Обзор практики рассмотрения Арбитражным судом Восточно-Сибирского округа споров, связанных с применением земельного законодательства (утв. Арбитражным судом Восточно-Сибирского округа 20 января 2023 г.)

Обзор практики рассмотрения Арбитражным судом Восточно-Сибирского округа споров, связанных с применением земельного законодательства

Споры, связанные с предоставлением земельных участков

1. В случае, если после прекращения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, уполномоченный орган не реализовал право на изъятие расположенного на этом участке объекта незавершенного строительства, лицо, являвшееся арендатором по указанному договору, вправе претендовать на предоставление ему такого земельного участка без проведения торгов. Данное право может быть реализовано неоднократно.

В 2016 году департамент муниципального имущества и земельных отношений и общество заключили договор аренды земельного участка для строительства объектов молочного производства и зданий административно-хозяйственного назначения.

По истечении срока действия указанного договора общество на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) обратилось в департамент с заявлением о заключении на новый срок без проведения торгов договора аренды указанного земельного участка в целях завершения строительства на нем административно-хозяйственного здания. По результатам рассмотрения указанного заявления департамент и общество заключили соответствующий договор аренды для завершения строительства здания.

В дальнейшем на основании указанной нормы общество вновь обратилось к департаменту с заявлением о предоставлении ему этого земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства объекта.

Рассмотрев это обращение, департамент отказал истцу в заключении договора аренды, указав, что он уже использовал предусмотренное подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса право на заключение договора аренды для завершения строительства объекта.

Считая данный отказ необоснованным, общество обратилось в арбитражный суд с иском об обязании департамента заключить с ним договор аренды земельного участка на новый срок.

Суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал и исходил из отсутствия оснований для возложения на департамент обязанности заключить с обществом договор аренды, указав на то, что последнее ранее уже реализовало возможность однократного получения земельного участка без проведения торгов для завершения строительства объекта.

Суд апелляционной инстанции выводы суда первой инстанции поддержал.

Суд округа с этими выводами судов не согласился и указал следующее.

Подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 этой статьи.

Согласно подпункту 2 пункта 5 названной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с этим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс, так и в Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В силу пункта 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Земельным кодексом установлено, что не может являться предметом аукциона и не может быть предоставлен без проведения торгов находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11, пункт 4 статьи 39.16 этого Кодекса).

В силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения. Возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса. В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения его строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса.

В условиях юридической неопределенности судьбы объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором он расположен, с момента истечения срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски нарушения имущественных прав застройщика, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений.

Указанная правовая позиция сформулирована Верховным Судом Российской Федерации в определениях от 19 января 2022 года N 19-КАД21-17-К5 и от 05 июля 2022 года N 308-ЭС22-3699.

В рассматриваемом случае, делая выводы о том, что истец уже использовал свое право на однократное приобретение в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства объекта, суды не приняли во внимание вышеизложенную правовую позицию Верховного Суда Российской Федерации и не учли, что департамент как собственник спорного земельного участка, на котором расположен принадлежащий обществу объект незавершенного строительства, после истечения срока действия ранее заключенного договора аренды этого участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии соответствующего объекта путем его продажи с публичных торгов.

В этой связи суд округа признал выводы судов об отсутствии оснований для обязания департамента заключить с обществом договор аренды земельного участка для завершения строительства имеющегося на нем объекта незавершенного строительства преждевременными. Принятые по делу решение и постановление отменены, дело направлено на новое рассмотрение.

Постановление по делу N А33-31761/2021

2. При наличии нескольких претендентов на приобретение земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в муниципальной собственности и выделенного в счет невостребованных земельных долей, из числа лиц, ранее фактически использовавших его, предоставление такого земельного участка в целом одному из них недопустимо.

В 2020 году зарегистрировано право собственности муниципального образования на земельный участок площадью 1024 га из земель сельскохозяйственного назначения, образованный путем выдела в счет невостребованных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 10 012 га.

В этом же году администрация муниципального образования опубликовала на своем официальном сайте информацию о возможности приобретения указанного земельного участка в собственность или аренду на основании пункта 5.1 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения).

В установленный срок в администрацию поступили заявления о предоставлении данного земельного участка в аренду без проведения торгов от трех претендентов - КФХ-1, КФХ-2 и общества с ограниченной ответственностью, которые ранее осуществляли использование соответствующих частей этого участка для ведения сельскохозяйственной деятельности. При этом каждый из претендентов просил предоставить ему земельный участок в целом.

Рассмотрев поступившие заявления, администрация отказала каждому из названых лиц в предоставлении земельного участка без проведения торгов, сославшись на поступление заявлений от двух других претендентов, и опубликовала на официальном сайте www.torgi.gov.ru извещение о проведении торгов на право заключения договора аренды этого участка.

Ссылаясь на использование с 2016 года части испрашиваемого земельного участка на законном основании (на основании договора аренды) и на наличие у него права на приобретение этого участка в аренду без проведения торгов, КФХ-1 обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании отказа администрации незаконным и возложении на нее обязанности предоставить ему спорный земельный участок в аренду без проведения торгов.

По результатам рассмотрения дела суд первой инстанции и поддержавший его выводы суд апелляционной инстанции в удовлетворении требований отказали, признав отказ администрации соответствующим требованиям закона и указав, в частности, на необходимость в данной ситуации (при наличии заявлений трех претендентов) проведения торгов в соответствии со статьей 39.18 Земельного кодекса.

Суд округа оставил принятые по делу решение и постановление без изменения, сославшись на следующее.

В соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Пунктом 5.1 статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения предусмотрено, что земельный участок, находящийся в муниципальной собственности и выделенный в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, в порядке, установленном этим законом, передается использующим такой земельный участок сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству в собственность или аренду без проведения торгов в случае, если сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство обратились в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора купли-продажи или договора аренды такого земельного участка в течение шести месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на такой земельный участок.

Данной нормой установлен льготный порядок приобретения прав на земельный участок, сформированный в счет невостребованных долей и поступивший в муниципальную собственность, для лиц, которые использовали этот участок. При этом закон не устанавливает основания использования (наличие договора или добросовестное фактическое использование), перечень доказательств, подтверждающих данный факт, также как и не определяет срок использования участка и другие обстоятельства его использования с учетом особенностей ведения сельскохозяйственной деятельности (определение Верховного Суда Российской Федерации от 25 июля 2017 года N 310-КГ16-21437).

В рассматриваемом случае спорный земельный участок, сформированный в счет невостребованных земельных долей и поступивший в муниципальную собственность, мог быть предоставлен без проведения торгов в собственность или в аренду сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству, ранее использовавшим этот участок. Однако, поскольку, как установили суды, ранее земельный участок использовали три лица - КФХ-1, КФХ-2 и общество (каждый из них в своей части), у администрации не имелось оснований для предоставления его в аренду в целом КФХ-1 (заявителю по делу).

При этом суд округа признал ошибочными выводы судов о необходимости проведения в данном случае торгов (что не привело к принятию неправильных судебных актов).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 16 августа 2018 года N 310-КГ18-7686 ¹, в случае, если несколько организаций или крестьянских (фермерских) хозяйств используют участки, приходившиеся на невостребованные доли, каждый из них имеет право на льготное приобретение земельного участка в той площади, в которой осуществлялось правомерное и добросовестное использование. Если имеются препятствия к формированию самостоятельных земельных участков, возможно приобретение указанными лицами земельного участка в долевую собственность (оформление договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора) с определением порядка его использования.

В связи с тем, что в настоящем случае до государственной регистрации права муниципальной собственности претенденты использовали части испрашиваемого земельного участка, они в равной степени имеют право на приобретение этого участка в аренду в части той площади, в которой осуществлялось правомерное и добросовестное его использование. С учетом этого проведение торгов в данной ситуации не требовалось.

Более того, проведение торгов привело бы к предоставлению всего земельного участка одному экономически более сильному субъекту (которым могло бы оказаться и лицо, не использовавшее ранее этот участок), что нарушило бы право иных фактически использовавших его лиц на получение участка в льготном порядке, предусмотренное пунктом 5.1 статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Постановление по делу N А33-22552/2021

3. При предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в безвозмездное пользование крестьянскому (фермерскому) хозяйству для осуществления его деятельности необходимо соблюдать процедуру его предоставления, предусмотренную статьей 39.18 Земельного кодекса, в частности, опубликовывать в установленном порядке извещение о предоставлении такого участка.

Глава КФХ обратился в администрацию района с заявлением о предоставлении ему в соответствии с подпунктом 19 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса в безвозмездное пользование ряда земельных участков для сельскохозяйственного использования.

На основании указанного заявления администрация района заключила с главой КФХ договор безвозмездного пользования соответствующих земельных участков сроком на шесть лет.

Ссылаясь на то, что при заключении договора была нарушена процедура предоставления земельных участков, предусмотренная статьей 39.18 Земельного кодекса (отсутствие публичного информирования о предстоящем предоставлении земельных участков), прокурор обратился в арбитражный суд с иском о признании этого договора недействительным (ничтожным).

Суд первой инстанции, выводы которого поддержали суды апелляционной и кассационной инстанций, требование удовлетворил и исходил при этом из следующего.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в безвозмездное пользование гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства или осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в муниципальных образованиях, определенных законом субъекта Российской Федерации, на срок не более чем шесть лет.

Согласно пункту 8 статьи 39.14 Земельного кодекса предоставление земельных участков гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности осуществляется с учетом особенностей, установленных статьей 39.18 этого Кодекса.

Статьей 39.18 Земельного кодекса установлен специальный порядок предоставления земельных участков крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления последними своей деятельности. Указанный порядок в числе прочего предусматривает, что в случае поступления заявления о предоставлении земельного участка для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности уполномоченный орган в срок, не превышающий тридцати дней с даты поступления заявления, обеспечивает опубликование извещения о предоставлении земельного участка для указанных целей в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, городского округа, по месту нахождения земельного участка и размещает извещение на официальном сайте, а также на официальном сайте уполномоченного органа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (пункт 1 этой статьи).

В соответствии с пунктом 4 статьи 39.18 Земельного кодекса граждане, крестьянские (фермерские) хозяйства, которые заинтересованы в приобретении прав на испрашиваемый земельный участок, могут подавать заявления о намерении участвовать в аукционе. При этом в случае поступления в течение тридцати дней со дня опубликования извещения заявлений иных граждан, крестьянских (фермерских) хозяйств о намерении участвовать в аукционе уполномоченный орган в недельный срок со дня поступления этих заявлений принимает решение: 1) об отказе в предоставлении земельного участка без проведения аукциона лицу, обратившемуся с заявлением о предоставлении земельного участка, и о проведении аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для целей, указанных в заявлении о предоставлении земельного участка; 2) об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка лицу, обратившемуся с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка. В этом случае уполномоченный орган обеспечивает образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ и принимает решение о проведении аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для целей, указанных в заявлении о предварительном согласовании предоставления земельного участка (пункт 7 этой статьи).

Из анализа приведенных норм, устанавливающих особенности предоставления земельных участков крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления их деятельности, следует вывод о том, что возможность предоставления таким лицам земельного участка без проведения торгов связана с обязательным опубликованием уполномоченным органом извещения о предоставлении участка и отсутствием заявлений о его предоставлении от иных заинтересованных лиц.

Установленный земельным законодательством порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в безвозмездное пользование направлен на обеспечение публичных интересов. Данный порядок предоставления земельных участков отвечает принципу сочетания интересов общества и законных интересов граждан, закрепленному в подпункте 11 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса, а также позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу.

Поскольку в рассматриваемом случае после поступления от главы КФХ заявления о предоставлении земельных участков администрация не опубликовала в установленном порядке извещение о предоставлении этих участков, не разместило его в сети "Интернет" и, соответственно, не учло и не обеспечило возможность поступления заявлений от иных заинтересованных лиц, оспариваемый договор безвозмездного пользования заключен с нарушением требований статей 39.14 и 39.18 Земельного кодекса и является недействительным (ничтожным) (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса).

Постановление по делу N А33-14433/2021

4. Наличие права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок не препятствует реализации собственником расположенного на нем объекта недвижимости исключительного права на приобретение этого участка в собственность или аренду.

Общество, являясь собственником объекта недвижимости - нежилого здания, на основании статьи 39.20 Земельного кодекса обратилось в департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка, на котором находится это здание.

Департамент в предоставлении испрашиваемого земельного участка отказал, указав на то, что он предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования муниципальному учреждению.

Полагая отказ департамента не соответствующим действующему законодательству и нарушающим его права и законные интересы, общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании его незаконным.

Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций признали требования общества обоснованными.

