Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 августа 2024 г. N 18АП-8721/24 по делу N А76-31894/2017

г. Челябинск

08 августа 2024 г.

Дело N А76-31894/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 01 августа 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 08 августа 2024 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кожевниковой А.Г.,

судей Ковалевой М.В., Курносовой Т.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Коробейниковой Ю.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Тимофеева Станислава Станиславовича на определение Арбитражного суда Челябинской области от 20.05.2024 по делу N А76-31894/2017.

В заседании приняли участие:

Тимофеев Станислав Станиславович (паспорт);

конкурсный управляющий общества с ограниченной ответственностью "Строительные технологии города" - Слав Александр Львович (паспорт, определение суда Челябинской области от 16.05.2024).

Определением суда 12.10.2017 в отношении общества с ограниченной ответственностью "Строительные технологии города" (далее - общество "СТГ") возбуждено дело о банкротстве.

Определением суда от 28.09.2018 заявление Комитета по Управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска о признании общества с ограниченной ответственностью "Строительные технологии города", г. Челябинск несостоятельным (банкротом) признано обоснованным; в отношении должника выедена процедура, применяемая в деле о банкротстве - наблюдение; применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" при рассмотрении дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Строительные технологии города"; временным управляющим должника утвержден Слав Александр Львович.

Решением суда от 13.06.2019 (резолютивная часть от 11.06.219) должник признан несостоятельным (банкротом), введена процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утвержден Слав Александр Львович.

Информационное сообщение о введении конкурсного производства опубликовано в официальном издании "Коммерсантъ" от 22.06.2019.

Тимофеев Станислав Станиславович 17.02.2024 направил в арбитражный суд жалобу на действия (бездействие) конкурсного управляющего, выразившиеся в невыполнении оценки рыночной стоимости по состоянию на 20.12.2023 следующих объектов:

- земельных участков с кадастровыми номерами 74:36:0000000:53180 и 74:36:0204004:5;

- объекта незавершенного строительства: 1 этап, 24-этажный жилой дом N 87 (стр.) с кадастровым номером 74:36:0204003:1955;

- проектной документации общества ППФ "МК-Проект" 2015 года (шифр проекта 001-1);

- проектной документации общества ППФ "МК-Проект" 2016 года (шифр проекта 004-1);

- объекта незавершенного строительства 2 этап. 24-х этажный жилой дом N 88 (стр.).

Определением суда от 01.03.2024 жалоба принята к производству, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: 1) ассоциация "Саморегулируемая организация арбитражных управляющих "Южный Урал", 2) Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области.

К судебному заседанию 02.04.2024 от Тимофеева Станислава Станиславовича поступило ходатайство об изменении предмета требования в части признания незаконным бездействия конкурсного управляющего, выразившееся в непредставлении суду и приобретателю в соответствии с п. 9 ст. 201.15-2-2 Закона о банкротстве сведений о стоимости прав должника на проектную документацию и стоимости объекта капитального строительства 2 этап 24-х этажный жилой дом N 88 (стр.).

Определением от 02.04.2024 в порядке ч. 1 ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) арбитражный суд принял изменение предмета требования.

Этим же определением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: 1) общество с ограниченной ответственностью "Страховая компания Арсеналъ" в лице ГК "АСВ", 2) общество с ограниченной ответственностью "Розничное и корпоративное страхование", 3) акционерное общество СГ "Спасские ворота", 4) общество с ограниченной ответственностью "Страховая компания "ТИТ".

Определением суда от 20.05.2024 в удовлетворении жалобы Тимофеева Станислава Станиславовича отказано.

Не согласившись с указанным определением, Тимофеев Станислав Станиславович обратился с апелляционной жалобой, в которой просил отменить определение суда первой инстанции, ссылаясь на то, что конкурсным управляющим не исполнены предусмотренные п.2 ст.201.15, п.9 ст. 201.15.2-2 Закона о банкротстве обязанности по предоставлению сведений о стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, к которым в числе прочего относит права на проектную документацию, на дату подачи заявления Фонда о намерении стать приобретателем имущества должника (20.12.2023).

Определением Восемнадцатого Арбитражного апелляционного суда от 07.06.2024 апелляционная жалоба принята к рассмотрению, судебное заседание назначено на 01.08.2024.

