|
15 ноября 2022 г.
|
дело N А32-22884/2017
|
Резолютивная часть постановления объявлена 09 ноября 2022 года.
Полный текст постановления изготовлен 15 ноября 2022 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Деминой Я.А.,
судей Николаева Д.В., Шимбаревой Н.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Ситдиковой Е.А.,
при участии:
Погиба К.Ю., лично;
посредством проведения онлайн-заседания в режиме веб-конференции:
от Мавьян Ж.А.: представителя Зайцева Ф.Ф. по доверенности от 09.06.2020,
от конкурсного управляющего ООО "Специализированное строительно-монтажное управление "Краснодар" Тихомировой В.Г.: представителя Журба В.В. по доверенности от 20.07.2022,
от публично-правовой компании "Фонд развития территорий": представителя Востриковой Е.С. по доверенности от 03.02.2022,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу публично-правовой компании "Фонд развития территорий" на определение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.07.2022 по делу N А32-22884/2017 по заявлению публично-правовой компании "Фонд развития территорий" о намерении в порядке статьи 201.15-2-2 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" стать приобретателем прав ООО "ССМУ "Краснодар" в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Специализированное строительно-монтажное управление "Краснодар",
УСТАНОВИЛ:
в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Специализированное строительно-монтажное управление "Краснодар" (далее - должник) в Арбитражный суд Краснодарского края обратилась публично-правовая компания "Фонд развития территорий" (далее - Фонд), заявитель) с заявлением о намерении в порядке статьи 201.15-2-2 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" стать приобретателем прав ООО "ССМУ "Краснодар".
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 26.07.2022 по делу N А32-22884/2017 принят частичный отказ Фонда от заявления о намерении стать приобретателем прав ООО "ССМУ "Краснодар" на земельный участок, предназначенный для строительства, со всеми неотделимыми улучшениями на таком земельном участке (в том числе объектами незавершенного строительства), прав на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения, расположенные по адресу: город Краснодар, улица Березанская, дом 88, корпуса 1, 3, 4, литера 6а паркинг, кадастровый номер земельного участка 23:43:0310008:0011 (право аренды земельного участка). Производство в этой части по спору прекращено.
Ходатайство о назначении повторной экспертизы отклонено.
В удовлетворении заявления ППК "Фонд развития территорий" о наложении судебного штрафа отказано.
Ходатайство об уточнении требований в части включения в реестр требований кредиторов отклонено.
Продлен срок проведения экспертизы до 21.07.2022.
Удовлетворено заявление ППК "Фонд развития территорий" о намерении приобрести права застройщика.
Передано приобретателю - ППК "Фонд развития территорий" следующее имущество и права застройщика ООО "ССМУ "Краснодар": право собственности на земельный участок, расположенный по улице Шоссе Нефтяников,26, кадастровый номер земельного участка 23:43:0201040:483 и на следующие, размещенные в пределах этого земельного участка, объекты незавершенного строительства: блок-секции 1,2,3,4,5.
Переданы приобретателю - ППК "Фонд развития территорий" права застройщика ООО "ССМУ "Краснодар" по подключению (технологическому присоединению) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения по договорам, заключенным с застройщиком в отношении передаваемого земельного участка и находящихся на нем неотделимых улучшений, а также иные права и требования, вытекающие из иных договоров и соглашений, заключенных застройщиком в отношении передаваемых объектов.
Переданы приобретателю - ППК "Фонд развития территорий" права застройщика ООО "ССМУ "Краснодар" на имеющуюся у застройщика проектную документацию в отношении передаваемых объектов незавершенного строительства (включая внесенные в нее изменения).
Переданы приобретателю - ППК "Фонд развития территорий" обязательства застройщика ООО "ССМУ "Краснодар" в соответствии с реестром требований кредиторов ООО "ССМУ "Краснодар" - участников долевого строительства по объекту, расположенному по улице Шоссе Нефтяников, 26 на сумму 423 924 426,58 рублей.
Установлено, что соотношение стоимости земельного участка, кадастровый номер 23:43:0201040:483, неотделимых улучшений, проектной документации и совокупного размера требований участников долевого строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений по объекту, расположенному по улице Шоссе Нефтяников, 26, составляет 579 485 573 рублей.
Суд обязал ППК "Фонд развития территорий" перечислить на специальный банковский счет общества с ограниченной ответственностью "ССМУ "Краснодар" разницу между стоимостью земельного участка, кадастровый номер 23:43:0201040:483, неотделимых улучшений, проектной документации и совокупного размера требований участников строительства, в размере 579 485 573 рублей в срок до 30.08.2022.
Обязал ППК "Фонд развития территорий" перечислить на специальный банковский счет общества с ограниченной ответственностью "ССМУ "Краснодар" денежные средства в размере 37 573 357,79 рублей в срок до 30.08.2022 для погашения требований к должнику по текущим платежам и реестровых требований первой и второй очереди.
