|
04 июня 2026 г.
|
Дело N А76-31894/2017
|
Резолютивная часть постановления объявлена 21 мая 2026 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 04 июня 2026 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Кожевниковой А.Г.,
судей Рогожиной О.В., Румянцева А.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Бессоновой О.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СИМ-1", общества с ограниченной ответственностью "Джоб оффер", общества с ограниченной ответственностью "Квинта", общества с ограниченной ответственностью "Проект-Сервис" на определение Арбитражного суда Челябинской области от 24.02.2026 по делу N А76-31894/2017.
В судебное заседание явился представитель:
общества с ограниченной ответственностью "Джоб оффер", общества с ограниченной ответственностью "Квинта", общества с ограниченной ответственностью "Проект-Сервис", общества с ограниченной ответственностью "СТИ-1" - Тимофеев С.С. (паспорт, доверенность от 13.12.2022).
Определением суда 12.10.2017 возбуждено дело о банкротстве общества с ограниченной ответственностью "Строительные технологии города" (далее - общество "Строительные технологии города").
Определением суда от 16.10.2017 заявление Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям о признании несостоятельным (банкротом) общества "Строительные технологии города" принято к производству, как заявление о вступлении в дело о банкротстве А76-31894/2017.
Определением суда от 28.09.2018 заявление Комитета по Управлению имуществом и земельным отношениям о признании общества "Строительные технологии города", несостоятельным (банкротом) признано обоснованным; в отношении должника выедена процедура, применяемая в деле о банкротстве - наблюдение; применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) при рассмотрении дела о несостоятельности (банкротстве) общества "Строительные технологии города"; временным управляющим должника утвержден Слав Александр Львович.
Решением суда от 13.06.2019 (резолютивная часть от 11.06.219) должник признан несостоятельным (банкротом), введена процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утвержден Слав А.Л.
Кредиторы общество "СИМ-1", общество "Джоб оффер", общество "Квинта" и общество "Проект-Сервис" 28.01.2025 обратились в арбитражный суд с требованиями, в котором просят:
1. Признать обоснованным денежное требование участника строительства - обществ "СИМ-1", "Джоб оффер", "Квинта" и "Проект-Сервис" и включить его в третью очередь, в случае, если судом будет установлено отсутствие оснований для включения в третью, включить в четвертую очередь реестра требований кредиторов общества "Строительные технологии города".
С размером требования по 
доле в сумме 131 624 535 руб. в виде стоимости жилых помещений площадью в сумме 2 443,605 кв.м. по договору об инвестиционной деятельности в строительстве от 28.06.2016 (
в нотариальном реестре 1С-191) - квартир : 89-96 расположенных на 14 этаже, 97-104 на 15 этаже, 113-120 на 17 этаже, 147-152 на 21 12 этаже, 139-144 на 20 этаже, 153-155 на 22-23 этажах 23-этажной секции объекта капитального строительства 
Жилые дома 3.1 (23 эт.), 3.2 (16 эт.) с размещением помещений торгового назначения на 1 и 2 этажах и подземной автостоянкой 3.3
, как обеспеченных залогом этих жилых помещений, прав на земельный участок с кадастровым номером 74:36:0602001:0036 площадью 8 834 кв.м. по пр. Победы в Калининском районе г. Челябинска и расположенном на нем объектом незавершенного строительства.
2. Признать обоснованным денежное требование участника строительства - обществ "СИМ-1", "Джоб оффер", "Квинта" и "Проект-Сервис" и включить его в четвертую очередь реестра требований кредиторов общества "Строительные технологии города".
С размером требования по доле в сумме 30 727 982 руб. руб. в виде стоимости нежилых помещений площадью 669,21 кв.м. по договору об инвестиционной деятельности в строительстве от 28.06.2016 ( в нотариальном реестре 1С-191), расположенных на втором этаже объекта капитального строительства Жилые дома 3.1 (23 эт.), 3.2 (16 эт.) с размещением помещений торгового назначения на 1 и 2 этажах и подземной автостоянкой 3.3, как обеспеченных залогом нежилых помещений второго этажа суммарно в двух секциях - 1 756,5 кв.м., прав на земельный участок с кадастровым номером 74:36:0602001:0036 площадью 8 834 кв.м. по пр. Победы в Калининском районе г. Челябинска и расположенном на нем объектом незавершенного строительства
3. Признать обоснованным денежное требование участника строительства - обществ "СИМ-1", "Джоб оффер", "Квинта" и "Проект-Сервис" и включить его в четвертую очередь реестра требований кредиторов общества с ограниченной ответственностью "Строительные технологии города".
