Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 17 января 2017 г. N Ф06-15370/16 по делу N А57-26869/2009

г. Казань

17 января 2017 г.

Дело N А57-26869/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 10 января 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 января 2017 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Ивановой А.Г.,

судей Богдановой Е.В., Минеевой А.А.,

при участии:

Алабушева Д.В., конкурсного управляющего Кручинина А.С., Богомоловой Э.В., Шляхтиной Е.М., Тарховой П.В., Марининой Т.Н., представителей:

конкурсного управляющего Кручинина А.С. - Елданова Н.А., доверенность от 22.12.2016,

председателя жилищно-строительного кооператива "Времена года" - Бурой Н.А., доверенность от 18.08.2016,

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Алабушева Дмитрия Владимировича, г. Саратов,

на определение Арбитражного суда Саратовской области от 15.04.2016 (судья Шкунова Е.В.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2016 (председательствующий судья Макаров И.А. судьи Агибалова Г.И., Грабко О.В.)

по делу N А57-26869/2009

по вопросу о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объекты незавершенного строительства и земельные участки, в рамках дела о признании несостоятельным (банкротом) общества с ограниченной ответственностью "ГЕОТЕХНИКА-ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ", г. Саратов (ИНН 6452044318; ОГРН 10264026766410),

УСТАНОВИЛ:

определением Арбитражного суда Саратовской области от 16.03.2012 в отношении общества с ограниченной ответственностью "ГЕОТЕХНИКА - ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ" (далее - ООО "ГЕОТЕХНИКА-ФИН") введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Кручинин А.С.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 25.04.2012 суд перешел к процедуре банкротства застройщика - ООО "ГЕОТЕХНИКА-ФИН" по правилам параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 24.12.2012, застройщик - ООО "ГЕОТЕХНИКА-ФИН", признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим утвержден Кручинин А.С.

Сообщение о признании ООО "ГЕОТЕХНИКА-ФИН" несостоятельным (банкротом) опубликовано в газете "КоммерсантЪ" от 12.01.2013 N 4.

В Арбитражный суд Саратовской области поступил протокол собрания кредиторов ООО "ГЕОТЕХНИКА - ФИН" от 31.08.2015 (перерыв 10.09.2015), на котором принято решение о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объекты незавершенного строительства и земельные участки по следующим адресам: г. Саратов, ул. Чапаева, 112/124 (блок-секция 6Г); г. Саратов, пересечение ул. им. Зарубина В.С. и ул. им. Чапаева В.И. (блок-секция 7); г. Саратов, пос. Новосоколовогорский, жилой дом N 3; г. Саратов, пос. Новосоколовогорский, жилой дом N 1; г. Саратов, пересечение ул. им. Зарубина В.С. и ул. им. Чапаева В.И., (блок-секция 4, 6А, 6Б, 6В, 6Д), созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу (кооперативам) или иному специализированному потребительскому кооперативу (кооперативам).

Определением суда от 18.01.2016 вопрос о передаче прав застройщика на объект незавершенного строительства в части вопроса о погашении требований участников строительства многоквартирного дома ООО "ГЕОТЕХНИКА - ФИН", по адресу: г. Саратов, пересечение ул. им. Зарубина В.С. и ул. им. Чапаева В.И., (блок-секция 4, 6А, 6Б, 6В, 6Д) путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства, расположенного по адресу: г. Саратов, пересечение ул. им. Зарубина В.С. и ул. им. Чапаева В.И., (блок-секция 4, 6А, 6Б, 6В, 6Д) и земельного участка под ним, выделено в отдельное производство.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 15.04.2016 ходатайство собрания кредиторов ООО "ГЕОТЕХНИКА-ФИН" от 31.08.2015 (перерыв 10.09.2015), в части вопроса о погашении требований участников строительства многоквартирного дома ООО "ГЕОТЕХНИКА-ФИН" путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства по адресу: г. Саратов, пересечение ул. им. Зарубина В.С. и ул. им. Чапаева В.И., (Блок-секция 4, 6А, 6Б, 6В, 6Д), и земельный участок под ним, созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу (кооперативам) или иному специализированному потребительскому кооперативу (кооперативам) удовлетворено.

