Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 6 апреля 2022 г. N 09АП-8143/22 по делу N А40-245757/2015

г. Москва

06 апреля 2022 г.

Дело N А40-245757/15

Резолютивная часть постановления объявлена 30 марта 2022 г.

Полный текст постановления изготовлен 06 апреля 2022 г.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи А.А.Комарова

судей Ю.Л.Головачевой, Ж.Ц.Бальжинимаевой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания А.Д.Шутенковой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Московского фонда защиты прав дольщиков, Плисаковой А.С., Алиевой Т.А., Боркиной Л.А., Бастрыгиной Л.Н., Паршева С.Ф., Филипповой С.В., Чистякова П.В., Педосенко Н.С., Квардонова А.Е., Ким М.Э., Мазура В.П., Мазур М.Ф., Затяжных А.В., Донецкой С.В., Серовой Н.П., Брынской О.П., Дружининой С.В., Яхьяевой М.А., Бельковского Ю.Г., Кондратьевой Е.П., Шимановской О.А., Шибковой М.О., Абрамова А.В., Уголкова В.Г., Козловой Л.А., Козлова Р.А., Козлова А.Н., Найденовой Е.Ю., Воробьевой Н.И., Мыреева П.А., Болдырева С.А, Иноземцева В.Е., Цыплакова О.Н., Гапонова И.В., Гокдемир М.В., Шинкаревой Н.В., Дронова М.Г., Быстрова В.В., Гридевой Е.И., Хитрина А.В., Кабисовой Г.С., Невинчаного Д.Ю., Невинчаной Е.С., Приданцева В.А., Бабич Л.Я., Киселева С.В., Арутюняна А.Г., Будылиной Е.А., Таранец С.В., Горлач О.Ю., Башировой А.Р., Рабичевой Н.В. на определение Арбитражного суда г. Москвы от 10.01.2022 по делу N А40-245757/15 об установлении дополнительного лимита расходов на услуги привлеченных специалистов - оценщика в размере 5000 (пять тысяч) рублей за один объект (квартира, машиноместо) на проведение оценки размера требований участников строительства с учетом реального ущерба на дату признания должника банкротом по делу о признании несостоятельным (банкротом) АО "Объединенная Строительная Компания"

при участии в судебном заседании: согласно протоколу.

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 26.11.2018 г. по настоящему делу АО "Объединенная Строительная Компания" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура конкурсного производства, применены положения параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)"; определением суда от 19.04.2019 г. конкурсным управляющим АО "Объединенная Строительная Компания" утверждена Пушнова Е.С.

Определением от 19.05.2021 г. конкурсным управляющим АО "Объединенная Строительная Компания" утверждена Булатова Мария Анатольевна.

В Арбитражный суд г. Москвы поступило ходатайство конкурсного управляющего Булатовой Марии Анатольевны, с учетом уточнения ходатайства в порядке ст. 49 АПК РФ, об обязании ООО "Столичное агентство оценки" внести необходимые исправления в отчет об оценке N 190606-1 от 30.10.2019 г. в рамках гарантийных обязательств без увеличении стоимости оценки; обязании ООО "Столичное агентство оценки" отозвать отчет об оценке N 190606- 1/1 от 30.10.2019 г. и выпустить новый отчет об оценке в рамках гарантийных обязательств без увеличении стоимости оценки. Установить дополнительный лимит расходов на услуги привлеченных специалистов- оценщика в размере 5000 рублей за один объект (квартира, машиноместо) на проведение оценки размера требований участников строительства с учетом реального ущерба на дату признания должника банкротом.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 10.01.2022 суд удовлетворил заявленные требования.

Не согласившись с принятым судебным актом, Московский фонд защиты прав дольщиков обратился с апелляционной жалобой, в которой просит определение отменить в части установления дополнительного лимита расходов на услуги привлеченных специалистов, изменить мотивировочную часть определения.

Не согласившись с принятым судебным актом, группа участников долевого строительства обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит определение отменить в части установления дополнительного лимита расходов на услуги привлеченных специалистов.

Рассмотрев апелляционные жалобы в порядке статей 266, 268, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив представленные доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отмене судебного акта в обжалуемой части по следующим основаниям.

Как следует из материалов обособленного спора, в адрес конкурсного управляющего АО "ОСК" от ООО "Столичное агентство оценки" поступили по электронной почте отчеты об оценке:

- Отчет об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости N 190606-1 от 30.10.2019 г - оценка квартир в ЖК "Академ Палас" с учетом реального ущерба;

- Отчет об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости N 190606-1/1 от 30.10.2019 г. - оценка машино-мест в ЖК "Академ Палас" с учетом реального ущерба.

