Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18 декабря 2021 г. N Ф08-12131/21 по делу N А32-22884/2017

г. Краснодар

18 декабря 2021 г.

Дело N А32-22884/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 15 декабря 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 18 декабря 2021 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Андреевой Е.В., судей Гиданкиной А.В. и Илюшникова С.М., при участии в судебном заседании до и после перерыва Письменской Марины Михайловны (лично), от Письменского Владимира Викторовича, Моисеевой Анастасии Владимировны и Мещеряковой Марии Владимировны - Гончаровой А.А. (доверенность от 01.06.2021), в отсутствие иных участвующих лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу публичного акционерного общества "Банк Зенит" на определение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.06.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2021 по делу N А32-22884/2017 (Ф08-12131/2021), установил следующее.

В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО "Специализированное строительно-монтажное управление "Краснодар" (далее - должник) Письменский В.В., Письменская М.М., Моисеева А.В., Мещерякова М.В. (далее - заявители) обратились в суд с заявлением о признании отсутствующим обременение квартиры N 61, общей площадью 136,6 кв. м, находящейся по адресу: г. Краснодар, Центральный округ, ул. Промышленная, дом 49 с кадастровым номером 23:43:0310008:53 (далее - квартира), погасив запись о государственной регистрации ипотеки от 23.11.2016 N23-23/001-23/001/856/20168405/1; исключении из реестра требований кредиторов объекта недвижимости - квартиры; государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к заявителям по 1/4 доли на каждого; признании права общей долевой собственности по 1/4 доли за Письменским В.В., Письменской М.М., Моисеевой А.В., Мещеряковой М.В. на квартиру.

Определением от 09.06.2021, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 31.08.2021, признано право собственности на квартиру за заявителями по 1/4 доли на каждого; признано отсутствующим обременение квартиры в виде ипотеки в пользу ПАО "Банк Зенит" (далее - банк) (регистрационная запись в ЕГРН N 23-23/001- 23/001/856/2016-8405/1 от 23.11.2016).

В кассационной жалобе банк просит отменить обжалуемые судебные акты.

По мнению подателя жалобы, материалами дела подтверждается, что заявители были осведомлены о нахождении квартиры в залоге у банка, как на момент заключения предварительного договора купли-продажи от 25.10.2016, так и при заключении договора купли-продажи от 28.12.2017, однако ни заявители, ни должник не уведомили банк о возникших между сторонами правоотношениях по поводу залоговой квартиры. Кроме того, заявители не наделены правомочиями лиц, на предъявление требований в порядке статьи 201.1 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).

В отзыве на кассационную жалобу, Письменская М.М., Моисеева А.В. и Мещерякова М.В. просят оставить судебные акты без изменения, указывая на их законность и обоснованность. Указывают, что заявители фактически проживают в спорной квартире, за свой счет произвели ремонт, производили страхование квартиры. Моисеева А.В. (является многодетной матерью, имеет на иждивении восемь детей, которые вместе с ней проживают в указанной квартире), состоит на регистрационном учете в данной квартире. Заявители с 25.10.2016 оплачивали коммунальные платежи в полном объеме. Заключая договор ипотеки от 14.11.2016, должник действовал недобросовестно, не уведомил банк о том, что квартира обременена правами третьих лиц по предварительному договору купли-продажи.

В судебном заседании 08.12.2021 объявлен перерыв до 14 часов 50 минут 15.12.2021, после перерыва судебное заседание продолжено.

В судебном заседании Письменская М.М., представитель Письменского В.В., Моисеевой А.В. и Мещеряковой М.В. поддержали доводы отзыва.

Изучив материалы дела, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, Орлов А.В. обратился с заявлением о признании должника несостоятельным (банкротом). Определением от 17.11.2017 в отношении должника применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве). Определением от 21.05.2018 в отношении должника введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Загурский О.Ю. Решением от 14.06.2018 должник признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство.

Должник и заявители заключили предварительный договор купли-продажи от 25.10.2016, по которому должник передал заявителям квартиру в пользование и владение. Стоимость квартиры составляет 5 512 тыс. рублей, порядок и сроки оплаты, сроки заключения основного договора купли-продажи по передаче квартиры в долевую собственность по 1/4 доли каждому.