Жилищно-строительному кооперативу "Времена года" переданы права застройщика, принадлежащие ООО "ГЕОТЕХНИКА-ФИН" в том числе на незавершенный строительством многоэтажный жилой дом, согласно проектной документации - общей площадью квартир 24 996, 5 кв.м., площадь застройки: 3 659, 8 кв.м., по адресу: г. Саратов, пересечение ул. им. Зарубина В.С. и ул. им. Чапаева В.И., (Блок-секция 4, 6А, 6Б, 6В, 6Д); права аренды на земельный участок с кадастровым номером 64:48:030442:05 необходимые для завершения строительства многоэтажного жилого дома, согласно проектной документации многоэтажного жилого дома, расположенного на землях населенных пунктов и находящийся по адресу: г. Саратов, пересечение ул. им. Зарубина В.С. и ул. им. Чапаева В.И. (Блок-секция 4, 6А, 6Б, 6В, 6Д), с общей площадью квартир 24 996, 5 кв.м., в соответствии с договором аренды земельного участка N 1314 от 29.06.1999 года, заключенным между должником и Администрацией города Саратова в лице председателя Комитета по земельным ресурсам и землеустройству г.Саратова, с отметкой о государственной регистрации.

Конкурсному управляющему ООО "ГЕОТЕХНИКА-ФИН" Кручинину А.С. поручено произвести передачу вышеуказанных прав застройщика в течение пяти рабочих дней с даты вступления в законную силу настоящего определения.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2016 определение Арбитражного суда Саратовской области от 15.04.2016 оставлено без изменения.

В Арбитражный суд Поволжского округа обратился участник строительства Алабушев Д.В. с кассационной жалобой, в которой просит отменить принятые по обособленному спору судебные акты, направить обособленный спор на новое рассмотрение.

По мнению заявителя кассационной жалобы, судебные акты приняты с нарушением норм материального и процессуального права. Считает, что основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан - участников строительства как непрофессиональных инвесторов. Применение указанных правил должно быть направлено на достижение этой цели, а не на воспрепятствование ей.

На основании определения Арбитражного суда Поволжского округа от 09.01.2017 произведена замена судьи Конопатова В.В. на судью Богданову В.В.

Заслушав заявителя кассационной жалобы, конкурсного управляющего Кручинина А.С., представителя жилищно-строительного кооператива "Времена года", представителя Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Саратовской области, граждан-участников строительства, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, дополнений к ней, отзывов на жалобу и проверив в соответствии с пунктом 1 статьи 286 АПК РФ правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, судебная коллегия считает, что определение суда первой инстанции от 15.04.2016 и постановление апелляционного суда от 13.09.2016 подлежат отмене, обособленный спор направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 201.10 Закона о банкротстве в ходе финансового оздоровления, внешнего управления, конкурсного производства в случае наличия у застройщика объекта незавершенного строительства арбитражный управляющий не ранее чем через два месяца и не позднее чем через шесть месяцев с даты его утверждения обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу (далее - передача объекта незавершенного строительства).

Согласно пункту 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве передача участникам строительства объекта незавершенного строительства может быть осуществлена при одновременном соблюдении следующих условий:

1) стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок не превышает более чем на пять процентов совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, либо тремя четвертями голосов кредиторов четвертой очереди, за исключением юридических лиц - участников строительства, принято решение о согласии на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 4 настоящей статьи;

2) имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, достаточно для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди или на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 5 настоящей статьи;

3) в реестре требований кредиторов отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, либо указанные кредиторы согласились на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи;

4) после завершения строительства конкретного объекта незавершенного строительства жилых помещений в нем достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства в отношении конкретного объекта строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, исходя из условий договоров, предусматривающих передачу жилых помещений (в том числе отсутствуют требования нескольких участников строительства о передаче одних и тех же жилых помещений в многоквартирном доме, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 7 настоящей статьи). С согласия участника строительства возможна передача ему жилого помещения, отличающегося по площади, планировке, расположению от жилого помещения, соответствующего условиям договора, предусматривающего передачу жилого помещения;

5) объект незавершенного строительства принадлежит застройщику на праве собственности;

6) земельный участок, на котором находится объект незавершенного строительства, принадлежит застройщику на праве собственности или на ином имущественном праве;

7) участниками строительства принято решение о создании жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, соответствующего требованиям пункта 8 настоящей статьи.

Согласно пунктам 11-16 статьи 201.10 Закона о банкротстве, по результатам рассмотрения ходатайства собрания участников строительства о передаче объекта незавершенного строительства арбитражный суд выносит определение:

1) об удовлетворении ходатайства и о передаче объекта незавершенного строительства в случае соблюдения условий такой передачи, предусмотренных настоящей статьей;

2) об отказе в удовлетворении ходатайства в случае несоблюдения условий такой передачи, предусмотренных настоящей статьей.