До начала судебного заседания 25.07.2024 от конкурсного управляющего поступил отзыв на апелляционную жалобу.

В судебном заседании суд в соответствии со статьей 262 АПК РФ приобщил к материалам дела поступивший отзыв.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы уведомлены посредством почтовых отправлений, а также размещения информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".

В соответствии со ст. ст. 123, 156 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, их представителей.

В судебном заседании апеллянт поддержал доводы апелляционной жалобы.

Конкурсный управляющий с доводами апелляционной жалобы не согласился.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в конкурсную массу общества "СТГ" в числе прочего имущество включены земельные участки с кадастровыми номерами 74:36:0000000:53180 и 74:36:0204004:5 и расположенный на них объект незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0204003:1955 по адресу: г. Челябинск, Тракторозаводский район, ул. Мамина.

Конкурсным управляющим при включении имущества в конкурсную массу установлено, что 20.04.2015 на основании протокола от 02.04.2015 N 1259 о результатах открытого аукциона, между Комитетом (арендодатель) и обществом "СТГ" (арендатор) подписан договор УЗN 13421-К-2015 краткосрочной аренды земли города Челябинска, предметом которого является земельный участок N 1 площадью 1 636 кв.м., с кадастровым номером 74:36:0204004:5 и земельный участок N 2 площадью 16 106 кв.м. с кадастровым номером 74:36:0000000:53180, расположенные по адресу по адресу: ул. Мамина в Тракторозаводском районе г. Челябинска, из земель населенный пунктов, находящихся в ведении муниципального образования, для строительства 24-этажных жилых домов (стр. N N 87, 88) и двух подземных парковок.

Срок аренды установлен со дня заключения договора и составляет 3 года (п.2.1 договора).

По условиям п. 3.1 договора размер арендной платы определен по результатам торгов Протокола от 02.04.2015 N 1259 и составляет 14 567 000 руб. График (размер и сроки) внесения арендной платы указаны в приложении (Форма N 2).

Соглашением от 06.05.2015 о внесении изменений в договор краткосрочной аренды земельного участка г. Челябинска УЗ N 13421-К-2015 от 20.04.2015 пункт 3.1 изложен в следующей редакции: "Размер арендной платы определен по результатам торгов Протокола от 02.04.2015 N 1259 и составляет 43 701 000 руб. График (размер и сроки) внесения арендной платы указаны в приложении (Форма N 2)".

Конкурсным управляющим ранее принимались меры по оспариванию соглашения от 06.05.20215 в части изменения арендной платы, однако постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.08.2021 в удовлетворении заявления было отказано.

После заключения договора аренды обществом "СТГ" получено разрешение на строительство от 27.11.2015 N RU74315000-90-ж-2015 в отношении объекта капитального строительства: 1 этап - 24-х этажный жилой дом N 87 (стр), общая площадь 12652 кв.м. по ул. Мамина в Тракторозаводском районе г. Челябинска, сроком действия до 20.11.2017 (л.д.6-7), а также разрешение на строительство от 17.06.2016 N RU74315000-34-ж-2016 в отношении объекта капитального строительства: 2 этап - 24-хэтажный жилой дом N 87 (стр), общая площадь 12652 кв.м. по ул. Мамина в Тракторозаводском районе г. Челябинска, срок действия до 30.04.2018 (л.д.18-19).

В течение 2016 года общество "СТГ" производило работы в рамках первого этапа строительства по возведению жилого дома N 87 (стр.) с привлечением денежных средств участников долевого строительства, общий объем которых составил 25 583 956 руб., в том числе 19 859 965 руб. от граждан.

С 3 апреля 2017 года общество "СТГ" на основании приказа директора Моревой С.И. от 30.03.2017 N 25 (л.д.39) приостановило свою деятельность на неопределенный срок, о чем 03.05.2017 уведомило Управление регионального Государственного строительного надзора (л.д.38).

