Энциклопедия судебной практики. Предварительный договор (Ст. 429 ГК)

Энциклопедия судебной практики
Предварительный договор
(Ст. 429 ГК)

Примечание

Федеральным законом от 8 марта 2015 г. N 42-ФЗ п. 5 ст. 429 ГК РФ изложен в новой редакции, вступающей в силу с 1 июня 2015 г., согласно которой:

"В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда"

1. Общая характеристика предварительного договора

1.1. Обязанность заключить основной договор на основании предварительного договора не противоречит принципу свободы договора

Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2011 года (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 1 июня 2011 г.)

Нельзя согласиться с выводом суда кассационной инстанции о том, что на основании принципа свободы договора, закрепленного ст. 1 ГК РФ, Р. не может быть принужден к совершению сделки, связанной с отчуждением принадлежащего ему на праве собственности имущества, поскольку у него отсутствует добровольное волеизъявление на заключение основного договора на условиях, определенных в предварительном договоре.

Принцип свободы договора предусматривает предоставление участникам гражданских правоотношений в качестве общего правила возможности по своему усмотрению решать вопрос о вступлении в договорные отношения с другими участниками и определять условия таких отношений, а также заключать договоры, как предусмотренные, так и не предусмотренные законом. Заключив предварительный договор купли-продажи жилого помещения, Р. тем самым выразил свою волю на отчуждение имущества и принял на себя обязательство по заключению основного договора, которое должно быть исполнено в соответствии с положениями ст. 309 ГК РФ.

1.2. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (пункт 14)

Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательство по поводу недвижимого имущества.

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 15 сентября 2015 г. N 18-КГ15-143

Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательство в отношении недвижимого имущества.

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 14 сентября 2015 г. N Ф06-26662/15 по делу N А06-6881/2014

Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательство по поводу недвижимого имущества.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 30 июня 2015 г. по делу N 33-10625/2015

Предметом предварительного договора является обязательство сторон по заключению в будущем договора.

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 5 июня 2015 г. N Ф04-19821/15 по делу N А02-1994/2014

Исключительным предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора.

Определение Московского городского суда от 16 февраля 2015 г. N 33-4873/15

В соответствии с разъяснениями постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 года N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", если целью (предметом) предварительного договора, понятие которого приведено в ст. 429 ГК РФ, является только обязательство сторон заключить соответствующий основной договор в будущем, а не как таковая обязанность по передаче потребителю соответствующего товара (результата выполненной работы либо оказанной услуги), такой договор правоотношений в рамках Закона о защите прав потребителей не устанавливает.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 22 сентября 2015 г. по делу N 33-6676/2015

Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Самарского областного суда от 20 августа 2015 г. по делу N 33-8581/2015

Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательство по поводу недвижимого имущества.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Забайкальского краевого суда от 19 августа 2015 г. по делу N 33-3355/2015

Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор купли-продажи, подлежащий государственной регистрации, не является сделкой с недвижимостью исходя из требований статьи 164 Гражданского кодекса РФ. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательство по поводу недвижимого имущества.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Алтай от 1 июля 2015 г. по делу N 33-610/2015

Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательство по поводу недвижимого имущества.

1.3. Значение предварительного договора заключается в добровольном установлении между контрагентами юридической связи по заключению в будущем основного договора

Постановление ФАС Уральского округа от 1 августа 2014 г. N Ф09-8602/12 по делу N А71-6213/2012

Как верно отметил суд апелляционной инстанции, значение предварительного договора заключается в добровольном установлении между контрагентами юридической связи по передаче вещи в будущем, в связи с чем они скрепляют свои обязательства договором организационного характера.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) от 20 мая 2015 г. по делу N 33-1684/2015

Значение предварительного договора заключается в добровольном установлении между контрагентами юридической связи по передаче вещи в будущем, в связи с чем они скрепляют свои обязательства договором организационного характера.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Ярославского областного суда от 10 января 2014 г. по делу N 33-80

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Значение предварительного договора заключается в добровольном установлении между сторонами юридической связи по передаче вещи в будущем, в связи с чем они скрепляют свои обязательства договором организационного характера.

1.4. Соглашение, не предусматривающее обязанности заключить основной договор, не считается предварительным договором

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 18 февраля 2014 г. N Ф03-4/14 по делу N А59-1654/2013

Суды пришли к правильному выводу о том, что соглашение нельзя отнести и к предварительному договору аренды, поскольку оно не содержит указания на принятие ответчиком обязательств по заключению договора в смысле пункта 1 статьи 421 ГК РФ и существенных условий такого договора.

1.5. Предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязанностей, кроме обязанности заключить в будущем основной договор

Постановление Президиума ВАС РФ от 15 января 2013 г. N 9798/12

В силу положений пункта 1 статьи 429 Кодекса по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Соответственно предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств, в том числе обязанности передать имущество или обязанности производить платежи за пользование им.

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 3 февраля 2015 г. N Ф07-598/14 по делу N А13-3829/2014

Согласно пункту 1 статьи 429 ГК РФ предварительным договором является такое соглашение сторон, которым они устанавливают взаимное обязательство заключить в будущем основной договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором.

По смыслу приведенной нормы предварительный договор обусловливает возникновение обязанности заключить основной договор. Предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 5 марта 2015 г. N Ф05-1058/15 по делу N А40-5973/2014

В силу пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Соответственно предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств.

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 26 января 2015 г. N Ф09-9040/14 по делу N А60-10462/2014

В силу положений п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Соответственно предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Воронежского областного суда от 12 марта 2015 г. по делу N 33-1254/2015

В силу положений п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Соответственно предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств, в том числе обязанности передать имущество.

Апелляционное определение Московского городского суда от 24 декабря 2014 г. N 33-41895/14

В силу положений п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Соответственно предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств.

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23 сентября 2014 г. N Ф08-4590/14 по делу N А53-22400/2013

По смыслу пункта 1 статьи 429 Кодекса предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Свердловского областного суда от 6 февраля 2014 г. по делу N 33-1338/2014

В силу положений п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Соответственно предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств.

1.6. Юридическая конструкция предварительного договора передачи имущества используется для того, чтобы юридически связать стороны до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь в целях восполнения отсутствия условия, необходимого для заключения основного договора

Постановление Президиума ВАС РФ от 14 июля 2009 г. N 402/09

Использование юридической конструкции предварительного договора передачи имущества (в частности, аренды) имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь с тем, чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 19 мая 2015 г. N Ф05-5235/15 по делу N А40-58168/2014

Использование юридической конструкции предварительного договора передачи имущества (в частности, аренды) имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь с тем, чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора.

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 13 марта 2015 г. N Ф04-5451/14 по делу N А81-2380/2014

Использование юридической конструкции предварительного договора передачи имущества (в частности, аренды) имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь с тем, чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора.

1.7. Законодательство не требует, чтобы имущество, являющееся предметом будущего договора, существовало на момент заключения предварительного договора

Постановление Президиума ВАС РФ от 15 января 2013 г. N 9798/12

В силу положений пункта 1 статьи 429 Кодекса по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Соответственно предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств, в том числе обязанности передать имущество или обязанности производить платежи за пользование им.

При этом правила статьи 429 Кодекса не требуют того, чтобы имущество, являющееся предметом будущего договора, существовало на момент заключения предварительного договора. Согласно пункту 3 этой статьи предварительный договор должен лишь содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 3 февраля 2015 г. N Ф06-19269/13 по делу N А06-1095/2014

Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательство по поводу недвижимого имущества. При этом правила статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации не требуют того, чтобы имущество, являющееся предметом будущего договора, существовало на момент заключения предварительного договора.

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23 сентября 2014 г. N Ф08-4590/14 по делу N А53-22400/2013

По смыслу пункта 1 статьи 429 Кодекса предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств, в том числе обязанности передать имущество или обязанности производить платежи за пользование им. При этом правила статьи 429 Кодекса не требуют того, чтобы имущество, являющееся предметом будущего договора, существовало на момент заключения предварительного договора.

