Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 августа 2018 г. N 12АП-5359/18

г. Саратов

03 августа 2018 г.

Дело N А57-26869/09

Резолютивная часть постановления объявлена "01" августа 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен "03" августа 2018 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Макарова И.А.,

судей Грабко О.В., Самохваловой А.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Стриганковой М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Алабушева Д.В., Тарховой Т.В., Богатыревой Т.Г., Виленчика Ф.А. на определение Арбитражного суда Волгоградской области от 27 апреля 2018 года по делу N А57-26869/2009 (судья Шкунова Е.В.) по вопросу о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объекты незавершенного строительства и земельные участки и ходатайству конкурсного управляющего о разрешении разногласий, в рамках дела

по заявлению Пантелеева Михаила Владимировича, Саратовская область, Саратовский район, пос. Сергиевский,

к обществу с ограниченной ответственностью "ГЕОТЕХНИКА-ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ", 410005, г. Саратов, ул. Пугачева, 159, ОГРН 1026402676410, ИНН 6452044318,

о признании несостоятельным (банкротом),

при участии в судебном заседании: конкурсного управляющего Кручинина Алексея Сергеевича - лично, паспорт обозревался;

представителя Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Саратовской области - Согомоновой Н.В., действующей на основании доверенности N 793 от 23.01.2018

представителя Администрации муниципального образования "Город Саратов" - Галицкой К.В., действующей на основании доверенности от 16.11.2017

представителя Алабушева Д.В., Тарховой Т.В., Богатыревой Т.Г.-Бурой Натальи Александровны

представителя Ивановой Натальи Григорьевны - Гадимова Г.Б.о., действующего на основании доверенности от 29.11.2015

Ступникова Дмитрия Викторовича - лично, паспорт обозревался

Марининой Татьяны Николаевны - лично, паспорт обозревался

Татариновой Ираиды Михайловны - лично, паспорт обозревался

Шляхтиной Елены Михайловны - лично, паспорт обозревался

Назаровой Ольги Владимировны - лично, паспорт обозревался

Батковой Раисы Семеновны - лично, паспорт обозревался

Богомоловой Эллы Викторовны - лично, паспорт обозревался

Захарченко Нины Васильевны - лично, паспорт обозревался

Анашина Юрия Николаевича - лично, паспорт обозревался

Гонтаренко Галины Яковлевны - лично, паспорт обозревался

Костина Бориса Владимировича - лично, паспорт обозревался

Алабушева Дмитрия Владимировича - лично, паспорт обозревался

Косенко Веры Анатольевны - лично, паспорт обозревался

Евсеевой Елены Владимировны - лично, паспорт обозревался

Айдаровой Надежды Юрьевны - лично, паспорт обозревался

Гулевич Татьяны Анатольевны - лично, паспорт обозревался

Сысуевой Людмилы Николаевны - лично, паспорт обозревался

Виленчика Феликса Аркадьевича - лично, паспорт обозревался

Миротворцевой Тамары Геннадьевны - лично, паспорт обозревался

Митенковой Любови Григорьевны - лично, паспорт обозревался;

УСТАНОВИЛ:

определением Арбитражного суда Саратовской области от 16 марта 2012 года в отношении общества с ограниченной ответственностью "ГЕОТЕХНИКА - ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ" (далее - ООО "ГЕОТЕХНИКА-ФИН", Должник) введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Кручинин А.С.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 25 апреля 2012 к ООО "ГЕОТЕХНИКА-ФИН" применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" о банкротства застройщика.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 24 декабря 2012 года ООО "ГЕОТЕХНИКА-ФИН" признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим утвержден Кручинин А.С.

В Арбитражный суд Саратовской области поступил протокол собрания кредиторов ООО "ГЕОТЕХНИКА - ФИН" от 31.08.2015 (перерыв 10.09.2015), на котором принято решение о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объекты незавершенного строительства и земельные участки по следующим адресам: г. Саратов, ул. Чапаева, 112/124 (блок-секция 6Г); г. Саратов, пересечение ул. им. Зарубина В.С. и ул. им. Чапаева В.И. (блок-секция 7); г. Саратов, пос. Новосоколовогорский, жилой дом N 3; г. Саратов, пос. Новосоколовогорский, жилой дом N 1; г. Саратов, пересечение ул. им. Зарубина В.С. и ул. им. Чапаева В.И., (блок-секция 4, 6А, 6Б, 6В, 6Д), созданному участниками строительства жилищно- строительному кооперативу (кооперативам) или иному специализированному потребительскому кооперативу (кооперативам).