В дальнейшем по результатам выездной проверки в отношении общества "СТГ" со стороны органов муниципального контроля, состоявшейся 06.03.2018, установлено, что земельные участки площадью 16106 кв.м. с кадастровым номером 74:36:0000000:53180 и площадью 5 373 кв.м. с кадастровым номером 74:36:0204004:5 составляют единое землепользование; не земельном участке с кадастровым номером 74:36:0000000:53180 расположен объект незавершенного строительства -монолитные железобетонные конструкции цокольного этажа здания, на территории строительной площадки имеется башенный кран, металлические строения, складированы строительные материалы и конструкции, имеются навалы грунта, территория земельного участка огорожена; земельный участок с кадастровым номером 74:36:0204004:5 свободен от наземных конструкций зданий, строений, сооружений, на территории имеются зеленые насаждения, железобетонное ограждение строительной площадки. По результатам проверки с участием представителя общества "СТГ" Тимофеева С.С. составлен акт от 21.03.2018 N 13 (л.д.40-42).

К дате введения конкурсного производства регистрация объекта незавершенного строительства должником произведена не была, в результате чего законные интересы участников строительства в нарушение ст. 13 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" от 30.12.2004 N 214-ФЗ не были обеспечены.

Согласно техническому плану объекта незавершенного строительства по состоянию на 16.07.2019 работы по возведению фундамента здания N 87 по ул. Мамина завершены в полном объеме, степень готовности объекта незавершенного строительства 10%.

По результатам подачи конкурсным управляющим заявления о постановке объекта незавершенного строительства на кадастровый учет было получено уведомление от 17.10.2019 о приостановке процедуры государственной регистрации в связи с истечением срока действия разрешения на строительство.

Дальнейшие проведенные конкурсным управляющим мероприятия привели к тому, что 13.01.2020 объект незавершенного строительства с проектируемой площадью 12652 кв.м., степенью готовности 10% зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости с присвоением кадастрового номера 74:36:0204003:1955 (л.д.150).

Совокупность перечисленных обстоятельств послужила основанием для включения в конкурсную массу общества "СТГ" именно указанного состава имущества, расположенного по адресу: г. Челябинск, Тракторозаводский район, ул. Мамина.

На основании заключенного с конкурсным управляющим договора специалистом общества с ограниченной ответственностью "ДОМ Оценки" Санталовой Г.Е. произведена оценка рыночной стоимости объекта незавершенного строительства 24-х этажный жилой дом N 87 (стр.) общей площадью 12 652 кв.м., степень готовности объекта - 10%, кадастровый номер 74:36:0204003:1955, расположенный на земельных участках с кадастровым номером 74:36:0000000:53180 и 74:36:0204004:5, по адресу: г.Челябинск, Тракторозаводский район, ул.Мамина, размер которой по состоянию на 03.02.2020 составил 64 946 000 руб., из которой 48 020 000 руб. стоимость объекта, 16 926 000 руб. право аренды двух земельных участков.

Письмом от 10.08.2020 N 8956 Министерство строительства и инфраструктуры Челябинской области (л.д.34) сообщило конкурсному управляющему о направлении от лица Правительства Челябинской области в Фонд соответствующего обращения о рассмотрении возможности восстановления прав граждан - участников долевого строительства по домам общества "Строительные технологии города", включенным в Единый реестр проблемных объектов.

В соответствии с письмом Министерства строительства и инфраструктуры Челябинской области от 21.05.2021 N 5548 оценщиком Санталовой Г.Е. проведена актуализация отчета об оценке.

Рыночная стоимость оцениваемых объектов по состоянию на дату 21.06.2021 составила 68 445 887 руб., из которой 50 657 113 руб. стоимость объекта, 17 798 774 руб. право аренды двух земельных участков.

Отчеты об оценке N 13/11-19-8097 и N 21/06-21-39С в полном объеме представлены посредством информационной системы "Мой Арбитр" 12.05.2024 14:04.

Письмом от 14.03.2022 N 08-6133-АБ (л.д.60-61) Фонд развития территорий проинформировал конкурсного управляющего о том, что решение о финансировании мероприятий по восстановлению прав граждан -участников строительства посредством механизмов Фонда в отношении упомянутого объекта на текущую дату не принято, в том числе, как по причине значительного превышения стоимости имущественного комплекса (объекта и земельных участков, расположенных под ним) над размером обязательств застройщика перед участниками строительства, так и по причине наличия в числе участников строительства юридических лиц.

