении территории, на которой расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, принято решение о развитии застроенной территории в соответствии с законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности, орган, принявший решение о признании такого дома аварийным, обязан предъявить к собственникам помещений в указанном доме требование о его сносе или реконструкции и установить срок не менее шести месяцев для подачи заявления на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию указанного дома. В случае, если собственником или собственниками многоквартирного дома в течение установленного срока не будет подано в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке заявление на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию такого дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, и жилые помещения в указанном доме подлежат изъятию для муниципальных нужд в соответствии с частью 10 данной статьи.

Следовательно, в случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в этом доме органом, принявшим такое решение, предъявляется требование о его сносе или реконструкции, для чего предоставляется разумный срок.

Если собственники помещений не осуществили в установленный срок снос аварийного дома, то земельный участок, на котором он расположен, подлежит изъятию для муниципальных нужд.

Порядок и основания изъятия жилых помещений у собственников установлены ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд (ч. 1 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд (ч. 2 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации); в случае признания в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции при условии неосуществления собственниками в установленный органом местного самоуправления разумный срок сноса или реконструкции указанного дома (ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частями 1, 2, 3 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа. Орган государственной власти или орган местного самоуправления, принимающий решение об изъятии жилого помещения, должен не менее чем за год уведомить в письменном виде собственника данного помещения о принятом решении. Выкуп жилого помещения до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника. По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену (ч. 8 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Порядок и основания изъятия жилых помещений у нанимателей по договорам социального найма установлены ст. ст. 85 - 86, 89 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно положений статьи 85 Жилищного кодекса Российской Федерации граждане выселяются из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма, в частности, в случае, если дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу (в том числе, если жилое помещение подлежит изъятию в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд), жилое помещение признано непригодным для проживания (пункты 1, 3).

Статьями 32, 85, 89 Жилищного кодекса Российской Федерациипредусмотрен исчерпывающий перечень оснований для изъятия жилых помещений и выселения граждан, в соответствии с которым выкуп жилого помещения либо предоставления взамен изымаемого помещения другого жилого помещения требует соблюдения предварительной процедуры по принятию администрацией правовых актов о расселении и сносе многоквартирных домов.

В подпункте "г" пункта 20 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" указано, что соблюдение предусмотренной статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у собственника, является обязательным. Данная процедура включает в себя: принятие уполномоченным органом решения об изъятии жилого помещения, государственную регистрацию этого решения в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, уведомление в письменной форме собственника жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия принадлежащего ему жилого помещения о принятом решении об изъятии и дате его государственной регистрации.

Суд первой инстанции определением от 31.05.2022 предложил администрации представить такие документы, между тем, соответствующие доказательства от ответчика не поступили. В деле также отсутствуют технические заключения по обследованию жилых домов с целью фиксации их аварийного состояния, заключения межведомственной комиссии по рассмотрению материалов экспертизы состояния домов, иные решения администрации, фиксирующие совершение ею каких бы то ни было действий, по закреплению за домами статуса непригодных для проживания, аварийных и подлежащих сносу, а также трехсторонние соглашения между администрацией, застройщиком и выселяемыми гражданами.

Также не представлены доказательства предоставления администрацией должнику информации о перечне, количестве и объеме с указанием параметров и характеристик (количество занимаемых квартир, комнат, площадей, сведений о зарегистрированных лицах и пр.) требующихся помещений для подготовки к осуществлению их изъятия и формирования актуализированного графика отселения граждан.

Неисполнение обязанности администрации, предусмотренной п. 3.2.2 договора исключает возможность исполнения обязательств должника (п. 3.1.4 договора) уплатить выкупную цену из изымаемые помещения на основании такого решения.

Конкурсным управляющим представлены Выписки из реестра аварийных домов, из которых следует, что ни один из 21 многоквартирных домов в указанный реестр не включены, аварийными не признаны. Администрацией не были совершены действия, предусмотренные вышеперечисленными нормами, по признании жилья аварийным и подлежащим сносу, принятию решений об изъятии помещений и земельных участков, как это предполагалось по смыслу условий договора.

Из п. 1 ст. 328 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств.