Определением суда от 18.01.2016 вопрос о передаче прав застройщика на объект незавершенного строительства в части вопроса о погашении требований участников строительства многоквартирного дома ООО "ГЕОТЕХНИКА - ФИН", по адресу: г. Саратов, пересечение ул. им. Зарубина В.С. и ул. им. Чапаева В.И., (блок-секция 4, 6А, 6Б, 6В, 6Д) путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства, расположенного по адресу: г. Саратов, пересечение ул. им. Зарубина В.С. и ул. им. Чапаева В.И., (блок-секция 4, 6А, 6Б, 6В, 6Д) и земельного участка под ним, выделено в отдельное производство.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 15.04.2016 ходатайство собрания кредиторов ООО "ГЕОТЕХНИКА-ФИН" от 31.08.2015 (перерыв 10.09.2015), в части вопроса о погашении требований участников строительства многоквартирного дома ООО "ГЕОТЕХНИКА-ФИН" путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства по адресу: г. Саратов, пересечение ул. им. Зарубина В.С. и ул. им. Чапаева В.И., (Блок-секция 4, 6А, 6Б, 6В, 6Д), и земельный участок под ним, созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу (кооперативам) или иному специализированному потребительскому кооперативу (кооперативам) удовлетворено.

Жилищно-строительному кооперативу "Времена года" переданы права застройщика, принадлежащие ООО "ГЕОТЕХНИКА-ФИН" в том числе на незавершенный строительством многоэтажный жилой дом, согласно проектной документации - общей площадью квартир 24 996, 5 кв.м., площадь застройки: 3 659, 8 кв.м., по адресу: г. Саратов, пересечение ул. им. Зарубина В.С. и ул. им. Чапаева В.И., (Блок-секция 4, 6А, 6Б, 6В, 6Д); права аренды на земельный участок с кадастровым номером 64:48:030442:05 необходимые для завершения строительства многоэтажного жилого дома, согласно проектной документации многоэтажного жилого дома, расположенного на землях населенных пунктов и находящийся по адресу: г. Саратов, пересечение ул. им. Зарубина В.С. и ул. им. Чапаева В.И. (Блок-секция 4, 6А, 6Б, 6В, 6Д), с общей площадью квартир 24 996, 5 кв.м., в соответствии с договором аренды земельного участка N 1314 от 29.06.1999 года, заключенным между должником и Администрацией города Саратова в лице председателя Комитета по земельным ресурсам и землеустройству г.Саратова, с отметкой о государственной регистрации.

Конкурсному управляющему ООО "ГЕОТЕХНИКА-ФИН" Кручинину А.С. поручено произвести передачу вышеуказанных прав застройщика в течение пяти рабочих дней с даты вступления в законную силу настоящего определения.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2016 определение Арбитражного суда Саратовской области от 15.04.2016 оставлено без изменения.

Постановлением арбитражного суда Поволжского округа от 17.01.2017 г. определение Арбитражного суда Саратовской области от 15.04.2016 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2016 по делу N А57-26869/2009 отменено. Обособленный спор направлен на новое рассмотрение в Арбитражный суд Саратовской области.

При новом рассмотрении, 20.12.2017 года через канцелярию поступило ходатайство конкурсного управляющего ООО "ГЕОТЕХНИКА-ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ" Кручинина А.С. о разрешении разногласий о порядке погашения требований участников строительства, определив, что требования участников строительства, согласно прилагаемому списку, являются погашенными, в соответствии с определением Арбитражного суда Саратовской области от 27.01.2016 года по делу N А57-26869/2009, о передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства по адресу: г. Саратов, пос. Новосоколовогорский, жилой дом N 1 и земельный участок под ним, созданному участниками строительства ЖСК "Федоровская 1".