Указал, что определение является основанием для заключения между обществом с ограниченной ответственностью "ССМУ "Краснодар" и ППК "Фонд развития территорий" договора передачи объектов незавершенного строительства, земельного участка, кадастровый номер 23:43:0201040:483, и обязательств застройщика на условиях, не противоречащих Федеральному закону от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)". Договор передачи объектов незавершенного строительства, земельного участка и обязательств застройщика заключается в письменной форме. Договор передачи объектов незавершенного строительства подлежит заключению при полном выполнении ППК "Фонд развития территорий" своих обязательств по оплате текущих платежей и разницы между стоимостью прав застройщика и суммой реестровых требований в размере 579 485 573 рублей, а равно принятия на себя обязательств застройщика ООО "ССМУ "Краснодар" в соответствии с реестром требований кредиторов ООО "ССМУ "Краснодар" - участников долевого строительства по объекту, расположенному по улице Шоссе Нефтяников, 26, на общую сумму 423 924 426,58 рублей. Передача объектов незавершенного строительства, земельного участка и обязательств застройщика приобретателю осуществляется по передаточному акту. Государственная регистрация перехода прав на объекты незавершенного строительства и земельный участок осуществляется на основании настоящего определения арбитражного суда о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика, а равно договора передачи объектов незавершенного строительства, земельного участка и обязательств застройщика в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Не согласившись с принятым судебным актом, публично-правовая компания "Фонд развития территорий" обжаловала определение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в части:
передачи приобретателю - ППК "Фонд развития территорий" обязательства застройщика ООО "ССМУ "Краснодар" в соответствии с реестром требований кредиторов ООО "ССМУ "Краснодар" - участников долевого строительства по объекту, расположенному по улице Шоссе Нефтяников, 26, на сумму 423 924 426,58 рублей;
установления, что соотношение стоимости земельного участка, кадастровый номер 23:43:0201040:483, неотделимых улучшений, проектной документации и совокупного размера требований участников долевого строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений по объекту, расположенному по улице Шоссе Нефтяников, 26, составляет 579 485 573,00 рублей;
обязания ППК "Фонд развития территорий" перечислить на специальный банковский счет общества с ограниченной ответственностью "ССМУ "Краснодар" разницу между стоимостью земельного участка, кадастровый номер 23:43:0201040:483, неотделимых улучшений, проектной документации и совокупного размера требований участников строительства, в размере 579 485 573,00 рублей в срок до 30.08.2022.
обязания ППК "Фонд развития территорий" перечислить на специальный банковский счет общества с ограниченной ответственностью "ССМУ "Краснодар" денежные средства в размере 37 573 357,79 рублей в срок до 30.08.2022 для погашения требований к должнику по текущим платежам и реестровых требований первой и второй очереди,
и просила обжалуемое определение отменить в данной части, принять новый судебный акт.
Апелляционная жалоба мотивирована тем, что суд первой инстанции не применил закон, подлежащий применению (ст. 201.15-2-2 Закона о банкротстве). По результатам рассмотрения заявления Фонда о намерении в порядке статьи 201.15-2-2 Закона о банкротстве, суду первой инстанции необходимо было установить размер и срок внесения денежных средств на специальный банковский счет должника в целях соблюдения Фондом условий, предусмотренных пунктом 1 статьи 201.15 Закона о банкротстве. Передача прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями в случае выплаты возмещения участникам строительства в рамках дела о банкротстве осуществляется при условии соблюдения условий, предусмотренные пунктами 4 - 8 статьи 201.15-2-2 Закона о банкротстве. Соблюдение указанных условий является основанием для удовлетворения заявления Фонда о намерении стать приобретателем прав застройщика объектов незавершенного строительства. Однако, в мотивировочной части обжалуемого судебного акта на странице 4 судом применен закон, не подлежащий применению (статья 201.15-1 Закона о банкротстве), что привело к принятию необоснованного судебного акта. Судом неверно определен размер денежных средств, подлежащих перечислению на специальный счет застройщика, в размере превышения. Размер денежных средств, подлежащих выплате гражданам - участникам строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства, составляет 980 047 878,1 руб., т.е. больше суммы требований участников строительства, включенных в РТУС. Стоимость передаваемого имущества, принятая судом по результатам проведения судебной экспертизы составила: 1 003 410 000 руб. Таким образом, стоимость прав на земельный участок и объект незавершенного строительства не превышает общую сумму денежных выплат в пользу граждан-участников строительства на 23 362 122,00 руб., в связи с чем у Фонда возникает обязанность по внесению на специальный счет застройщика денежных средств в размере 23 362 122,00 руб. Судом первой инстанции не учтен состав имущества, остающийся в конкурсной массе должника после удовлетворения заявления Фонда о передаче прав застройщика, в связи с чем, неверно определен размер денежных средств, подлежащих перечислению Фондом на специальный счет застройщика. В связи с выявленными в заключении эксперта несоответствиями, влияющими на стоимость объекта незавершенного строительства, в силу пункта 2 статьи 87 АПК РФ у суда первой инстанции была необходимость назначить повторную судебную экспертизу по определению рыночной стоимости земельного участка с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства и неотделимыми улучшениями. По мнению апеллянта, стоимость передаваемых ему имущества и обязательств застройщика должна определяться на дату подачи заявления в суд, а не на дату экспертного исследования.
Определением председателя судебной коллегии по рассмотрению споров, возникающих из административных правоотношений от 09.03.2022 в порядке части 3 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена судьи Сурмаляна Г.А. на судью Шимбареву Н.В.
В соответствии со статьей 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение апелляционной жалобы начато с самого начала.
От конкурсного управляющего ООО "Специализированное строительно-монтажное управление "Краснодар" Тихомировой В.Г. поступили письменные пояснения с ходатайством о приобщении к материалам дела копии выписки из реестра требований кредиторов ООО "Специализированное строительно-монтажное управление "Краснодар" в части требований залоговых кредиторов.
Представитель публично-правовой компании "Фонд развития территорий" устно заявил ходатайство об объявлении перерыва в целях ознакомления с документами, представленными конкурсным управляющим ООО "Специализированное строительно-монтажное управление "Краснодар".
Представители лиц, участвующих в деле, поддержали свои правовые позиции по рассматриваемому спору.
Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.
Суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, признал возможным рассмотреть апелляционную жалобу без участия не явившихся представителей лиц, участвующих в деле, уведомленных надлежащим образом.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит частичному удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.06.2019 по делу N А32-22884/2017-2/78-Б общество с ограниченной ответственностью "Специализированное строительно-монтажное управление "Краснодар" (ИНН 2309064660 ОГРН 1022301612739, 350020, Краснодарский край, г. Краснодар, ул. им. Дзержинского, д. 8) признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 08.12.2020 конкурсным управляющим ООО "ССМУ "Краснодар" утверждена Тихомирова Виктория Георгиевна.
