|
04 сентября 2023 г.
|
Дело N А40-216247/16
|
Резолютивная часть постановления объявлена 08 августа 2023 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 04 сентября 2023 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Захарова С.Л.,
судей Башлаковой-Николаевой Е.Ю., Шведко О.И.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Колыгановой А.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы ООО "ТехСтрой", Московского фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства, АО "ФЦСР инвест", АО "Управляющая компания Управление", ООО "Азор Девелопмент", Сечиной Марины Владимировны, ООО "Компас", ООО "Энергосервис", Москомстройинвеста, ООО "САКС 535", на определение Арбитражного суда г. Москвы от 27.04.2023 по делу N А40-216247/16 об удовлетворении заявления Московского фонда защиты прав граждан, о намерении стать приобретателем прав должника - ЗАО "ФЦСР" - на земельный участок с находящимся на нем неотделимыми улучшениями и исполнить обязательства застройщика перед участникам строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства, в рамках дела о признании несостоятельным (банкротом) ЗАО "ФЦСР",
при участии в судебном заседании: Костылева Л.А. лично, паспорт; Петросян С.Л. лично, паспорт; Кретов М.И. лично, паспорт; Саидахмедов Р.Э. лично, паспорт; Багдасарян Л.Г. лично, паспорт; Бакиева З.М. лично, паспорт; Федорков Е.А. лично, паспорт; Шлапак А.А. лично, паспорт; от ООО "Спецавиакомплектстрой 535": Смирнов В.В. по дов. от 14.07.2023; от Маевского А.Г.: Сотникова С.В. по дов. от 12.06.2023; от Московского фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства: Меньшикова В.С. по дов. от 09.01.2023; от Комитета города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (МОСКОМСТРОЙИНВЕСТ): Ларина А.В. по дов. от 30.01.2023; от Сечиной М.В.: Король М.Р. по дов. от 20.08.2022; от АО "Управляющая компания Управление": Тимофеев Т.А. по дов. от 06.07.2022; от ООО "Азор Девелопмент": Голев Н.В. по дов. от 15.02.2023; от Григоровой А.В.: Чигорун Н.Н. по дов. от 30.06.2023; от ООО "Компас": Доксова Т.В. по дов. от 13.12.2022; от ООО "ТехСтрой": Климаченков С.А. по дов. от 14.03.2022; от АО "ФЦСР инвест": Новожилов А.В. по дов. от 10.01.2023; от к/у ЗАО "ФЦСП" - Нигматулиной Р.Р.: Литвинова Т.В. по дов. от 28.06.2023; от Пудовой О.В., Мисяк А.С.: Юдина А.И. по дов. от 22.01.2022; от Ануфриевой Т.А.: Ягузинский А.Н. по дов. от 11.01.2021; от Бойхунова А.А.: Ягузинский А.Н. по дов. от 18.10.2021; от Звонковой Е.В.: Ягузинский А.Н. по дов. от 23.06.2023; от Воронцовой А.И.: Ягузинский А.Н. по дов. от 09.12.2022; от Залкиповой З.З.: Ягузинский А.Н. по дов. от 14.03.2022; от Корс И.Б.: Ягузинский А.Н. по дов. от 11.05.2021; от Паклиной Е.А.: Ягузинский А.Н. по дов. от 26.02.2022; от Пучковой В.В.: Ягузинский А.Н. по дов. от 24.08.2021; от Шабашова С.А.: Ягузинский А.Н. по дов. от 11.03.2021; от Штоппель В.Ф.: Ягузинский А.Н. по дов. от 01.07.2022; от Калинской С.Л.: Оржония К.Б. по дов. от 09.11.2020; от Калинского О.И.: Оржония К.Б. по дов. от 13.08.2020; от Абзалетдинова А.М.: Оржония К.Б. по дов. от 02.10.2019; от Атакуева Х.М.: Атакуев Р.А. по дов. от 25.05.2020
иные лица не явились,
УСТАНОВИЛ:
в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ЗАО "ФЦСР", к которому применены правила о несостоятельности застройщиков, определением Арбитражного суда города Москвы от 27.04.2023 удовлетворено заявление Московского фонда защиты прав дольщиков (далее - Фонд) о намерении стать приобретателем прав застройщика на земельный участок с кадастровым номером 77:07:009004:9345, предназначенный для многоэтажной застройки, со всеми неотделимыми улучшениями, принадлежащий должнику на праве аренды; суд обязал конкурсного управляющего передать Фонду права на указанный земельный участок, а также расположенные на нем объекты незавершенного строительства: 6-ти секционный жилой дом и подземную автостоянку; обязал Фонд перечислить на специальный счет застройщика денежные средства в размере 799 004 604,24 руб., составляющие разницу между стоимостью прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями (6 919 754 000 руб.) и совокупным размером требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, с учетом убытков в виде реального ущерба (6 120 749 395, 76 руб.); также Фонду предписано перечислить на специальный банковский счет застройщика 2 765 908 176 руб. в целях погашения текущих платежей, связанных с объектом незавершенного строительства; в части определения суммы последующей компенсации залоговым кредиторам, включенным в четвертую очередь реестра требований кредиторов производство по спору приостановлено до окончательного установления суммы расходов, понесенных фондом. Также указанным определением суд отказал в удовлетворении заявления конкурсного кредитора ООО "Компас" о разрешении разногласий, возникших между указанным кредитором и конкурсным управляющим по вопросу о размере убытков в виде реального ущерба.
