Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 апреля 2025 г. N 15АП-1282/25 по делу N А32-22884/2017
|
09 апреля 2025 г.
|
дело N А32-22884/2017
|
Резолютивная часть постановления объявлена 03 апреля 2025 года.
Полный текст постановления изготовлен 09 апреля 2025 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пипченко Т.А.
судей Гамова Д.С., Димитриева М.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Рымарь С.А.,
при участии:
Погиба К.Ю.: лично,
от ООО "СЗ СКК": представитель Добренкова Н.В. по доверенности от 06.12.2023,
при участии посредством проведения онлайн-заседания в режиме веб-конференции:
от АО "Россельхозбанк": представитель Рябцева И.Г. по доверенности от 14.09.2021,
от публично-правовой компании "Фонд развития территорий": представитель Вострикова Е.С. по доверенности от 30.07.2024,
от конкурсного управляющего ООО "ССМУ "Краснодар": представитель Журба В.В. по доверенности от 30.07.2024,
от ООО СЗ "ЮГСТРОЙТРИУМФ": представитель Бабенко Н.В. по доверенности от 06.02.2025,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы акционерного общества "Российский Сельскохозяйственный банк", публично-правовой компании "Фонд развития территорий", общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "ЮГСТРОЙТРИУМФ", общества с ограниченной ответственностью "ССМУ "Краснодар", общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик Строительная компания "Конкорд" на определение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.11.2024 по делу N А32-22884/2017 по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик Строительная Компания "Конкорд" о намерении приобрести права застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства, в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО "Специализированное строительно-монтажное управление "Краснодар",
УСТАНОВИЛ:
в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО "Специализированное строительно-монтажное управление "Краснодар" (далее - должник, ООО "СМУ "Краснодар") в Арбитражный суд Краснодарского края обратилось ООО "Специализированный застройщик Строительная Компания "Конкорд" (далее - ООО "СЗ СКК") с заявлением о намерении стать приобретателем прав на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства (с учетом принятого судом в порядке статьи 49 АПК РФ заявления об уточнении требований от 07.10.2024).
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.11.2024 отклонены ходатайства об отложении судебного разбирательства и назначении повторной экспертизы. Отклонено ходатайство о привлечении третьего лица. Удовлетворено ходатайство об уточнении требований. Удовлетворено заявление ООО "Специализированный застройщик Строительная Компания "Конкорд" о намерении стать приобретателем земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями (прав на такой земельный участок) по адресу г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Березанская, 88 и исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства.
Передать приобретателю - ООО "СЗ СКК" следующее имущество, права и обязательства общества с ограниченной ответственностью "Специализированное строительно-монтажное управление "Краснодар":
- право застройщика - общества с ограниченной ответственностью "Специализированное строительно-монтажное управление "Краснодар" на земельный участок площадью 33268 +/- 64 кв.м., кадастровый N 23:43:0310008:11, категория земель: земли населенных пунктов, для многоэтажной застройки, для строительства многоэтажных жилых домов со встроенно-пристроенными на 1 этаже помещениями общественного назначения, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Березанская, 88, (право аренды) собственник - гр. Погиба Ксения Юрьевна (дата рождения 16.08.1990, место рождения: Краснодарский край, Динской район, ст-ца Динская. ИНН: 231000479245, адрес: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. Б.Садовая, дом N39, кв 11);
- права застройщика - общества ограниченной ответственностью "Специализированное строительно-монтажное управление "Краснодар" в соответствии разрешением на строительство от 10.02.2011 N RU 23306000-1410/1-p выданным Департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования города Краснодар о предоставлении обществу ограниченной ответственностью "Специализированное строительно-монтажное управление "Краснодар" разрешения строительства Жилого комплекса по ул. Березанской в г. Краснодаре 25-этажный 792-квартирный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями и подземной автостоянкой на 224 машино-места, литер 1, кадастровый номер: 23:43:0310008:0011, земельном участке площадью 33268 кв.м., категория: земли населенных пунктов, для многоэтажной застройки, для строительства многоэтажных жилых домов со встроенно-пристроенными на 1 этаже помещениями общественного назначения, расположенный по адресу Краснодарский край, г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, д.88;
- права застройщика - общества ограниченной ответственностью "Специализированное строительно-монтажное управление "Краснодар" в соответствии разрешением на строительство от 22.12.2008 N RU 23306000-1053-р выданным Департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования города Краснодар о предоставлении обществу ограниченной ответственностью "Специализированное строительно-монтажное управление "Краснодар" разрешения строительства объекта капитального строительства Жилого комплекса по ул. Березанской в г. Краснодаре 25-этажный 192-квартирный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями, литер 3. 25-этажный 234-квартирный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями, литер 4. Подземная автостоянка литер 6А на земельном участке площадью 33268 кв.м., кадастровый номер: 23:43:0310008:0011, категория: земли населенных пунктов, для многоэтажной застройки, для строительства многоэтажных жилых домов со встроенно-пристроенными на 1 этаже помещениями общественного назначения, расположенный по адресу Краснодарский край, г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, д. 88;
- объект недвижимого имущества - многоквартирный жилой дом, степень готовности объекта незавершенного строительством 12%, кадастровый номер 23:43:0310008:1111, основная характеристика объекта незавершенного строительства и ее проектируемое значение: площадь 84911,2 кв.м., месторасположение: Краснодарский край, г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Березанская, 88.