Апелляционное определение Московского городского суда от 24 декабря 2014 г. N 33-41895/14

В силу положений п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Соответственно предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств, в том числе обязанности передать имущество или обязанности производить платежи за пользование им.

При этом правила ст. 429 ГК РФ не требуют того, чтобы имущество, являющееся предметом будущего договора, существовало на момент заключения предварительного договора.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского областного суда от 3 августа 2015 г. по делу N 33-18531/2015

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. При этом правила данной статьи не требуют того, чтобы имущество, являющееся предметом будущего договора, существовало на момент заключения предварительного договора.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Воронежского областного суда от 12 марта 2015 г. по делу N 33-1254/2015

В силу положений п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Соответственно предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств, в том числе обязанности передать имущество. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательство по поводу конкретного имущества.

При этом правила статьи 429 ГК РФ не требуют того, чтобы имущество, являющееся предметом будущего договора, существовало на момент заключения предварительного договора и находилось в собственности продавца.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Свердловского областного суда от 6 февраля 2014 г. по делу N 33-1338/2014

Правила ст. 429 ГК РФ не требуют того, чтобы имущество, являющееся предметом будущего договора, существовало на момент заключения предварительного договора.

1.8. Предварительный договор не может устанавливать обязанности передать имущество или оплачивать пользование им

Постановление Президиума ВАС РФ от 15 января 2013 г. N 9798/12

В силу положений пункта 1 статьи 429 Кодекса по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Соответственно предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств, в том числе обязанности передать имущество или обязанности производить платежи за пользование им.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 5 марта 2015 г. N Ф05-1058/15 по делу N А40-5973/2014

В силу пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Соответственно предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств, в том числе обязанности передать имущество или обязанности производить платежи за пользование им.

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 26 января 2015 г. N Ф09-9040/14 по делу N А60-10462/2014

Предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств, в том числе обязанности передать имущество или обязанности производить платежи за пользование им.

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23 сентября 2014 г. N Ф08-4590/14 по делу N А53-22400/2013

В постановление ВАС N 9798/12 указано следующее. По смыслу пункта 1 статьи 429 Кодекса предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств, в том числе обязанности передать имущество или обязанности производить платежи за пользование им.

Апелляционное определение Московского городского суда от 24 декабря 2014 г. N 33-41895/14

В силу положений п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Соответственно предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств, в том числе обязанности передать имущество или обязанности производить платежи за пользование им.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Свердловского областного суда от 6 февраля 2014 г. по делу N 33-1338/2014

В силу положений п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Соответственно предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств, в том числе обязанности передать имущество или обязанности производить платежи за пользование им.

1.9. Само по себе заключение предварительного договора не порождает права требовать передачи имущества, указанного в предварительном договоре, и не влечет возникновения вещных прав на него

Постановление ФАС Московского округа от 24 июля 2014 г. N Ф05-6030/14 по делу N А40-108331/2013

Само по себе заключение предварительного договора не порождает у заявителя право требовать от застройщика передачи ему машиноместа, указанного в предварительном договоре, равно как не влечет возникновение вещных прав на него.

1.10. Право собственности на имущество не может быть приобретено на основании предварительного договора о продаже имущества

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28 апреля 1997 г. N 13 "Обзор практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (вопрос 2)

Право собственности на имущество не может быть приобретено истцом на основании предварительного договора о продаже имущества.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Пермского краевого суда от 1 апреля 2015 г. по делу N 33-2895/2015

Принимая во внимание конкретные обстоятельства данного дела, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что, поскольку право собственности на имущество не может быть приобретено истцом на основании предварительного договора купли-продажи имущества и ответчик каких-либо убытков в связи с расторжением предварительного договора фактически не несет, удержание ответчиком внесенных в счет исполнения денежного обязательства по заключению основного договора истцом платежей является неосновательным обогащением.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 6 августа 2015 г. по делу N 33-18177/2015

В соответствии с ч. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Право собственности на имущество не может быть приобретено покупателем на основании предварительного договора купли-продажи имущества, и ответчик каких-либо убытков в связи с расторжением предварительного договора фактически не несет.

1.11. Предварительный договор носит организационный характер

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 22 декабря 2014 г. N Ф05-13735/14 по делу N А40-178288/2013

В силу пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Предварительный договор, будучи направленным на заключение основного договора и носящий поэтому организационный характер, непосредственно регулирует лишь конкретные отношения, возникающие по поводу создания сторонами юридических предпосылок для обязательного заключения основного договора.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 5 марта 2015 г. по делу N 33-3577/2015

В соответствии с п. 1, п. 3, п. 4 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

По своей правовой природе предварительный договор является договором организационного характера и не может содержать каких-либо денежных обязательств сторон друг перед другом.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 29 января 2015 г. по делу N 33-1217/15

Предварительный договор, будучи направленным на заключение основного договора и носящий поэтому организационный характер, непосредственно регулирует лишь конкретные отношения, возникающие по поводу создания сторонами юридических предпосылок для обязательного заключения основного договора.

1.12. Регулирующая функция предварительного договора сводится исключительно к установлению обязанностей его сторон по заключению основного договора

Апелляционное определение СК по гражданским делам Сахалинского областного суда от 27 августа 2015 г. по делу N 33-1990/2015

Предварительный договор по своей правовой природе непосредственно регулирует лишь конкретные отношения, возникающие по поводу создания сторонами юридических предпосылок для обязательного заключения основного договора, в связи с чем регулирующая функция предварительного договора сводится исключительно к установлению обязанностей его сторон по заключению основного договора.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 29 января 2015 г. по делу N 33-1217/15

Регулирующая функция предварительного договора сводится исключительно к установлению обязанностей его сторон по заключению основного договора, тогда как основной договор, будучи призванным обеспечить процесс передачи прав на недвижимое имущество, должен содержать условия, определяющие взаимные права и обязанности сторон в целях достижения основным договором правового результата.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 28 января 2014 г. по делу N 33-1113/2014

Регулирующая функция предварительного договора сводится исключительно к установлению обязанностей его сторон по заключению основного договора, тогда как основной договор, будучи призванным обеспечить процесс передачи прав на недвижимое имущество, должен содержать условия, определяющие взаимные права и обязанности сторон в целях достижения основным договором правового результата.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 22 декабря 2014 г. N Ф05-13735/14 по делу N А40-178288/2013

Регулирующая функция предварительного договора сводится исключительно к установлению обязанностей его сторон по заключению основного договора. Предварительный договор содержит не существенные условия основного договора, а условия, позволяющие установить существенные условия основного договора, т.е. перечень сформулированных существенных условий договора или только порядок их формулирования (пункт 3 статья 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

1.13. Нормы ст. 429 ГК РФ являются императивными

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 17 сентября 2015 г. N Ф05-5831/11 по делу N А40-64553/2010

Суд первой инстанции указал, что практика применения норм права, содержащаяся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18 мая 2010 года N 1404/10, касается вопроса о заключенности договора подряда, но не императивных норм статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 10 декабря 2013 г. по делу N 33-18213/2013

Доводы апелляционной жалобы о том, что п. 10 предварительного договора, заключенного между сторонами, предусмотрено его действие до момента полного исполнения всех обязательств сторонами, судебная коллегия находит несостоятельными, поскольку положения п. 6 ст. 429 ГК РФ содержат императивную норму, которая не может быть изменена соглашением сторон.

