Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 27 февраля 2014 г. N Ф06-840/13 по делу N А57-26869/2009

г. Казань

27 февраля 2014 г.

Дело N А57-26869/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 20 февраля 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 февраля 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Герасимовой Е.П.,

судей Ивановой А.Г., Минеевой А.А.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Мальгиной Ф.И.

на определение Арбитражного суда Саратовской области от 01.03.2013 (судья Поляков С.В.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2013 (председательствующий судья Грабко О.В., судьи Жаткина С.А., Пригарова Н.Н.)

по делу N А57-26869/2009

по заявлению Мальгиной Ф.И., г. Саратов, о признании за ней права собственности на жилое помещение - двухкомнатную квартиру номер квартиры по предварительному плану 16, общей площадью 56,62 кв. м, на 4 этаже, блок секции 2Б, в жилом доме по адресу: г. Саратов, ул. Федоровская, д.8, стоимостью 737 985 руб.,

в рамках дела по заявлению Пантелеева М.В. к обществу с ограниченной ответственностью "Геотехника - Фонд инвестиций в недвижимость" (ИНН: 6452044318, ОГРН: 1026402676410) о признании несостоятельным (банкротом),

УСТАНОВИЛ:

определением Арбитражного суда Саратовской области от 16.03.2012 в отношении общества с ограниченной ответственностью "Геотехника - Фонд инвестиций в недвижимость" (далее - ООО "Геотехника - Фонд инвестиций в недвижимость") введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Кручинин А.С.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 25.04.2012 суд перешел к процедуре банкротства застройщика - ООО "Геотехника - Фонд инвестиций в недвижимость" по правилам параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 24.12.2012, застройщик - ООО "Геотехника - Фонд инвестиций в недвижимость", признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим утвержден Кручинин А.С.

Сообщение о признании ООО "Геотехника - Фонд инвестиций в недвижимость" несостоятельным (банкротом) опубликовано в газете "КоммерсантЪ" от 12.01.2013 N 4.

Мальгина Фатыма Искаковна обратилась в Арбитражный суд Саратовской области с заявлением о признании за ней права собственности на жилое помещение - двухкомнатную квартиру по предварительному плану N 16, общей площадью 56,62 кв. м, на 4 этаже, блок секции 2Б, в жилом доме по адресу: г. Саратов, ул. Федоровская, д. 8, стоимостью 737 985 руб.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 01.03.2013 в удовлетворении заявления Мальгиной Ф.И. отказано.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2013 определение Арбитражного суда Саратовской области от 01.03.2013 оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Мальгина Ф.И. просит обжалуемые судебные акты отменить.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации (далее - АПК РФ) правомерность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебных актах, суд кассационной инстанции находит их подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Саратовской области.

Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, 28.11.2006 между ООО "Геотехника - Фонд инвестиций в недвижимость" и Мальгиной Ф.И. заключен договор N 467.

В соответствии с разделом 1 и 2 заключенного договора, фонд привлекает денежные средства либо иное имущество участника к участию в строительстве многоэтажного жилого дома в общественном центре пос. Юбилейный с ориентировочным сроком возведения во 2- полугодии 2008 года; фонд обязуется по окончании строительства в течение 60 дней выделить долю участника в натуре и передать ее под отделку участнику со следующими характеристиками: жилое помещение - двухкомнатную квартиру по предварительному плану N 16, общей площадью 56,62 кв. м, на 4 этаже, блок секции 2Б, в жилом доме по адресу: г. Саратов, ул. Федоровская, д. 8.

Согласно пункту 3.1 заключенного договора цена за 1 кв. м общей площади доли участника на момент заключения настоящего договора составляет 13 034 руб.

Мальгина Ф.И. оплатила ООО "Геотехника - Фонд инвестиций в недвижимость" денежные средства в размере 737 985 руб., что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру от 28.11.2006 N 896.

Полагая, что ООО "Геотехника - Фонд инвестиций в недвижимость" обязано исполнить условия договора, передав квартиру в собственность по акту приема-передачи, Мальгина Ф.И. обратилась в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды указали на то, что объект недвижимого имущества (многоэтажный жилой дом со встроено-пристроенными помещениями (жилой дом N 2, блок секция "А", "Б", "В") введен в эксплуатацию до принятия заявления о признании застройщика банкротом (29.12.2009); поскольку договор от 28.11.2006 со стороны Мальгиной Ф.И. исполнен, а должник в нарушение условий договора не исполнил обязанность по передаче правового титула на недвижимость, требования Мальгиной Ф.И., по существу, заявлены с целью государственной регистрации его права на указанное имущество; из представленного суду свидетельства о государственной регистрации права следует, что право собственности на квартиру, расположенную по адресу: г. Саратов, ул. Федоровская, д. 8, кв. 104 (по строительному плану N 16), общей площадью 49,4 кв. м. 17.01.2013 зарегистрировано за иным лицом.