Фонд обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о намерении в порядке статьи 201.15-2-2 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" стать приобретателем прав ООО "ССМУ "Краснодар" на земельные участки, предназначенные для строительства и принадлежащие ООО "ССМУ "Краснодар", со всеми неотделимыми улучшениями на таких земельных участках (в том числе объектами незавершенного строительства), расположенные по адресу: город Краснодар, улица Березанская, дом 88, корпуса 1, 3, 4, литера 6а паркинг, кадастровый номер земельного участка 23:43:0310008:0011, а также: город Краснодар, улица Шоссе Нефтяников, 26, кадастровый номер земельного участка 23:43:0201040:483, прав на проектную документацию, включающую все внесенные в нее изменения.
Согласно статье 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) и пункта 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).
Законом о банкротстве установлено, что после введения первой процедуры банкротства, требования кредиторов, включенные в реестр, могут быть удовлетворены лишь в специальном порядке.
Такой порядок предусмотрен положениями статей 71.1, 85.1, 112.1, 113, 125 и 129.1 Закона о банкротстве.
Между тем, в рамках настоящего дела применены специальные правила § 7 главы 9 Закона о банкротстве "Банкротство застройщиков".
Специальными правилами параграфа § 7 Закона о банкротстве предусмотрено, что погашение требований кредиторов возможно с учетом применений положений статьей 201.15.1 и 201.15-2-2 Закона о банкротстве.
Так, в силу пункта 1 статьи 201.15.1 Закона о банкротстве, при урегулировании обязательств застройщика применяется возмездная передача его имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств иному застройщику, который будет являться приобретателем (далее в целях настоящего параграфа - приобретатель). В качестве встречного представления приобретатель исполняет за застройщика полученные от него в порядке перевода долга обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений.
Приобретателем может выступать как Фонд, так и третье лицо (абз. 6 пункта 1 статьи 201.15.1).
В свою очередь, положениями статьи 201.15.2-2 Закона о банкротстве предусмотрено рассмотрение заявления Фонда о намерении приобрести права застройщика на земельный участок с неотделимыми улучшениями в случае решения о финансировании мероприятий, указанных в пункте 5 части 2 статьи 13.1 Федерального закона от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ "О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Пунктом 5 части 2 статьи 13.1 Закона N 218-ФЗ предусмотрено использование имущества Фонда на выплату возмещения гражданам в соответствии со статьей 13 настоящего Федерального закона.
В рассматриваемом случае Фондом принято решение о нецелесообразности финансирования мероприятий по завершению строительства и осуществлению выплат гражданам-участникам строительства, т.е. указанных в пункте 5 части 2 статьи 13.1 Федерального закона от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ "О публично-правовой компании "Фонд развития территорий".
Таким образом, настоящее заявление рассматривается применительно к положениям статьи 201.15.2-2 Закона о банкротстве.
Законодатель при введении соответствующих изменений в Закон о банкротстве закрепил за Фондом императивную обязанность по подаче заявления о намерении, не предусматривающей процессуальной возможности выбора способа защиты прав и законных интересов граждан-участников долевого строительства, средства которых привлекаются для строительства жилья и финансирования мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства. При указанных обстоятельствах и в целях восстановления прав граждан-участников строительства законодателем был установлен исчерпывающий перечень условий, которые подлежат соблюдению при обращении с заявлением о намерении в порядке статьи 201.15.2-2 Закона о банкротстве.
Механизм передачи Фонду прав застройщика на земельный участок с находящимся на нем объектом незавершенного строительства, в случае выплаты возмещения участникам строительства, регламентирован с целью приобретения имущества Фондом для последующего осуществления функций по защите прав граждан-участников долевого строительства и уменьшения социальной напряженности.
Положениями статьи 201.15.2-2 Закона о банкротстве предусмотрено, что в качестве встречного представления за передаваемое имущество Фонд осуществляет выплату возмещения участникам строительства в соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ "О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (пункт 3).
Передача земельного участка с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями в соответствии с настоящей статьей осуществляется с соблюдением условий и требований, которые предусмотрены подпунктом 2 пункта 3, пунктами 5, 7 и 10 статьи 201.10 настоящего Федерального закона (пункт 4).
Если стоимость прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями, подлежащий передаче Фонду, превышает совокупный размер причитающихся участникам строительства выплат, Фонд обязан перечислить застройщику денежные средства в размере такого превышения (пункт 5).
Если стоимость прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями, подлежащий передаче Фонду, меньше совокупного размера причитающихся участникам строительства выплат, Фонд получает право требования к застройщику в размере образовавшейся разницы. Указанное право требования Фонда подлежит включению в реестр требований кредиторов в составе третьей очереди кредиторов в соответствии с правилами, установленными статьей 201.9 настоящего Федерального закона (пункт 6).
К заявлению о намерении прилагается решение о финансировании (пункт 8).
В течение десяти дней с даты поступления конкурсному управляющему заявления о намерении наряду со сведениями, предусмотренными абзацем вторым пункта 2 статьи 201.15 настоящего Федерального закона, конкурсный управляющий представляет в арбитражный суд и Фонд следующие сведения:
1) расчет суммы, необходимой для погашения задолженности по текущим платежам и требований кредиторов первой и второй очереди и определяемой в соответствии с пунктом 5 статьи 201.10 настоящего Федерального закона на дату направления заявления о намерении в арбитражный суд (в том числе сведения об общем размере соответствующей задолженности, сведения о стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями и сведения о стоимости имущества застройщика, которое остается у него после передачи указанного земельного участка с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями);
2) соотношение стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями и совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, по которым в соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ "О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" будет осуществлена выплата возмещения (пункт 9).