1.14. Заключение предварительного договора не влечет перехода права собственности

Апелляционное определение СК по гражданским делам Липецкого областного суда от 1 октября 2015 г. по делу N 33-2736/2015

Заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества или оказанию услуги, однако порождает у сторон право и обязанность заключить основной договор.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Сахалинского областного суда от 24 сентября 2015 г. по делу N 33-2236/2015

Заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества или оказанию услуги, однако порождает у сторон право и обязанность заключить основной договор.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 17 сентября 2015 г. по делу N 33-16092/2015

Заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества или оказанию услуги, однако порождает у сторон право и обязанность заключить основной договор.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Хакасия от 9 сентября 2015 г. по делу N 33-2363/2015

Сам по себе факт заключения предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Суда Ханты-Мансийского автономного округа от 8 сентября 2015 г. по делу N 33-3963/2015

Заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества или оказанию услуги, однако порождает у сторон право и обязанность заключить основной договор.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Волгоградского областного суда от 12 августа 2015 г. по делу N 33-9051/2015

Заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества или оказанию услуги, однако порождает у сторон право и обязанность заключить основной договор.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Свердловского областного суда от 30 июля 2015 г. по делу N 33-11090/2015

Заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества или оказанию услуги, однако порождает у сторон право и обязанность заключить основной договор.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия от 24 июля 2015 г. по делу N 33-2649/2015

Заключение предварительного договора не влечет за собой переход права собственности, а лишь порождает у сторон право и обязанность заключить основной договор купли-продажи.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Кемеровского областного суда от 23 июля 2015 г. по делу N 33-7525/2015

Заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 20 июля 2015 г. по делу N 33-10688/2015

Заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества или оказанию услуги, однако порождает у сторон право и обязанность заключить основной договор.

1.15. Законодательство устанавливает два самостоятельных случая прекращения обязательства, предусмотренного предварительным договором

Апелляционное определение СК по гражданским делам Курганского областного суда от 18 марта 2014 г. по делу N 33-752/2014

Из содержания положений п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются в двух самостоятельных случаях: во-первых, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, во-вторых, если одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

2. Предварительный договор как элемент смешанного договора

2.1. Предварительный договор, предусматривающий не только обязанность заключить в будущем договор субаренды, но и обязанность субарендодателя передать субарендатору во владение помещения и обязанность субарендатора вносить плату за период такого владения, считается смешанным договором

Постановление Президиума ВАС РФ от 15 января 2013 г. N 9798/12

Заключенный сторонами спорный договор фактически являлся смешанным договором, содержащим не только условия предварительного договора субаренды нежилых помещений, но и условия о передаче этих помещений во владение будущему субарендатору в специально оговоренных целях для выполнения отделочных работ и о внесении им платы.

2.2. Договор, обязывающий стороны заключить основной договор аренды на трехлетний срок и предусматривающий обязанность до заключения основного договора передать имущество в аренду на неопределенный срок, является смешанным

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 18 февраля 2014 г. N Ф02-6350/13 по делу N А10-933/2013

Исходя из условий предварительного договора и последующего поведения сторон с учетом требований статей 421, 431 Гражданского кодекса Российской Федерации суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что фактически предварительный договор является смешанным, поскольку содержит как элементы предварительного договора, обязывающего стороны заключить основной договор аренды на трехлетний срок, так и элементы договора аренды на неопределенный срок, поскольку обязывает до заключения основного договора передать имущество в пользование за плату.

3. Форма предварительного договора

3.1. Предварительный договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами

Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за III квартал 2010 года (утв. постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 8 декабря 2010 г.)

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

На основании п. 1 ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434).

Из содержания указанных статей следует, что предварительный договор купли-продажи недвижимости, в том числе части квартиры, должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Алтайского краевого суда от 13 мая 2015 г. по делу N 33-4248/2015

Из содержания [статей 429, 550, 558 ГК РФ] следует, что предварительный договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Установленное пунктом 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации условие об обязательной государственной регистрации договора продажи жилого дома не является элементом формы этого договора, поэтому действительность предварительного договора купли-продажи недвижимости не может обусловливаться требованием его государственной регистрации.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 31 марта 2015 г. по делу N 33-4189/2015

Из содержания [статей 429, 550, 558 ГК РФ] следует, что предварительный договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, содержать условия о цене и предмете договора.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 29 мая 2014 г. по делу N 33-5999/14

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В силу части 2 указанной статьи предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Согласно статье 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Из анализа указанных норм следует, что предварительный договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного обеими сторонами сделки. Расписка, подписанная одним продавцом, не является таким документом.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Смоленского областного суда от 15 апреля 2014 г. по делу N 33-1438/2014

Из содержания статей 429, 550 ГК РФ следует, что предварительный договор купли-продажи недвижимости, в том числе жилого помещения, должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Курганского областного суда от 11 февраля 2014 г. по делу N 33-395/2014

Из содержания [статей 429, 550, 558 ГК РФ] следует, что предварительный договор купли-продажи недвижимости, в том числе части квартиры, должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Омского областного суда от 23 сентября 2015 г. по делу N 33-5605/2015

Из содержания [статей 429, 550, 558 ГК РФ] следует, что предварительный договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Забайкальского краевого суда от 19 августа 2015 г. по делу N 33-3355/2015

Согласно статье 429 (пункты 1 и 2) Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Из содержания указанной нормы и статьи 550 Гражданского кодекса РФ следует, что предварительный договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Белгородского областного суда от 31 марта 2015 г. по делу N 33-1320/2015

Из содержания [статей 429, 550, 558 ГК РФ] следует, что предварительный договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Ростовского областного суда от 23 марта 2015 г. по делу N 33-4187/2015

Из содержания [статей 429, 550, 558 ГК РФ] следует, что предварительный договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

3.2. Предварительный договор, по которому стороны обязуются заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (пункт 14)

Суд кассационной инстанции отменил решение суда первой инстанции и удовлетворил иск о понуждении заключить договор аренды, указав, что в силу пункта 2 статьи 429 ГК РФ к предварительному договору применяются только правила о форме основного договора. Установленное пунктом 2 статьи 651 ГК РФ условие об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения на срок не менее одного года не является элементом формы этого договора. Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор аренды здания, подлежащий государственной регистрации, не является также и сделкой с недвижимостью исходя из требований статьи 164 ГК РФ. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательство по поводу недвижимого имущества.

С учетом изложенного суд кассационной инстанции признал, что предварительный договор не подлежал государственной регистрации.

Постановление президиума Суда по интеллектуальным правам от 1 апреля 2014 г. N С01-148/2014 по делу N СИП-110/2013

Как отмечено в пункте 14 "Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", утвержденного информационным письмом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59, предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 21 января 2015 г. N Ф05-15395/14 по делу N А40-42647/2014

Согласно пункту 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В пункте 14 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указано, что предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества. Следовательно, такой договор не подлежит государственной регистрации.

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 13 марта 2015 г. N Ф04-5451/14 по делу N А81-2380/2014

В пункте 14 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указано, что предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества. Следовательно, такой договор не подлежит государственной регистрации.

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 2 июля 2014 г. N Ф05-6196/14 по делу N А40-117437/2013

В силу пункта 2 статьи 429 ГК РФ к предварительному договору применяются только правила о форме основного договора, а условие об обязательной регистрации предварительного договора не является элементом формы этого договора (применительно к правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, высказанной в пункте 14 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

В связи с этим регистрация в Роспатенте предварительного договора не является обязательным требованием к предварительному договору коммерческой субконцессии, поэтому, как правильно указали суды, несоблюдение требований к регистрации предварительного договора не может быть основанием для признания его незаключенным.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Алтайского краевого суда от 13 мая 2015 г. по делу N 33-4248/2015

Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор купли-продажи части квартиры, подлежащий государственной регистрации, не является также и сделкой с недвижимостью исходя из требований статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательство по поводу недвижимого имущества.

Таким образом, предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации.

Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 20 января 2014 г. N Ф01-13287/13 по делу N А17-191/2013

В пункте 14 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указано, что предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательство по поводу недвижимого имущества. Следовательно, такой договор не подлежит государственной регистрации.

