|
27 января 2025 г.
|
Дело N А57-22463/2014
|
Резолютивная часть постановления объявлена "13" января 2025 года.
Полный текст постановления изготовлен "27" января 2025 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Судаковой Н.В.,
судей Измайловой А.Э., Яремчук Е.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шайкиным Д.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Якунина Александра Сергеевича
на определение Арбитражного суда Саратовской области от 05 июля 2024 года по делу N А57-22463/2014
по заявлению Якунина Александра Сергеевича о признании недействительными торгов в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) акционерного общества "Стройинтерсервис" (410031, г. Саратов, ул. им. Челюскинцев, д. 68, ОГРН 1026403050134, ИНН 6453057158),
третьи лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, Тарасов Максим Александрович, Каркавина Диана Юрьевна, публично-правовая компания "Фонд развития территорий",
при участии в судебном заседании 05.12.2024: представителя Якунина Александра Сергеевича - Канкия Мананы Мармановны, действующей на основании доверенности от 29 августа 2023 года, представителя конкурсного управляющего акционерного общества "Стройинтерсервис" Московского Дмитрия Владимировича - Симонова Артема Сергеевича, действующего на основании доверенности от 01 сентября 2023 года,
при участии в судебном заседании 19.12.2024: представителей Якунина Александра Сергеевича - Хайдукова Антона Олеговича, Канкия Мананы Мармановны, действующих на основании доверенности от 29 августа 2023 года, представителя конкурсного управляющего акционерного общества "Стройинтерсервис" Московского Дмитрия Владимировича - Симонова Артема Сергеевича, действующего на основании доверенности от 01 сентября 2023 года, конкурсного управляющего акционерного общества "Стройинтерсервис" Московского Дмитрия Владимировича - лично,
при участии в судебном заседании 19.12.2024 с использованием систем веб-конференции: представителя публично-правовой компании "Фонд развития территорий" - Четырева Станислава Викторовича, действующего на основании доверенности от 30 августа 2024 года,
при участии в судебном заседании 13.01.2025: представителей Якунина Александра Сергеевича - Хайдукова Антона Олеговича, Канкия Мананы Мармановны, действующих на основании доверенности от 29 августа 2023 года, представителя публично-правовой компании "Фонд развития территорий" - Обухова Дмитрия Валерьевича, действующего на основании доверенности от 30 июля 2024 года, конкурсного управляющего акционерного общества "Стройинтерсервис" Московского Дмитрия Владимировича - лично,
УСТАНОВИЛ:
решением Арбитражного суда Саратовской области 06.03.2017 акционерное общество "Стройинтерсервис" (далее - АО "Стройинтерсервис", должник) признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство, исполнение обязанностей конкурсного управляющего АО "Стройинтерсервис" возложено на временного управляющего Московского Дмитрия Владимировича.
Определением Арбитражного суда Саратовской области от 30.03.2017 конкурсным управляющим АО "Стройинтерсервис" утвержден Московский Дмитрий Владимирович (далее - Московский Д.В., конкурсный управляющий).
28.09.2021 Якунин Александр Сергеевич (далее - Якунин А.С.) обратился с заявлением о признании недействительными:
- состоявшихся 06.07.2021 публичных торгов по продаже Лота N 3 - 2-к. квартиры под строительным N 26, общей площадью - 89,03 кв. м, проектной площадью - 96,34 кв. м, расположенной на 6 этаже МКЖД, находящегося на з/у площадью - 999 кв. м, кад. N уч. 64:48:05 03 12:0025 по адресу: г. Саратов, ул. им. ГПКО им. Горького А.М., участок 2 и з/у площадью - 640 кв. м, кад. N уч. 64:48:000000:371 по адресу: г. Саратов, ул. Им Чернышевского Н.Г., 81/83 в Октябрьском район;
- договора купли-продажи 2-к. квартиры под строительным N 26, общей площадью - 89,03 кв. м, проектной площадью - 96,34 кв. м, расположенной на 6 этаже МКЖД, находящегося на з/у площадью - 999 кв. м, кад. N уч. 64:48:05 03 12:0025 по адресу: г. Саратов, ул. им. ГПКО им. Горького А.М., участок 2 и з/у площадью - 640 кв. м, кад. N уч. 64:48:000000:371 по адресу: г. Саратов, ул. Им Чернышевского Н.Г., 81/83 в Октябрьском районе, заключенного 13.07.2021 между АО "Стройинтерсервис" в лице конкурсного управляющего Московского Д.В. и Якуниным А.С.; об обязании вернуть Якунину А.С. сумму задатка за Лот N 3-2- к. квартиру под строительным N 26, общей площадью - 89,03 кв.м, в размере 205 767 руб. 00 коп.;
- состоявшихся 06.07.2021 публичных торгов по продаже Лота N 4 - 3-к. квартиры под строительным N 25, общей площадью - 120,99 кв. м, проектной площадью - 131,62 кв. м, расположенной на 6 этаже МКЖД, находящегося на з/у площадью - 999 кв. м, кад. N уч. 64:48:05 03 12:0025 по адресу: г. Саратов, ул. им. ГПКО им. Горького А.М., уч. 2 и земельном уч. площадью - 640 кв. м, кад. N уч/ 64:48:000000:371 по адресу: г. Саратов, ул. Им Чернышевского Н.Г., 81/83 в Октябрьском районе.