По результатам рассмотрения заявления о намерении арбитражный суд выносит определение: об удовлетворении заявления о намерении в случае соблюдения условий, предусмотренных пунктами 4 - 8 настоящей статьи; об отказе в удовлетворении заявления о намерении в случае несоблюдения условий, предусмотренных пунктами 4 - 8 настоящей статьи (пункт 14).
Публично-правовая компания "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства" (далее - Фонд) создана в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) Застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 218-ФЗ).
Деятельность Фонда, основания и порядок использования его имущества, в том числе принятие решения о финансировании мероприятий, предусмотренных частью 2 статьи 13.1 Закона N 218-ФЗ, детально регламентированы положениями указанного нормативного правового акта и Правилами принятия решения Фондом о финансировании или нецелесообразности финансирования мероприятий, предусмотренных частью 2 статьи 13.1 Закона N 218-ФЗ, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 12.09.2019 N 1192 (далее - Правила), которые носят императивный характер и являются для Фонда обязательными.
Решение о финансировании мероприятий, предусмотренных частью 2 статьи 13.1 Закона N 218-ФЗ, принимается Наблюдательным советом Фонда (пункт 2 Правил).
В соответствии с Законом N 218-ФЗ основными задачами Фонда является защита прав и законных интересов граждан-участников долевого строительства, средства которых привлекаются для строительства жилья и финансирования мероприятий по завершении строительства объектов незавершенного строительства.
Принятие Наблюдательным советом Фонда решения о выплате возмещений участникам строительства, а также вынесение арбитражным судом определения о передаче Фонду прав на земельный участок и объект незавершенного строительства не ставятся в зависимость от произведенных выплат. Обязанность Фонда осуществить выплату остается и после передачи ему прав на земельный участок и объект незавершенного строительства.
Необходимыми и достаточными условиями для вынесения определения о передаче Фонду прав застройщика являются: принятие фондом решения о финансировании мероприятий по осуществлению выплаты возмещения гражданам-участникам строительства; соблюдение условий, предусмотренных пунктами 4 - 8 статьи 201.15.2-2 Закона о банкротстве.
При рассмотрении заявленных требований судом первой инстанции установлено, что Наблюдательным советом Фонда 26.12.2019 принято решение о нецелесообразности финансирования мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства, расположенных по адресу: г. Краснодар, ул. Березанская, д. 88, корпуса 1, 3, 4, литера 6а паркинг, а также г. Краснодар, улица Шоссе Нефтяников,26, кадастровый номер участка 23:43:0201040:483, и одобрении совершения сделок по осуществлению выплаты возмещения гражданам-участникам строительства.
26.07.2022 Фондом заявлено о частичном отказе от заявления Фонда о намерении стать приобретателем прав ООО "СМУ "Краснодар" на земельный участок, предназначенный для строительства со всеми неотделимыми улучшениями на таком земельном участке (в том числе объектами незавершенного строительства), прав на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения, расположенные по адресу: город Краснодар, улица Березанская, дом 88, корпуса 1, 3, 4, литера ба паркинг, кадастровый номер земельного участка 23:43:0310008:11 (право аренды земельного участка).
Отказ от заявления в данной части принят судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, производство в данной части прекращено.
Возражая против доводов жалобы, конкурсный кредитор Мавьян Ж.А. указала, что суд первой инстанции ошибочно принял отказ от части заявления, по мнению кредитора, при первоначальном решении Фонда стать приобретателем двух объектов застройщика, такое решение могло быть изменено только путем принятия нового решения по правилам Федерального закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ о нецелесообразности финансирования одного из таких объектов. Иной способ изменения заявления Фонда противоречит закону и нарушает права кредиторов должника, а потому отказ от заявления в этой части судом первой инстанции принят с нарушением части 5 статьи 49 АПК РФ.
Вместе с тем, данный довод возражений на апелляционную жалобу подлежит отклонению, учитывая, что согласно части 2 статьи 49 Кодекса истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу в арбитражном суде первой инстанции или в арбитражном суде апелляционной инстанции, отказаться от иска полностью или частично.
Предусмотренное частью 2 статьи 49 Кодекса право истца на отказ от иска вытекает из принципа диспозитивности, согласно которому стороны свободно распоряжаются своими процессуальными правами. Поэтому при отказе от иска (требования) волеизъявление истца должно быть направлено на прекращение процесса вследствие утраты интереса к судебному рассмотрению спора, нежелания дальнейшего использования механизмов судебной защиты (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.10.2013 N 3862/13).
Отказ от иска является правом истца, процессуальным действием, влекущим прекращение производства по делу, возбужденному по инициативе самого истца, и невозможность истца повторно обратиться в арбитражный суд с иском к тем же лицам, с тем же предметом и по тем же основаниям (часть 3 статьи 151 Кодекса).
Процессуальное законодательство определяет пределы контроля суда при распоряжении заявителем своими правами на отказ от требований, тем самым обеспечивая разумный баланс между диспозитивностью и императивностью в арбитражном процессе, соблюдение законности, защиту прав и законных интересов других лиц. Воспрепятствование свободному распоряжению заявителем своими процессуальными правами должно происходить только в исключительных случаях.
Таким образом, при принятии отказа от требований на суд возлагается обязанность по проверке соответствия такого отказа закону и отсутствия нарушения прав и законных интересов других лиц.
В соответствии с частью 5 статьи 49 Кодекса арбитражный суд не принимает отказ от иска, уменьшение им размера исковых требований, признание ответчиком иска, не утверждает мировое соглашение сторон, если это противоречит закону или нарушает права других лиц.