Стоимость квартиры была оплачена в полном объеме, что подтверждается квитанциями к приходному кассовому ордеру от 26.10.2016 N 206 на сумму 600 тыс. рублей, от 25.11.2016 N 218 на сумму 150 тыс. рублей, от 26.12.2016 N 225 на сумму 150 тыс. рублей, от 26.01.2017 N 8 на сумму 150 тыс. рублей, от 27.02.2017 N 16 на сумму 150 тыс. рублей, от 27.03.2017 N 21 на сумму 150 тыс. рублей, от 26.04.2017 N 28 на сумму 150 тыс. рублей, от 25.05.2017 N 57 на сумму 150 тыс. рублей, от 23.06.2017 N 69 на сумму 150 тыс. рублей и чеками, подтверждающими внесение денежных средств в кассу должника, на общую сумму 2 700 тыс. рублей. Кроме того, в счет оплаты квартиры заявители передали в собственность ООО "СМУ "Краснодар"" по договору купли-продажи от 25.10.2016 свою квартиру N 100, расположенную по адресу:

г. Краснодар, ул. Ставропольская, д. 80, стоимостью 2 812 тыс. рублей.

28 декабря 2017 года стороны заключили основной договор купли-продажи, по которому должник (продавец) передает заявителя (покупателям) квартиру в долевую собственность по 1/4 доли каждому. В момент заключения основного договора, заявители узнали от должника о передаче квартиры в залог банку. Должник, на основании пункта 4.4. договора купли-продажи, обязался в течении 25 календарных дней с момента заключения настоящего договора вывести квартиру из под залога банка.

В ходе процедуры конкурсного производства в конкурсную массу должника в том числе была включена указанная квартира. Полагая, что спорная квартира приобретена на основании предварительного договора купли-продажи от 25.10.2016 с последующим заключением договора купли-продажи от 28.12.2017 заявители обратились в суд.

Удовлетворяя заявленные требования, суды руководствовались следующим.

По общему правилу, с момента признания должника банкротом и открытия в отношении него конкурсного производства требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера трансформируются в денежные. Данное правило в силу абзаца 7 пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве не распространяется на требования собственника о признании права собственности, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности.

Учитывая специфику заявленного требования, суды посчитали возможным применить подход, изложенный параграфе 7 главы 9 Закона о банкротстве.

В соответствии с пунктом 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам: о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства. Согласно пункту 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве в случае, если застройщиком в установленном Федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства принимает решение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение.

Таким образом, Законом о банкротстве предусмотрена возможность участника строительства в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) должника-застройщика защитить свои права в отношении жилого помещения не только путем обращения с требованием о передаче жилого помещения, но и путем подачи заявления о признании права собственности. Из содержания указанных норм следует, что для признания за участником строительства права собственности на жилое помещение необходимо соблюдение одновременно следующих условий: наличие полученного в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, строительство которого завершено; подписание застройщиком и участником строительства передаточного акта либо иного документа о передаче жилого помещения.

Суды установили, что должник и заявители заключили предварительный договор купли-продажи от 25.10.2016, по которому должник передал заявителям квартиру в пользование и владение. Стоимость квартиры составляет 5 512 тыс. рублей, порядок и сроки оплаты, сроки заключения основного договора купли-продажи по передаче квартиры в долевую собственность по 1/4 доли каждому.

В соответствии с пунктом 3.1 предварительного договора стороны обязались после полной оплаты стоимости квартиры, заключить основной договор купли-продажи и произвести государственную регистрацию перехода права собственности.

По условиям пункта 3.2 предварительного договора продавец гарантировал, что на момент заключения договора спорная квартира никому не продана, в споре и под арестом не состояла.

В счет оплаты заявители передали в собственность ООО "СМУ "Краснодар"" по договору купли-продажи от 25.10.2016 свою квартиру N 100, расположенную по адресу:

г. Краснодар, ул. Ставропольская, д. 80, стоимостью 2 812 000 рублей. Оставшуюся сумму в размере 2 700 000 рублей на основании пункта 2 предварительного договора заявители обязались внести в течение 15 месяцев с даты заключения договора. Денежные средства заявители внесли в полном объеме, что подтверждается представленными в материалы дела доказательствами.