В связи с указанным ответом конкурсный управляющий приступил к выполнению мероприятий по продаже спорных объектов в рамках настоящей процедуры (л.д.62-73).

По результатам торговой процедуры 31.01.2023 в ЕФРСБ опубликовано крайнее сообщение за N 10660518 о признании публичных торгов несостоявшимися ввиду отсутствия заявок (л.д.74-75), цена отсечения на последнем этапе публичного предложения составила 31 657 050 руб.

По мнению конкурсного управляющего, в сложившейся ситуации после признания торгов несостоявшимися по причине отсутствия заявок, только такая организация как публично-правовая компания "Фонд развития территорий" ввиду специальных принятых на себя функций и особого регулирования деятельности была в состоянии способствовать решению проблем участников долевого строительства.

В связи с этим 10.02.2023 конкурсным управляющим в адрес Фонда, Министерства строительства и инфраструктуры Челябинской области, Администрации г. Челябинска были направлены письма с предложением рассмотреть возможность приобретения объекта, расположенного в г.Челябинск, Тракторозаводский район, ул.Мамина (л.д.76-82).

Ввиду отсутствия какого-либо отклика от указанных структур для определения верхней границы рыночной стоимости объекта с достаточной степенью надежности конкурсным управляющим было принято решение о целесообразности проведения повторной оценки объекта и соответственно проведении повторных публичных торгов. Одновременно было решено продолжить взаимодействие с Фондом.

В соответствии с договором от 06.03.2023 N ОС-114/23 частнопрактикующим оценщиком Санталовой Г.Е. проведена оценка рыночной стоимости спорных объектов по состоянию на 27.03.2023, размер которой составил 29 945 000 руб., в том числе 20 013 000 руб. стоимость объекта, 9 932 000 руб. право аренды двух земельных участков.

Сообщением от 11.04.2023 за N 11216595 на сайте ЕФРСБ опубликовано сообщение о проведенной оценке стоимости объектов.

В дальнейшем, как следует из объяснений конкурсного управляющего, 24.08.2023 состоялось рабочее совещание заместителя Губернатора Челябинской области и руководства Министерства строительства и инфраструктуры Челябинской области с участниками долевого строительства дома N 87 по ул.Мамина, конкурсным управляющим Славом А.Л.

Согласно распоряжению Председателя Правительства Российской Федерации от 18.09.2023 (л.д.91-97) в целях восстановления прав граждан - участников строительства многоквартирных домов, включенных в единый реестр проблемных объектов, утвержден объем финансирования за счет имущества публично-правовой компании "Фонд развития территорий" мероприятий, предусмотренных частью 2 статьи 131 Федерального закона "О публично-правовой компании "Фонд развития территорий". Объем финансирования в отношении проблемного объекта - г.Челябинск, Тракторозаводский район, ул.Мамина, д.87.

На основании протокола от 30.11.2023 N НС-24/2023 Наблюдательным советом публично-правовой компании "Фонд развития территорий" принято решение о финансировании мероприятий, указанных в пункте 5 части 2 статьи 13.1 Закона N 218-ФЗ, в отношении объекта незавершенного строительства - 1 этап, 24-этажный жилой дом N 87 (стр.) с кадастровым номером 74:36:0204003:1955 по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, Тракторозаводский район, ул. Мамина, расположенного на земельных участках с кадастровыми номерами 74:36:0000000:53180 и 74:36:0204004:5, результатом которого явилось предъявленное Фондом 20.12.2023 заявление о намерении стать приобретателем спорных активов.

На основании изложенного, учитывая, что заявителем жалобы не доказан факт нарушения конкурсным управляющим норм Закона о банкротстве, не обосновано, как были нарушены его права и законные интересы, принимая во внимание, что конкурсным управляющим представлены достаточные доказательства, обосновывающие добросовестность и разумность его действий при проведении процедуры конкурсного производства, арбитражный суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения настоящей жалобы.

Суд апелляционной инстанции, повторно исследовав и оценив материалы обособленного спора, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В соответствии с частью 1 статьи 223 АПК РФ и статьей 32 Закона о банкротстве дела о банкротстве рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным АПК РФ, с особенностями, установленными указанным Законом.

