Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25 ноября 2022 г. N 09АП-48802/22 по делу N А40-14442/2018

г. Москва

25 ноября 2022 г.

Дело N А40-14442/18

Резолютивная часть постановления объявлена 24 ноября 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 ноября 2022 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Н.В. Юрковой,

судей А.С. Маслова, М.С. Сафроновой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Д.А. Демкиной,

рассмотрев в открытом судебном заседании по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции заявление о признании за Юн С.Н. права собственности на долю в праве общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте в виде 1-комнатной квартиры, с условным номером 257, планируемой площадью квартиры 40,40 кв.м., расположенной по строительному адресу: Московская область, город Котельники, Новорязанское шоссе 19 км, уч.1.,

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО "Стройкомфорт",

при участии в судебном заседании:

от "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства Московской области" - Рубан Е.Н. по дов. от 01.06.2021

от Юн С.Н.- Ли А.Ф. по дов. от 24.08.2021

Иные лица не явились, извещены.

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда города Москвы от 05.12.2018 общество с ограниченной ответственностью "Стройкомфорт" признано несостоятельным (банкротом), конкурсное производство сроком на один год, применены правила параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, конкурсным управляющим утверждена Бусарова Инна Юрьевна.

В суд поступило заявление, в котором поставлен вопрос о признании за Юн С.Н. права собственности на долю в праве общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте в виде 1-комнатной квартиры, с условным номером 257, планируемой площадью квартиры 40,40 кв.м. (общая площадь 38,75 кв.м. + площадь балконов/лоджий 3,3 кв.м.), расположенной на 4 этаже, в секции 2, в корпусе 2 по строительному адресу: Московская область, город Котельники, Новорязанское шоссе 19 км, уч.1.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 24.12.2021 заявление удовлетворено.

С определением суда от 24.12.2021 не согласился Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства Московской области и обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой (в порядке ст. 42 АПК РФ), заявил ходатайство о восстановлении пропущенного процессуального срока.

Девятый арбитражный апелляционный суд определением от 01.11.2022 перешел к рассмотрению настоящего обособленного спора по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции. Привлек к участию в обособленном споре Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства Московской области.

В судебном заседании представитель Ойстачер М.С. доводы жалобы поддержала, просила об ее удовлетворении.

В судебном заседании представитель Юн С.Н. заявленные требования поддержала в полном объеме.

Представитель фонда возражал против удовлетворения требований.

Рассмотрев дело в порядке статей 266, 267, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, выслушав доводы представителей участвующих в деле лиц, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения требований Юн С.Н.

В силу части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пункта 1 статьи 32 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" дела о банкротстве рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным АПК РФ, с особенностями, установленными Законом о банкротстве.

В соответствии с пунктом 1 статьи 201.8 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам: 1) о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства; 2) об истребовании недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства, из чужого незаконного владения; 3) о сносе самовольной постройки; 4) о признании сделки в отношении недвижимого имущества недействительной или незаключенной, применении последствий недействительности сделки в отношении недвижимого имущества; 5) о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование; 6) о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

Как следует из материалов дела, 22.11.2014 между Юн Светланой Николаевной (участник долевого строительства) и должником заключен договор участия в долевом строительстве N 2-4/2-257.

На основании пункта 3.2 договора в качестве результата долевого участия в строительстве участник долевого строительства приобретает право собственности на 1- комнатную квартиру, расположенную по адресу: Московская область, г. Котельники, ул. Новорязанское шоссе 19 км, участок 1, корпус 2, секция 2, этаж 4, условный номер квартиры 257, общая площадь квартиры 38,75 кв.м.

Пунктом 4.1 договора предусмотрено, что цена договора является суммой денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства, и рассчитывается, исходя из стоимости 1 кв.м. планируемой площади квартиры, равной 114.257,43 руб.

Согласно пункту 4.2 договора, исходя из планируемой площади квартиры и стоимости одного квадратного метра, цена договора составляет 4.616.000 руб.

Срок передачи квартиры определен в п.6.1. договора - 30.09.2015.

Юн С.Н. произвела оплату 4.616.000 руб., между тем застройщик обязательства по передаче объекта долевого строительства в вышеуказанный срок не исполнил.

Поскольку жилой дом в эксплуатацию не введен и Юн С.Н. не имеет возможности оформить жилое помещение в собственность, Юн С.Н. просила признать за ней право собственности на долю в праве общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте в виде 1-комнатной квартиры, с условным номером 257, планируемой площадью квартиры 40,40 кв.м., в том числе общей площадью 38,75 кв.м. + площадь балконов/лоджий 3,3 кв.м. с учетом применения коэффициента 0,5/0,3, расположенной на 4 этаже, в секции 2, в корпусе 2 по строительному адресу: Московская область, город Котельники, Новорязанское шоссе 19 км, уч.1.

Согласно статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу, которое согласно статье 128 Гражданского кодекса Российской Федерации является объектом гражданских прав.

Положения ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" основаны на принципах гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Конечным итогом взаимоотношений участников долевого строительства и застройщика является передача объекта долевого строительства участнику, порядок которой изложен в статье 8 Закона.

Основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан - участников строительства как непрофессиональных инвесторов; применение указанных правил должно быть направлено на достижение данной цели, а не на воспрепятствование ей.