Как установлено судами на момент введения конкурсного производства в отношении ООО "ГЕОТЕХНИКА-ФИН" на балансе общества состоит незавершенное строительство, в том числе объекты незавершенного строительства по адресам:

- город Саратов, улица Чапаева 112/124, (Блок-секция 6 Г),

- город Саратов, пересечение улиц имени Зарубина В.С. и имени Чапаева В.И., (Блок-секция 7),

- город Саратов, поселок Новосоколовогорский, жилой дом N 3 (Блок-секция А,Б,В,Г),

- город Саратов, поселок Новосоколовогорский, жилой дом N 1 (Блок-секция А,Б,В,Г),

- город Саратов, пересечение улиц имени Зарубина В.С. и имени Чапаева В.И., (Блок-секция 4, 6А, 6Б, 6В, 6Д).

31.08.2015 (перерыв 10.09.2015) собранием участников строительства ООО "ГЕОТЕХНИКА-ФИН" приняты решения:

1. Обратиться в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объекты незавершенного строительства и земельные участки по следующим адресам:

- г. Саратов, ул. Чапаева, 112/124 (блок-секция 6Г);

- г. Саратов, пересечение ул. им. Зарубина В.С. и ул. им. Чапаева В.И. (блок-секция 7);

- г. Саратов, пос. Новосоколовогорский, жилой дом N 3;

- г. Саратов, пос. Новосоколовогорский, жилой дом N 1;

- г. Саратов, пересечение ул. им. Зарубина В.С. и ул. им. Чапаева В.И., (блок-секция 4, 6А, 6Б, 6В, 6Д), созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу (кооперативам) или иному специализированному потребительскому кооперативу (кооперативам).

2. Создать жилищно-строительные кооперативы и иные специализированные кооперативы в отношении каждого объекта незавершенного строительства:- г. Саратов, ул. Чапаева, 112/124 (блок-секция 6Г);

- г. Саратов, пересечение ул. им. Зарубина В.С. и ул. им. Чапаева В.И. (блок-секция 7);

- г. Саратов, пос. Новосоколовогорский, жилой дом N 3;

- г. Саратов, пос. Новосоколовогорский, жилой дом N 1;

- г. Саратов, пересечение ул. им. Зарубина В.С. и ул. им. Чапаева В.И., (блок-секция 4, 6А, 6Б, 6В, 6Д), согласно п. 16. ст. 201.10 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".

За обращение в арбитражный суд с соответствующим ходатайством проголосовали участники строительства, обладающие более 3/4 голосов участников строительства, имеющих право голоса на данном собрании, в связи с чем, согласно пункту 4 статьи 201.12 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", решения считаются принятыми.

В силу пункта 16 статьи 201.10 Закона о банкротстве при наличии у застройщика нескольких объектов незавершенного строительства жилищно-строительный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив создается в отношении каждого такого объекта.

Размер требуемых для погашения текущих требований и требований кредиторов первой, второй очереди денежных средств был также определен судом индивидуально по каждому из объектов незавершенного строительства (соответствующим ЖСК).

Во исполнение принятого собранием кредиторов решения были созданы жилищно-строительные кооперативы для каждого из объектов незавершенного строительства, в том числе ЖСК "Времена года" для объекта, выступающего предметом передачи по данному обособленному спору.

Для проектирования и строительства жилых домов постановлением администрации города Саратова от 17.06.1999 N 500-211 и договором аренды земельного участка от 29.06.1999 N 1314 ООО "ГЕОТЕХНИКА-ФИН" предоставлен земельный участок площадью 13770 кв.м., кадастровый номер 64:48:030442:05, категория земель: земли поселений, разрешенное использование: для проектирования и строительства многоэтажного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями, в аренду сроком на 25 лет, по адресу: город Саратов, пересечение ул. им. Зарубина В.С. и ул. им. Чапаева В.И.

Государственная регистрация договора аренды произведена 18.10.1999 года, регистрация запись 64-1.48-354.1999-173.2.

На строительство жилого дома застройщику выдано разрешение от 24.08.2001 N 295.

При рассмотрении дела судом первой инстанции установлено, что незавершенный строительством многоэтажный жилой дом, согласно проектной документации - общей площадью квартир 24 996, 5 кв.м., площадь застройки: 3 659, 8 кв.м., по адресу: г. Саратов, пересечение ул. им. Зарубина В.С. и ул. им. Чапаева В.И., (Блок-секция 4, 6А, 6Б, 6В, 6Д) как объект недвижимости не зарегистрирован.

В качестве объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу г. Саратов, пересечение ул. им. Зарубина В.С. и ул. им. Чапаева В.И., (Блок-секция 4, 6А, 6Б, 6В, 6Д), судами расценена строительная площадка под многоэтажный жилой общей площадью квартир 24 996, 5 кв.м., площадь застройки: 3 659, 8 кв.м в совокупности с результатом произведенных должником работ по начальному этапу строительства жилого дома (разработана техническая и проектная документация, произведен снос жилых домов, земельный участок подготовлен для основного периода строительства, произведены работы подготовительного периода по освобождению пятна застройки стоимостью 2 500 000 руб.).