4. Существенные условия предварительного договора

4.1. Предварительный договор о заключении в будущем договора аренды помещения, не содержащий условия о размере арендной платы, считается незаключенным

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 12 мая 2005 г. N Ф08-1594/05

Согласно пунктам 1 и 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Для договора аренды нежилого помещения существенными являются условия о предмете соглашения и о размере арендной платы. В силу статей 607 и 654 Кодекса в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, размер арендной платы.

Суды первой и апелляционной инстанций правильно установили, что условие о размере арендной платы в предварительном договоре не отражено. При таких обстоятельствах предварительный договор является незаключенным ввиду отсутствия в нем существенных условий, следовательно, взаимные права и обязанности по нему у сторон не возникли.

4.2. Предварительный договор купли-продажи земельного участка должен содержать данные о границах земельного участка, позволяющие определенно установить отчуждаемое недвижимое имущество

Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за II квартал 2010 г. (утв. постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 15 сентября 2010 г.)

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (п. 3 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Часть вторая ст. 6 и ст. 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации определяют земельный участок как объект земельных отношений, являющийся частью земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

Таким образом, по смыслу указанных правовых норм предварительный договор купли-продажи земельного участка должен содержать данные о границах земельного участка, позволяющие определенно установить отчуждаемое недвижимое имущество.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 31 марта 2015 г. по делу N 33-4189/2015

Предварительный договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, содержать условия о цене и предмете договора. Установленное ст. 558 ГК РФ условие об обязательной государственной регистрации такого договора не является элементом формы этого договора, поэтому действительность предварительного договора купли-продажи недвижимости не может обусловливаться требованием его государственной регистрации, поскольку предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора.

При этом предварительный договор купли-продажи земельного участка должен содержать данные о границах земельного участка, позволяющие определенно установить отчуждаемое недвижимое имущество.

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12 марта 2015 г. N Ф08-1296/15 по делу N А63-4459/2014

В соответствии с действующим законодательством каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет неизменяемый, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный номер. Кадастровые номера присваиваются объектам недвижимости органом кадастрового учета.

Из материалов дела следует, что предварительный договор в нарушение указанных норм права не содержит всех необходимых существенных условий основного договора - данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта купли-продажи (земельный участок не сформирован, не поставлен на кадастровый учет и не существовал как объект недвижимости).

Апелляционное определение СК по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 25 февраля 2014 г. по делу N 33-802/14

В силу части 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

По смыслу вышеприведенных правовых норм предварительный договор купли-продажи земельного участка должен содержать данные о границах земельного участка, его кадастровом номере, позволяющие определенно установить отчуждаемое недвижимое имущество.

Определение СК по гражданским делам Ленинградского областного суда от 5 марта 2015 г. по делу N 33-1224/2015

Предварительный договор купли-продажи земельного участка должен содержать данные о границах земельного участка, позволяющие определенно установить отчуждаемое недвижимое имущество.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Ростовского областного суда от 13 мая 2014 г. по делу N 33-6236/2014

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (пункт 3 статьи 429 ГК Российской Федерации).

Часть 2 статьи 6 и статья 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации определяют земельный участок как объект земельных отношений, являющийся частью земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

Удостоверение границ земельного участка осуществляется путем реализации процедуры определения границ земельного участка, установления его границ на местности, согласования и утверждения его границ в соответствии с Федеральным законом от 18 июня 2001 г. N 78-ФЗ "О землеустройстве".

Таким образом, по смыслу указанных норм права предварительный договор купли-продажи земельного участка должен содержать данные о границах земельного участка, позволяющие определенно установить отчуждаемое недвижимое имущество.

Определение СК по гражданским делам Приморского краевого суда от 25 декабря 2013 г. по делу N 33-10802

Согласно ч. 1 ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Таким образом, по смыслу указанных правовых норм предварительный договор купли-продажи земельного участка должен содержать данные о границах земельного участка, позволяющие определенно установить отчуждаемое недвижимое имущество.

4.3. Предварительный договор мены, не содержащий сведений о площади и границах обмениваемых земельных участков, считается незаключенным

Постановление ФАС Центрального округа от 15 апреля 2014 г. N Ф10-919/14 по делу N А23-3133/2013

Установив, что в предварительном договоре мены отсутствуют данные, позволяющие точно установить предмет договора, а именно сведения о площади, границы земельных участков, подлежащих обмену, суды обеих инстанций пришли к верному выводу о том, что предварительный договор следует считать незаключенным, то есть не порождающим никаких правовых последствий.

5. Условие предварительного договора о неустойке

5.1. Положения ст. 429 ГК РФ не регулируют отношения, связанные с обеспечением исполнения обязательств, вытекающих из предварительного договора

Постановление Президиума ВАС РФ от 8 апреля 2014 г. N 16973/13

В соответствии с правовой позицией, выраженной в постановлении Президиума ВАС Российской Федерации от 12.02.2013 N 13585/12, положения статей 429, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливают гражданско-правовые последствия уклонения стороны предварительного договора от заключения основного договора и не регулируют отношений, связанных с обеспечением исполнения обязательств, вытекающих из предварительного договора. Гражданское законодательство не содержит норм, запрещающих применение сторонами неустойки в целях обеспечения исполнения обязательств, предусмотренных предварительным договором.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Челябинского областного суда от 14 марта 2014 г. по делу N 11-2634/2014

Судом не учтено, что положения статей 429, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливают гражданско-правовые последствия уклонения стороны предварительного договора от заключения основного договора и не регулируют отношений, связанных с обеспечением исполнения обязательств, вытекающих из предварительного договора.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского областного суда от 17 декабря 2014 г.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с пунктом 5 названной статьи в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 этого же Кодекса, согласно которым другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Указанные нормы устанавливают гражданско-правовые последствия уклонения стороны предварительного договора от заключения основного договора и не регулируют отношений, связанных с обеспечением исполнения обязательств, к которым относится неустойка.

Гражданское законодательство не содержит норм, запрещающих применение сторонами неустойки в целях обеспечения исполнения обязательств, предусмотренных предварительным договором.

5.2. В предварительный договор может быть включено условие о неустойке за неисполнение обязанности по заключению основного договора

Постановление Президиума ВАС РФ от 8 апреля 2014 г. N 16973/13

Гражданское законодательство не содержит норм, запрещающих применение сторонами неустойки в целях обеспечения исполнения обязательств, предусмотренных предварительным договором.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Челябинского областного суда от 14 марта 2014 г. по делу N 11-2634/2014

Гражданское законодательство не содержит норм, запрещающих применение сторонами неустойки в целях обеспечения исполнения обязательств, предусмотренных предварительным договором.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского областного суда от 17 декабря 2014 г.

Гражданское законодательство не содержит норм, запрещающих применение сторонами неустойки в целях обеспечения исполнения обязательств, предусмотренных предварительным договором.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 25 мая 2015 г. по делу N 33-6673/2015

Действующее законодательство не содержит норм, запрещающих применение сторонами неустойки в целях обеспечения исполнения обязательств, предусмотренных предварительным договором.

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 5 июня 2015 г. N Ф04-19821/15 по делу N А02-1994/2014

Гражданское законодательство не содержит норм, запрещающих применение сторонами неустойки в целях обеспечения исполнения обязательств, предусмотренных предварительным договором. Возможность взыскания неустойки за неисполнение обязательства с неисправной стороны установлена также статьей 394 ГК РФ. Таким образом, условие об уплате неустойки за неисполнение обязательства по заключению основного договора может быть включено в предварительный договор (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.02.2013 N 13585/12).

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21 марта 2014 г. N Ф08-1438/14 по делу N А53-12936/2013

Исходя из правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 12.02.2013 N 13585/12, гражданское законодательство не содержит норм, запрещающих применение сторонами неустойки в целях обеспечения исполнения обязательств, предусмотренных предварительным договором.

