Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 7 февраля 2013 г. N 09АП-41702/12

г. Москва

07 февраля 2013 г.

Дело N А40-27589/08-74-86Б

Резолютивная часть постановления объявлена 31 января 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 07 февраля 2013 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи С.Н. Крекотнева,

Судей В.Я. Голобородько, Н.О. Окуловой

при ведении протокола судебного заседания секретарем М.А. Прозоровской

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

конкурсного управляющего ЗАО "Энергостройкомплект-М" в лице Акулинина Д.Ю.

на определение Арбитражного суда г. Москвы от 28.11.2012 о признании за Фефеловой

Людмилой Егоровной право собственности на жилое помещение

по делу N А40-27589/08-74-86Б, принятое судьей С.Л. Никифоровым

по заявлению ООО "Стройинвест" о признании несостоятельным (банкротом) ЗАО

"Энергостройкомплект-М"

при участии в судебном заседании:

от Лю-кэ-сю О.В. - Царева Е.А. по дов. N 77 АА 7604840

конкурсного управляющего ЗАО "Энергостройкомплект-М" Акулинина Д.Ю. -

Калиничева Е.Н. по дов. N б/н от 05.10.2012

Фефелова Л.Е. - паспорт

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда города Москвы 17.10.2011 г. по делу N А40-27589/08-74-86 "Б" ЗАО "Энергостройкомплект-М" (ОГРН 1027739541466, ИНН 7724188617) признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство сроком на 6 месяцев. Конкурсным управляющим утвержден Акулинин Денис Юрьевич - член НП ОАУ "Авангард" (105062, г. Москва, ул. Макаренко, д. 5, стр. 1, оф. 3).

Сообщение об открытии в отношении должника конкурсного производства опубликовано в газете "КоммерсантЪ" N 204 от 29.10.2011 г.

24.04.2011 г. в Арбитражный суд города Москвы поступило заявление Фефеловой Людмилы Егоровны о признании права собственности на жилое помещение - квартиру по адресу: г. Москва, ул. Сходненская, д. 6, корп. 1, кв. 262.

Определением от 28.11.2012 года Арбитражный суд города Москвы признал за Фефеловой Людмилой Егоровной право собственности на жилое помещение - квартиру по адресу: г. Москва, ул. Сходненская, д. 6, корп. 1, кв. 262.

Не согласившись с вынесенным определением суда от 28.11.2012 года, конкурсный управляющий ЗАО "Энергостройкомплект-М" Акулинин Д.Ю. обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить определение и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований Фефеловой Л.Е.

Фефелова Л.Е. и Лю-кэ-сю О.В. представили отзывы на апелляционную жалобу, в которых, не соглашаясь с доводами жалобы, просят определение суда от 28.11.2012 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель конкурсного управляющего ЗАО "Энергостройкомплект-М" Акулинина Д.Е. доводы апелляционной жалобы поддержал по мотивам, изложенным в ней. Просил отменить определение суда.

Фефелова Л.Е. и представитель Лю-кэ-сю О.В. возражали против удовлетворения апелляционной жалобы.

Лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте проведения судебного разбирательства надлежащим образом, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие в порядке статей 123, 156 АПК РФ.

Законность и обоснованность вынесенного определения проверены судом апелляционной инстанции в порядке ст.ст. 266, 268, 272 АПК РФ.

Изучив представленные в деле доказательства, заслушав представителей сторон, рассмотрев доводы апелляционной жалобы и отзывы, суд апелляционной инстанции не находит оснований к удовлетворению апелляционной жалобы и отмене или изменению определения арбитражного суда, принятого в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации и обстоятельствами дела.

Как следует из материалов дела, требования заявителя основаны на Договоре N 121/2 от 21 января 2005 года, предметом которого является привлечение физического лица к инвестированию строящегося жилого комплекса.

Основанием заключения указанного договора явился Инвестиционный контракт от 20.08.2002 N ДЖП.02.СЗАО.00361, заключенный между Правительством Москвы, Московской Городской организацией Общественно-государственного объединения "Всероссийское физкультурно-спортивное общество "Динамо" и ЗАО "Энергостройкомплект-М", предметом которого являлась реализация инвестиционного проекта по проектированию и строительству жилых домов в микрорайоне 11, Южное Тушино Северо-Западного административного округа города Москвы.