Пунктом 4 статьи 20.3 Закона о банкротстве предусмотрено, что при проведении процедур, применяемых в деле о банкротстве, арбитражный управляющий обязан действовать добросовестно и разумно в интересах должника, кредиторов и общества.

В случае нарушения действиями (бездействием) арбитражного управляющего прав и законных интересов кредиторов, в том числе уполномоченного органа, а также иных лиц, участвующих в деле о банкротстве, они вправе обжаловать действия (бездействие) арбитражного управляющего в арбитражный суд в порядке, установленном статьей 60 Закона о банкротстве.

Основанием для удовлетворения жалобы конкретного лица на действия (бездействие) арбитражного управляющего является совокупность обстоятельств, которую составляет факт несоответствия поведения арбитражного управляющего положениям действующего законодательства и факт нарушения таким поведением прав и законных интересов заявителя требований.

При рассмотрении жалоб на действия (бездействие) арбитражного управляющего бремя доказывания должно распределяться следующим образом: заявитель жалобы обязан доказать наличие незаконного, недобросовестного или неразумного поведения арбитражного управляющего и то, что такое поведение нарушает права и законные интересы заявителя, а арбитражный управляющий обязан представить доказательства отсутствия его вины в этом поведении или обосновать соответствие его действий требованиям закона, добросовестности и разумности.

В соответствии с пп. В п. 10 Постановления Правительства РФ от 12.09.2019 N 1192 (ред. от 26.04.2023) "Об утверждении Правил принятия решения публично-правовой компанией "Фонд развития территорий" о финансировании или о нецелесообразности финансирования мероприятий, предусмотренных частью 2 статьи 13.1 Федерального закона "О публично_правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", и о признании утратившими силу некоторых актов Правительства Российской Федерации" (далее - Постановление N 1192) принятие Фондом решения о финансировании возможно, если конкурсным управляющим определена стоимость земельных участков (прав на земельные участки), предназначенных для размещения объектов незавершенного строительства, неотделимых улучшений на таких земельных участках (включая объекты незавершенного строительства).

В соответствии с абз. 2 п. 2.1-1. ст. 201.1 Закона о банкротстве в целях принятия решения о целесообразности финансирования мероприятий, указанных в части 2 статьи 13.1 Федерального закона от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ "О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 218-ФЗ), арбитражный управляющий по запросу Фонда, но не ранее трех месяцев со дня, следующего за днем принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства или вынесения определения о применении при банкротстве должника правил настоящего параграфа, в течение семи рабочих дней со дня получения запроса Фонда представляет в Фонд в электронной форме с использованием личного кабинета в единой информационной системе жилищного строительства подписанные квалифицированной электронной подписью сведения о стоимости земельных участков (прав на земельные участки), предназначенных для размещения объектов незавершенного строительства, неотделимых улучшений на таких земельных участках (включая объекты незавершенного строительства).

Как следует из материалов дела, во исполнение указанной нормы конкурсным управляющим в адрес Фонда был представлен отчет об оценке рыночной стоимости прав Застройщика от 10.03.2023 N 27/03-23-126С.

В целях получения достоверной и актуальной информации о стоимости прав Должника на спорное имущество при подготовке к принятию Наблюдательным советом Фонда решения о финансировании, Фонд направил конкурсному управляющему предложение рассмотреть вопрос об актуализации отчета об оценке от 10.03.2023, в ответ на которое последний не усмотрел такой необходимости в связи с получением подтверждения актуальности результатов оценки на текущую дату (л.д.100-102).

Так, срок, установленный абзацем 2 ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 г N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" носит рекомендательный характер. Истечение шестимесячного срока со дня проведения оценки само по себе не является основанием для признания результатов оценки недостоверными.

Из положений Закона о банкротстве также не следует необходимость актуализации предыдущей оценки имущества должника, только на том основании, что прошло более шести месяцев после проведения первой.

На основании изложенного, учитывая, что на дату принятия Наблюдательным советом Фонда решения о финансировании (30.11.2023) актуальным являлся отчет об оценке рыночной стоимости имущества N 27/03-23-126С, который надлежащим образом был опубликован на ЕФРСБ (11.04.2023) и на указанные даты в установленном порядке оспорен не был, принимая во внимание отсутствие между конкурсным управляющим и Фондом разногласий в части стоимости прав должника на земельные участки со всеми неотделимыми улучшениями, арбитражный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для определения рыночной стоимости по состоянию на дату подачи Фондом намерения (20.12.2023).