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 12 февраля 2014 г. N Ф05-17479/13 по делу N А40-40883/2013

Гражданское законодательство не содержит норм, запрещающих применение сторонами неустойки в целях обеспечения исполнения обязательств, предусмотренных предварительным договором, в том числе в целях обеспечения обязанности возместить убытки в связи с незаключением основного договора.

6. Обеспечение предварительного договора задатком

Примечание

Федеральным законом от 8 марта 2015 г. N 42-ФЗ ст. 380 ГК РФ дополнена пунктом 4, вступившим в силу с 1 июня 2015 г., согласно которому:

"Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429)"

6.1. ГК РФ не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 10 марта 2009 г. N 48-В08-19

Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429 ГК Российской Федерации), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора, и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 ГК Российской Федерации и выражающейся в потере задатка или его уплате в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Орловского областного суда от 20 октября 2015 г. по делу N 33-2613/2015

Задаток согласно статье 329 ГК РФ является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора. Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429 ГК РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора, и применения при наличии к тому оснований.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Новосибирского областного суда от 20 октября 2015 г. по делу N 33-8612/2015

ГК РФ не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429 ГК РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон, связанные с заключением в будущем основного договора и применением при наличии к тому оснований.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Нижегородского областного суда от 20 октября 2015 г. по делу N 33-10853/2015

ГК РФ не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429 ГК РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон, связанные с заключением в будущем основного договора и применением при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 ГК РФ.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 8 октября 2015 г. по делу N 33-17252/2015

ГК РФ не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429 ГК РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора, и применения при наличии к тому оснований.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Ростовского областного суда от 30 сентября 2015 г. по делу N 33-15028/2015

ГК РФ не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429 ГК РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон, связанные с заключением в будущем основного договора и применением при наличии к тому оснований.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Забайкальского краевого суда от 29 сентября 2015 г. по делу N 33-3929/2015

Задаток является согласно ст. 329 ГК РФ одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора. ГК РФ не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429 ГК РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора, и применения при наличии к тому оснований.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Кемеровского областного суда от 22 сентября 2015 г. по делу N 33-9833/2015

Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора, и применения при наличии к тому оснований.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Курганского областного суда от 10 сентября 2015 г. по делу N 33-2800/2015

Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора (статья 329 Гражданского кодекса Российской Федерации). Кроме того, задаток служит доказательством заключения договора, а также способом платежа. При этом Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429 Гражданского кодекса Российской Федерации), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора, и применения при наличии к тому оснований.

Апелляционное определение Московского городского суда от 26 июня 2015 г. N 33-18744/15

Согласно положениям ст. 329 ГК РФ задаток является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора. ГК РФ не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429 ГК РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора, и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 ГК РФ: потеря задатка или его уплата в двойном размере, стороной, ответственной за неисполнение договора.

6.2. Задаток не может обеспечивать исполнение предварительного договора, не предусматривающего денежных обязанностей

Постановление Президиума ВАС РФ от 19 января 2010 г. N 13331/09

Ни предварительный договор, ни дополнительное соглашение к нему не содержат каких-либо денежных обязательств сторон друг перед другом. Следовательно, суд апелляционной инстанции сделал правильный вывод о невозможности применения задатка в качестве обеспечения исполнения обязательств по предварительному договору, а также применения к возникшим из него отношениям последствий, предусмотренных пунктом 2 статьи 381 Кодекса.

6.3. Последствия, предусмотренные п. 2 ст. 381 ГК РФ, не могут применяться к задатку, который передан в порядке обеспечения исполнения предварительного договора, не предусматривающего денежных обязанностей

Постановление Президиума ВАС РФ от 19 января 2010 г. N 13331/09

Ни предварительный договор, ни дополнительное соглашение к нему не содержат каких-либо денежных обязательств сторон друг перед другом. Следовательно, суд апелляционной инстанции сделал правильный вывод о невозможности применения задатка в качестве обеспечения исполнения обязательств по предварительному договору, а также применения к возникшим из него отношениям последствий, предусмотренных пунктом 2 статьи 381 Кодекса.

6.4. Задатком может обеспечиваться исполнение предварительного договора купли-продажи

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 22 июля 2008 г. N 53-В08-5

Доводы надзорной жалобы о том, что нормы Гражданского кодекса Российской Федерации о задатке не могут быть применены к обязательствам, вытекающим из предварительного договора, так как договор купли-продажи квартиры сторонами заключен не был и основное обязательство денежного характера отсутствует, не основаны на законе.

Задатком в данном случае обеспечивалось возникшее из предварительного договора обязательство сторон, т.е. продавца и покупателя, заключить основной договор - договор купли-продажи конкретной квартиры на согласованных условиях в определенный срок. При этом денежным являлось одно из обязательств покупателя по основному договору купли-продажи квартиры, в зачет которого и поступила бы внесенная сумма задатка в случае его заключения. Таким образом, задаток выполнял и платежную функцию.

6.5. По общему правилу в рамках предварительного договора не реализуется платежная функция задатка

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 3 августа 2015 г. N Ф09-4918/15 по делу N А07-17776/2014

По смыслу ст. 429, 380 Гражданского кодекса Российской Федерации вытекает невозможность реализации в рамках предварительного договора платежной функции задатка, обязательства по данному договору ограничены заключением основного договора в будущем.

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 3 марта 2015 г. N Ф06-20685/13 по делу N А55-12582/2014

Суды указали, что по смыслу статей 429, 380 Гражданского кодекса Российской Федерации вытекает невозможность реализации в рамках предварительного договора платежной функции задатка, обязательства по данному договору ограничены заключением основного договора в будущем.

6.6. Задаток по предварительному договору купли-продажи выполняет платежную функцию, поскольку основной договор предусматривает денежную обязанность покупателя, в зачет которой и поступила бы сумма задатка в случае заключения договора

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 22 июля 2008 г. N 53-В08-5

Доводы надзорной жалобы о том, что нормы Гражданского кодекса Российской Федерации о задатке не могут быть применены к обязательствам, вытекающим из предварительного договора, так как договор купли-продажи квартиры сторонами заключен не был и основное обязательство денежного характера отсутствует, не основаны на законе.

Задатком в данном случае обеспечивалось возникшее из предварительного договора обязательство сторон, т.е. продавца и покупателя, заключить основной договор - договор купли-продажи конкретной квартиры на согласованных условиях в определенный срок. При этом денежным являлось одно из обязательств покупателя по основному договору купли-продажи квартиры, в зачет которого и поступила бы внесенная сумма задатка в случае его заключения. Таким образом, задаток выполнял и платежную функцию.

6.7. При принятии наследства к наследнику переходит обязанность исполнения договора купли-продажи, в обеспечение которого наследодателем при заключении предварительного договора купли-продажи было заключено соглашение о задатке

Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2005 г. (утв. постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 1 марта 2006 г.) (вопрос 51)

В соответствии с частью 1 статьи 1112 Кодекса в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

Следовательно, при принятии наследства к наследнику переходит обязанность исполнения договора купли-продажи, в обеспечение которого наследодателем было заключено соглашение о задатке.

6.8. На наследника может быть возложена обязанность возвратить двойную сумму задатка по предварительному договору купли-продажи, заключенному наследодателем

Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2005 г. (утв. постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 1 марта 2006 г.) (вопрос 51)

В соответствии с частью 1 статьи 1112 Кодекса в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

Следовательно, при принятии наследства к наследнику переходит обязанность исполнения договора купли-продажи, в обеспечение которого наследодателем было заключено соглашение о задатке. В случае неисполнения этих обязательств наследник должен возвратить стороне, давшей задаток, двойную сумму задатка в соответствии с частью 2 статьи 281 Кодекса.

