|
16 марта 2022 г.
|
Дело N А76-31894/2017
|
Резолютивная часть постановления объявлена 09 марта 2022 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 16 марта 2022 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Шершон Н.В.,
судей Новиковой О.Н., Соловцова С.Н.
при ведении протокола помощником судьи Абушкевичем К.В. рассмотрел в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Челябинской области кассационную жалобу конкурсного управляющего обществом с ограниченной ответственностью "Строительные технологии города" (далее - общество "СТГ", Должник) Слава Александра Львовича на определение Арбитражного суда Челябинской области от 09.08.2021 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.10.2021 по делу N А76-31894/2017.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения данной информации на официальном сайте Арбитражного суда Уральского округа.
Определением Арбитражного суда Уральского округа от 20.01.2022 назначенное на указанную дату судебное разбирательство, состоявшееся при участии в судебном заседании конкурсного управляющего Слава А.Л. (лично) и его представителя Масловой Т.А. (доверенность от 15.07.2021), отложено на 09.03.2022.
Определением суда округа от 09.03.2022 произведена замена находящейся в ежегодном отпуске судьи Пирской О.Н. на судью Новикову О.Н., в связи с чем судебное разбирательство начато с самого начала.
В судебном заседании 09.03.2022, также проведенном в режиме видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Челябинской области, в здании обеспечивающего суда принял личное участие конкурсный управляющий Слав А.Л.
От Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее - Росреестр) поступило ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы без участия представителя, которое судом округа рассмотрено и удовлетворено на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Определением от 12.10.2017 Арбитражным судом Челябинской области принято к рассмотрению заявление о признании несостоятельным (банкротом) общества "СТГ", возбуждено производство по настоящему делу о банкротстве.
Определением Арбитражного суда Челябинской области от 28.09.2018 в отношении общества "СТГ" введена процедура наблюдения с применением к настоящему делу правил параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) о банкротстве застройщиков; временным управляющим утвержден Слава А.Л.
Решением суда от 13.06.2019 общество "СТГ" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, Слав А.Л. утвержден его конкурсным управляющим.
Общество с ограниченной ответственностью Строительная компания "Авангард-Строй" (далее - компания "Авангард-Строй", Истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с иском о признании права собственности общества "СТГ" на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0611006:300 отсутствующим и аннулировании записи в ЕГРН о праве собственности Должника на указанный объект (делу присвоен N А76-36202/2019).
Определением суда от 10.09.2019 иск компании "Авангард-Строй" принят к производству, дело N А76-36202/2019 объединено для совместного рассмотрения с настоящим делом о банкротстве N А76-31894/2017.
Определениями суда от 06.11.2019, от 23.12.2019 и от 02.04.2021 к участию в рассмотрении настоящего спора в качестве третьих лиц без самостоятельных требований относительно его предмета привлечены: Росреестр, Люст Алексей Николаевич, Алексеев Кирилл Владимирович, Тартаковский Станислав Викторович, Назарова Екатерина Михайловна, Потонова Татьяна Валерьевна, Милявская Яна Марковна, Савельева Гульнара Раисовна, Орлова Татьяна Николаевна, индивидуальный предприниматель Заболотнев Виктор Григорьевич, общества с ограниченной ответственностью "Квинта", "СИМ-1", "Джоб оффер" и "Проект-сервис" (далее - общества "Квинта", "СИМ-1", "Джоб оффер" и "Проект-сервис").
Определением Арбитражного суда Челябинской области от 09.08.2021, оставленным без изменения постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.10.2021, заявление компании "Авангард-Строй" удовлетворено: признано отсутствующим право Должника на объект незавершенного строительства площадью застройки 1084 кв. м степенью готовности 10% с кадастровым номером 74:36:0611006:300, находящийся по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, Калининский район, пр. Победы.