Суд кассационной инстанции, изучив представленные материалы дела, проверив законность вынесенных по делу судебных актов, находит их подлежащими отмене.

Согласно статье 32 Закона о банкротстве и части 1 статьи 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.

Согласно пункту 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

По смыслу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", у дольщиков после исполнения своих обязательств перед застройщиком возникает право собственности на помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме.

Судами первой и апелляционной инстанций было установлено, что договор долевого участия в строительстве от 28.11.2006 Мальгиной Ф.И. исполнен в полном объеме.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 4, 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54), если не установлено иное, договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, следует квалифицировать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, право собственности на которую у инвестора (дольщика), надлежащим образом исполнившего свои обязательства, возникает с момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Если в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче имущества и документов, необходимых для государственной регистрации права собственности, дольщиком заявлен иск о признании права и истребовании имущества у ответчика, суду надлежит квалифицировать данные требования как требования о понуждению к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи и о государственной регистрации перехода права собственности применительно к пункту 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Отношения, возникшие между заявителем и должником, квалифицированы судами как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи исходя из позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.03.2012 N 15961/11.

По смыслу пункта 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 при предъявлении лицом, имеющим обязательственное требование о предоставлении имущества в собственность, иска о признании за ним права собственности суд не должен отказывать в этом иске только по мотиву выбора таким лицом ненадлежащего способа защиты своего права. В этом случае суду следует квалифицировать данное требование как иск о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь.

Отказывая в удовлетворении требований Мальгиной Ф.И. о признании права собственности на жилое помещение, суд апелляционной инстанции, в том числе, указал, что право собственности на спорное жилое помещение - квартиру, расположенную по адресу: г. Саратов, ул. Федоровская, 8, кв. 104, 17.01.2013, зарегистрировано за иным лицом - Переседовым Т.Н.

Суду кассационной инстанции стало известно, что в рамках настоящего дела в производстве Арбитражного суда Саратовской области находятся заявления конкурсного управляющего должника Кручинина А.С. и Мальгиной Ф.И. о признании договора долевого строительства N 858, заключенного 24.12.2009 между ООО "Геотехника - Фонд инвестиций в недвижимость" и Переседовым Т.Н., недействительным.

Таким образом, в данном конкретном случае имеются правопритязания двух лиц на один и тот же объект недвижимого имущества, в связи с чем судебная коллегия считает, что для правильного установления всех обстоятельств по настоящему обособленному спору будут иметь значение выводы суда при рассмотрении заявления об оспаривании сделки, заключенной между должником и Переседовым Т.Н.

Для удовлетворения требования дольщика о признании права собственности на объект недвижимого имущества к застройщику-должнику необходимо соблюдение следующих условий:

- сдача дома в эксплуатацию в соответствии с градостроительными нормами;

- наличие первичных документов у дольщика и (или) застройщика, подтверждающих возникновение обязательства по требованию недвижимого имущества; оплату со стороны дольщика соответствующего обязательства и неисполнение обязательства застройщиком по передаче недвижимого имущества дольщику;

- передача в фактическое владение дольщика недвижимого имущества.

Отсутствие зарегистрированного за застройщиком права собственности на дом в целом либо на конкретные объекты недвижимого имущества, а также подписание либо отказ от подписания актов приема-передачи квартир не является правовым основанием для признания или отказа в признании права конкретного лица на причитающееся ему недвижимое имущество.

При новом рассмотрении дела в зависимости от установленных обстоятельств по делу, суду необходимо учесть, что преимущество в удовлетворении требований о признании права собственности на недвижимое имущество имеют следующие дольщики:

1. дольщик, во владение которого фактически передано имущество и (или) за которым зарегистрировано права собственности на него;

2. если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из дольщиков, в пользу которого обязательство возникло раньше (статья 398 ГК РФ, в том числе см. определение Верховного Суда Российской Федерации от 17.05.2011 N 71-В11-2);

3. если это невозможно установить - тот дольщик, который раньше предъявил иск (статья 398 ГК РФ).

Таким образом, суд кассационной инстанции считает, что судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела суду принять во внимание изложенное и рассмотреть вопрос о необходимости привлечения Переседова Т.Н. к участию в деле в качестве заинтересованного лица.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 288, 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Саратовской области от 01.03.2013 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2013 по делу N А57-26869/2009 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Саратовской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

Е.П. Герасимова

Судьи

А.Г. Иванова А.А. Минеева