- права застройщика - общества с ограниченной ответственностью "Специализированное строительно-монтажное управление "Краснодар" на все неотделимые улучшения, расположенные на Земельном участке, возведенные в соответствии с разрешением на строительство от 22.12.2008 N RU 23306000-1053-р, в том числе на объекты незавершенного строительства - 25-этажный 192-квартирный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями литер 3 и 25-этажный 234-квартирный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями литер 4 расположенные на земельном участке с кадастровым номером: 23:43:0310008:0011 по адресу Краснодарский край, г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Березанская, 88;
- права застройщика - общества с ограниченной ответственностью "Специализированное строительно-монтажное управление "Краснодар" на проектную документацию в соответствии с разрешениями на строительство от 10.02.2011 N RU 23306000-1410/1-p, от 22.12.2008 N RU 23306000-1053-р выданным Департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования города Краснодар;
- права застройщика - общества с ограниченной ответственностью "Специализированное строительно-монтажное управление "Краснодар" о подключении (технологическому присоединению) объекта к сетям инженерно-технического обеспечения по договорам, заключенным с застройщиком в отношении передаваемых земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями;
- права (требования) застройщика - общества с ограниченной ответственностью "Специализированное строительно-монтажное управление "Краснодар" к участникам строительства по исполнению обязательств участников строительства по полной оплате цены договоров, предусматривающих передачу жилых помещений (при наличии);
- право оспаривания действительности договоров участия в долевом строительстве и договоров уступки прав требования (цессий), требования по которым включены в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений общества с ограниченной ответственностью "Специализированное строительно-монтажное управление "Краснодар";
- обязательства застройщика - общества с ограниченной ответственностью "Специализированное строительно-монтажное управление "Краснодар" по передаче жилых помещений участникам долевого строительства в соответствии с реестром требований о передаче жилых помещений (на дату вынесения определения об удовлетворении заявления о намерении) общества с ограниченной ответственностью "Специализированное строительно-монтажное управление "Краснодар" в размере 654 771 157,75 руб.;
- обязательства застройщика - общества с ограниченной ответственностью "Специализированное строительно-монтажное управление "Краснодар" по выплате денежных требований участникам строительства Удовицкой Н.А., Мельниковой В.В., Мельникову В.Н. в общем размере 2 134 33,34 рублей в соответствии с реестром денежных требований участников строительства (на дату вынесения определения об удовлетворении заявления о намерении) общества с ограниченной ответственностью "Специализированное строительно-монтажное управление "Краснодар".
Установить, что соотношение стоимости прав застройщика на объекты незавершенного строительства и улучшения к совокупному размеру требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, составляет 364 681 966,19 рублей.