Не согласившись с указанным судебный актом, Фонд, Москомстройинвест, ООО "Компас", ООО "Азор Девелопмент", ООО "САКС 535", АО "ФЦСР инвест", АО "УК Управление", Сечина М.В., ООО "ТехСтрой", ООО "Энергосервис" обратились в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просили суд:
- Фонд, Москомстройинвест - отменить определение суда в части установления стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектами незавершенного строительства в размере 6 919 754 000 руб., установив при этом стоимость прав застройщика на указанное имущество в размере 5 790 343 264,70 руб.; в части обязания Фонд перечислить на специальный счет застройщика денежные средства в размере 799 004 604,24 руб. составляющие разницу между стоимостью прав на земельный участок с находящимися на нем объектами незавершенного строительства и совокупным размером требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, с учетом убытков в виде реального ущерба, а также в части обязания Фонд перечислить на специальный банковский счет застройщика 2 765 908 176 руб. в целях погашения текущих платежей, установив, что у Фонда отсутствует обязанность по погашению задолженности по текущим платежам и требований кредиторов первой и второй очереди;
- ООО "Компас" - изменить определение в части установления совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, с учетом убытков в виде реального ущерба в размере 6 120 749 395, 76 руб.; в части определения размера денежных средств, составляющих разницу между стоимостью прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектами незавершенного строительства и совокупным размером требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, и подлежащих перечислению Фондом на специальный счет застройщика, а также разрешить вопрос об установлении первоначальной компенсации залоговым кредиторам четвертой очереди реестра требований кредиторов;
- ООО "Азор Девелопмент" - определение суда отменить полностью и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления Фонда;
- ООО "САКС 535", АО "ФЦСР инвест", АО "УК Управление", Сечина М.В. - отменить определение в части установления стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектами незавершенного строительства в размере 6 919 754 000 руб.; в части установления совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, с учетом убытков в виде реального ущерба в размере 6 120 749 395, 76 руб.; в части обязания Фонд перечислить на специальный счет застройщика денежные средства в размере 799 004 604,24 руб. составляющие разницу между стоимостью прав на земельный участок с находящимися на нем объектами незавершенного строительства и совокупным размером требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, с учетом убытков в виде реального ущерба и разрешить вопрос по существу;
- ООО "ТехСтрой" - изменить определение в части возложения на Фонд обязанности перечислить на специальный банковский счет застройщика 2 765 908 176 руб. в целях погашения текущих платежей, увеличив обязанность Фонда на сумму присужденных в пользу ООО "ТехСтрой" денежных средств в размере 8 152 863,99 руб.
- ООО "Энергосервис" - изменить определение, дополнив мотивировочную часть в последнем абзаце на стр. 8 словами: "6. ООО "Энергосервис" - из реестра требований участников строительства исключено требование о передаче 2 жилых помещений общей стоимостью 48 777 650,24 руб., - признаны обоснованными и включены требования в четвертую очередь реестра кредиторов должника на сумму 48 777 650,23 руб. как обеспеченные залогом.