Ознакомившись с данными отчетами об оценке конкурсный управляющий ссылается на следующее:

1. Имеет место нарушение стандартов оценки и ошибки в отчете об оценке N 190606-1 от 30.10.2019 г. (оценка квартир)

1.1. Нарушение стандартов и правил оценки

1. В рамках сравнительного подхода на стр.74-79 Отчета в Таблицах 9.2., 9.3 некорректно выбраны объекты-аналоги, т.к. их удельная цена предложения значительно отличается. Так стоимость предложения Объекта-аналога 1 составляет 243 679 руб./кв.м., а стоимость предложения Объекта-аналога 2 составляет 364 921 руб./кв.м., т.е. разница в стоимости составляет 121 242 руб./кв.м. (отличие в 1,5 раза), такая же ситуация в различии стоимостей Объекта-аналога 3 и Объекта-аналога 5, что говорит о том, что аналоги находятся в разных сегментах рынка. Данное нарушение оказывает существенное влияние на стоимость, расчеты вводят в заблуждение об уровне рыночной стоимости объекта оценки. Нарушен п.5 ФСО N 3, п.10 ФСО N 1 и п.22б, в ФСО N 7;

Данная ошибка приводит к занижению стоимости квартир с учетом реального ущерба, поскольку часть объектов аналогов взята из меньшей ценовой группы.

2. В рамках сравнительного подхода на стр.75 Отчета в Таблице 9.3 и стр.80 в Таблице 9.5 не сделана корректировка на этаж расположения Объектов оценки по сравнению с Объектами-аналогами. При этом в обосновании необходимости корректировки и размера самой корректировки Оценщик противоречит сам себе: на стр.66 Отчета в разделе Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов Оценщик пишет: "Квартиры, расположенные на первых этажах имеют более низкий уровень показателей рыночной стоимости по сравнению с квартирами, расположенными на средних этажах" и приводит размер этой корректировки согласно Справочника Лейфера Л.А. в размере 6% (0,94), а на стр.83 в разделе обоснований корректировок на Этаж расположения пишет "В данном случае, так как объекты оценки расположены на различных этажах, Оценщик счел возможным не вводить корректировку на этаж расположения.". Не применение данных корректировок на этаж расположения квартир, которые реально должны быть сделаны, что подтверждает Рынком и самим же Оценщиком, приводит к искажению рыночной стоимости объектов оценки. Нарушен п.10 ФСО N 1 и п.22д,е ФСО N 7.

3. На стр.82-85 Отчета при определении всех корректировок в методе сравнения продаж в рамках сравнительного подхода Оценщик использует экспертное мнение, определенное на основании "Справочника расчетных данных для оценки и консалтинга" - Под редакцией КТН Е.Е. Яскевича и "Справочников оценщика недвижимости" под редакцией Лейфера Л.А. Экспертное мнение использовано без подтверждения рыночным данным, что не соответствует п.13 ФСО N 3.

1. Не соответствие даты, на которую должна быть произведена оценка.

В отчете об оценке квартир указано что она проведена на 22.11.2018 г, т.е. на дату введения конкурсного производства.

Как указано в п.1 статьи 201.5 закона о банкротстве при установлении размера денежного требования участника строительства учитывается размер убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика по передаче жилого помещения, в виде разницы между стоимостью жилого помещения (определенной на дату введения первой процедуры, применяемой в деле о банкротстве к застройщику), которое должно было быть передано участнику строительства, и суммой денежных средств, уплаченных по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимостью переданного застройщику имущества (определенной договором, предусматривающим передачу жилого помещения). В случае, если обязательство по оплате жилого помещения участником строительства исполнено не в полном объеме, размер указанного реального ущерба учитывается в размере, пропорциональном исполненной части обязательства.

Т.е. оценка должна быть на дату введения наблюдения - 16.08.2018 г.

Учитывая, что курс на 16.08.2018 г. составлял 66,3772 руб/$, а на 22.11.2018 г. 65,9495 руб/$ данная ошибка приводит к занижению стоимости квартир с учетом реального ущерба.

2. Ошибка в характеристиках квартиры Карипиди Ирина Георгиевна В-18-7 Ошибка в N этажа в оценке (этаж 18, 7 - N на площадке).

От Косаревой Светланы Ивановны получена выписка из отчета об оценке, согласно которой цена по ДДУ составляет 4 348 080 рублей, рыночная стоимость 26 465 508,80 рублей, реальный ущерб 22 117 428,80 рублей.

Тогда как в отчете об оценке на стр. 6 в табл. 1.1 указана сумма реального ущерба - 22 010 411 рублей.

Таким образом, в отношении отчета N 190606-1 от 30.10.2019 г. необходимо исправление допущенных оценщиком ошибок, корректировка стоимости на правильную дату, а также - оценка прав требований дольщиков, в отношении которых оценка в данном отчете отсутствует.

В ответ на запрос конкурсного управляющего от ООО "Столичное агентство оценки" получено подтверждение готовности внести необходимые исправления в отчет в рамках гарантийных обязательств без увеличении стоимости оценки.

2. Имеет место нарушение стандартов оценки и ошибки в отчете об оценке N 190606-1/1 от 30.10.2019 г. (оценка машиномест)

Отчет об оценке подготовлен с нарушением действующего законодательства ввиду следующего:

1. На стр.80 Отчета при определении корректировки на торг в методе сравнения продаж в рамках сравнительного подхода Оценщик использует экспертное мнение, определенное на основании Справочника, при этом Экспертное мнение использовано без подтверждения рыночным данным, что не соответствует п.13 ФСО N 3.