ООО "СЗ СКК" в течение 30 (Тридцать) дней с даты вынесения настоящего определения перечислить на специальный счет ООО "ССМУ "Краснодар" денежные средства в общем размере 364 681 966,19 рублей, подлежащие перечислению на основании пункта 3 статьи 201.15-1. Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
Настоящее определение является основанием для заключения между обществом с ограниченной ответственностью ООО "ССМУ "Краснодар" и ООО "СЗ СКК" договора передачи объектов незавершенного строительства, права аренды земельного участка, кадастровый номер 23:43:0310008:11, и обязательств застройщика на условиях, не противоречащих Федеральному закону от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)". Договор передачи объектов незавершенного строительства, земельного участка и обязательств застройщика заключается в письменной форме. Договор передачи объектов незавершенного строительства подлежит заключению при полном выполнении ООО "СЗ СКК" своих обязательств по оплате разницы между стоимостью прав застройщика и суммой реестровых требований в размере 364 681 966,19 рублей, а равно принятия на себя обязательств застройщика ООО "ССМУ "Краснодар" в соответствии с реестром требований кредиторов ООО "ССМУ "Краснодар" - участников долевого строительства по объекту, расположенному по улице Березанская, 88, на общую сумму 932 865 033,81 рублей. Передача объектов незавершенного строительства, права аренды земельного участка и обязательств застройщика приобретателю осуществляется по передаточному акту. Государственная регистрация перехода прав на объекты незавершенного строительства и земельный участок осуществляется на основании настоящего определения арбитражного суда о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика, а равно договора передачи объектов незавершенного строительства, земельного участка и обязательств застройщика в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Обязать конкурсного управляющего ООО "ССМУ "Краснодар" заключить с ООО "СЗ СКК" договор передачи приобретателю земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, прав и обязательств застройщика на условиях настоящего определения и условиях, не противоречащих Федеральному закону от 26.10.2002 N 127- ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", а также осуществить фактическую передачу имущества, прав и обязательств застройщика на основании передаточного акта в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты полного выполнения ООО "СЗ СКК" своих обязательств по оплате разницы между стоимостью прав застройщика и суммой реестровых требований в размере 364 681 966,19 рублей.
Настоящее определение, а также договор передачи объектов незавершенного строительства, земельного участка и обязательств застройщика являются основанием для государственной регистрации Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю перехода права аренды на земельный участок площадью 33268 +/- 64 кв. м, кадастровый N 23:43:0310008:11, категория земель: земли населенных пунктов, для многоэтажной застройки, для строительства многоэтажных жилых домов со встроенно-пристроенными на 1 этаже помещениями общественного назначения, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Березанская, 88, до 01.01.2030 и перехода права аренды на земельный участок, площадью 33268 +/- 64 кв. м, кадастровый N 23:43:0310008:11, категория земель: земли населенных пунктов, для многоэтажной застройки, для строительства многоэтажных жилых домов со встроено-пристроенными на 1 этаже помещениями общественного назначения, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Березанская, 88, и перехода права собственности на многоквартирный жилой дом, степень готовности объекта незавершенного строительством 12%, кадастровый номер 23:43:0310008:1111, основная характеристика объекта незавершенного строительства и ее проектируемое значение: площадь 84911,2 кв. м, месторасположение: Краснодарский край, г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Березанская, 88, к обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик Строительная Компания "Конкорд" (ООО "СЗ СКК", ИНН 2311167373, ОГРН 1142311000633).
Вопрос компенсации залоговым кредиторам, перед которыми у ООО "ССМУ "Краснодар" не возникли обязательства по предоставлению помещений, выделить в отдельное производство.
Не согласившись с принятым судебным актом, акционерное общество "Российский Сельскохозяйственный банк", публично-правовая компания "Фонд развития территорий", общество с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "ЮГСТРОЙТРИУМФ", общество с ограниченной ответственностью "ССМУ "Краснодар", общество с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик Строительная компания "Конкорд" обратились в суд с апелляционными жалобами на определение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.11.2024 по делу N А32-22884/2017 по заявлению ООО "СЗСК "Конкорд", в которых просят отменить определение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.
В порядке статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определением от 03.04.2025 в составе апелляционного суда произведена замена судьи Сулименко Н.В. на судью Гамова Д.С. После замены судьи рассмотрение жалоб начато сначала.