Определением от 20.12.2017 года заявление конкурсного управляющего Кручинина А.С. о разрешении разногласий объединены в одно производство с рассмотрением вопроса о передаче прав застройщика на объект незавершенного строительства в части вопроса о погашении требований участников строительства многоквартирного дома ООО "ГЕОТЕХНИКА - ФИН", по адресу: г. Саратов, пересечение ул. им. Зарубина В.С. и ул. им. Чапаева В.И., (блок-секция 4, 6А, 6Б, 6В, 6Д) путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства, расположенного по адресу: г. Саратов, пересечение ул. им. Зарубина В.С. и ул. им. Чапаева В.И., (блок-секция 4, 6А, 6Б, 6В, 6Д) и земельного участка под ним.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 27.04.2018 ходатайство собрания кредиторов ООО "ГЕОТЕХНИКА - ФОНД ИНВЕСТИЦИЙВ НЕДВИЖИМОСТЬ" от 31.08.2015 года (перерыв 10.09.2015 года), в части вопроса и погашении требований участников строительства многоквартирного дома ООО "ГЕОТЕХНИКА - ФИН" путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства по адресу: г. Саратов, пересечение ул. им. Зарубина В.С. и ул. им. ЧапаеваВ.И., (Блок-секция 4, 6А, 6Б, 6В, 6Д), и земельный участок под ним, созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу (кооперативам) или иному специализированному потребительскому кооперативу (кооперативам) удовлетворено.

Судом определено передать ЖСК "Времена Года" права застройщика, принадлежащие ООО "ГЕОТЕХНИКА -ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ" в том числе:

- на незавершенный строительством многоэтажный жилой дом, согласно проектной документации - общей площадью квартир 24 996, 5 кв.м., площадь застройки: 3 659, 8 кв.м., по адресу: г. Саратов, пересечение ул. им. Зарубина В.С. и ул. им. Чапаева В.И.,(Блок-секция 4, 6А, 6Б, 6В, 6Д);

- принадлежащие ООО "ГЕОТЕХНИКА-ФИН" права собственности, на 42/221 долей в жилом доме (А), жилом доме (Б) с сараем, двумя гаражами, наружными сооружениями, кадастровый номер 64:48:030442:47, номер государственной регистрации 64-1.48-260.2001-26.2, дата регистрации 12.04.2001.

- принадлежащие ООО "ГЕОТЕХНИКА-ФИН" права собственности, на 84/663 долей в жилом доме (А), жилом доме (Б) с сараем, двумя гаражами, наружными сооружениями, кадастровый номер 64:48:030442:47, номер государственной регистрации 64-1/48-1543/2003-203, дата регистрации 28.01.2004.

- права аренды на земельный участок с кадастровым номером 64:48:030442:05 необходимые для завершения строительства многоэтажного жилого дома, согласно проектной документации многоэтажного жилого дома, расположенного на землях населенных пунктов и находящийся по адресу: г. Саратов, пересечение ул. им. Зарубина В.С. и ул. им. Чапаева В.И. (Блок-секция 4, 6А, 6Б, 6В, 6Д), с общей площадью квартир 24 996, 5 кв.м., в соответствии с договором аренды земельного участка N 1314 от 29.06.1999 года, заключенным между должником и Администрацией города Саратова в лице председателя Комитета по земельным ресурсам и землеустройству г.Саратова, с отметкой о государственной регистрации, площадь земельного участка общей площадью 9 385 кв.м.

Конкурсному управляющему ООО "ГЕОТЕХНИКА - ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ ВНЕДВИЖИМОСТЬ" Кручинину А.С. произвести передачу вышеуказанных прав застройщика в течение 5 рабочих дней с даты вступления в законную силу настоящего определения.

Судом не принят отказ конкурсного управляющего ООО "ГЕОТЕХНИКА - ФИН" от заявления о разрешении разногласий отказано, заявление рассмотрено и удовлетворено частично.

