Энциклопедия судебной практики. Аренда. Договор аренды (Ст. 606 ГК)

1.1. Соглашение об участии арендатора в расходах на потребленную электроэнергию является частью договора аренды и не считается договором энергоснабжения
1.2. Договор аренды транспортного средства с экипажем (тайм-чартер) необходимо отличать от договора перевозки и других договоров оказания услуг
1.3. Обязательство, поименованное сторонами договором размещения и предусматривающее обязанность собственника предоставить пользователю возможность на возмездной основе разместить его имущество в помещении собственника и обеспечить пользователю доступ в это помещение для использования имущества, является договором аренды
1.4. Договор, предусматривающий предоставление рекламных мест на рекламных конструкциях без передачи в пользование рекламной установки, является договором оказания рекламных услуг, а не аренды
1.5. Договор о предоставлении в аренду торгового места не подлежит государственной регистрации, если торговое место не является недвижимостью
1.6. Договор, предусматривающий возмездную передачу имущества во владение и пользование, считается договором аренды, а не хранения
1.7. При отсутствии воли сторон совместно действовать для извлечения прибыли или достижения иной общей цели договор простого товарищества, предусматривающий встречные возмездные интересы сторон, считается притворной сделкой, прикрывающей договор аренды
1.8. Наличие в договоре аренды земельного участка условия об обязанности арендатора приступить к строительству на арендованном участке согласованного объекта не свидетельствует о том, что этот договор является смешанным
1.9. Договор аренды является консенсуальным и считается исполненным с момента реальной передачи арендатору помещения во временное пользование
1.10. Договор аренды по своей природе является возмездным договором
1.11. По договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств
1.12. Договор аренды отличается от договора возмездного оказания услуг тем, что его предметом является передача во временное владение и пользование имущества, а предметом второго - выполнение исполнителем своими силами и средствами работ и принятие заказчиком их результатов
1.13. Договор аренды, в отличие от договора купли-продажи, не влечет смены собственника
1.14. Арендатор до момента получения вещи во владение и пользование от арендодателя в отношении спорного имущества имеет лишь обязательственные права и может защищать их обязательственно-правовыми способами
1.15. Арендные правоотношения являются обязательственными, а не вещными
1.16. Невозможность использования арендованного имущества по причинам, не зависящим от арендатора, освобождает его от исполнения встречного обязательства

Энциклопедия судебной практики
Аренда. Договор аренды
(Ст. 606 ГК)

1. Квалификация обязательства как договора аренды

1.1. Соглашение об участии арендатора в расходах на потребленную электроэнергию является частью договора аренды и не считается договором энергоснабжения

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (пункт 22)

Истец пользовался получаемой ответчиком электроэнергией в связи с арендой помещений. При этом ответчик не являлся энергоснабжающей организацией.

Поэтому вывод суда первой инстанции о том, что соглашение, названное договором на поставку (отпуск) и потребление электроэнергии за плату, является договором на энергоснабжение, необоснован.

Оспариваемое соглашение фактически устанавливало порядок определения расходов истца на электроэнергию в арендуемых им помещениях и являлось частью договора аренды.

1.2. Договор аренды транспортного средства с экипажем (тайм-чартер) необходимо отличать от договора перевозки и других договоров оказания услуг

Постановление Президиума ВАС РФ от 04.07.2006 N 2316/06

Отказывая в удовлетворении требования общества, суд первой инстанции счел решение инспекции обоснованным, так как заключенный обществом договор с компанией является договором аренды транспортного средства на время с экипажем (тайм-чартер) (ст. 632 Гражданского кодекса Российской Федерации), а не договором перевозки.

Договор аренды транспортных средств не относится к договорам по оказанию услуг. Следовательно, названные положения ст. 164 Кодекса на осуществляемые обществом операции во исполнение обязательств по генеральному договору об организации перевозок грузов не распространяются.

1.3. Обязательство, поименованное сторонами договором размещения и предусматривающее обязанность собственника предоставить пользователю возможность на возмездной основе разместить его имущество в помещении собственника и обеспечить пользователю доступ в это помещение для использования имущества, является договором аренды

Постановление ФАС Уральского округа от 23.04.2013 по делу N А50-18477/2012

В соответствии с п. договора размещения имущества собственник предоставляет пользователю возможность на возмездной основе разместить имущество пользователя, указанное в Приложении N 1 в производственном помещении, указанном в п. договора и обеспечивает доступ в согласованное место размещения имущества в помещении для осуществления деятельности по использованию имущества.

Как разъяснено в п. 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды, в соответствии со ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Судам следует иметь в виду, что это положение Гражданского кодекса Российской Федерации (в том числе с учетом ст. 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу о заключенности и действительности договора размещения имущества. Содержание договора соответствует требованиям, предъявляемым к договорам аренды главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

1.4. Договор, предусматривающий предоставление рекламных мест на рекламных конструкциях без передачи в пользование рекламной установки, является договором оказания рекламных услуг, а не аренды

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 25.02.2013 по делу N А51-13173/2012

Статья 621 ГК РФ регулирует правоотношения, возникающие из договора аренды (имущественного найма). Согласно статье 606 ГК РФ по договору найма арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как следует из договора, его предметом являлся не имущественный найм, а предоставление истцу возможности на возмездной основе размещать рекламу на муниципальном рекламном месте - отдельно стоящем двустороннем щите. Заключение такого договора обусловлено специальными требованиями Федерального закона "О рекламе", в связи с чем положения пункта 2 статьи 621 ГК РФ к нему не применяются.

1.5. Договор о предоставлении в аренду торгового места не подлежит государственной регистрации, если торговое место не является недвижимостью

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 09.03.2010 по делу N А53-5432/2009

Судом кассационной инстанции не принимаются доводы жалобы о ничтожности договоров о предоставлении торговых мест ввиду отсутствия их государственной регистрации.

Согласно статье 609 Кодекса договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.

Доказательства того, что предоставленные предпринимателю торговые места обладают признаками недвижимого имущества, а также ссылка на закон, предусматривающий государственную регистрацию прав на движимые вещи, в материалах дела отсутствуют.

1.6. Договор, предусматривающий возмездную передачу имущества во владение и пользование, считается договором аренды, а не хранения

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 11.05.2010 по делу N А75-7449/2009

Как следует из материалов, между сторонами заключен договор хранения, в соответствии с которым ООО (хранитель) обязался хранить имущество, переданное МУП (поклажедатель), в целях обеспечения его сохранности и поддержания передаваемого имущества в рабочем состоянии, позволяющее использовать его в целях, для которых оно предназначено, и возвратить это имущество в сохранности.

Пунктом договора определено, что за использование переданного имущества ООО обязано ежемесячно до 10 числа месяца следующего за отчетным перечислять на расчетный счет поклажедателя сумму в размере 150 000 руб. без НДС.

При этом судебные инстанции, проанализировав условия договора, пришли к выводу о том, что заключенный между сторонами договор является договором аренды, поскольку содержит все существенные условия, необходимые для договора данного вида.

Примечание

Договор аренды следует отличать от обязательства хранения, в котором хранителю предоставляется право возмездно пользоваться хранимой вещью. В последнем сочетаются элементы хранения и аренды. Основная направленность этого смешанного договора выражается в оказании услуг по обеспечению сохранности имущества, поскольку стороны вступают в правоотношение именно с этой целью. Предоставление права пользования предметом хранения лишь присоединяется к ней. Поэтому арендные правила могут применяться к такому договору лишь в части, не противоречащей нормам о хранении. При отграничении аренды от названного вида хранения первостепенное значение имеет то, на ком лежит обязанность по оплате полученного блага (на передавшем имущество, или на принявшем его во владение).

1.7. При отсутствии воли сторон совместно действовать для извлечения прибыли или достижения иной общей цели договор простого товарищества, предусматривающий встречные возмездные интересы сторон, считается притворной сделкой, прикрывающей договор аренды

Постановление Президиума ВАС РФ от 25.01.2011 N 11774/10

Заключенный фондом и управлением автодорожного надзора договор был поименован ими как договор простого товарищества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1041 Гражданского кодекса по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.

Между тем спорным договором предусмотрены права и обязанности сторон, которые направлены на встречное удовлетворение собственных интересов каждой из сторон. При этом обязательства сторон по договору носят возмездный характер, то есть направлены на получение платы (встречного предоставления) за исполнение своих обязанностей.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 2 статьи 170 Гражданского кодекса сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку (притворная сделка, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

При изложенных условиях спорного договора и отсутствии по делу доказательств, подтверждающих волю его участников совместно действовать для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели, данную сделку следует считать прикрывающей собой арендные отношения сторон, а следовательно, ничтожной сделкой.

1.8. Наличие в договоре аренды земельного участка условия об обязанности арендатора приступить к строительству на арендованном участке согласованного объекта не свидетельствует о том, что этот договор является смешанным

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 18 декабря 2014 г. N Ф04-12752/14 по делу N А27-8288/2014

Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, в соответствии со статьей 431 ГК РФ истолковав условия договора, суды пришли к выводу, что из условий названного договора не следует, что общество приняло на себя обязательства по строительству многоквартирного жилого дома в качестве подрядчика по заданию комитета, в связи с чем, исходя из условий договора, у истца не имеется права требовать осуществления обществом строительства указанного объекта на переданном в аренду земельном участке.