Апелляционная жалоба АО "Российский Сельскохозяйственный банк" мотивирована тем, что в судебном заседании 11.12.2024 конкурсным управляющим ООО "ССМУ "Краснодар" Тихомировой В.Г. и Фондом защиты граждан - участников долевого строительства были заявлены ходатайства о назначении повторной технической экспертизы и ходатайства об отложении судебного разбирательства, однако, определением суда 20.11.2024 заявление ООО "СЗСК "Конкорд" удовлетворено. ООО "СЗСК "Конкорд" не предоставлены сведения о соответствии его требованиям ФЗ N 214. Согласно сведениям СПАРК ООО "СЗСК "Конкорд" не владеет собственным оборотным капиталом. Согласно бухгалтерской отчетности (2022) долговая нагрузка составляет порядка 185 млн. руб. Таким образом, при несоответствии установленным требованиям к застройщику ООО "СЗСК "Конкорд" не может являться приобретателем прав и обязательств ООО "ССМУ Краснодар". Более того, ООО "СЗСК "Конкорд" не получено положительное заключение Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, предусмотренного пунктом 10 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве.
Апелляционная жалоба ППК "Фонд развития территорий" мотивирована тем, что судом первой инстанции неправомерно отказано в удовлетворении ходатайства Фонда о назначении повторной судебной экспертизы. Представленное в материалы дела экспертное заключение N 22884/2024 от 14.11.2024 об определении рыночной стоимости прав ООО "ССМУ "Краснодар", выполненное АНО "Краевая Коллегия Судебных Экспертов", не соответствует нормам законодательства, составлено с нарушением методических рекомендаций. Экспертное заключение N 623/1-2024 от 13.09.2024. составленное по итогам технической экспертизы конструкций объектов незавершенного строительства, не соответствует принципам законности, независимости эксперта, не может быть признано в качестве доказательства. Заявление о намерении подано ООО "СЗСК "Конкорд" 07.12.2023. В настоящее время заключение Минстроя РФ не представлено. Отсутствие заключения является основанием для отказа в удовлетворении заявления о намерении. Представленное письмо заявителем письмо не тождественно положительному заключению Минстроя РФ.
Апелляционная жалоба ООО "СЗ "ЮГСТРОЙТРИУМФ" мотивирована тем, что заявителем не доказана возможность финансирования завершения строительства объекта. Заявителем не доказаны обстоятельства, являющиеся обязательными для рассмотрения спора и удовлетворения требований о передаче прав на объект незавершенного строительства. Судом первой инстанции не установлены все обстоятельства, входящие в предмет доказывания, не определена возможность финансирования и наличия достаточного опыта у заявителя.
Апелляционная жалоба ООО "ССМУ "Краснодар" мотивировано тем, что судом первой инстанции нарушены процессуальные нормы: при наличии противоречий и обоснованных сомнений в выводах эксперта судом необоснованно отклонены ходатайства управляющего и ППК "Фонд развития территорий" о назначении повторной строительно-технической экспертизы; информация о перерыве судебного заседания размещена с существенным нарушением; информация о заседании, назначенном на 20.11.2024 (дата вынесения судебного акта) в 09:10, размещена в картотеке после его проведения в 20.11.2024 18:55:24 МСК. Судом первой инстанции неверно истолкованы положения п. 10 ст. 201.15-1 Закона о банкротстве в части возможности передачи объекта в отсутствие положительного заключения Минстроя России. Согласно финансовой отчетности ООО "СЗСК "Конкорд" активы общества снились в три раза: 2022 год - 166,7 млн.руб., 20223 год - 59,7 млн. руб. Судебный акт принят в условиях нарушения прав и законных интересов кредиторов четвертой очереди. Суд первой инстанции, не дожидаясь рассмотрения по существу спора о намерении третьего лица погасить требования к должнику ООО "ССМУ "Краснодар" по заявлению ООО "Талефим", определил судьбу самого ликвидного актива конкурсной массы, передав его приобретателю.
ООО "СЗСК "Конкорд" представлен отзыв на апелляционные жалобы, в котором просит оставить определение суда без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения. По мнению ООО "СЗСК "Конкорд", общество соответствует всем требованиям, необходимым для приобретения прав застройщика.