Мавьян Ж.А. не представила доказательств нарушения ее прав и законных интересов частичным отказом ППК "Фонд развития территорий" от заявления о намерении стать приобретателем прав застройщика, при этом ни ППК "Фонд развития территорий", ни правление Фонда, права которых, по мнению Мавьян Ж.А., нарушены, с жалобой на частичный отказ не обращались, сама же Мавьян Ж.А. правом подачи жалобы в интересах этих и иных лиц не наделена.
Отказ от заявления представляет собой отказ от судебной защиты конкретного субъективного права, направленный на прекращение инициированного заявителем процесса. Доказательства того, что волеизъявление общества направлено не на прекращение процесса вследствие утраты интереса к судебному рассмотрению заявления и дальнейшего использования механизмов судебной защиты, а преследует противоправную цель, кредитор не представил.
Кроме того, отказ от части заявленных требований Фонда мотивирован тем, что для перечисления размера превышения стоимости передаваемого имущества над размером причитающихся выплат гражданам-участникам строительства, финансирование проблемного объекта недобросовестного застройщика - ООО "СМУ "Краснодар" обойдется государству более чем в 2 256 312 357,79 руб., что в свете нынешней экономической обстановки в Российской Федерации недопустимо.
Подпунктом 2 пункта 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве предусмотрено, что передача участникам строительства объекта незавершенного строительства может быть осуществлена при условии достаточности имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, для погашения текущих платежей, связанных с судебными расходами по делу о банкротстве, выплатой вознаграждения конкурсному управляющему, оплатой деятельности лиц, привлечение которых конкурсным управляющим для исполнения возложенных на него обязанностей в деле о банкротстве в соответствии с указанным Законом является обязательным, требований кредиторов первой и второй очереди либо при условии внесения денежных средств на погашение вышеперечисленных платежей на специальный банковский счет должника в соответствии с пунктом 5 ст. 201.10, предусматривающего внесение денежных средств в размере превышения совокупного размера указанных текущих платежей и требований кредиторов первой и второй очереди над стоимостью имущества застройщика, которое остается у него после передачи объекта незавершенного строительства, но не более десяти процентов стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок.
Фонд до рассмотрения его заявления о передаче ему имущества должника обязан перечислить на расчетный счет должника денежные средства для погашения текущих платежей первой очереди требований кредиторов первой и второй очереди.
Конкурсным управляющим в материалы дела представлены данные реестра текущих обязательств должника, определённые по состоянию на 20.06.2022. Общая сумма неисполненных обязательств по текущим платежам составляет:
84 232 357,79 рублей. Требований кредиторов первой и второй очереди, установленных в реестре, у должника не имеется. Конкурсным управляющим также представлены сведения о имуществе, которое останется в конкурсной массе после передачи прав на объекты незавершенного строительства и иных прав застройщика Фонду, в силу чего суд первой инстанции пришел к выводу о необходимости Фонду развития территорий погасить текущие платежи за минусом стоимости имущества, которое остается у застройщика после передачи объектов незавершенного строительства (недвижимость, ТС, не обремененные залогом) - 46 659 000,00 рублей. Таким образом, сумма, подлежащая перечислению Фондом развития территорий на специальный банковский счет, составит 37 573 357,790 рублей.
Вместе с тем, судом первой инстанции не учтено, что после передачи земельного участка с кадастровым номером: 23:43:0201040:483, у должника остается земельный участок с кадастровым номером: 23:43:0310008:11. Согласно заключению эксперта, рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 30.06.2022 составляет 2 446 180 000,00 рублей.
Конкурсным управляющим также представлены сведения о имуществе, которое останется в конкурсной массе после передачи прав на объекты незавершенного строительства и иных прав застройщика Фонду, недвижимость, ТС, не обремененные залогом, общей стоимостью 46 659 000,00 рублей.
При указанных обстоятельствах, после передачи земельного участка с кадастровым номером: 23:43:0201040:483 у должника достаточно имущества для погашения названных обязательств.
Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу, что применительно к подпункту 2 пункта 3 и пункту 5 статьи 201.10, пункту 1 статьи 201.15 и подпункту 2 пункта 14 статьи 201.15.2-2 Закона о банкротстве, оснований для возложения на Фонд обязанности по погашению текущих требований, а также требований первой и второй очереди, не имеется, в связи с чем, определение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.07.2022 подлежит отмене в части обязания публично-правовую компанию "Фонд развития территорий" перечислить на специальный банковский счет общества с ограниченной ответственностью "ССМУ "Краснодар" денежные средства в размере 37 573 357,79 рублей для погашения требований к должнику по текущим платежам и реестровых требований первой и второй очереди.
Из пунктов 5, 6, подпункта 2 пункта 9 и подпункта 3 пункта 14 статьи 201.15.2-2 Закона о банкротстве следует, что обязательному исследованию подлежит соотношение стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями и совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, по которым в соответствии со статьей 13 Закона N 218-ФЗ будет осуществлена выплата возмещения, размер денежных средств и срок их перечисления Фондом на основной счет застройщика в случае, если такая обязанность возникает у Фонда в соответствии с пунктом 5 настоящей статьи, или размер требований Фонда, подлежащих включению в реестр требований кредиторов в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи.
В рамках рассмотрения обособленного спора по заявлению Фонда о намерении в порядке ст. 201.15-2-2 Закона о банкротстве, судом назначена экспертиза.
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 24.11.2021 ходатайства о назначении экспертизы удовлетворены. Судом на разрешение экспертам поставлены вопросы в редакции, заявленной Фондом:
1. Определить рыночную стоимость земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0310008:0011; 23:43:0201040:483, со всеми находящимися на них улучшениями, включая объекты незавершенного строительства (многоквартирные дома, инженерные сети, объекты благоустройства и пр.) и проектную документацию застройщика на дату подачи Фондом заявления о намерении приобрести права застройщика на указанные объекты (19.08.2020).