Судом определено разрешить, возникшие между конкурсным управляющим и кредиторами разногласия о порядке погашения требований участников строительства, определив, что требования участников строительства, заключившие договоры долевого участия в строительстве жилого помещения в жилом доме N 1 в поселке Новосоколовогорский и жилом доме N 8 в поселке Новосоколовогорский, являются частично погашенными. В соответствии с определением Арбитражного суда Саратовской области от 27.01.2016 г. по делу NА57-26869/2009, о передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства по адресу: город Саратов, пос. Новосоколовогорский. Жилой жом N1 и земельный участок под ним, созданному участниками строительства ЖСК "Федоровская,1". В остальной части заявленных требований отказано.

Участники строительства Алабушев Д.В., Тархова Т.В., Богатырева Т.Г. не согласились с указанным определением, обратились с апелляционной жалобой в которой указывают, что: 1) на земельном участке расположены частные домовладения, собственники которых имеют преимущественное право пользования данным земельным участком; 2) условие передачи участникам строительства объектов незавершенного строительства, предусмотренное подпунктом 6 пункта 3 статьи 201.10 Федерального закона N 127-ФЗ от 26.10.2002 "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) не соблюдено; 3) ЖСК "Времена Года получено декларативное право застройщика, которое ничем не подтверждено и невозможно к реализации; 4) права апеллянтов, как участников строительства, должны быть удовлетворены (требования частично погашены) путем участия в ЖСК по иному дому по их выбору.

В дополнении к апелляционной жалобе Алабушев Д.В. ссылается на наличие безусловного основания к отмене определения ввиду не привлечения к участию в обособленном споре Костериной А.И., Габитовой Н.Н. как долевых собственников домовладения, расположенного на арендованном под застройку должником земельном участке.

Также с апелляционной жалобой на определение обратился привлеченный к участию в споре в качестве заинтересованного лица Виленчик Ф.А., который указывает на нарушение его конституционных прав как собственика земельного участка, расположенного в пределах арендованного должником под застройку земельного участка.

В судебном заседании Алабушев Д.В., Виленчик Ф.А. апелляционные жалобы поддержали.

Присутствовавшие в заседании иные участники строительства и конкурсный управляющий Кручинин А.С. возражали против доводов апелляционных жалоб.

Представители Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Саратовской области, Администрации муниципального образования "Город Саратов" правовой позиции относительно обоснованности апелляционных жалоб не выразили.

Вместе с тем, представителем Администрации муниципального образования "Город Саратов" было заявлено ходатайство об отложении судебного заседания судебного заседания с просьбой об обязании лиц, подавших апелляционные жалобы направить в адрес Администрации МО "Город Саратов" копии апелляционных жалоб и приложения к ним, а представителем Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Саратовской области для формирования правовой позиции по апелляционным жалобам.

Принимая во внимание наличие у указанных лиц двухмесячного срока с момента принятия апелляционных жалоб к производству на ознакомление с ними и подготовку позиции, в целях предотвращения затягивания рассмотрения дела, судебная коллегия не нашла правовых оснований для удовлетворения заявленных ходатайств об отложении.

Представителем Бурой Н.А. заявлено ходатайство об истребовании проектной документации.

Судебная коллегия полагает, что доказательства, об истребовании которых заявлено, не повлияют на выводы суда по рассмотрению настоящих апелляционных жалоб, в материалах дела достаточно относимых доказательств для рассмотрения спора, в связи, с чем судом отказано в удовлетворении ходатайства об истребовании доказательств.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, надлежащим образом извещены о месте и времени судебного разбирательства путем направления определения, выполненного в форме электронного документа, в соответствии со статьей 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступ.

В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных и не явившихся в судебное заседание.

Законность и обоснованность принятого определения проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, установленным статьями 266 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд апелляционной инстанции не нашел оснований для удовлетворения апелляционных жалоб.