Поскольку наличие в договоре аренды условия об обязанности арендатора приступить в течение определенного срока к осуществлению на спорном земельном участке строительства не свидетельствует о том, что данный договор является смешанным договором.

1.9. Договор аренды является консенсуальным и считается исполненным с момента реальной передачи арендатору помещения во временное пользование

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 1 апреля 2016 г. N Ф09-2340/16 по делу N А07-7996/2015

Договор аренды относится к двусторонним, консенсуальным, возмездным и взаимным договорам, то есть исполнение обязательств арендатором по уплате арендной платы обусловлено исполнением арендодателем своих обязательств по передаче имущества во владение и пользование арендатору (п. 1 ст. 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 5 августа 2015 г. N Ф01-2347/15 по делу N А29-6944/2014

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 8 сентября 2015 г. N Ф08-5714/15 по делу N А32-37374/2013

На основании пункта 1 статьи 328 Гражданского кодекса и общей характеристики гражданско-правовых обязательств договор аренды относится к двухсторонним, консенсуальным, возмездным и взаимным договорам. Это означает, что наличие обязанности у арендатора по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем своих обязательств по передаче имущества во владение и пользование арендатору.

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 23 сентября 2014 г. N Ф03-3976/14 по делу N А73-237/2014

Договор аренды относится к консенсуальным сделкам, права и обязанности по которым возникают с момента его заключения.

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 12 сентября 2014 г. N Ф04-6876/14 по делу N А27-14540/2013

Договор аренды является двусторонним, консенсуальным, возмездным и взаимным. Консенсуальный характер договора обуславливает его заключенность с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Карачаево-Черкесской Республики от 08 июля 2015 г. по делу N АПЛ-486/2015

Договор, будучи консенсуальным, считается исполненным с момента реальной передачи арендатору помещения во временное пользование (статьи 606, 611 и 614 Кодекса).

Апелляционное определение СК по гражданским делам Архангельского областного суда от 14 мая 2015 г. по делу N 33-2107/2015

Договор, даже будучи консенсуальным, считается исполненным с момента реальной передачи арендатору помещения во временное пользование.

1.10. Договор аренды по своей природе является возмездным договором

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 23 июня 2016 г. N Ф05-6844/16 по делу N А40-151762/2015

Являясь по своей природе возмездным (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации), договор аренды возлагает на арендатора, который принял в пользование объект имущественного найма в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации), ряд обязанностей, в частности своевременно вносить плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 16 июня 2016 г. N Ф02-3077/16 по делу N А10-6301/2015

Являясь по своей природе возмездным (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации), договор аренды возлагает на арендатора, который принял в пользование объект в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 названного Кодекса), ряд обязанностей, в частности своевременно вносить плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614 того же Кодекса).

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 18 марта 2016 г. N Ф07-409/16 по делу N А21-317/2015

Являясь по своей природе возмездным (статья 606 ГК РФ), договор аренды возлагает на арендатора, который принял в пользование объект в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Кодекса), ряд основополагающих обязанностей, в частности своевременно вносить плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614 Кодекса) и возвратить арендованное имущество при прекращении договора аренды (статья 622 Кодекса).

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 7 июля 2014 г. N Ф10-1888/14 по делу N А14-8325/2013

Являясь по своей природе возмездным (статья 606 Гражданского кодекса РФ), договор аренды возлагает на арендатора, который принял в пользование объект имущественного найма в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 того же Кодекса), ряд обязанностей, в частности своевременно вносить плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614 того же Кодекса).

Апелляционное определение СК по гражданским делам Омского областного суда от 06 ноября 2014 г. по делу N 33-7105/2014

Являясь по своей природе возмездным (ст. 606 ГК РФ), договор аренды возлагает на арендатора, который принял в пользование объект имущественного найма в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ), ряд обязанностей, в частности своевременно вносить плату за пользование имуществом (п.1 ст. 614 ГК РФ).

Апелляционное определение СК по гражданским делам Тверского областного суда от 05 августа 2014 г. по делу N 33-2824

1.11. По договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 5 мая 2016 г. N Ф09-3155/16 по делу N А07-25843/2014

Исходя из практики применения норм материального права, регулирующих арендные отношения, определенной в п. 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66, в силу ст. 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 28 июня 2016 г. N Ф10-2184/16 по делу N А54-4726/2015

По договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 27 июня 2016 г. N Ф07-3530/16 по делу N А56-17419/2015

По договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21 июня 2016 г. N Ф08-3529/16 по делу N А32-12318/2015

По договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 10 февраля 2016 г. N Ф01-34/16 по делу N А28-13453/2014

По договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 18 июля 2015 г. N Ф06-22269/13 по делу N А55-16694/2014

Исходя из практики применения норм материального права, регулирующих арендные отношения, определенной в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66, в силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 23 января 2015 г. N Ф05-15921/14 по делу N А40-171759/2013

Исходя из практики применения норм материального права, регулирующих арендные отношения, определенной в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66, в силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского областного суда от 06 апреля 2016 г. по делу N 33-9146/2016

По договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 05 мая 2016 г. по делу N 33-6949/2016

По договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Ростовского областного суда от 17 марта 2016 г. по делу N 33-3959/2016

По договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.

1.12. Договор аренды отличается от договора возмездного оказания услуг тем, что его предметом является передача во временное владение и пользование имущества, а предметом второго - выполнение исполнителем своими силами и средствами работ и принятие заказчиком их результатов

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 20 января 2015 г. N Ф01-5663/14 по делу N А29-3615/2014

Утверждения заявителя о том, что договор ошибочно квалифицирован судами как договор аренды транспортного средства с экипажем, тогда как из буквального толкования условий договора следует, что заключенный между сторонами договор является договором возмездного оказания услуг и, кроме того, строительная техника, переданная ответчику в аренду, не является транспортным средством, необоснованны в силу следующего.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (статья 461 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Спорный договор поименован сторонами как договор аренды техники.

Из буквального толкования положений спорного договора (пункт 1.1) видно, что его предметом является передача ответчику во временное владение и пользование имущества истца.

Отличительной особенностью договора аренды от договора возмездного оказания услуг является то, что предметом первого является передача во временное владение и пользование имущества, тогда как предметом второго - выполнение исполнителем своими силами и средствами работ и принятие заказчиком их результатов.

Аргумент заявителя о том, что переданная ответчику в аренду строительная техника не является транспортным средством, в связи с чем договор ошибочно квалифицирован судами как договор аренды транспортного средства с экипажем, также основан на ошибочном толковании закона.

1.13. Договор аренды, в отличие от договора купли-продажи, не влечет смены собственника

Апелляционное определение СК по гражданским делам Астраханского областного суда от 02 октября 2013 г. (извлечение)

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как видно из закрепленного в ст. 606 ГК РФ определения, в отличие от договора купли-продажи, договор аренды не влечет смены собственника.

1.14. Арендатор до момента получения вещи во владение и пользование от арендодателя в отношении спорного имущества имеет лишь обязательственные права и может защищать их обязательственно-правовыми способами

Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 11 июня 2014 г. N Ф02-2014/14 по делу N А33-9553/2013

Анализ положений статьей 606, 611 Гражданского кодекса Российской Федерации об обязанности арендодателя предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование позволяет сделать вывод о том, что арендатор становится владельцем вещи и приобретает права, предусмотренные статьями 301, 304, 305 Кодекса, после получения вещи во владение и пользование от арендодателя. До этого момента в отношении спорного имущества арендатор имеет лишь обязательственные права и может защищать их обязательственно-правовыми способами.

1.15. Арендные правоотношения являются обязательственными, а не вещными

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 4 марта 2016 г. N Ф06-5509/16 по делу N А12-27682/2015

Арендные правоотношения относятся к обязательственным, а не к вещным.

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 13 октября 2014 г. N Ф09-1488/14 по делу N А07-12983/2013

Спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения.

Таким образом, предусмотренный ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации способ защиты прав собственника в отношении индивидуально-определенной вещи не применяется к договорным отношениям ввиду различия в правовой природе и законодательном регулировании вещных и обязательственных правоотношений.

Принимая во внимание, что в данном случае отношения сторон основаны на договоре аренды и носят обязательственно-правовой характер, то к ним не могут применяться нормы, регулирующие порядок истребования вещи из чужого незаконного владения.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции правильно применил к спорным отношениям сторон нормы Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде (глава 34 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 22 августа 2014 г. N Ф02-3570/14 по делу N А10-4759/2013

Арендные правоотношения относятся к обязательственным, а не к вещным, ввиду чего признание права аренды невозможно, истцом избран ненадлежащий способ защиты.

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 4 августа 2004 г. N Ф09-2431/04ГК

Поскольку стороны в отношении спорного имущества находились в обязательственном арендном правоотношении, нормы, регулирующие вещные правоотношения, применению не подлежат.

