Энциклопедия судебной практики. Аренда. Пользование арендованным имуществом (Ст. 615 ГК)

1.1. Пользование аренд ованным имуществом не должно ущемлять права и законные интересы третьих лиц
1.2. Арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с целями, предусмотренными договором
1.3. По смыслу ст. 615 ГК РФ, передача арендованного имущества в субаренду считается видом пользования этим имуществом
1.4. Для субарендатора контрагентом по договору аренды является субарендодатель, а не собственник имущества
1.5. Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишён возможности пользоваться арендованным имуществом
1.6. Статья 615 ГК РФ устанавливает принцип презумпции отсутствия согласия арендодателя на передачу имущества в субаренду
1.7. Право пользования арендуемым имуществом иными лицами, не находящимися в договорных отношениях с арендодателем и арендатором, законом не предусмотрено
1.8. Требования гражданского законодательства о регистрации договора аренды распространяются также на договор субаренды

Энциклопедия судебной практики
Аренда. Пользование арендованным имуществом
(Cт. 615 ГК)

1. Общие вопросы пользования арендованным имуществом

1.1. Пользование аренд ованным имуществом не должно ущемлять права и законные интересы третьих лиц

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 N 153 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения" (пункт 5)

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом таким образом, чтобы не допускать нарушений прав и законных интересов третьих лиц, в том числе не связанных с лишением владения принадлежащим им имуществом. Если арендатор нарушил названную обязанность, то в период действия договора аренды он является ответчиком по иску об устранении нарушения права, не связанного с лишением владения.

1.2. Арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с целями, предусмотренными договором

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 07.02.2013 по делу N А26-1185/2012

Судами установлено, что в рамках договора субаренды С. передала Обществу помещения для использования под офисы. Также суды установили, что спорные помещения использовались Обществом под магазин.

Поскольку использование указанных помещений под магазин не было предусмотрено договором, а 8 126 244 руб. являются неполученной прибылью за планируемый срок деятельности магазина, суды пришли к выводу о том, что указанная сумма не подлежит взысканию с ответчика.

1.3. По смыслу ст. 615 ГК РФ, передача арендованного имущества в субаренду считается видом пользования этим имуществом

Постановление ФАС Центрального округа от 15.03.2013 по делу N А35-6977/2011

Довод заявителя жалобы о том, что Л. не пользовалась арендованным помещением, так как сдавала его в субаренду, был предметом исследования суда второй инстанции, ему дана надлежащая правовая оценка.

Судами установлено, что Администрация разрешила Л. сдавать арендуемые ею нежилые помещения в субаренду. В силу ст. 615 ГК РФ передача арендуемого нежилого помещения в субаренду также является видом пользования этим помещением.

При таких обстоятельствах суды пришли к правильному выводу о том, что Администрация безосновательно отказала предпринимателю Л. в реализации ею преимущественного права приобретения арендуемого помещения в собственность и обоснованно удовлетворила требование предпринимателя.

1.4. Для субарендатора контрагентом по договору аренды является субарендодатель, а не собственник имущества

Постановление ФАС Центрального округа от 03.04.2013 по делу N А68-2253/2012

Доказательства, подтверждающие факт возвращения ответчиком спорного имущества истцу, в материалах дела отсутствуют. Доказательств того, что ответчик извещал истца о готовности возвратить арендованное имущество, а также того, что истец уклонялся от приема спорного помещения, ЗАО в нарушение ст. 65 АПК РФ в материалы дела также не представлено.

Имеющаяся в материалах дела телеграмма ЗАО, направленная в адрес ОАО с предложением передачи помещений 03.02.2012 в 10 часов, не может рассматриваться в качестве доказательства извещения субарендатором соответствующего лица о готовности возвратить арендованное имущество, поскольку ОАО хотя и является собственником спорных помещений, не состоит с ответчиком в обязательственных отношениях.

Извещение о готовности возвратить имущество, арендованное по спорному договору, надлежало направлять ООО, у которого имелись договорные отношения с ответчиком.

1.5. Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишён возможности пользоваться арендованным имуществом

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 22 ноября 2016 г. N 89-КГ16-7

Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишён возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 13 марта 2017 г. N Ф05-1887/17 по делу N А40-251926/2015

Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 23 января 2017 г. N Ф03-5942/16 по делу N А51-26434/2015

1.6. Статья 615 ГК РФ устанавливает принцип презумпции отсутствия согласия арендодателя на передачу имущества в субаренду

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 25 января 2017 г. N Ф09-10583/16 по делу N А50-8750/2015

Исходя из смысла п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, действует презумпция отсутствия согласия арендодателя на передачу имущества в субаренду, пока не доказано иное.

1.7. Право пользования арендуемым имуществом иными лицами, не находящимися в договорных отношениях с арендодателем и арендатором, законом не предусмотрено

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики - Чувашии от 29 августа 2016 г. по делу N 33-4291/2016

Право пользования арендуемым имуществом иными лицами, не находящимися в договорных отношениях с арендодателем и арендатором, законом не предусмотрено.

1.8. Требования гражданского законодательства о регистрации договора аренды распространяются также на договор субаренды

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (пункт 19)

Требования гражданского законодательства о регистрации договора аренды распространяются также на договор субаренды.

2. Заключение и действие договора субаренды

2.1. Закон не устанавливает специальной формы согласования арендодателем договора субаренды

Постановление ФАС Московского округа от 24.02.2010 по делу N А40-64719/09-82-366

Согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем). К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

В п. 1.9 договора аренды стороны согласовали условие о том, что арендуемые помещения могут сдаваться в субаренду ЗАО как арендатором только с согласия балансодержателя - ФГУП.

Предъявляя иск о расторжении договора аренды, истец ссылается на то, что ответчиком допущены существенные нарушения условий договора аренды, выразившиеся в передаче ЗАО как арендатором части арендуемых по договору аренды помещений в субаренду сторонним организациям по договорам субаренды без согласования с балансодержателем - ФГУП.

Как установили суды первой и апелляционной инстанции и усматривается из материалов дела, ЗАО как арендатор с согласия балансодержателя передало часть арендуемых помещений в субаренду третьим лицам по договорам о субаренде.

Установив, что на каждом из приобщенных к материалам дела договоров субаренды стоит надпись "согласовано", имеется подпись генерального директора ФГУП УФПС 1 и печать ФГУП УФПС 2, арбитражные суды пришли к обоснованному выводу о том, что передача ЗАО как арендатором в субаренду арендуемых им помещений производилась с согласия балансодержателя.

2.2. В договор аренды может быть включено условие о согласии арендодателя на заключение договора субаренды

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 17 ноября 2014 г. N Ф05-12072/14 по делу N А40-184576/2013

По воле сторон договора аренды согласие арендодателя может быть выражено в самом договоре, что освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку.

2.3. Владение имуществом по действующему договору субаренды исключает возможность возникновения обязательственного правоотношения из неосновательного обогащения непосредственно между собственником имущества и субарендатором

Постановление Президиума ВАС РФ от 30.06.2009 N 2612/09

Суды по настоящему делу рассмотрели спор между собственником имущества и его владельцем, полагая, что стороны состоят в обязательственном правоотношении, возникшем из неосновательного обогащения ответчика. Между тем, названные договор аренды и договор субаренды не были признаны незаключенными или недействительными. Отсутствие передачи владения имуществом от собственника к арендатору и от последнего к субарендатору само по себе не может свидетельствовать о том, что договор не является заключенным, поскольку субарендатор получил арендованное имущество во владение по другому основанию до заключения упомянутых договоров. Владение имуществом по действующему договору субаренды исключает возможность возникновения обязательственного правоотношения из неосновательного обогащения между собственником имущества и субарендатором. Кредитором субарендатора является арендатор по договору аренды и арендодатель по договору субаренды.