Дела о несостоятельности (банкротстве) в силу части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 32 Закон о банкротстве рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

Как следует из материалов дела, 31.08.2015(перерыв 10.09.2015), проведено собрание участников строительства ООО "ГЕОТЕХНИКА - ФИН", на котором принято решение о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объекты незавершенного строительства и земельные участки последующим адресам:

г. Саратов, ул. Чапаева, 112/124 (блок-секция 6Г);

г. Саратов, пересечение ул. им. Зарубина В.С. и ул. им. Чапаева В.И.(блок-секция 7);

г. Саратов, пос. Новосоколовогорский, жилой дом N 3;

г. Саратов, пос. Новосоколовогорский, жилой дом N 1;

г. Саратов, пересечение ул. им. Зарубина В.С. и ул. им. Чапаева В.И., (блок-секция 4,6А, 6Б, 6В, 6Д), созданным участниками строительства жилищно-строительным кооперативам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 201.10 Закона о банкротстве в ходе финансового оздоровления, внешнего управления, конкурсного производства в случае наличия у застройщика объекта незавершенного строительства арбитражный управляющий не ранее чем через два месяца и не позднее чем через шесть месяцев с даты его утверждения обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу.

Согласно пункту 3 статьи 201.10 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" передача участникам строительства объекта незавершенного строительства может быть осуществлена при одновременном соблюдении следующих условий:

1) стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок не превышает более чем на пять процентов совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, либо тремя четвертями голосов кредиторов четвертой очереди, за исключением юридических лиц - участников строительства, принято решение о согласии на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 4 настоящей статьи;

2) имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, достаточно для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди или на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 5 настоящей статьи;

3) в реестре требований кредиторов отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, либо указанные кредиторы согласились на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи;

4) после завершения строительства конкретного объекта незавершенного строительства жилых помещений в нем достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства в отношении конкретного объекта строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, исходя из условий договоров, предусматривающих передачу жилых помещений (в том числе отсутствуют требования нескольких участников строительства о передаче одних и тех же жилых помещений в многоквартирном доме, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 7 настоящей статьи). С согласия участника строительства возможна передача ему жилого помещения, отличающегося по площади, планировке, расположению от жилого помещения, соответствующего условиям договора, предусматривающего передачу жилого помещения;

5) объект незавершенного строительства принадлежит застройщику на праве собственности;

6) земельный участок, на котором находится объект незавершенного строительства, принадлежит застройщику на праве собственности или на ином имущественном праве;

7) участниками строительства принято решение о создании жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, соответствующего требованиям пункта 8 настоящей статьи.

При первом рассмотрении спора, удовлетворяя определением от 15.04.2016 ходатайство собрания кредиторов ООО "ГЕОТЕХНИКА-ФИН" и оставляя постановлением от 13.09.2016 определение без изменения, Арбитражный сул Саратовской области и Двенадцатый арбитражный апелляционный суд установили одновременное соблюдение всех условий, предусмотренных пунктом 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве.

Отменяя судебные акты, Арбитражный суд Поволжского округа не указал в постановлении от 17.01.2017 на ошибочность выводов суда первой и апелляционной инстанции, а отметил необходимость дополнительного исследования следующих обстоятельств:

- наличия обременение на указанном земельном участке в виде прав собственности третьего лица на земельный участок на предмет возможности реализации проекта по возведению жилого дома;

- достаточности площади существующего земельного участка для размещения запроектированного жилого дома, в том числе с учетом взаиморасположения арендованного должником и находящегося в собственности иного лица земельных участков;

- размера стоимости работ по освобождению пятна застройки;

- наличия прав застройщика в виде права собственности 42/221 долей жилого дома и вопроса передачи указанного актива созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу.

Согласно пункту 2.1 статьи 289 АПК РФ указания арбитражного суда кассационной инстанции, в том числе на толкование закона, изложенные в его постановлении об отмене решения, судебного приказа, постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций, обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело.

Исполняя указания суда кассационной инстанции, суд первой инстанции исследовал вышеуказанные обстоятельства и дал им надлежащую оценку.

Так, как указано выше, удовлетворяя ходатайство собрания кредиторов ООО "ГЕОТЕХНИКА-ФИН", Арбитражный суд Саратовской области определил передать ЖСК "Времена Года" в составе прав застройщика, принадлежащие ООО "ГЕОТЕХНИКА -ФИН" права собственности на выявленные: 42/221 долей в жилом доме (А), жилом доме (Б) с сараем, двумя гаражами, наружными сооружениями, кадастровый номер 64:48:030442:47, номер государственной регистрации 64-1.48-260.2001-26.2, дата регистрации 12.04.2001; 84/663 долей в жилом доме (А), жилом доме (Б) с сараем, двумя гаражами, наружными сооружениями, кадастровый номер 64:48:030442:47, номер государственной регистрации 64-1/48-1543/2003-203, дата регистрации 28.01.2004.