1.16. Невозможность использования арендованного имущества по причинам, не зависящим от арендатора, освобождает его от исполнения встречного обязательства

Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 29 января 2015 г. N 302-ЭС14-735

Из системного толкования норм [ст. ст. 606, 611, 614 ГК РФ] следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по независящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 9 апреля 2013 г. N ВАС-13689/12

Судами первой и апелляционной инстанций в рамках настоящего дела, а также Арбитражным судом Томской области в решении от 14.07.2011 по делу N А67-2858/2011 установлен факт передачи арендодателем арендатору по актам приема-передачи имущества по спорным договорам субаренды и аренды оборудования. Суды также установили, что дата арендодатель прекратил доступ работников арендатора к арендуемому нежилому помещению и оборудованию; с этого времени общество не имело возможности использовать арендуемое имущество.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 4 февраля 2016 г. N Ф05-18477/15 по делу N А40-2969/2015

Из статьи 606 и пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью в соответствии с ее назначением.

Системное толкование указанных норм со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21 июня 2016 г. N Ф08-3529/16 по делу N А32-12318/2015

Из системного толкования норм [ст. ст. 606, 611, 614, 328 ГК РФ] следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 29 сентября 2015 г. N Ф09-6578/15 по делу N А71-14147/2014

Исходя из системного толкования положении ст. 606, п. 1 ст. 611, п. 1 614 Гражданского кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции указал, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы, поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 27 апреля 2015 г. N Ф02-1350/15 по делу N А10-209/2014

Из системного толкования [ст. ст. 606, 611, 614 ГК РФ] следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 4 декабря 2015 г. N Ф04-26381/15 по делу N А75-994/2015

Системное толкование норм статей 328, 606, 611, 614 ГК РФ свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Так как арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 26 ноября 2015 г. по делу N 33-19846/2015

Из системного толкования [ст. ст. 606, 611, 614 ГК РФ], что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Ярославского областного суда от 18 мая 2015 г. по делу N 33-2915/2015

2. Общие правила возникновения, изменения и прекращения договора аренды

2.1. Новый договор аренды необходимо отличать от соглашения об изменении действующего договора аренды

Постановление Президиума ВАС РФ от 22.04.2008 N 1004/08

В соглашении, именуемом сторонами как соглашение об изменении договора аренды нежилого помещения указано, что арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное пользование все нежилые помещения в здании, за исключением части вестибюля и иных помещений первого этажа. То есть данным соглашением определен новый предмет договора, а также установлены другой срок действия договора и иная арендная плата. При этих обстоятельствах следует признать, что между сторонами заключен новый договор, по которому срок исковой давности, предусмотренный ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации, не пропущен.

Примечание

Приведенное толкование представляется небесспорным. Подписание нового договора теми же сторонами в отношении того же имущества следует считать соглашением о том, что их правоотношения должны регулироваться более поздним договором. Поэтому прежний договор следует считать прекращенным с момента заключения нового договора независимо от наличия в нем условия о прекращении ранее действовавшего договора.

2.2. Новый договор аренды, подписанный в отношении того же имущества, не прекращает прав и обязанностей сторон по предыдущему договору, если в нем не содержится условие о прекращении ранее заключенного

Постановление ФАС Московского округа от 17.02.2009 по делу N А40-37658/08-77-267

Подписание сторонами нового договора аренды того же имущества не прекращает их прав и обязанностей по предыдущему договору, если в новом договоре не содержится условие о прекращении ранее заключенного договора

2.3. Если последний договор аренды является незаключенным, то ранее заключенный между этими сторонами договор аренды того же имущества, содержащий условие о его действии в течение неопределенного срока, не прекращает своего действия подписанием незаключенного договора

Постановление Президиума ВАС РФ от 25.09.2012 N 1283/12

Оспариваемый отказ администрации в реализации предпринимателем преимущественного права на приобретение спорного помещения, данный в письме, был мотивирован отсутствием между сторонами договорных арендных отношений со ссылкой на вступившее в законную силу решение Арбитражного суда, которым последний подписанный между сторонами договор аренды оценен как незаключенный.

При рассмотрении отказа администрации в реализации предпринимателем преимущественного права на приобретение арендуемого имущества судами не было учтено то, что, если последний подписанный сторонами договор аренды является незаключенным, то ранее заключенный между этими сторонами договор аренды того же помещения, содержащий условие о его действии на неопределенный срок, не может быть признан прекратившим свое действие при отсутствии возражений арендодателя, заявленных в установленном законом порядке.

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 27 октября 2014 г. N Ф06-16116/13 по делу N А12-4254/2014

Отказывая в реализации Обществом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, судами не было учтено то, что если последний подписанный сторонами договор аренды от 13.07.2006 является незаключенным, то ранее заключенный между этими сторонами договор аренды того же земельного участка от 15.07.2005, возобновленный на неопределенный срок в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, не может быть признан прекратившим свое действие при отсутствии возражений арендодателя, заявленных в установленном законом порядке.

2.4. Поскольку в предусмотренных законом случаях отношения по передаче в аренду государственного (муниципального) имущества возникают на основании сложного юридического состава, включающего в себя акт государственного органа (органа местного самоуправления) и договор аренды, акт государственного органа (органа местного самоуправления) сам по себе арендных отношений не порождает

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 09.03.2010 по делу N А13-8978/2009

В соответствии со статьей 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, актов государственных органов и органов местного самоуправления, а также других оснований. Основанием для возникновения права аренды земельного участка является сложный юридический состав, включающий в себя как акт государственного органа или органа местного самоуправления, так и договор аренды.

Между тем постановление Администрации не является актом, который предусмотрен законом в качестве основания для возникновения гражданских прав и обязанностей по аренде земельного участка, и содержит лишь указание на возможность предоставления Обществу в будущем участка сроком на 49 лет.

2.5. Заключение договора аренды при наличии действующего договора аренды того же имущества с другим арендатором противоречит закону и влечет его недействительность в силу ст. 168 ГК

Постановление Президиума ВАС РФ от 15.01.2008 N 11694/07

Исковые требования мотивированы тем, что заключение договора аренды нежилого помещения с ООО при наличии действующего договора аренды того же нежилого помещения с ООО противоречит нормам действующего законодательства и влечет его недействительность в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

2.6. Заключение арендодателем договора аренды с субарендатором при наличии действующего договора аренды того же имущества не влечет юридических последствий и не освобождает субарендатора от внесения арендной платы арендатору в соответствии с договором субаренды

Постановление ФАС Центрального округа от 24.11.2011 по делу N А68-2424/2011

То обстоятельство, что ООО 1, не расторгнув договоры с ООО 2, заключило договор аренды в отношении тех же помещений непосредственно с ОАО не отменяет обязанность ООО 1 надлежащим образом исполнять обязательства по действующим договорам, в том числе по внесению арендной платы в согласованном размере и в установленные сроки.

2.7. Поскольку незаключенный договор не может быть изменен, дополнительное соглашение к незаключенному договору аренды об изменении срока его действия не имеет юридической силы

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 21.09.2006 N Ф08-4624/2006

Согласно пункту договор аренды нежилого помещения срок его действия составляет 1 год. Поскольку договор не прошел государственную регистрацию, он в силу пункта 3 статьи 433, пункту 2 статьи 609, пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации не может быть признан заключенным и порождающим юридические последствия для сторон.

По смыслу положений главы 29 названного Кодекса незаключенный договор не может быть изменен. Поэтому стороны не могли дополнительным соглашением изменить срок действия незаключенного договора аренды.

2.8. Выдел земельных участков из единого землепользования не свидетельствует о прекращении договора аренды

Апелляционное определение СК по гражданским делам Омского областного суда от 20 августа 2014 г. по делу N 33-5134/2014

Сам по себе выдел земельного участка в счет земельных долей истцом из единого землепользования с кадастровым номером не прекращает автоматически действие договора аренды на выделенный земельный участок.

2.9. Заключение договора аренды на условиях, отличающихся от установленных аукционом, недопустимо, даже если торги были признаны несостоявшимися

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 11 марта 2016 г. N Ф04-293/16 по делу N А75-6866/2015

В силу статьи 606 ГК РФ существенными условиями договора аренды являются объект аренды и плата за пользование таким объектом.

Заключение договора на условиях, отличных от условий, установленных на аукционе, независимо от признания его несостоявшимся, недопустимо в силу закона.

3. Распространение договора аренды на правоотношения, сложившиеся до его заключения

3.1. Соглашение сторон о применении к отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы свидетельствуют о том, что он согласился оплачивать использование земельного участка на условиях, предусмотренных договором аренды, до его государственной регистрации

Апелляционное определение СК по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 06 мая 2015 г. по делу N 33-2772/2015

Достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы, свидетельствуют только о согласии арендатора оплатить фактическое использование им земельного участка на условиях, предусмотренных договором аренды, и не означает, что непосредственная обязанность по их исполнению возникла у ответчика ранее заключения самого договора.