Согласно закрепленному в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса, если иное не установлено этой статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Исключительность указанного выше права на приобретение земельных участков в собственность или в аренду означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не вправе приобрести в собственность или в аренду земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования.

В силу пункта 2 статьи 39.16 Земельного кодекса уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды, за исключением случаев, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратился обладатель данных прав.

Однако данная норма предполагает защиту прав реального пользователя публичного земельного участка от притязаний третьих лиц на получение такого участка в собственность или в аренду. Положения указанной нормы подлежат применению в том случае, когда одно лицо намеревается получить без проведения торгов земельный участок, который фактически на законных основаниях используется другим лицом.

При рассмотрении дела суд первой инстанции установил, что ранее муниципальное учреждение выразило согласие на образование испрашиваемого обществом земельного участка, расположенного под принадлежащим ему зданием, путем раздела предоставленного ему (учреждению) на праве постоянного (бессрочного) пользования земельного участка большей площади.

На основании приведенных выше норм суды пришли к выводу о том, что наличие у учреждения права постоянного (бессрочного) пользования спорным (образованным в результате раздела) земельным участком не исключает закрепленного статьей 39.20 Земельного кодекса права общества в порядке реализации исключительного права требовать предоставления ему в собственность земельного участка, занятого его объектом недвижимости, поскольку учреждение не является фактическим владельцем и пользователем соответствующего земельного участка.

Постановления по делам N А33-1689/2021 и N А19-22657/2020

5. При предоставлении земельного участка собственнику расположенного на нем объекта недвижимости площадь такого участка подлежит определению исходя из его потребности в размещении и эксплуатации этого объекта и должна быть соразмерна площади объекта.

В 2011 году на основании договора аренды администрация предоставила обществу в аренду для строительства и эксплуатации растворобетонного завода земельный участок общей площадью 50 000 кв. м.

В соответствии с разрешением на строительство обществу было разрешено строительство на указанном выше земельном участке объекта капитального строительства - растворобетонный завод в виде двух объектов: здания ангара площадью 437,4 кв. м и нежилого здания общего назначения площадью 132 кв. м.

Получив разрешение на строительство, общество приступило к возведению указанных объектов.

В 2017 году для завершения их строительства администрация и общество вновь заключили договор аренды названного выше земельного участка сроком на три года. К моменту заключения этого договора на земельном участке находился объект незавершенного строительства - здание ангара площадью застройки 457 кв. м и степенью готовности 20 процентов (в виде ленточного фундамента), на которое общество зарегистрировало право собственности.

После этого общество возвело на арендованном земельном участке нежилое здание общего назначения площадью 132 кв. м. Указанное здание введено в эксплуатацию и на него зарегистрировано право собственности общества.

В дальнейшем, ссылаясь на наличие в его собственности двух названных выше объектов, расположенных на арендованном земельном участке, общество обратилось в администрацию с заявлением о выкупе этого участка без проведения торгов в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса.

На основании этого обращения администрация и общество заключили договор купли-продажи, согласно которому обществу передан в собственность арендованный им ранее земельный участок общей площадью 50 000 кв. м.

Ссылаясь на то, что в связи со значительным превышением площади спорного земельного участка над площадью принадлежащих обществу объектов указанные договор купли-продажи и договор аренды земельного участка заключены в нарушение требований, предусмотренных статьями 39.3, 39.16 и 39.20 Земельного кодекса, прокурор в порядке статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс) обратился в арбитражный суд с иском о признании этих договоров недействительными (ничтожными) и применении последствий их недействительности.

По результатам рассмотрения дела суд первой инстанции, выводы которого поддержали суды апелляционной и кассационной инстанций, требования прокурора удовлетворил. При этом суды исходили из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.3 Земельного кодекса по общему правилу продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи.

Аналогичное правило установлено пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса в отношении заключения договоров аренды земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В подпункте 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса предусмотрено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 этого Кодекса.

Условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. При обращении в соответствующие органы государственной власти либо органы местного самоуправления с заявлением о предоставлении земельного участка заявитель обязан обосновать площадь земельного участка, занятую зданием, строением, сооружением и необходимую для их использования (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 марта 2011 года N 13535/10 и от 3 июня 2014 года N 1152/14, определение Верховного Суда Российской Федерации от 26 апреля 2016 года N 64-КГ16-2).

При этом статьей 39.16 Земельного кодекса предусмотрен исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов. К их числу, в частности, относится превышение площади земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, его площади, указанной в схеме расположения земельного участка, проекте межевания территории или в проектной документации лесных участков, в соответствии с которыми такой земельный участок образован, более чем на десять процентов (пункт 25).

По смыслу приведенных норм собственник объекта недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого таким объектом и необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из функционального использования этого участка исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта с учетом документации по планировке и межеванию территории.

В связи с этим лицо, претендующее на предоставление земельного участка, должно доказать, что на испрашиваемом участке расположены принадлежащие ему объекты недвижимого имущества, для эксплуатации которых требуется земельный участок заявленной площадью. При этом бремя доказывания необходимого размера подлежащего предоставлению земельного участка возлагается на лицо, желающее его получить.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 марта 2011 года N 14880/10, от 19 марта 2013 года N 12668/12 и от 19 ноября 2013 года N 8536/13, в случае, если строительство объектов недвижимости, для возведения и эксплуатации которых был предоставлен земельный участок, не завершено, выкуп такого земельного участка не допускается. Участки, занятые объектами незавершенного строительства, не могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному для лиц, которые имеют исключительное право на приватизацию участков.

В рассматриваемом случае площадь расположенного на испрашиваемом земельном участке завершенного строительством объекта недвижимости, находящегося в собственности общества, составляет 132 кв. м, тогда как площадь приобретенного по оспариваемому договору купли-продажи земельного участка - 50 000 кв. м, что значительно - в 379 раз - превышает размер этого объекта. При этом в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса общество не представило в материалы дела достаточных доказательств, подтверждающих необходимость предоставления ему для целей размещения и эксплуатации указанного выше объекта земельного участка именно этой площадью.

Установив указанные обстоятельства и применив названные выше нормы материального права, суды пришли к выводу о том, что спорный земельный участок общей площадью 50 000 кв. м предоставлен обществу неправомерно - в нарушение требований, установленных пунктом 1 статьи 39.3, статьями 39.16 и 39.20 Земельного кодекса, в связи с чем заключенные договор купли-продажи и договор аренды этого участка являются недействительными (ничтожными) сделками.

Разрешая указанный спор, суды отклонили возражения общества о том, что испрашиваемый участок предоставлялся ему для эксплуатации растворобетонного завода, представляющего собой имущественный комплекс общей площадью 37 596 кв. м и включающий в себя помимо нежилого здания общего назначения и не завершенного строительством ангара также парковку для спецтехники, площадку для размещения бетонно-смесительной установки, площадку для ремонта спецтехники и оборудования, открытый склад инертных материалов и КТПН. При этом суды указали на то, что общество не представило в материалы дела доказательства фактического наличия на спорном земельном участке имущественного комплекса растворобетонного завода в названном выше составе, тогда как прокурор, напротив, представил акт осмотра земельного участка, из которого следует, что этот участок не используется обществом в соответствии с его целевым назначением и на нем расположены только объект незавершенного строительства в виде ленточного фундамента и деревянное здание. 15

Постановления по делам N А10-4407/2021 и N А33-30944/2020

6. Процедура перераспределения земельных участков не может использоваться с целью обхода установленного земельным законодательством порядка предоставления земельных участков.

Департамент имущественных и земельных отношений администрации города и общество заключили соглашение о перераспределении земель, согласно которому произведено перераспределение принадлежащего обществу на праве собственности земельного участка площадью 1 200 кв. м и смежного с ним земельного участка площадью 2 852 кв. м, государственная собственность на который не разграничена, с образованием в результате этого нового земельного участка общей площадью 4 052 кв. м с видом разрешенного использования: под многоэтажную жилую застройку и возникновением у общества права собственности на образованный земельный участок.

По условиям соглашения плата за увеличение площади земельного участка, рассчитанная в соответствии с нормативным правовым актом исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации об утверждении правил определения размера платы за увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, в результате перераспределения таких земельных участков и земельных участков, находящихся в собственности этого субъекта Российской Федерации, земель или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, составила 15 процентов от кадастровой стоимости земельного участка, на площадь которого увеличилась площадь принадлежащего обществу исходного земельного участка.

На основании указанного соглашения за обществом зарегистрировано право собственности на образованный земельный участок общей площадью 4 052 кв. м.

Как следовало из материалов дела, заключению данного соглашения предшествовало принятие администрацией города распоряжения о внесении изменений в проект планировки и проект межевания территории квартала "77" города, в котором находятся названные выше земельные участки, в части размещения 9-этажного многоквартирного жилого дома и обращение общества в администрацию с заявлениями о перераспределении земельных участков и заключении соответствующего соглашения с целью осуществления многоэтажного жилого строительства.

Ссылаясь на то, что соглашение о перераспределении заключено ответчиками с нарушением требований земельного законодательства (в отсутствие предусмотренных пунктом 1 статьи 39.28 Земельного кодекса оснований для перераспределения земель и при наличии указанного в подпункте 9 пункта 9 статьи 39.29 этого Кодекса основания для отказа в таком перераспределении) и имело своей целью необоснованное предоставление обществу дополнительного земельного участка на льготных условиях без проведения торгов, что нарушает интересы Российской Федерации, муниципального образования и неопределенного круга лиц, прокурор обратился в арбитражный суд с иском о признании этого соглашения недействительным и применении последствий его недействительности.

Суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал и исходил из отсутствия указанных прокурором оснований для признания оспариваемого соглашения недействительным и отсутствия нарушения в результате его заключения прав и законных интересов муниципального образования.

Суд апелляционной инстанции указанные выводы поддержал.

Суд округа с этими выводами не согласился, указав при этом следующее.

Основания и порядок предоставления государственных и муниципальных земельных участков, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в собственность за плату регламентированы положениями главы V.1 Земельного кодекса. Данные нормы в качестве основного способа приватизации земли предусматривают торги, которые проводятся на конкурсной основе, обеспечивающей справедливое и открытое распределение объектов публичной собственности.

Проведение торгов в земельных правоотношениях призвано обеспечить привлечение широкого круга потенциальных арендаторов и покупателей, предоставление им равных возможностей на приобретение земельного участка и получение публичным образованием максимальной платы.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.4 Земельного кодекса при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе по продаже земельного участка цена такого земельного участка определяется по результатам аукциона или в размере начальной цены предмета аукциона при заключении договора с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником.

Перераспределение земель, находящихся в частной и публичной собственности, регламентируется нормами главы V.4 Земельного кодекса, применяется в исключительных случаях и реализуется в строгом соответствии с требованиями земельного законодательства.

В частности, подпунктом 2 пункта 1 статьи 39.28 Земельного кодекса, на котором ответчики основывали необходимость заключения оспариваемого соглашения о перераспределении земель, предусмотрено, что перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, допускается в целях приведения границ земельных участков в соответствие с утвержденным проектом межевания территории для исключения вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы при условии, что площадь земельных участков, находящихся в частной собственности, увеличивается в результате этого перераспределения не более чем до установленных предельных максимальных размеров земельных участков.

Исходя из указанной нормы, целью перераспределения земельных участков является исключение вклинивания, вкрапливания, изломанности границ или чересполосицы существующих земельных участков и приведение их границ в соответствие с утвержденным проектом межевания территории.

Отказывая в удовлетворении иска, суды основывались на том, что в рассматриваемом случае имеет место вклинивание относительно друг друга принадлежащего обществу исходного земельного участка площадью 1 200 кв. м и земельного участка, отображенного в проекте планировки территории и проекте межевания территории с условным номером 5.1 (контур которого полностью соответствует контуру земельного участка площадью 4 052 кв. м, образованному в результате перераспределения), а именно - земельный участок с условным номером 5.1 охватывает (включает в себя) исходный земельный участок площадью 1 200 кв. м.

Однако, делая данные выводы, суды не учли, что вклинивание представляет собой расположение отдельных частей землепользования, уходящих вглубь другого землепользования, при этом, как указано выше, целью перераспределения является устранение дефектов земельных участков, существовавших до проведения этой процедуры, а не вновь образованных в результате ее проведения (в данном случае таковыми (существовавшими земельными участками) являлись принадлежащий обществу исходный земельный участок площадью 1 200 кв. м и смежный с ним земельный участок из состава земель, государственная собственность на который не разграничена).

Делая выводы по существу рассматриваемого спора, суды не дали оценки доводу прокурора о том, что предоставление обществу в результате произведенного перераспределения дополнительного земельного участка площадью 2 852 кв. м преследовало цель не устранения дефекта границ принадлежащего ему исходного земельного участка, а увеличение общей площади этого земельного участка для осуществления строительства многоквартирного жилого дома.

