Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 ноября 2020 г. N 15АП-17206/20 по делу N А32-22884/2017

город Ростов-на-Дону

27 ноября 2020 г.

дело N А32-22884/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 20 ноября 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 ноября 2020 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Шимбаревой Н.В.,

судей Николаева Д.В., Сурмаляна Г.А.,

при ведении протокола судебного заседания Синициной М.Г.,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью "Парус": представитель Конощенко О.А. по доверенности от 03.03.2020,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Специализированное строительно-монтажное управление "Краснодар" Дородных (Сенякиной) Евгении Сергеевны

на определение Арбитражного суда Краснодарского края

от 17.09.2020 по делу N А32-22884/2017 об отказе в удовлетворении ходатайства о разрешении разногласий между арбитражным управляющим и лицами, участвующими в деле о банкротстве

по ходатайству конкурсного управляющего должника Дородных (Сенякиной) Евгении Сергеевны

по делу о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Специализированное строительно-монтажное управление "Краснодар" (ОГРН 1022301612739, ИНН 2309064660),

УСТАНОВИЛ:

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Специализированное строительно-монтажное управление "Краснодар" (далее - должник, ООО "ССМУ "Краснодар"), конкурсный управляющий обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о разрешении разногласий между конкурсным управляющим и залоговыми кредиторами ООО "Парус" и Коротеевой Любови Александровны относительно передачи имущества должника в аренду.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.09.2020 в удовлетворении заявления конкурсного управляющего о разрешении разногласий отказано.

Определение мотивировано тем, что арендная плата по договору с действующим арендатором занижена по отношению к рыночной, что нарушает права несогласных с указанными условиями залоговых кредиторов.

Конкурсный управляющий Дородных (Сенякина) Евгения Сергеевна обжаловала определение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просила определение отменить.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что коммерческое предложение ИП Лапа ничем не подтверждено, в то время как Бондарев С.К. является арендатором базы с 2015 года, осуществлял ремонтные работы за свой счет, в связи с чем основания для повышения арендной платы отсутствуют.

В отзыве на апелляционную жалобу ООО "Парус" возражало в отношении заявленных доводов, просило определение суда оставить без изменения.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.07.2018 принято заявление должника о банкротстве, возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) ООО "Специализированное строительно-монтажное управление "Краснодар".

Определением арбитражного суда от 21.05.2018 в отношении должника введена процедура наблюдения.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.07.2019 должник признан несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство

8 мая 2020 года в суд поступило заявление конкурсного управляющего о разрешении разногласий между конкурсным управляющим и залоговыми кредиторами ООО "Парус" и Коротеевой Любови Александровны относительно передачи имущества должника в аренду.

Согласно тексту заявления, в настоящее время в конкурсную массу должника включено следующее имущество, являющее предметом залога у ООО "Парус" и Коротеевой Любови Александровны и расположенное по адресу Краснодарский край, Туапсинский район, бухта Инал, городок 1, б/о "Радуга":

* Здание нежилое кад.N 23:33:0101002:203, площадью 146,9 кв.м.

* Здание нежилое кад.N 23:33:0101002:249, площадью 70,4 кв.м.

* Здание нежилое кад.N 23:33:0101002:251, площадью 70,4 кв.м.

* Здание нежилое кад.N 23:33:0101002:253, площадью 60 кв.м.

* Здание нежилое кад.N 23:33:0101002:254, площадью 70,4 кв.м.

* Здание нежилое кад.N 23:33:0101002:261, площадью 111,2 кв.м.

* Здание нежилое кад.N 23:33:0101002:260, площадью 71,2 кв.м.

* Здание нежилое кад.N 23:33:0101002:259, площадью 70,8 кв.м.

* Здание нежилое кад.N 23:33:0101002:262, площадью 70,8 кв.м.

* Здание нежилое кад.N 23:33:0101002:263, площадью 499,3 кв.м.

* Здание нежилое кад.N 23:33:0101002:258, площадью 70,8 кв.м.

* Здание нежилое кад.N 23:33:0101002:257, площадью 60,8 кв.м.

* Здание нежилое кад.N 23:33:0101002:256, площадью 60,8 кв.м.