Также от участников спора поступили ходатайства:
- от ООО "Компас" - об отложении судебного заседания, о назначении судебной экспертизы на предмет определения размера требований граждан-участников строительства по возмещению убытков в виде реального ущерба, причиненного нарушением обязательства застройщика по передаче жилых помещений по договорам участия в строительстве;
- от АО "УК Управление" - о вызове эксперта в судебное заседание для дачи пояснений по представленному заключению, о назначении по делу повторной экспертизы по вопросу определения рыночной стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектами незавершенного строительства;
- от Сечиной М.В. - о назначении судебной экспертизы по определению степени готовности объектов незавершенного строительства в целях определения стоимости прав застройщика на земельный участок со всеми неотделимыми улучшениями; о назначении повторной экспертизы по вопросу определения рыночно стоимости прав застройщика с находящимися на нем объектами незавершенного строительства; о назначении судебной экспертизы для определения размера убытков участников строительства в виде реального ущерба; назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости имущественных прав, а также имущества застройщика, которое остается у него после передачи земельного участка с находящимися на нем объектами незавершенного строительства.
Апелляционный суд, рассмотрев указанные ходатайства, пришел к выводу о том, что они не подлежат удовлетворению ввиду отсутствия процессуальных оснований.
В судебном заседании участники процесса изложили свои позиции по спору, которые отражены в протоколе судебного заседания.
Апелляционный суд, повторно рассмотрев настоящий спор, выслушав объяснения участников процесса, пришел к выводу о том, что апелляционные жалобы не подлежат удовлетворению.
Как следует из материалов дела и установлено судом, должник являлся застройщиком жилого комплекса "Квартал Триумфальный", расположенного по адресу: г. Москва, ЗАО, р-н Фили-Давыдково, кв. 1-2, корп. 18, 18А, внесенного в Единый реестр проблемных объектов.
Советом Фонда 30.07.2021 было принято решение об осуществлении финансирования мероприятий по достройке указанного проблемного объекта, в связи с чем Фонд 05.08.2021 обратился в суд с заявлением по настоящему делу о намерении стать приобретателем прав застройщика на вышеуказанный земельный участок со всеми неотделимыми улучшениями, и исполнить обязательства последнего перед участниками строительства на основании пункта 11.1 статьи 201.15.1, статьи 201.15.2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).
Удовлетворяя заявление, суд первой инстанции исходил из наличия предусмотренных Законом о банкротстве условий для передачи Фонду прав на вышеуказанное имущество в целях урегулирования обязательств застройщика перед участниками строительства.
Судом установлено, что стоимость прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, определенная на основании заключения проведенной по делу дополнительной судебной экспертизы (6 919 754 000 руб.), превышает размер обязательств застройщика перед участниками строительства (6 120 749 395, 76 руб.), в связи с чем суд обязал Фонд перечислить соответствующую разницу в размере 799 004 604,24 руб. на специальный счет застройщика.
Также суд обязал Фонд внести на счет застройщика денежные средства в размере 2 765 908 176 руб. для погашения текущих платежей, связанных с объектом незавершенного строительства.
В рамках настоящего спора судом также было рассмотрено заявление ООО "Компас" о разрешении возникших между ним и конкурсным управляющим разногласий относительно размера требований граждан-участников строительства по возмещению убытков в виде реального ущерба, причиненного нарушением обязательств застройщика по передаче жилых помещений по договорам участия в строительстве, в удовлетворении которого было отказано.
Не согласившись с судебным актом, участвующие в деле лица, обратились с вышеуказанными апелляционными жалобами.
Рассмотрев приведенные в них доводы, апелляционный суд пришел к следующим выводам.
1. Относительно соблюдения условий для передачи Фонду прав застройщика на участок с объектами незавершенного строительства.
ООО "Азор Девелопмент" указало, что передача Фонду объекта незавершенного строительства была возможна только при наличии согласия данного общества ввиду признания за ним права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде соответствующих квартир (определение от 06.08.2020 по настоящему делу). Вместе с тем, как указывает апеллянт, он своего согласия на передачу объекта Фонду не давал, в связи с чем заявление Фонда не подлежало удовлетворению.