Невыполнение администрацией указанных обязанностей делает невозможным исполнение АО "МСМ-5" обязательств, предусмотренных п.п. 3.1.3 - 3.1.5 договора, так как к новому строительству на застроенной территории невозможно приступить при наличии не расселенных домов.

В связи с изложенным, допущенная администрацией просрочка, отмена проекта планировки, внесение изменений в законодательство не позволили должнику исполнить взятые на себя обязательства в установленные договором (дополнительным соглашением) сроки.

Согласно п. 1 ст. 406 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор считается просрочившим, если он не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства.

Обзором судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020 отмечено, что поскольку по своей правовой природе существенные условия договора о развитии застроенной территории являются взаимными обязательствами органа местного самоуправления и лица, заключившего договор о развитии застроенной территории с органом местного самоуправления (п. 1 ст. 2, п. 1 ст. 307, п. 1 ст. 307.1 Гражданского кодекса Российской Федерации), котношениям сторон подлежат применению также нормы гражданского законодательства.

В силу пп. 1 и 2 ст. 328 Гражданского кодекса Российской Федерации встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств. В случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (п. 3 ст. 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Специальным законодательством об обязательствах, возникающих из договора о развитии застроенной территории, не предусмотрено возложение на застройщика риска невозможности исполнения обязательств муниципального образования, то есть обязанность исполнять договор без встречного предоставления со стороны муниципального образования, что, по сути, превращало бы предоставление застройщика в дарение.

Системное толкование норм статей 46.1-46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации свидетельствует о том, что обязанности по внесению платы при заключении договора со стороны АО "МСМ-5" корреспондирует не обязанность заключить договор как факт (плата исключительно за заключение договора), а обязанность администрации принять правовые акты о расселении и сносе многоквартирных домов, предоставлению земельного участка и возможности для застройщика осуществления строительства.

Поэтому при невозможности исполнить обязанность по осуществлению строительства по обстоятельствам, риск которых возложен на муниципальное образование, на него ложится бремя вернуть полученное встречное исполнение, так как администрация ничего не предоставила взамен. Именование денежного предоставления ценой права на заключение договора (п. 2.1) не может изменять его суть, предписанную императивными нормами градостроительного законодательства.

Возражая против заявленных требований, администрация ссылалась на то, что АО "МСМ-5" не предоставлено доказательств исполнения своей части обязательств. Кроме того, в отзыве администрация ссылалась на решение Арбитражного суда Московской области от 25.06.2021 по делу N А41-84603/2020, которым установлено, что исковые требования АО "МСМ-5" о внесении изменений в договор в части сроков строительства не могут быть удовлетворены, поскольку на момент подачи иска администрация отказалась от исполнения договора письмом от 05.05.2016, который на тот момент не был оспорен.

Однако, как правильно указал суд первой инстанции, предметом настоящего спора является именно законность одностороннего отказа от договора, что предполагает непосредственное исследование и проверку судом оснований у администрации для отказа от договора, исполнения каждой из сторон своей части обязательств, а также наличие либо отсутствие в договоре права стороны отказаться от его исполнения.

В свою очередь, в рамках дела N А41-84603/2020 рассматривался вопрос о возможности внесения изменений в договор, который на тот момент уже был расторгнут.

Таким образом, противоречий или преюдициальных выводов, изложенных в судебном акте по делу N А41-84603/2020, не имеется.

Так, из п.6.3.2 договора следует, что заказчик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательств, предусмотренных п.3.1.1, 3.1.2, 3.1.3, 3.1.4, 3.1.5, 3.1.6 договора.

Согласно нормам ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Исходя из буквального содержания условий договора и сопоставление пункта 6.3.2 договора с иными его условиями, суд приходит к выводу, что заказчик приобретал право на односторонний отказ от договора только при неисполнении застройщиком всех обязательств, перечисленных в п.3.1.1, 3.1.2, 3.1.3, 3.1.4, 3.1.5, 3.1.6 договора.

С учетом обстоятельств дела суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что у администрации не возникло право на отказ от исполнения договора.

Согласно п. 4 ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона, которой предоставлено право на отказ от договора, должна при осуществления этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим кодексом или договором.

В соответствии с п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторыхвопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" при осуществлении стороной права на односторонний отказ от исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (п. 3 ст. 307 и п. 4 ст. 450.1 ГК РФ).