В кассационной жалобе конкурсный управляющий Должником Слав А.Л. просит определение от 09.08.2021 и постановление от 11.10.2021 отменить и отказать в удовлетворении иска. Управляющий ссылается на то, что компания "Авангард-строй" не является собственником незавершенного строительством объекта или земельного участка с кадастровым номером 74:36:0602001:0036, данный участок не передавался ему в аренду со стороны собственника - Комитета по управлению имуществом и земельными отношениями г. Челябинска, у Истца отсутствует разрешение на строительство на данном участке, какие-либо его права фактом наличия в ЕГРН записи о праве собственности Должника на спорное имущество не нарушаются, с учетом чего считает, что право на предъявление настоящего иска у компании "Авангард-строй" отсутствовало, что исключало применение судами данного исключительного способа защиты. Кассатор также обращает внимание на то, что право аренды получено Истцом позднее регистрации за Должником права собственности на объект незавершенного строительства, при этом соглашение от 20.07.2017 в настоящее время является предметом оспаривания в рамках настоящего дела о банкротстве. Помимо этого, Заявитель кассационной жалобы полагает, что суды не исследовали вопрос о дальнейшей правовой судьбе объекта незавершенного строительства, при том, что факт демонтажа такового документально не подтвержден, каких-либо свидетельств выражения Должником воли на отказ от права собственности на него из материалов дела не усматривается, тогда как доказательством иного служат действия руководства общества "СТГ" по заключению договоров долевого участия с гражданами, по факту чего Управляющим подано заявление в правоохранительные органы.
Проверив законность обжалуемых определения суда от 09.08.2021 и постановления апелляционного суда от 11.10.2021 по делу N А76-31894/2017 в порядке, установленном статьями 284 - 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд округа пришел к следующим выводам.
Как установлено судами и следует из материалов настоящего спора, 30.09.2005 между Комитетом по управлению имуществом и земельными отношениями г. Челябинска (Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Компания "Роспром" (далее - компания "Роспром"; Арендатор) заключен договор аренды УЗ N 007843-К-2006, по условиям которого Арендодатель передает, а Арендатор - принимает в пользование на условиях краткосрочной аренды недвижимое имущество - земельный участок площадью 8834 кв. м, расположенный по пр. Победы в Калининском районе г. Челябинска из земель поселений (жилая зона), находящихся в ведении муниципального образования для строительства жилого дома со встроенными торгово-офисными помещениями и подземной автостоянкой без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
С учетом дополнительных соглашений от 27.12.2007N 1, от 21.03.2014 N 2 и от 09.09.2015 N 3 срок действия договора определен до 30.09.2018.
Впоследствии - 19.10.2005 упомянутый земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет с присвоением ему N 74:36:0602001:36.
Компании "Роспром" 29.10.2009 выдано разрешение на строительство N 000418-1-23-2009 в отношении объекта капитального строительства - жилого дома со встроенными торгово-офисными помещениями и подземной автостоянкой (1-я очередь - жилой дом со встроенными торгово-офисными помещениями), площадь земельного участка 8834 кв. м, в том числе 5503 кв. м под 1-ю очередь, количество этажей: 23 этажа; срок действия разрешения - до 01.11.2012.
02.12.2010 состоялась государственная регистрация права компании "Роспром" на объект незаверенного строительства (жилой дом встроенными торгово-офисными помещениями и подземной автостоянкой), назначение: нежилое, застроенная площадь 1084,1 кв. м, степень готовности объекта: 10%, инвентарный номер: 74:401:002:000097190); в качестве документов-основания указаны: договор аренды земли УЗ N 007843-К-2006 от 30.09.2005, разрешение на строительство N 000418-1-23-2009 от 29.10.2009, кадастровый паспорт объекта незавершенного строительства N 2552/ю от 18.10.2010.
Кроме того, 09.02.2016 компании "Роспром" выдано разрешение N RU74315000-4-ж-2016 на строительство объекта капитального строительства - жилых домов N 3.1 (23 этажа), 3.2 (16 этажей) с размещением помещений торгового назначения на 1 и 2 этажах и подземной автостоянкой N 3.3 на земельном участке с кадастровым номером 74:36:06 02001:0036.