- договора купли-продажи 3-к. квартиры под строительным N 25, общей площадью - 120,99 кв. м, проектной площадью - 131,62 кв. м, расположенной на 6 этаже МКЖД, находящегося на з/у площадью - 999 кв. м, кад. N уч. 64:48:05 03 12:0025 по адресу: г. Саратов, ул. им. ГПКО им. Горького А.М., уч. 2 и земельном уч. площадью - 640 кв. м, кад. N уч/ 64:48:000000:371 по адресу: г. Саратов, ул. Им Чернышевского Н.Г., 81/83 в Октябрьском районе, заключенного 13.07.2021 между АО "Стройинтерсервис" в лице конкурсного управляющего Московского Д.В. и Якуниным А.С.; об обязании вернуть Якунину А.С. сумму задатка за Лот N 4 3 -к. квартиры под строительным N 25, общей площадью - 120,99 кв. м, в размере 280 000 руб. 00 коп.
Определением Арбитражного суда Саратовской области от 24.12.2021 в удовлетворении заявления Якунина А.С. о признании недействительными публичных торгов, состоявшихся 06.07.2021 по лотам N N 3, 4, договоров купли-продажи недвижимого имущества от 13.07.2021, заключенных между АО "Стройинтерсервис" и Якуниным А.С., об обязании возвратить задаток в размере 485 767 руб. 00 коп. отказано.
Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.02.2022 определение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 24.05.2022 определение Арбитражного суда Саратовской области от 24.12.2021 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.02.2022 по делу N А57-22463/2014 отменены, обособленный спор направлен на новое рассмотрение в Арбитражный суд Саратовской области.
При новом рассмотрении данного обособленного спора определением Арбитражного суда Саратовской области от 05.07.2024 в удовлетворении заявления Якунина А.С. о признании недействительными публичных торгов, состоявшихся 06.07.2021 по лотам N N 3, 4, договоров купли-продажи недвижимого имущества от 13.07.2021, заключенных между АО "Стройинтерсервис" и Якуниным А.С., об обязании возвратить задаток в размере 485 767 руб. 00 коп. отказано.
Якунин А.С., не согласившись с принятым судебным актом, обратился с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое определение отменить и разрешить вопрос по существу.
В обоснование апелляционной жалобы указано, что конкурсным управляющим в сообщении о проведении торгов указана недостоверная информация о предмете торгов. Податель жалобы считает, что указание суда первой инстанции на классификатор реализуемого имущества, не может являться основанием для отказа в удовлетворении заявления, в виду наличия иных доказательств в материалах дела, свидетельствующих о публикации организатором торгов недостоверной информации о предмете торгов. Кроме того, апеллянт указывает, что предметом торгов является не имущественное право требования, а квартира, поскольку согласно условиям договора на продажу выставлена квартира, а не объект незавершенного строительства. Указывает, что он не сможет оформить право собственности на указанное имущество, поскольку квартиры в наличии отсутствуют, а также является объектами незавершенного строительства. Полагает, что на момент проведения торгов и публикации сведений об их проведении, конкурсный управляющий должника знал, что квартиры, находящиеся в конкурсной массе должника и являющиеся предметами торгов подлежат дальнейшей передаче публично - правой компании "Фонд развития территорий" (далее - ППК "Фонд развития территорий", Фонд).
В судебном заседании 05.12.2024, 19.12.2024, 13.01.2025 представители Якунина А.С. поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просили обжалуемое определение отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.
В судебном заседании 05.12.2024, 19.12.2024, 13.01.2025 представитель конкурсного управляющего Московского Д.В., конкурсный управляющий Московский Д.В., поддержали доводы, изложенные в письменных пояснениях, просили обжалуемое определение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В судебном заседании 19.12.2024, 13.01.2025 представитель ППК "Фонд развития территорий" поддержал доводы, изложенные в письменных возражениях, просил обжалуемое определение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Иные лица, участвующие в деле о банкротстве, в судебное заседание не явились. Информация о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (kad.arbitr.ru), что подтверждено отчётом о публикации судебных актов на сайте.