2.4. При анализе вопроса о наличии согласия собственника имущества на сдачу его в субаренду необходимо принимать во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон

Постановление Президиума ВАС РФ от 04.12.2012 N 9443/12

В обоснование наличия согласия собственника помещений - общества - на их сдачу в субаренду предприниматель ссылается на положения договора аренды, согласно которым продукция и иные доходы, полученные арендатором в результате использования арендованных площадей, в том числе в результате сдачи помещений в субаренду, являются его собственностью, арендатор же обязуется предоставлять договоры субаренды по требованию учредителей общества.

Помимо ссылок на условия договора аренды, предприниматель указывает на то, что общество ежемесячно выставляло счета на компенсацию коммунальных расходов, к которым прилагались справки о распределении этих расходов между субарендаторами, подписанные главным бухгалтером общества; счета и акты на компенсацию коммунальных расходов подписывали директор и главный бухгалтер этого общества, что также, по мнению предпринимателя, свидетельствует о согласии общества на сдачу помещений в субаренду.

Данные обстоятельства суды оставили без внимания и правовой оценки, что является нарушением требований статьи 431 Гражданского кодекса, согласно которой судом должны приниматься во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

2.5. Арендатор вправе возобновлять договор субаренды на протяжение всего срока аренды, если арендодатель дал согласие на субаренду, не оговорив ее предельный срок

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (пункт 15)

Если арендодатель дал согласие на субаренду и при этом не оговорил ее предельного срока, арендатор вправе возобновлять договор субаренды в пределах срока аренды без получения дополнительного разрешения арендодателя.

2.6. Согласие арендодателя на заключение договоров субаренды может быть закреплено в договоре аренды

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (пункт 18)

Согласие арендодателя на заключение договора субаренды может быть выражено в самом договоре аренды, что освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку.

2.7. Если арендодатель после заключения договора аренды дал согласие на передачу имущества в субаренду определенному субарендатору, повторного согласия на передачу этого имущества в субаренду иному субарендатору не требуется

Примечание

Согласие собственника на передачу имущества в субаренду конкретному субарендатору не является условием договора аренды, предоставляющим арендатору право передавать имущество в субаренду любому субарендатору. Поэтому оно не освобождает арендатора от получения согласия собственника на заключение нового договора субаренды.

Постановление ФАС Центрального округа от 27.09.2011 по делу N А35-10919/2010

Как следует из условий Договора, арендатор не вправе заключать договоры и не вступать в сделки, следствием которых является или может являться какое-либо обременение предоставленных арендатору имущественных прав, в частности переход к иному лицу (договоры залога, субаренды и др.) без письменного разрешения арендодателя.

Как установлено судом и подтверждено материалами дела, ООО часть площадей передало в субаренду индивидуальным предпринимателям.

При этом Обществом передача имущества в субаренду согласована с Комитетом относительно площадей 48 кв. м и 8 кв. м.

Впоследствии Обществом договор субаренды с индивидуальным предпринимателем К., использовавшей 8 кв.м., досрочно расторгнут и аналогичный договор на указанную площадь заключен с индивидуальным предпринимателем Н.

Пунктом 18 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что по воле сторон договора аренды согласие арендодателя может быть выражено в самом договоре, что освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку.

Таким образом, учитывая, что Обществом до заключения договоров субаренды было получено согласие Комитета на передачу в субаренду конкретных помещений и их площадей, суд пришел к правильному выводу, что повторное получение согласия на передачу этих помещений в субаренду иным хозяйствующим субъектам не требовалось.

2.8. Правило п. 2 ст. 623 ГК РФ о возмещении арендатору стоимости неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, применимо к договору субаренды

Постановление ФАС Московского округа от 20.04.2012 по делу N А40-41216/11-23-347

Пункт 2 статьи 615 ГК РФ предусматривает, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем).

ООО полагает, что поскольку оно само являлось лишь арендатором помещения и не получило какой-либо выгоды от произведенных субарендатором помещений, то на него и не может быть возложена обязанность по возмещению неотделимых улучшений.

Однако отношения субаренды в части неотделимых улучшений устанавливают права и обязанности ОАО (субарендатора) и ООО (арендатора по основному договору аренды), в то же время не устанавливают прав и обязанностей арендодателя - собственника помещения.

Так, в пункте 3.2.7 договора субаренды истец и ответчик согласовали, что в случае досрочного расторжения договора по соглашению сторон арендатор (ООО) возмещает субарендатору (ОАО) стоимость произведенных последним с письменного согласия арендатора (ООО) неотделимых улучшений.

В данном случае в условиях договора субаренды истцом и ответчиком не согласовано получение письменного согласия на произведение субарендатором неотделимых улучшений помещения от собственника этого помещения.

При этом арендодатель-собственник помещения не участвовал в заключении договора субаренды, его не подписывал.

Таким образом, арендатор (ООО), дав письменное согласие в рамках и в соответствии с условиями заключенного им с истцом договора субаренды на проведение субарендатором неотделимых улучшений, тем самым принял на себя за собственника имущества предпринимательский риск и бремя ответственности за совершение неотделимых улучшений и последующее возмещение их стоимости субарендатору.

Субъектом ответственности по заявленному требованию в силу ст. 623 ГК РФ может быть лишь контрагент по сделке - в данном случае по договору субаренды, которым является ответчик.

2.9. При наличии действующих договоров аренды и субаренды арендодатель не вправе заключить договор аренды того же имущества непосредственно с субарендатором

Постановление ФАС Центрального округа от 24.11.2011 по делу N А68-2424/2011

То обстоятельство, что ООО 1, не расторгнув договоры с ООО 2, заключило договор аренды в отношении тех же помещений непосредственно с ОАО, не отменяет обязанность ООО надлежащим образом исполнять обязательства по действующим договорам, в том числе по внесению арендной платы в согласованном размере и в установленные сроки.

3. Недействительность и ничтожность договора субаренды

3.1. Договор субаренды, заключенный в нарушение п. 2 ст. 615 ГК РФ на срок, превышающий срок договора аренды, считается заключенным на срок действия договора аренды

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 19 июля 2016 г. N Ф02-3665/16 по делу N А33-14604/2015

Положения пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, касающиеся возобновления договора аренды на неопределенный срок, применяются к договору субаренды с учетом правил абзаца второго пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, по смыслу которых срок договора субаренды в любом случае ограничен сроком аренды.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 15 сентября 2015 г. N Ф05-12054/15 по делу N А40-94908/2014

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 26 мая 2015 г. N Ф09-2737/15 по делу N А07-8579/2014

Положения п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, касающиеся возобновления договора аренды на неопределенный срок, применяются к договору субаренды с учетом правил абзаца второго пункта 2 статьи 615 Кодекса, по смыслу которых срок договора субаренды в любом случае ограничен сроком аренды.

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 29 января 2015 г. N Ф06-18449/13 по делу N А65-8460/2014

3.2. Договор субаренды при прекращении действия договора аренды, даже возобновленного на неопределенный срок, также прекращает свое действие

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (пункт 20)

Положения пункта 2 ст. 621 ГК, касающиеся возобновления договора аренды на неопределенный срок, применяются к договору субаренды с учетом правил абзаца второго пункта 2 ст. 615 Кодекса, по смыслу которых срок договора субаренды в любом случае ограничен сроком аренды.