2. При определении рыночной стоимости учесть способность рассматриваемого объекта недвижимости генерировать доход от продажи квартир после завершения объекта недвижимости строительством и вводом его в эксплуатацию.
Проведение экспертизы поручено экспертам ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" Гуниной Елене Николаевне и Кузнецову Константину Викторовичу (с учетом определения об исправлении опечатки).
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.03.2022 рассмотрение заявления отложено на 14.07.2022, удовлетворено ходатайство о внесении в назначенную определением Арбитражного суда Краснодарского края от 24.11.2021 по настоящему обособленному спору экспертизу дополнительный вопрос: Определить рыночную стоимость земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0310008:0011, 23:43:0201040:483, со всеми находящимися на них улучшениями, включая объекты незавершенного строительства (многоквартирные дома, инженерные сети, объекты благоустройства и пр.), а также права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения, на дату проведения оценки.
При определении рыночной стоимости учесть способность рассматриваемого объекта недвижимости генерировать доход от продажи квартир после завершения объекта недвижимости строительством и вводом его в эксплуатацию.
ООО "Экспертное бюро оценки о консалтинга" обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о продлении срока проведения экспертизы до 21.07.2022.
14.07.2022 в судебном заседании по рассмотрению заявления Фонда о намерении объявлен перерыв до 21.07.2022.
20.07.2022 в материалы дела поступило экспертное заключение N 1019-3/2022 от 13.07.2022, в соответствии с которым:
1. Рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0310008:11; 23:43:0201040:483, со всеми находящимися на них улучшениями, на дату подачи Фондом заявления о намерении приобрести права застройщика на указанные объекты (19.08.2020) составила 2 172 080 000,00 рублей
- Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:43:0310008:11, со всеми находящимися на нем улучшениями: 1 471 390 000,00 рублей.
Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:43:0201040:483, со всеми находящимися на нем улучшениями: 700 690 000,00 рублей
2. Рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0310008:11, 23:43:0201040:483, со всеми находящимися на них улучшениями, на дату проведения оценки (30.06.2022 г.) составила 3 449 590 000,00 рублей
Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:43:0310008:11, со всеми находящимися на нем улучшениями: 2 446 180 000,00 рублей.
Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:43:0201040 со всеми находящимися на нем улучшениями: 1 003 410 000,00 рублей.
В судебном заседании от 26.07.2022 Фондом заявлено ходатайство о проведении повторной экспертизы с учетом рецензии на заключение эксперта N 1019-Э/2022 от 13.07.2022, подготовленной Заболотним И.В.
Кредиторами заявлены устные возражения на ходатайство Фонда с учетом отсутствия средств на депозите суда, необходимых для проведения экспертизы. Кредиторами обращено внимание суда на противоречивость доводов рецензии.
В соответствии с частью 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для назначения повторной экспертизы является возникновение сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличие противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов.
Реализация предусмотренного части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомочия суда по назначению повторной экспертизы в связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного экспертного заключения как особом способе его проверки вытекает из принципа самостоятельности суда, который при рассмотрении конкретного дела устанавливает доказательства, оценивает их по своему внутреннему убеждению, основанному на их всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании.
Суд первой инстанции, изучив доводы лиц, участвующих в деле, пришел к правомерному выводу, что суду не представлены доказательства, обосновывающие необходимость назначения повторный экспертизы.
На основании части 2 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения, возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.
В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.
В силу части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заключение эксперта является одним из доказательств по делу, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит исследованию и оценке судом наравне с другими представленными доказательствами (пункт 32 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2018), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018).
Представленная заявителем рецензия на заключение эксперта, как отмечено судом первой инстанции, не может являться надлежащим доказательством, опровергающим выводы судебного эксперта. Законодательство об экспертной деятельности не предусматривает дачу специалистом заключения на заключение другого независимого эксперта. При этом рецензия является мнением отдельного лица, в то время как экспертное исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, квалификации экспертов, всесторонне и в полном объеме с учетом всех обстоятельств дела.
Учитывая, что при рассмотрении настоящего заявления уже проведена судебная экспертиза, в удовлетворении ходатайства судом первой инстанции правомерно отказано, при этом судом также учтено, что Фондом не внесены денежные средства на депозитный счет суда, не представлены кандидатуры экспертов и документы, подтверждающие их квалификацию.
Судебная коллегия считает необходимым отметить, что суд ошибочно отверг представленную апеллянтом рецензию без исследования, поскольку это не соответствует правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении N 305-ЭС17-11486 от 25.01.2018. Такую рецензию следовало исследовать по существу как возражения Фонда. Однако, это не повлекло принятие неверного определения в этой части.
Заявляя о проведении повторной экспертизы в суде апелляционной инстанции, Фонд указал, что экспертом неверно определена стоимость строительства объектов исследования и впоследствии неверно определена рыночная стоимость объектов исследования. Нарушено исполнение п. 5 ФСО N 3, ст. 11 N 135-ФЗ, ст. 16 N 73-ФЗ.
При определении рыночной стоимости объекта исследования, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0201040:483, в рамках доходного подхода Эксперт определяет затраты на строительство исследуемого объекта (стр. 127, 187 Заключения). Величина затрат на строительство улучшения, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0201040:483, рассчитана экспертом на основании данных проектной декларации "Многоэтажный жилой дом со встроенными и пристроенными помещениями по ул. Шоссе Нефтяников, 26" из открытых источников (23kvartiri.ru). Экспертом неверно определена дата, по состоянию на которую составлена проектная декларация. Корректная дата - 10.10.2013. Таким образом, экспертом неверно определена стоимость строительства объектов исследования (так как некорректно определен индекс перехода на дату исследования на стр. 127 и 188 Заключения) и впоследствии неверно определена рыночная стоимость объекта исследования. Нарушено исполнение п. 5 ФСО N 3, ст. 11 N 135-ФЗ, ст. 16 N 73-ФЗ.