В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие извещенных лиц.
Исследовав материалы дела, выслушав лиц, участвующих в деле, обсудив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
В соответствии со статьей 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) и частью 1 статьи 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным АПК РФ, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).
Как следует из материалов дела, вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Саратовской области от 09.11.2018 по делу N А57-22463/2014, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2019, признаны недействительными сделки по отчуждению жилых помещений, оформленные договорами участия в долевом строительстве от 29.06.2012, договорами уступки от 05.09.2014, и применены последствия недействительности сделки. Суд обязал общество с ограниченной ответственностью "Лизинговая компания "Собис" возвратить в конкурсную массу АО "Стройинтерсервис" следующие объекты долевого строительства с сохранением обременения в виде залога в пользу АО "Экономбанк":
- квартиру N 26 общей площадью 89,03 кв.м., проектной площадью 96,34 кв.м, расположенную на 6 этаже в многоэтажном жилом доме, расположенном на земельном участке площадью 999 кв.м, кадастровый номер земельного участка 64:48:05 03 12:25, по адресу: г. Саратов, ул. ГПКО им. Горького A.M., уч. 2, и земельном участке, площадью 640 кв.м, кадастровый номер 64:48:000000:371, по адресу: г. Саратов, ул. им. Чернышевского Н.Г., 81/83 в Октябрьском районе;
- квартиру N 25 общей площадью 120,99 кв.м., проектной площадью 131,62 кв.м, на 6 этаже расположенную в многоэтажном жилом доме, расположенного на земельном участке площадью 999 кв.м, кадастровый номер земельного участка 64:48:05 03 12:25, по адресу: г. Саратов, ул. ГПКО им. Горького A.M., уч. 2, и земельном участке, площадью 640 кв.м, кадастровый номер 64:48:000000:371, по адресу: г. Саратов, ул. им. Чернышевского Н.Г., 81/83 в Октябрьском районе;
- квартиру N 32 общей площадью 94,26 кв.м, проектной площадью 101,57 кв. м, на 7 этаже расположенную в многоэтажном жилом доме, расположенного на земельном участке площадью 999 кв.м, кадастровый номер земельного участка 64:48:05 03 12:25, по адресу: г. Саратов, ул. ГПКО им. Горького A.M., уч. 2, и земельном участке, площадью 640 кв.м, кадастровый номер 64:48:000000:371, по адресу: г. Саратов, ул. им. Чернышевского Н.Г., 81/83 в Октябрьском районе;
- квартиру N 17 общей площадью 103,7 кв.м, проектной площадью 107,8 кв.м, на 4 этаже расположенную в многоэтажном жилом доме по пр. 4-й им. Чернышевского Н.Г. г. Саратов (кадастровый номер земельного участка 64:48:020305:74);
- квартиру N 85 общей площадью 103,7 кв.м., проектной площадью 107,8 кв.м, на 13 этаже расположенную в многоэтажном жилом доме по пр. 4-й им. Чернышевского Н.Г. г. Саратова (кадастровый номер земельного участка 64:48:020305:74).
Признан недействительным договор об участии в строительстве в качестве инвестора от 09.07.2014, заключенный между АО "Стройинтерсервнс" и ООО "Новатор", применены последствия недействительности сделки. Суд обязал общество с ограниченной ответственностью "Новатор" возвратить в конкурсную массу АО "Стройинтерсервис" следующие объекты долевого строительства с сохранением обременения в виде залога в пользу АО "Экономбанк":
- квартиру N 63, расположенную в многоэтажном жилом доме N 12 (по генплану), на 12 этаже по адресу: жилая группа N6 в микрорайоне N6 Кировского района г. Саратова, проектной (планируемой) площадью 52,18 кв.м;
- квартиру N 72, расположенную в многоэтажном жилом доме N 12 (по генплану), на 13 этаже по адресу: жилая группа N6 в микрорайоне N6 Кировского района г. Саратова, проектной (планируемой) площадью 70,2 кв.м;
- квартиру N 78, расположенную в многоэтажном жилом доме N 12 (по генплану), на 14 этаже по адресу: жилая группа N6 в микрорайоне N6 Кировского района г. Саратова, проектной (планируемой) площадью 70,2 кв.м;
- квартиру N 129, расположенную в многоэтажном жилом доме N 12 (по генплану), на 8 этаже по адресу: жилая группа N6 в микрорайоне N6 Кировского района г. Саратова, проектной (планируемой) площадью 49,79 кв.м;
- квартиру N 138, расположенную в многоэтажном жилом доме N 12 (по генплану), на 10 этаже по адресу: жилая группа N6 в микрорайоне N 6 Кировского района г. Саратова, проектной (планируемой) площадью 77,34 кв.м.