Кредитор Погиба К.Ю. в судебном заседании пояснила, доводы Фонда о том, что требования Погиба К.Ю. и ООО "Славяне" включенные в реестр требований о передаче жилых помещений в силу позиции, изложенной в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.07.2022 N 34-П являются денежными требованиями 4-ой очереди реестра, были предметом неоднократного изучения судами. Выводы о неприменимости данной позиции к настоящему делу содержатся во вступивших в законную силу судебных актах. Таким образом, при установлении суммы соотношения стоимости прав застройщика на объекты незавершенного строительства и улучшения к совокупному размеру требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, суд первой инстанции обосновано руководствовался сведениями, содержащимися в реестре требований о передаче жилых помещений, включенных в него на основании вступивших в силу судебных актов.
ООО "СЗ СКК" представлены отзывы на жалобы, в котором указано, проводимая Минстроем проверка является документарной, для которой необходим определенный пакет документов, указывающий на соответствие заявителя всем требованиям, предъявляемым к приобретателям прав застройщика в соответствии с Законом о банкротстве и Законом о долевом строительстве. Общество обратилось в уполномоченный орган 03.10.2024. 07.10.2024 получен ответ уполномоченного органа получен о возврате документов в связи с тем, что механизм урегулирования хозяйственным обществом обязательств застройщика перед участниками строительства может быть реализован только в тех случаях, когда решение о целесообразности финансирования мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства не принято Фондом и срок для принятия такого решения истек. Вместе с тем, как указывает общество, решение финансирования мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства Фондом не принималось. В связи с тем, что заявление общества по существу Минстроем России не было рассмотрено, документы, которые направлялись в Минстрой России, были также приобщены в суд для оценки общества на предмет соответствия требованиям, предъявляемым к застройщику. В судебном заседании, состоявшим 26.02.2025, установлено, что все требования Фонда, включенные в реестр кредиторов должника, удовлетворены. Таким образом, Фонд уже не обладает статусом кредитора в настоящем деле о банкротстве и его интересы, как субъекта предпринимательской деятельности, настоящим спором не затрагиваются. Переход права аренды на земельный участок от должника к ООО "СЗ СКК" зарегистрирован Управлением Росреестра по Краснодарскому краю. Департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования города Краснодар внесены изменения в РНС в части смены наименования застройщика. ООО "СЗ СКК" уплачиваются арендные платежи, несет расходы на охрану строительной площадки. 27.01.2025 ООО "СЗ СКК" заключен договор на выполнение работ по техническому обследованию состояния объектов незавершенного строительства с ООО "Арбор" и 24.01.2025 договор на выполнение комплекса инженерных изысканий с ИП Дерявко А.А. Таким образом, ООО "СЗ СКК", на текущий момент несет расходы, как застройщик для целей завершения строительства переданных объектов.
Представитель ППК "Фонд развития территорий" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил определение суда отменить.
Представитель ООО СЗ "ЮГСТРОЙТРИУМФ" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил определение суда отменить и оставил на усмотрение суда изложенные доводы по апелляционной жалобе публично-правовой компании "Фонд развития территорий".
Представитель акционерного общества "Российский Сельскохозяйственный банк" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил определение суда отменить.
Представитель конкурсного управляющего ООО "ССМУ "Краснодар" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил определение суда отменить.
Погиба К.Ю. поддержала доводы ООО "СЗ СКК", просила оставить определение суда без изменения.
Представитель ООО "СЗ СКК" поддержал доводы, изложенные в ходатайстве об отказе от апелляционной жалобы, доводы, изложенные в письменных пояснениях и дополнениях.
ООО "СЗ СКК" заявлено ходатайство об отказе от апелляционной жалобы, просит прекратить производство по жалобе.
Согласно части 1 статья 265 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд апелляционной инстанции прекращает производство по апелляционной жалобе, если от лица, ее подавшего, после принятия апелляционной жалобы к производству арбитражного суда поступило ходатайство об отказе от апелляционной жалобы и отказ был принят арбитражным судом в соответствии со статьей 49 настоящего Кодекса.
В соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд принимает отказ ООО "СЗ СКК" от апелляционной жалобы, поскольку это не противоречит закону и не нарушает права других лиц.
С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции принимает отказ ООО "СЗ СКК" от апелляционной жалобы и прекращает по ней производство.