В отношении размера стоимости работ по освобождению пятна застройки судом первой инстанции верно отмечено, что вопрос размера последующих затрат, связанных с завершением строительства конкретного, передаваемого объекта незавершенного строительства не входит в перечень обязательных условий, предусмотренных пунктом 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве. Потенциальный размер таких затрат должен содержаться в заключении конкурсного управляющего о возможности или невозможности передачи объекта, представляемом собранию кредиторов для решения собранием соответствующего вопроса об обращении в суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок.

Как указано выше, согласно протоколу от 31.08.2015 (перерыв 10.09.2015) собранием кредиторов ООО "ГЕОТЕХНИКА - ФИН" было принято решение о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объекты незавершенного строительства и земельные участки по следующим адресам: г. Саратов, ул. Чапаева, 112/124 (блок-секция 6Г); г. Саратов, пересечение ул. им. Зарубина В.С. и ул. им. Чапаева В.И. (блок-секция 7); г. Саратов, пос. Новосоколовогорский, жилой дом N 3; г. Саратов, пос. Новосоколовогорский, жилой дом N 1; г. Саратов, пересечение ул. им. Зарубина В.С. и ул. им. Чапаева В.И., (блок-секция 4, 6А, 6Б, 6В, 6Д), созданному участниками строительства жилищно- строительному кооперативу (кооперативам) или иному специализированному потребительскому кооперативу (кооперативам).

Относительно наличия обременение на земельном участке, предполагаемом под застройку, в виде прав собственности иного лица, достаточности площади существующего земельного участка для размещения запроектированного жилого дома, в том числе с учетом взаиморасположения арендованного должником и находящегося в собственности иного лица земельных участков, судом первой инстанции установлены следующие обстоятельства и сделаны следующие выводы:

В ходе рассмотрения дела установлено, что в мае 2017 года Государственным унитарным проектным предприятием "Институт Саратовгражданпроект" Саратовской области, изготовлен проект межевания территории, ограниченной ул. Им. Чапаева В.И., ул. Им. Зарубина В.С., ул. Вольской и ул. Им. Посадского в Кировском районе г. Саратова, шифр 6138-ПМТ.

В результате проведенных публичных слушаний, был сформирован и поставлен на кадастровый учет, земельный участок кадастровый номер 64:48:030442:733, площадью 900 кв. м, что привело к уменьшению площади земельного участка 64:48:030442:05 до 9 385 кв. м.

Из представленных в материалы дела доказательств, судом установлено, что на земельный участок, кадастровый номер 64:48:030442:43, площадью 220 кв. м. зарегистрировано право собственности физического лица Виленчика Ф.А.

Принадлежащий на праве собственности земельный участок кадастровый номер 64:48:030442:43, расположен в пределах границ земельного участка кадастровый номер 64:48:030442:05, предоставленного ООО "Геотехника-ФИН", в аренду для многоэтажной жилой застройки.

Доказательств регистрации прав иных лиц на иные участки в пределах границ земельного участка кадастровый номер 64:48:030442:05, предоставленного ООО "Геотехника-ФИН" в аренду для многоэтажной жилой застройки, не представлено.

Земельный участок кадастровый номер 64:48:030442:05 является собственностью муниципального образования "Город Саратов", постановлением администрации города Саратова от 17.06.1999 N 500-211, был предоставлен ООО "ГЕОТЕХНИКА-ФИН" в аренду для проектирования и строительства многоэтажного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями, в аренду сроком на 25 лет.

Договор аренды земельного участка от 29.06.1999 N 1314, на дату рассмотрения настоящего обособленного спора, не расторгнут. В результате ранее произведенной передачи, права аренды на земельный участок кадастровый номер 64:48:030442:05, перешли и зарегистрированы за ЖСК "Времена Года".

Доказательства расторжения договора аренды земельного участка от 29.06.1999 N 1314, снятия с кадастрового учета, земельного участка кадастровый номер 64:48:030442:05, в материалы дела не представлено. По запросу суда, в материалы дела из Федеральной службы кадастра и картографии, поступили документы о наличии на кадастровом учете земельного участка кадастровый номер 64:48:030442:05 и уменьшении площади до 9 385 кв. м.