- квартиру N 50, расположенную в многоэтажном жилом доме N 12 (по генплану), на 10 этаже по адресу: жилая группа N6 в микрорайоне N6 Кировского района г. Саратова, проектной (планируемой) площадью 54,4 кв.м;
- квартиру N 113, расположенную в многоэтажном жилом доме N 12 (по генплану), на 4 этаже по адресу: жилая группа N6 в микрорайоне N6 Кировского района г. Саратова, проектной (планируемой) площадью 49,79 кв.м;
- квартиру N 12, расположенную в многоэтажном жилом доме N 12 (по генплану), на 3 этаже по адресу: жилая группа N6 в микрорайоне N6 Кировского района г. Саратова, проектной (планируемой) площадью 70,2 кв.м.
Признан недействительным договор участия в долевом строительстве от 04.06.2014, заключенный между АО "Стройинтерсервис" и ООО "Новатор", применены последствия недействительности сделки: суд обязал общество с ограниченной ответственностью "Новатор" возвратить в конкурсную массу АО "Стройинтерсервис" следующие объекты долевого строительства с сохранением обременения в виде залога в пользу АО "Экономбанк":
- квартиру N 1 общей площадью 105,1 кв.м., проектной площадью 109,1 кв.м, на 2 этаже, расположенную в многоэтажном жилом доме по пр. 4-й им. Чернышевского Н.Г. г. Саратова (кадастровый номер земельного участка 64:48:020305:74);
- квартиру N 81 общей площадью 134,8 кв.м., проектной площадью 146,1 кв.м, на 12 этаже, расположенную в многоэтажном жилом доме по пр. 4-й им. Чернышевского Н.Г. г. Саратова (кадастровый номер земельного участка 64:48:020305:74).
Вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Саратовской области от 05.08.2019 по делу N А57-22463/2014 признаны обоснованными и включены в реестр требований кредиторов должника требования кредитора - акционерного общества "Акционерно-коммерческий банк реконструкции и развития "Экономбанк" в размере 31 848 500 руб. 00 коп. как обеспеченные залогом имущества должника, а именно следующих объектов долевого строительства:
1) 3-комнатная квартира под строительным номером N 85 общей площадью 103,7 кв.м, проектной площадью 107,8 кв.м, расположенная на 13 этаже многоквартирного жилого дома, находящегося на земельном участке площадью 4287 кв.м, кадастровый номер участка 64:48:020305:74 по адресу: г. Саратов, пр. 4 им. Чернышевского Н.Г., 1 в Заводском районе, залоговой стоимостью 2 587 200 руб. 00 коп.;
- 3-комнатная квартира под строительным номером N 17 общей площадью 103,7 кв.м, проектной площадью 107,8 кв.м, расположенная на 4 этаже многоквартирного жилого дома, находящегося на земельном участке площадью 4287 кв.м, кадастровый номер участка 64:48:020305:74 по адресу: г. Саратов, пр. 4 им. Чернышевского Н.Г., 1 в Заводском районе, залоговой стоимостью 2 587 200 руб. 00 коп.;
- 2-комнатная квартира под строительным номером N 26 общей площадью 89,03 кв.м, проектной площадью 96,34 кв.м, расположенная на 6 этаже многоквартирного жилого дома, находящегося на земельном участке площадью 999 кв.м, кадастровый номер участка 64:48:05 03 12:0025 по адресу: г. Саратов, ул. им. ГПКО им. Горького A.M., участок 2 и земельном участке площадью 640 кв.м, кадастровый номер участка 64:48:000000:371 по адресу: г. Саратов, ул. им. Чернышевского Н.Г., 81/83 в Октябрьском районе, залоговой стоимостью 2 890 200 руб. 00 коп.;
- 3-комнатная квартира под строительным номером N 25 общей площадью 120,99 кв.м, проектной площадью 131,62 кв.м, расположенная на 6 этаже многоквартирного жилого дома, находящегося на земельном участке площадью 999 кв.м, кадастровый номер участка 64:48:05 03 12:0025 по адресу: г. Саратов, ул. им. ГПКО им. Горького A.M., участок 2 и земельном участке площадью 640 кв.м., кадастровый номер участка 64:48:000000:371 по адресу: г. Саратов, ул. им. Чернышевского Н.Г., 81/83 в Октябрьском районе, залоговой стоимостью 3 948 600 руб.00 коп.