По мнению апеллянта, оспариваемый судебный акт нарушает его права как долевого собственника объекта, поскольку фактически приводит к лишению его права на признанное за ним в судебном порядке имущество. Апеллянт указывает, что в суде первой инстанции им было заявлено ходатайство о приостановлении производства по спору до рассмотрения поданного им заявления об исключении имущества из конкурсной массы в удовлетворении которого судом было неправомерно отказано. Допущенные нарушения привели к принятия незаконного судебного акта.
По мнению апелляционного суда, суд первой инстанции пришел верному выводу о том, что согласие ООО "Азор Девелопмент" на передачу объекта незавершенного строительства Фонду не требуется.
Как следует из материалов дела, ООО "Азор Девелопмент" на основании договоров уступки прав требований приобрело права по договорам долевого участия в строительстве в отношении 4-х квартир в вышеуказанном ЖК. Определением от 06.08.2020 по настоящему делу, на которое ссылается апеллянт, за ним было признано право собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде соответствующих квартир. То есть указанным судебным актом за апеллянтом не было признано право собственности на объект незавершенного строительства в целом, в связи с чем он не является его сособственником в смысле ГК РФ. Данным судебным актом, по сути, было подтверждено наличие у него прав в отношении конкретных помещений в строящемся доме. При этом признание за ним права на долю в виде соответствующих помещений не означает, что они будут ему непременно переданы. Федеральным законом от 27.06.2019 N 151-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 151-ФЗ) было изменено понятие "участник строительства" (подпункт 2 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве), из него исключено упоминание о юридических лицах. В связи с внесением указанных изменений в части 7 статьи 13 Федерального закона от 13.07.2020 N 202-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 202-ФЗ) было закреплено, что при формировании реестра требований участников строительства арбитражный управляющий вносит в такой реестр соответствующие изменения путем исключения из него требований юридических лиц в отношении их требований о передаче жилых помещений. Требования юридических лиц в отношении их требований о передаче жилых помещений признаются денежными требованиями и включаются арбитражным управляющим в реестр требований кредиторов. На основании определения от 07.04.2023 по настоящему делу требования ООО "Азор Девелопмент" о передаче жилых помещений были исключены из реестра требований участников строительства; указанные требования признаны денежными и включены в четвертую очередь реестра требований кредиторов должника как обеспеченные залогом его имущества. При этом из частей 14 и 17 статьи 16 Закона N 151-ФЗ следует, что фонд, заявляя о намерении исполнить обязательства перед участниками строительства, не обязан получать согласие залоговых кредиторов застройщика-банкрота на передачу ему имущества, прав и обязательств последнего. Таким образом доводы апеллянта о несоблюдении условий для передачи фонду прав на объект незавершенного строительства в части дачи им согласия на такую передачу являются необоснованными и подлежат отклонению как основанные на ошибочном толковании норм материального права.
2. Относительно соотношения встречных предоставлений в связи с передачей Фонду обязательств застройщика перед участниками строительства.
В соответствии с требованиями статьи 201.15-1 Закона о банкротстве передача иному застройщику (приобретателю) имущества должника и его обязательств перед участниками строительства производится на возмездной основе, результатом которой является соотношение стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и совокупным размером требований участников строительства должника, включенных в реестр (соотношение встречных предоставлений), с целью разрешения вопроса о наличии оснований для включения требований приобретателя в реестр должника или, напротив, о наличии у приобретателя обязанности перечислить денежные средства в пользу должника.
В целях определения рыночной стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями определением суда от 27.01.2022 по настоящему спору назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "Пачоли Консалтинг" Бодрову Ю.В.
Определением от 25.10.2022 судом ввиду недостаточной полноты заключения эксперта по делу назначена дополнительная экспертиза, проведение которой было поручено тому же эксперту.
Определением от 24.11.2022 к производству дополнительной экспертизы привлечены эксперты Юдин М.В. и Шавва А.Д.
Согласно заключению дополнительной экспертизы, рыночная стоимость прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями составляет 6 919 754 000 руб., в том числе: стоимость земельного участка - 2 812 113 000 руб., стоимость жилого дома с автостоянкой - 4 107 641 000,00 руб.
Оценив указанное заключение, суд пришел к выводу о том, что оно является ясным и полным, не содержит противоречий, выводы экспертов не вызывают сомнений, в связи с чем принял его в качестве надлежащего доказательства рыночной стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями.
С этими выводами суда не согласились Фонд, Москомстройинвест, ООО "САКС 535", АО "ФЦСР инвест", АО "УК Управление", Сечина М.В.
Фонд, Москомстройинвест полагают, что в заключении дополнительной экспертизы необоснованно завышена рыночная стоимость объектов незавершенного строительства. По мнению апеллянтов, действительная стоимость указанных объектов с учетом определенного в заключении дополнительной экспертизы процента готовности объекта строительства (39,1%) составляет 2 978 230 264,70 руб., в связи с чем рыночная стоимость прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектами незавершенного строительства составляет 5 790 343 264,70 руб., а не 6 919 754 000 руб., как указано в заключении.
Также апеллянты полагают, что суд в определении о назначении дополнительной экспертизы неправомерно указал не принимать к учету заключение Мосгосэкспертизы от 03.08.2021 N 616-21/МГЭ/77-3515/21-(0)-0.
Апелляционный суд находит данные доводы несостоятельными.
Так исключая из ранее поставленных вопросов указание на необходимость учета при определении рыночной стоимости объектов незавершенного строительства, заключения Мосгосэкспертизы, суд первой инстанции обоснованно исходил из того данное заключение не может быть положено в основу определения рыночной стоимости объекта без учета фактической степени готовности объекта (которая экспертом при проведении первоначальной экспертизы не устанавливалась), а также фактических изменений, связанных с износом объекта.
Судом было установлено, что в заключении Мосгосэкспертизы не учтена часть строительных работ (данный вывод апеллянты не опровергли), в связи с чем содержащиеся в нем выводы относительно степени строительной готовности объекта являются недостоверными.
Собственно говоря, именно необходимость определения фактической степени готовности объекта незавершенного строительства в данном случае и послужила основанием для назначения по делу дополнительной экспертизы.
Что касается доводов апеллянтов о том, что с учетом изменения степени строительной готовности, определенной на основании дополнительной судебной экспертизы, на 2,79 %, стоимость объекта незавершенного строительства должна составлять не более 2 978 230 264,70 руб. (2 897 393 000,00 + 2,79 %), то они не могут быть приняты во внимание поскольку основаны на их собственных ни на чем не основанных умозаключениях.
В свою очередь ООО "САКС 535", АО "ФЦСР инвест", АО "УК Управление", Сечина М.В. полагали, что представленное в материалы дела экспертное заключение не может быть признано надлежащим доказательством, ссылаясь на то, что экспертами неправильно применена методика определения степени строительной готовности объекта незавершенного строительства, предусмотренная постановлением Правительства РФ от 22.04.2019 N 480, а именно экспертами при определении степени готовности объекта учтена только степень готовности конструктивных элементов объекта строительства и не определена степень готовности объекта по фактическим затратам, что привело к существенному занижению определенной в заключении степени готовности объекта (39,1%) и, как следствие, определенной экспертами рыночной стоимости объекта незавершенного строительства.
Оценивая данные доводы, апелляционный суд отмечает, что предусмотренная указанным постановлением формула определения степени готовности объекта строительства, учитывающая степень готовности объекта по фактическим затратам подлежит применению для целей названных в указанном документе, однако не может применяться при определении рыночной стоимости объекта строительства, поскольку сам по себе размер фактических затрат в отношении к планируемой стоимости строительства на рыночную стоимость объекта влияния не оказывает. В этой связи эксперты при определении рыночной стоимости объекта правомерно учитывали степень готовности конструктивных элементов строительства. Следовательно, приведенные доводы не могут быть приняты во внимание.
Также не могут быть приняты во внимание доводы о том, что в заключении дополнительной экспертизы была необоснованно занижена стоимость земельного участка по сравнению с его стоимостью, определенной в первоначальном заключении.
Причина такого расхождения связана с учетом при проведении дополнительной экспертизы действительной стоимости арендной платы, которая составляет 23 млн. руб. в квартал; при проведении первоначальной экспертизы арендная плата была учтена в размере 1,7 млн. руб. в квартал, что не соотносится с положениями Договора аренды земельного участка от 26.08.2014 N И-07-000684.
Иные приведенные апеллянтами в жалобах доводы со ссылкой на представленные ими рецензии не содержат существенных сомнений в обоснованности выводов эксперта, что исключает необходимость в назначении по делу повторной