С учетом изложенного, проверяется обоснованность апелляционных жалоб АО "Российский Сельскохозяйственный банк", ППК "Фонд развития территорий", ООО "СЗ "ЮГСТРОЙТРИУМФ", ООО "ССМУ "Краснодар".
Иные представители лиц, участвующих в деле, не явились, о времени и месте проведения судебного разбирательства извещены надлежащим образом.
Судебная коллегия на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрела апелляционные жалобы без участия не явившихся лиц, участвующих в деле, уведомленных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем размещения информации на официальном сайте Арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет.
Законность и обоснованность определения Арбитражного суда Краснодарского края от 20.11.2024 проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, Ангелуша Евгения Павловна обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании ООО "Специализированное строительно-монтажное управление "Краснодар" несостоятельным (банкротом).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.06.2018 должник признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство.
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 15.12.2020 конкурсным управляющим должника утверждена Тихомирова Виктория Георгиевна.
ООО "СЗ СКК" обратилось в суд с заявлением о намерении стать приобретателем прав на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства.
Исследовав материалы дела по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дав правовую оценку доводам лиц, участвующих в деле, суд первой инстанции удовлетворил заявление, руководствуясь следующим.
Судом первой инстанции установлено соответствие приобретателя ООО "СЗ СКК", его генерального директора, учредителей, а также генерального подрядчика, требованиям, предъявляемым к приобретателям Законом о банкротстве, Законом о долевом строительства и Постановлением Правительства Российской Федерации от 09.08.2016 N 760 "О порядке принятия заключения о возможности или невозможности передачи имущества и обязательств застройщика лицу, имеющему намерение стать приобретателем". Приобретатель ООО "СЗ СКК" и генеральный подрядчик имеют опыт (не менее трех лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее пяти тысяч квадратных метров в совокупности, что подтверждается материалами дела. Материалами дела подтверждается, что определенные с Постановлением Правительства РФ от 09.08.2016 N 760 "О порядке принятия заключения о возможности или невозможности передачи имущества и обязательств застройщика лицу, имеющему намерение стать приобретателем" документы и информация были предоставлены ООО "СЗ СКК" в Минстрой России. Заявление и прилагаемые к нему документы были рассмотрены Минстроем России и возвращены ООО "СЗ "СКК". По мнению Минстроя России, изложенном в письме заместителя министра от 07.10.2024 со ссылкой на абзац 6 пункта 1 статьи 201.15.1 Закона о банкротстве, в связи с выплатой Фондом возмещения гражданам - участникам строительства на общую сумму 478,9 млн. руб. механизм урегулирования хозяйственным общество обязательств застройщика перед гражданами - участниками строительства может быть реализован только в тех случаях, когда решение о целесообразности финансирования мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства не принято и срок для принятия Фондом такого решения истек. Оценив в совокупности, предоставленные ООО "СЗ СКК" доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу, что указанная позиция Минстроя России не является препятствием для удовлетворения заявления ООО "СЗ СКК".
Общим собранием участников строительства не принято решение об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок. Ходатайство о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданным участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу, предусмотренное статьей 201.10 Закона о банкротстве, в арбитражный суд не направлялось.
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 08.02.2024 назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями расположенных по адресу: г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Березанская, 88, проведение которой поручено эксперту АНО "Краевая Коллегия Судебных Экспертов" Надгериеву Р.В.
В соответствии с заключением эксперта АНО "Краевая Коллегия Судебных Экспертов" N 22884/24 от 14.11.2024 рыночная стоимость прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, расположенными по адресу г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Березанская, 88 составляет 1 297 547 000 руб., стоимость затрат для завершения строительства 5 798 060 782,16 руб.
Определением арбитражного суда Краснодарского края от 04.04.2024 назначена судебная экспертиза для определения технического состояния объектов незавершенного строительства расположенных по адресу г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Березанская, 88 проведение которой поручено эксперту ООО "Центр Экспертиз" Мокшину И.В. 27.09.2024 в суд поступило заключение экспертов ООО "Центр Экспертиз" N 623/1-2024 от 13.09.2024.