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 19 июля 2016 г. N Ф02-3665/16 по делу N А33-14604/2015

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 15 сентября 2015 г. N Ф05-12054/15 по делу N А40-94908/2014

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 26 мая 2015 г. N Ф09-2737/15 по делу N А07-8579/2014

3.3. Условие договора аренды об автоматическом увеличении размера арендной платы в случае передачи имущества в субаренду считается ничтожным, поскольку является экономически необоснованным

Определение ВС РФ от 19.10.2011 N 14-Г11-39

По смыслу гражданского законодательства в случае осуществления поднайма (субаренды) арендатор не выбывает из арендного обязательства, а заключает дополнительный договор, обладающий ограниченной самостоятельностью и напрямую связанный с основным договором аренды, поэтому положение оспариваемого пункта, в соответствии с которым при расчете арендной платы в случае сдачи земельных участков в субаренду предусматривается применение повышающего коэффициента "2", подразумевает изменение арендодателем в одностороннем порядке основного условия договора аренды (размер арендной платы), не основано на законе и противоречит принципу экономической обоснованности.

3.4. Договор субаренды, заключенный без согласия арендодателя, в силу ст. 168 ГК РФ считается ничтожным

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 19.02.2002 N Ф08-305/2002

Истец требовал понудить субарендатора освободить нежилое помещение, ссылаясь на ничтожность договоров субаренды, которые были заключены без его ведома и согласия.

Согласно статье 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе сдавать арендованное имущество в аренду лишь с согласия арендодателя.

Апелляционная инстанция, вынося постановление об отмене решения первой инстанции об обязании ответчика освободить спорное нежилое помещение, и принимая новое решение об отказе в иске в этой части, безосновательно не приняла во внимание доводы истца и не учла, что ничтожная сделка в силу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации является недействительной независимо от признания ее таковой судом.

3.5. Договор субаренды не может быть признан недействительным, если арендодатель согласовал договор субаренды после его заключения

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 19.03.2013 по делу N А82-4224/2012

Довод заявителя о ничтожности договора субаренды ввиду отсутствия у субарендодателя титула собственника обоснованно отклонен судом апелляционной инстанции со ссылкой на пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающий право арендатора с согласия собственника арендованного имущества сдавать его третьим лицам в субаренду (поднаем), ибо материалами дела подтверждается наличие такого разрешения собственника здания. Получение данного согласия после заключения договора субаренды не имеет правового значения в рассмотренном случае.

3.6. Субарендатор по недействительному договору субаренды не вправе взыскать с арендатора в качестве неосновательного обогащения часть уплаченной им арендной платы, превышающей размер арендной платы, уплачиваемой арендатором собственнику

Постановление Президиума ВАС РФ от 08.04.2008 N 1051/08

Примечание

Приведенное толкование представляется небесспорным. При реализации изложенной правовой позиции арендатор извлекает имущественную выгоду из незаконного договора субаренды, что противоречит принципам гражданского права, в частности, принципу добросовестности.

Поскольку договор субаренды от 16.03.2004 является незаключенным, а договор субаренды от 16.12.2005 - недействительным, к отношениям между истцом и ответчиком применяются, соответственно, правила пункта 2 статьи 167, пункта 1 статьи 1102, подпункта 1 статьи 1103 и пункта 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу указанных положений Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик обязан вернуть истцу полученную от него сумму арендных платежей, а истец как лицо, неосновательно временно пользовавшееся помещением, законным арендатором которого являлся ответчик, обязан возместить ему то, что оно сберегло вследствие такого пользования по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

В подписанных сторонами договорах субаренды указаны соответствующие ставки аренды за соответствующие помещения. Тем самым стороны оценили пользование этими помещениями. Представленный ответчиком в качестве доказательства отчет научно-производственного общества подтверждает, что установленная сторонами ставка аренды не превысила обычных ставок аренды аналогичных помещений в данной местности. Каких-либо доказательств, опровергающих это, истцом не приведено.

Таким образом, отношения сторон свидетельствуют об отсутствии неосновательного обогащения у ответчика, равно как и у истца, поскольку плата за субаренду уплачивалась и принималась по взаимному согласию сторон.

3.7. Если субарендатор по недействительному договору субаренды надлежаще оплачивал аренду арендатору, собственник имущества вправе взыскать неосновательное обогащение в виде стоимости пользования с арендатора, а не с субарендатора

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 04.06.2012 по делу N А56-45612/2011

Как установлено судами, в связи с расторжением договора аренды по решению суда ООО возвратило истцу по акту приема-передачи арендованное имущество; отношения по оплате за пользование ответчиком частью арендованного помещения по договору субаренды урегулированы соглашением о зачете взаимных требований; задолженность по арендной плате взыскана истцом с арендатора по решению суда.

Суды пришли к правильному выводу о том, что истец не является лицом, которое имеет право на взыскание с ответчика неосновательного обогащения в размере рыночной стоимости использования спорного помещения, поскольку в силу договорных отношений обязанность по внесению арендной платы до момента возврата имущества арендодателю возложена на арендатора.

Считая свои права нарушенными, истец вправе требовать взыскания арендной платы по договору аренды.

3.8. Если договор субаренды является ничтожным как заключенный без согласия собственника, субарендатор не вправе взыскать с собственника неосновательное обогащение в виде стоимости неотделимых улучшений, объективно невыгодных для собственника имущества

Постановление ФАС Уральского округа от 03.03.2008 по делу N А60-10142/2007

Общество, намереваясь использовать арендованное помещение под кафе, произвело в нем неотделимые улучшения.

В п. 3.1.6 договора аренды стороны установили, что не допускается пересдача арендуемых помещений третьим лицам в субаренду без согласия арендодателя в письменной форме.

Поскольку доказательств получения согласия К. на передачу спорного имущества в субаренду не имеется, суды правильно признали договор субаренды ничтожным в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации как не соответствующий положениям п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Отказывая в иске, суд первой инстанции исходил из того, что отсутствуют доказательства одобрения действий истца со стороны ответчика (ст. 980, 982 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Правила, предусмотренные главой 60 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (п. 2 ст. 1102 названного Кодекса).

Следует отметить, что доказательств, подтверждающих, что результат совершенных истцом работ является очевидно выгодным для ответчика, не имеется. Поэтому суд апелляционной инстанции правильно указал на отсутствие доказательств использования ответчиком спорного нежилого помещения с учетом произведенных в этом помещении улучшений (в качестве кафе).

3.9. Договор субаренды с арендатором по незаключенному договору аренды считается недействительным

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 1 июля 2013 г. N Ф08-2852/13 по делу N А18-304/2012

3.10. Передача арендатором имущества в субаренду в нарушение условий договора без согласия арендодателя является основанием для расторжения договора аренды

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 03.08.2006 N Ф08-2810/2006

ООО 1 не выполнило требования ООО 2, что явилось основанием для направления повторного уведомления, в котором арендодатель указал на необходимость расторжения договора аренды. Повторное уведомление получено арендатором, что следует из письма ООО 1. ООО 1 сообщило ООО 2 об отсутствии задолженности по арендной плате и указало, что передача помещений в субаренду не противоречит договору аренды и действующему законодательству. В соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем), если иное не установлено Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. Последствия нарушения арендатором вышеназванного требования установлены пунктом 3 статьи 615 Кодекса как право арендодателя требовать расторжения договора. Аналогичные последствия предусмотрены статьей 619 Кодекса. Кассационная инстанция отклоняет довод заявителя о том, что при передаче в субаренду помещений без согласия арендодателя не применяется пункт 3 статьи 615 Кодекса, поскольку из буквального толкования названной нормы следует, что арендодатель имеет право потребовать расторжения договора при нарушении арендатором требований пунктов 1 и 2 указанной статьи. Договором аренды не предусмотрено право ООО 1 передавать арендованное имущество в пользование третьим лицам. В деле отсутствуют доказательства, подтверждающие согласие ООО 2 на передачу в субаренду помещений, арендуемых ООО 1. Суды правомерно не приняли в качестве такого доказательства дополнительное соглашение к договору аренды, поскольку экспертными заключениями, проведенными в ГУ, подтверждено, что подпись на соглашении выполнена не директором ООО 2, а оттиски печати арендодателя нанесены не печатью ООО 2.