С размером требования по доле в сумме 28 341 738 руб. в виде стоимости машино-мест в количестве 34,35 шт. по договору об инвестиционной деятельности в строительстве от 28.06.2016 ( в нотариальном реестре 1С-191), расположенных в объекте капитального строительства Жилые дома 3.1 (23 эт.), 3.2 (16 эт.) с размещением помещений торгового назначения на 1 и 2 этажах и подземной автостоянкой 3.3, как обеспеченных залогом этих машино-мест, прав на земельный участок с кадастровым номером 74:36:0602001:0036 площадью 8 834 кв.м. по пр. Победы в Калининском районе г. Челябинска и расположенном на нем объектом незавершенного строительства.
Определением суда от 24.03.2025 к участию в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечена: публично правовая компания "Фонд развития территорий" (далее - Фонд).
Протокольным определением суда от 02.07.2025 в порядке части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) арбитражный суд принял изменение заявленных требований, согласно которому заявители просят в случае не признания их участниками строительства признать их требования как обеспеченными залогом соответствующего имущества должника ранее до передачи его Фонду.
Определением суда от 09.02.2026 в порядке части 1 статьи 49 АПК РФ арбитражный суд принял изменение суммы заявленного требования в соответствии с процессуальным документом кредиторов (л.д.145-147).
Определением суда от 24.02.2026 включено требование общества "СИМ-1" в размере 47 817 984 руб. основной задолженности в четвёртую очередь реестра требований кредиторов общества "Строительные технологии города".
Включено требование общества "Джоб оффер" в размере 47 817 984 руб. основной задолженности в четвёртую очередь реестра требований кредиторов общества "Строительные технологии города".
Включено требование общества "Квинта" в размере 47 817 984 руб. основной задолженности в четвёртую очередь реестра требований кредиторов общества "Строительные технологии города".
Включено требование общества "Проект-Сервис" в размере 47 817 984 руб. основной задолженности в четвёртую очередь реестра требований кредиторов общества "Строительные технологии города".
В остальной части в удовлетворении требований отказано.
Суд первой инстанции признал государственную пошлину в размере 1 431 360 руб. подлежащей включению в третью очередь реестра требований общества "Строительные технологии города" в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 137 Закона о банкротстве.
Не согласившись с определением суда общества "СИМ-1", "Джоб оффер", "Квинта", "Проект-Сервис" обратились в суд с апелляционной жалобой, в которой выражают несогласие с определение в части отказа в признании кредиторов участниками строительства и отказа в признании залоговыми кредиторами или лицами, ранее, до передачи Фонду имущества должника, являвшихся залоговыми кредиторами застройщика.
В обосновании доводов апеллянты указывают, что отказывая в признании кредиторов участниками строительства в оспариваемом определении суд первой инстанции указал, что Законом N 151-ФЗ были внесены существенные изменения в положения параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, регламентирующие банкротство застройщиков. В частности, в силу подпункта 2 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве из понятия участник строительства были исключены слова "юридическое лицо" и, как следствие, в настоящее время под участником строительства понимается исключительно физическое лицо. Кредиторы полагают, что было бы логичным рассматривать в настоящем деле требование в соответствии с той редакцией Закона о банкротстве (и законодательства в целом), какая имело место до 13.08.2019. Исключение - случаи, когда "изменяющим" законом предусмотрена обратная сила. Либо в силу необратимости произошедших за это время обстоятельств, как в данном деле, - решение об удовлетворении заявления о намерении Фонда стать приобретателем переданного по договору N 1С-191 недвижимого имущества. То есть должна быть выполнена некая реконструкция, как если бы с заявлением о включении в реестр кредиторы обратились в срок до 13.08.2019. Судом первой инстанции ошибочно указано, что пришёл к спорному выводу в результате "Анализа изменений, внесенных в Закон о банкротстве в период с 2017 года по 2019_". ФЗ от 13.07.2020 N 202-ФЗ, п. 5 ст. 13 которого приведен судом применительно к положениям Закона N 151-ФЗ как предполагающий "обратную силу", опубликован 16.07.2020. Что сути не меняет, такая мотивировка содержится в возражениях Фонда и тиражируется им в возражениях, но в возражениях по спорам (искам) с другим предметом. Судом не учтено, что в данном деле предмет (спор) другой, нежели тиражируемая Фондом юридическая конструкция.
Кроме того, апеллянты указывают, что суд первой инстанции поставил одного из кредиторов в привилегированное положение. В абзаце 5 пункта 4 Постановления от 21.07.2022 34-П Конституционный Суд РФ обратил внимание на необходимость предоставления лицам, ранее являвшимся залоговыми кредиторами по таким обязательствам застройщика, возникновение которых было определяющим условием для строительства многоквартирного дома (связанным с предоставлением объекта недвижимости, предоставлением денежных средств в качестве кредита или инвестиций, без которых строительство не могло бы осуществиться) дополнительных гарантий. Инвесторы в данном споре являются именно такими лицами. Возникновение обязательств застройщика по договору 1С-191, которому для строительства были предоставлены права на земельный участок и незаверш
нного строительства, было определяющим условием для строительства многоквартирного дома Жилые дома 3.1 (23 эт.), 3.2 (16 эт.) с размещением помещений торгового назначения на 1 и 2 этажах и подземной автостоянкой 3.3. Отказ кредиторам в статусе участника строительства нельзя законным и справедливым.