3.2. Соглашение сторон о том, что условия договора аренды применяются к их фактически сложившимся до его заключения отношениям, не означает, что непосредственная обязанность сторон по исполнению условий договора аренды возникла ранее заключения договора

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (пункт 6)

Достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы и возмещению арендодателю расходов по уборке прилегающей к арендуемому зданию территории свидетельствует только о согласии арендатора оплатить фактическое использование им здания и расходы, понесенные арендодателем в этот период на условиях, предусмотренных договором аренды, и не означает, что непосредственная обязанность по их исполнению возникла у ответчика ранее заключения самого договора.

Определение Верховного Суда РФ от 11 декабря 2014 г. N 301-ЭС14-3538

Достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы свидетельствует только о согласии арендатора оплатить фактическое использование им земельного участка и расходы, понесенные арендодателем в этот период на условиях, предусмотренных договором аренды, и не означает, что непосредственная обязанность по их исполнению возникла у ответчика ранее заключенного договора.

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16 апреля 2015 г. N Ф08-1634/15 по делу N А63-971/2014

Достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы свидетельствует только о согласии арендатора оплатить фактическое использование им имущества на условиях, предусмотренных договором аренды, и не означает, что непосредственная обязанность по их исполнению возникла у ответчика ранее заключения самого договора.

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 17 ноября 2014 г. N Ф04-10775/14 по делу N А03-21362/2013

Достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы свидетельствует только о согласии арендатора оплатить фактическое использование имущества на условиях, предусмотренных договором аренды, и не означает, что непосредственная обязанность по их исполнению возникла у арендатора ранее заключения договора.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 17 октября 2014 г. по делу N 33-5908/14

Достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы свидетельствует только о согласии арендатора оплатить фактическое использование имущества на условиях, предусмотренных договором аренды, и не означает, что непосредственная обязанность по их исполнению возникла у арендатора ранее заключения договора.

4. Передача в пользование отдельных частей (конструктивных элементов) здания

4.1. При передаче отдельных частей здания в пользование применяются положения законодательства о договоре аренды

Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (пункт 7)

По соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование. Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы. Стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством.

Лицо, которое использует по договору, не являющуюся помещением часть здания, не владеет каким-либо объектом недвижимости и, следовательно, не вправе предъявлять требования, основанные на ст. 301, 304, 305 ГК.

К таким договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды, и они подлежат государственной регистрации применительно к п. 2 ст. 651 ГК. При этом обременение устанавливается на все здание в целом.

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 18 марта 2016 г. N Ф04-346/16 по делу N А45-12840/2015

По соглашению сособственников общего имущества допускается передача отдельных частей здания в пользование, заключение договора пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы. Стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества здания. К таким договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды, и они подлежат государственной регистрации применительно к пункту 2 статьи 651 ГК РФ. При этом обременение устанавливается на все здание в целом.

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 7 декабря 2015 г. N Ф03-4705/15 по делу N А51-2499/2015

К таким договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды и они подлежат государственной регистрации применительно к пункту 2 статьи 651 ГК РФ. При этом обременение устанавливается на все здание в целом.

Примечание

По мнению автора комментария, названные правоотношения следует квалифицировать как арендные, поскольку большинство арендных правил обусловлено предоставлением права пользования имуществом независимо от сохранения этого же права за арендодателем. Иной подход снижает эффективность регулирование этих обязательств. В частности, неприменение ст. 621 ГК (как отмечено в Информационном письме от 11.01.2002 N 66) делает их регламентацию менее справедливой.

4.2. Договор об использовании отдельного конструктивного элемента здания для рекламных целей не является договором аренды

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (пункт 1)

Крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Поэтому крыша не может являться объектом аренды.

Суд указал, что анализ спорного договора свидетельствует о том, что его предметом являлось предоставление истцу возможности на возмездной основе размещать рекламу на крыше принадлежащего ответчику здания. Такой договор не противоречит ГК РФ, отношения сторон регулируются общими положениями об обязательствах и договорах, а также условиями самого договора.

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 14 июля 2015 г. N Ф01-2166/15 по делу N А43-16524/2014

Определение Московского городского суда от 05 ноября 2014 г. N 4г-10546/14

Разрешая спор и признавая заявленные требования не подлежащими удовлетворению, суд первой инстанции на основании вышеприведенных норм права пришел к выводу о том, что оспариваемый истцом договор по своей правовой природе не является договором аренды, а значит применение к нему положений гражданского законодательства, регулирующего отношения аренды недвижимого имущества, в т.ч. обязанность его государственной регистрации, в данном случае неприменимы. Указанный вывод сделан судом с учетом того, что крыша здания представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Договор между собственником/арендатором здания и другим лицом, на основании которого последнее использует отдельный конструктивный элемент этого здания, не является договором аренды.

5. Аренда земельных участков

5.1. Лицо, ставшее собственником недвижимости вследствие его приватизации до введения в действие ЗК РФ, имеет право заключить договор аренды земельного участка

Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (пункт 7)

Установленная Законом о введении в действие ЗК РФ норма о приватизации зданий, строений, сооружений одновременно с приватизацией земельного участка (пункт 7 статьи 3) не лишает лицо, ставшее собственником недвижимости вследствие его приватизации до введения в действие ЗК РФ, права приобрести земельный участок в собственность или заключить договор его аренды, за исключением случаев, когда приватизация земельного участка запрещена.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Белгородского областного суда от 08 декабря 2015 г. по делу N 33-5119/2015

Установленная Законом о введении в действие ЗК РФ норма о приватизации зданий, строений, сооружений одновременно с приватизацией земельного участка (пункт 7 статьи 3) не лишает лицо, ставшее собственником недвижимости вследствие его приватизации до введения в действие ЗК РФ, права приобрести земельный участок в собственность, за исключением случаев, когда приватизация земельного участка запрещена.

5.2. Новый собственник недвижимости, находящейся на арендованном земельном участке, вправе требовать оформления договора аренды, если прежний собственник имел право аренды земельного участка

Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (пункт 13)

Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ.

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 26 мая 2016 г. N Ф06-8351/16 по делу N А49-6411/2015

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ, пунктом 2 статьи 271, пунктом 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком у покупателя объекта недвижимости, расположенного на этом земельном участке, возникает с момента государственной регистрации права собственности на недвижимость, независимо от регистрации прав на земельный участок, вследствие чего покупатель объекта недвижимости имеет право на приватизацию земельного участка путем переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

Из пункта 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" следует, что если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения, может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 12 ноября 2015 г. N Ф05-8141/14 по делу N А41-8120/2013

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, непосредственно занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации.

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 21 ноября 2014 г. N Ф04-10831/14 по делу N А70-1141/2014

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения, может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28 июля 2014 г. N Ф08-4665/14 по делу N А32-23850/2011

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения, может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Апелляционное определение СК по гражданским делам Ростовского областного суда от 19 апреля 2016 г. по делу N 33-6633/2016

Определение СК по гражданским делам Ленинградского областного суда от 17 февраля 2016 г. по делу N 33-151/2016

Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Дагестан от 06 октября 2015 г. по делу N 33-4066/2015

Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 ГКРФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Новосибирского областного суда от 14 апреля 2015 г. по делу N 33-2732/2015

Согласно п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно ст. 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (п.2 ст. 268, п.1 ст. 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном п.2 ст. 3 Вводного закона.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского областного суда от 18 августа 2014 г. по делу N 33-18165/2014

5.3. Покупатель может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды, если купленное здание находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а у покупателя такого права нет

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 4 апреля 2016 г. N Ф05-2694/16 по делу N А41-65601/2015

Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статья 268, пункт 1 статья 271 Гражданского кодекса Российской Федерации), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса РФ".

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 6 июля 2016 г. N Ф09-6538/16 по делу N А60-31463/2015

Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно ст. 20 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (п. 2 ст. 268, п. 1 ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации.

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 5 июля 2016 г. N Ф03-2902/16 по делу N А59-1856/2015

Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статьи 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 286, пункт 1 статьи 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ.

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27 июня 2016 г. N Ф08-3116/16 по делу N А32-36742/2015

Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 Земельного кодекса земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения, может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Вводного закона.