Суды первой и апелляционной инстанций правомерно указали, что действия ООО 1, выразившиеся в передаче арендованных им помещений в субаренду, нарушают требования статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации и условия договора аренды. При таких обстоятельствах в соответствии со статьями 615 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации суды пришли к правильному выводу о наличии оснований для расторжения договора аренды от 01.04.96.

3.11. Субарендатор не может одновременно выступать подрядчиком в отношении одного и того же объекта

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 2 февраля 2017 г. N Ф01-6220/16 по делу N А79-8954/2015

Положения пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации обязывают арендатора, а следовательно, и субарендатора пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, - в соответствии назначению имущества.

Окружной суд признал обоснованным вывод судов нижестоящих инстанций о том, что лишь правообладатель мог являться застройщиком земельного участка, на которого возлагалось обременение по оформлению проектной, разрешительной и иной документации, связанной с организацией строительства.

Субарендатор как правообладатель предоставленного под строительство капитального объекта земельного участка не мог одновременно выступать подрядчиком в отношении того же объекта.

4. Перенаем

4.1. Соглашение о перенайме представляет собой сделку по передаче договора

Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 24 марта 2017 г. N 303-ЭС16-16877

Соглашение о перенайме (пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации) предусматривает одновременную передачу бывшим арендатором новому всех прав и обязанностей по договору аренды и потому представляет собою сделку по передаче договора (статья 392.3 Гражданского кодекса Российской Федерации).

4.2. Поскольку в результате перенайма происходит замена арендатора в арендном обязательстве, перенаем должен осуществляться с соблюдением правил об уступке требования и переводе долга

Постановление Президиума ВАС РФ от 11.09.2001 N 5536/01

Согласно пункту 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

Таким образом, в результате перенаема происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, поэтому перенаем должен осуществляться с соблюдением норм гражданского законодательства об уступке требования и переводе долга. В соответствии со ст. 391 Гражданского кодекса Российской Федерации такая сделка совершается по волеизъявлению прежнего и нового должников и кредитора с соблюдением требований к форме, предъявляемых к основной сделке, включая государственную регистрацию.

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 3 сентября 2015 г. N Ф08-5502/15 по делу N А32-12164/2012

В силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). В результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора, поэтому перенаем должен осуществляться с соблюдением норм гражданского законодательства об уступке требования и переводе долга.

4.3. Право аренды не может быть передано отдельно от обязанностей по договору аренды

Постановление Президиума ВАС РФ от 28.02.2012 N 14850/11

П. 2 ст. 615 Гражданского кодекса определяет передачу арендатором прав и обязанностей по договору аренды как перенаем, то есть замену арендатора как стороны в договоре.

Таким образом, исходя из каждого из указанных законоположений, возможна в силу закона передача только совокупности предусмотренных договором прав и обязанностей арендатора земельного участка, но не права аренды, освобожденного от обязанностей, определенных договором.

Поскольку право аренды земельного участка возникает в результате заключения соответствующего договора, оно не может быть отчуждено вне этого договора, независимо от того, является ли такое отчуждение добровольным или принудительным, требует оно согласия или уведомления арендодателя.

Поэтому при реализации с публичных торгов такого имущества должника, как право аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок свыше пяти лет, следует руководствоваться по аналогии правилами о перенайме и исходить из того, что без согласия арендодателя при условии его уведомления можно продать с публичных торгов лишь принадлежащую должнику по договору аренды совокупность прав и обязанностей арендатора.

4.4. Договор перенайма, заключенный в нарушение закона без согласия арендодателя, является ничтожным

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 18.01.2012 по делу N А19-2060/2011

Пунктом 2.2.6 договора аренды предусмотрено, что арендатор обязан не передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам без письменного согласия арендодателя.

Судами установлено, что согласие арендодателя на заключение договора уступки прав и обязанностей не было получено.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции находит правильным выводы суда первой инстанции и апелляционного суда о том, что нарушение требований пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, то есть несоответствие договора требованиям закона, влечет его недействительность в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В этой связи выводы суда первой инстанции об удовлетворении иска в части признания договора уступки прав и обязанностей недействительным, а апелляционного суда - об оставлении решения в указанной части без изменения являются правильными.

4.5. Согласие арендодателя на осуществление арендатором сделок перенайма может быть закреплено в договоре, автоматически распространяясь на каждую из них

Условие договора аренды, которым арендатору предоставлено право на перенаем, не противоречит пункту 2 ст. 615 ГК. Пункт 2 ст. 615 ГК не устанавливает порядок и форму дачи арендодателем согласия на совершение арендатором сделок перенаема и других, упомянутых в данном пункте. Следовательно, согласие арендодателя может быть выражено в самом договоре, что освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку.

4.6. Права и законные интересы лица, к которому в результате перенаема перешли права арендатора, могут быть затронуты решением суда о признании договора аренды недействительным и применении последствий недействительности сделки, поэтому такое лицо имеет право на обжалование судебного акта

Справка об основных подходах применения ФАС Западно-Сибирского округа статей 42, 273 АПК РФ от 30.10.2009 (пункт 10)

Заместитель прокурора обратился в арбитражный суд с иском к мэрии города и обществу о признании недействительным договора аренды земельного участка и применении последствий недействительности сделки.

Решением суда первой инстанции требования прокурора удовлетворены, договор аренды земельного участка признан недействительным, применены последствия недействительности сделки.

В суде апелляционной инстанции дело не рассматривалось.

С жалобой на указанное решение суда первой инстанции обратилось другое общество, не участвовавшее в деле, считающее, что судебный акт был принят о его правах и обязанностях.

Определением суда кассационной инстанции производство по кассационной жалобе было прекращено применительно к пункту 1 части 1 статьи 150 Кодекса. Заявитель обратился с жалобой на это определение.

В обоснование своего права на обжалование решения суда первой инстанции заявитель указал на соглашение, в соответствии с которым общество (ответчик по делу) уступило обществу (лицу, не участвующему в деле) все права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка на территории города.

Прекращая производство по кассационной жалобе, суд кассационной инстанции не учел соглашение об уступке прав и обязанностей, зарегистрированное в установленном законом порядке. Также суд не учел то обстоятельство, что обжалуемым решением суда первой инстанции не только признан договор аренды земельного участка недействительным, но и применены последствия недействительности ничтожной сделки, вследствие чего могут быть затронуты права и законные интересы общества (лица, не участвующего в деле).

4.7. При перенайме договор субаренды не утрачивает силу

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (пункт 17)

При перенаеме договор субаренды сохраняет свою силу, так как к договорам субаренды применяются положения ст. 617 ГК о сохранении договора аренды в силе при изменении сторон.

4.8. Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и переданного на срок более чем 5 лет, вправе передать свои права и обязанности третьему лицу путем перенайма без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления

Постановление Президиума ВАС РФ от 28.02.2012 N 14850/11

При реализации с публичных торгов такого имущества должника, как право аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок свыше пяти лет, следует руководствоваться по аналогии правилами о перенайме и исходить из того, что без согласия арендодателя при условии его уведомления можно продать с публичных торгов лишь принадлежащую должнику по договору аренды совокупность прав и обязанностей арендатора.

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 15 июня 2015 г. N Ф07-2953/15 по делу N А42-6486/2014

В отличие от общих правил, предусмотренных общими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде, пунктами 5, 6, 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатору земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и переданного в аренду на срок более чем пять лет, предоставлено право без согласия арендодателя при условии его уведомления в пределах срока договора аренды передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу.

Данной нормой арендатору такого земельного участка предоставлена льготная возможность переуступить свои права и передать обязанности третьему лицу путем перенайма без согласия собственника земельного участка, однако возможность передачи прав и обязанностей на льготных условиях не влияет на природу перенайма как одного из способа замены лица в обязательстве.