Кроме того, судом первой инстанции для дачи пояснений в части существенного снижения рыночной стоимости объекта незавершенного строительства и права аренды земельных участков относительно оценки, произведенной по состоянию на 21.06.2021, в судебное заседание по ходатайству был вызван оценщик Санталова Г.Е.

Согласно разъяснениям Санталовой Г.Е., основанием для установления меньшей стоимости объекта незавершенного строительства относительно результатов двухлетней давности явилось использование оценщиком всех трех видов износа, предусмотренных законодательством об оценке и соответствующими рекомендациями; при проведении оценки в 2021 году использовался только показатель физического износа, размер которого составил 27% (стр.56-57 отчета N 21/06-21-39С), тогда как в отчете N 27/03-23-126С данный показатель увеличился до 36%. Основанием для расчета функционального износа при проведении оценки в 2023 году послужил длительный срок с начала строительства оцениваемого объекта (8 лет), его показатель составил 15%, годовое изменение роста развития научно - технического прогресса в строительной индустрии составило 2% в год.

Учитывая текущее социально-экономическое положение региона, оценщик также пришел к выводу о том, что оцениваемый объект имеет признаки внешнего износа, размер которого определен в 33% по соответствующей формуле (стр.58-60 отчета N 27/03-23-126С). Определение стоимости здания затратным подходом с учетом общего накопленного износа содержится в таблице 24 на стр.61 отчета N 27/03-23-126С. Относительно рыночной стоимости права аренды земельных участков оценщик указал на различие в объектах-аналогах по сравнению с 2021 годом, когда были приняты земельные участки с видом разрешенного использования, отличным от спорных участков (таблица N 25 аналоги, таблица N 26 примененные корректировки). Кроме того, отвечая на вопросы кредитора, направленные посредством информационной системы "Мой Арбитр", оценщик указал, что жилой дом N 88 не оценивался ввиду его фактического отсутствия; стоимость проектной документации отдельно также не оценивалась.

По мнению суда апелляционной инстанции, объяснения оценщика Санталовой Г.Е. являются логичными и последовательными, подкрепленными расчетами и корректировками, содержащимися в самом отчете N 27/03-23-126С.

Определенная по состоянию на 27.03.2023 рыночная стоимость объектов оценки коррелирует с последним ценовым предложением на крайнем этапе публичного предложения, завершившемся в конце января 2023 года.

Так, реальная рыночная стоимость имущества может быть выявлена исключительно в ходе самих торгов, поскольку формируется исходя из спроса на конкретное имущество. Различие между балансовой, оценочной и рыночной ценой одного и того же имущества обусловлено общим состоянием рынка, спецификой и ликвидностью соответствующих лотов, а также рядом иных сложно прогнозируемых экономических факторов.

Торговая процедура в отношении спорного имущества не показала значительный экономический спрос со стороны потенциальных покупателей, что, по сути, свидетельствует о том, что последняя оценка максимально приближена к реальному состоянию дел на рынке строительной недвижимости.

Каких-либо иных оснований считать недостоверным отчет частнопрактикующего оценщика Санталовой Г.Е. N 27/03-23-126С кредитором Тимофеевым С.С. не приведено, арбитражным судом также не усматривается.

Суд апелляционной инстанции согласен с выводом суда, о том, что оснований для проведения оценки рыночной стоимости выполненных работ в строительной части по объекту незавершенного строительства - 2этап,24-х этажный жилой дом N 88 (стр.) по ул. Мамина арбитражный суд также не усматривает ввиду следующего.

Разрешение на строительство второго этапа получено обществом "СТГ" 17.06.2016. В дальнейшем с 3 апреля 2017 года общество "СТГ" приостановило производственную деятельность на неопределенный срок. А по результатам проверки органом муниципального контроля юридического лица на земельном участке, предоставленном для строительства второго дома, никаких объектов, обладающих свойствами капитального строительства, обнаружено не было, о чем свидетельствует акт от 21.03.2028 N 13.