Между тем указанный довод имеет существенное значение для правильного рассмотрения дела, поскольку, исходя из названных выше норм Земельного кодекса, процедуры предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность гражданам и юридическим лицам и перераспределения земельных участков являются различными правовыми процедурами и имеют разные назначение и сферу применения. При этом процедура перераспределения земельных участков не может преследовать фактическую цель предоставления хозяйствующему субъекту дополнительного земельного участка на льготных условиях (в части цены земли) без проведения торгов, поскольку в противном случае использование этой процедуры может быть расценено в качестве способа обхода закона, что запрещено статьей 10 Гражданского кодекса.

Кроме того, пунктом 9 статьи 39.29 Земельного кодекса предусмотрены основания для принятия уполномоченным органом решения об отказе в заключении соглашения о перераспределении земельных участков. В подпункте 9 пункта 9 названной статьи в качестве такого основания указано то, что образование земельного участка или земельных участков предусматривается путем перераспределения земельного участка, находящегося в частной собственности, и земель, из которых возможно образовать самостоятельный земельный участок без нарушения требований, предусмотренных статьей 11.9 этого Кодекса, за исключением случаев перераспределения земельных участков в соответствии с подпунктами 1 и 4 пункта 1 статьи 39.28 Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 11.9 Земельного кодекса предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.

Отказывая в удовлетворении иска, суды исходили из того, что вовлекаемый в процедуру перераспределения земельный участок площадью 2 852 кв. м, государственная собственность на который не разграничена, не мог быть сформирован в качестве самостоятельного земельного участка и выставлен на торги, поскольку он расположен в территориальной зоне "Ж-6", в которой согласно Правилам землепользования и застройки городского округа минимальная площадь формируемого земельного участка равна 4 000 кв. м.

Однако указанные выводы судов не соответствуют содержанию Правил землепользования и застройки городского округа, согласно которым территориальная зона "Ж-6" представляет собой зону застройки средне- и многоквартирными жилыми домами и в качестве основных видов разрешенного использования предусматривает не только многоквартирную жилую застройку (с минимальной площадью участка - 4 000 кв. м), но также и среднеэтажную жилую застройку (с минимальной площадью участка - 2 000 кв. м), обслуживание автотранспорта (с минимальной площадью участка - 100 кв. м), амбулаторно-поликлиническое обслуживание, социальное обслуживание, дошкольное, начальное и среднее общее образование (минимальная площадь участка не установлена) и др.

В этой связи выводы судов о невозможности формирования фактически присоединенного к земельному участку общества земельного участка из земель неразграниченной государственной собственности в качестве самостоятельного участка и выставления его на торги являются необоснованными.

По этой же причине суд округа признал необоснованными и выводы судов о невозможности применения последствий недействительности оспариваемого соглашения в случае признания его недействительным в виде возвращения сторон в первоначальное положение, а также об отсутствии нарушения в результате заключения этого соглашения прав и законных интересов муниципального образования городского округа и неопределенного круга лиц.

С учетом изложенного суд округа отменил принятые по делу решение и постановление и направил дело на новое рассмотрение, в ходе которого требования прокурора были удовлетворены.

Постановление по делу N А19-23053/2020

Споры, связанные с взысканием платы за пользование земельными участками

7. В случае юридической или фактической невозможности использования предоставленного в аренду земельного участка с арендатора не подлежит взысканию арендная плата с момента возникновения такой невозможности использования или в зависимости от обстоятельств дела (при недостижении вследствие такой невозможности независимо от действий арендатора конечной цели договора аренды, например, осуществления строительства) за весь период аренды. При этом фактически уплаченная им арендная плата за соответствующий период подлежит возврату.

В 2008 году департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города и общество заключили договор аренды, согласно которому обществу предоставлен в аренду сроком на три года земельный участок из состава земель населенных пунктов для строительства общественно-делового комплекса.

Впоследствии стороны продлили срок действия договора по 2022 год.

В 2017 году общество обратилось с заявлением о выдаче разрешения на строительство на арендованном земельном участке, по результатам рассмотрения которого департамент градостроительства администрации города отказал в выдаче такого разрешения, указав на то, что в соответствии с Правилами землепользования и застройки городского округа, утвержденными решением городского совета депутатов от 07.07.2015, спорный земельный участок расположен в территориальной зоне градостроительно-значимых территорий (Р-6), не предусматривающей в качестве основного вида разрешенного использования размещение объектов делового управления, а также на то, что согласно постановлению исполнительного органа государственной власти субъекта РФ от 15.11.2016 об утверждении границ зон охраны объектов культурного наследия федерального, регионального и местного (муниципального) значения, особых режимов использования земель и требований к градостроительным регламентам в границах данных зон охраны, этот участок расположен в зоне охраняемого природного ландшафта объекта культурного наследия федерального значения.

Ссылаясь на то, что установление зоны охраняемого природного ландшафта объекта культурного наследия и изменение вида разрешенного использования привели к невозможности использования арендованного земельного участка по назначению, общество обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании с департамента неосновательного обогащения в виде уплаченных ему арендных платежей за весь период действия договора - с октября 2008 года по сентябрь 2018 года.

При рассмотрении дела суд первой инстанции, выводы которого поддержал суд апелляционной инстанции, признал доказанным и установленным факт невозможности использования обществом арендованного земельного участка для той цели, для которой он был предоставлен, с 15.07.2015 (с даты вступления в силу Правил землепользования и застройки городского округа, утвержденных решением городского совета депутатов от 07.07.2015), и исходил из обоснованности его доводов о наличии на стороне департамента неосновательного обогащения в виде уплаченной ему арендной платы за период с 15.07.2015 по сентябрь 2018 года.

Суд округа с указанными выводами судов не согласился и счел необходимым принятые по делу решение и постановление изменить. При этом суд руководствовался следующим.

Из содержания норм главы 34 Гражданского кодекса (статьи 606, 611 и 615) следует, что обязательства сторон по договору аренды являются взаимными - арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, позволяющем использовать его в соответствии с условиями договора и назначением имущества, в то время как арендатор, получив возможность такого использования, обязан вносить арендную плату. При этом арендодатель вправе требовать внесения арендатором арендной платы в предусмотренном договором размере в том случае, если арендатор имеет как фактическую, так и юридическую возможность владеть и пользоваться арендованным имуществом (определение Верховного Суда Российской Федерации от 3 марта 2016 года N 305-ЭС15-15053).

В пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, содержатся разъяснения, согласно которым арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, в том числе вследствие неправомерных действий третьих лиц. Невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

Исходя из пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса и пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении" при расторжении договора сторона не лишена права истребовать ранее исполненное, если другая сторона неосновательно обогатилась.

В рассматриваемом случае по условиям договора аренды земельный участок был предоставлен обществу в целях строительства общественно-делового комплекса.

Изначально предоставленный в аренду земельный участок мог быть использован для указанной цели, поскольку согласно Правилам землепользования и застройки города, утвержденным решением городского совета депутатов от 29.05.2007, он располагался в территориальной зоне ОД-1 (зона делового, общественного и коммерческого назначения), предусматривавшей в качестве основного вида разрешенного использования размещение административных объектов, объектов торговли, иных объектов делового назначения и предпринимательской деятельности. В соответствии с этим истцу был выдан градостроительный план земельного участка от 27.08.2014, предусматривавший возможность его использования для этой цели.

Правилами землепользования и застройки городского округа, утвержденными решением городского совета депутатов от 07.07.2015, спорный земельный участок был отнесен к территориальной зоне Р-6 (зона градостроительно-значимых территорий), не предусматривающей в перечне основных видов разрешенного использования размещение общественно-делового комплекса (объектов делового управления).

В дальнейшем постановлением исполнительного органа государственной власти субъекта РФ от 15.11.2016 была утверждена зона охраняемого природного ландшафта объекта культурного наследия федерального значения, предусматривающая запрет на строительство объектов капитального строительства, в состав которой вошел спорный земельный участок.

Частью 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

В свою очередь в пункте 4 статьи 85 Земельного кодекса указано, что реконструкция существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами.

В данном случае новый градостроительный регламент земельного участка, препятствующий осуществлению строительства на нем общественно-делового комплекса, установлен Правилами землепользования и застройки городского округа, утвержденными решением городского совета депутатов от 07.07.2015 (вступили в силу 15.07.2015). При этом в пункте 2 статьи 53 этих Правил, который необоснованно не был применен судами, предусмотрено, что они не применяются при принятии уполномоченным органом решения о выдаче разрешения на строительство физическому или юридическому лицу в случаях, когда у такого физического или юридического лица имеется действующий договор аренды земельного участка в целях осуществления строительства, заключенный до вступления в силу этих Правил, и в отношении такого земельного участка до вступления в силу этих Правил утвержден градостроительный план. Данный пункт применяется в течение года со дня вступления в силу Правил. Если в течение указанного срока не будет выдано разрешение на строительство на соответствующий земельный участок, градостроительный план такого земельного участка подлежит отмене органом, уполномоченным на утверждение градостроительных планов, как не соответствующий этим Правилам.

Согласно постановлению исполнительного органа государственной власти субъекта РФ от 15.11.2016 установленные им особые режимы использования земель и требования к градостроительным регламентам в границах зон охраны объекта культурного наследия не применяются к правоотношениям, связанным со строительством и реконструкцией объектов капитального строительства, возникшим на основании разрешений на строительство, которые выданы в установленном порядке до вступления в силу этого постановления.

Исходя из указанной нормы, в период с 15.07.2015 по 14.07.2016 общество, имея договор аренды земельного участка, заключенный в 2008 году - до вступления в силу Правил, и градостроительный план этого участка от 27.08.2014, имело возможность получить разрешение на строительство общественно-делового комплекса и осуществить таким образом использование спорного земельного участка в соответствии с целью, указанной в договоре аренды. Более того, как следует из материалов дела и пояснений общества, в указанный период он обращался с заявлением о выдаче разрешения на строительство (заявление от 02.02.2016), однако в выдаче этого разрешения ему было отказано в связи с непредставлением необходимых для получения разрешения документов (то есть не в связи с несоответствием планируемого к строительству объекта и предполагаемого варианта использования земельного участка измененному градостроительному регламенту), после чего общество заказало новый дизайн-проект объекта и сменило его проектировщика.

Повторное обращение общества с заявлением о выдаче разрешения на строительство имело место в 2017 году - после истечения указанного выше годичного срока и утверждения зоны охраняемого природного ландшафта объекта культурного наследия федерального значения, в связи с чем в выдаче этого разрешения ему было отказано.

С учетом изложенного суд округа пришел к выводу о том, что в период с 15.07.2015 по 14.07.2016 у общества имелась юридическая и фактическая возможность использования спорного земельного участка в соответствии с целью, указанной в договоре аренды, вследствие чего уплаченная им за этот период арендная плата не может быть признана неосновательным обогащением департамента.

При этом указание апелляционного суда на то, что норма пункта 2 статьи 53 Правил землепользования и застройки городского округа, утвержденных решением городского совета депутатов от 07.07.2015, предусматривает лишь право, а не обязанность истца обратиться с заявлением о выдаче разрешения на строительство, судом округа отклонено, поскольку наличие такого права свидетельствует именно о возможности общества использовать земельный участок в спорный период в соответствии с изначально согласованной целью и, соответственно, исключает возможность признания уплаченной им за этот период арендной платы неосновательным обогащением департамента.

С учетом неполучения истцом разрешения на строительство, начиная с 15.07.2016 - после окончания переходного периода - использование спорного земельного участка в соответствии с указанной в договоре целью являлось невозможным, в связи с чем в силу названных выше норм арендная плата, полученная департаментом за период с 15.07.2016 по 06.09.2018, является для него неосновательным обогащением и подлежит взысканию.

Доводы общества о том, что в течение всего срока действия договора аренды он совершал действия по освоению предоставленного земельного участка, в связи с чем ввиду недостижения конечной цели с департамента в качестве неосновательного обогащения подлежит взысканию арендная плата, уплаченная им за весь период действия договора, правомерно признаны судами необоснованными, поскольку, исходя из установленных по делу обстоятельств и представленных в материалы дела доказательств, общество имело возможность использовать земельный участок по назначению с даты предоставления его в аренду в течение около восьми лет, что объективно является достаточным сроком для строительства соответствующего объекта. При этом неосуществление обществом такого строительства в этот период было связано с обстоятельствами, зависящими от него самого и относящимися к его предпринимательскому риску (изменение градостроительной концепции общественно-делового комплекса, необходимость разработки нового дизайн-проекта и проектной документации общественно-делового комплекса, отказ инвесторов и банков от финансирования реализации проекта, снижение курса рубля, рост ставки рефинансирования).