* Здание нежилое кад.N 23:33:0101002:255, площадью 60,8 кв.м.

Между ООО "ССМУ КРАСНОДАР" и Бондаревым Сергеем Константиновичем, был заключен договор аренды земельного участка и недвижимого имущества 6/н от 15.01.2018 г.

По вышеуказанному договору за Бондаревым Сергеем Константиновичем числится задолженность перед ООО "ССМУ КРАСНОДАР" в размере 110 000 руб. за 2019 год, в связи с чем, в его адрес была направлена претензия о погашении указанной задолженности.

В ответ на указанную претензию получен ответ о том, что срок действия данного договора истек в декабре 2018года. При этом, между ООО "ССМУ "Краснодар" и Бондаревым С.К. был заключен договор аренды земельного участка и недвижимого участка от 14.12.2018 г. Указанный договор оплачен в трехдневный срок в полном объёме, после предоставления действующих реквизитов.

В настоящий момент в соответствии с пунктом 5.1 договора аренды от 14.12.2018 г. договор считается пролонгированным и Бондаревым С.К. выполняются все обязательства, включающие в себя мероприятия по охране земельного участка, поддержание недвижимого имущества отвечающим требованиям для использования его в соответствии с целевым назначением.

Бондарев С.К. также сообщил, что в период с 2011 года по 2015 данной базой он управлял, как управляющий, а после перехода права собственности к ООО "ССМУ "Краснодар" с 2015 года база отдыха "Радуга" используется им, как арендатором. В течении всего срока эксплуатации, им за свой счет производились необходимые ремонтные работы (замена полов, ремонт потолочных перекрытий, крыш). Для продолжения эксплуатации и обеспечения сохранности базы отдыха "Радуга" Бондарев С.К. готов к подписанию дополнительного соглашения о продлении сроков договора аренды, на период проведения конкурсного производства, введенного в отношении ООО "ССМУ "Краснодар", а также увеличению арендной платы.

Вместе с тем, как было отмечено выше, имущество, переданное по договору аренды Бондареву С.К., является предметом залога у ООО "Парус" и Коротеевой Любови Александровны.

Залоговыми кредиторами в адрес конкурсного управляющего было направлено коммерческое предложение, по условиям которого имущество, являющее предметом залога, передается в аренду только на сезон (с мая по сентябрь), на остальные месяцы предлагается заключить договор хранения имущества с тем же лицом.

По мнению конкурсного управляющего, передача имущества на хранение лицу, указанному залоговыми кредиторами фактически прикрывает собой заключение договора аренды, что является экономически нецелесообразным для должника, в связи с чем, управляющий обратился с настоящим заявлением.

В соответствии со статьей 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве), частью 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным данным Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

Согласно пункту 1 статьи 60 Закона о банкротстве рассмотрению в заседании арбитражного суда подлежат заявления и ходатайства арбитражного управляющего, в том числе о разногласиях, возникших между ним и кредиторами, а в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, между ним и должником.

Согласно абз. 1 пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве, начальная продажная цена предмета залога, порядок и условия проведения торгов, порядок и условия обеспечения сохранности предмета залога определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества. Указанные сведения подлежат включению арбитражным управляющим за счет средств должника в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве не позднее чем за пятнадцать дней до даты начала продажи предмета залога на торгах

Согласно абз. 2 пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве в случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим или лицами, участвующими в деле о банкротстве, по вопросам начальной продажной цены, порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, порядка и условий обеспечения сохранности предмета залога каждый из них в течение десяти дней с даты включения сведений в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, по результатам рассмотрения которого арбитражный суд выносит определение об определении начальной продажной цены, утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, порядка и условий обеспечения сохранности предмета залога, которое может быть обжаловано. Если реализация предмета залога осуществляется совместно с продажей иного имущества должника, порядок и условия такой продажи не могут быть установлены без согласия в письменной форме конкурсного кредитора, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.

Аналогичное положение закреплено в абзаце 4 пункта 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя", предусматривающем порядок рассмотрения такого заявления в соответствии со статьей 60 Закона о банкротстве.