Расторжение договора в одностороннем порядке согласно ст. ст. 310, 450.1 ГК РФ, ч. 9 ст. 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации является исключительным правом стороны при наличии на то соответствующих оснований, в противном случае в силу прямого указания пункта 1 статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Нарушение этой обязанности влечет отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признания ничтожным одностороннего отказа от исполнения (п. 2 ст. 10, п. 2 ст. 168 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 10 ГК РФ, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения требований, предусмотренных п. 1 настоящей статьи, арбитражный суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (п. 2 ст. 10 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 ГК РФ).

Если совершение сделки нарушает установленный ст. 10 ГК РФ запрет, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана недействительной на основании статей 10 и 168 ГК РФ.

В п. 10 информационного письма от 25.11.2008 N 127 "Обзор практики применения арбитражными судами ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что если при заключении договора было допущено злоупотребление правом, то такой договор является недействительным (ничтожным) как противоречащий закону (ст. 10, 168 ГК РФ).

Согласно Информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.11.2008 N 127 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации" для признания сделки недействительной по основаниям, изложенным в статье 10 ГК РФ, суду необходимо установить, что соответствующее лицо в сделке совершило определенные действия, направленные на получение данным лицом каких-либо имущественных прав, на нарушение прав и законных интересов кредиторов сторон сделки.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

Учитывая изложенное суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что администрация на момент совершения сделки в полной мере осознавала, что застройщиком уплачена полная цена договора, что срок строительства еще не истек и был продлен на 5 лет по вине самой администрации, что приняты градостроительные нормативы, отменяющие ранее разработанную застройщиком документацию, что администрацией не предприняты никакие предварительные действия в отношении аварийного жилья.

При этом, АО "МСМ-5" предпринимало все необходимые и зависящие от него действия, направленные на реализацию указанного договора.

При указанных обстоятельствах действия по отказу от договора по причине нарушений п.п.3.1.1, 3.1.2, 3.1.3, 3.1.4, 3.1.5., 3.1.6. договора со стороны застройщика ранее истечения срока его исполнения совершены фактически во вред АО "МСМ-5".

Односторонний отказ администрации от договора совершен при злоупотреблении правом, поскольку должник объективно лишен возможности исполнять договор в связи с бездействием администрации, а, следовательно, отсутствовали основания для расторжения договора.

Принимая во внимание изложенное суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о доказанности конкурсным управляющим наличия оснований для признания оспариваемой сделки недействительной.

Довод заявителя апелляционной жалобы о пропуске конкурсным управляющим срока исковой давности не принимается судом апелляционной инстанции, поскольку в соответствии с требованиями статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Однако администрацией такое заявление в суде первой инстанции не сделано.

Все доводы апелляционной жалобы об отсутствии оснований для признания оспариваемой сделки недействительной были предметом рассмотрения суда первой инстанции, им дана надлежащая оценка, с которой соглашается суд апелляционной инстанции, в том числе по мотивам, изложенным выше.

При этом ссылки апеллянта на то, что должник не имел возможности исполнять обязательства, предусмотренные договором, а значит права должника не могли быть нарушены односторонним отказом от исполнения договора, отклоняются как необоснованные.

Так, по мнению администрации, должник не имел возможности исполнять обязательства, предусмотренные договором, поскольку в отношении него в 2014 году было возбуждено дело о банкротстве. Однако указанное обстоятельство не является безусловным доказательством невозможности должником исполнять свои обязательства, тем более учитывая, что банкротом АО "МСМ-5" было признано только 25.01.2022.

Судом апелляционной инстанции рассмотрены все доводы апелляционной жалобы, однако они не опровергают выводы суда, положенные в основу судебного акта первой инстанции, и не могут служить основанием для отмены определения Арбитражного суда города Москвы от 06.04.2023 и удовлетворения апелляционной жалобы.

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает определение суда первой инстанции обоснованным, соответствующим нормам материального права и фактическим обстоятельствам дела, в связи с чем не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы по изложенным в ней доводам.

Руководствуясь ст. ст. 266 - 269, 271 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда города Москвы от 06.04.2023 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в течение одного месяца со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Ж.Ц. Бальжинимаева

Судьи

Ю.Л. Головачева А.А. Комаров