По другому делу суд первой инстанции, установив изначальную невозможность использования арендатором земельного участка для предусмотренной договором аренды цели - строительства на нем АЗС - ввиду ограничений на строительство подобных объектов в соответствии с Правилами землепользования и застройки городского округа, удовлетворил предъявленный им иск и взыскал с комитета по управлению имуществом и землепользованию неосновательное обогащение в виде арендной платы, уплаченной за весь период действия договора. При этом суд отметил, что юридическая возможность использования земельного участка, предоставленного в границах населенного пункта для целей строительства, заключается в соответствии планируемого к возведению на этом участке объекта установленным для данного участка видам разрешенного использования.

При рассмотрении этого дела суд также отклонил указания на то, что при заключении договора аренды арендатор должен был быть осведомлен о невозможности осуществления строительства на спорном земельном участке, так как при заключении договора аренды и в последующем до признания этого договора недействительным арендатор разумно полагался на подготовленные комитетом документы, в которых он указывал на предоставление земельного участка для строительства АЗС (в частности, решения комитета, разрешение на строительство). Кроме того, арендатором были представлены в материалы дела доказательства, свидетельствующие об отсутствии определенности в вопросе о возможности осуществления строительства на земельном участке спорного объекта.

Суд округа оставил решение суда первой инстанции в силе.

Постановления по делам N А33-437/2018 и N А10-7516/2019

8. При заключении на новый срок без проведения торгов договора аренды земельного участка для завершения строительства расположенного на нем объекта незавершенного строительства размер арендной платы по такому договору не может быть меньше размера, определенного по результатам проведения торгов при первоначальном предоставлении этого земельного участка арендатору.

По результатам проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города и общество, являвшееся победителем этого аукциона, заключили договор аренды, согласно которому обществу предоставлен в аренду сроком на три года земельный участок в целях строительства на нем многоуровневых подземных и надземных автостоянок.

По условиям договора размер арендной платы, определенный с учетом предложения победителя аукциона, составил 85 833 рубля 33 копейки в месяц.

Ввиду незавершения строительства объекта по истечении предусмотренного этим договором срока аренды стороны на основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" заключили договор аренды указанного земельного участка на новый срок.

В соответствии с данным договором размер арендной платы, определенный на основании закона субъекта РФ и муниципальных нормативных правовых актов, составил меньшую сумму.

Ссылаясь на то, что размер арендной платы за земельный участок, право аренды которого изначально приобретено обществом посредством проведения открытого аукциона, не может быть меньше размера, определенного по результатам этого аукциона, департамент обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с него разницы между размером арендной платы, определенной по результатам проведения аукциона, и размером арендной платы, указанной во вновь заключенном договоре аренды.

Суд первой инстанции, выводы которого поддержали суды апелляционной и кассационной инстанции, требования департамента удовлетворил, указав следующее.

По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 39.6 Земельного кодекса, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи.

Согласно положениям подпункта 10 пункта 2, подпунктов 1, 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса и пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса.

Согласно части 8 статьи 448 Гражданского кодекса условия договора, заключенного по результатам торгов в случае, когда его заключение допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами, если это изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, а также в иных случаях, установленных законом.

В данном случае право на заключение договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства многоуровневых подземных и надземных автостоянок, приобретено обществом в 2014 году на аукционе. Однако в период действия заключенного по результатам аукциона договора аренды общество освоение земельного участка не завершило и заявленный к строительству объект не возвело. Впоследствии для завершения строительства объекта земельный участок был предоставлен обществу в аренду на новый срок в льготном порядке - без проведения торгов.

Заключая последующий договор аренды земельного участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства, общество предполагало использовать этот земельный участок в целях, определенных при заключении первоначального договора аренды с проведением торгов, поэтому правомерным является сохранение принципа расчета арендной платы применительно к сложившимся между арендатором и арендодателем отношениям и оснований для изменения стоимости арендной платы, определенной по результатам аукциона, не имеется.

Заключение договора аренды земельного участка для завершения строительства объекта недвижимости без проведения торгов по существу является льготным порядком предоставления такого участка лицу, не успевшему завершить строительство в первоначально установленные сроки, в силу чего условия такого договора об арендной плате должны соответствовать размеру арендной платы, указанному в предыдущем договоре аренды и определенному изначально по результатам проведения торгов. В данном случае невыполнение таким лицом обязанности по завершению строительства в первоначальный срок аренды не может предоставлять ему права пользоваться земельным участком на более льготных условиях, в том числе в части размера арендной платы.

В этой связи у сторон по вновь заключенному договору аренды земельного участка отсутствовали правовые основания для изменения существенных условий договора, ранее заключенного ими по итогам проведенных торгов, в части изменения размера арендной платы в отношении того же земельного участка, предоставленного для строительства того же объекта недвижимости.

Постановление по делу N А33-9970/2021

9. При определении размера подлежащей взысканию с арендатора арендной платы за использование публичных земель суд вправе дать оценку нормативным правовым актам публично-правовых образований, регламентирующим размеры этой платы (в частности, устанавливающим коэффициенты и иные составляющие расчетов), на предмет их соответствия нормативным правовым актам, имеющим большую юридическую силу, и в случае выявленного несоответствия - не применять такие правовые акты.

На основании постановления о предоставлении земельного участка в аренду для осуществления сельскохозяйственной деятельности от 27.08.2018 администрация в октябре 2019 года направила главе КФХ для подписания проект договора аренды земельного участка.

Глава КФХ проект договора получил, однако подписанный со своей стороны договор администрации не возвратил. При этом в ходе рассмотрения дела он представил суду подписанный сторонами договор аренды, имеющий дату - 16.11.2019 и зарегистрированный в установленном законом порядке в ходе рассмотрения дела.

Ссылаясь на то, что в период с августа 2018 года по сентябрь 2020 года глава КФХ использовал спорный земельный участок без внесения за это платы, в связи с чем у него образовалась задолженность, комитет по управлению имуществом района обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с него этой задолженности. При этом расчет указанной задолженности комитет произвел на основании Положения о порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденного постановления исполнительного органа государственной власти субъекта РФ, и решения совета депутатов района от 26.02.2008 об утверждении коэффициентов для расчета размера арендной платы за землю в зависимости от вида разрешенного использования и категории земельных участков на территории района с применением коэффициента Кв, учитывающего вид разрешенного использования участка и категорию земель, равного 2,5.

При рассмотрении дела глава КФХ в отношении требований комитета возражал, сославшись на необоснованное применение при расчете задолженности коэффициента Кв 2,5, установленного решением совета депутатов района от 26.02.2008 (применение которого признано антимонопольным органом неправомерным), и необходимость применения коэффициента Кв 0,022, установленного решением совета депутатов района от 21.09.2020.

По результатам рассмотрения дела суд первой инстанции требования истца удовлетворил и исходил из правомерности начисления комитетом задолженности с применением коэффициента Кв 2,5 ввиду того, что утвердившее этот коэффициент решение совета депутатов района от 26.02.2008 в спорный период являлось действовавшим и не было признано недействующим в установленном порядке.

Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменил и в удовлетворении иска отказал, признав неправомерным применение комитетом коэффициента Кв 2,5.

Суд округа выводы апелляционного суда поддержал, указав следующее.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно пункту 2 части 3 статьи 39.7 Земельного кодекса, если иное не установлено этим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Соответствующая арендная плата является регулируемой и применяется независимо от содержания договора.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Исходя из положений пункта 1 статьи 39.7 Земельного кодекса указанные Основные принципы являются общеобязательными при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами. Поскольку указанные принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, соответствующим компетентным органам надлежит устанавливать размер арендной платы на основании названных принципов (ответ на вопрос 7 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, определение Верховного Суда Российской Федерации от 24 июня 2019 года N 305-ЭС19-4399).

При рассмотрении споров, вытекающих из договоров аренды публичных земель, суды вправе применительно к статье 12 Гражданского кодекса и статье 13 Арбитражного процессуального кодекса давать оценку нормативным правовым актам публично-правовых образований, регламентирующим размеры арендной платы за земельные участки, с точки зрения их соответствия указанным принципам и не применять нормативный правовой акт публично-правового образования, противоречащий нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу (пункт 33 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019).

В соответствии с постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 6 декабря 2017 года N 37-П в числе способов защиты гражданских прав, которые могут быть задействованы лишь при участии юрисдикционных органов, статья 12 Гражданского кодекса называет неприменение судом акта этого органа, противоречащего закону. Осуществляемая судом оценка нормативного правового акта на предмет его непротиворечия нормативному правовому акту большей юридической силы (статья 13 Арбитражного процессуального кодекса), выступая частью процедуры выбора применимых норм права, относится к исключительным прерогативам суда, к самому существу судопроизводства, ключевая цель которого - защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В этой связи само по себе то обстоятельство, что решение совета депутатов района от 26.02.2008 в части установления коэффициента Кв 2,5 для земельного участка, используемого в целях хранения и переработки сельскохозяйственной продукции, не отменено, не лишает ответчика права ссылаться на неправомерность указанных положений этого нормативного акта и недопустимость его применения при рассмотрении настоящего спора.

В данном случае апелляционный суд правомерно пришел к выводу о том, что названный выше коэффициент Кв 2,5 не подлежал применению при определении размера платы за пользование земельным участком в спорный период, поскольку решение совета депутатов района от 26.02.2008 в части установления этого коэффициента противоречит нормативным правовым актам, имеющим большую юридическую силу (Основным принципам определения арендной платы, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582, приказу Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков") и нарушает требования статей 4 и 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (ввиду установления одного коэффициента для нескольких различных видов разрешенного использования земельных участков). Указанное обстоятельство было также установлено антимонопольным органом по результатам рассмотрения жалобы главы КФХ, после чего совету депутатов района было выдано предупреждение о необходимости прекращения действий, содержащих признаки нарушения пункта 8 части 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции.

Во исполнение указанного выше предупреждения и устранения допущенных нарушений советом депутатов района принято решение от 21.09.2020 об утверждении коэффициентов для определения размера арендной платы за земельные участки в зависимости от вида разрешенного использования и категории земельных участков на территории муниципального образования, которым в соответствии с требованиями приказа Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540 для земельных участков, предназначенных для сельскохозяйственного использования, установлен коэффициент Кв в размере 0,022.

Несмотря на то, что указанное решение вступило в законную силу 02.10.2020, с учетом того, что в спорный период отсутствовал иной экономически обоснованный коэффициент для расчета платы за пользование земельным участком, находящимся в пользовании ответчика, а также ввиду невозможности применения ранее установленного незаконного коэффициента, апелляционный суд правомерно признал правильным применение при расчете задолженности ответчика названного выше коэффициента Кв 0,022.

Исходя из расчета платы за пользование участком с применением этого коэффициента и произведенной ответчиком оплатой, какая-либо задолженность у него отсутствует. В этой связи апелляционный суд правомерно отказал в удовлетворении предъявленного комитетом иска.

Постановление по делу N А74-2341/2021

10. При взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком размер такого обогащения по общему правилу подлежит определению исходя из размеров регулируемой платы за пользование земельным участком и порядка ее исчисления, которые применялись в течение соответствующего периода пользования.

В период с ноября 2016 года по октябрь 2018 года общество являлось собственником недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, принадлежащем на праве собственности Российской Федерации.

Отношения, связанные с использованием этого земельного участка, обществом урегулированы не были.

Ссылаясь на то, что в указанный период общество в отсутствие на то правовых оснований осуществляло фактическое пользование земельным участком, при этом какую-либо плату за такое пользование не вносило, управление Росимущества обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании с него неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами. Расчет суммы подлежащего возмещению неосновательного обогащения управление произвело в соответствии с пунктом 6 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 (в редакциях, действующих в спорный период) (далее - Правила N 582), и на основании отчетов об оценке.

Суд первой инстанции, с выводами которого согласился суд апелляционной инстанции, удовлетворил предъявленный иск частично.

Суд округа выводы судов поддержал.

Разрешая настоящий спор, суды применили положения пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса и подпункта 1 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса и правильно исходили из того, что при определении размера неосновательного обогащения за период с ноября 2016 года по 11.08.2017 подлежал применению пункт 6 Правил N 582 в редакции, действовавшей до 12.08.2017 и предусматривавшей определение размера платы исходя из рыночной стоимости спорного земельного участка, а в период с 12.08.2017 по октябрь 2018 года - пункт 6 Правил N 582 в редакции, действующей с 12.08.2017 и предусматривающей определение размера платы исходя из рыночной стоимости права аренды данного земельного участка.