- 2-комнатная квартира под строительным номером N 32 общей площадью 94,26 кв.м, проектной площадью 101,57 кв.м, расположенная на 7 этаже многоквартирного жилого дома, находящегося на земельном участке площадью 999 кв.м, кадастровый номер участка 64:48:05 03 12:0025 по адресу: г. Саратов, ул. им. ГПКО им. Горького A.M., участок 2 и земельном участке площадью 640 кв.м, кадастровый номер участка 64:48:000000:371 по адресу: г. Саратов, ул. им. Чернышевского Н.Г., 81/83 в Октябрьском районе, залоговой стоимостью 3 047 100 руб. 00 коп.;
2) квартира N 1 общей площадью 105,1 кв.м, проектной площадью 109,1 кв.м, на 2этаже, расположенная в многоэтажном жилом доме по пр. 4-й им. Чернышевского Н.Г. г. Саратова (кадастровый номер земельного участка 64:48:020305:74), залоговой стоимостью 2 137 600 руб. 00 коп.;
- квартира N 81 общей площадью 134,8 кв.м, проектной площадью 146,1 кв.м, на 1 этаже, расположенная в многоэтажном жилом доме по пр. 4-й им. Чернышевского Н.Г. г. Саратова (кадастровый номер земельного участка 64:48:020305:74), залоговой стоимостью 2 862 400 руб. 00 коп.;
3) квартира N 63, расположенная в многоэтажном жилом доме N 12 (по генплану), на 12 этаже по адресу: жилая группа N 6 в микрорайоне N 6 Кировского района г. Саратова, проектной (планируемой) площадью 52,18 кв.м, залоговой стоимостью 1 252 320 руб. 00 коп.;
- квартира N 72, расположенная в многоэтажном жилом доме N 12 (по генплану), на 13 этаже по адресу: жилая группа N 6 в микрорайоне N 6 Кировского района г. Саратова, проектной (планируемой) площадью 70,2 кв.м, залоговой стоимостью 1 684 800 руб. 00 коп.;
- квартира N 78, расположенная в многоэтажном жилом доме N 12 (по генплану), на 14 этаже по адресу: жилая группа N 6 в микрорайоне N 6 Кировского района г. Саратова, проектной (планируемой) площадью 70,2 кв.м, залоговой стоимостью 1 684 800 руб. 00 коп.;
- квартира N 129, расположенная в многоэтажном жилом доме N 12 (по генплану), на 8 этаже по адресу: жилая группа N 6 в микрорайоне N 6 Кировского района г. Саратова, проектной (планируемой) площадью 49,79 кв.м, залоговой стоимостью 1 194 960 руб. 00 коп.;
- квартира N 134, расположенная в многоэтажном жилом доме N 12 (по генплану), на 9 этаже по адресу: жилая группа N 6 в микрорайоне N 6 Кировского района г. Саратова, проектной (планируемой) площадью 77,34 кв.м, залоговой стоимостью 1 856 160 руб. 00 коп.;
- квартира N 50, расположенная в многоэтажном жилом доме N 12 (по генплану), на 10 этаже по адресу: жилая группа N 6 в микрорайоне N 6 Кировского района г. Саратова, проектной (планируемой) площадью 54,4 кв.м, залоговой стоимостью 1 305 600 руб. 00 коп.;
- квартира N 113, расположенная в многоэтажном жилом доме N 12 (по генплану), на 4 этаже по адресу: жилая группа N 6 в микрорайоне N 6 Кировского района г. Саратова, проектной (планируемой) площадью 49,79 кв.м, залоговой стоимостью 1 194 960 руб. 00 коп.;
- квартира N 12, расположенная в многоэтажном жилом доме N 12 (по генплану), на 3 этаже по адресу: жилая группа N 6 в микрорайоне N 6 Кировского района г. Саратова, проектной (планируемой) площадью 70,2 кв.м, залоговой стоимостью 1 614 600 руб. 00 коп., для удовлетворения в четвертую очередь.
Определением Арбитражного суда Саратовской области от 25.01.2023 по делу N А57-22463/2014 исправлена техническая описка по всему тексту определения Арбитражного суда Саратовской области от 05.08.2019 по делу N А57-22463/2014, заменен неверно указанный один из предметов залога "квартиру N 134, расположенную в многоэтажном жилом доме N 12 (по генплану), на 9 этаже по адресу: жилая группа N 6 в микрорайоне N 6 Кировского района г. Саратова, проектной (планируемой) площадью 77,34 кв.м, залоговой стоимостью 1 856 160 руб. 00 коп." на "квартиру N 138, расположенную в многоэтажном жилом доме N 12 (по генплану), на 10 этаже по адресу: жилая группа N 6 в микрорайоне N 6 Кировского района г. Саратова, проектной (планируемой) площадью 77,34 кв.м, залоговой стоимостью 1 856 160 руб. 00 коп.".