Кроме того, по мнению апеллянтов, отказывая в признании требования кредиторов залоговым судом первой инстанции не применены, подлежащие применению нормы права, не правильно квалифицированы обстоятельства. Отказывая в признании требования залоговым в оспариваемом определении суд первой инстанции мотивировал это выбытием из конкурсной массы должника имущества, в отношении которого сформировано залоговое требование. В качестве подтверждающего факт выбытия указывает обстоятельство - определением Арбитражного суда Челябинской области от 13.12.2023 суд удовлетворил заявление публично-правовой компании "Фонд развития территорий" о намерении стать приобретателем прав общества "Строительные технологии города" на земельный участок с к/н 74:36:0602001:36, принадлежащий обществу "Строительные технологии города" на праве аренды, с зарегистрированным на нем объектом незавершенного строительства с к/н 74:36:0611006:300, по адресу: г. Челябинск, Калининский район, пр. Победы, а также неотделимые улучшения земельного участка, права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности ввиду существования ареста на объекты недвижимости, зарегистрированные на праве собственности на общество "Строительные технологии города", а именно на объекты недвижимости в настоящем споре (к/н 74:36:0602001:36 и к/н 74:36:0611006:300), установленного Постановлениями Центрального районного суда г. Челябинска по уголовному делу, не изменяет факта выбытия имущества из конкурсной массы.
Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2026, апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 21.05.2026.
Иные лица, участвующие в деле о банкротстве, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично путем размещения указанной информации на официальном сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет; явку представителей в судебное заседание не обеспечили.
В соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие иных неявившихся лиц.
К материалам дела в порядке статьи 262 АПК РФ приобщен отзыв на апелляционную жалобу поступивший от конкурсного управляющего общества "Строительные технологии города" Лаврова А.А. с ходатайством о рассмотрении апелляционной жалобы без участия представителя конкурсного управляющего.
Представитель подателей апелляционной жалобы в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме.
В соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ определение пересматривается арбитражным апелляционным судом в обжалуемой части.
Законность и обоснованность судебного акта в обжалуемой части проверена судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, 09.03.2016 обществами СИМ-1, Квинта, Джоб оффер, Проект-Сервис (покупатели) на основании договора купли-продажи приобретён у общества Компания Роспром (продавец) в общую долевую собственность (по доли в праве собственности) объект незавершённого строительства (жилой дом со встроенными торгово-офисными помещениями и подземной автостоянкой), расположенный по адресу: г. Челябинск, пр. Победы, на земельном участке площадью 8 834 кв.м. кадастровый номер 74:36:06 02 001:0036.
Договором предусмотрено, что в соответствии со статьей 552 ГК РФ после государственной регистрации перехода права собственности на объект незавершённого строительства покупатели приобретают право пользования земельным участком на тех же условиях, что и продавец.
Государственная регистрация указанной сделки произведена 25.05.2016.
28.06.2016 между обществами "СИМ-1", "Квинта", "Джоб оффер", "Проект-Сервис" (инвесторы) и обществом "Строительные технологии города" (застройщик) заключён договор об инвестиционной деятельности в строительстве (л.д. 22-26 т. 1), по которому инвесторы передали застройщику права и обязанности арендаторов земельного участка площадью 8 834 кв.м. кадастровый номер 74:36:0602001:0036, а также имущество и права, состоящее из:
- по доли инвесторов в праве собственности на объект незавершённого строительства (жилой дом со встроенными торгово-офисными помещениями и подземной автостоянкой), назначение: нежилое; застроенная площадь: 1084,1 кв.м.; степень готовности объекта: 10%; инвентарный номер: 74:401:002:000097190, литер А, условный номер 74-74-01/453/2010-349, распложённый по адресу г. Челябинск, пр. Победы,
- земельного участка из земель поселений (жилая зона) с кадастровым номером 74:36:0602001:0036, площадью 8834 кв.м., предоставленного в аренду по договору от 30.09.2005 УЗ N 007843-К2006.
Пунктами 3.3, 3.5 договора стороны согласовали, что по завершении строительства жилого дама застройщик обязан передать инвесторам 15% от общих площадей объектов инвестиционной деятельности (учитывая площади мест общего пользования внутри зданий, без учета площади подземных автостоянок, и без учета, если таковые будут, подвалов и технического этажа на крыше) и 15 % машино-мест от общего числа машино-мест на подземных автостоянках и объектах инвестиционной деятельности в соответствии с порядком распределения, указанном в последующих пунктах договора. По завершении строительства жилого дома застройщик обязан передать в собственность инвесторам, в том числе все нежилые помещения на втором этаже.
Пунктом 5.2 договора предусмотрено, что до момента исполнения застройщиком обязательств по полному окончанию строительства 5 этажа жилого дома исполнение обязанностей застройщика по данному договору обеспечивается залогом в силу передаваемого застройщиком инвесторам незавершённого строительством объекта, указанного в пункте 1.1.5 договора, залогом права аренды земельного участка N 3, на котором расположен незавершённой строительством объект.
Согласно пункту 7.4.1 договора застройщик имеет право предать свои права и обязанности по договору третьим лицам либо обременить такие права и объект незавершенного строительства, его часть только с письменного согласия инвесторов до снятия обременении, установленных пунктом 5.2 договора.
14.07.2016 обществу "Строительные технологии города" выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на объект незавершённого строительства (жилой дом со встроенными торгово-офисными помещениями и подземной автостоянкой), назначение: нежилое; застроенная площадь: 1084,1 кв.м.; степень готовности объекта: 10%; инвентарный номер: 74:401:002:000097190, литер А, расположенный по адресу г. Челябинск, пр-т Победы.
С 14.07.2016 установлено обременение объекта незавершённого строительства ипотекой в силу закона в пользу ООО "СИМ-1", ООО "Квинта", ООО "Джоб оффер", ООО "Проект-Сервис".
18.07.2016 произведена государственная регистрация договора об инвестиционной деятельности в строительстве от 28.06.2016.
Распоряжением администрации г. Челябинска от 19.08.2016 N 9259-с в разрешение NRU74315000-4-ж-2016 внесены изменения, в качестве застройщика жилых домов N 3.1 (23 эт.), 3.2 (16 эт.) с размещением помещений торгового назначения на 1 и 2 этажах и подземной автостоянкой N 3.3 на земельному участке с кадастровым номером 74:36:0602001:0036 указано общество "Строительные технологии города". 09.11.2016 в отношении принадлежащего обществу "СТГ" объекта незавершённого строительства зарегистрирована ипотека в силу закона в пользу участников долевого строительства на основании договоров участия в долевом строительстве жилого дома.
Указанные обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области от 08.10.2018 по делу N А76-5813/2018, определением Арбитражного суда Челябинской области от 28.03.2022 и от 24.09.2024 по делу N А76-31894/2017.
20.07.2017 между обществом "Строительные технологии города" (первоначальный застройщик) и обществом СК "Авангард-строй" (застройщик) заключено соглашение об уступке прав и обязанностей по договору, по условиям которого первоначальный застройщик передает, а застройщик принимает на себя права и обязанности первоначального застройщика договору от 28.06.2016 N 1С-191 в полном объеме.
В частности, передаются права и обязанности арендатора земельного участка из земель поселений (жилая зона) кадастровый номер 74:36:0602 001:0036 площадью 8 834 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, пр-т Победы, предоставленный в аренду по договору УЗ N 007843-К-2006 аренды земли города Челябинска от 30.09.2005 для строительства жилого дома со встроенными торгово-офисными помещениями и подземной автостоянкой, и обозначенный под N 3 в таблице "Параметры застройки" эскиза застройки территории 400-08-223, за исключением права собственности на объект незавершенного строительства - жилой дом со встроенными торгово-офисными помещениями и подземной автостоянкой, назначение нежилое, застроенная площадь: 1084,1 кв. м, степень готовности 10% (абзац 2 пункта 2.1).
Определением Арбитражного суда Челябинской области от 28.03.2022 по делу N А76-31894/2017 соглашение об уступке прав и обязанностей по договору от 20.07.2017, заключенное обществом "Строительные технологии города" и обществом с ограниченной ответственностью Строительная компания "Авангард-строй" признано недействительным. Применены последствия недействительности сделки в виде восстановления общества "Строительные технологии города" в правах арендатора по договору аренды от 30.09.2005 УЗ N 007843-К-2006 в отношении земельного участка площадью 8834 кв.м с кадастровым номером 74:36:0602001:36.
Между обществом "Проект-Сервис", обществом "Квинта", обществом "СИМ-1", обществом "Джоб-оффер", обществом "Строительные технологии города", обществом СК "Авангард-строй" 31.07.2017 заключено соглашение N 1С-308 о замене стороны по договору об инвестиционной деятельности в строительстве от 28.06.2016, по условиям которого общество "Строительные технологии города" с согласия сторон снимает с себя все права и обязанности, принадлежащие обществу "Строительные технологии города" с согласия сторон по договору об инвестиционной деятельности от 28.06.2016 N 1С-191 и передает вышеназванные права и обязанности обществу "Авангард-строй".
После чего, за обществом СК "Авангард-Строй" 27.09.2017 зарегистрировано право аренды земельного участка с кадастровым номером 74:36:0602 001:0036.
Исходя из того, что на текущий момент формально, обязанным по договору от 28.06.2016 N 1С-191 должником перед инвесторами в силу соглашения от 31.07.2017 N 1С-308 является общество СК "Авангард-Строй", не обладающий имуществом, внесенным инвесторами в качестве инвестиционного вклада по договору от 28.06.2016 N 1С-191, что нарушает законные интересы заявителей, суды признали правомерным указание заявителей на то, что само по себе применение последствий недействительности сделки в рамках настоящего дела в виде возврата права аренды земельного участка должнику, либо бездействие ответчиков по регистрации перехода прав на основании спорного соглашения, не восстанавливает прав истцов как кредиторов по договору от 28.06.2016 N 1С-191 в полном объеме.