6.9. Условие предварительного договора о том, что в случае отказа от заключения основного договора стороной, перечислившей гарантийную сумму, эта сумма возврату не подлежит, соответствует законодательству

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 18 февраля 2014 г. N Ф02-6350/13 по делу N А10-933/2013

Судами установлено, что в случае отказа арендатора от заключения основного договора и в случае одностороннего расторжения предварительного договора арендатором, за исключением обстоятельств, предусмотренных договором, спорная гарантийная сумма возврату не подлежит и остается у арендодателя в качестве штрафа. Данное условие не противоречит требованиям статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой исполнение обязательств может обеспечиваться и другими способами, предусмотренными законом или договором.

7. Включение в основной договор условий, не предусмотренных предварительным договором

7.1. Вопрос о включении в основной договор условий, не предусмотренных предварительным договором, решается судом с учетом конкретных обстоятельств дела

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 5 мая 1997 г. N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" (пункт 3)

Вопрос о включении в основной договор условий, не предусмотренных предварительным договором, решается арбитражным судом с учетом конкретных обстоятельств дела.

7.2. Если в предварительном договоре указано, что условие о цене будет определено в основном договоре, разногласия по установлению конкретной цены подлежат рассмотрению судом

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 5 мая 1997 г. N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" (пункт 3)

В том случае, когда в предварительном договоре указано, что условие о цене будет определено сторонами в основном договоре, такая запись должна расцениваться арбитражным судом, как достижение согласия сторон о включении в основной договор данного условия, и разногласия по установлению конкретной цены также подлежат рассмотрению арбитражным судом.

7.3. Если условие о цене не было предусмотрено предварительным договором, исковое требование о включении в основной договор условия о том, что цена определяется в порядке, предусмотренном ст. 424 ГК РФ, должно быть удовлетворено

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 5 мая 1997 г. N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" (пункт 3)

В соответствии со статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. При отсутствии в возмездном договоре условия о цене и невозможности ее определения исходя из условий договора исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

Отсюда следует, что требование о включении в основной договор условия о том, что цена определяется в порядке, предусмотренном статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, должно быть удовлетворено арбитражным судом.

7.4. Если одна из сторон при отсутствии в предварительном договоре условия о цене настаивает на включении в основной договор условия об определении цены в ином порядке, чем предусмотрено ст. 424 ГК РФ, а другая сторона возражает против этого, то суд не вправе рассматривать такой спор

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 5 мая 1997 г. N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" (пункт 3)

Если одна из спорящих сторон при отсутствии в предварительном договоре условия о цене настаивает на включении в основной договор условий об определении цены в ином порядке, чем предусмотрено статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, а другая сторона возражает против этого, то арбитражный суд не вправе рассматривать такой спор.

7.5. Если одна из сторон при отсутствии в предварительном договоре условия о цене требует указания в основном договоре конкретной цены, а другая сторона возражает против этого, то суд не вправе рассматривать такой спор

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 5 мая 1997 г. N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" (пункт 3)

Если одна из спорящих сторон при отсутствии в предварительном договоре условия о цене настаивает на включении в основной договор конкретной цены, а другая сторона возражает против этого, то арбитражный суд не вправе рассматривать такой спор.

8. Срок заключения основного договора

8.1. Обязательство, предусмотренное предварительным договором, не является бессрочным

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 30 марта 2015 г. N Ф05-2883/15 по делу N А40-82311/2014

Исходя из системного толкования положений пунктов 4 и 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, не могут рассматриваться как бессрочные; эти обязательства прекращаются в случае ненаправления в срок, установленный предварительным договором, или в определенный законом годичный срок ни одной из сторон предложения о заключении основного договора.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 11 сентября 2015 г. по делу N 33-5723/2015

По смыслу положений пунктов 4 и 6 статьи 429 Гражданского кодекса РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, не могут рассматриваться как бессрочные; эти обязательства прекращаются в случае ненаправления в срок, установленный предварительным договором, или в определенный законом годичный срок ни одной из сторон предложения о заключении основного договора.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Красноярского краевого суда от 2 сентября 2015 г. по делу N 33-9542/2015

По смыслу положений пунктов 4 и 6 статьи 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, не могут рассматриваться как бессрочные; эти обязательства прекращаются в случае ненаправления в срок, установленный предварительным договором, или в определенный законом годичный срок ни одной из сторон предложения о заключении основного договора.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Магаданского областного суда от 11 августа 2015 г. по делу N 33-824/2015

По смыслу положений пунктов 4 и 6 статьи 429 Гражданского кодекса РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, не могут рассматриваться как бессрочные; эти обязательства прекращаются в случае ненаправления в срок, установленный предварительным договором, или в определенный законом годичный срок ни одной из сторон предложения о заключении основного договора.

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 8 июля 2015 г. N Ф04-21323/15 по делу N А70-9652/2014

По смыслу пунктов 4 и 6 статьи 429 Кодекса обязательства, предусмотренные предварительным договором, не могут рассматриваться как бессрочные. Эти обязательства прекращаются в случае незаключения основного договора в срок, установленный предварительным договором, или в определенный законом годичный срок.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Ростовского областного суда от 9 апреля 2014 г. по делу N 33-4547

Из анализа правовых норм п. п. 1, 4 и 6 ст. 429 ГК РФ следует, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, не могут рассматриваться как бессрочные; эти обязательства прекращаются в случае ненаправления в срок, установленный предварительным договором, или в определенный законом годичный срок (если такой срок не установлен в соглашении сторон) ни одной из сторон предложения о заключении основного договора.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Белгородского областного суда от 25 марта 2014 г. по делу N 33-1027/2014

Судом не учтено, что из анализа правовых норм п. п. 1, 4 и 6 ст. 429 ГК РФ следует, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, не могут рассматриваться как бессрочные; эти обязательства прекращаются в случае ненаправления в срок, установленный предварительным договором, или в определенный законом годичный срок (если такой срок не установлен в соглашении сторон) ни одной из сторон предложения о заключении основного договора.

Апелляционное определение Московского городского суда от 12 марта 2014 г. N 33-7365/14

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, не могут рассматриваться как бессрочные. Поскольку заключенный между истцом и ответчиком договор не содержал конкретного срока заключения основного договора купли-продажи, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о применении годичного срока к обязательствам по заключению основного договора.

8.2. Если срок заключения основного договора определен в предварительном договоре с нарушением ст. 190 ГК РФ, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22 июля 2014 г. N Ф07-5086/14 по делу N А56-7009/2013

Согласно пункту 4 статьи 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в которой стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Апелляционный суд обоснованно указал на то, что срок, в течение которого стороны обязались заключить основной договор, определен сторонами в предварительном договоре с нарушением правил статьи 190 ГК РФ, поскольку государственная регистрация права собственности продавца на участок, который на момент заключения предварительного договора не был сформирован и не существовал как объект права, - это событие, которое не отвечает признакам неизбежности.

При таких обстоятельствах апелляционный суд сделал правильный вывод о том, что срок, в течение которого стороны обязались заключить основной договор, ими не определен, в связи с чем применил абзац второй пункта 4 статьи 429 ГК РФ.

9. Понуждение к заключению основного договора

9.1. Понуждение к заключению основного договора на основании предварительного договора не противоречит принципу свободы договора

Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2011 года (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 1 июня 2011 г.)

Нельзя согласиться с выводом суда кассационной инстанции о том, что на основании принципа свободы договора, закрепленного ст. 1 ГК РФ, Р. не может быть принужден к совершению сделки, связанной с отчуждением принадлежащего ему на праве собственности имущества, поскольку у него отсутствует добровольное волеизъявление на заключение основного договора на условиях, определенных в предварительном договоре.

Принцип свободы договора предусматривает предоставление участникам гражданских правоотношений в качестве общего правила возможности по своему усмотрению решать вопрос о вступлении в договорные отношения с другими участниками и определять условия таких отношений, а также заключать договоры, как предусмотренные, так и не предусмотренные законом. Заключив предварительный договор купли-продажи жилого помещения, Р. тем самым выразил свою волю на отчуждение имущества и принял на себя обязательство по заключению основного договора, которое должно быть исполнено в соответствии с положениями ст. 309 ГК РФ.