Данные документы, также подтверждают, что зарегистрированное за ЖСК "Времена Года" право аренды на земельный участок кадастровым номером 64:48:030442:05, в ООО "Геотехника-ФИН", не возвращено.

На строительство жилого дома застройщику выдано разрешение от 24.08.2001 N 295.

Из разрешения на строительство N 295 от 24.08.2001 года и проектной документации усматривается, что общее количество квартир подлежащих застройке составляет 406 шт., кроме того при передаче прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу передаются, в том числе права на нежилые встроено-пристроенные помещения: 2 166, 6 кв.м. общее количество участников строительства, включенных в реестр передачи жилых помещений, а также реестр требований кредиторов, в отношении объекта незавершенного строительства - многоэтажный жилой дом, согласно проектной документации - общей площадью квартир 24 996, 5 кв.м., площадь застройки: 3 659, 8 кв.м., по адресу: г. Саратов, пересечение ул.им. Зарубина В.С. и ул. им. Чапаева В.И., (Блок-секция 4, 6А, 6Б, 6В, 6Д), составляет 150 человек, в отношении 152 квартир. От 16 человек, подано заявление об отказе от погашения требований путем получения отступного, 1 из участников строительства, проголосовал на собрании против погашения требований участников строительства, что в силу положений статьи 201.10 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", расценено судом, как отказ от участия в передачи объекта незавершенного строительства.

Таким образом, на момент рассмотрения вопроса о передаче незавершенного строительства - многоэтажный жилой дом, согласно проектной документации - общей площадью квартир 24 996, 5 кв.м., площадь застройки: 3 659, 8 кв.м., по адресу: г. Саратов, пересечение ул.им. Зарубина В.С. и ул. им. Чапаева В.И., (Блок-секция 4, 6А, 6Б, 6В, 6Д), общее количество участников строительства, не голосовавших против передачи и не отказавшихся от участия в ней, составляет 133 участника строительства, претендующих на 135 жилых помещений, свободными остается 271 квартира.

Согласно представленному в материалы дела, экспертному исследованию N 555 от 12 декабря 2016 года, экспертом сделан вывод о возможности изменения этажности многоэтажный жилой дом (Блок-секция 4, 6А, 6Б, 6В, 6Д) в сторону увеличения, до 21 этажа.

Вопрос возможности осуществления строительства и достаточности жилых помещений в случае не согласия на отселение собственника земельного участка кадастровый номер 64:48:030442:43 также был исследован судом.

В случае невозможности отселения и сноса строений собственника земельного участка с кадастровым номером 64:48:030442:43 будет невозможно произвести строительство блок-секции 6Д, что приведет к уменьшению общего числа квартир с 406 до 342.

Из материалов дела, судом установлено, что общее количество участников строительства, включенных в реестр передачи жилых помещений, а также реестр требований кредиторов, в отношении объекта незавершенного строительства - многоэтажный жилой дом, согласно проектной документации - общей площадью квартир 24 996, 5 кв.м., площадь застройки: 3 659, 8 кв.м., по адресу: г. Саратов, пересечение ул.им. Зарубина В.С. и ул. им. Чапаева В.И., (Блок-секция 4, 6А, 6Б, 6В, 6Д), составляет 150 человек, в отношении 152 квартир. От 16 человек, подано заявление об отказе от погашения требований путем получения отступного, 1 из участников строительства, проголосовал на собрании против погашения требований участников строительства, что в силу положений статьи 201.10 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", расценено судом, как отказ от участия в передачи объекта незавершенного строительства.

Таким образом, на момент рассмотрения вопроса о передаче незавершенного строительства - многоэтажный жилой дом, согласно проектной документации - общей площадью квартир 24 996, 5 кв.м., площадь застройки: 3 659, 8 кв.м., по адресу: г. Саратов, пересечение ул.им. Зарубина В.С. и ул. им. Чапаева В.И., (Блок-секция 4, 6А, 6Б, 6В, 6Д), общее количество участников строительства, не голосовавших против передачи и не отказавшихся от участия в ней, составляет 133 участника строительства, претендующих на 135 жилых помещений.