Впоследствии 09.03.2016 между компанией "Роспром" (Продавец) и обществами "ПроектСервис", "СИМ-1", "Квинта", "Джоб оффер" (Покупатели) совершен договор купли-продажи, по которому Покупатели приобрели у Продавца в общую долевую собственность (по 1/4 доли в праве собственности) вышеупомянутый объект незавершенного строительства (жилой дом встроенными торгово-офисными помещениями и подземной автостоянкой), распложенный на земельном участке с кадастровым номером 74:36:06 02 001:0036.
Условиями данного договора предусмотрено, что государственной регистрации перехода права собственности на объект незавершенного строительства Покупатели приобретают право пользования земельным участком на тех же условиях, что и Продавец.
Государственная регистрация данной сделки произведена 25.05.2016.
Далее - 28.06.2016 между обществами "ПроектСервис", "СИМ-1", "Квинта", "Джоб оффер" (Инвесторы) и обществом "СТГ" (Застройщик) совершен договор об инвестиционной деятельности в строительстве, по которому Инвесторы передали Застройщику права и обязанности арендаторов земельного участка с кадастровым номером 74:36:0602001:0036, а также по 1/4 доли Инвесторов в праве собственности на объект незавершенного строительства, распложенный на данном земельном участке.
Пунктами 3.3 и 3.5 договора от 28.06.2016 Стороны согласовали, что по завершении строительства жилого дома Застройщик обязан передать Инвесторам 15% от общих площадей объектов инвестиционной деятельности (учитывая площади мест общего пользования внутри зданий, без учета площади подземных автостоянок, и без учета, если таковые будут, подвалов и технического этажа на крыше) и 15% машино-мест от общего числа машино-мест на подземных автостоянках и объектах инвестиционной деятельности в соответствии с порядком распределения, указанном в последующих пунктах договора; по завершении строительства жилого дома Застройщик обязан передать в собственность Инвесторам, в том числе, все нежилые помещения на втором этаже).
Пунктом 5.2 договора от 28.06.2016 предусмотрено, что до момента исполнения Застройщиком обязательств по полному окончанию строительства 5 этажа жилого дома исполнение обязанностей Застройщика по данному договору обеспечивается залогом в силу закона передаваемого Застройщиком Инвесторам незавершенного строительством объекта, указанного в пункте 1.1.5 договора, и залогом права аренды земельного участка, на котором расположен незавершенной строительством объект.
Согласно пункту 7.4.1 договора от 28.06.2016 Застройщик имеет право предать свои права и обязанности по договору третьим лицам либо обременить такие права и объект незавершенного строительства, его часть только с письменного согласия Инвесторов до снятия обременений, установленных пунктом 5.2 договора.
Обществу "СТГ" 14.07.2016 выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на спорный объект незавершенного строительства по адресу: г. Челябинск, пр-т Победы.
С 14.07.2016 также установлено обременение объекта незавершенного строительства ипотекой в силу закона в пользу обществ "Проект-Сервис", "СИМ-1", "Квинта", "Джоб оффер".
Далее - 18.07.2016 произведена государственная регистрация договора об инвестиционной деятельности в строительстве от 28.06.2016.
Распоряжением Администрации г. Челябинска N 9259-с от 19.08.2016 в разрешение на строительство N RU74315000-4-ж-2016 внесены изменения, согласно которым в качестве застройщика жилых домов N 3.1 (23 этажа), 3.2 (16 этажей) с размещением помещений торгового назначения на 1 и 2 этажах и подземной автостоянкой N 3.3 на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0602 001:0036 значится общество "СТГ".
С 09.11.2016 в отношении принадлежащего Должнику объекта незавершенного строительства зарегистрирована ипотека в силу закона в пользу участников долевого строительства на основании договора участия в долевом строительстве жилого дома от 24.10.2016 N 3.2/20.