9.2. Рассматривая иск об обязании заключить договор на основании предварительного договора, суд должен проверить законность предварительного договора

Постановление Президиума ВАС РФ от 4 ноября 2003 г. N 3484/03

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Суды трех инстанций признали, что обязанность ответчика по заключению договора аренды земельного участка основывается на действующем инвестиционном контракте без проверки его условий на соответствие требованиям статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, предъявляемым к предварительному договору.

9.3. В случае уклонения от заключения основного договора сторона вправе потребовать его заключения с соблюдением порядка, предусмотренного ст. 445 ГК РФ

Постановление ФАС Московского округа от 25 июля 2014 г. N Ф05-7762/14 по делу N А41-59589/2013

В силу положения п. 5 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 настоящего Кодекса.

Согласно п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Пунктом 1 статьи 445 Кодекса предусмотрено, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

9.4. При рассмотрении иска о понуждении к заключению основного договора суд должен проверить соответствие условий проекта договора требованиям законодательства о банкротстве

Постановление Президиума ВАС РФ от 27 мая 2008 г. N 809/08

Принимая решение о понуждении учреждения заключить с обществом договор купли-продажи объекта недвижимости на условиях проекта, представленного истцом, суд первой инстанции не учел возбуждения в отношении общества процедуры банкротства и введения внешнего управления и не проверил соответствия условий проекта договора требованиям законодательства о банкротстве.

9.5. В случае несоблюдения досудебного порядка заключения договора иск о понуждении к его заключению подлежит оставлению без рассмотрения

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 19 октября 2004 г. N Ф08-4838/04

Установив, что в деле отсутствуют надлежащие доказательства направления энергоснабжающей организацией предложения (оферты) абоненту о заключении договора, суд рассмотрел иск по существу и отказал ГУП в удовлетворении требования о понуждении ОАО заключить договор электроснабжения. При этом суд не учел положения статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей право обращения заинтересованной стороны в арбитражный суд за защитой своих нарушенных прав и законных интересов только после соблюдения предусмотренной в названной статье Кодекса процедуры досудебного урегулирования спора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, предусмотренный федеральным законом или договором.

9.6. В случае предъявления иска о понуждении к заключению основного договора последний признается заключенным с даты вступления в законную силу соответствующего судебного решения

Постановление Президиума ВАС РФ от 13 октября 2011 г. N 4408/11

Положениями статьи 446 Гражданского кодекса установлено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Таким образом, учитывая, что условия договора купли-продажи были определены решением арбитражного суда, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции, данный договор купли-продажи признается заключенным с даты вступления в законную силу решения.

9.7. Требование о заключении основного договора должно заявляться в порядке искового производства

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 14 декабря 2007 г. N Ф08-8198/07

Индивидуальный предприниматель обратилась в арбитражный суд с заявлением к администрации и департаменту о признании незаконными действий по уклонению от предоставления предпринимателю в аренду земельного участка.

Требование к лицу, заключение договора для которого в силу закона является обязательным (о понуждении заключить договор) в соответствии со статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, должно заявляться в порядке искового производства. В связи с этим заявителем избран неверный способ судебной защиты.

10. Последствия незаключения основного договора

10.1. Если предусмотренный предварительным договором основной договор не заключен, уплаченные в счет аванса по основному договору денежные средства подлежат возврату на основании норм о неосновательном обогащении

Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением законодательства о неосновательном обогащении, одобренного Президиумом ФАС Уральского округа, протокол N 5 от 17 апреля 2009 г. (пункт 5)

Предварительный договор порождает лишь обязательство сторон по поводу заключения в будущем основного договора. Исполнение предварительного договора не предполагает передачу денежных средств в счет платежей по основному договору.

Ответчик аванс по арендной плате получил.

Установив, что договор аренды недвижимости сторонами заключен не был, общество не пользовалось данным имуществом, суды пришли к выводу, что денежные средства, уплаченные обществом предпринимателю в счет аванса по арендной плате, составляют неосновательное обогащение последнего.

10.2. К правоотношениям по возврату денежных средств, перечисленных на основании предварительного договора, не подлежат применению нормы ст. 1109 ГК РФ, исключающие взыскание имущества, предоставленного во исполнение несуществующего обязательства

Постановление ФАС Центрального округа от 8 июля 2014 г. N Ф10-1999/14 по делу N А35-9528/2013

Ссылаясь на то, ОАО пользуется денежными средствами при отсутствии на то законных оснований, поскольку заключения основного договора купли-продажи недвижимого имущества не состоялось, истец обратился в суд с настоящим иском.

В данном случае суды правомерно расценили удержание без законных на то оснований денежных средств истца как неосновательное обогащение ответчика за его счет.

Кассационная коллегия также считает, что судами обоснованно отклонен довод ответчика о том, что денежные средства не подлежат возврату в силу положений ст. 1109 ГК РФ, поскольку перечислялись истцом во исполнение несуществующего обязательства.

10.3. В случае уклонения контрагента от заключения основного договора другая сторона вправе требовать возмещения убытков или иным образом защищать свои нарушенные права

Постановление ФАС Московского округа от 24 июля 2014 г. N Ф05-6030/14 по делу N А40-108331/2013

В случае невозможности исполнения должником своих обязательств по предварительному договору заявитель вправе требовать возмещения убытков или иным образом защищать свои нарушенные права.

11. Квалификация предварительного договора о заключении в будущем основного договора о продаже будущей недвижимой вещи

11.1. Договор, по которому стороны обязуются заключить договор о продаже будущей недвижимой вещи и устанавливающий обязанность покупателя до заключения основного договора уплатить полную цену, квалифицируется как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате

Постановление Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (пункт 8)

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Апелляционное определение Московского городского суда от 20 июля 2015 г. N 33-24397/15

Если сторонами заключен договор, поименованный как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом потребителем уплачивается стоимость недвижимого имущества или его существенная часть до заключения основного договора, такой договор надлежит квалифицировать, как договор купли-продажи будущей недвижимости с условием о предварительной оплате.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Дагестан от 4 июня 2015 г. по делу N 33-2023/2015

Пленум ВАС РФ от 11.07.2011 в постановлении N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснил, что, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 19 июня 2015 г. N Ф01-1714/15 по делу N А79-3795/2014

Принимая во внимание, что из предварительного договора усматривается, что цена объекта должна быть полностью оплачена покупателем к 01.07.2010, тогда как срок заключения основного договора - не позднее 01.10.2010, в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 8 постановления Пленума N 54, заключенный сторонами договор квалифицируется как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Обязательства по договору ответчиком исполнены ненадлежащим образом, нежилое помещение ответчиком истцу не передано.

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15 июня 2015 г. N Ф08-3506/15 по делу N А32-34189/2013

Пунктом 8 постановления N 54 определено, что, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 24 марта 2015 г. N Ф09-621/15 по делу N А07-4308/2014

В п. 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено, что, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 18 февраля 2015 г. N Ф06-20781/13 по делу N А72-7016/2013

Согласно пункту 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского областного суда от 14 сентября 2015 г. по делу N 33-21498/2015

Сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества, этот договор должен квалифицироваться как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Самарского областного суда от 29 октября 2014 г. по делу N 33-10111/2014

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, данный договор необходимо квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 3 июня 2014 г. по делу N 33-10416/14

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, он квалифицируется как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, разрешаются в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи.

12. Расторжение предварительного договора

12.1. На предварительный договор распространяются нормы о расторжении договора

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 12 августа 2014 г. N Ф09-3523/14 по делу N А60-30492/2013

Суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, проанализировав условия предварительного договора аренды, установили, что сторонами согласовано право арендатора досрочно расторгнуть предварительный договор в случае, если помещение становится непригодным для использования и применения арендатором в результате неисполнения арендодателем обязанностей по предварительному договору.