2.1. Ошибки в отчете об оценке

1. Не соответствие даты, на которую должна быть произведена оценка.

В отчете об оценке машиномест указано что она проведена на 06.06.2019 г,

В соответствии с п.2 статьи 201.5 Закона о банкротстве: при установлении размера денежного требования участника строительства учитывается размер убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика по передаче жилого помещения, в виде разницы между стоимостью жилого помещения (определенной на дату введения первой процедуры, применяемой в деле о банкротстве к застройщику).

Т.е. оценка должна быть на дату введения наблюдения - 16.08.2018 г., конкурсное производство введено 22.11.2018 г.

Учитывая, что оценка машиномест произведена на произвольную дату 06.06.2019 г., а не на дату введения процедуры наблюдения 16.08.2018 г, или хотя бы дату конкурсного производства 22.11.2018 г, данный отчет об оценке является неприменимым для целей, определенных в п.1 статьи 201.5 закона о банкротстве.

От оценщика ООО "Столичное агентство оценки" получены объяснения, что дата, на которую проводилась оценка, определена в соответствии с заданием на оценку, полученным от прежнего конкурсного управляющего Пушновой Е.С.

Учитывая что объекты-аналоги в отчете взяты на июнь 2019 г., конкурсный управляющий полагает, что в данном случае требуется не корректировка отчета, а отчет должен быть отозван оценщиком, как не соответствующий целям оценки и выпущен новый отчет об оценке.

Учитывая, что отчет об оценке квартир может быть применен частично (при условии корректировки даты и ошибок), а отчет об оценке машиномест не может быть использован в полном объеме, суд первой инстанции признал обоснованной позицию конкурсного управляющего о том, что возможно установление лимита расходов на оценку исходя из стоимости одного объекта оценки (квартиры или машиноместа) в размере 5000 рублей, поскольку в настоящее время невозможно точно определить, сколько объектов будет подлежать оценке (объекты, требующие новой оценки или объекты, которые ранее не оценивались).

Суд апелляционной инстанции признает выводы суда первой инстанции неверными в части установления дополнительного лимита расходов на услуги привлеченных специалистов, в связи с чем определение от 10.01.2022 подлежит отмене в данной части.

Судом установлено, что в материалы дела не представлены доказательства наличия реальной необходимости в проведении дополнительной оценки размера требований участников строительства, не указано в отношении каких именно объектов необходимо будет провести оценку, не указано количество объектов, подлежащих оценке.

При этом суд учитывает, что оплата услуг оценщика производится за счет конкурсной массы должника и ведет к ее уменьшению, в связи с чем конкурсный управляющий обязан документально подтвердить необходимость несения дополнительных расходов.

Учитывая отсутствие конкретизации, у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения заявления конкурсного управляющего в данной части.

Довод Московского фонда защиты прав дольщиков о необходимости изменения мотивировочной части определения, подлежит отклонению в силу следующего.

Как указано в п.1 статьи 201.5 закона о банкротстве при установлении размера денежного требования участника строительства учитывается размер убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика по передаче жилого помещения, в виде разницы между стоимостью жилого помещения (определенной на дату введения первой процедуры, применяемой в деле о банкротстве к застройщику), которое должно было быть передано участнику строительства, и суммой денежных средств, уплаченных по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимостью переданного застройщику имущества (определенной договором, предусматривающим передачу жилого помещения). В случае, если обязательство по оплате жилого помещения участником строительства исполнено не в полном объеме, размер указанного реального ущерба учитывается в размере, пропорциональном исполненной части обязательства.

Первая процедура в отношении должника была введена определением Арбитражного суда г. Москвы от 16.08.2018, а именно суд ввел в отношении Акционерного общества "Объединенная Строительная Компания" (ОГРН 1027739539190, ИНН 7734117340) процедуру наблюдения.

При этом законом не предусмотрено, что стоимость жилого помещения определяется на дату после применения при рассмотрении дела о банкротстве положения параграфа 7 главы IX ФЗ РФ "О несостоятельности (банкротстве)" (положения о банкротстве застройщиков).

Согласно п. 4 ст. 272 АПК РФ арбитражный суд по результатам рассмотрения жалобы на определение арбитражного суда первой инстанции вправе:

3) отменить определение полностью или в части и разрешить вопрос по существу.

На основании изложенного, определение Арбитражного суда города Москвы от 10.01.2022 подлежит отмене в обжалуемой части, а именно в части установления дополнительного лимита расходов на услуги привлеченных специалистов.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 102, 110, 269 - 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда города Москвы от 10.01.2022 по делу N А40-245757/15 отменить в обжалуемой части, а именно в части установления дополнительного лимита расходов на услуги привлеченных специалистов- оценщика в размере 5000 (пять тысяч) рублей за один объект (квартира, машиноместо) на проведение оценки размера требований участников строительства с учетом реального ущерба на дату признания должника банкротом.

В удовлетворении ходатайства в данной части отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в течение одного месяца со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

А.А Комаров

Судьи

Ю.Л.Головачева Ж.Ц.Бальжинимаева