Принимая во внимание, что инвесторы с целью извлечения прибыли в соответствии с договором от 28.06.2016 N 1С-191 передали должнику принадлежащее им имущество, а также поскольку в результате заключения и реализации сделки от 31.07.2017 N 1С-308 или взаимосвязанных сделок должник освободился от обязанности по встречному предоставлению за переданное имущество, в том числе и от залога, получил имущество в распоряжение, при этом данное имущество выбыло из распоряжения инвесторов, а обязанным формально является лицо, не обладающее данным имуществом, суды сочли, что данные обстоятельства свидетельствуют о не справедливости по отношению к инвесторам, поскольку право последних, в первую очередь, заключается в получении выгоды от использования имущества, чего в настоящее время они лишены.
Как следует из объяснений предыдущего конкурсного управляющего, государственная регистрация перехода права аренды к должнику не произведена ввиду наличия соответствующих ограничений прав, что также подтверждается выпиской из ЕГРН.
Согласно п.1.2. договора передачи земельного участка с находящимися на нем объектом незавершенного строительства и неотделимые улучшения N ФРТ-ЗПГ3C-602/24 от 23.09.2024 в целях проведения государственной регистрации права аренды в пользу общества "Строительные технологии города" в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:36:0602001:36 конкурсным управляющим 30.07.2024 подано соответствующее заявление в подразделение Росреестра Челябинской области (N MFC-0381/2024-13860-1). 09.08.2024 подразделением Росреестра вынесено уведомление о приостановке государственной регистрации прав (N КУВД-001/2024-34137528/1) ввиду наличия мер процессуального принуждения, а именно запрет на совершение регистрационных действий либо иных действий, связанных с изменением права в отношении рассматриваемого имущества, введенных, в том числе, в рамках расследования в следственной части Главного следственного управления Главного управления МВД России по Челябинской области уголовного дела N 12001750094070599 по признакам преступления, предусмотренного ч.4 ст.159 УК РФ, по факту совершения с 2013-2019 неустановленным лицом, из числа руководителей общества "Строительные технологии города" хищения денежных средств, принадлежащих участникам долевого строительства, причинив последним материальный ущерб в особо крупном размере.
27.09.2024 общество "Строительные технологии города" передало, а публично-правовая компания "Фонд развития территорий" приняла земельный участок с кадастровым номером 74:36:0602001:36 площадью 8834 кв.м., а также объект незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0611006:300, подписан передаточный акт.
Государственная регистрация перехода права собственности на объект незавершенного строительства и государственная регистрация перехода права аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:36:0602001:36 на основании договора передачи земельного участка с находящимися на нем объектом незавершенного строительства и неотделимые улучшения N ФРТ-ЗПГ3C-602/24 от 23.09.2024 до настоящего времени не произведена ввиду наличия запрета на совершение регистрационных действий, наложенных в рамках уголовного дела.
На дату судебного разбирательства выплачена компенсация почти всем участникам долевого строительства, за исключением Довгополого К.М., Люста А.Н., Смышляева С.В.
Полагая, что введение процедуры конкурсного производства и передача земельного участка Фонду, нарушили права и законные интересы инвесторов, последние обратились в арбитражный суд с настоящим требованием.
Согласно представленному заявителями расчету объема обязательства должника, для определения размера требования с учетом разрешения на строительство RU74315000-4-ж-2016 (общая площадь многоквартирного дома составляет 16 908,1 кв.м.), 15% от общей площади жилых и нежилых помещений (16 290,7 кв.м. и 4 461,4 кв.м. соответственно), общего количества машино-мест (229 штук):
- объем жилых помещений, подлежащих передаче Инвесторам, составляет 2 443,605 кв.м.;
-объем нежилых помещений, подлежащих передаче Инвесторам, составляет 669,21 кв.м.;
- количество машино-мест 34,35 шт.
Заявителями представлена справка ЮУТПП от 24.10.2025 о среднерыночной стоимости жилых и нежилых помещений, а также машино-мест (л.д.134), которая никем из участвующих в споре лиц не опровергнута.
Арбитражный суд при этом признал обоснованным расчет кредиторов, произведенный в последнем процессуальном документе (л.д.145-146), по состоянию на 11.06.2019, поскольку именно на дату открытия конкурсного производства наступил срок по всем имеющимся требованиям, в том числе вытекающим из договора купли-продажи будущей недвижимости.
Стоимость жилых помещений, эквивалентная объему, согласованному в инвестиционном договоре, составляет 32 799 084 руб.; стоимость нежилых помещений - 10 038 150 руб., стоимость машино-мест - 4 980 750 руб.