Учитывая условия предварительного договора, суды пришли к выводу, что письмо арендатора не может быть принято в качестве доказательства одностороннего отказа арендатора от исполнения договора. Судами также принято во внимание то обстоятельство, что истец в ответ указал, что предварительным договором односторонний отказ от исполнения договора по инициативе арендатора не установлен.

При этом судами установлено и сторонами не оспаривается, что соглашение о расторжении предварительного договора аренды последними подписано не было. Доказательств обращения в суд с требованием о расторжении спорного предварительного договора в материалы дела не представлено (ст. 65 АПК РФ).

12.2. Предъявление иска о возврате денежных средств, перечисленных по предварительному договору, может быть квалифицировано как отказ от предварительного договора

Постановление ФАС Московского округа от 24 июля 2014 г. N Ф05-6030/14 по делу N А40-108331/2013

Истцом был избран способ защиты своего права в виде заявления требования о возврате денежных средств, перечисленных ответчику по предварительному договору.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель подтвердил, что предъявление настоящего требования означает отказ от предварительного договора и прав на машиноместо.

13. Недействительность предварительного договора

13.1. Неисполнение обязательства по предварительному договору о заключении основного договора по причине невозможности или недобросовестности не считается основанием для признания предварительного договора недействительным

Постановление Президиума ВАС РФ от 14 июля 2009 г. N 402/09

То, что лицо ввиду невозможности или недобросовестности может и не исполнить свое обязательство по предварительному договору о заключении основного договора (не станет в установленный срок собственником вещи, подлежащей передаче, или, став им, уклонится от заключения основного договора), в принципе, не может рассматриваться в качестве основания для признания предварительного договора недействительным, поскольку подобные обстоятельства могут иметь место на стадии исполнения, но никак незаключения предварительного договора. В свою очередь контрагент может в судебном порядке потребовать либо взыскания убытков, причиненных незаключением основного договора, либо принудительного заключения договора.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 17 декабря 2014 г. N Ф05-14681/14 по делу N А40-124634/2013

То, что лицо ввиду невозможности или недобросовестности может и не исполнить свое обязательство по предварительному договору о заключении основного договора (не станет в установленный срок собственником вещи, подлежащей передаче, или, став им, уклонится от заключения основного договора), в принципе, не может рассматриваться в качестве основания для признания предварительного договора недействительным, поскольку подобные обстоятельства могут иметь место на стадии исполнения, но никак незаключения предварительного договора. В свою очередь контрагент может в судебном порядке потребовать либо взыскания убытков, причиненных незаключением основного договора, либо принудительного заключения договора.

Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 20 января 2014 г. N Ф01-13287/13 по делу N А17-191/2013

То обстоятельство, что лицо ввиду невозможности или недобросовестности может и не исполнить свое обязательство по предварительному договору о заключении основного договора не может рассматриваться в качестве основания для признания предварительного договора недействительным.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Смоленского областного суда от 28 апреля 2015 г. по делу N 33-1579/2015

То, что лицо ввиду невозможности или недобросовестности может и не исполнить свое обязательство по предварительному договору о заключении основного договора (не станет в установленный срок собственником вещи, подлежащей передаче, или, став им, уклонится от заключения основного договора), в принципе, не может рассматриваться в качестве основания для признания предварительного договора недействительным, поскольку подобные обстоятельства могут иметь место на стадии исполнения, но никак незаключения предварительного договора. В свою очередь контрагент может в судебном порядке потребовать либо взыскания убытков, причиненных незаключением основного договора, либо принудительного заключения договора.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Воронежского областного суда от 12 марта 2015 г. по делу N 33-1254/2015

То, что лицо ввиду невозможности или недобросовестности может и не исполнить свое обязательство по предварительному договору о заключении основного договора (не станет в установленный срок собственником вещи, подлежащей передаче, или, став им, уклонится от заключения основного договора) не может рассматриваться в качестве основания для признания предварительного договора недействительным, поскольку подобные обстоятельства могут иметь место на стадии исполнения, но никак незаключения предварительного договора.

13.2. Сторона, которая не была согласна с условиями предварительного договора при его подписании, вправе предъявить требование о признании его недействительным по соответствующим основаниям

Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2011 года (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 1 июня 2011 г.)

Из материалов дела видно, что, возражая против заявленных требований, Р. ссылался на то, что, подписывая предварительное соглашение, он не был согласен с условиями договора.

Между тем требование о признании недействительным предварительного договора купли-продажи жилого помещения в установленном законом порядке Р. не заявлялось. Обстоятельства, связанные с порочностью волеизъявления Р. при заключении предварительного договора, не были установлены ни судом первой инстанции, ни судом кассационной инстанции.

14. Применение к предварительному договору законодательства о защите прав потребителей

14.1. К предварительному договору, по которому гражданин намеревается возмездно приобрести в будущем товары (работы, услуги) для нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью, применяется законодательство о защите прав потребителей

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" (пункт 4)

К отношениям сторон предварительного договора (статья 429 ГК РФ), по условиям которого гражданин фактически выражает намерение на возмездной основе заказать или приобрести в будущем товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Свердловского областного суда от 1 октября 2015 г. по делу N 33-14280/2015

В п. 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" разъяснено, что к отношениям сторон предварительного договора (статья 429 ГК РФ), по условиям которого гражданин фактически выражает намерение на возмездной основе заказать или приобрести в будущем товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Мурманского областного суда от 16 сентября 2015 г. по делу N 33-2539/2015

К отношениям сторон предварительного договора (статья 429 ГК РФ), по условиям которого гражданин фактически выражает намерение на возмездной основе заказать или приобрести в будущем товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей.

Апелляционное определение Московского городского суда от 30 сентября 2015 г. N 33-35676/15

В соответствии с п. 4 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 г. N 17 к отношениям сторон предварительного договора (статья 429 ГК РФ), по условиям которого гражданин фактически выражает намерение на возмездной основе заказать или приобрести в будущем товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 8 сентября 2015 г. по делу N 33-20834/2015

Согласно п. 4 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" к отношениям сторон предварительного договора (статья 429 ГК РФ), по условиям которого гражданин фактически выражает намерение на возмездной основе заказать или приобрести в будущем товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Саратовского областного суда от 14 июля 2015 г. по делу N 33-4109/2015

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел о защите прав потребителей" к отношениям сторон предварительного договора (ст. 429 ГК РФ), по условиям которого гражданин фактически выражает намерение на возмездной основе заказать или приобрести в будущем товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 30 июня 2015 г. по делу N 33-10625/2015

Разрешая спор и отказывая во взыскании неустойки, суд первой инстанции руководствовался разъяснениями, содержащимися в п. 4 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", по которому к отношениям сторон предварительного договора (статья 429 Гражданского кодекса Российской Федерации), по условиям которого гражданин фактически выражает намерение на возмездной основе или приобрести в будущем товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей, исходил из того, что истец просил взыскать неустойку за нарушение срока передачи дома по акту приема-передачи на основании п. 5 ст. 28 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей", пришел к выводу о необоснованности исковых требований в указанной части, поскольку обязательства, предусмотренные предварительными договорами, прекратили свое действие.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 25 июня 2015 г. по делу N 33-9442/2015

В силу пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", к отношениям сторон предварительного договора, по условиям которого гражданин фактически выражает намерение на возмездной основе заказать или приобрести в будущем товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Архангельского областного суда от 18 июня 2015 г. по делу N 33-2794/2015

Как разъяснено в п. 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", к отношениям сторон предварительного договора (ст. 429 ГК РФ), по условиям которого гражданин фактически выражает намерение на возмездной основе заказать или приобрести в будущем товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 24 марта 2015 г. по делу N 33-4495/2015

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", к отношениям сторон предварительного договора (статья 429 Гражданского кодекса Российской Федерации), по условиям которого гражданин фактически выражает намерение на возмездной основе заказать или приобрести в будущем товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей.