Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 19 мая 2023 г. N Ф03-1832/23 по делу N А73-11617/2018

г. Хабаровск

19 мая 2023 г.

А73-11617/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 16 мая 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 мая 2023 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи Никитина Е.О.

судей Кучеренко С.О., Кушнаревой И.Ф.

при участии:

Саркисяна А.А. (лично);

от конкурсного управляющего обществом с ограниченной ответственностью "Техмонтаж" Артамонова Б.А.: Назарова Р.О., представителя по доверенности от 12.07.2022;

от жилищно-строительного кооператива "Рубин": Веревкина Д.В., председателя правления на основании протокола от 16.08.2022;

от Лазуткиной О.В.: Лаптева А.Н., представителя по доверенности от 15.11.2022;

от Комитета государственного строительного надзора Правительства Хабаровского края: Михайлова А.В., представителя по доверенности от 09.01.2023;

от общества с ограниченной ответственностью "Мегасах": Зинченко Е.С., представителя по доверенности от 09.01.2023;

от Селеговского Д.С.: Федоровой Е.К., представителя по доверенности от 26.08.2022;

от Мазур Ю.М.: Маслякова Н.М., представителя по доверенности от 21.04.2023;

Жоровой Е.Н. (лично);

Гапоновой Л.А. (лично);

от других участвующих в деле лиц представители не явились

рассмотрев в судебном онлайн - заседании кассационные жалобы Саркисяна Андрея Ашотовича и Долгушиной Лидии Михайловны, Касьянюк Елены Евгеньевны, Плешакова Вячеслава Петровича, Уваровой Елены Васильевны, Хромовой Нины Павловны

на постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 07.03.2023

по делу N А73-11617/2018 Арбитражного суда Хабаровского края

по заявлению конкурсного управляющего обществом с ограниченной ответственностью "Техмонтаж" Артамонова Бориса Александровича

о погашении требований участников строительства должника

в рамках дела о признании общества с ограниченной ответственностью "Техмонтаж" (ОГРН: 1052701545522, ИНН: 2723072868, адрес: 680000, Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Дикопольцева, д. 48, оф. 406) несостоятельным (банкротом)

заинтересованные лица: Комитет государственного строительного надзора Правительства Хабаровского края (ОГРН: 1142721000355, ИНН: 2721206354, адрес: 680021, Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Амурский бульвар, д. 43), публично-правовая компания "Фонд развития территорий" (ОГРН: 5177746100032, ИНН: 7704446429, адрес: 115088, г. Москва, ул. Шарикоподшипниковская, д. 5), Прокуратура Хабаровского края (ОГРН: 1022700920461, ИНН: 2721024410, адрес: 680000, Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Шевченко, д. 6), Межрегиональное управление Федеральной службы по финансовому мониторингу по Дальневосточному федеральному округу (ОГРН: 1022701128361, ИНН: 2722038504, адрес: 680030, Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Ленина, д. 37, оф. 24-35)

УСТАНОВИЛ:

решением Арбитражного суда Хабаровского края от 22.11.2018 общество с ограниченной ответственностью "Техмонтаж" (далее - ООО "Техмонтаж", общество, должник) признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, применены правила параграфа 7 главы 9 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) о банкротстве застройщиков, исполнение обязанностей конкурсного управляющего возложено на Качура Артура Александровича.

Далее определениями от 07.12.2018, от 27.12.2019, от 21.05.2020, от 07.06.2021 и от 02.12.2021 конкурсными управляющими в деле о банкротстве ООО "Техмонтаж" последовательно утверждались Карнаушко Игорь Андреевич, Кузьмин Павел Борисович, Виногоров Владимир Геннадьевич, Ануров Илья Игоревич и Пережогин Антон Олегович.

Впоследствии конкурсным управляющим должником утвержден Артамонов Борис Александрович (определение суда от 01.06.2022).

К участию в деле привлечены Комитет государственного строительного надзора Правительства Хабаровского края (далее - Комитет Госстройнадзора Правительства края), публично-правовая компания "Фонд развития территорий", Прокуратура Хабаровского края, Межрегиональное управление Федеральной службы по финансовому мониторингу по Дальневосточному федеральному округу.

В рамках указанного дела о банкротстве должника, 25.08.2022 конкурсный управляющий Артамонов Б.А. обратился в арбитражный суд с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ, Кодекс), о погашении требований участников строительства ООО "Техмонтаж" путем: передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства - "Многоэтажные жилые дома и подземная автопарковка по ул. Рокоссовского в Индустриальном районе г. Хабаровска", расположенный на земельном участке с кадастровым номером: 27:23:0051113:54 по адресу: Хабаровский край, г. Хабаровск, Индустриальный район, участок находится примерно в 31,6 м по направлению на северо-запад от ориентира - "жилое здание", расположенного за пределами участка, адрес ориентира: ул. Рокоссовского, д. 24, созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу "Рубин" (далее - ЖСК "Рубин", кооператив); передачи ЖСК "Рубин" прав застройщика - ООО "Техмонтаж" на земельный участок с кадастровым номером: 27:23:0051113:54, возникшие из договора аренды от 03.10.2008 N 10129, заключенного между ООО "Техмонтаж" и Министерством имущественных отношений Хабаровского края, и дополнительного соглашения от 24.12.2012 к договору аренды; передачи ЖСК "Рубин" проектной и технической документации, а также разрешения на строительство, необходимые для завершения строительства объектов незавершенного строительства ЖК "Рубин", ЖК "Искра" и подземной автопарковки.

Определением от 15.12.2022 в удовлетворении заявления отказано.

Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 07.03.2023 определение от 15.12.2022 отменено, заявление конкурсного управляющего удовлетворено. Объект незавершенного строительства, принадлежащий ООО "Техмонтаж", а также права застройщика на земельный участок, возникшие из договора аренды от 03.10.2008 N 10129, проектная и техническая документация, разрешение на строительство, необходимые для завершения строительства объектов незавершенного строительства ЖК "Рубин", ЖК "Искра" и подземной автопарковки переданы ЖСК "Рубин". Требования участников строительства ООО "Техмонтаж", включенные в реестр участников строительства на дату вынесения судебного акта, признаны погашенными.

Не согласившись с апелляционным постановлением, конкурсный кредитор - Саркисян Андрей Ашотович в кассационной жалобе просит его отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. В обоснование жалобы ее заявитель указывает на то, что апелляционный суд в нарушение процессуальных норм не приостановил производство по данному спору до вступления в законную силу определения суда об отказе в признании недостоверным отчета об оценке от 05.11.2022 N 794-КН-МСК/22 (далее - отчет об оценке), а также отказал в назначении экспертизы в целях создания условий для всестороннего и полного исследования доказательств и установления фактических обстоятельств. Отмечает, что апелляционной инстанцией не дана оценка представленной в материалы дела рецензии на отчет об оценке, согласно которой сделанные оценщиком выводы о величине рыночной стоимости объекта оценки нельзя признать обоснованными. Полагает, что ряд обстоятельств свидетельствуют о том, что отчет об оценке составлен позже указанной в нем даты. Считает, что стоимость имущества должника не тождественна стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, которые могут включать в себя иные оценочные критерии по сравнению с оценкой имущества. Отчет об оценке фактически представляет собой отчет о стоимости имущества должника, поскольку не включает в себя иные оценочные критерии, например, способность объектов генерировать доход от продажи квартир и парковочных мест после завершения строительства. В объектах незавершенного строительства, который конкурсный управляющий хочет передать жилищно-строительному кооперативу (далее - ЖСК) более 250 свободных жилых помещений, однако создание кооператива направлено не на получение дохода, а на получение жилых помещений, достраиваться которые должны за счет дополнительных взносов, вносимых участниками созданного ЖСК. Ссылается на судебную практику.

Также с кассационной жалобой обратились кредиторы - Долгушина Лидия Михайловна, Касьянюк Елена Евгеньевна, Плешаков Вячеслав Петрович, Уварова Елена Васильевна и Хромова Нина Павловна, которые просят постановление апелляционного суда отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления конкурсного управляющего. По мнению заявителей жалобы, оспариваемое постановление нарушает права потерпевших по уголовному делу, поскольку постановлением Тверского районного суда города Москвы от 13.09.2019 наложен арест на имущество юридических лиц, в том числе на объекты незавершенного строительства (квартиры) в строящихся многоквартирных домах на земельном участке с кадастровым номером: 27:23:0051113:54. Ввиду передачи всего имущества, в том числе арестованного, сторонней организации, потерпевшие по уголовному делу не смогут возместить ущерб, причиненный преступлением.

В судебном заседании, проведенном в соответствии со статьей 153.2 АПК РФ в режиме веб-конференции информационной системы "Картотека арбитражных дел", Саркисян А.А. и представитель кредитора Лазуткиной Ольги Викторовны поддержали доводы кассационных жалоб, настаивали на их удовлетворении.

В отзыве на кассационные жалобы и в судебном заседании представитель конкурсного управляющего Артамонова Б.А. возражал против изложенных в них доводов, сославшись на то, что обстоятельства уголовного дела не входят в предмет доказывания при рассмотрения заявления о погашении требований участников строительства и не могут повлиять на вынесение судебного акта в рамках дела о банкротстве. Участники строительства выразили свою волю на удовлетворение их требований путем передачи объекта ЖСК, все указанные в Законе о банкротстве условия соблюдены, препятствия для передачи объекта незавершенного строительства отсутствуют.

Участник долевого строительства Валиева Галина Павловна в отзывах на кассационные жалобы просила оставить обжалуемое постановление без изменения, отметив, что только после передачи прав требования участникам строительства созданному кооперативу, общество сможет получить средства для расчетов с кредиторами четвертой очереди, так как у должника имеется иное имущество.

Председатель правления ЖСК "Рубин" Веревкин Дмитрий Владимирович в письменных возражениях и в судебном заседании просил отказать в удовлетворении кассационных жалоб, указав на то, что обжалуемый судебный акт исполнен, в настоящее время заключен договор передачи земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, который прошел государственную регистрацию; объекты зарегистрированы за ЖСК; должник больше не несет расходов на содержание объектов незавершенного строительства и охрану; записи в едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) о договорах долевого участия в строительстве исключены (погашены); с членами кооператива заключены договоры паенакопления, внесены взносы; проведено собрание пайщиков ЖСК, на котором одобрена сделка по заключению договора с инвестором - техническим заказчиком на выполнение работ по завершению строительства; ведется восстановление проектной и рабочей документации. Часть лиц, возражающих против погашения требований участников строительства ООО "Техмонтаж", также являются кредиторами в рамках дела о банкротстве иного должника и за счет реализации его имущества могут получить удовлетворение своих требований.

В судебном заседании Жорова Елена Николаевна, Гапонова Лариса Анатольевна, а также представители Селеговского Дмитрия Сергеевича, Мазур Юлии Михайловны, общества с ограниченной ответственностью "Мегасах" и Комитета Госстройнадзора Правительства края возражали против удовлетворения кассационных жалоб.

Кассационные жалобы рассмотрены в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие других участвующих в деле лиц.

Заслушав лиц, явившихся в судебное заседание, изучив материалы дела, проверив законность постановления от 07.03.2023, с учетом доводов кассационных жалоб и отзывов (возражений) на них, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что предусмотренные статьей 288 АПК РФ основания для его отмены отсутствуют.

Как установлено арбитражными судами из материалов дела, ООО "Техмонтаж" на праве собственности принадлежит незавершенный строительством объект - "Многоквартирные жилые дома и подземная автопарковка по ул. Рокоссовского в Индустриальном районе г. Хабаровска", расположенный по адресу: Хабаровский край, г. Хабаровск, Индустриальный район, участок находится примерно в 31,6 м по направлению на северо-запад от ориентира "жилое здание", расположенного за пределами участка, адрес ориентира: ул. Рокоссовского, д. 24.

Указанный объект находится на земельном участке с кадастровым номером: 27:23:0051113:54, по адресу: Хабаровский край, г. Хабаровск, Индустриальный район, участок находится примерно в 31,6 м по направлению на северо-запад от ориентира - "жилое здание", расположенного за пределами участка, адрес ориентира: ул. Рокоссовского, д. 24. Земельный участок находится в пользовании у ООО "Техмонтаж" на основании договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, зарегистрирован в ЕГРН 20.10.2008 за государственным регистрационным номером: 27-27-01/097/2008-496.

Разрешение на строительство выдано Департаментом архитектуры, строительства и землепользования Администрации г. Хабаровска 28.10.2008 N RU 27301000-114/08, срок действия разрешения на строительство продлен до 07.08.2024.

На собрании участников строительства ООО "Техмонтаж", состоявшемся 28.10.2022, приняты следующие решения: создать ЖСК по объекту: "Многоквартирные жилые дома и подземная автопарковка по ул. Рокоссовского в Индустриальном районе г. Хабаровска", расположенном по адресу: Хабаровский край, г. Хабаровск, Индустриальный район, участок находится примерно в 31,6 м по направлению на северо-запад от ориентира "жилое здание", расположенного за пределами участка, адрес ориентира: ул. Рокоссовского, д. 24; обратиться в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект: "Многоквартирные жилые дома и подземная автопарковка по ул. Рокоссовского в Индустриальном районе г. Хабаровска", расположенный по адресу: Хабаровский край, г. Хабаровск, Индустриальный район, участок находится примерно в 31,6 м по направлению на северо-запад от ориентира "жилое здание", расположенного за пределами участка, адрес ориентира: ул. Рокоссовского, д. 24.

Вступившим в законную силу определением суда от 05.12.2022 по данному делу о банкротстве в удовлетворении требования о признании недействительными решений собрания участников строительства от 28.10.2022 отказано.

В целях реализации принятого решения о погашении своих требований путем передачи незавершенного строительством объекта на достройку участниками строительства зарегистрирован ЖСК "Рубин", согласно пункту 1.1 устава которого, кооператив создан для завершения строительства объекта "Многоэтажные жилые дома и подземная автопарковка по ул. Рокоссовского в Индустриальном районе г. Хабаровска".

Согласно положениям части 1 статьи 223 АПК РФ, статьи 32 Закона о банкротстве дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным названным Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

Как усматривается из положений Закона о банкротстве, банкротство застройщика имеет свои особенности, которые урегулированы параграфом 7 главы IX названного Федерального закона.

По правилам пункта 1 статьи 201.2 Закона о банкротстве участники строительства, имеющие требования о передаче жилых помещений, о передаче машино-мест и нежилых помещений, признаются лицами, участвующими в деле о банкротстве застройщика, наряду с лицами, предусмотренными статьей 34 данного Федерального закона.

По смыслу статьи 201.1 Закона о банкротстве требования участников строительства могут быть денежными или натуральными (о передаче жилого помещения). Относительно последних ведется отдельный реестр (реестр требований о передаче жилых помещений) и требования участников строительства, имеющих к должнику требования о передаче жилых помещений, признанных судом обоснованными, подлежат погашению в особом порядке, а именно, путем передачи объекта незавершенного строительства либо путем передачи им жилых помещений в зависимости от того, имеется у должника объект незавершенного строительства либо многоквартирный дом, строительство которого завершено.

Порядок погашения требований участников строительства в процедуре конкурсного производства путем передачи объекта незавершенного строительства урегулирован в статье 201.10 Закона о банкротстве.

В соответствии с пунктом 1 статьи 201.10 Закона о банкротстве случае наличия у застройщика объекта незавершенного строительства конкурсный управляющий не позднее чем через три месяца со дня принятия Фондом решения о нецелесообразности финансирования завершения строительства объектов незавершенного строительства в соответствии с Федеральным законом от 29.07.2017 N 218-ФЗ "О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу (далее - передача объекта незавершенного строительства). В указанном случае погашение требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу возможно, если такие участники строительства отказались от получения возмещения в соответствии с пунктом 14 статьи 201.15-1 названного Федерального закона.

В состав материалов, подлежащих рассмотрению собранием участников строительства, включается заключение конкурсного управляющего о возможности или невозможности передачи объекта незавершенного строительства, отчет об оценке прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, проект решения о создании жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива (пункт 2 статьи 201.10 Закона о банкротстве).

Исходя из пункта 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве передача участникам строительства объекта незавершенного строительства может быть осуществлена при одновременном соблюдении следующих условий: 1) стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок не превышает более чем на пять процентов совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, либо тремя четвертями голосов кредиторов четвертой очереди, за исключением юридических лиц - участников строительства, принято решение о согласии на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 4 указанной статьи. При определении размера требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, учитывается также размер убытков в виде реального ущерба, определенный в соответствии с пунктом 2 статьи 201.5 данного Федерального закона; 2) имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, достаточно для погашения текущих платежей, связанных с судебными расходами по делу о банкротстве, выплатой вознаграждения конкурсному управляющему, оплатой деятельности лиц, привлечение которых конкурсным управляющим для исполнения возложенных на него обязанностей в деле о банкротстве в соответствии с настоящим Федеральным законом является обязательным, требований кредиторов первой и второй очереди или на специальный банковский счет должника внесены денежные средства в соответствии с пунктом 5 названной статьи; 3) в реестре требований кредиторов отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, либо указанные кредиторы согласились на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 6 указанной статьи; 4) после завершения строительства конкретного объекта незавершенного строительства жилых помещений, машино-мест, нежилых помещений в нем достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства в отношении конкретного объекта строительства, включенных в реестр требований участников строительства, исходя из условий договоров, предусматривающих передачу жилых помещений, и (или) договоров, предусматривающих передачу машино-мест и нежилых помещений (в том числе отсутствуют требования нескольких участников строительства о передаче одних и тех же жилых помещений, машино-мест, нежилых помещений в многоквартирном доме, или здании (сооружении), предназначенном исключительно для размещения машино-мест, или домов блокированной застройки, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 7 данной статьи). С согласия участника строительства возможна передача ему жилого помещения, машино-места, нежилого помещения, отличающихся по площади, планировке, расположению от жилого помещения, машино-места, нежилого помещения, соответствующих условиям договора, предусматривающего передачу жилого помещения, или договора, предусматривающего передачу машино-места и нежилого помещения; 5) объект незавершенного строительства принадлежит застройщику на праве собственности; 6) земельный участок, на котором находится объект незавершенного строительства, принадлежит застройщику на праве собственности или на ином имущественном праве; 7) участниками строительства принято решение о создании жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, соответствующего требованиям пункта 8 указанной статьи.

Рассмотрев вопрос о передаче прав застройщика на незавершенный строительством объект и установив, что должник является арендатором земельного участка с кадастровым номером: 27:23:0051113:54 на основании договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предоставленного в пользование для строительства многоэтажного жилого дома и закрытой многоэтажной автостоянки, однако, в нарушение требований пункта 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве стоимость права аренды застройщика на земельный участок, подлежащий передаче ЖСК "Рубин" совместно с незавершенным строительством объектом не оценивалась оценщиком, суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявленных требований.

Пересматривая спор в порядке главы 34 АПК РФ, апелляционным судом установлено следующее.

Имущества, которое остается у ООО "Техмонтаж", после передачи объекта незавершенного строительства и земельного участка ЖСК "Рубин", достаточно для погашения текущих платежей, связанных с судебными расходами по делу о банкротстве, выплатой вознаграждения арбитражному управляющему, оплатой деятельности лиц, привлечение которых арбитражным управляющим для исполнения возложенных на него обязанностей в деле о банкротстве в соответствии с Законом о банкротстве является обязательным, требований кредиторов второй очереди.

Первая очередь реестра требований кредиторов отсутствует; вторая очередь реестра требований кредиторов составляет 70 454,30 руб.; размер текущих обязательств на дату рассмотрения спора в суде первой инстанции - 1 109 116,31 руб., на настоящую дату - 1 828 547,10 руб.

Собранием кредиторов от 01.12.2022 утверждено положение о реализации имущества должника: 100% доли в уставных капиталах обществ с ограниченной ответственностью "Стройпроект" (номинальная стоимость 80 000 000 руб.) и "Аметист" (номинальная стоимость 40 000 000 руб.). Во владении должника также находится имущество - объект незавершенного строительства с кадастровым номером: 27:23:0040673:9, расположенный по адресу: г. Хабаровск, пер. Санитарный, объявленная стоимость которого - 63 829 600 руб. (сообщение от 07.11.2022 N 10018921 в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве).

Требований кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, в реестре требований кредиторов ООО "Техмонтаж" не имеется.

Жилых помещений (после завершения строительства многоэтажных жилых домов и автопарковки) будет достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства, включенных в реестр требований о передаче жилых помещений, исходя из условий договоров, предусматривающих передачу жилых помещений. Требования нескольких участников строительства о передаче одних и тех же жилых помещений в многоквартирном доме отсутствуют.

Из представленных в материалы дела отчета об оценке, выполненного обществом с ограниченной ответственностью "Центр независимой оценки "Эксперт", а также разъяснений к нему, следует, что при оценке объекта специалистом применялся затратный подход, регламентируемый пунктом 24 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 (далее - ФСО N 7), которым предусмотрены следующие этапы оценки: определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный; расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства; определение прибыли, износа и устаревания; определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства.

Проведение экспертного исследования - оценки стоимости объекта с последовательным выполнением всех ее этапов, включая третий этап с определением совокупной стоимости прав на земельный участок и расположенного на нем незавершенного строительством объекта, подтверждается самим отчетом об оценке, в котором содержатся ссылки на ФСО N 7.

Права на земельные участки, занятые объектами незавершенного строительства, не подлежат самостоятельной оценке, поскольку не обладают самостоятельной оборотоспособностью и предназначены только для организации парковочного пространства и ввода в эксплуатацию жилых многоквартирных домов.

В подпункте "а" пункта 24 ФСО N 7 отмечено, что затратный подход, выбранный оценщиком при проведении оценки, рекомендовано применять для оценки объектов недвижимости - земельных участков, застроенных объектами капитального строительства или объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых или нежилых помещений.

Таким образом, приняв во внимание целевое назначение выделенного земельного участка для строительства многоквартирных домов и автопарковки, невозможность рассмотрения прав на земельный участок как самостоятельного объекта продажи в отрыве от расположенных на нем недостроенных объектов капитального строительства, а также имеющихся обременений прав участников долевого строительства, апелляционный суд констатировал, что фактическая оценка прав на земельный участок учтена оценщиком согласно пункту 24 ФСО N 7 в составе стоимости объектов незавершенного строительства, расположенных на данном участке, отдельной оценки прав на земельный участок не требуется.

С учетом совокупного размера требований участников строительства - 628 103 013,54 руб. и определенной отчетом об оценке рыночной совокупной стоимости прав на объекты оценки - 614 345 227 руб., суд апелляционной инстанции установил, что разница между названными величинами составляет 2,24% в пользу дольщиков и не превышает пятипроцентного барьера, предусмотренного подпунктом 1 пункта 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве.

При таких обстоятельствах, проанализировав приведенные положения законодательства, а также исследовав и оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства, в том числе отчет об оценке и разъяснения к нему, апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии препятствий для погашения требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства созданному ЖСК "Рубин", в связи с чем отменил определение суда первой инстанции и удовлетворил заявленные требования конкурсного управляющего должником.

Суд округа соглашается с выводами апелляционной инстанции, а также полагает, что удовлетворение заявления о передаче прав застройщика направлено на защиту прав кредиторов, включенных в реестр требований о передаче жилых помещений, поскольку преследует цель - завершение строительства многоквартирного дома и последующую передачу жилых помещений участникам строительства.

Довод кассационной жалобы Саркисяна А.А. о том, что апелляционный суд в нарушение процессуальных норм не приостановил производство по данному спору до вступления в законную силу определения суда об отказе в признании недостоверным отчета об оценке, а также отказал в назначении экспертизы в целях создания условий для всестороннего и полного исследования доказательств и установления фактических обстоятельств, подлежит отклонению, поскольку наличие не вступившего в законную силу судебного акта об отказе в признании недействительным отчета об оценки не препятствовало пересмотру в порядке апелляционного производства определения суда по вопросу передачи объекта незавершенного строительства созданному ЖСК и погашения требований кредиторов. Отказ суда апелляционной инстанции в удовлетворении ходатайства о назначении оценочной экспертизы по делу, при наличии в материалах дела отчета оценщика и разъяснений к нему, соответствует его процессуальным полномочиям и не может рассматриваться как основание для отмены обжалуемого судебного акта.

Ссылка на то, что апелляционным судом не дана оценка рецензии на отчет об оценке, признается несостоятельной.

Представленная кредитором при рассмотрении спора в суде первой инстанции рецензия от 09.12.2022 N 09/6 на отчет оценщика, в которой указано на то, что сделанные оценщиком выводы о величине рыночной стоимости объекта оценки нельзя признать обоснованными, сама по себе не опровергает достоверность изготовленного в целях соблюдения положений статьи 201.10 Закона о банкротстве отчета. При проведении оценки использовались нормативные документы и федеральные стандарты оценочной деятельности, действующие на дату его составления, а также использовались стандарты оценочной деятельности, установленные саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик. Оценка выполнялась с частичным применением и других действующих нормативных документов.

Доводы кредитора о том, что отчет об оценке составлен позже, указанной в нем даты, а сам отчет не включает в себя иные оценочные критерии, не свидетельствуют о недостоверности данного доказательства. Непосредственно сам отчет, с учетом последующих разъяснений оценщика к нему, фактически содержит выводы о стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок. Сведения об иной стоимости прав застройщика, в материалы дела не представлены. Непосредственно на сам отчет об оценке получено положительное экспертное заключение от 29.11.2022 N 377/11/2022 Экспертного совета Ассоциации саморегулируемая организация оценщиков "Союз".

Наличие в объектах незавершенного строительства, подлежащих передаче ЖСК, свободных жилых помещений, на что указывает кредитор в своей кассационной жалобе, не противоречит установленному законодателем порядку передачи объекта незавершенного строительства с целью погашения требований участников строительства в рамках дела о банкротстве.

Действительно, как пояснил в судебном заседании на вопрос суда округа председатель правления ЖСК "Рубин", в объекте незавершенного строительства присутствуют свободные жилые помещения, за счет которых, в том числе планируется достройка объекта, однако, данное обстоятельство, с учетом соблюдения пятипроцентного ограничения, установленного подпунктом 1 пункта 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве, не свидетельствует о незаконности состоявшейся передачи имущества должника. Наличие оснований для применения в рассматриваемом случае положений пункта 4 статьи 201.10 Закона о банкротстве (внесение участниками строительства и (или) третьими лицами денежных средств в размере превышения пятипроцентного ограничения), апелляционным судом не установлено.

Доводы кассационной жалобы кредиторов о том, что оспариваемое постановление нарушает права потерпевших по уголовному делу, поскольку судом общей юрисдикции наложен арест на имущество юридических лиц, в том числе на объекты незавершенного строительства (квартиры) в строящихся многоквартирных домах на земельном участке с кадастровым номером: 27:23:0051113:54; ввиду передачи всего имущества, в том числе арестованного, сторонней организации, потерпевшие по уголовному делу не смогут возместить ущерб, причиненный преступлением, не принимаются судом округа, так как передача объекта незавершенного строительства осуществлена в рамках процедуры несостоятельности застройщика в соответствии с положениями Закона о банкротстве с целью соблюдения конституционных прав (статья 35 Конституции Российской Федерации) участников строительства на погашение своих требований о передаче жилых помещений за счет имущества банкрота.

При этом согласно пояснениям председателя правления ЖСК "Рубин", не опровергнутым лицами, участвующими в деле, в настоящее время заключен договор передачи земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, который прошел государственную регистрацию; объекты зарегистрированы за ЖСК; записи в ЕГРН о договорах долевого участия в строительстве исключены (погашены); с членами кооператива заключены договоры паенакопления, внесены взносы; проведено собрание пайщиков ЖСК, на котором одобрена сделка по заключению договора с инвестором - техническим заказчиком на выполнение работ по завершению строительства; ведется восстановление проектной и рабочей документации.

Об отсутствии возможности совершения действий по передаче объекта незавершенного строительства вновь созданному ЖСК, участники строительства, а также привлеченные к участию в деле заинтересованные лица, не заявляли, напротив, непосредственно Прокуратура Хабаровского края и Комитет Госстройнадзора Правительства края, выразили свою позицию о необходимости такой передачи.

Возражающими лицами относительно возможности передачи объекта незавершенного строительства должника созданному ЖСК являются кредиторы по денежным требованиям, в частности, Саркисян А.А. и его правопреемники по части требований: Долгушина Л.М., Касьянюк Е.Е., Плешаков В.П., Уварова Е.В. и Хромова Н.П.

Однако приобретая на торгах денежные требования кредитных потребительских кооператив "Далькредит" и "Восточный фонд сбережений" к ООО "Техмонтаж" на общую сумму 283 690 501,19 руб. со значительным дисконтом (за 10 036 393 руб.), указанные лица могли и должны были осознавать риск неполучения удовлетворения за счет объектов незавершенного строительства при наличии у должника сформированного задолго до их вступления в дело о банкротстве реестра участников строительства, чьи требования имеют приоритет.

Судебная практика, на наличие которой указывает заявитель кассационной жалобы, сформирована исходя из иных фактических обстоятельств, не являющихся тождественными рассмотренному спору. Судебные акты по каждому делу принимаются с учетом конкретных доводов и доказательств, представленных сторонами.

В целом доводы кассационных жалоб сводятся к несогласию заявителей с оценкой суда имеющихся в деле доказательств и сделанных на ее основе выводов.

Нормы материального права применены судом апелляционной инстанции правильно по отношению к установленным фактическим обстоятельствам. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену постановления по безусловным основаниям, судом не допущено.

С учетом изложенного обжалуемый судебный акт отмене, а кассационные жалобы удовлетворению, не подлежат.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 07.03.2023 по делу N А73-11617/2018 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

Е.О. Никитин

Судьи

С.О. Кучеренко И.Ф. Кушнарева