Кроме того как установлено судом первой инстанции, в рамках дела N А76-11960/2018 должник предъявлял иск к Комитету об изменении условий договора, решением от 12.09.2019 в иске отказано (постановлением апелляционной инстанции от 14.11.2019 оставлено без изменения). Из решения следует, что в целях осуществления строительства обществом "СТГ" были получены разрешения на строительство: от 27.11.2015 N RU74315000-90-ж-2015 для строительства на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0000000:53180 24-этажного жилого дома стр. N 87 (1 этап). Срок действия разрешения до 20.11.2017 и был продлен до 30.07.2018; от 17.06.2016 N RU74315000-34-ж-2015 для строительства на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0000000:53180 24-этажного жилого дома стр. N 87 (1 этап). Срок действия разрешения до 20.11.2017 и был продлен до 30.07.2018.

В последующем в продлении срока действия указанных разрешений на строительство был отказано. Отказы выражены в письмах от 15.05.2018 N ЧО-7473/гасн и от 05.03.2018 N ЧО-3206/гасн. При этом за период действия договора, который на момент рассмотрения спора прекратил свое действие, на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0000000:53180 был возведен, как указано в техническом плане объект незавершенного строительства степенью готовности 10%. В заключение кадастрового инженера указано, что учитывая проектную документацию, полученную от Комитета градостроительства и архитектуры города Челябинска, работы по возведению фундамента ("0" нулевого цикла) завершены в полном объеме.

Также представлен акт от 07.08.2019 обследования спорных земельных участков, согласно которому помимо фундамента иные строения на земельных участках отсутствуют.

В отчете конкурсного управляющего от 02.05.2023, представленном в материалы дела, а также в инвентаризационных описях отсутствуют какие - либо сведения о наличии в конкурсной массе актива в виде объекта незавершенного строительства "2 этап. 24-х этажный жилой дом N 88 (стр.) по ул. Мамина в Тракторозаводском районе г. Челябинска".

Каких-либо доказательств фактического наличия объекта незавершенного строительства "2 этап. 24-х этажный жилой дом N 88 (стр.) по ул. Мамина в Тракторозаводском районе г. Челябинска", документального подтверждения выполнения строительных работ по указанному объекту, в материалах дела не имеется.

Сведения о заключении гражданами договоров участия в долевом строительстве в отношении жилых помещений, расположенных в объекте незавершенного строительства "2 этап. 24-х этажный жилой дом N 88 (стр.) по ул. Мамина в Тракторозаводском районе г. Челябинска", у суда также отсутствуют, решение о финансировании или нецелесообразности финансирования мероприятий по завершению строительства объекта наблюдательным советом Фонда не принималось.

Как верно установлено судом первой инстанции то, что доводы Тимофеева С.С. о наличии на земельных участках еще одного объекта оценки (2 этап. 24- х этажный жилой дом N 88 (стр.) по ул. Мамина в Тракторозаводском районе г. Челябинска) основаны только на приложенном заявлении о продлении срока действия разрешения на строительство от 27.02.2018, по результатам рассмотрения которого принято решение об отказе в продлении разрешения (письмо 05.03.2018 N ЧО_3206/гасн).

Совокупность изложенных обстоятельств свидетельствует о фактическом отсутствии объекта незавершенного строительства "2 этап. 24-х этажный жилой дом N 88 (стр.) по ул. Мамина в Тракторозаводском районе г. Челябинска" на земельных участках с кадастровыми номерами 74:36:0000000:53180 и 74:36:0204004:5.

В отношении доводов жалобы в части не проведения конкурсным управляющим оценки рыночной стоимости прав должника на проектную документацию ООО ППФ "МК-Проект" 2015 года (шифр проекта 001-1) и 2016 года (шифр проекта 004-1) судом первой инстанции указано следующее.

Согласно сопроводительному документу (л.д.120) конкурсным управляющим от Моревой С.М. принята проектная документация в виде коробов и пакетов без постраничной сверки.

Из объяснений конкурсного управляющего следует, что ввиду частично разрозненных, частично отсутствующих документов им было принято решение о запросе проектных документов от Комитета по управлению имуществом и земельными отношениями г. Челябинска.