Соответственно, на каждого из четырех инвесторов причитается объем требований в стоимостном выражении в сумме 47 817 984 руб., а всего на четверых 191 271 937 руб.
Таким образом, арбитражный суд пришел к выводу, что требования кредиторов обществ "СИМ-1", "Джоб оффер", "Квинта", "Проект-Сервис" подлежат включению в четвертую очередь реестра требований кредиторов в сумме по 47 817 984 руб. на каждого.
В остальной части в удовлетворении требований отказано.
Исследовав представленные доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены определения в обжалуемой части в силу следующего.
В соответствии со статьей 223 АПК РФ, пунктом 1 статьи 32 Закона о банкротстве дела о банкротстве рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным АПК РФ, с особенностями, установленными Законом о банкротстве.
Пунктом 6 статьи 16 Закона о банкротстве установлено, что требования кредиторов включаются в реестр требований кредиторов и исключаются из него арбитражным управляющим или реестродержателем исключительно на основании вступивших в силу судебных актов, устанавливающих их состав и размер, если иное не определено указанным пунктом.
Согласно пункту 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Как установлено судом и следует из материалов дела, 09.03.2016 обществами "СИМ-1", "Квинта", "Джоб оффер", "Проект-Сервис" (покупатели) на основании договора купли-продажи у общества "Компания "Роспром" (продавец) в общую долевую собственность (по 1/4 доли в праве собственности) приобретен объект незавершенного строительства (жилой дом со встроенными торгово-офисными помещениями и подземной автостоянкой), расположенный по адресу: г. Челябинск, пр. Победы, на земельном участке площадью 8 834 кв. м., кадастровый номер 74:36:06 02 001:0036.
Договором предусмотрено, что в соответствии со статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) после государственной регистрации перехода права собственности на объект незавершенного строительства покупатели приобретают право пользования земельным участком на тех же условиях, что и продавец. Государственная регистрация указанной сделки произведена 25.05.2016.
Между обществами "СИМ-1", "Квинта", "Джоб оффер", "Проект-Сервис" (инвесторы) и обществом "Строительные технологии города" (застройщик) 28.06.2016 заключен договор об инвестиционной деятельности в строительстве, по которому инвесторы передали застройщику права и обязанности арендаторов земельного участка площадью 8 834 кв. м., кадастровый номер 74:36:0602001:0036, а также имущество и права, состоящее из:
- по 1/4 доли инвесторов в праве собственности на объект незавершенного строительства (жилой дом со встроенными торгово-офисными помещениями и подземной автостоянкой), назначение: нежилое; застроенная площадь:1084,1 кв. м; степень готовности объекта: 10%; инвентарный номер: 74:401:002:000097190, литер А, условный номер 74-74-01/453/2010-349, расположенный по адресу г. Челябинск, пр. Победы,
- земельного участка из земель поселений (жилая зона) с кадастровым номером 74:36:0602001:0036, площадью 8834 кв. м, предоставленного в аренду по договору от 30.09.2005 УЗ N 007843-К2006.
Пунктами 3.3, 3.5 договора стороны согласовали условие о том, что по завершении строительства жилого дома застройщик обязан передать инвесторам 15% от общих площадей объектов инвестиционной деятельности (учитывая площади мест общего пользования внутри зданий, без учета площади подземных автостоянок, и без учета, если таковые будут, подвалов и технического этажа на крыше) и 15% машино-мест от общего числа машино-мест на подземных автостоянках и объектах инвестиционной деятельности в соответствии с порядком распределения, указанном в последующих пунктах договора. По завершении строительства жилого дома застройщик обязан передать в собственность инвесторам, в том числе все нежилые помещения на втором этаже).
Пунктом 5.2 договора предусмотрено, что до момента исполнения застройщиком обязательств по полному окончанию строительства 5 этажа жилого дома исполнение обязанностей застройщика по данному договору обеспечивается залогом в силу передаваемого застройщиком инвесторам не завершенного строительством объекта, указанного в пункте 1.1.5 договора, залогом права аренды земельного участка N 3, на котором расположен не завершенный строительством объект.
Согласно пункту 7.4.1 договора застройщик имеет право передать свои права и обязанности по договору третьим лицам либо обременить такие права и объект незавершенного строительства, его часть только с письменного согласия инвесторов до снятия обременении, установленных пунктом 5.2 договора.
Обществу "Строительные технологии города" 14.07.2016 выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства (жилой дом со встроенными торгово-офисными помещениями и подземной автостоянкой), назначение: нежилое; застроенная площадь: 1084,1 кв. м; степень готовности объекта: 10%; инвентарный номер: 74:401:002:000097190, литер А, расположенный по адресу г. Челябинск, пр-т Победы.
С 14.07.2016 установлено обременение объекта незавершенного строительства ипотекой в силу закона в пользу инвесторов.
Государственная регистрация договора об инвестиционной деятельности в строительстве от 28.06.2016 произведена 18.07.2016.