С учетом изложенного, на основании имеющихся в материалах дела документов, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что потенциальный отказ от отселения собственника земельного участка с кадастровым номером 64:48:030442:43 сам по себе не исключает возможность строительства многоквартирного дома с учетом допустимого изменения количества секций и этажности застройки, что должно являться предметом последующих действий нового застройщика.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции и иной оценки исследованных им обстоятельств и доказательств апелляционная коллегия не усматривает.

Суд апелляционной инстанции обращает особое внимание на то, что в соответствие с правовой позицией, неоднократно изложенной в постановлениях Президиума ВАС РФ, определениях Верховного Суда РФ, основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан - участников строительства как непрофессиональных инвесторов. Применение указанных правил должно быть направлено на достижение этой цели, а не на воспрепятствование ей.

Как указано выше, на собрании кредиторов ООО "ГЕОТЕХНИКА - ФИН" от 31.08.2015 (перерыв 10.09.2015) участниками строительства принято решение о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объекты незавершенного строительства, в том числе на объект незавершенного строительства по адресу: г. Саратов, пересечение ул. им. Зарубина В.С. и ул. им. Чапаева В.И., (блок-секция 4, 6А, 6Б, 6В, 6Д) и земельного участка под ним вновь созданному ЖСК "Времена года".

В рамках рассмотрения настоящего обособленного спора как в суде первой, так и в суде апелляционной инстанции большинство граждан-участников строительства, несмотря на осведомленность о возможных расходах на достройку дома и возможную корректировку проекта строительства, высказались за погашение их требований путем передачи объекта незавершенного строительства по адресу: г. Саратов, пересечение ул. им. Зарубина В.С. и ул. им. Чапаева В.И., (блок-секция 4, 6А, 6Б, 6В, 6Д) и земельного участка под ним вновь созданному ЖСК "Времена года".

Присутствовавшие в заседании суда апелляционной инстанции участники строительства, возражающие против апелляционных жалоб, пояснили, что передача объекта ЖСК "Времена года" является для них единственно возможным вариантом частичного погашения требований к должнику и сохранения возможности достройки дома и получения квартир с учетом передачи ЖСК права аренды на земельный участок. Расположение земельного участка в центре города и наличие свободных квартир могут являться основанием для привлечения потенциального инвестора для завершения строительства. В свою очередь, отказ в передаче объекта полностью исключит возможность удовлетворения требований участников строительства ввиду отсутствия у ООО "ГЕОТЕХНИКА - ФИН" иного имущества и невозможности перехода всех дольщиков из объекта по адресу: г. Саратов, пересечение ул. им. Зарубина В.С. и ул. им. Чапаева В.И., (блок-секция 4, 6А, 6Б, 6В, 6Д) в иные объекты с учетом недостаточности квартир в них, о чем указано судом первой инстанции на основании произведенных расчетов свободных и занятых помещений.

Несогласие отдельных участников строительства с участием в погашении требований путем передачи объекта в отношении которого у них с должником были заключены договоры долевого участия не должно препятствовать в реализации волеизъявления иных участников строительства.

Как уже было указано, основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан - участников строительства как непрофессиональных инвесторов. Применение указанных правил должно быть направлено на достижение этой цели, а не на воспрепятствование ей.

Довод дополнения апелляционной жалобы Алабушева Д.В. о наличии безусловного основания к отмене определения ввиду не привлечения к участию в обособленном споре Костериной А.И., Габитовой Н.Н. апелляционной коллегией отклоняется, поскольку обжалуемый судебный акт, сам по себе, не затрагивает права указанных лиц и не возлагает на них каких-либо обязанностей, не является основанием для принудительного сноса домовладений или их выкупа.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого определения и удовлетворения апелляционных жалоб.

Руководствуясь статьями 268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Саратовской области от 27 апреля 2018 года по делу N А57-26869/2009 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в кассационном порядке в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции, принявший определение.

Председательствующий судья

И.А. Макаров

Судьи

О.В. Грабко А.Ю. Самохвалова