Возражая относительно требований управления, общество ссылалось на то, что согласно пункту 2 статьи 1105 Гражданского кодекса размер неосновательного обогащения за пользование имуществом необходимо определять с учетом показателей стоимости на дату окончания периода пользования им (в этом случае по расчетам общества размер неосновательного обогащения составлял меньшую сумму).

Указанные доводы судами были отклонены как основанные на неверном толковании норм материального права. При этом суды исходили из того, что плата за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, является регулируемой величиной, в связи с чем при определении размера неосновательного обогащения за пользование таким земельным участком в целях соблюдения принципов равенства и справедливости следует принимать за основу размеры платы и порядок ее исчисления, которые применялись в течение всего соответствующего периода. Иной подход может приводить к тому, что лицо, неосновательно пользовавшееся земельным участком, будет поставлено в более выгодное положение, нежели лицо, пользовавшееся аналогичным земельным участком на основании заключенного в установленном порядке договора аренды.

Постановление по делу N А78-8980/2019

11. Собственник объектов недвижимости обязан вносить плату за пользование земельным участком, на котором расположены эти объекты. При этом в случае, если собственник таких объектов в установленном порядке обращался с заявлением о предоставлении ему земельного участка в собственность, а уполномоченный орган незаконно уклонялся от его предоставления, размер подлежащей внесению платы за пользование участком за период такого уклонения не может быть больше, чем размер земельного налога.

Территориальное управление Росимущества и предприниматель заключили договор аренды от 08.08.2014, согласно которому предпринимателю предоставлен в аренду на срок с 08.08.2014 по 07.09.2014 земельный участок-1 площадью 28 872 кв. м.

На указанном земельном участке помимо прочего расположены семь принадлежащих предпринимателю объектов недвижимости. Участок получен предпринимателем в аренду в целях формирования земельного участка, на котором непосредственно расположены эти объекты и который необходим для их использования.

По окончании срока действия этого договора предприниматель обратился в управление с просьбой подписать акт приема-передачи земельного участка-1 при его возврате из аренды, а также с заявлением о принятии управлением решения об образовании для размещения и эксплуатации принадлежащих ему объектов недвижимости земельного участка-2 в результате раздела земельного участка-1 и о предоставлении этого участка ему в собственность.

Управление длительное время уклонялось от принятия земельного участка-1, от раздела этого участка и образования из его состава земельного участка-2 и от предоставления последнего предпринимателю в собственность. Данные обстоятельства явились причиной ряда последующих судебных разбирательств по искам и заявлениям предпринимателя к управлению, результатом которых явилось как принятие управлением земельного участка-1, образование из его состава земельного участка-2 площадью 12 790 кв. м, предоставление этого участка предпринимателю в собственность путем заключения сторонами договора купли-продажи.

Право собственности предпринимателя на земельный участок-2 зарегистрировано в установленном законом порядке 31.07.2019.

Ссылаясь на то, что в период с 01.08.2015 по 30.07.2019 (в пределах срока исковой давности) предприниматель в отсутствие на то правовых оснований и без внесения соответствующей платы осуществлял фактическое пользование частью земельного участка-1, занимаемой принадлежащими ему объектами недвижимости и необходимой для их использования и преобразованной впоследствии в земельный участок-2, управление обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании с него неосновательного обогащения, рассчитанного исходя из установленного порядка определения размера арендной платы.

Суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал, сославшись на отсутствие на стороне ответчика неосновательного обогащения ввиду длительного уклонения управления от принятия у предпринимателя земельного участка-1 и от предоставления ему в собственность земельного участка-2.

Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменил и с учетом установленного факта пользования предпринимателем спорным земельным участком взыскал с него неосновательное обогащение, рассчитанное по правилам определения размера арендной платы.

Суд округа принятое судом апелляционной инстанции постановление отменил в связи со следующим.

В рассматриваемой ситуации ввиду нахождения на спорных земельных участках (на части участка-1 до его раздела и на участке-2) принадлежащих предпринимателю объектов недвижимости в течение спорного периода с 01.08.2015 по 30.07.2019 он фактически пользовался этими участками для целей размещения и эксплуатации указанных объектов, в связи с чем исходя из установленного земельным законодательством принципа платности использования земли (подпункт 7 пункта 1 статьи 1, пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса) должен произвести оплату за такое использование. При этом с учетом прекращения договора аренды от 08.08.2014 и отсутствия иных правовых оснований для пользования землей с предпринимателя подлежит взысканию неосновательное обогащение.

Отказ в данном случае в удовлетворении предъявленного иска фактически означает освобождение предпринимателя от необходимости внесения какой-либо платы за имевшее место пользование земельным участком, что не соответствует названным выше нормам материального права.

Между тем в ходе рассмотрения дела, возражая относительно требований управления, предприниматель ссылался на то, что он изначально имел намерение приобрести земельный участок-2, на котором находятся принадлежащие ему объекты недвижимости, в собственность и совершал необходимые действия, направленные на приобретение этого участка, тогда как управление в течение длительного времени необоснованно уклонялось от предоставления ему указанного участка и заключения с ним договора купли-продажи, что значительно продлило для него период фактического пользования данным участком в отсутствие правовых оснований и явилось поводом для его неоднократного обращения в суд с различными исками и заявлениями.

Апелляционный суд указанные доводы предпринимателя об уклонении управления от предоставления ему земельного участка в собственность не проверил и не дал оценки соответствующим действиям (бездействию) управления с точки зрения его влияния на размер подлежащего взысканию неосновательного обогащения.

В соответствии с пунктом 4 статьи 1 Гражданского кодекса никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Согласно статье 10 Гражданского кодекса не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения указанных требований суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

В случае, если бы договор купли-продажи с предпринимателем управлением был своевременно заключен, он бы приобрел статус собственника земельного участка, а вместе с ним у него возникла бы обязанность уплачивать в отношении этого участка земельный налог (который исчисляется исходя из кадастровой стоимости участка и ставки налога и размер которого гораздо меньше рассчитанной судом суммы арендной платы). Однако в результате уклонения управления от заключения этого договора предприниматель в течение длительного времени был лишен законной возможности приобрести статус собственника и снизить бремя платежей, связанных с использованием участка.

В этой связи в случае, если столь позднее заключение договора купли-продажи имело место по причине незаконных действий (бездействия) управления, предприниматель при рассмотрении настоящего иска не мог быть поставлен в худшее положение по сравнению с тем, в котором он оказался бы, если бы его право не было нарушено. Поэтому в этом случае сумма подлежащего взысканию с него в пользу управления неосновательного обогащения не может превышать размер земельного налога, который он заплатил бы, если бы своевременно стал собственником участка. В остальной части на основании положений пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса в защите права управления на получение неосновательного обогащения может быть отказано.

Поскольку без проверки и установления названных выше обстоятельств взыскание с предпринимателя неосновательного обогащения за фактическое пользование земельным участком в размере, исчисленном исходя из подлежащей внесению арендной платы, является необоснованным, дело было направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суд апелляционной инстанции установил, что позднее заключение сторонами договора купли-продажи земельного участка-2 имело место по причине незаконного и необоснованного уклонения управления от предоставления этого участка в собственность, и взыскал с предпринимателя неосновательное обогащение в размере, соответствующем исчисленному за этот период земельному налогу.

Постановления по делу N А19-18110/2018

Споры, связанные с прекращением прав на земельные участки

12. При рассмотрении споров, связанных с изъятием земельных участков для государственных нужд в связи с необходимостью осуществления недропользования, само по себе наличие у недропользователя действующей лицензии на право пользования участком недр не является безусловным основанием для такого изъятия. При этом, решая вопрос о возможности или невозможности осуществления изъятия, судам следует обеспечивать соблюдение баланса прав и интересов участников соответствующих правоотношений.

Общество, являясь обладателем лицензии на пользование недрами для разведки и добычи полезных ископаемых (россыпного золота), обратилось в департамент недропользования с ходатайством об изъятии для государственных нужд земельного участка-1 площадью 26 га, принадлежащего на праве собственности главе КФХ, и частей земельных участков-2 и -3 площадью 37 га и 158 га, находящихся у него в аренде и используемых им для осуществления сельскохозяйственной деятельности.

По результатам рассмотрения этого ходатайства департамент издал приказ об изъятии указанных земельных участков и их частей у главы КФХ для государственных нужд Российской Федерации.

Полагая, что этот приказ не соответствует действующему законодательству и нарушает его права в сфере предпринимательской деятельности, глава КФХ обратился в арбитражный суд с заявлением о признании его незаконным.

Суд первой инстанции в удовлетворении заявления отказал и исходил из правомерности изъятия у заявителя земельных участков ввиду наличия у общества лицензии на пользование недрами в границах этих участков.

По результатам повторного рассмотрения дела апелляционный суд выводы суда первой инстанции поддержал, при этом указал, что с учетом значения золота в качестве одного из основных видов стратегического минерального сырья изъятие земельных участков направлено на обеспечение социально-экономического развития и экономической безопасности Российской Федерации и, следовательно, на реализацию государственных нужд.

Суд округа решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменил в связи со следующим.

В соответствии со статьей 49 Земельного кодекса изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, изложенным в этой статье, перечень которых является открытым.

Подпунктом 3 пункта 1 статьи 56.4 Земельного кодекса предусмотрено, что решение об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд может быть принято на основании ходатайств об изъятии, с которыми в случае изъятия земельных участков для проведения работ, связанных с пользованием недрами, вправе обратиться организации, являющиеся недропользователями.

В соответствии с пунктом 2 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 13.04.2016, под государственными или муниципальными нуждами понимаются потребности публично-правового образования, удовлетворение которых направлено на достижение интересов общества (общественно полезных целей), осуществить которые невозможно без изъятия имущества, находящегося в частной собственности. Соответственно, принудительное изъятие не может производиться только или преимущественно в целях получения выгоды другими частными субъектами, деятельность которых лишь опосредованно служит интересам общества.

Таким образом, вопреки выводам суда первой инстанции, само по себе наличие у недропользователя действующей лицензии на право пользование участком недр, выданной на срок разработки месторождения полезных ископаемых, не является безусловным основанием для изъятия испрашиваемого земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

В данном случае подлежит установлению не только факт наличия действующей лицензии на право пользования участком недр, но также и обстоятельства, свидетельствующие о наличии государственных или муниципальных нужд, для удовлетворения которых требуется изъятие земельного участка, в том числе обстоятельства, касающиеся исключительности рассматриваемого случая (возможности удовлетворения этих нужд лишь посредством изъятия земельного участка у иного лица). Наличие соответствующих нужд и исключительность рассматриваемого случая должны быть обоснованы инициатором изъятия земельного участка. При этом подлежат также проверке возражения собственника или иного владельца изымаемого земельного участка относительно обстоятельств, связанных с его изъятием.

В частности, подлежат выяснению обстоятельства относительно уникальности и особой экономической ценности и значимости соответствующего участка недр, возможности или невозможности его использования без изъятия земельных участков, характера и значимости деятельности, осуществляемой на этих земельных участках их собственником или иным законным владельцем, и возможных для него неблагоприятных последствий в результате изъятия этих участков. Выяснение указанных обстоятельств в совокупности позволит обеспечить соблюдение баланса прав и интересов участников правоотношений при решении вопроса об изъятии земельных участков.

В рассматриваемой ситуации в обоснование наличия государственных нужд в изъятии принадлежащих заявителю земельных участков суд апелляционной инстанции сослался на Стратегию национальной безопасности Российской Федерации, утвержденную Указом Президента Российской Федерации от 02.07.2021 N 400, Стратегию развития минерально-сырьевой базы Российской Федерации до 2035 года, утвержденную распоряжением Правительства Российской Федерации от 22.12.2018 N 2914-р, Перечень основных видов стратегического минерального сырья, утвержденный распоряжением Правительства Российской Федерации от 16.01.1996 N 50-р, и указал на то, что золото является одним из основных видов стратегического минерального сырья, добыча которого является значимым в соответствии со Стратегией национальной безопасности и Стратегией развития минерально-сырьевой базы.

Вместе с тем указанные нормативные акты имеют именно нормативный (общий) характер и определяют стратегические национальные приоритеты и значимость отдельных видов полезных ископаемых (таких как золото) в целом, при этом сами по себе не могут свидетельствовать о безусловном наличии государственных нужд в изъятии конкретных земельных участков в спорной ситуации, поскольку в качестве национальных приоритетов эти акты (а также Доктрина продовольственной безопасности Российской Федерации, утвержденная Указом Президента Российской Федерации от 21.01.2020 N 20) предусматривают как развитие минерально-сырьевой базы, так и развитие сельского хозяйства и обеспечение продовольственной безопасности государства (соответствующее виду деятельности главы КФХ).