30.09.2019 было согласовано Положение о порядке и условиях реализации имущества должника АО "Стройинтерсервис", находящегося в залоге у АО "Экономбанк".
11.11.2019 в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве включены сведения об определении начальной продажной цены, утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, порядка и условий обеспечения сохранности предмета залога.
Положение о порядке, сроках и условиях продажи заложенного имущества было размещено в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве конкурсным управляющим Московским Д.В. при опубликовании сообщения от 11.11.2019 N 4364781.
Определением Арбитражного суда Саратовской области от 09.10.2019 удовлетворено заявление публично-правовой компании "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства" о вступлении в качестве заинтересованного лица в дело N А57-22463/2014, т.е. с указанной даты Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства является лицом, участвующим в деле о банкротстве должника.
Объявление о проведении торгов посредством публичного предложения, в которых принял участие Якунин А.С., размещено в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве в сети "Интернет" 28.02.2020 (объявление N 4724408), в соответствии с которым, на торги было выставлено имущество (15 лотов), в том числе спорное:
- лот N 3 квартира N 26 общей площадью 89,03 кв.м, проектной площадью 96,34 кв.м, расположенная на 6 этаже в многоэтажном жилом доме, расположенном на земельном участке площадью 999 кв.м, кадастровый номер земельного участка 64:48:05 03 12:25, по адресу: г. Саратов, ул. ГПКО им. Горького A.M., уч. 2, и земельном участке, площадью 640 кв.м, кадастровый номер 64:48:000000:371, по адресу: г. Саратов, ул. им. Чернышевского Н.Г., 81/83 в Октябрьском районе;
- лот N 4 квартира N 25 общей площадью 120,99 кв.м., проектной площадью 131,62 кв.м, расположенная на 6 этаже в многоэтажном жилом доме, расположенном на земельном участке площадью 999 кв.м, кадастровый номер земельного участка 64:48:05 03 12:25, по адресу: г. Саратов, ул. ГПКО им. Горького A.M., уч. 2, и земельном участке, площадью 640 кв.м, кадастровый номер 64:48:000000:371, по адресу: г. Саратов, ул. им. Чернышевского Н.Г., 81/83 в Октябрьском районе.
Протоколом от 06.07.2021 N 4 подведения итогов в торговой процедуре "Публичное предложение продавца N 5092982" по лоту N 3 победителем торгов признан Якунин А.С.
13.07.2021 между АО "Стройинтерсервис" в лице конкурсного управляющего Московского Д.В. (продавец) и Якуниным А.С. (покупатель) по результатам проведения торгов заключен договор купли-продажи имущества, находящегося в залоге у АО "Экономбанк", а именно: 2-к. квартиры под строительным N 26 общей площадью 89,03 кв.м., проектной площадью 96,34 кв.м., расположенной на 6 этаже в многоэтажном жилом доме, расположенном на земельном участке площадью 999 кв.м., кадастровый номер земельного участка 64:48:05 03 12:25, по адресу: г. Саратов, ул. ГПКО им. Горького A.M., уч. 2, и земельном участке, площадью 640 кв.м., кадастровый номер 64:48:000000:371, по адресу: г. Саратов, ул. им. Чернышевского Н.Г., 81/83 в Октябрьском районе.
Протоколом от 06.07.2021 N 3 подведения итогов в торговой процедуре "Публичное предложение продавца N 5092982" по лоту N 4 победителем торгов признан Якунин А.С.
13.07.2021 между АО "Стройинтерсервис" в лице конкурсного управляющего Московского Д.В. (продавец) и Якуниным А.С. (покупатель) по результатам проведения торгов заключен договор купли-продажи имущества, находящегося в залоге у АО "Экономбанк", а именно: 3-к. квартира под строительным N 25 общей площадью 120,99 кв.м, проектной площадью 131,62 кв.м, расположенная на 6 этаже в многоэтажном жилом доме, расположенном на земельном участке площадью 999 кв.м, кадастровый номер земельного участка 64:48:05 03 12:25, по адресу: г. Саратов, ул. ГПКО им. Горького A.M., уч. 2, и земельном участке, площадью 640 кв.м, кадастровый номер 64:48:000000:371, по адресу: г. Саратов, ул. им. Чернышевского Н.Г., 81/83 в Октябрьском районе.
Не согласившись с состоявшимися торгами и ссылаясь на то, что Якунину А.С. не было известно о том, что спорный многоквартирный дом не был введен в эксплуатацию, а у конкурсного управляющего должника не возникло права распоряжения спорным имуществом, в том числе путем проведения торгов по его реализации, Якунин А.С. обратился с настоящим заявлением в арбитражный суд.