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 22 июня 2016 г. N Ф06-9952/16 по делу N А72-2311/2015

Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения, может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 28 апреля 2016 г. N Ф10-1093/16 по делу N А35-9741/2014

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 20 апреля 2016 г. N Ф07-594/16 по делу N А56-38051/2015

Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения, может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 25 марта 2016 г. N Ф01-828/16 по делу N А31-5552/2015

5.4. Требовать оформления аренды земельного участка, на котором находится приобретенное здание, покупатель имеет право с момента регистрации перехода права собственности на здание

Покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав [аренды] на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 4 июля 2016 г. N Ф05-5630/16 по делу N А40-78124/2015

Покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформление соответствующих прав [аренды] на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 5 июля 2016 г. N Ф03-2902/16 по делу N А59-1856/2015

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 17 июня 2016 г. N Ф04-2009/16 по делу N А45-11032/2015

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 7 июня 2016 г. N Ф08-3141/16 по делу N А32-1259/2009

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 28 апреля 2016 г. N Ф10-1093/16 по делу N А35-9741/2014

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 20 апреля 2016 г. N Ф02-1248/16 по делу N А10-2290/2014

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 12 января 2016 г. N Ф01-5406/15 по делу N А28-9033/2014

Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 09 июня 2016 г. по делу N 33-9916/2016

Апелляционное определение СК по гражданским делам Кемеровского областного суда от 31 мая 2016 г. по делу N 33-6644/2016

5.5. Независимо от того, оформлен ли договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка, на котором она расположена, у покупателя возникает право пользования земельным участком сразу после регистрации покупки

Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (пункт 14)

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 4 июля 2016 г. N Ф05-5630/16 по делу N А40-78124/2015

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 4 июля 2016 г. N Ф07-5191/16 по делу N А56-15594/2015

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 30 июня 2016 г. N Ф02-2914/16 по делу N А10-2846/2015

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 22 июня 2016 г. N Ф04-2617/16 по делу N А81-3168/2015

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 22 июня 2016 г. N Ф01-1656/16 по делу N А79-5203/2015

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 17 июня 2016 г. N Ф10-1968/16 по делу N А08-3068/2015

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 27 мая 2016 г. N Ф09-2335/16 по делу N А50-18406/2015

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26 мая 2016 г. N Ф08-2787/16 по делу N А53-15303/2015

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 20 мая 2016 г. N Ф06-8613/16 по делу N А65-9489/2015

5.6. Наличие на земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих на праве собственности третьему лицу, препятствует заключению договора аренды этого земельного участка с арендатором

Постановление Президиума ВАС РФ от 05.12.2006 N 10240/06

Наличие объектов недвижимости на спорном участке, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации, препятствует заключению договора аренды с обществом, так как нарушает предусмотренное законом право собственника объектов недвижимости на использование той части участка, которая необходима для эксплуатации такой недвижимости.

5.7. Собственник здания, в пользу которого установлен сервитут проезда через соседний земельный участок, имеет право на иск об устранении препятствий в проезде по служащему земельному участку, в том числе и к арендатору этого участка, создающему такие препятствия

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 N 153 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения" (пункт 4)

В силу пункта 4 статьи 216 ГК РФ вещные права лица, не являющегося собственником, защищаются от их нарушения в порядке, предусмотренном статьей 305 ГК РФ. Лицо, владеющее земельным участком, в пользу которого установлен сервитут, имеет право требовать устранения нарушения его права проезда.

Поскольку служащий земельный участок находится во владении арендатора и, как установлено, забор возведен именно им, ответчиком по негаторному иску в данном случае может являться арендатор. Истец имеет право выбирать, кто будет ответчиком по делу, причем неблагоприятные последствия такого выбора лежат на истце.

Так как истец владеет господствующим земельным участком, его требование об устранении препятствий в проезде по служащему земельному участку является негаторным иском (статья 304 ГК РФ).

5.8. Для признания посевных в качестве полученных плодов с арендованных земель должен быть установлен порядок использования арендатором земельного участка

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 17 июня 2016 г. N Ф06-9235/16 по делу N А72-14174/2015

Применительно к положению статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации без установления порядка использования земельного участка арендатором, спорные посевные не могут признаваться в качестве плодов, полученных ответчиком в результате использования им арендованного по договору земельного участка.

Правила статьи 136, 606 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливают, что плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью, если иное не предусмотрено законом или договором.

6. Общие положения о недействительности договора аренды

6.1. Договор аренды может быть признан недействительным на основании ст. 168 ГК только в случае его несоответствия законам или иным правовым актам

Постановление Президиума ВАС РФ от 20.07.2010 N 2142/10

Ст. 168 Кодекса устанавливает общее основание недействительности сделок, не соответствующих требованиям закона или иных правовых актов.

Согласно ст. 3 Кодекса под законами, содержащими нормы гражданского права, понимаются сам Кодекс и принятые в соответствии с ним иные федеральные законы, а под иными правовыми актами - указы Президента Российской Федерации и постановления Правительства Российской Федерации. Другие нормативные акты: акты министерств и иных федеральных органов исполнительной власти (инструкции, приказы, положения и т.п.), а также акты органов субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления - к законам и иным правовым актам не отнесены.

Утвержденное Думой города Положение относится к нормативным актам органов местного самоуправления, поэтому в силу ст. 3 Кодекса не является правовым актом, содержащим нормы гражданского права. В связи с этим несоответствие оспариваемого договора аренды с учетом дополнительного соглашения Положению не влечет недействительности договора на основании ст. 168 Кодекса.

6.2. Признание незаконным акта государственного органа (органа местного самоуправления) о предоставлении имущества в аренду считается основанием для признания договора недействительным

Постановление ФАС Московского округа от 15.11.2011 по делу N А40-143696/10-150-1212

Отмена распоряжения о предоставлении земельного участка в аренду ответчику не является основанием для расторжения договора аренды на основании статьи 451 ГК РФ, поскольку не имеется совокупности четырех условий, необходимых для расторжения договора, предусмотренных названной нормой права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 417 Гражданского кодекса Российской Федерации, если в результате издания акта государственного органа исполнение обязательства становится невозможным полностью или частично, обязательство прекращается полностью или в соответствующей части.

Правила названной нормы касаются случаев юридической невозможности исполнения обязательства полностью или частично, которая наступила после возникновения обязательства.

Если невозможность исполнения обязательства существовала в период его возникновения, то такое обязательство может быть признано недействительным с соответствующими последствиями по ст. 167 ГК РФ.

Как правильно указали суды обеих инстанций, выявление незаконности предоставления ответчику земельного участка, расположенного в границах особо охраняемой природной территории, относится к обстоятельству недействительности сделки и не может являться основанием к ее расторжению.

6.3. Сделка залогодателя по передаче в аренду предмета залога, совершенная без согласия залогодержателя, если для распоряжения заложенным движимым имуществом требовалось такое согласие, после заключения договора о залоге не может быть оспорена залогодержателем

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" (пункт 23)

Когда для распоряжения заложенным движимым имуществом требовалось согласие залогодержателя (п. 2 ст. 346 ГК), сделка залогодателя по передаче в аренду предмета залога, совершенная без согласия залогодержателя после заключения договора о залоге, не может быть оспорена залогодержателем, поскольку в подпункте 3 п. 2 ст. 351 ГК установлено иное последствие указанного нарушения, а именно - предъявление требования о досрочном исполнении обязательства, обеспеченного залогом, и об обращении взыскания на предмет залога.

Определение СК по гражданским делам Новосибирского областного суда от 03 марта 2016 г. по делу N 33-1945/2016

Когда для распоряжения заложенным движимым имуществом требовалось согласие залогодержателя (п. 2 ст. 346 ГК РФ), сделка залогодателя по распоряжению предметом залога, совершенная без согласия залогодержателя после заключения договора о залоге, не может быть оспорена последним, поскольку в подп. 3 п. 2 ст. 351 Кодекса установлено иное последствие нарушения положений закона о распоряжении залогодателем предметом залога, а именно - предъявление требования о досрочном исполнении обязательства, обеспеченного залогом, и об обращении взыскания на предмет залога.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Алтайского краевого суда от 27 января 2016 г. по делу N 33-769/2016

Когда для распоряжения заложенным движимым имуществом требовалось согласие залогодержателя (п. 2 ст. 346 ГК РФ), сделка залогодателя по распоряжению предметом залога, совершенная без согласия залогодержателя после заключения договора о залоге, не может быть оспорена последним, поскольку в под.п. 3 п. 2 ст. 351 Кодекса установлено иное последствие нарушения положений закона о распоряжении залогодателем предметом залога, а именно - предъявление требования о досрочном исполнении обязательства, обеспеченного залогом, и об обращении взыскания на предмет залога.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Удмуртской Республики от 18 мая 2015 г. по делу N 33-1696/2015

Когда для распоряжения заложенным движимым имуществом требовалось согласие залогодержателя (п. 2 ст. 346 ГК РФ), сделка залогодателя по распоряжению предметом залога, совершенная без согласия залогодержателя после заключения договора о залоге, не может быть оспорена последним, поскольку в под.п. 3 п. 2 ст. 351 Кодекса установлено иное последствие нарушения положений закона о распоряжении залогодателем предметом залога, а именно - предъявление требования о досрочном исполнении обязательства, обеспеченного залогом, и об обращении взыскания на предмет залога.

6.4. При недействительности договора аренды возврат полученного арендатором выражается в возмещении арендодателю стоимости фактического пользования имуществом

Постановление Президиума ВАС РФ от 01.08.2000 N 9256/99

В соответствии со ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) - возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

При аренде транспортного средства с экипажем полученное выражается в пользовании имуществом и использовании рабочей силы. Поэтому, исходя из требований названной статьи Кодекса, ООО должно возвратить предприятию стоимость пользования буксиром и использования рабочей силы.

Истец определил стоимость полученного через свои затраты по содержанию и использованию буксира и оплату труда работников. Его требование фактически является требованием о возврате исполненного по недействительной сделке.