Обосновывая уникальность предоставленного обществу участка недр, для использования которого испрашивались спорные земельные участка, суд апелляционной инстанции указал лишь его описание, изложенное в приложении к лицензии - месторасположение, площадь, время начала освоения, объем добытого золота и имеющиеся запасы.

Между тем уникальность участка недр заключается не в описании его характеристик, а в указании тех из них, которые свидетельствуют о повышенной экономической ценности и значимости этого участка и тем самым выгодно отличают его от других аналогичных участков (например, по объему содержащихся полезных ископаемых, их качеству, глубине залегания и легкости добычи и т.д.). В данном случае в нарушение положений части 2 статьи 65, части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса апелляционный суд указанные обстоятельства не исследовал и в обжалуемом постановлении не отразил, равно как не отразил оценку доводов заявителя о том, что согласно приложению к лицензии по сложности геологического строения соответствующее месторождение полезных ископаемых относится к третьей группе месторождений (месторождения (участки) очень сложного геологического строения со средними и мелкими по размерам телами полезных ископаемых с интенсивно нарушенным залеганием), а содержащееся в нем золото не относится к первой категории и его имеющиеся запасы являются незначительными.

Принимая обжалуемое постановление, суд апелляционной инстанции отклонил возражения главы КФХ о том, что изъятие спорных земельных участков (их частей) приведет к невозможности продолжения осуществления им сельскохозяйственной деятельности по разведению крупного рогатого скота и, в частности, его выпасу на пастбищах. Однако суд не учел и не дал оценки доводам заявителя о том, что в результате изъятия спорных частей земельных участков утратится доступ к водопою из реки, с чем, по его утверждению, и связана невозможность осуществления им в будущем сельскохозяйственной деятельности на этих участках.

Кроме того, суд апелляционной инстанции также не установил характер и объемы сельскохозяйственной деятельности главы КФХ и значимость для ее осуществления спорных земельных участков, без чего невозможно обеспечить соблюдение баланса прав и интересов участников рассматриваемых правоотношений при решении вопроса об изъятии этих участков (их частей).

С учетом изложенного для выяснения указанных обстоятельств и проверки доводов и возражений сторон дело направлено на новое рассмотрение.

Постановление по делу N А33-37119/2020

13. С момента первой государственной регистрации права собственности на жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме у застройщика, являющегося арендатором земельного участка, на котором расположен этот дом, прекращается обязанность по внесению арендной платы за указанный участок или ту его часть, на которой расположен этот дом и которая необходима для его использования.

Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города и общество заключили договор аренды земельного участка, согласно которому обществу передан в аренду земельный участок из категории земель населенных пунктов.

В период действия договора на этом земельном участке были построены и введены в эксплуатацию (в 2013, 2014, 2015 и 2016 годах) многоквартирные жилые дома.

Земельные участки под этими домами сформированы и поставлены на кадастровый учет 14.09.2020. В этой связи дополнительным соглашением от 20.10.2020 стороны уменьшили площадь находящегося в аренде земельного участка.

Ссылаясь на то, что с момента передачи помещений в указанных домах участникам долевого строительства у него прекратилось обязательство по внесению арендной платы за ту часть земельного участка, на которой эти дома расположены и которая необходима для их использования, в связи с чем им излишне внесена арендная плата за период с 01.07.2018 по 13.09.2020, общество обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании с департамента неосновательного обогащения в соответствующей сумме.

Суд первой инстанции, выводы которого поддержали суды апелляционной и кассационной инстанций, предъявленный иск удовлетворил и исходил при этом из следующего.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, является общим имуществом в многоквартирном доме и принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Аналогичная норма содержится в части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон о введении в действие Жилищного кодекса).

Согласно действовавшему до 01.01.2017 пункту 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Схожая по содержанию норма имеется в пункте 5 статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", вступившего в силу 01.01.2017.

В пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" предусмотрено, что при разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, следует исходить из того, что в силу части 1 статьи 16 Закона о введении в действие Жилищного кодекса и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий земельный участок.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок под многоквартирным домом не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под этим домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Закона о введении в действие Жилищного кодекса собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.

В этой связи собственник не вправе сдавать соответствующую землю в аренду и получать арендную плату за ее использование.

В силу указанного пункта постановления собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса. В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме являются законными владельцами соответствующего земельного участка.

Руководствуясь указанными выше нормами и разъяснениями и установив, что на части находящегося в аренде земельного участка общество осуществило строительство и ввод в эксплуатацию многоквартирных домов, передав помещения в них участникам долевого строительства, суды пришли к обоснованному выводу о том, что в спорный период у общества отсутствовала (прекратилась) обязанность по внесению арендной платы за ту часть земельного участка, на которой расположены эти дома и которая необходима для их использования.

С учетом этого суды установили наличие со стороны общества переплаты, представляющей собой для департамента неосновательное обогащение, подлежащее взысканию по правилам статьи 1102 Гражданского кодекса.

Постановление по делу N А33-16227/2021

14. В случае, если передача арендатором прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьему лицу допустима без согласия арендодателя, предусмотренное таким договором право аренды является действительным активом арендатора, находящегося в банкротстве, в связи с чем требование о расторжении этого договора подлежит рассмотрению в деле о банкротстве арендатора.

На основании договора аренды управление земельно-имущественных отношений администрации района передало обществу-1 в аренду сроком на 49 лет земельный участок.

В договоре стороны предусмотрели, что арендатор вправе передавать предусмотренные им права и обязанности другому лицу только с письменного согласия арендодателя (пункт 4.3.1).

В последующем на основании соглашения общество-1 с согласия арендодателя передало права и обязанности по этому договору обществу-2.

Решением арбитражного суда общество-2 признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом-2 условий договора аренды в части внесения арендной платы, управление обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании с него задолженности по арендной плате и пени, а также о расторжении этого договора и обязании возвратить арендованный земельный участок.

Суды первой и апелляционной инстанций, установив факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по договору аренды, удовлетворили предъявленный иск в полном объеме. При этом суды отклонили возражения ответчика о том, что требования управления о расторжении договора и обязании возвратить земельный участок подлежат рассмотрению в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества, и сослались на то, что исходя из положения упомянутого выше пункта 4.3.1 договора аренды предусмотренное этим договором право аренды не является активом должника (ответчика) и не подлежит включению в конкурсную массу. Кроме того, суды также указали, что указанные требования возникли после возбуждения дела о банкротстве и являются текущими.

Суд округа решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции в части удовлетворения требований управления о расторжении договора аренды и обязании общества-2 возвратить арендованный земельный участок отменил и оставил указанные требования без рассмотрения. При этом суд руководствовался следующим.

В соответствии со статьей 131 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) имущество должника, имеющееся на день открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу, если иное не установлено законом.

Поскольку права арендатора по договору аренды носят имущественный характер, имеют стоимостное выражение и могут быть переданы третьему лицу за соответствующую плату - реализованы с торгов в порядке, установленном Законом о банкротстве, указанные права могут быть включены в состав конкурсной массы должника.

По общему правилу со дня принятия судом решения о признании должника банкротом все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования подлежат предъявлению и рассмотрению только в деле о банкротстве (абзац 7 пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве, пункт 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 N 35). Данный процессуальный механизм направлен на создание условий равной правовой защиты интересов должника, его контрагентов и кредиторов, чьи притязания затрагивают конкурсную массу, предоставляет им возможность доказать свою позицию в открытом состязательном процессе.

Исходя из правовой позиции, выраженной в пункте 44 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.12.2018, и определениях Верховного Суда Российской Федерации от 8 сентября 2016 года N 309-ЭС16-4636 и от 14 августа 2018 года N 305-ЭС18-8136, порядок рассмотрения спора, направленного на прекращение права аренды должника, зависит от того, является ли это право действительным активом, который можно реализовать для соразмерного удовлетворения требований кредиторов несостоятельного арендатора и, соответственно, который может быть включен в конкурсную массу последнего. В случае, если право аренды является таким активом, требования, направленные на расторжение договора аренды и возврат арендованного имущества, подлежат рассмотрению в рамках дела о несостоятельности (банкротства) должника-арендатора, в случае, если право аренды таким активом не является, данные требования подлежат рассмотрению в общеисковом порядке.

Делая выводы о том, что с учетом положений пункта договора аренды предусмотренное этим договором право аренды не является активом ответчика и не подлежит включению в конкурсную массу, суды не учли, что в соответствии с частью 9 статьи 22 Земельного кодекса (в редакции, действовавшей на дату заключения договора) при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 этой статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", применительно к договорам аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенным на срок более чем пять лет, арендодатель и арендатор не вправе предусматривать условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Исходя из изложенного, норма части 9 статьи 22 Земельного кодекса является императивной и иное регулирование соответствующих правоотношений может быть предусмотрено только федеральным законом, но не заключаемым сторонами договором.

В этой связи, поскольку договор аренды заключен в отношении земельного участка, находящегося в государственной собственности, на срок более чем пять лет, условие пункта 4.3.1 этого договора о возможности передачи арендатором прав и обязанностей по этому договору другому лицу только с согласия арендодателя является недействительным (ничтожным) и не может являться препятствием для осуществления такой передачи в отсутствие соответствующего согласия, в том числе для реализации права аренды посредством проведения торгов в порядке, установленном Законом о банкротстве. Следовательно, в данном случае основанное на договоре аренды право аренды земельного участка является активом общества-2 и может быть включено в его конкурсную массу.

С учетом этого суд округа указал, что требования управления о расторжении договора аренды и об обязании ответчика возвратить земельный участок подлежат рассмотрению в деле о банкротстве, в связи с чем соответствующие требования следует оставить без рассмотрения.

При этом то обстоятельство, что указанные требования возникли в связи с наличием задолженности ответчика, носящей текущий характер, не опровергает и не исключает указанных выше выводов и не свидетельствует о возможности рассмотрения этого требования в рамках отдельного искового производства, так как в данной ситуации необходимость рассмотрения этих требований в рамках дела о банкротстве ответчика-арендатора связано не с датой возникновения этих требований (которая влияет на определение очередности удовлетворения требований кредиторов), а с тем, что они направлены на исключение принадлежащего должнику имущества (актива) из его конкурсной массы, которое может повлечь нарушение прав и интересов кредиторов последнего. Суд округа отметил, что в данном ситуации речь идет только о процессуальном порядке рассмотрения соответствующих требований, а не о наличии или отсутствии оснований для их удовлетворения.

Постановление по делу N А33-33097/2019

15. В случае, если право аренды земельного участка передано арендатором в залог, при рассмотрении требования о расторжении договора аренды этого земельного участка к участию в деле в качестве третьего лица необходимо привлекать залогодержателя соответствующего права.

Администрация сельсовета и общество заключили договор аренды земельного участка, согласно которому арендатору предоставлены в аренду сроком на десять лет два земельных участка.

Впоследствии общество передало предусмотренное этим договором право аренды в залог корпорации "ВЭБ.РФ" в обеспечение исполнения своих обязательств по кредитному соглашению.

Ссылаясь на то, что общество предусмотренные договором обязательства по внесению арендной платы исполняло ненадлежащим образом, администрация обратилась в арбитражный суд с иском о взыскании с него задолженности по арендной плате и пени, а также о расторжении этого договора.

По результатам рассмотрения дела суд первой инстанции предъявленный иск удовлетворил.

Не согласившись с решением суда, корпорация "ВЭБ.РФ" как лицо, не участвовавшее в деле, обжаловало его в апелляционном порядке, ссылаясь на то, что оно принято о ее правах и обязанностях.

Постановлением суда апелляционной инстанции решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Суд округа, рассмотрев кассационную жалобу корпорация "ВЭБ.РФ", обжалуемые ею решение и постановление отменил и направил дело на новое рассмотрение исходя из следующего.

В силу пункта 2 статьи 453 Гражданского кодекса при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

При этом по общему правилу, изложенному в подпункте 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса, прекращение заложенного права влечет прекращение его залога.

В этой связи, поскольку принятым по настоящему делу решением суд первой инстанции расторг договор аренды земельных участков, что влечет прекращение возникших на его основании прав аренды и, соответственно, прекращение залога в отношении этих прав (прекращение прав залогодержателя в отношении ответчика), указанное решение следует признать принятым о правах и обязанностях корпорации "ВЭБ.РФ".

В соответствии с пунктом 1 статьи 33 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в случаях предъявления к залогодателю другими лицами требований о признании за ними права собственности или иных прав на заложенное имущество, о его изъятии (истребовании) или об обременении указанного имущества либо иных требований, удовлетворение которых может повлечь уменьшение стоимости или ухудшение этого имущества, залогодатель обязан немедленно уведомить об этом залогодержателя, если он ему известен. При предъявлении к залогодателю соответствующего иска в суде, арбитражном суде или третейском суде он должен привлечь такого залогодержателя к участию в деле.