После оплаты стоимости квартиры, заявители, должник и ООО "СМУ "Краснодар"" заключили договор о переводе долга с должника ООО "СМУ "Краснодар"" по договору купли-продажи квартиры N 100 по ул. Ставропольской, 80 от 25.20.2016 на нового должника ООО "ССМУ "Краснодар"", по которому новый должник принял на себя обязательства первоначального должника по выплате кредиторам стоимости квартиры в размере 2 812 тыс. рублей. Данную сумму новый должник ООО "ССМУ "Краснодар"" зачел в счет погашения долга заявителей по стоимости спорной квартиры.

28 декабря 2017 года стороны заключили основной договор купли-продажи, по которому продавец (должник) передает покупателям спорную квартиру в долевую собственность по 1/4 доли каждому.

Суды установили, что в момент заключения основного договора, заявители узнали от должника о передачи квартиры в залог банка. В свою очередь должник, на основании пункта 4.1 договора купли-продажи, обязался в течение 25 календарных дней с момента заключения договора вывести квартиру из под залога банка. В соответствии с пунктом 4.1 стороны обязались в течение 30 календарных дней с даты заключения данного договора подать необходимые документы в регистрационный орган по вопросу государственной регистрации перехода права собственности на квартиру.

Указанная квартира находится во владении и пользовании заявителей на основании пункта 3.3 предварительного договора купли-продажи. Суды установили, что заявители открыто владеют и пользуются квартирой, произвели дорогостоящий ремонт, купили мебель, осуществляют оплату коммунальных платежей. Данные обстоятельства подтверждаются представленными в материалы дела доказательствами. Согласно отчету от 30.01.2019 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, с учетом произведенных заявителями улучшений рыночная стоимость вышеуказанной квартиры составляет 9 737 тыс. рублей.

Суды установили, что ни банком, ни конкурсным управляющим факт оплаты по договору не оспаривается, равно как и факт того, что дом введен в эксплуатацию до даты введения процедуры (в 2010 году), и факт передачи квартиры во владение заявителям. Однако банк заявляет, что обременение в отношении квартиры установлено ранее даты заключения договора, в связи с чем требовалось согласие банка на отчуждение имущества.

Суды установили, что в соответствии с выпиской из ЕГРН об объекте недвижимости (спорная квартира) в разделе 3.1.1 лицо, в пользу которого установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости указан банк; срок, на который установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости: с 23.11.2016 по 10.11.2017. В то же время, наличие ранее установленного залога договорами от 22.10.2012, 19.02.2013, 24.12.2013, 31.12.2015, на который ссылается банк, выпиской из ЕГРН не подтверждается, в связи с чем необходимость получения согласия залогодержателя на отчуждение предмета залога не требовалось.

Кроме того, суды оценили правоотношения сторон с учетом заключения предварительного договора и наличия условия в основном договоре об обязанности должника произвести погашение залога. Законом о банкротстве предусмотрена возможность участника строительства в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) должника застройщика защитить свои права в отношении недвижимого имущества не только путем обращения с требованием о его передаче, но и путем подачи заявления о признании права собственности. Основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан - участников строительства как непрофессиональных инвесторов. Применение указанных правил должно быть направлено на достижение этой цели, а не на воспрепятствование ей. Само по себе неправомерное поведение должника не может быть поставлено в вину гражданину, негативные последствия ненадлежащего исполнения принятых на себя обязательств должником не могут быть возложены на граждан - в ситуации, когда гражданин (экономически слабая сторона) передает денежные средства должнику (профессионалу в сфере строительства) в оплату жилого помещения.