В соответствии с заключением эксперта N 623/1-2024 от 13.09.2024, объекты незавершенного строительства литер 1, 3, 4 имеют ограниченно работоспособное состояние.
Суд первой инстанции, оценив экспертные заключения, представленные по результатам проведения судебной экспертизы, данные о примененных стандартах, методиках и правилах оценки, суд пришел к выводу, что составленные экспертами заключения являются ясными, полными, обоснованными и без каких-либо противоречий отвечает на поставленные судом вопросы, не содержит каких-либо противоречивых выводов и не вызывает сомнений в его обоснованности.
В соответствии с пунктом 3 статьи 201.15.1 Закона о банкротстве, если стоимость прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, подлежащий передаче приобретателю, превышает совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, приобретатель обязан перечислить застройщику денежные средства в размере такого превышения.
Суд установил, что средства в размере, превышающем совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, то есть 364 681 966,19 руб., приобретатель обязан перечислить застройщику. Указанная сумма подлежит перечислению ООО "СЗ СКК" на специальный банковский счет должника ООО "ССМУ "Краснодар" в валюте Российской Федерации. Конкурсным управляющим представлены сведения о размере текущих обязательств должника, а также сведения об отсутствии требований первой и второй очереди реестра кредиторов. В реестр требований кредиторов включены требования Фонда в размере 472 184 995,21 руб. Из отчета конкурсного управляющего на 15.08.2024 следует, что имущества, включенного в конкурсную массу, с учетом средств полученных от реализации имущества, а такте средств, поступивших от ПКК "Фонд развития территорий" достаточно для погашения текущих обязательств, и обязанности приобретателя ООО "СЗ СКК" перечислить в конкурсную массу денежные средства после передачи прав и обязательств застройщика приобретателю, достаточно имущества для погашения требований Фонда в размере 472 184 995,21 руб. С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к выводу, что оснований для возложения на ООО "СЗ СКК" обязанности по погашению текущих требований должника, не имеется.
В реестр требований кредиторов в четвертую очередь включены требования, обеспеченные залогом права аренды на земельный участок площадью 33268 кв. м. с кадастровым номером: 23:43:0310008:0011, расположенным по адресу Краснодарский край, г. Краснодар, ул. Березанская, 88 и объектов строительства в размере 69 377 360,00 руб., а именно требования: ООО "Славяне" в размере 52 360 310,00 руб.; гражданки Погиба К.Ю. в размере 17 017 050,00 руб. Вопрос по осуществлению выплат залоговым кредиторам выделен в отдельное производство.
С учетом изложенного, судом первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворении заявления ООО "Специализированный застройщик Строительная Компания "Конкорд" о намерении стать приобретателем земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями (прав на такой земельный участок) по адресу г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Березанская, 88 и исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства.
Между тем, судом первой инстанции не учтено следующее.
Законом о банкротстве установлено, что после введения первой процедуры банкротства, требования кредиторов, включенные в реестр, могут быть удовлетворены лишь в специальном порядке. Такой порядок предусмотрен положениями статей 71.1, 85.1, 112.1, 113, 125 и 129.1 Закона о банкротстве.
В рамках настоящего дела применены специальные правила § 7 главы 9 Закона о банкротстве "Банкротство застройщиков".
В силу пункта 1 статьи 201.15.1 Закона о банкротстве, при урегулировании обязательств застройщика применяется возмездная передача его имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств иному застройщику, который будет являться приобретателем (далее - приобретатель). В качестве встречного представления приобретатель исполняет за застройщика полученные от него в порядке перевода долга обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений.
К имуществу застройщика, которое может быть передано приобретателю в соответствии с настоящей статьей, относятся земельные участки (права на земельные участки), предназначенные для размещения объектов незавершенного строительства, неотделимые улучшения на таких земельных участках (включая объекты незавершенного строительства), права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения (далее соответственно - имущество, земельный участок, неотделимые улучшения земельного участка, проектная документация).
К обязательствам застройщика, которые могут быть переданы приобретателю в соответствии с настоящей статьей, относятся обязательства перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства, за исключением требований участников строительства по взысканию неустоек (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций (далее - обязательства застройщика).