Как следует из материалов дела, база отдыха "Радуга" на основании договора аренды от 14.12.2018 года находится во владении и пользовании Бондарева С.К. Договор аренды был заключен на срок 11 месяцев, с пролонгацией на следующие 11 месяцев при отсутствии возражений сторон. Таким образом, срок действия договора истекает 13.10.2020 года.

Конкурсным управляющим предложено передать имущество в аренду Бондареву С.К. Ввиду отсутствия условий, на которых предлагается передача имущества в аренду Бондареву С.К., такая передача предполагается на условиях действующего договора аренды от 14.12.2018 года.

По условиям договора аренды в пользование Бондарева С.К. передается земельный участок, площадью 8244 кв.м., 13 туристических домиков, площадью от 60 кв.м. до 146,9 кв.м., кафе, площадью 499,3 кв.м., общей площадью около 1 500 кв.м.

Договором от 14.12.2018 года за все это имущество предусмотрена арендная плата в размере 10 000 рублей в месяц.

По мнению залоговых кредиторов, указанный размер арендной платы даже с учетом сезонного использования базы отдыха с июня по сентябрь, является явно заниженным.

Пунктом 4 ст. 18.1 Закона о банкротстве предусмотрено, что должник вправе отчуждать имущество, являющееся предметом залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им или обременять предмет залога правами и притязаниями третьих лиц только с согласия кредитора, требования которого обеспечены залогом такого имущества, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором залога и не вытекает из существа залога.

Залоговый кредитор вправе отказаться от передачи залогового имущества должника в аренду тому или иному лицу. Однако, данным правом следует пользоваться разумно и добросовестно, не создавая при этом возможности возникновения неблагоприятных последствий для процедуры конкурсного производства. Отказ залогового кредитора на передачу в аренду залогового имущества должника не должен негативно сказываться на правах залоговых и незалоговых кредиторов, должника и конкурсного управляющего.

В обоснование своих доводов залоговые кредиторы указывают, что номерной фонд базы отдыха "Радуга" составляет 56 единиц.

Согласно данным о цене на номера базы отдыха "Радуга", стоимость размещения в одном номере составляет от 1 200 до 3 600 рублей, в среднем 1 800 рублей (с учетом номеров разного класса).

Таким образом, установленная месячная арендная плата окупается сдачей 6 из 56 номеров за один день. При условии использования базы за год в течение 4 месяцев и загруженности базы в сезон на 50%, выручка составит порядка: 28 номеров х 1800 руб./день х 122 дня = 6 148 800 рублей в год, при годовой арендной плате 120 000 рублей.

С учетом затрат арендатора на круглогодичное содержание базы, установленный размер арендной платы является явно заниженным.

В ходе рассмотрения спора Бондарев С.К. сообщил о готовности заключить договор аренды сроком на 11 месяцев, арендная плата составляет 800 000 рублей.

Между тем, в материалы дела представлено коммерческое предложение от Лапа Е.В. сроком на 1 год, арендная плата составляет 900 000 руб.

Таким образом, имеется возможность заключения договора аренды на более выгодных условиях. При этом, возражая против заключения договора с Бондаревым С.К., залоговые кредиторы в большей степени возражают именно против установленной арендной платы, в связи с чем сама фигура арендатора, вопреки доводам конкурсного управляющего, не является определяющей.

Учитывая наличие вероятности заключения договора аренды на более выгодных условиях, а также факт нахождения имущества в залоге и отсутствие согласия залоговых кредиторов, судебная коллегия приходит к выводу об обоснованности отказа в удовлетворении заявления о разрешении разногласий.

Суд первой инстанции выполнил требования статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, полно, всесторонне исследовал и оценил представленные в деле доказательства и принял законный и обоснованный судебный акт.

Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену оспариваемого акта (ч. 4 ст. 270 АПК РФ), судом апелляционной инстанции не установлено, основания для удовлетворения жалобы отсутствуют.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.09.2020 по делу N А32-22884/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в месячный срок в порядке, определенном статьей 188 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Н.В. Шимбарева

Судьи

Д.В. Николаев Г.А. Сурмалян