Определением Арбитражного суда Саратовской области от 24.12.2021, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.02.2022 в удовлетворении заявления Якунина А.С. было отказано.
Отменяя принятые при рассмотрении настоящего обособленного спора судебные акты судов первой и апелляционной инстанций, суд кассационной инстанции указал, что при рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов, то есть в качестве ключевого основания для отмены результатов торгов является значительность нарушения, которая оказала влияние на результат торгов и находится в прямой причинно-следственной связи с неправильным выявлением победителя. Кроме того, суд кассационной инстанции отметил не получившие правовой оценки при рассмотрении дела в судах первой и апелляционной инстанций доводы Якунина А.С. о том, что квартиры, являющиеся предметом торгов представляют собой объекты незавершенного строительства, в связи с чем Якунин А.С. не сможет оформить право собственности на указанное имущество, и о том, что он не сможет получить компенсационные выплаты от ППК "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства".
При повторном рассмотрении данного обособленного спора суд первой инстанции, оценивая, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов, отметил, что объявление о проведении торгов посредством публичного предложения, в которых принял участие Якунин А.С, размещенное в ЕФРСБ в сети "Интернет" 28.02.2020 (объявление N 4724408), содержит прямое указание на классификацию реализуемого имущества с указанием "Незавершенное строительство-конструкции, сооружения, здания", то есть Якунину А.С. было известно о том, что представляет из себя реализуемое на торгах имущество должника. При этом, Якунин А.С., как участник торгов имел возможность ознакомиться с информацией об имуществе, проверить необходимые документы, выяснить необходимую информацию, имеющую значение для принятия решения об участии в торгах. Кроме того, судом первой инстанции отмечено, что аналогичные доводы приводились публично-правовой компанией "Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства" при подаче заявления о разрешении разногласий, возникших между ней, конкурсным управляющим должника и залоговым кредитором АО "Экономбанк" по вопросу определения порядка продажи имущества должника, являющегося частью объекта незавершенного строительства. Между тем, вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Саратовской области от 18.01.2021, в удовлетворении заявления отказано. Также суд первой инстанции пришел к выводу о том, что Законом о банкротстве не предусмотрены нормы, запрещающие реализацию вышеуказанных объектов посредством проведения публичных торгов. При таких обстоятельствах, установив отсутствие нарушений при проведении торгов, достоверных доказательств для признания торгов недействительными, суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявленных требований.
Суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 449 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.
Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.
Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 ГК РФ.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства" (далее - постановление Пленума N 50), приведенный в пункте 1 статьи 449 ГК РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (пункт 2 статьи 448 ГК РФ); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество.
Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.
Положениями статьи 448 ГК РФ установлены общие требования к организации и порядку проведения торгов.
Таким образом, торги могут быть признаны недействительными как по нарушению правил (процедуры) проведения торгов, так и в силу противоречия и несоблюдения требований действующего законодательства (в том числе, ГК РФ, Закон о банкротстве и пр.).
Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 16.07.2009 N 739-О-О, торги, проведенные с нарушением установленных законодательством требований, могут быть признаны незаконными по иску заинтересованного лица только в случае, если признание их недействительными повлечет реальное восстановление нарушенных прав указанного лица.
Лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.
При рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов (пункт 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 101 "Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства").
При этом, под существенным нарушением следует понимать такое отклонение от установленных требований, которое повлекло или могло повлечь иные результаты торгов и, как следствие, нарушение прав и законных интересов заинтересованного лица. При рассмотрении иска о признании торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов. В случае незначительного характера нарушения, а также отсутствия его влияния на результат торгов основания для удовлетворения требований истца, ссылавшегося только на формальные нарушения, отсутствуют.
Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2019), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 17.07.2019).
Существенное искажение характеристик предмета публичных торгов, формирующее у их потенциальных участников неправильное представление о продаваемом имуществе, даже при надлежащем обнародовании иной информации о торгах является самостоятельным основанием для признания торгов недействительными (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.02.2012 N 14850/11 по делу N А40-1197/11-92-11).
Таким образом, описание предмета торгов с учетом требований статьи 110 Закона о банкротстве, должно быть составлено таким образом, чтобы позволить потенциальному покупателю принять взвешенное и объективное решение относительно целесообразности подачи заявки на участие в торгах.