Суды посчитали, что ООО "ГЕОТЕХНИКА-ФИН" обладает правами собственности на результат работ по начальному этапу строительства указанного жилого дома, что расценено как право собственности на объект незавершенный строительством для целей передачи указанного актива ЖСК "Времена года" (участникам строительства), а отсутствие зарегистрированного права собственности не препятствующим передаче прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок.

Согласно отчета об оценке от 18.08.2015 N 1669/1-2015 ООО "Средневолжская оценочная компания" рыночная стоимость указанных прав застройщика составляет 6 547 000 руб.

Совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, будущих членов кооператива в отношении объекта незавершенного строительства, по адресу: Саратовская область, г. Саратов, пересечение ул. им. Зарубина В.С. и ул. им. Чапаева В.И., (Блок-секция 4, 6А, 6Б, 6В, 6Д) был указан судом первой инстанции в размере 298 216 156, 1 руб.

На основании определения Арбитражного суда Саратовской области от 18.12.2015, ЖСК "Времена года" платежным поручением от 22.03.2016 N 6 на специальный банковский счет должника внесены денежные средства в размере 654 700 руб., необходимые, для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди ООО "ГЕОТЕХНИКА-ФИН".

Удовлетворяя ходатайство о передаче объекта незавершенного строительства, суд первой инстанции признал все условия, предусмотренные положениями Закона о банкротстве для такой передачи соблюденными, с чем согласился и суд апелляционной инстанции.

При этом суды приняли во внимание, что после завершения строительства конкретного объекта незавершенного строительства жилых помещений в нем будет достаточно для удовлетворения требований участников строительства в отношении конкретного объекта строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, исходя из условий договоров, предусматривающих передачу жилых помещений, наличия отказов ряда участников строительства от погашения их требований передачей прав застройщика ЖСК.

Изучив доводы, которые приведены заявителем кассационной жалобы, ЖСК "Времена года", гражданами - участниками строительства, вступившими в ЖСК "Времена года" и другими лицами, участвующими в обособленном споре, суд кассационной инстанции считает, что состоявшиеся судебные акты по обособленному спору подлежат отмене, спор - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.

Заявитель кассационной жалобы, а равно и разделяющие его позицию участники строительства, не соглашаясь с судебными актами о передаче объекта незавершенного строительства в счет погашения в соответствующей части требования участников строительства, указывают на то, что судами не был принят во внимание ряд обстоятельств, препятствующих реализации гражданами - участниками строительства, членами ЖСК "Времена года" своих прав, а именно:

- в результате принятия мер к приему объектов от конкурсного управляющего было установлено, что на указанном земельном участке имеются обременения, в том числе в виде прав собственности на земельный участок, о которых не было известно участникам строительства, которые однако, делают невозможным регистрацию права на земельный участок за ЖСК "Времена года", а также реализацию проекта по возведению жилого дома на получение квартир в котором, рассчитывали участники строительства, голосуя за передачу им объекта;

- площадь земельного участка не соответствует сведениям, указанным в оспариваемом определении, а площади существующего земельного участка недостаточно для размещения запроектированного жилого дома, взаиморасположение участков не позволяет осуществить строительство проектируемого дома;

- размер стоимости работ по освобождению пятна застройки не исследован и не определен;

- за рамками судебного разбирательства остались права застройщика в виде права собственности 42/221 долей жилого дома, то есть, не решен вопрос о передаче указанного актива созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу.

Обстоятельства, на которые указывают участники строительства как на нарушающие их права и законные интересы судами не исследованы, оценки применительно к фактическим обстоятельствам дела не получили.

Исследование и оценка доказательств по делу выходит за пределы полномочий суда кассационной инстанции.

Поскольку судами первой и апелляционной инстанций не включены в предмет исследования все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, обжалуемые определение и постановление на основании пункта 3 части 1 статьи 287 АПК РФ подлежат отмене, а обособленный спор - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, установить все имеющие существенное значение для дела обстоятельства на основании полного и всестороннего исследования представленных сторонами доказательств в их совокупности и взаимосвязи, их правовой оценки, правильно применив нормы материального и процессуального права, вынести мотивированное решение.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286-290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Саратовской области от 15.04.2016 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2016 по делу N А57-26869/2009 отменить.

Направить обособленный спор на новое рассмотрение в Арбитражный суд Саратовской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

А.Г. Иванова

Судьи

Е.В. Богданова А.А. Минеева