Приобретателем может быть Фонд либо Фонд субъекта Российской Федерации на основании принятого Фондом или Фондом субъекта Российской Федерации решения о финансировании мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства, которые приняты по основаниям и в порядке, которые установлены Федеральным законом от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". В случае, если Фондом или Фондом субъекта Российской Федерации принято решение о нецелесообразности такого финансирования либо решение Фонда или Фонда субъекта Российской Федерации не было получено конкурсным управляющим в течение шести месяцев со дня принятия арбитражным судом решения о признании застройщика банкротом и об открытии конкурсного производства, приобретателем может быть также юридическое лицо, отвечающее требованиям, предъявляемым к застройщику в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Согласно пункту 2 статьи 201.15.1 Закона о банкротстве (об урегулировании обязательств застройщика перед участниками строительства) передача земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика осуществляется с соблюдением условий, предусмотренных подпунктами 2 - 4 пункта 3, и требований, предусмотренных пунктами 5 - 7 и 10 статьи 201.10 Закона о банкротстве.
Таким образом, приведенное выше положение регламентирует состав имущества и обязательств застройщика, которые передаются приобретателю (порядок передачи). Данные положения не регулируют вопросы, касающиеся погашения приобретателем требований каких-либо кредиторов застройщика.
Согласно пункту 6 статьи 201.15.1 Закона о банкротстве лицо, имеющее намерение стать приобретателем земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями (прав на такой земельный участок) и исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства, которым в том числе является Фонд или Фонд субъекта Российской Федерации, направляет заявление о таком намерении в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, конкурсному управляющему (внешнему управляющему) и в уполномоченный Правительством Российской Федерации федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий государственное регулирование в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.
Заявление о намерении направляется и рассматривается в порядке, предусмотренном статьей 201.15 настоящего Федерального закона, с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.
К заявлению о намерении лица, имеющего намерение стать приобретателем, которым является юридическое лицо, отвечающее требованиям, предъявляемым к застройщику в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", прилагаются документы, подтверждающие:
1) соответствие приобретателя требованиям, установленным Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации";
2) возможность финансирования завершения строительства объекта, который должен быть построен на земельном участке (сведения о собственных средствах и сведения о размерах финансирования, необходимого для завершения строительства объекта, который должен быть построен на земельном участке).
Подпунктом 2 пункта 11 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве предусмотрено, что по результатам рассмотрения заявления о намерении арбитражный суд выносит определение об отказе в удовлетворении заявления о намерении в случаях несоблюдения условий, предусмотренных пунктами 2 - 5 статьи 201.15-1, и (или) наличия заключения исполнительного органа, уполномоченного Правительством Российской Федерации, о невозможности передачи имущества и обязательств застройщика лицу, имеющему намерение стать приобретателем.
03.10.2024 (через один год после обращения с заявлением о намерении) ООО "СЗ СКК" обратилось в Министерство строительства России с заявлением о получении положительного заключения.
07.10.2024 Министерством строительства России представлен ответ о возврате документов в связи с тем, что механизм урегулирования хозяйственным обществом обязательств застройщика перед участниками строительства может быть реализован только в тех случаях, когда решение о целесообразности финансирования мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства не принято Фондом и срок для принятия такого решения истек.
Решением Наблюдательного совета Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства N НС-12/2019 от 26.12.2019 принято решение о нецелесообразности финансирования мероприятий по завершению строительства, предусмотренных пунктом 1 части 2 статьи 13.1 Закона N 218-ФЗ в отношении объектов незавершенного строительства ООО ССМУ "Краснодар" и одобрено совершение сделок по выплате возмещения гражданам - участниками строительства в соответствии со статьей 13 Закона N 218-ФЗ на основных условиях согласно Приложениям 34-39.
18.08.2020 публично-правовая компания "Фонд развития территорий" обратился в арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о намерении в порядке статьи 201.15-2-2 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" стать приобретателем прав ООО "ССМУ "Краснодар" на земельные участки, предназначенные для строительства и принадлежащие ООО "ССМУ "Краснодар" со всеми неотделимыми улучшениями на таких земельных участках (в том числе объектами незавершенного строительства), расположенные по адресу: город Краснодар, улица Березанская, дом 88, к