Корпорация "ВЭБ.РФ" к участию в настоящем деле привлечена не была, вследствие чего не могла реализовать при рассмотрении этого дела по существу предусмотренных арбитражным процессуальным законодательством прав участвующих в деле лиц.

При этом утверждения суда апелляционной инстанции о том, что наличие договора залога прав аренды не лишает арендодателя права обратиться в суд с требованием о расторжении договора аренды, являются правильными, однако они не исключают указанные выше выводы, поскольку наличие у арендодателя соответствующего права на обращение в суд не исключает необходимости привлечения к участию в рассмотрении такого дела залогодержателя прав аренды.

Постановление по делу N А33-15511/2019

Споры, связанные с защитой прав на земельные участки

16. В случае, если на земельном участке, предоставленном на праве собственности одному лицу, расположен в числе прочего объект недвижимости, принадлежащий другому лицу, такое лицо вправе помимо иных способов защиты требовать признания права общей долевой собственности на этот участок.

При этом, если соответствующий земельный участок предназначен и используется для размещения принадлежащих указанным лицам объектов недвижимости, размеры их долей в праве общей собственности устанавливаются пропорционально гипотетическим площадям земельных участков, необходимых на момент рассмотрения спора для эксплуатации расположенных на них объектов недвижимости, а если это невозможно - пропорционально площади застройки под этими объектами, а также исходя из принципов разумности и справедливости. Если же земельный участок с учетом его площади предоставлен не только для размещения этих объектов, но и для иных целей, размеры долей устанавливаются исходя из цели предоставления участка (в частности, для второго лица - исходя из площади участка, которая необходима для размещения и эксплуатации принадлежащего ему объекта недвижимости).

Общество-1 является собственником железнодорожного пути необщего пользования протяженностью 4545 м, который частично (в части площади 72 кв. м) расположен в границах земельного участка площадью 15 879 кв. м, имеющего вид разрешенного использования - для лесопиления и складирования пиломатериалов и принадлежащего на праве собственности обществу-2 (договор купли-продажи земельного участка от 13.06.2012).

Ссылаясь на то, что, будучи собственником находящегося на земельном участке объекта недвижимости, оно вправе требовать признания права общей долевой собственности на этот участок, общество-1 обратилось в арбитражный суд с соответствующим иском, в котором просило признать за ним право на 9073/15879 доли в праве общей собственности на указанный земельный участок.

Суд первой инстанции, признав доказанным и установленным факт нахождения на спорном земельном участке как железнодорожного пути необщего пользования в части его площади 72 кв. м, принадлежащего обществу-1, так и железнодорожного пути необщего пользования площадью 54 кв. м, принадлежащего обществу-2, исходил из наличия правовых оснований для признания за истцом доли в праве общей собственности на этот участок в размере 9073/15879 (определенной пропорционально отношению площадей каждого из этих путей).

Суд апелляционной инстанции указанные выводы поддержал.

Суд округа принятые судами решение и постановление отменил в связи со следующим.

Согласно закрепленному в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса в редакции, действовавшей до 01.03.2015 (в редакции на дату приобретения обществом-2 спорного земельного участка в собственность), граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с этим Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

В настоящее время аналогичное положение, предоставляющее исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду гражданам и юридическим лицам, являющимся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, предусмотрено пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса.

Исключительность указанного выше права на приобретение земельных участков в собственность или в аренду означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не вправе приобрести в собственность или в аренду земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования. В случае нахождения на земельном участке зданий, строений, сооружений, принадлежащих нескольким собственникам, такой участок не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из них, в том числе и тогда, когда именно с ним ранее был оформлен договор аренды участка.

По смыслу статьи 36 Земельного кодекса (в настоящее время статьи 39.20) при наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования, в том числе путем установления сервитута.

Однако статья 36 Земельного кодекса (статья 39.20) не могла быть истолкована и как запрещающая нескольким собственникам объектов недвижимости, расположенных на одном, делимом, но не разделенном ими земельном участке, приобрести этот участок в общую долевую собственность (статьи 244, 245 Гражданского кодекса). Напротив, исходя из положений пунктов 1, 1.1 и 5 статьи 36 Земельного кодекса собственники зданий, строений, сооружений обладали возможностью совместно реализовать право на выкуп земельных участков, предусмотренное этой статьей наряду с правом аренды, если эти участки ими не разделены или неделимы.

В этой связи в случаях, когда собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, готов реализовать предусмотренное статьей 36 Земельного кодекса (статьей 39.20) право на выкуп участка, то независимо от делимости участка он вправе предъявить иск об установлении (признании) на этот участок права общей долевой собственности. Предъявление такого требования означает, что воля на приобретение участка в собственность выражена всеми собственниками расположенных на нем объектов недвижимости, как это предусмотрено положениями статьи 36 Земельного кодекса и статьи 244 Гражданского кодекса.

Указанное соответствует правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 6 сентября 2011 года N 4275/11.

Принимая во внимание приведенные выше нормы и названную правовую позицию, установив, что при приобретении обществом-2 спорного земельного участка на нем располагалась и в настоящее время располагается часть принадлежащего обществу-1 железнодорожного пути необщего пользования, в связи с чем в данной ситуации не были учтены права собственника этого сооружения, суды пришли к правильному выводу об обоснованности требований общества-1 об установлении на спорный земельный участок права общей долевой собственности и признании за ним доли в праве на этот участок.

При этом суды определили размер причитающейся обществу-1 доли в праве на земельный участок в размере 9073/15879, рассчитав ее исходя из соотношения части площадей железнодорожных путей общества-1 и общества-2, расположенных на этом участке. Суды руководствовались тем, что при наличии спора о размере долей они устанавливаются пропорционально гипотетическим площадям земельных участков, необходимых на момент рассмотрения спора для эксплуатации расположенных на них объектов недвижимости, а если это невозможно - пропорционально площади застройки под объектами недвижимости, а также исходя из принципов разумности и справедливости.

Между тем, делая данные выводы, суды не учли, что указанный подход к определению размера долей подлежит применению в случае, когда соответствующий земельный участок непосредственно предназначен и используется для размещения принадлежащих сторонам спора объектов недвижимости. В рассматриваемой ситуации с учетом установленных по делу обстоятельств (в частности, с учетом содержания договора купли-продажи от 13.06.2012) спорный земельный участок был предназначен не для размещения железнодорожных путей, а для иных целей, а именно - для лесопиления и складирования пиломатериалов, при этом он имеет общую площадь 15 879 кв. м, в то время как площадь расположенных на нем частей железнодорожных путей необщего пользования, принадлежащих истцу и ответчику, составляет 72 кв. м (железнодорожный путь истца) и 54 кв. м (железнодорожный путь ответчика). Принимая во внимание названный выше подход, суды, основываясь на факте размещения на этом участке площадью 15 879 кв. м части железнодорожного пути истца площадью 72 кв. м, по сути, признали за ним долю в праве на участок в размере 57 процентов, что не может соответствовать принципам разумности и справедливости.

В указанной ситуации, отменив принятые судами решение и постановление, суд округа направил дело на новое рассмотрение.

При рассмотрении ранее аналогичного дела по требованию общества-1 о признании за ним права на долю в размере 143/280 в праве общей собственности на другой земельный участок общей площадью 280 кв. м, также находившийся в единоличной собственности общества-2, указанные требования общества были удовлетворены судом первой инстанции в части признания за ним права на долю в размере 19/140.

Постановление по делу N А33-25389/2020

17. На земельный участок, подлежащий отнесению к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома, не может быть признано право индивидуальной собственности одного из собственников помещений в таком доме или иного лица.

Общество, являющееся на основании договора купли-продажи от 03.06.1996, заключенного с комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города, собственником трех нежилых помещений, обратилось с иском к предпринимателю о признании права собственности на два земельных участка - площадью 302 кв. м и площадью 555 кв. м, на которых расположены эти помещения, и об обязании его снести бетонное ограждение, возведенное на этих участках.

В обоснование предъявленных требований общество сослалось на то, что ранее в результате ряда последовательных сделок указанные выше помещения выбыли из его владения и впоследствии решением арбитражного суда были ему возвращены. При этом спорные земельные участки, представлявшие собой в прошлом единый земельный участок площадью 857 кв. м, ранее в соответствии с постановлением мэра города от 25.04.2007 и договором купли-продажи от 02.05.2007, заключенным с администрацией города, также находились в собственности общества и в дальнейшем на основании ряда сделок выбыли от него в собственность иных лиц. В настоящее время указанные участки принадлежат предпринимателю. Полагая, что право на данные земельные участки, на которых расположены названные выше помещения, в действительности должно принадлежать ему как собственнику этих помещений, общество обратилось в суд с указанным иском.

Су первой инстанции, выводы которого поддержал суд апелляционной инстанции, предъявленный иск удовлетворили и признали за обществом право собственности на спорные земельные участки. При этом с учетом принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов и примененных по аналогии норм жилищного законодательства о возникновении у собственников помещений в многоквартирном доме права общей долевой собственности на сформированный под этим домом земельный участок суды в мотивировочной части решения и постановления исходили из наличия у истца права общей долевой собственности на указанные в иске земельные участки.

Пересматривая принятые судами первой и апелляционной инстанций решение и постановление в порядке кассационного производства, суд округа указал следующее.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 этого Кодекса. В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, общество ссылалось на то, что оно как собственник всех трех указанных выше нежилых помещений, образующих единый объект, является в силу положений статьи 36 Жилищного кодекса, подлежащих применению по аналогии, обладателем права общей долевой собственности на спорные земельные участки, на которых эти помещения расположены. При этом в качестве основания возникновения своего права общей долевой собственности на эти участки истец указал как на постановление мэра города от 25.04.2007 и договор купли-продажи от 02.05.2007, заключенный с администрацией города, так и на норму части 5 статьи 16 Закона о введении в действие Жилищного кодекса, согласно которой со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Считая указанные доводы общества обоснованными, суды первой и апелляционной инстанций в мотивировочной части обжалуемых решения и постановления сослались на возникновение у него права общей долевой собственности на спорные земельные участки, а в резолютивной части признали за ним право единоличной собственности на эти участки.

Делая указанные выводы, суды не учли, что согласно материалам дела (договор купли-продажи нежилого помещения от 03.06.1996 и технический паспорт помещения) и установленным самими судами обстоятельствам, принадлежащие истцу нежилые помещения ранее входили в состав единого объекта - встроенно-пристроенного нежилого помещения к пятиэтажному многоквартирному жилому дому. При этом в техническом паспорте помещения отображен дверной проем в помещения, расположенные внутри многоквартирного дома.

В случае, если данный многоквартирный дом и принадлежащие в настоящее время обществу нежилые помещения по своим техническим характеристикам (инженерным и строительным) являются единым объектом, земельный участок, на котором расположены этот дом и помещения, является общим имуществом всех собственников жилых и нежилых помещений этого дома и должен принадлежать им на праве общей долевой собственности. В этом случае признание за истцом права индивидуальной собственности на часть этого участка (в виде спорных земельных участков) будет нарушать права иных собственников помещений в доме. Право индивидуальной собственности на земельные участки, сформированные непосредственно под принадлежащими обществу нежилыми помещениями, может быть признано за ним только в случае, если эти помещения в своей совокупности представляют собой самостоятельный объект, независимый от многоквартирного дома и не являющийся с ним одним целым.

При этом отсутствие в настоящее время сформированного земельного участка под многоквартирным домом не изменяет указанный подход, поскольку согласно разъяснениям, изложенным в пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок под многоквартирным домом не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под ним, хоть и находится в собственности соответствующего публично-правового образования, по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Закона о введении в действие Жилищного кодекса публичный собственник не вправе распоряжаться ей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 Гражданского кодекса имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка (в данном случае договор купли-продажи земельного участка или его части, заключенный публичным собственником (органом местного самоуправления) с одним из собственников помещений в многоквартирном доме или иным лицом, будет противоречить требованиям закона).

Несмотря на то, что указанные обстоятельства - о том, являются ли принадлежащие истцу нежилые помещения самостоятельным объектом или составной частью многоквартирного дома - имеют существенное значение для рассмотрения настоящего спора, суды в нарушение требований части 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса их не выяснили, заявленное третьим лицом ходатайство о назначении в отношении нежилых помещений судебной строительно-технической экспертизы отклонили.

Принимая обжалуемые судебные акты, суды в порядке аналогии указали в качестве основания возникновения права собственности истца на спорные земельные участки на норму части 5 статьи 16 Закона о введении в действие Жилищного кодекса. Между тем данные выводы судов являются ошибочными, так как названная норма по своему смыслу и содержанию может рассматриваться в качестве основания возникновения права общей долевой собственности лишь на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом (с момента постановки такого земельного участка на кадастровый учет), и не распространяется, в том числе и по аналогии, на земельные участки, на которых расположено здание, состоящее из нескольких нежилых помещений.