Согласно ст. 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке подлежат применению нормы об обязательствах вследствие неосновательного обогащения. В силу ст. 1107 настоящего Кодекса на сумму неосновательного обогащения подлежат начислению проценты, предусмотренные ст. 395 Кодекса.

6.5. Договор аренды не может быть признан недействительным на том основании, что подпись арендодателя на нем выполнена с использованием факсимиле, если договор сторонами исполнялся и арендатор совершал действия, свидетельствующие о согласии с ним

Постановление ФАС Центрального округа от 19.03.2013 по делу N А35-4395/2012

Довод кассатора о недействительности заключенного договора аренды, в связи с тем, что подпись на нем директора ООО выполнена с использованием факсимиле является несостоятельным, поскольку договор субаренды сторонами исполнялся и факт его правомерного расторжения был установлен вступившим в законную силу решением Арбитражного суда. С требованием о признании недействительным уведомления о его расторжении обращался сам ответчик.

6.6. Заключение нового договора аренды того же имущества в период рассмотрения спора о возврате этого имущества в порядке применения последствий недействительности предыдущего договора аренды не может быть основанием для отказа в иске о возврате имущества

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 10.04.2013 по делу N А27-3607/2012

Устанавливая обстоятельства досрочного расторжения договора аренды и обстоятельства заключения сторонами нового договора аренды в период рассмотрения спора, суд первой инстанции не дал правовую оценку действиям и сделкам ответчиков по расторжению договора и заключению нового договора аренды с позиции статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

При прекращении договора аренды недвижимого имущества арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (пункт 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исполнение указанной обязанности арендатором после направления арендодателем уведомления о расторжении договора аренды судами не проверено, не исследован вопрос о том, действительно ли действия и воля ответчиков были направлены на прекращение гражданских прав и обязанностей в отношении предметов аренды по договору, либо целью совершения сделок по расторжению указанного договора аренды и заключению нового договора аренды являлось уклонение от возврата имущества в порядке, предусмотренном статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Примечание

Приведенное толкование представляется небесспорным. В случае пользования имуществом по недействительному договору аренды (в том числе и по договору, недействительность которого обусловлена нарушением запретов, наложенных в порядке исполнительного производства) у арендатора возникает неосновательное обогащение в виде стоимости пользования за счет собственника (арендодателя). Такое неосновательное обогащение должно возмещаться собственнику. Нарушение собственником запрета, наложенного в порядке исполнительного производства, должно быть основанием для привлечения собственника к публично-правовой ответственности, а не для лишения его права на получение с арендатора неосновательного обогащения.

6.7. Поскольку договор аренды имущества, на которое наложен арест, запрещающий передачу его в аренду, считается недействительным, арендодатель не вправе взыскать с арендатора стоимость пользования

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 20.07.2009 по делу N А51-12411/2008

Как следует из материалов дела, ООО и ОАО заключены договоры аренды нежилых помещений, в соответствии с которыми ООО передает ОАО во временное пользование нежилые помещения для размещения склада.

Постановлением районного суда на спорные нежилые помещения наложен арест.

В этой связи решением Арбитражного суда договоры аренды признаны недействительными как заключенные в нарушение статьи 16 (п. 1) АПК РФ, статьи 13 (п. 2) ГПК РФ, статей 209, 606, 608 ГК РФ, статьи 80 (п. 4) Федерального закона "Об исполнительном производстве", а также отказано в удовлетворении требований ООО о взыскании долга по арендной плате по названным выше договорам аренды.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, судебные инстанции исходили из недоказанности факта пользования ОАО спорными нежилыми помещениями ввиду отсутствия допустимых доказательств.

Кроме того, судебные инстанции исходили из отсутствия у общества законных оснований для передачи ОАО в пользование нежилых помещений, а, следовательно, и права требования у компании платы за пользование этими нежилыми помещениями.

При этом судебные инстанции установили, что районный суд, налагая арест на спорные нежилые помещения постановлением, ограничил право пользования ими ООО запретом на их обмен, сдачу в аренду или наем, передачу в пользование или управление другим лицам.

6.8. Если немедленное выселение арендатора из помещений, которые он занимает на основании недействительного договора аренды, нарушает справедливый баланс интересов сторон, суд вправе предоставить ему отсрочку в выселении

Постановление Президиума ВАС РФ от 29.03.2012 N 13387/11

Вывод судов о том, что институт заключил договор аренды с согласия надлежащего представителя собственника, является неверным, а значит, у судов не имелось оснований для отказа в признании договора аренды недействительным и применении последствий его недействительности.

Вместе с тем Президиум учитывает, что арендные отношения возникли между сторонами в 1996 году и до настоящего времени общество добросовестно исполняло свои обязанности по договору аренды, а институт и представитель Минздравсоцразвития России не требовали прекращения арендных отношений. Кроме того, арендатор занимал спорные помещения с согласия (распоряжения) другого органа исполнительной власти - территориального управления.

При названных условиях немедленное выселение общества из спорных помещений нарушило бы баланс взаимных интересов и принцип справедливости. Принимая во внимание приведенные обстоятельства, Президиум считает необходимым предоставить ответчику отсрочку в выселении из занимаемых им помещений института сроком на один год.

7. Признание договора аренды крупной сделкой

7.1. Договор аренды может быть признан крупной сделкой для арендодателя, если ее исполнение влечет фактическое прекращение его производственной деятельности

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (пункт 40)

С учетом срока аренды и стоимости передаваемого в аренду имущества договор аренды может быть признан крупной сделкой для арендодателя, если ее исполнение влечет фактическое прекращение его производственной деятельности

7.2. Правило о возможности проверки договора аренды на предмет отнесения его к крупным сделкам применимо к договорам аренды земельных участков и к договорам передачи прав и обязанностей по ним

Постановление Президиума ВАС РФ от 17.07.2012 N 2820/12

Суды сочли, что оспариваемые договоры перенайма не подлежат проверке на предмет отнесения их к крупной взаимосвязанной сделке, поскольку не являются сделками по приобретению или отчуждению имущества.

Между тем в пункте 40 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" сделан вывод, что договор аренды имущества подлежит проверке на предмет отнесения его к крупным сделкам.

Указанный подход применим также к договорам аренды земельных участков и к договорам передачи прав и обязанностей по ним.

7.3. Если в бухгалтерском учете арендатора отсутствуют данные об оценке права аренды, для оценки крупности сделки необходимо исходить из рыночной стоимости права аренды, определяемой независимым оценщиком в соответствии с ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"

Постановление Президиума ВАС РФ от 17.07.2012 N 2820/12

Учитывая отсутствие в бухгалтерском учете данных об оценке права аренды, для целей установления того, являются ли крупными сделки, суды должны исходить из рыночной стоимости права аренды, определяемой независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом для случаев, когда право аренды было приобретено по результатам торгов, судам следует учитывать, что в силу пункта 4 статьи 38 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 3 Правил организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 N 808, начальный размер арендной платы, предложенный организатором торгов, также определяется на основании отчета независимого оценщика, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

8. Объект договора аренды

8.1. Объектом аренды может быть только имущество, а не имущественные права

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 25 июля 2008 г. N Ф03-А73/08-1/2177

По смыслу статей 606, 607 ГК объектом аренды может быть только имущество, то есть вещи, обладающие натуральными свойствами, а не право на них.

8.2. Стороны договора аренды, фактические исполнявшие договор, не вправе оспаривать его по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в т.ч. ссылаться на его незаключенность или недействительность

Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (пункт 15)

Если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 10 июня 2016 г. N Ф05-6650/16 по делу N А41-46465/2015

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 6 июля 2016 г. N Ф09-6686/16 по делу N А07-15388/2015

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 27 июня 2016 г. N Ф07-4650/16 по делу N А56-66222/2015

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 25 мая 2016 г. N Ф01-1826/16 по делу N А82-10852/2014

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 18 мая 2016 г. N Ф04-1908/16 по делу N А45-12377/2015

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 10 мая 2016 г. N Ф10-1149/16 по делу N А64-4831/2015

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 18 апреля 2016 г. N Ф06-7462/16 по делу N А06-3127/2015

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29 января 2016 г. N Ф08-10463/15 по делу N А32-3473/2015

Апелляционное определение СК по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 19 мая 2016 г. по делу N 33-12316/2016

8.3. Условия об объекте аренды и размере арендной платы являются существенными условиями договора аренды

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 8 июня 2016 г. N Ф09-5921/16 по делу N А07-16479/2015

Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды и размере арендной платы.

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 27 апреля 2016 г. N Ф04-1306/16 по делу N А81-1538/2015

Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды и размере арендной платы.

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 3 декабря 2014 г. N Ф06-17462/13 по делу N А12-23327/2013

Существенными условиями договора аренды, с наличием которых закон связывает заключение договора, являются условия об объекте аренды и размере арендной платы.

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 20 октября 2014 г. N Ф10-2957/14 по делу N А08-8087/2013

Существенными условиями договора аренды являются условия о предмете (объекте аренды), сроке договора, порядке передачи объекта аренды, размере арендной платы.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 3 октября 2014 г. N Ф05-7657/14 по делу N А40-34031/2013

Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды и размере арендной платы.