Стоимость строительства, определенная экспертом, безосновательно различается в 1,4 раза (стр. 128 и 189 Заключения). Экспертом не проведен анализ данного расхождения полученных результатов, что привело к значительному искажению рыночной стоимости объектов исследования.
Экспертом при определении рыночной стоимости квартир в целях определения доходов от реализации не учтено различие в местоположении объектов исследования и объектов-аналогов (стр.141, 148, 154 Заключения). Объект-аналог N 3 находится значительно ближе к центру, в отличие от объектов-аналогов N 1 и N 2. Таким образом, Экспертом неверно определен доход от реализации помещений в объектах исследования и впоследствии неверно определена рыночная стоимость объектов исследования. Нарушено исполнение п. 5 ФСО N 3, ст. 11 N 135-ФЗ, ст. 16 N 73-ФЗ.
Экспертом при определении рыночной стоимости нежилых помещений в целях определения доходов от реализации не учтено различие в местоположении объектов исследования и объектов-аналогов (стр. 162 Заключения). Объекты-аналоги N 7 и N 4 находятся значительно ближе к центру, в отличие от иных объектов-аналогов. Таким образом, экспертом неверно определен доход от реализации помещений в объектах исследования и впоследствии неверно определена рыночная стоимость объектов исследования. Нарушено исполнение п. 5 ФСО N 3, ст. 11 N 135-ФЗ, ст. 16 N 73-ФЗ.
Экспертом ошибочно не учитывается скидка на торг при определении рыночной стоимости квартир и нежилых помещений в целях определения доходов от реализации (стр. 198, 201, 202 Заключения). Экспертом указано, что скидка на торг не применяется в связи с тем, что объекты предлагаются к продаже от застройщика. Однако для рынка недвижимости типично наличие скидок от застройщика на жилые и нежилые помещения. Таким образом, данная ошибка эксперта привела к завышению рыночной стоимости объектов исследования. Нарушено исполнение п. 5 ФСО N 3, ст. 11 N 135-ФЗ, ст. 16 N 73-ФЗ.
При определении рыночной стоимости объектов исследования экспертом не учтены затраты на погашение процентов по кредиту в рамках проектного финансирования, что привело к завышению рыночной стоимости объектов исследования. Нарушено исполнение п. 5 ФСО N 3, ст. 11 N 135-ФЗ, ст. 16 N 73-ФЗ.
Выводы эксперта не обоснованы, вызывают существенные сомнения в объективности и беспристрастности. Допущенные экспертом нарушения при производстве экспертизы, по мнению Фонда, свидетельствуют о том, что данное заключение не является технически и юридически верным документом для разрешения спора в судебном порядке и не может быть принято судом в качестве допустимого доказательства.
Суд первой инстанции, оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленное экспертное заключение, рассмотрев доводы Фонда, не усмотрел оснований для удовлетворения заявленного ходатайства о проведении повторной экспертизы, поскольку экспертное заключение от 14.10.2021 N 12328 содержит все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, заключение соответствует требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ и не содержит противоречий в выводах эксперта. Выводы соответствуют фактическим материалам.
Рассмотрев доводы ходатайства Фонда, апелляционная инстанция полагает, что заявленное ходатайство направлено на получение положительного для него результата, при том, что судом на разрешение экспертам поставлены исключительно вопросы в редакции, заявленной Фондом.
В данном случае у арбитражного суда не возникло сомнений в обоснованности заключения эксперта от 13.07.2022 N 1019-Э/2022, наличия в нем противоречий, неясностей, а также оснований сомневаться в его обоснованности.
Экспертное заключение содержит ответы на поставленные судом вопросы.
Возражения заявителя жалобы относительно проведенного экспертом исследования, на основании которого сделаны выводы, и которые, по мнению заявителя, являются недостоверными, в обоснование чего в апелляционной жалобе приводит анализ проведенного экспертом исследования, апелляционным судом не принимаются.
Законодательство предъявляет к проведению судебной экспертизы, кандидатуре эксперта и содержанию самого заключения ряд обязательных требований, в частности, к соблюдению процессуального порядка проведения экспертизы и требования к квалификации (компетентности) эксперта.
Указанное заключение судебной экспертизы от 13.07.2022 N 1019-Э/2022 содержит мотивированные выводы на поставленные судом вопросы.
Определением от 24.11.2021 эксперты предупреждены судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, о чем имеется соответствующая отметка в заключении. К экспертному заключению приложены подписки экспертов Гуниной Е.Н. и Кузнецова К.В. о том, что они предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Образование проводивших экспертизу экспертов подтверждено представленными в материалы дела документами.
В силу части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ заключение эксперта относится к доказательствам, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.
Не доверять выводам экспертов, обладающих специальными познаниями в области исследования, и предупрежденных об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, оснований не имеется.
Принимая во внимание соответствие заключения эксперта требованиям закона, а также критериям относимости и достаточности, апелляционный суд признает экспертное заключение 13.07.2022 N 1019-Э/2022 надлежащим доказательством по делу в связи с чем, не усматривает оснований для назначения по делу повторной экспертизы.
Кроме этого, заявитель жалобы в нарушение части 2 статьи 108 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не внес денежные средства на депозит суда с целью проведения повторной экспертизы.
Оценочная деятельность осуществляется на основании Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).
Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки установлены статьей 11 Закона N 135-ФЗ, а критерии оценки имущества закреплены в федеральных стандартах оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО N 2) и "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3), утвержденных приказами Минэкономики России от 20.05.2015 N 297, N 298 и N 299, которые должны использоваться оценщиком.