Суды приняли во внимание, что с учетом положений договора купли-продажи от 28.12.2017 продавец брал на себя обязательство по снятию обременения в виде ипотеки и совместно с покупателями обратится за государственной регистрацией договора купли-продажи в срок 25 календарных дней с момента заключения данного договора. Однако должник свои обязательства не исполнил, а также не исполнил требования продавцов о государственной регистрации перехода права собственности на спорную квартиру. Правообладателем вышеуказанного спорного объекта недвижимости является застройщик ООО "ССМУ "Краснодар"" на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию RU 23306000-1293-в от 01.09.2010, запись регистрации N 23-23-01/850/2010-453.

Заключая предварительный договор от 25.10.2016, стороны не просто определили параметры будущего основного договора, но также взяли на себя обязательства по заключению основного договора на тех условиях и в те сроки, что установлены предварительным договором. То есть, в данном случае, предварительный договор служил гарантией того, что после выполнения сторонами условий предварительного договора, именно указанный в нем объект недвижимости и именно по той цене, которая была зафиксирована в тексте предварительного договора, а далее и в основном договоре купли-продажи перейдет в собственность заявителям.

Должник, после заключения предварительного договора купли-продажи не поставил заявителей в известность о том, что указанная квартира была им передана в залог банку в качестве обеспечения по кредитному договору, принимал от заявителей исполнение договора (получал денежные средства в счет оплаты за квартиру, выдавал квитанции к приходному кассовому ордеру и чеки), а в дальнейшем заключил основной договор купли-продажи, по которому взял на себя обязательства вывести квартиру из-под залога и зарегистрировать переход права собственности.

На момент заключения предварительного договора купли-продажи между заявителями и должником, обременение на спорный объект недвижимости, отсутствовало, что закреплено пунктом 3.2. предварительного договора. Учитывая исполненные со стороны заявителей обязанности по оплате имущества, а также факт реальной передачи квартиры в их владение и пользование, что подтверждается фактом несения бремени содержания имущества, суды сочли возможным применить правовую позицию, в соответствии с которой из конкурсной массы исключается имущество, которое хотя формально и принадлежит должнику в силу государственной регистрации, но не может быть реализовано в связи с наличием препятствий правового характера (определения Верховного Суда Российской Федерации от 08.09.2016 N 309-ЭС6-4636, от 26.12.2016 N 308-ЭС5-12123 и от 14.8.2018 N 305-ЭС18-8136).

Суды установили, что должник, заключая договор ипотеки от 14.11.2016 N 54.5-16КЗ с банком о передаче в залог спорного объекта недвижимого имущества, действовал недобросовестно, а именно, не уведомил банк о том, что квартира обременена правами третьих лиц по предварительному договору купли-продажи, а также не уведомил заявителей о заключении договора ипотеки после заключения с ними предварительного договора, не принял мер к расторжению предварительного договора купли-продажи, принимал исполнение договора покупателем по внесению денежных средств в счет оплаты, передал квартиру во владение покупателям, а в основном договоре купли-продажи взял на себя обязательство вывести за определенный срок имущество из-под залога и зарегистрировать переход права собственности. Конечными приобретателями по договору, являются физические лица, которые не являются профессиональными инвесторами, добросовестно исполнили свои обязательства, в том числе в части оплаты. Физическое лицо, при заключении договора, имело цель получение жилья, а не причинения вреда кредиторам. Между тем, должник, будучи профессиональным участником гражданских правоотношений, действовал неразумно и должен был осознавать противоправность своих действий, при передаче спорной квартиры после заключения предварительного договора купли-продажи в пользу банка, не уведомив об этом покупателей. Заявители произвели оплату по договору в полном объеме, несут бремя содержания указанного имущества, в спорной квартире произведен дорогостоящий ремонт, зарегистрированы по месту жительства члены семьи.

При таких обстоятельствах суды правомерно удовлетворили требования заявителей о признании за ними права собственности и признания погашенным обременения в виде залога в пользу банка. Доводы кассационной жалобы направлены на переоценку доказательств, которые суд (ы) оценил (и) с соблюдением норм главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в силу статей 286 и 287 Кодекса подлежат отклонению. Нормы права при рассмотрении дела применены правильно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (статья 288 Кодекса), не установлены.

Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.06.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2021 по делу N А32-22884/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Е.В. Андреева

Судьи

А.В. Гиданкина С.М. Илюшников