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 7 августа 2014 г. N Ф01-3192/14 по делу N А28-11375/2013

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Существенными условиями договора аренды являются условия о предмете аренды (об объекте аренды) и о размере арендной платы (пункт 3 статьи 607 и статьи 614 ГК РФ).

8.4. В отношении одного объекта недвижимого имущества может быть заключен только один договор аренды

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 12 марта 2015 г. N Ф05-1323/15 по делу N А41-12355/2014

На объект недвижимого имущества может быть заключен только один договор аренды.

8.5. Статья 606 ГК РФ не запрещает заключать договоры аренды, по которым в пользование предоставляется не вся вещь, а только ее отдельная часть

Судам следует иметь в виду, что это положение ГК РФ (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 15 марта 2016 г. N Ф01-395/16 по делу N А79-3874/2015

Положения ГК РФ не ограничивают право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 7 декабря 2015 г. N Ф03-4705/15 по делу N А51-2499/2015

Судам следует иметь в виду, что это положения статьи 607 ГК РФ (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 20 февраля 2015 г. N Ф06-20179/13 по делу N А55-16602/2014

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 23 апреля 2015 г. N Ф04-18506/15 по делу N А03-12827/2014

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 14 апреля 2015 г. N Ф09-1415/15 по делу N А76-23193/2013

Положения ст. 606, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации не ограничивают право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27 ноября 2014 г. N Ф08-8718/14 по делу N А63-9965/2013

В соответствии со статьей 607 Гражданского кодекса в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Это положение Гражданского кодекса (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 23 октября 2014 г. N Ф05-11547/14 по делу N А41-68445/2013

Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 31 июля 2014 г. N Ф02-2662/14 по делу N А19-13668/2013

Положение Гражданского кодекса Российской Федерации (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Омского областного суда от 11 ноября 2015 г. по делу N 33-8253/2015

Положение ГК РФ (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

9. Одностороннее изменение договора аренды

9.1. Если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, то такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год

Если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 19 февраля 2016 г. N Ф05-306/16 по делу N А41-17195/2015

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19 мая 2016 г. N Ф08-2728/16 по делу N А53-14697/2015

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 16 мая 2016 г. N Ф10-1242/16 по делу N А64-2800/2015

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 18 апреля 2016 г. N Ф07-226/16 по делу N А13-8324/2015

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 15 февраля 2016 г. N Ф04-28531/15 по делу N А45-24132/2014

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 18 февраля 2016 г. N Ф09-11961/15 по делу N А60-20971/2015

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 28 июля 2015 г. N Ф03-2809/15 по делу N А51-11571/2014

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 23 марта 2015 г. N Ф06-21119/13 по делу N А12-8505/2014

9.2. К договору аренды, заключенному до вступления в силу закона, предусматривающего государственное регулирование арендной платы, подлежит применению это регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение арендной платы в одностороннем порядке и волеизъявление о применении регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором

К договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 25 февраля 2016 г. N Ф05-456/16 по делу N А41-37233/2015

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 17 июня 2016 г. N Ф10-2101/16 по делу N А83-3145/2015

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 9 июня 2016 г. N Ф08-2937/16 по делу N А32-6828/2014

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 2 июня 2016 г. N Ф06-8556/16 по делу N А49-5954/2015

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 4 мая 2016 г. N Ф03-1683/16 по делу N А51-13065/2015

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 28 марта 2016 г. N Ф01-794/16 по делу N А28-13463/2014

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 19 февраля 2016 г. N Ф04-54/16 по делу N А75-2770/2015

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 12 августа 2015 г. N Ф07-5232/15 по делу N А05-13986/2014

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 30 июня 2015 г. N Ф09-4610/15 по делу N А60-42583/2014

9.3. Непропорциональное изменение арендной платы арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с договором аренды суд признал незаконным

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 26 марта 2013 г. N 15327/12

В рассматриваемом деле повышение предприятием в 2009 году размера арендной платы непропорционально изменению средних рыночных ставок платы за аренду аналогичного имущества в данной местности выявлено судами путем сопоставления результатов оценки, указанных в отчетах независимых оценщиков, привлеченных непосредственно арендодателем для определения цены аренды.

По результатам оценок, проведенных за короткий промежуток времени в 2009 и 2010 годах, арендная плата за одно и то же недвижимое имущество предприятием в одностороннем порядке сначала была в 2,5 раза увеличена, а потом в 4 раза снижена при отсутствии каких-либо объективных причин и разумных объяснений. Причем общество как арендатор фактически не имело возможности возражать, поскольку его несогласие влекло автоматическое расторжение в 10-дневный срок договора аренды и необходимость освобождения нежилых помещений, занятых в том числе стационарным оборудованием для производства труб.

9.4. Поскольку публичное образование при сдаче в аренду принадлежащего ему на праве собственности земельного участка выступает одновременно как арендодатель и как субъект публичных отношений, наделенный правом в нормативном порядке устанавливать ставки арендной платы, оно обладает возможностью односторонне изменять условие о размере арендной платы, даже если договор не предусматривает права на его одностороннее изменение

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 6 декабря 2011 г. N 9069/11

Публичные образования при сдаче ими в аренду принадлежащих им на праве собственности земельных участков, а также участков, право собственности на которые не разграничено, выступают одновременно не только как субъект гражданского оборота и сторона в договоре аренды, но и как субъект публичных отношений, наделенный в установленных законом случаях правом издавать нормативные акты, закрепляющие ставки арендной платы или механизм их определения. В силу такого властного полномочия публичное образование фактически обладает возможностью в одностороннем порядке изменять условие о размере арендной платы в ранее заключенных им договорах аренды, в том числе даже тогда, когда условия договора вообще не предусматривают его одностороннего изменения.

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30 марта 2016 г. N Ф08-1256/16 по делу N А22-88/2015

Публичные образования при сдаче ими в аренду принадлежащих им на праве собственности земельных участков выступают одновременно не только как субъект гражданского оборота и сторона в договоре аренды, но и как субъект публичных отношений, наделенный в установленных законом случаях правом издавать нормативные акты, закрепляющие ставки арендной платы или механизм их определения. В силу такого властного полномочия публичное образование фактически обладает возможностью в одностороннем порядке изменять условие о размере арендной платы в ранее заключенных им договорах аренды, в том числе тогда, когда условия договора не предусматривают его одностороннее изменение.

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 21 января 2016 г. N Ф02-7453/15 по делу N А33-23125/2014

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 28 августа 2015 г. N Ф09-5166/15 по делу N А76-22326/2014

9.5. Если договор аренды не предусматривает возможности изменения размера арендной платы арендодателем в одностороннем порядке, последующий переход прав арендодателя к публичному образованию не влечет приобретения арендодателем права на изменение арендной платы в одностороннем порядке

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 6 декабря 2011 г. N 9069/11

Договор аренды спорного земельного участка был заключен 27.11.1997, то есть до введения в действие Земельного кодекса, и первоначально муниципальное образование не являлось арендодателем этого участка. При этом, заключая названный договор, его стороны не только согласовали твердый размер арендной платы, но и не допустили самой возможности ее изменения арендодателем в одностороннем порядке. Поэтому с последующим переходом прав арендодателя к муниципальному образованию последнее не могло приобрести право в одностороннем порядке изменять установленный договором размер арендной платы.

10. Договор аренды при банкротстве

10.1 Закон о банкротстве не исключает необходимость соблюдения положений гражданского законодательства об аренде

Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 26 февраля 2016 г. N 306-КГ15-15500

Судебная коллегия полагает, что, поскольку Закон о банкротстве не содержит положений, исключающих необходимость соблюдения, или о неприменении указанных выше требований Гражданского кодекса и Земельного кодекса, объем полномочий по распоряжению правом аренды должника конкурсным управляющим должен был определяться условиями заключенного с собственником земельного участка договора аренды.

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 31 мая 2016 г. N Ф10-1450/16 по делу N А48-3759/2015

Поскольку Закон о банкротстве не содержит положений, исключающих необходимость соблюдения, или о неприменении указанных выше требований Гражданского кодекса [ст. ст. 606, 209, 615], объем полномочий по распоряжению правом аренды должника конкурсным управляющим должен был определяться условиями заключенного с собственником нежилого помещения договора аренды.

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 13 мая 2016 г. N Ф06-8184/16 по делу N А72-11652/2015

Поскольку Закон о банкротстве не содержит положений, исключающих необходимость соблюдения, или о неприменении указанных выше требований Гражданского кодекса и Земельного кодекса, объем полномочий по распоряжению правом аренды должника конкурсным управляющим должен был определяться условиями заключенного с собственником земельного участка договора аренды.

10.2. Признание арендатора банкротом и включение его права аренды помещения в конкурсную массу не является основанием для изменения условий договора аренды или прекращения обязательств

Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 26 февраля 2016 г. N 306-КГ15-15500

Признание организации несостоятельной (банкротом) и включение права аренды земельного участка в конкурсную массу должника не являются сами по себе основанием для изменения условий договора, заключенного до возникновения указанных обстоятельств, до внесения в него соответствующих условий или прекращения обязательства. Положений, позволяющих сторонам не исполнять принятые на себя обязательства по договору и не соблюдать условия, согласованные сторонами при его заключении, Закон о банкротстве также не содержит.