4.9. Согласия супруга на совершение сделки по перенайму арендованного имущества не требуется

Апелляционное определение СК по гражданским делам Воронежского областного суда от 18 августа 2016 г. по делу N 33-5167/2016

В силу п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). При этом данная норма права не содержит требований о необходимости получения согласия супруга либо бывшего супруга на совершение сделки по перенайму арендованного имущества.

5. Иные способы передачи арендатором права аренды другому лицу

5.1. Право аренды может быть передано арендатором другому лицу в порядке внесения в качестве вклада в уставный капитал или паевого взноса

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (пункт 16)

Передача арендатором права аренды другому лицу может осуществляться лишь способами, предусмотренными пунктом 2 статьи 615 ГК, то есть в порядке перенаема, внесения в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества или товарищества, внесения в качестве паевого взноса в производственный кооператив.

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 31 мая 2016 г. N Ф10-1450/16 по делу N А48-3759/2015

Передача арендатором права аренды другому лицу может осуществляться лишь способами, предусмотренными пунктом 2 статьи 615 ГК РФ, то есть в порядке перенайма, внесения в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества или товарищества, внесения в качестве паевого взноса в производственный кооператив.

5.2. Арендатор не вправе без согласия арендодателя передавать арендованное имущество в качестве вклада по договору простого товарищества

Обобщение ФАС Северо-Кавказского округа "Споры, возникающие из договоров простого товарищества, долевого участия в строительстве" (пункт 1)

На основании ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику и лицам, управомоченным на это законом или собственником. Передача арендованного имущества в совместную деятельность не предусмотрена ни законом, ни собственником. Следовательно, вывод суда о недействительности договоров простого товарищества является правильным.

Довод о том, что договоры соответствуют закону, поскольку законодательство не требует согласования передачи права пользования арендованным имуществом в совместную деятельность, несостоятелен.

Пунктом 2 ст. 615 Кодекса предусмотрено право арендатора сдавать арендованное имущество в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу, предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ только с согласия арендодателя. В данной правовой норме не говорится о возможности передавать право пользования имуществом в качестве вклада в совместную деятельность. Однако это не означает, что арендатор вправе без согласия арендодателя совершать такую сделку. По договору аренды арендатору предоставляется право владения и пользования имуществом, правомочие по распоряжению имуществом остается у собственника (ст. 209, 606, 615 ГК РФ).

5.3. В случаях распоряжения арендатором арендованным имуществом способами, предусмотренными п. 2 ст. 615 ГК РФ, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор

Определение Верховного Суда РФ от 22 декабря 2015 г. N 306-ЭС15-16134

В соответствии со статьей 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 30 марта 2017 г. N Ф07-1947/17 по делу N А05-5903/2016

В силу пункта 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 20 февраля 2017 г. N Ф02-89/17 по делу N А78-2968/2016

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 13 февраля 2017 г. N Ф09-11754/16 по делу N А07-22338/2015

Согласно п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14 декабря 2016 г. N Ф08-8577/16 по делу N А63-14616/2015

В соответствии с положениями статьи 615 Гражданского кодекса арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем), передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 8 декабря 2016 г. N Ф06-15374/16 по делу N А72-215/2016

На основании части 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 24 октября 2016 г. N Ф05-14924/16 по делу N А40-52476/2016

Если исходить из требований статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, то арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 30 июня 2016 г. N Ф04-2123/16 по делу N А70-7637/2015

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 25 мая 2016 г. N Ф10-4602/14 по делу N А14-12121/2013

П. 2 ст. 615 ГК РФ предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 20 февраля 2016 г. N Ф01-6250/15 по делу N А43-591/2015

В силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

5.4. Если предмет договора аренды является делимым, арендатор вправе внести в уставный капитал хозяйственного общества право аренды на часть арендованного имущества

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 N 120 "Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации" (пункт 5)

Если предмет договора аренды является делимым, арендатор вправе внести в уставный капитал хозяйственного общества право аренды на часть арендованного имущества.

5.5. Внесение арендатором права аренды в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества не освобождает арендатора от обязанностей соблюдать условия договора аренды и не лишает арендодателя права использовать способы защиты, предусмотренные нормами об аренде

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 29.12.2009 по делу N А51-5192/2009

Исходя из условий пункта 2.4.1.5 договора аренды, Арендатору предоставлено право без согласия Арендодателя и собственника объекта вносить право аренды по настоящему договору в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или вклада в производственный кооператив.

ООО 1 в соответствии с приведенным выше условием договора внесло указанное право аренды в качестве вклада в уставный капитал ООО 2, о чем Арендатор уведомил Арендодателя письмом. Право аренды ООО 2 зарегистрировано в установленном законом порядке.

В результате проведенной муниципальным унитарным предприятием проверки содержания Арендатором муниципального имущества установлен факт нецелевого использования помещений под складирование коробок и ящиков.

Как усматривается из пункта 2.2.1 договора аренды, контрагентами при заключении спорной сделки определено целевое назначение арендуемых помещений - использование их в целях размещения предприятия общественного питания либо развлекательного комплекса.

Каких-либо замечаний со стороны ответчика при передаче ему спорных нежилых помещений об их аварийном состоянии не заявлялось; доказательств производимых обществом действий по обустройству целевым назначением в материалах дела не содержится.

Из оформленного представителями Управления муниципального имущества, градостроительства и архитектуры акта проверки следует, что занимаемые ответчиком нежилые помещения по договору аренды используются последним в складских целях.

С учетом изложенного утверждения ООО 2 о невозможности использования арендуемых помещений по целевому назначению судом кассационной инстанции отклоняются, поскольку доказательств, опровергающих установленные по делу обстоятельства, как это требуется по правилам статьи 65 АПК РФ, обществом не представлено.

Таким образом, оценив по правилам статьи 71 АПК РФ имеющиеся в деле доказательства в их совокупности и взаимосвязи, апелляционный суд пришел к правильному выводу об использовании ответчиком спорных нежилых помещений с существенным нарушением условий договора аренды и удовлетворил предъявленный унитарным предприятием иск.

5.6. Включение права аренды в конкурсную массу арендатора-должника возможен только при согласии на это арендодателя, если законом или договором прямо не предусмотрено иное

Определение Верховного Суда РФ от 8 июля 2016 г. N 276-ПЭК16

Отменяя постановление суда округа, Судебная коллегия исходила из того, имущественные права аренды не могут быть переданы другому лицу без воли собственника земельного участка, в том числе и в случае нахождения арендатора в процедуре конкурсного производства и реализации его имущественных прав на основании статьи 131 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

В рассматриваемом случае, учитывая положения статьи 35 Конституции Российской Федерации, статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 209, 606, 607, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, принимая во внимание срок действия договора (менее пяти лет) и его условие, предусматривающее запрет на переход права аренды третьему лицу, законность которого проверена при рассмотрении дела, Судебная коллегия сделала вывод о том, что такой переход права аренды возможен только при согласии на то собственника земельного участка.

Оснований не согласиться с указанным выводом не имеется.

Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 26 февраля 2016 г. N 306-КГ15-15500

Включение имущественных прав должника в конкурсную массу, в соответствии с положениями статьи 131 Закона о банкротстве, наряду с имуществом должника не исключает необходимости последующей проверки правовой возможности отчуждения имеющихся у должника таких имущественных прав, наличия на то ограничений в силу закона или договоров, заключенных с должником, соблюдения иных требований закона, предъявляемых при реализации имущества должника в соответствии с положениями этого закона.

Имущественные права аренды, которыми должник не вправе был распорядиться без согласия собственника земельного участка, не могут быть переданы другому лицу без его воли только лишь по одному основанию, связанному с признанием арендатора должником и со ссылкой на Закон о банкротстве. Указанные права могли быть переданы конкурсным управляющим в соответствии с положениями пунктов 5 и 9 статьи 22 Земельного кодекса только по договору аренды, заключенному на срок более пяти лет, или по договору, по которому не имелось ограничений для передачи права аренды.