Как указано в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" абз. 5 п. 38 при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Правомерность выводов суда первой инстанции подтверждается Определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 24.01.2017 N 89-КП16-10, согласно которому тот факт, что строительство спорного жилого дома на момент рассмотрения дела судом не завершено, не может нарушать право истца на защиту своих гражданских прав путем признания права собственности на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства, поскольку, исходя из положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, участник долевого строительства, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны инвестора, а при неисполнении обязательства другой стороной - требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде квартиры и определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 07.04.2021 удовлетворено заявление унитарной некоммерческой организации в организационно-правовой форме фонда "Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства Московской области" (далее ФОНД) о намерении стать приобретателем прав ООО "Стройкомфорт" на земельные участки с кадастровыми номерами: 50:22:0050101:8912 площадью 3998 кв.м., 50:22:0050101:8913 площадью 3549 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для общего пользования (уличная сеть), принадлежащие ООО "Стройкомфорт" на праве собственности, со всеми неотделимыми улучшениями на этих земельных участках, в том числе объектами незавершенного строительства.

Указанным определением суд определил передать Фонду:

- права требования по подключению (технологическому присоединению) объектов незавершенного строительства к сетям инженерно-технического обеспечения по договорам, заключенным ООО "Стройкомфорт" в отношении передаваемых земельных участков с находящимися на них объектами незавершенного строительства (при наличии таких договоров);

- обязательства ООО "Стройкомфорт" перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства в рамках настоящего дела N А40-14442/18-44-21 Б, при условии полной оплаты цены договоров, предусматривающих передачу жилых помещений и (или) договоров, предусматривающих передачу машино-места и нежилых помещений, такими участниками, и передать имевшееся у ООО "Стройкомфорт" право требования к участникам строительства, не исполнившим обязательства по договорам долевого участия в полном объеме, по исполнению обязательств в оставшейся части (при наличии таковых).

Требование Фонда, в соответствии с пунктом 4 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве, составляет 439.643.657,82 руб. и суд определил, что оно подлежит включению в четвертую очередь реестра требований кредиторов ООО "СтройКомфорт".

Во исполнение вышеуказанного определения суда, в соответствии с частью 8 статьи 201.15-2 Закона о банкротстве, 29.03.2021 между ООО "Стройкомфорт", в лице конкурсного управляющего и Фондом был подписан Договор N 23-05/2021 о передаче вышеуказанных земельных участков с находящимися на них объектами незавершенного строительства Фонду.

31.08.2021 подписан Договор N 23-19/2021 о передаче обязательств перед участниками строительствами.

Таким образом, право собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 50:22:0050101:8912, 50:22:0050101:8913 и объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами 50:22:0050101:7941, 50:22:0050101:7.942 перешло к Фонду, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости.

Применительно к рассматриваемому случаю, такой способ защиты права как признание права собственности не может обеспечить его восстановление.

Признание права собственности на долю в объекте незавершенного строительства не является способом защиты права участника долевого строительства, установленного параграфом 7 главы IX Закона о банкротстве.

Вопросы погашения требований участников строительства, также как и вопросы признания права собственности на квартиру регулируются положениями параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве.

Как разъяснено в абзаце третьем пункта 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", при отсутствии у должника индивидуально-определенной вещи, которая подлежит передаче кредитору, кредитор не вправе требовать ее отобрания у должника и передачи в соответствии с условиями договора.

Эти разъяснения согласуются со специальными положениями пункта 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве, согласно которым необходимым условием признания за участником строительства права собственности на нежилое помещение, подлежащую передаче по договору, является завершение строительства и получение должником в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, то есть фактическое создание нежилого помещения как индивидуально-определенной вещи, которое может являться объектом гражданского оборота.

В рассматриваемом случае строительство жилого дома не завершено, в натуре нежилые помещения как оборотоспособные объекты не существуют.

При таких обстоятельствах право собственности на "доли в виде квартир и нежилых помещений" не может быть признано судом.

В соответствии абзац 3 пункта 4 Постановления Пленума ВАС РФ N 54 от 11.07.2011 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникших из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

В соответствии абзацем 2 п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ N 54 от 11.07.2011 Покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

В соответствии абзац 5 п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ N 54 от 11.07.2011 если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Ввиду того, что объект не достроен, при этом ни законом, ни условиями договоров не предусмотрено возникновение общей долевой собственности на незавершенное строительством здание, заявление участника строительства не подлежит удовлетворению.

Кроме того, суд апелляционной инстанции отмечает, что определением Арбитражного суда г. Москвы от 26.04.2022 в реестр участников строительства ООО "Стройкомфорт" включено требование Юн Светланы Николаевны о передаче жилого помещения - квартиры по адресу Московская область, г. Котельники, Новорязанское шоссе 19 км., уч. 1, корпус - 2, секция - 2, условный помер квартиры - 257, общая площадь квартиры (кв.м.) - 38,75, площадь балконов /лоджий (кв.м.) - 3,3.

Руководствуясь ст. ст. 176, 266 - 269, 271 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда г. Москвы от 24.12.2021 по делу N А40-14442/18 отменить.

Принять новый судебный акт, отказать Юн С.Н. в удовлетворении заявления.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в течение одного месяца со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Н.В. Юркова

Судьи

А.С. Маслов М.С. Сафронова