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 31 мая 2016 г. N Ф10-1450/16 по делу N А48-3759/2015

Признание организации несостоятельной (банкротом) и включение права аренды помещения в конкурсную массу должника не являются сами по себе основанием для изменения условий договора, заключенного до возникновения указанных обстоятельств, до внесения в него соответствующих условий или прекращения обязательства. Положений, позволяющих сторонам не исполнять принятые на себя обязательства по договору и не соблюдать условия, согласованные сторонами при его заключении, Закон о банкротстве также не содержит.

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 13 мая 2016 г. N Ф06-8184/16 по делу N А72-11652/2015

10.3. Включению имущественных прав арендатора-должника в конкурсную массу должна последовать проверка возможности отчуждения таких прав и наличия ограничений на их включение в конкурсную массу

Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 26 февраля 2016 г. N 306-КГ15-15500

Включение имущественных прав должника в конкурсную массу, в соответствии с положениями статьи 131 Закона о банкротстве, наряду с имуществом должника не исключает необходимости последующей проверки правовой возможности отчуждения имеющихся у должника таких имущественных прав, наличия на то ограничений в силу закона или договоров, заключенных с должником, соблюдения иных требований закона, предъявляемых при реализации имущества должника в соответствии с положениями этого закона.

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 31 мая 2016 г. N Ф10-1450/16 по делу N А48-3759/2015

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 13 мая 2016 г. N Ф06-8184/16 по делу N А72-11652/2015

11. Иные вопросы

11.1. Передача другому лицу прав владения и пользования имуществом, уже находящимся во владении и пользовании лица, чье владение и пользование не прекращено, противоречит требованиям статей 606, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 4 апреля 2016 г. N Ф03-999/16 по делу N А51-10031/2015

Передача другому лицу прав владения и пользования имуществом, уже находящимся во владении и пользовании истца, чье владение и пользование не прекращено в установленном законом порядке, противоречит требованиям статей 606, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации.

11.2. С момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи у арендатора возникает обязанность по внесению арендной платы, которая прекращается после возврата имущества также по акту приема-передачи

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 5 июля 2016 г. N Ф05-8532/16 по делу N А41-86778/2015

Исходя из положений статей 606, 611, 614, 621, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи и прекращается после возврата имущества также по акту приема-передачи.

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 29 июня 2016 г. N Ф04-2908/16 по делу N А03-21733/2015

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15 декабря 2015 г. N Ф08-8472/15 по делу N А53-13214/2015

С учетом положений статей 606, 611, 614, 622 Кодекса обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи (то есть с момента начала пользования имуществом) и прекращается после возврата имущества также по акту приема-передачи.

11.3. Досрочное освобождение арендуемого помещения не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы

Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 12 ноября 2010 г. N ВАС-15083/10

Согласно пункту 13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

Ответчик свои обязательства по договору аренды надлежащим образом не исполнил, доказательств оплаты арендных платежей на момент рассмотрения дела не представил, сумму задолженности не погасил.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 20 июня 2016 г. N Ф05-7244/16 по делу N А40-163493/2014

Досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 25 мая 2016 г. N Ф01-1882/16 по делу N А29-6037/2015

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 25 мая 2016 г. N Ф07-1962/16 по делу N А66-11069/2015

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 16 мая 2016 г. N Ф04-1078/16 по делу N А03-12273/2015

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Согласно статье 622 ГК РФ и разъяснениям, изложенным в пункте 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

Как правильно отметил апелляционный суд, из вышеизложенных норм права следует, что обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи и прекращается после возврата имущества также по акту приема-передачи.

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 4 мая 2016 г. N Ф09-3194/16 по делу N А47-11852/2014

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 13 Информационного письма "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 31 марта 2016 г. N Ф08-663/16 по делу N А32-17448/2015

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 19 февраля 2016 г. N Ф06-5404/15 по делу N А65-30494/2014

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 30 ноября 2015 г. N Ф10-4238/15 по делу N А09-13196/2014

Апелляционное определение СК по гражданским делам Тульского областного суда от 21 января 2016 г. по делу N 33-174/2016

11.4. Доля в праве собственности не может явиться предметом аренды

Апелляционное определение Московского городского суда от 30 мая 2016 г. N 33-20361/16

Доля в праве собственности в силу ст. ст. 606, 607 ГК РФ не может являться предметом договора аренды.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 05 апреля 2016 г. по делу N 33-6794/2016

Доля в праве собственности в силу ст. ст. 606, 607 ГК РФ не может являться предметом договора аренды.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 28 апреля 2015 г. по делу N 33-5726/2015

По смыслу статей 606 и 607 Гражданского кодекса Российской Федерации доля в праве не может являться договором аренды.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Курганского областного суда от 23 декабря 2014 г. по делу N 33-3759/2014

Требования истца о возмещении ей денежной компенсации за пользование ответчиками долей в праве в виде половины арендной платы за квартиру не основано на законе, поскольку доля в праве собственности в силу ст. ст. 606, 607 ГК РФ не может являться предметом аренды.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Свердловского областного суда от 25 июня 2015 г. по делу N 33-9187/2015

Доля в праве общей долевой собственности в силу ст. ст. 606, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации не может являться предметом аренды.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Томского областного суда от 22 декабря 2015 г. по делу N 33-4027/2015

Доля в праве собственности в силу ст. 606, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации не может явиться предметом аренды.

11.5. Акт приема-передачи не является единственным доказательством, который бы подтверждал факт предоставления имущества в аренду

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 5 августа 2015 г. N Ф08-4226/15 по делу N А32-42472/2013

Судебная практика при разрешении споров о взыскании платы за пользование арендованным имуществом исходит из того, что акт приема-передачи не является единственным доказательством, подтверждающим факт предоставления имущества в аренду.

11.6. Отсутствие передаточного акта указывает на непередачу имущества, если не будет доказано обратное

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 5 августа 2015 г. N Ф08-4226/15 по делу N А32-42472/2013

Отсутствие акта [приема-передачи имущества в аренду] свидетельствует о том, что имущество арендатору не передавалось, пока не будет доказано иное.

11.7. Если арендодатель доказал факт использования имущества арендатором, то отсутствие акта приема-передачи имущества в аренду само по себе не освобождает арендатора от исполнения договора аренды

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 5 августа 2015 г. N Ф08-4226/15 по делу N А32-42472/2013

При доказанности арендодателем факта использования арендатором имущества неоформление сторонами передаточного акта само по себе не освобождает последнего от исполнения договорных обязательств.

11.8. В случае возникновения спора по договору аренды стороны должны предоставить доказательства получения арендатором имущества, использования им этого имущества и период использования, суммы арендных платежей

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 5 мая 2016 г. N Ф09-3155/16 по делу N А07-25843/2014

В предмет доказывания по спору по договору аренды входят следующие обстоятельства: факт получения должником имущества, принадлежащего арендодателю; факт использования арендатором этого имущества; период пользования имуществом; сумма арендных платежей, следовательно, предъявляя требование, возникшее в связи с использованием имущества заявитель должен доказать факт использования должником таким имуществом.

Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете подать заявку на получение полного доступа к системе бесплатно на 3 дня.

Получить бесплатный доступ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

В "Энциклопедии судебной практики. Гражданский кодекс РФ" собраны и систематизированы правовые позиции судов по вопросам применения статей Гражданского кодекса Российской Федерации.

Каждый материал содержит краткую характеристику позиции суда, наиболее значимые фрагменты судебных актов, а также гиперссылки для перехода к полным текстам.

Материал приводится по состоянию на 1 сентября 2023 г.

См. информацию об обновлениях Энциклопедии судебной практики

См. Содержание материалов Энциклопедии судебной практики

При подготовке "Энциклопедии судебной практики. Гражданский кодекс РФ" использованы авторские материалы, предоставленные творческим коллективом под руководством доктора юридических наук, профессора Ю. В. Романца, а также М. Крымкиной, О. Являнской (Части первая и вторая ГК РФ), Ю. Безверховой, А. Вавиловым, А. Горбуновым, А. Грешновым, Р. Давлетовым, Е. Ефимовой, М. Зацепиной, Н. Иночкиной, А. Исаковой, Н. Королевой, Е. Костиковой, Ю. Красновой, Д. Крымкиным, А. Куликовой, А. Кусмарцевой, А. Кустовой, О. Лаушкиной, И. Лопуховой, А. Мигелем, А. Назаровой, Т. Самсоновой, О. Слюсаревой, Я. Солостовской, Е. Псаревой, Е. Филипповой, Т. Эльгиной (Часть первая ГК РФ), Н. Даниловой, О. Коротиной, В. Куличенко, Е. Хохловой, А.Чернышевой (Часть вторая ГК РФ), Ю. Раченковой (Часть третья ГК РФ), Д. Доротенко (Часть четвертая ГК РФ), а также кандидатом юридических наук С. Хаванским, А. Ефременковым, С. Кошелевым, М. Михайлевской.