Отсутствие в статье 131 Закона о банкротстве указания на ограничение включения в конкурсную массу этого имущественного права не отменяет необходимости проверки возможности распоряжения этим правом конкурсным управляющим при удовлетворении требований кредиторов.

5.7. Заключение договора аренды по результатам торгов само по себе не предоставляет права для передачи в субаренду

Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 25 февраля 2016 г. N 301-ЭС15-13990

Системное толкование положений статьи 615 Гражданского кодекса, части 1 статьи 17.1. Закона о защите конкуренции, пункта 16 части 1 этой же статьи, а также подпункта 16 пункта 114 Правил приводит к выводу о том, что если в соответствии с аукционной документацией и условиями заключенного с арендатором договора аренды последнему права на передачу в субаренду не передавались, арендатор не мог в силу указанного ограничения заключить сделку по передаче этого права даже с согласия собственника, для которого существовал такой же запрет по распоряжению имуществом. В связи с этим заключение договора аренды по результатам торгов само по себе не предоставляет права для передачи в субаренду, такая возможность должна быть прямо предусмотрена условиями конкурса.

6. Нарушение арендатором условий пользования арендованным имуществом

6.1. Иск арендодателя к арендатору с требованием прекратить ненадлежащее использование имущества является договорным требованием

Когда арендатор использует имущество вопреки условиям договора, иск арендодателя к арендатору о прекращении соответствующих действий должен квалифицироваться как договорное требование, а не как иск об устранении нарушения права, не связанного с лишением владения.

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23 декабря 2016 г. N Ф08-9155/16 по делу N А63-15371/2015

Когда арендатор использует имущество вопреки условиям договора аренды, иск арендодателя к арендатору о прекращении соответствующих действий должен квалифицироваться арбитражным судом как договорное требование.

6.2. Принуждение к исполнению обязанности в натуре не является способом защиты прав арендодателя в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением арендатором обязательств по договору

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 22 декабря 2016 г. N Ф06-16249/16 по делу N А12-18516/2016

В частности, в статьях 615, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены такие специальные способы защиты прав арендодателя в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств по договору арендатором, как отказ от договора и возмещение убытков.

При таких обстоятельствах суды пришли к правомерному выводу о том, что избранный истцом способ защиты в виде принуждения к исполнению обязанности в натуре не приведет к реальному исполнению принятого решения и обоснованно отказали в удовлетворении исковых требований.

6.3. Предусмотренное договором право арендодателя за неуплату арендной платы отключить электроэнергию противоречит нормам ГК РФ об аренде и поэтому является недействительным

Постановление Президиума ВАС РФ от 06.04.2000 N 7349/99

[Установленные] обстоятельства свидетельствуют о том, что соглашение, названное договором на поставку (отпуск) и потребление электрической энергии за плату, договором на энергоснабжение не является. Это соглашение устанавливает порядок определения расходов АОЗТ на электроэнергию в арендуемом им помещении и является частью договора аренды, которая не противоречит закону. Поэтому оснований для признания ее недействительной у суда кассационной инстанции не имелось.

Между тем за невнесение арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа в силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать расторжения договора аренды.

Право арендодателя за неуплату арендной платы отключить электроэнергию противоречит нормам Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде, поэтому последний абзац пункта 2.2.2 той части договора аренды, которая названа договором на поставку (отпуск) и потребление электрической энергии за плату, обоснованно признан недействительным судами первой и апелляционной инстанций.

6.4. Неустойку за нарушение согласованных сторонами условий пользования имуществом, переданным арендатору и принятым им без замечаний, можно взыскать с должника, даже если договор аренды, содержащий такие условия, подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (пункт 14)

Если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то они связаны обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон, и оснований для применения ст. 1102 и 1105 ГК не имеется. В силу ст. 309 ГК пользование должно осуществляться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 30 марта 2017 г. N Ф05-2423/17 по делу N А40-88517/2016

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 2 марта 2017 г. N Ф04-6715/16 по делу N А46-5196/2016

Если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с пунктом 2 статьи 609 ГК РФ подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19 января 2017 г. N Ф08-10068/16 по делу N А32-9160/2015

Если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон. Оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. Пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 7 сентября 2016 г. N Ф07-6595/16 по делу N А26-2334/2015

Если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 ГК РФ не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 9 августа 2016 г. N Ф06-10999/16 по делу N А65-27621/2015

Если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 8 июня 2016 г. N Ф09-5921/16 по делу N А07-16479/2015

Если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений ст. 1102, 1105 указанного Кодекса не имеется. В силу ст. 309 названного Кодекса пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 2 июня 2016 г. N Ф02-2520/16 по делу N А19-4348/2015

если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Челябинского областного суда от 02 марта 2017 г. по делу N 11-2840/2017

Если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу ст. 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Свердловского областного суда от 02 февраля 2016 г. по делу N 33-1576/2016

Если будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

6.5. Если допущенное бывшим арендатором нарушение права третьих лиц, не связанное с лишением владения, после расторжения договора аренды продолжает собственник имущества, то в споре об устранении данного нарушения именно собственник является надлежащим ответчиком

Возражение собственника здания о том, что право собственности другого лица нарушено не им, а иным лицом, владевшим ранее зданием по договору аренды, не является основанием для отказа в иске об устранении нарушения права, не связанного с лишением владения. Удовлетворение такого иска не исключает возможности собственника предъявить иск о взыскании соответствующих расходов к бывшему арендатору, который ненадлежащим образом исполнил обязательство по договору аренды и вернул имущество собственнику в ненадлежащем виде. Прекращение договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение (п. 4 ст. 425 ГК).

6.6. Поскольку наличие в договоре аренды земельного участка условия об обязанности арендатора приступить в течение обусловленного срока к строительству на земельном участке определенного объекта не свидетельствует о том, что этот договор является смешанным и не порождает права арендодателя требовать осуществления арендатором строительства, арендодатель не вправе взыскать с арендатора договорную неустойку за нарушение сроков строительства

Примечание

Изложенное толкование представляется небесспорным. Действительно, наличие в договоре аренды условия о строительстве на договорном земельном участке определенного объекта не делает договор смешанным, соединяющим обязательства подряда и аренды. Однако закон не запрещает сторонам согласовать условия, в том числе и целевые, использования арендованного имущества. Поскольку такое условие не противоречит закону, оно порождает соответствующую обязанность арендатора и, соответственно, ответственность за ее неисполнение.

Постановление ФАС Московского округа от 21.03.2013 по делу N А40-66041/2012

Поскольку наличие в договоре аренды условия об обязанности арендатора приступить в течение определенного срока к осуществлению на спорном земельном участке строительства не свидетельствует о том, что данный договор является смешанным договором, как обоснованно квалифицировали данный договор суды первой и апелляционной инстанций, и право арендодателя требовать осуществления арендатором строительства объекта на переданном в аренду земельном участке не вытекает из спорного договора аренды, суды пришли к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.

6.7. Перепланировка арендатором помещений без согласия арендодателя считается существенным нарушением договора аренды, дающим основания для его расторжения

Постановление ФАС Поволжского округа от 16.04.2013 по делу N А57-12013/2012

Пунктом 5.2 договора аренды предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора без обращения в арбитражный суд.

Уведомлением комитет сообщил предпринимателю об отказе от исполнения договора в одностороннем порядке с 09.02.2012 ввиду грубого нарушения со стороны ответчика условий договора аренды - произведения самовольной перепланировки и нарушения целостности стен объекта без согласования с арендодателем. Кроме того, ответчику предложено в срок до 09.02.2012 освободить занимаемое муниципальное нежилое помещение.

Уведомление получено ответчиком 21.02.2012, что подтверждается уведомлением о вручении почтового отправления.