В дальнейшем - 20.07.2017 между обществом "СТГ" и компанией "Авангард-Строй" заключено соглашение об уступке прав и обязанностей, в соответствии с которым Должник передал, а компания "Авангард-Строй" приняла на себя права и обязанности Застройщика по договору от 28.06.2016 N 1С-191. В частности, в соответствии с абзацем 2 пункта 2.1 соглашения компании "Авангард-Строй" переданы права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером 74:36:0602 001:0036, предоставленного в аренду по договору УЗ N 007843-К-2006 от 30.09.2005, за исключением права собственности на незавершенный строительством объект - жилой дом встроенными торгово-офисными помещениями и подземной автостоянкой, застроенной площадью 1084,1 кв. м, степенью готовности 10%.
Государственная регистрация данной сделки произведена 27.09.2017.
Далее - 27.09.2017 за компанией "Авангард-Строй" зарегистрировано право аренды земельного участка с кадастровым номером 74:36:0602001:0036.
После этого компания "Авангард-строй" обратилась в Администрацию г. Челябинска с заявлением о внесении изменений в разрешение на строительство N RU74315000-4-ж-2016 в связи с переходом к нему прав и обязанностей арендатора земельного участка, на котором осуществляется строительство объекта капитального строительства.
Администрацией г. Челябинска принято решение N ЧО-17679/гасн от 28.11.2017 об отказе во внесении изменений в разрешение на строительство по основанию, предусмотренному пунктом 2 части 21.15 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 08.10.2018 по делу N А76-5813/2018 отказано в удовлетворении заявления компании "Авангард-строй" о признании решения N ЧО-17679/гасн недействительным; арбитражным судом установлено, что на момент обращения с заявлением о внесении изменений в разрешение на строительство правообладателем земельного участка являлась компания "Авангард-Строй", вместе с тем, на данном земельном участке расположен принадлежащий на праве собственности обществу "СТГ" объект незавершенного строительства, в отношении которого зарегистрированы обременения в виде залога и запрета на проведение регистрационных действий; право аренды земельного участка передавалось компании "Авангард-Строй" за исключением объекта незавершенного строительства, расположенного на данном земельном участке учитывая данные обстоятельства, суд пришел к выводу о том, что решение Администрации г. Челябинска N ЧО-17679/гасн является правомерным.
Ссылаясь на то, что зарегистрированный в ЕГРН за Должником объект незавершенного строительства в настоящее время фактически отсутствует в связи с его демонтажем по причине невозможности использования такового для строительства жилых домов, при этом наличие соответствующей регистрационной записи препятствует компании "Авангард-Строй" в осуществлении мероприятий по застройке земельного участка, последняя обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым в данном споре иском.
Управляющий в своих возражениях ссылался на то, что оспариваемая запись в ЕГРН не нарушает прав Истца, последний не может осуществлять строительство на арендуемом земельном участке, поскольку кроме права аренды земельного участка иных условий для этого не имеет, при этом в настоящее время соглашение от 20.07.2017 Управляющим оспорено в судебном порядке и в случае признания его недействительным компания "Авангард-Строй" утратит и право аренды земельного участка, право на иск у компании "Авангард-Строй" отсутствует, Истец действует недобросовестно, так как настоящий иск заявлен им после обращения Управляющего в суд с заявлением об оспаривании соглашения от 20.07.2017, Должник не отказывался от права собственности на спорный объект, рассматриваемый иск основан на обстоятельствах, связанных с прекращением права собственности, права владения и пользования участком со стороны Должника не нарушается, компанией "Авангард-Строй" избран ненадлежащий способ защиты.
Удовлетворяя иск и признавая право собственности Должника на объект незавершенного строительства отсутствующим, суды первой и апелляционной инстанций сослались на положения статей 130 и 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", пункт 52 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22) и исходили из того, что объект незавершенного строительства на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0602001:0036 фактически отсутствует в связи с его демонтажем, что следует из решения общества "СТГ" от 20.10.2016 и полученного в ходе рассмотрения настоящего спора экспертного заключения N 008/2021 от 19.01.2021, а государственный кадастровый учет не является безусловным доказательством подпадания объекта под режим недвижимой вещи.
Рассматривая данный спор, суды первой и апелляционной инстанции, сосредоточились на разрешении вопроса об установлении у объекта незавершенного строительства, зарегистрированного за Должником, признаков, сп