Распоряжением администрации г. Челябинска от 19.08.2016 N 9259-с в разрешение N RU74315000-4-ж-2016 внесены изменения, в качестве застройщика жилых домов N 3.1 (23 эт.), 3.2 (16 эт.) с размещением помещений торгового назначения на 1 и 2 этажах и подземной автостоянкой N 3.3 на земельному участке с кадастровым номером 74:36:0602001:0036 указано общество "Строительные технологии города", 09.11.2016 в отношении принадлежащего обществу "Строительные технологии города" объекта незавершенного строительства зарегистрирована ипотека в силу закона в пользу участников долевого строительства на основании договоров участия в долевом строительстве жилого дома.
Указанные обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области от 08.10.2018 по делу N А76-5813/2018, определением Арбитражного суда Челябинской области от 28.03.2022 по делу N А76-31894/2017.
Соглашением от 24.10.2016, заключенным между обществами "СИМ-1", "Квинта", "Джоб оффер", "СнабМеталлИнвест" (инвесторы) и обществом "Строительные технологии города" (застройщик), инвесторы дали свое согласие на снятие обременения (залога) с последующим демонтажом и снятием объекта с кадастрового учета с предмета залога-объекта недвижимости:
- объект незавершенного строительства (жилой дом со встроенными торгово-офисными помещениями и подземной автостоянкой), назначение: нежилое, застроенная площадь:1 084,й кв.м., инвентарный номер: 75:401:002:00009190, кадастровый номер: 74:36:0611006:300, расположен на земельной участке с кадастровым номером:74:36:0602001:36.
Пунктом 2 соглашения от 24.10.2016 стороны установили, что в случае ненадлежащего исполнения Застройщиком своих обязательств по передаче Инвесторам объекта инвестирования, предусмотренного п.1.1.5., 3.3. договора от 28.06.2016 N 1С-191, в натуре, цена непереданных помещений, подлежащая выплате Застройщиком Инвесторам в счет компенсации непереданного объекта инвестирования оценивается сторонами в размере, эквивалентном произведению рыночной стоимости квадратного метра, подлежащих передаче помещений на площадь этих помещений.
Стороны в соглашении от 24.10.2016 условились, что рыночная стоимость помещений определяется на момент выплаты компенсаций исходя из срока ввода в эксплуатацию жилого дома, закрепленного пунктом 3.7 договора от 28.06.2016 N 1С-191.
В случае выплаты компенсации, указанной в п.1 соглашения, обязанности Застройщика, предусмотренные договором от 28.06.2016 N 1С-191, считаются исполненными в полном объеме.
Кроме того, пунктом 3 соглашения от 24.10.2016, сторонами внесены изменения в пункт 4.5. договор от 28.06.2016 N 1С-191 в части цены права аренды земельного участка N 3 (установлена сторонами 29 152 200 руб. в соответствии с Отчетом N 742/06-16 от 28.06.2016 по определению рыночной стоимости права) для учета инвестиционного вклада.
20.07.2017 между обществом "Строительные технологии города" (первоначальный застройщик) и обществом СК "Авангард-строй" (застройщик) заключено соглашение об уступке прав и обязанностей по договору, по условиям которого первоначальный застройщик передает, а застройщик принимает на себя права и обязанности первоначального застройщика договору от 28.06.2016 N 1С-191 в полном объеме.
В частности, передаются права и обязанности арендатора земельного участка из земель поселений (жилая зона) кадастровый номер 74:36:0602 001:0036 площадью 8 834 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, пр-т Победы, предоставленный в аренду по договору УЗ N 007843-К-2006 аренды земли города Челябинска от 30.09.2005 для строительства жилого дома со встроенными торгово-офисными помещениями и подземной автостоянкой, и обозначенный под N 3 в таблице "Параметры застройки" эскиза застройки территории 400-08-223, за исключением права собственности на объект незавершенного строительства - жилой дом со встроенными торгово-офисными помещениями и подземной автостоянкой, назначение нежилое, застроенная площадь: 1084,1 кв. м, степень готовности 10% (абзац 2 пункта 2.1).
Определением Арбитражного суда Челябинской области от 28.03.2022 по делу N А76-31894/2017 соглашение об уступке прав и обязанностей по договору от 20.07.2017, заключенное обществом "Строительные технологии города" и обществом СК "Авангард-строй" признано недействительным. Применены последствия недействительности сделки в виде восстановления общества "Строительные технологии города" в правах арендатора по договору аренды от 30.09.2005 УЗ N 007843-К-2006 в отношении земельного участка площадью 8834 кв.м с кадастровым номером 74:36:0602001:36.