Однако требование комитета в добровольном порядке ответчиком исполнено не было.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Ответчик факт занятия истребуемых помещений не оспорил, не представил доказательств, подтверждающих правовые основания для занятия спорных помещений.

6.8. За нарушение арендатором условий пользования имуществом в период от подписания и до регистрации договора можно взыскать договорную неустойку

С арендатора, пользовавшегося имуществом в период между подписанием договора и его регистрацией, может быть взыскана договорная неустойка за нарушение условий пользования имуществом в этот период. Отсутствие государственной регистрации договора в течение указанного срока не препятствует взысканию договорной неустойки.

6.9. Нарушение арендатором требований пожарной и промышленной безопасности при использовании договорного имущества считается существенным нарушением договора аренды

Постановление ФАС Московского округа от 02.04.2013 по делу N А41-151/2012

Как следует из материалов дела, ООО по результатам проверок привлекалось к административной ответственности за совершение правонарушений, предусмотренных ч. 3 ст. 9.1 (грубое нарушение требований промышленной безопасности или грубое нарушение условий лицензии на осуществление видов деятельности в области промышленной безопасности опасных производственных объектов) и ч. 1 ст. 20.4 (нарушение требований пожарной безопасности) Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

Таким образом, поскольку допущенные ответчиком нарушения требований пожарной и промышленной безопасности были установлены компетентными государственными органами, суды сделали правильный вывод о наличии угрозы причинения вреда жителям поселка в результате деятельности по переработке нефти и нефтепродуктов на арендованном земельном участке при несоблюдении ответчиком установленных требований безопасности и удовлетворили требование о запрете такой деятельности ответчику.

При этом суд также исходил из того, что ответчиком до принятия суда решения по существу образовавшуюся задолженность не оплатил, не устранил установленные Федеральной службой по экологическому, технологическому и атомному надзору нарушения, продолжает деятельность по переработке нефти и нефтепродуктов, которая создает угрозу причинения вреда жителям поселка.

В кассационных жалобах заявители ссылаются на то, что судами при рассмотрении дела не учтено наличие у ответчика лицензии на эксплуатацию взрывоопасных производственных объектов, указанная нефтебаза включена в Государственный реестр опасных производственных объектов, расположение поблизости иных нефтеперерабатывающих предприятий, государственная регистрация объекта незавершенного строительства (нефтебазы) подтверждает наличие у ответчика разрешения на строительство.

Изложенные в кассационных жалобах доводы ОАО и ООО не могут являться основаниями для отмены или изменения обжалуемых судебных актов, поскольку направлены на переоценку установленных судом обстоятельств.

6.10. Отсутствие заключенного договора аренды не освобождает фактического пользователя от обязанности соблюдать правила пожарной безопасности и от ответственности за их несоблюдение

Постановление ФАС Уральского округа от 04.06.2012 по делу N А60-41016/2011

Ответственность за нарушение требований пожарной безопасности в соответствии с действующим законодательством несут: собственники имущества; руководители федеральных органов исполнительной власти; руководители органов местного самоуправления; лица, уполномоченные владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом, в том числе руководители организаций; лица, в установленном порядке назначенные ответственными за обеспечение пожарной безопасности; должностные лица в пределах их компетенции (ст. 38 Закона о пожарной безопасности).

Таким образом, ответственность за нарушение правил пожарной безопасности возлагается на лицо, владеющее, пользующееся или распоряжающееся имуществом на законных основаниях.

Как следует из материалов дела, на момент проведения проверки государственная регистрация договора аренды нежилого помещения обществом не произведена.

Судом апелляционной инстанции установлено, материалами дела подтверждается и заявителем не оспаривается, что помещения фактически использовались обществом, в том числе и на момент проведения административным органом проверки.

При названных обстоятельствах правильным является вывод апелляционного суда о том, что отсутствие государственной регистрации договора при доказанности фактического использования заявителем указанных помещений не свидетельствует о том, что оно не обязано соблюдать и выполнять правила пожарной безопасности в занимаемых им помещениях. Обязанность по соблюдению требований пожарной безопасности является публичной обязанностью лиц, уполномоченных владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом (ст. 37, 38 Закона о пожарной безопасности).

Таким образом, суд апелляционной инстанции обоснованно посчитал, что в рассматриваемом случае общество несет ответственность за нарушение требований пожарной безопасности и является субъектом вменяемых ему административных правонарушений.

6.11. Арендодатель вправе требовать прекращения нарушения его прав арендатором без расторжения самого договора аренды

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 29 ноября 2016 г. N Ф06-14731/16 по делу N А12-57586/2015

С учетом общих положений ГК РФ [ст. 615 ГК РФ] арендодатель вправе требовать прекращения нарушения его прав арендатором и при сохранении договорных отношений путем совершения действий по приведению использования земельного участка в соответствие с целевым назначением, определенного условиями договора аренды, без расторжения самого договора аренды.

7. Особенности пользования земельным участком

7.1. При передаче арендатором прав по договору аренды земельного участка третьим лицам согласие собственника требуется получить только в случае, когда арендные права передаются в залог

Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (пункт 15)

Земельное законодательство предусматривает особенности пользования арендованным имуществом. Так, в случае, указанном в п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ, для передачи арендатором прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении п. п. 5 и 6 ст. 22 Земельного кодекса) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором. Согласно п. 1.1 ст. 62 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" передача арендных прав на земельный участок в залог в пределах срока договора аренды земельного участка осуществляется только с согласия собственника земельного участка.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 10 ноября 2016 г. по делу N 33-29476/2016

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором. При этом необходимо учитывать требования, установленные пунктом 1.1 статьи 62 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", согласно которому передача арендных прав на земельный участок в залог в пределах срока договора аренды земельного участка осуществляется только с согласия собственника земельного участка.

7.2. Арендатор земельного участка в государственной или муниципальной собственности, арендованного до введения в действие ЗК РФ на срок более 5 лет, для распоряжения своим правом аренды обязан получить согласие арендодателя, если это закреплено в договоре, а не ограничиваться уведомлением

Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (пункт 17)

Если в договоре аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенном до введения в действие Земельного кодекса РФ, содержится условие о получении арендатором согласия арендодателя на передачу земельного участка в субаренду или распоряжение правом аренды иным способом, стороны должны руководствоваться данным условием договора, а не положением пункта 9 ст. 22 Земельного кодекса, предусматривающим уведомление арендодателя.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 27 декабря 2016 г. N Ф05-19905/16 по делу N А40-236279/2015

Когда в договоре аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенном до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, содержится условие о порядке получения арендатором согласия арендодателя на передачу земельного участка в субаренду или распоряжение правом аренды иным способом, стороны должны руководствоваться данным условием договора, а не положением п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

7.3. Если договор аренды земли в государственной или муниципальной собственности заключен после введения в действие ЗК РФ на срок более 5 лет, то его условиями нельзя запрещать арендатору без согласия арендодателя передавать свои права третьим лицам

Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (пункт 18)

Арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенном после введения в действие Земельного кодекса РФ на срок более пяти лет, условие о праве арендатора передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 07 марта 2017 г. по делу N 33-4206/2017

Рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Апелляционное определение СК по административным делам Ростовского областного суда от 14 июля 2016 г. по делу N 33а-10365/2016

При рассмотрении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие Земельного Кодекса Российской Федерации, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. При этом арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

7.4. Арендатор земельного участка, передавший свои права по договору третьему лицу, обязан направить уведомление об этом собственнику в разумный срок и в форме, позволяющей подтвердить получение им этой информации

Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (пункт 16)

Уведомление о передаче арендатором земельного участка прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом. Если такое уведомление арендатором в разумный срок не направлено, арендодатель вправе предъявить к нему требования о возмещении возникших в связи с этим убытков.