В силу пункта 10 статьи 110 Закона о банкротстве в сообщении о продаже имущества должны, в частности, содержаться: сведения об имуществе, его составе, характеристиках, порядок ознакомления с имуществом, сведения о форме проведения торгов и форме представления предложений о цене имущества, порядок, место, срок и время представления заявок на участие в торгах и предложений о цене имущества, порядок оформления участия в торгах, перечень представляемых участниками торгов документов и требования к их оформлению, размер задатка, сроки и порядок внесения задатка, реквизиты счетов, на которые вносится задаток, начальная цена продажи имущества, величина повышения начальной цены продажи предприятия ("шаг аукциона") в случае использования открытой формы подачи предложений о цене предприятия, порядок и критерии выявления победителя торгов, дата, время и место подведения результатов торгов.
Как следует из определения от 09.11.2018 по делу N А57-22463/2014 спорные квартиры являются объектами долевого строительства в многоквартирном доме, который на момент проведения торгов являлся объектом незавершенного строительства и не был введен в эксплуатацию.
Согласно пункту 7 постановления Правительства РФ от 03.12.2014 N 1299 "О утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства" (которая в данном случае подлежит применению по аналогии закона (пункт 1 статьи 6 ГК РФ)) в извещение о проведении аукциона должно содержать: сведения об объекте незавершенного строительства (далее - предмет аукциона), включая примерное определение его готовности, выраженное в процентах, кадастровый номер (при наличии), а также о земельном участке, на котором он расположен (местоположение, площадь, кадастровый номер земельного участка, разрешенное использование и указание на предельные параметры его застройки).
Как следует из материалов дела, ООО "ЦЕНТР-К", действующим по поручению конкурсного управляющего АО "Стройинтерсервис" Московского Д.В. в сети интернет на ЭТП "Фабрикант.ру" по адресу: http://www.fabrikant.ru проведены электронные торги по продаже имущества АО "Стройинтерсервис" в форме публичного предложения (сообщение 6869083 опубликовано 23.06.2021 г.).
На торги выставлено имущество в том числе:
- Лот N 3 - 2-к. квартиры под строительным N 26, общей площадью 89,03 кв.м, проектной площадью 96,34 кв.м, расположенной на 6 этаже многоквартирного жилого дома, находящегося на земельном участке площадью 999 кв. м, кад. N уч. 64:48:05 03 12:0025 по адресу: г. Саратов, ул. им. ГПКО им. Горького А.М., участок 2 и земельном участке площадью 640 кв. м, кад. N уч. 64:48:000000:371 по адресу: г. Саратов, ул. им. Чернышевского Н.Г., 81/83 в Октябрьском районе, НЦ - 3 429 450 руб.;
- Лот N 4 - 3-к. квартиры под строительным N 25, общей площадью 120,99 кв.м, проектной площадью 131,62 кв.м, расположенной на 6 этаже многоквартирного жилого дома, находящегося на земельном участке площадью 999 кв. м, кад. N уч. 64:48:05 03 12:0025 по адресу: г. Саратов, ул. им. ГПКО им. Горького А.М., уч. 2 и земельном участке площадью 640 кв.м, кад. N уч. 64:48:000000:371 по адресу: г. Саратов, ул. им Чернышевского Н.Г., 81/83 в Октябрьском районе, НЦ - 4 660 560 руб.
Кроме того, статья 554 ГК РФ предусматривает, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Согласно пунктам 1.2. и 1.3 проекта договора, с которым был ознакомлен Якунин А.С. до участия в торгах, предусматривалось, что продавец обязуется передать в собственность покупателя имущество, которое принадлежит продавцу на праве собственности. Продавец обязался передать имущество по акту приема-передачи в срок, установленный п. 3.2 настоящего договора (п.4.1 Договора).
В пунктах 2 и 4 акта-приема передачи недвижимого имущества указано, что право собственности возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю. Покупатель до подписания акта детально осмотрел имущество и состояние имущества соответствует договора купли-продажи от 13.07.2021.
Таким образом, исходя из вышеизложенных обстоятельств, следует, что предметом торгов являлись квартиры, а не право требование квартир в объекте незавершенного строительства.
Суд апелляционной инстанции учитывает, что при продаже объекта незавершенного строительства реализуются с торгов права требования на данный объект, и в Росреестре регистрируется не право собственности на квартиру, а уступка права требования.
В рассматриваемом случае опубликованное организатором торгов сообщение о лоте не содержит указания степени готовности реализуемых объектов, не содержит указание на то, что данные "квартиры" как объекты гражданских прав в натуре не существуют, а также к сообщению прикреплен проект договора купли-продажи имущества, заключаемым с победителем торгов, согласно которому в собственность покупателя продавец обязуется передать право собственности на квартиры, в связи с чем невозможно определить, что этот объект на момент продажи и опубликования сообщения о проведении торгов, имелся в натуре.
Кроме того,