Согласно статье 3 Закона N 135-ФЗ, пункту 6 Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО N 2), под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Между тем, в соответствии с Федеральным стандартом оценки N 3 (требования к содержанию отчета об оценке) вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться следующие сведения:
применяемые стандарты оценки;
описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке.
В отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.
При этом, такое описание должно позволять пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.
В соответствии со статьей 11 Закона N 135-ФЗ, отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
Отчет может содержать сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.
Из представленного экспертного заключения ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" следует, что при исследовании предмета оценки экспертом применялись те подходы и методы оценки, использование которых было целесообразным для ответа на поставленный судом вопрос, для целей выявления факторов, непосредственно влияющих на стоимость объекта исследования.
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 24.11.2021 ходатайства о назначении экспертизы удовлетворены Судом на разрешение экспертам поставлены исключительно вопросы в редакции, заявленной Фондом:
1. Определить рыночную стоимость земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0310008:0011; 23:43:0201040:483, со всеми находящимися на них улучшениями, включая объекты незавершенного строительства (многоквартирные дома, инженерные сети, объекты благоустройства и пр.) и проектную документацию застройщика на дату подачи Фондом заявления о намерении приобрести права застройщика на указанные объекты (19.08.2020).
2. При определении рыночной стоимости учесть способность рассматриваемого объекта недвижимости генерировать доход от продажи квартир после завершения объекта недвижимости строительством и вводом его в эксплуатацию.
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.03.2022 рассмотрение заявления отложено на 14.07.2022, удовлетворено ходатайство о внесении в назначенную определением Арбитражного суда Краснодарского края от 24.11.2021 по настоящему обособленному спору экспертизу дополнительный вопрос: Определить рыночную стоимость земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0310008:0011, 23:43:0201040:483, со всеми находящимися на них улучшениями, включая объекты незавершенного строительства (многоквартирные дома, инженерные сети, объекты благоустройства и пр.), а также права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения, на дату проведения оценки.
При определении рыночной стоимости учесть способность рассматриваемого объекта недвижимости генерировать доход от продажи квартир после завершения объекта недвижимости строительством и вводом его в эксплуатацию.
Оценив экспертное заключение, представленное по результатам проведения судебной экспертизы, данные о примененных стандартах, методиках и правилах оценки, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что составленное экспертом заключение является ясным, полным, обоснованным и без каких-либо противоречий отвечает на поставленный судом вопрос, не содержит каких-либо противоречивых выводов и не вызывает сомнений в его обоснованности. Экспертиза проведена экспертами, отвечающим предъявляемым к ним требованиям. Доказательств, свидетельствующих о нарушении экспертами при проведении экспертного исследования требований действующего законодательства, доказательства наличия в заключении противоречивых или неясных выводов, из материалов дела не усматриваются, и, в нарушение требований ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представлены.
Ссылки апеллянта на то, что экспертом были допущены нарушения п. 5 ФСО N 3, ст. 11 N 135-ФЗ, ст. 16 N 73-ФЗ являются необоснованными, учитывая, что данные нормы содержат существенный перечень общих требований к отчету об оценке и заключению эксперта, таких как:
в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки (п. 5 ФСО N 3);
в отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета (ст. 11 135-ФЗ);
эксперт обязан: принять к производству порученную ему руководителем соответствующего государственного судебно-экспертного учреждения судебную экспертизу (ст. 16 N 76-ФЗ).
Фонд в апелляционной жалобе указал, что при расчете затрат на строительство экспертом не учтены различия у объектов исследования на основании которых определена средняя стоимость строительства.
Вместе с тем, эксперт определил среднюю стоимость затрат на основании проектных деклараций 5 многоквартирных домов с аналогичными (хоть и не идентичными) параметрами (табл. 129), привел ценообразующие факторы (стр. 113). Ссылка апеллянта на то, что все объекты-аналоги должны быть не аналогичны, а идентичны, не подкреплена нормами закона или научным обоснованием.
Апеллянт также указал, что экспертом неверно определена дата, по состоянию на которую составлена проектная декларация. На этот счет в заключении эксперта указана дата 01.09.2017, а апеллянт указывает на дату 10.10.2013.
Вместе с тем, апеллянт сослался на то, что неверная дата учтена при корректировке экспертом изменения цены на дату исследования. В этом случае очевидно, что при неизменной дате исследования более ранняя начальная дата влечет увеличение индекса корректировки и увеличение конечной цены.
Так, эксперт определял изменение цены, которые произошли за период с 2017 по 2020-2021 годы (3-4 года), установил коэффициенты удорожания 1,142 и 1,337, которые применил к начальной стоимости. Если принять утверждение апеллянта об ошибке, то следует, что эксперт должен был рассчитать коэффициент удорожания не за 3-4 года, а за 7-8 лет (с 2013 по 2020, 2021 годы) и применить его к той же начальной цене. Следовательно, такая ошибка могла привести только к снижению, а не к увеличению полученного результата.
Ссылка апеллянта на отсутствие в заключении эксперта анализа различий в стоимости в 1,4 раза. Такого различия в заключении не усматривается. На страницах, на которые сослался апеллянт (128 и 189), экспертом указаны коэффициенты изменения цены 1,142 и 1,337. Эти коэффициенты получены расчетным путем, все вычисления отражены в заключении.
Ссылки Фонда на использование неверных аналогов, а также на то, что эксперт не учел скидки на торг и затраты на погашение процентов по кредиту в рамках проектного финансирования, не мотивированы, в связи с чем не подлежат оценке.
При таких обстоятельствах, экспертное заключение, представленное по результатам проведения судебной экспертизы, исследовано судом первой инстанции, оценены данные о примененных стандартах, методиках и правилах оценки. Основания для на