С учетом изложенного суд округа отменил обжалуемые судебные акты и направил дело на новое рассмотрение.

Постановление по делу N А19-3730/2021

18. Наличие препятствий в пользовании земельным участком, находящимся в аренде у нескольких лиц, чинимых одними арендаторами другим, не является обязательным условием для удовлетворения иска одного из арендаторов об определении порядка пользования этим участком.

На основании договора аренды комитет по управлению имуществом и землепользованию администрации города передал обществу в аренду сроком на 49 лет находящийся в муниципальной собственности земельный участок площадью 5 284 кв. м для размещения зданий станции технического обслуживания.

На указанном земельном участке расположено три нежилых здания, принадлежавших на момент заключения договора аренды обществу: здание конторы, здание склада-гаража и здание ремонтно-механических мастерских.

В последующем на основании договора купли-продажи общество продало здание ремонтно-механических мастерских предпринимателю.

Ссылаясь на то, что общество начало чинить препятствия в пользовании указанным зданием и земельным участком (снесло забор, огораживающий здание предпринимателя; самовольно заблокировало использовавшийся предпринимателем въезд на территорию участка, поставив снаружи перед воротами этого въезда бетонный блок, а внутри - автомобили; заняло своим имуществом всю территорию участка, находящуюся в пользовании истца; установило на оставшемся въезде шлагбаум и ввело пропускной режим, препятствующий проезду клиентов предпринимателя), предприниматель обратился к нему с предложением установить порядок пользования этим участком.

Поскольку общество на указанное предложение не ответило, предприниматель обратился в арбитражный суд с иском об устранении препятствий в пользовании принадлежащим ему зданием и земельным участком путем возложения на общество обязанности по установлению порядка пользования земельным участком согласно схеме, предложенной в заключении эксперта.

Суд первой инстанции квалифицировал предъявленный иск в качестве негаторного и отказал в его удовлетворении, сославшись на отсутствие у предпринимателя права собственности или аренды на спорный земельный участок и на недоказанность нарушения действиями общества, совершаемыми им как арендатором участка, прав предпринимателя. Кроме того, суд также указал на выбор истцом ненадлежащего способа защиты нарушенного права, которым, по мнению суда, должно являться требование об установлении сервитута.

По результатам повторного рассмотрения дела суд апелляционной инстанции не согласился с выводами суда первой инстанции об отсутствии у предпринимателя права пользования земельным участком, однако оставил принятое им решение без изменения, указав на недоказанность чинения обществом препятствий в пользовании предпринимателем этим участком и расположенным на нем зданием.

Суд округа принятые по делу решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменил в связи со следующим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса и пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" также указано, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). При этом переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.

Аналогичные разъяснения содержатся в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в котором также указано, что в данной ситуации покупатель здания, строения, сооружения приобретает право пользования (аренды) земельным участком, занятым соответствующим объектом и необходимым для их использования, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В рассматриваемом случае предприниматель на основании договора купли-продажи приобрела у общества здание ремонтно-механических мастерских, расположенное на земельном участке, находящемся у последнего в аренде. При этом, помимо указанного здания, на этом земельном участке расположены еще два здания, принадлежащие обществу.

Установив указанные обстоятельства и правильно применив названные выше нормы и разъяснения, суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу о том, что с приобретением здания к предпринимателю перешло право аренды в отношении спорного земельного участка. В данном случае с учетом нахождения на этом участке в том числе зданий, принадлежащих обществу, предприниматель и общество приобрели статус соарендаторов данного участка в рамках заключенного последним с комитетом договора аренды.

В этой связи выводы суда первой инстанции об отсутствии у предпринимателя права аренды на спорный земельный участок являются неверными.

Сделав указанный выше правильный вывод о наличии у истца права аренды в отношении земельного участка, но при этом отказав в удовлетворении предъявленного иска, суд апелляционной инстанции, также как и суд первой инстанции, сослался на недоказанность чинения обществом предпринимателю препятствий в пользовании этим участком и расположенным на нем зданием. Суды указали, что, совершая соответствующие действия, с которыми был не согласен предприниматель (в частности, перекрывая имеющийся въезд на территорию общего участка, который использовался предпринимателем и его клиентами для проезда к принадлежащему ему зданию, размещая транспортные средства в том месте, где располагался проезд к зданию предпринимателя, а также устанавливая шлагбаум на ином въезде), общество как арендатор земельного участка действовал в пределах имеющихся у него полномочий.

Между тем суды не учли, что в рамках настоящего дела с учетом последующих уточнений предпринимателем заявлено не негаторное требование, а по сути требование об определении порядка пользования земельным участком, находящимся у обеих сторон в аренде (согласно схеме, предложенной в заключении эксперта). Указанное требование не связано с чинением одной из сторон для другой стороны каких-либо препятствий в пользовании общим имуществом (что характерно для негаторного иска), а направлено на внесение определенности на будущее в их отношения по совместному использованию этого имущества (во избежание возникновения между ними в будущем возможных конфликтных ситуаций относительно такого использования).

Исходя из положений статей 308, 606 и 615 Гражданского кодекса и предприниматель, и общество, являясь соарендаторами единого земельного участка, вправе осуществлять пользование им для целей эксплуатации расположенных на нем зданий, при этом такое пользование должно производиться каждым из них с учетом интересов второй стороны. Достижению такой цели и способствует определение, в том числе в судебном порядке, порядка пользования таким земельным участком.

По указанной причине при рассмотрении такого требования наличие чинимых одной из сторон препятствий в пользовании общим имуществом не является обязательным условием для его удовлетворения.

На основании изложенного, суд округа признал необоснованными выводы судов об отказе в удовлетворении предъявленного иска, мотивированные ими недоказанностью чинения ответчиком истцу препятствий в пользовании земельным участком, и, отменив принятые по делу судебные акты, направил его на новое рассмотрение.

Постановление по делу N А10-2569/2019

19. При разрешении споров о принадлежности земельных участков, права на которые возникли до 01.01.2016, к той или иной категории земель приоритет имеют сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, либо в правоустанавливающих или правоудостоверяющих документах на эти участки, нежели сведения, содержащиеся в государственном лесном реестре или лесном плане субъекта Российской Федерации.

На основании постановления районной администрации от 29.10.1999 обществу в постоянное (бессрочное) пользование для осуществления сельскохозяйственного производства предоставлен земельный участок.

В последующем в соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" на основании постановления мэра муниципального района администрация и общество заключили договор купли-продажи указанного земельного участка от 23.03.2006. По условиям договора объектом продажи явился земельный участок площадью 8 326 000 кв. м из земель сельскохозяйственного назначения, предназначенный для ведения сельскохозяйственного производства.

В 2010 году земельный участок разделен на два отдельных земельных участка площадью 49 370 кв. м и 8 276 630 кв. м.

В соответствии с представленным в материалы дела актом осмотра земельный участок площадью 49 370 кв. м представляет собой полосу земли шириной около 20 м и длиной около 2 км, занятую автодорогой с асфальтовым покрытием и придорожной территорией. Земельный участок площадью 8 276 630 кв. м с юга на север пересекает дорога с твердым покрытием, при этом в границы этого участка включены земли лесного фонда площадью 99,4 га, из них земли, покрытые лесом - 65,5 га.

Решением суда общей юрисдикции отказано в удовлетворении требований прокурора к обществу и администрации о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 23.03.2006 и применении последствий его недействительности.

Ссылаясь на то, что первоначальный земельный участок и образованные из него впоследствии два других земельных участка, относятся к землям лесного фонда, в связи с чем были незаконно переведены в категорию земель сельскохозяйственного назначения и переданы в собственность общества, управление Росимущества обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительным заключенного администрацией и обществом договора купли-продажи земельного участка от 23.03.2006, признании права собственности Российской Федерации на земельные участки площадью 49 370 кв. м и 8 276 630 кв. м, а также о признании отсутствующим права собственности общества на указанные земельные участки.

По результатам рассмотрения дела суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал и исходил из отсутствия указанных истцом оснований для признания договора купли-продажи от 23.03.2006 недействительной сделкой и, как следствие, из отсутствия оснований для признания права собственности Российской Федерации на спорные земельные участки и признания отсутствующим права собственности общества на них.

Суды апелляционной и кассационной инстанций выводы суда первой инстанции поддержали, указав следующее.

Основанием для обращения управления Росимущества в арбитражный суд с требованием о признании договора купли-продажи земельного участка от 23.03.2006 недействительной (ничтожной) сделкой послужило то обстоятельство, что, по мнению управления, спорный участок незаконно исключен из земель лесного фонда и передан в собственность обществу.

Согласно статье 56 Земельного кодекса РСФСР, действовавшего на момент предоставления ответчику земельного участка в 1999 году, землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, предоставленные для нужд сельского хозяйства или предназначенные для этих целей. Земли сельскохозяйственного назначения предоставляются колхозам, совхозам, другим сельскохозяйственным государственным, кооперативным, общественным предприятиям и организациям, совместным сельскохозяйственным предприятиям - для сельскохозяйственного производства (статья 57 Земельного кодекса РСФСР).

В силу пункта 1 статьи 101 Земельного кодекса, действующего в настоящее время, к землям лесного фонда относятся лесные земли (земли, покрытые лесной растительностью и не покрытые ею, но предназначенные для ее восстановления, - вырубки, гари, редины, прогалины и другие) и предназначенные для ведения лесного хозяйства нелесные земли (просеки, дороги, болота и другие).

Пунктом 2 этой статьи Кодекса предусмотрено, что границы земель лесного фонда определяются путем отграничения земель лесного фонда от земель иных категорий в соответствии с материалами лесоустройства. Данные о границах земель лесного фонда заносятся в государственный земельный кадастр.

В рассматриваемом случае суд первой инстанции и апелляционный суд, принимая во внимание обстоятельства, установленные судом общей юрисдикции при рассмотрении иска прокурора, пришли к выводу о том, что первоначальный земельный участок выделен обществу на законных основаниях как сельскохозяйственному предприятию, этот участок сформирован и поставлен на кадастровый учет, отнесен при этом к категории земель сельскохозяйственного назначения.

Как установили суды, границы лесничества и земель лесного фонда в этом лесничестве на местности не закреплены, землеустройство с целью установления местоположения земель лесного фонда не проводилось.

Оценив представленное истцом заключение кадастрового инженера, суды пришли к выводу о том, что оно не подтверждает доводы о незаконном исключении спорного земельного участка из земель лесного фонда.

Кроме того, суды также установили, что сведения государственного лесного реестра, на которые в обоснование своих требований ссылалось управление, не могут служить доказательством того, что леса, находящиеся на земельных участках общества, относятся к землям лесного фонда, поскольку, в государственный кадастр недвижимости изначально были внесены сведения о том, что первоначальный и последующие земельные участки относятся к землям сельскохозяйственного назначения.

При этом в соответствии с частью 3 статьи 14 Федерального закона от 21.12.2004 N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" в случае, если в соответствии со сведениями, содержащимися в государственном лесном реестре, лесном плане субъекта Российской Федерации, земельный участок относится к категории земель лесного фонда, а в соответствии со сведениями Единого государственного реестра недвижимости, правоустанавливающими или правоудостоверяющими документами на земельные участки этот земельный участок отнесен к иной категории земель, принадлежность земельного участка к определенной категории земель определяется в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, либо в соответствии со сведениями, указанными в правоустанавливающих или правоудостоверяющих документах на земельные участки, при отсутствии таких сведений в Едином государственном реестре недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных частью 6 этой статьи. Правила указанной части применяются в случае, если права правообладателя или предыдущих правообладателей на земельный участок возникли до 1 января 2016 года.

Таким образом, законодателем установлен приоритет сведений о земельных участках, содержащихся в правоустанавливающих документах и ЕГРН, перед сведениями, содержащимися в иных документах.

В этой связи суды обоснованно признали представленную истцом выписку из государственного лесного реестра, согласно которой часть земельного участка площадью 8 276 630 кв. м относится к землям лесного фонда, недопустимым доказательством.

Установив указанные обстоятельства и, правильно применив названные выше нормы материального права, суды пришли к выводу об отсутствии правовых оснований для признания договора купли-продажи земельного участка от 23.03.2006 недействительной сделкой, а также для удовлетворения иных требований управления.

Постановление по делу N А19-30976/2019

------------------------------

¹Определением Верховного Суда Российской Федерации от 16 августа 2018 года N 310-КГ18-7686 по делу N А36-10155/2016 отказано в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.