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 10 августа 2016 г. N Ф06-9432/16 по делу N А12-11004/2014

Уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом. Если такое уведомление арендатором в разумный срок не направлено, арендодатель вправе предъявить к нему требования о возмещении возникших в связи с этим убытков.

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 31 марта 2015 г. N Ф03-927/15 по делу N А51-18934/2014

Апелляционное определение СК по гражданским делам Самарского областного суда от 22 марта 2017 г. по делу N 33-3326/2017

Если такое уведомление арендатором в разумный срок не направлено, арендодатель вправе предъявить к нему требования о возмещении возникших в связи с этим убытков.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Ростовского областного суда от 09 марта 2017 г. по делу N 33-3897/2017

Апелляционное определение СК по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 29 сентября 2015 г. по делу N 33-6733/2015

7.5. Условие о внесудебном порядке обращения взыскания на предмет залога в договоре о залоге права аренды земельного участка можно предусмотреть только в случаях, когда для передачи арендатором своих прав третьим лицам достаточно уведомления арендодателя

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" (пункт 2)

В связи с тем, что п. 2 ст. 615 ГК предусмотрена необходимость получения арендатором согласия арендодателя на залог права аренды земельного участка, условие о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество не может содержаться в договоре о залоге права аренды земельного участка. Это ограничение распространяется только на залог права аренды земельного участка, не занятого зданиями. При этом в случаях, когда для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя (например, в случаях, указанных в п. п. 5, 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ), в договоре о залоге права аренды земельного участка может содержаться условие о внесудебном порядке обращения взыскания на предмет залога.

7.6. Передача прав аренды земельного участка с одновременной передачей в залог находящегося на нем собственного здания арендатора не требует получения согласия арендодателя, если договором аренды не предусмотрено иное

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке" (пункт 5)

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса собственник здания, расположенного на земельном участке из состава государственных и муниципальных земель, арендуемом им на срок более пяти лет, закладывая одновременно по одному договору об ипотеке здание и права по договору аренды этого участка, вправе заложить эти права без согласия арендодателя с его уведомления.

Арбитражный суд в удовлетворении иска отказал по следующим основаниям. По договору, заключенному между ответчиком и истцом, истец передал ответчику в аренду на 49 лет земельный участок из состава государственных земель под принадлежащим ответчику на праве собственности зданием. Договором аренды было предусмотрено обязательное получение арендатором предварительного согласия арендодателя на ипотеку права аренды. Однако это условие противоречит императивной норме пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса, предусматривающей, что арендатор без согласия арендодателя с его уведомления вправе заложить свои права по договору. Положение пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса не противоречит пункту 2 статьи 615 ГК РФ, так как согласно пункту 2 статьи 607 ГК РФ законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков.

Следовательно, условие договора аренды земельного участка, предусматривающее обязательное получение арендатором согласия арендодателя на залог права аренды, является недействительным в силу статей 168 и 180 ГК РФ.

Что касается пункта 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке, то положения главы XI Закона об ипотеке, включая положения указанного пункта, определяют особенности ипотеки земельных участков в отличие от главы XII Закона, устанавливающей особенности ипотеки предприятий, зданий и сооружений. Поэтому установленное в пункте 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке условие об ипотеке арендатором земельного участка своего права аренды только с согласия арендодателя распространяется на те случаи ипотеки права аренды земельного участка, когда такое право является единственным (самостоятельным) предметом ипотеки и закладывается без одновременной ипотеки зданий (сооружений) либо на случаи ипотеки права аренды земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения.

Поскольку в данном случае ипотека права аренды земельного участка была осуществлена в связи с ипотекой здания, находящегося на этом участке, пункт 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке к такому договору не применяется.

Постановление Президиума ВАС РФ от 06.04.2010 N 10649/09

Норма п. 2 ст. 615 ГК, предусматривающая право арендатора отдавать арендные права в залог с согласия арендодателя, подлежит применению, если иное не установлено нормативно-правовыми актами. Согласно Земельному кодексу РФ собственник здания, расположенного на арендуемом им земельном участке, закладывая одновременно по одному договору об ипотеке здание и права по договору аренды этого участка, вправе заложить эти права без согласия арендодателя при условии его уведомления, если иное не предусмотрено договором аренды.

7.7. Если земельный участок, переданный в аренду, находится в зоне застройки жилыми домами, это не означает, что лицо, получившее участок в аренду с одним видом разрешенного использования, может выбрать другой вид разрешенного использования, изменить его и использовать по своему усмотрению без волеизъявления собственника

Апелляционное определение СК по административным делам Ставропольского краевого суда от 29 марта 2016 г.

Нахождение земельного участка, переданного в аренду, в зоне застройки в том числе под ИЖС само по себе не означает, что любое лицо, получившее участок в аренду с одним видом разрешенного использования (для строительства и дальнейшей эксплуатации торгового здания), может по своему усмотрению выбрать другой вид разрешенного использования (для строительства жилого дома), изменить его и использовать по своему усмотрению без волеизъявления собственника (решения соответствующего уполномоченного органа).

Произвольное, не основанное на нормах действующего законодательства и противоречащее условиям договора изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается.

8. Иные вопросы

8.1. Нормы ст. 615 ГК РФ применимы к отношениям, вытекающим из лизинга

Апелляционное определение СК по гражданским делам Свердловского областного суда от 11 ноября 2014 г. по делу N 33-15055/2014

Правила норм ст. ст. 608 и 615 Гражданского кодекса Российской Федерации применимы и к отношениям из лизинга (ст. 625).

8.2. Ссудополучатель с согласия ссудодателя имеет право передавать имущество, полученное по договору безвозмездного пользования, в аренду

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16 августа 2013 г. N Ф08-4308/13 по делу N А32-7088/2012

Несмотря на то, что в пункте 2 статьи 689 Гражданского кодекса пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса, которым предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду, не указан, глава 36 Гражданского кодекса не содержит норм, запрещающих ссудополучателю с согласия ссудодателя передавать имущество, полученное по договору безвозмездного пользования, в аренду.

Вы можете открыть актуальную версию документа прямо сейчас.

Открыть документ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

В "Энциклопедии судебной практики. Гражданский кодекс РФ" собраны и систематизированы правовые позиции судов по вопросам применения статей Гражданского кодекса Российской Федерации.

Каждый материал содержит краткую характеристику позиции суда, наиболее значимые фрагменты судебных актов, а также гиперссылки для перехода к полным текстам.

Материал приводится по состоянию на 1 мая 2024 г.

См. информацию об обновлениях Энциклопедии судебной практики

См. Содержание материалов Энциклопедии судебной практики

При подготовке "Энциклопедии судебной практики. Гражданский кодекс РФ" использованы авторские материалы, предоставленные творческим коллективом под руководством доктора юридических наук, профессора Ю. В. Романца, а также М. Крымкиной, О. Являнской (Части первая и вторая ГК РФ), Ю. Безверховой, А. Вавиловым, А. Горбуновым, А. Грешновым, Р. Давлетовым, Е. Ефимовой, М. Зацепиной, Н. Иночкиной, А. Исаковой, Н. Королевой, Е. Костиковой, Ю. Красновой, Д. Крымкиным, А. Куликовой, А. Кусмарцевой, А. Кустовой, О. Лаушкиной, И. Лопуховой, А. Мигелем, А. Назаровой, Т. Самсоновой, О. Слюсаревой, Я. Солостовской, Е. Псаревой, Е. Филипповой, Т. Эльгиной (Часть первая ГК РФ), Н. Даниловой, О. Коротиной, В. Куличенко, Е. Хохловой, А.Чернышевой (Часть вторая ГК РФ), Ю. Раченковой (Часть третья ГК РФ), Д. Доротенко (Часть четвертая ГК РФ), а также кандидатом юридических наук С. Хаванским, А. Ефременковым, С. Кошелевым, М. Михайлевской.