Между обществом "Проект-Сервис", обществом "Квинта", обществом "СИМ-1", обществом "Джоб-оффер", обществом "Строительные технологии города", обществом СК "Авангард-строй" 31.07.2017 заключено соглашение N 1С-308 о замене стороны по договору об инвестиционной деятельности в строительстве от 28.06.2016, по условиям которого общество "Строительные технологии города" с согласия сторон снимает с себя все права и обязанности, принадлежащие обществу "Строительные технологии города" с согласия сторон по договору об инвестиционной деятельности от 28.06.2016 N 1С-191 и передает вышеназванные права и обязанности обществу СК "Авангард-строй".
После чего, за обществом СК "Авангард-Строй" 27.09.2017 зарегистрировано право аренды земельного участка с кадастровым номером 74:36:0602 001:0036.
Определением Арбитражного суда Челябинской области от 24.09.2024, вступившим в законную силу 05.12.2024 (постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2024) признано недействительным соглашение от 31.07.2017 о замене стороны по договору об инвестиционной деятельности в строительстве от 28.06.2016, заключенное обществом "Проект-Сервис", обществом "Джоб оффер", обществом "СИМ-1", обществом "Квинта", обществом "Строительные технологии города", обществом СК "Авангард-строй", применены последствия недействительности сделки в виде восстановления общества "Строительные технологии города" в правах и обязанностях, предусмотренных договором об инвестиционной деятельности в строительстве от 28.06.2016.
Суды трех инстанций пришли к выводу, что и соглашение 31.07.2017 N 1С-308 и соглашение от 20.07.2017 изначально были направлены на единый результат - переход права аренды земельного участка от общества "Строительные технологии города" к обществу СК "Авангардстрой" совместно с передачей прав и обязанностей застройщика последнему.
По существу, как констатировали суды трех инстанций, оспариваемое соглашение является следствием сделки от 20.07.2017, заключенной между должником и обществом СК "Авангард-строй", а также согласием залогодержателей (инвесторов) на государственную регистрацию перехода прав на земельный участок и объект недвижимости.
Судами установлено, что на текущий момент главная сделка, оформленная соглашением от 20.07.2017, признана недействительной по специальным основаниям, предусмотренным Законом о банкротстве, с применением последствий в виде восстановления должника в правах арендатора земельного участка.
Вместе с тем, судами отмечено, что в отношении лица, обязанного отвечать перед инвесторами за надлежащее исполнение обязанности по встречному предоставлению за внесенное ими имущество, существует правовая неопределенность, поскольку возможность применения соответствующих последствий и приведения сторон соглашения от 31.07.2017 в первоначальное положение при рассмотрении заявления об оспаривании соглашения от 20.07.2017 отсутствовала ввиду того, что такие требования не заявлялись, а о существовании самого соглашения от 31.07.2017 суду не было известно.
Исходя из того, что на текущий момент формально, обязанным по договору от 28.06.2016 N 1С-191 должником перед инвесторами в силу соглашения от 31.07.2017 N 1С-308 является общество СК "Авангард-Строй", не обладающий имуществом, внесенным инвесторами в качестве инвестиционного вклада по договору от 28.06.2016 N 1С-191, что нарушает законные интересы заявителей, суды признали правомерным указание заявителей на то, что само по себе применение последствий недействительности сделки в рамках настоящего дела в виде возврата права аренды земельного участка должнику, либо бездействие ответчиков по регистрации перехода прав на основании спорного соглашения, не восстанавливает прав истцов как кредиторов по договору от 28.06.2016 N 1С-191 в полном объеме.
Принимая во внимание, что инвесторы с целью извлечения прибыли в соответствии с договором от 28.06.2016 N 1С-191 передали должнику принадлежащее им имущество, а также поскольку в результате заключения и реализации сделки от 31.07.2017 N 1С-308 или взаимосвязанных сделок должник освободился от обязанности по встречному предоставлению за переданное имущество, в том числе и от залога, получил имущество в распоряжение, при этом данное имущество выбыло из распоряжения инвесторов, а обязанным формально является лицо, не обладающее данным имуществом, суды сочли, что данные обстоятельства свидетельствуют о не справедливости по отношению к инвесторам, поскольку право последних, в первую очередь, заключается в получении выгоды от использования имущества, чего в настоящее время они лишены.
Кроме того, определением Арбитражного суда Челябинской области от 13.12.2023 по делу N А76-31894/2017, вступившим в законную силу 05.04.2024, удовлетворено заявление публично-правовой компании "Фонд развития территорий" о намерении стать приобретателем прав общества с ограниченной ответственностью "Строительные технологии города" на земельный участок площадью 8834 кв.м с кадастровым номером 74:36:0602001:36, принадлежащий обществу "Строительные технологии города" на праве аренды, с зарегистрированным на нем объектом незавершенного строительства площадью застройки 1084 кв.м., степень готовности 10%, кадастровый номер 74:36:0611006:300, по адресу: г. Челябинск, Калининский район, пр. Победы, а также неотделимые улучшения такого земельного участка, права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения.
Определением Арбитражного суда Челябинской области от 13.12.2023 по делу N А76-31894/2017, суд определил передать публично-правовой компании "Фонд развития территорий" соответствующее имущество, требован