Из пояснений оценщика данных в судебном заседании следует, что ей в составе проектной документации были представлены: пояснительная записка, схема планировочной организации земельного участка, архитектурные решения (без чертежей), проект организации строительства, мероприятия по обеспечению соблюдения требований энергетической эффективности и требований оснащенности зданий, строений, сооружений приборами учета используемых энергетических ресурсов, а также графическая часть.

На стр. 10-11 отчета об оценке N 27/03-23-126С приведен перечень документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, используемые оценщиком в ходе проведения работ, среди которых указаны, в том числе:

- технический план объекта, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Мамина, 87 (стр.);

- проектная декларация общества "Строительные технологии города";

- разрешение на строительство N RU74315000-90-ж-2015 от 27.11.2015;

- проектная декларация общества "Строительные технологии города", с изменениями и дополнениями по состоянию на 30.09.2017;

- положительное заключение государственной экспертизы N 2-1-1-0128-15 от 23.10.2015 на проектную документацию;

- положительное заключение негосударственной экспертизы N 1-1-1-0157-15 от 22.10.2015 по результатам инженерных изысканий;

- проектная документация "1 этап. 24-этажный жилой дом N 87 (стр.) по ул. Мамина", шифр проекта 001-1. Проектировщик - ООО ППФ "МК_Проект" (Архитектурные решения N 001-1-АР. Мероприятия по обеспечению доступа инвалидов N 001-1-ОДИ. Проект организации строительства N 001-1-ПОС. Мероприятия по обеспечению соблюдения требований энергетической эффективности и требований оснащенности зданий, строений и сооружений приборами учета используемых энергетических ресурсов N 001-1-ЭЭ. Схема планировочной организации земельного участка N 001-1-ПЗУ).

Таким образом, при проведении оценки объекта строительства оценщик ввиду отсутствия многоквартирного дома в натуре (с учетом степени строительной готовности 10 % согласно выписке ЕГРН), руководствовался характеристиками, указанными в проектной документации, что в числе прочего отражено на стр.13 отчета.

Кроме того, характеристики, предусмотренные проектной документацией, учитывались оценщиком при подборе объектов-аналогов (уровень отделки, масштаб (размер помещения), конструктивные особенности), анализе наиболее эффективного использования.

Заявитель жалобы в обоснование необходимости оценки прав на проектную документацию ссылается на фактическое наличие разрешения на строительство N RU74315000-90-ж-2015 от 27.11.2015 (срок действия которого истек в 2018 году), а также на выполнение должником в целях его получения проектно-изыскательных работ, подготовку проектной документации и ее экспертизы, указывая, что данные мероприятия являются неотделимыми улучшениями земельных участков.

Следует учитывать, что разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации установленным требованиям на момент его получения (внесения изменений), а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Порядок получения (внесения изменений, в том числе продление срока действия) регламентирован Градостроительным кодексом Российской Федерации.

В рассматриваемой ситуации срок действия разрешения на строительство истек в июле 2018 года.

Судом апелляционной инстанции установлено, что суд первой инстанции также ориентировался на объяснения оценщика Санталовой Г.Е. относительно причин невозможности самостоятельной оценки проектной документации 2015 года, к числу которых относит устаревание технических условий на подключение к сетям, истечение срока разрешения на строительство, а также предъявление новых условий для его получения, отличных от ранее существовавших, истечение срока аренды земельных участков. Оценщик также указывает на необходимость в таком случае проведения экспертизы на несущую способность фундамента, что приведет к существенному увеличению расходов.

Более того, из правового смысла нормы ст.201.15-2-2 Закона о банкротстве не следует императивная обязанность конкурсного управляющего отдельно произвести оценку прав должника на проектную документацию в целях ее дальнейшего предоставления Фонду как для принятия решения о финансировании, так и для рассмотрения самого заявления о намерениях.

Согласно требованиям статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Суд апелляционной инстанции не установил предусмотренных статьей 270 АПК РФ оснований для отмены или изменения судебного акта.

В том числе не установлено арбитражным апелляционным судом нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловными основаниями для отмены судебных актов.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Челябинской области от 20.05.2024 по делу N А76-31894/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу Тимофеева Станислава Станиславовича - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение одного месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

А.Г. Кожевникова

Судьи

М.В. Ковалева Т.В. Курносова