В обоснование требований заявитель указала, что приняла участие в инвестировании строительства жилого дома в соответствии с Договором долевого строительства N 121\2 от 21 января 2005 года, который был заключен между ЗАО "Энергостройкомплект-М" с одной стороны (Инвестор) и Родионовой Л.Г., Родионовой А.С., Родионовой Т.С. с другой стороны (Соинвестор).

В соответствии с п.1 Договора Инвестор передал, а Соинвестор принял право на инвестирование и получение в собственность трехкомнатной квартиры общей площадью 78 кв.м., условный номер 262 на 12 этаже в секции 5 строящегося жилого дома по строительному адресу: г. Москва, Южное Тушино, мкрн. 11, корп.2. Соинвестор выплатил Инвестору инвестиционный взнос в полном размере.

Согласно п.п. 3,5,8 Договора после окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию по результатам обмеров БТИ подлежат уточнению указанные характеристики квартир, в том числе данные по площади и стоимости квартир, а также почтовому адресу дома.

16 декабря 2005 года в соответствии с Договором уступки N ДУ/1216, все права и обязанности Соинвестора по Договору N 121/2 от 21 января 2005 года от Родионовой Л.Г., Родионовой А.С., Родионовой Т.С. были переданы сыну истицы Фефелову С.А. Стоимость уступки права составила 108.000 долларов США, которые были полностью выплачены бывшему Соинвестору.

В связи со смертью Фефелова С.А. 22 ноября 2006 года заявитель и вдова умершего Бережна Н.Г. унаследовали от Фефелова С.А. права по Договору N 121/2 от 21 января 2005 в долях 1/3 и 2/3 соответственно.

На основании Соглашения от 31 января 2011 года о разделе наследственного имущества между заявителем и Бережной Н.Г., а также Соглашения об уступке права требования от 17 февраля 2011 года Бережна Н.Г. передала истице свою долю в правах по Инвестиционному Договору N 121/2 от 21 января 2005 года. Стоимость уступки доли составила 5 600 000 рублей, которые были полностью выплачены.

С момента уступки доли 100% прав по Инвестиционному Договору N 121/2 от 21 января 2005 года принадлежат Фефеловой Л.Е.

24 марта 2011 года между заявителем и ЗАО "Энергостройкомплект-М" было подписано Дополнительное Соглашение к Инвестиционному Договору N 121/2 от 2] января 2005 года, согласно которому передаче в собственность истицы подлежит квартира N262, расположенная на 12 этаже секции 5 жилого дома введенного в эксплуатацию по присвоенному почтовому адресу: Москва, ул. Сходненская, дом 6, корпус 1.

В связи с увеличением площади квартиры на 0,5 кв.м. по обмерам ТБТИ заявителю необходимо было доплатить сумму, эквивалентную 490 долларам США. Указанная сумма была оплачена.

Поскольку заявитель надлежащим образом выполнила свои обязательства в части оплаты стоимости квартиры по перечисленным выше договорам, к ней перешло имущественное право на получение в собственность квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, Сходненская ул., дом 6, корпус 1, кв. 262.

Однако до настоящего времени должник обязательств по вышеуказанным договорам не исполнил.

Комитет государственного строительного надзора города Москвы (Мосгорстройнадзор) выдал разрешение N RU77222000-001315 от 08.10.2008 г. на ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства жилого дома, расположенного по адресу: 125363, г. Москва, ул. Сходненская, д. 6, коп.11 (строительный адрес: СЗАО, район Южное Тушино, мкр. 11, вл. 4-34, корп. 2).

Согласно ответу Департамента имущества города Москвы исх. N 12-12-23507 от 31.0.2012 г. квартира по адресу: г. Москва, ул. Сходненская, д. 6, корп. 1, кв. 262.

(строительный адрес - СЗАО. Южное Тушино, мкр. 11, корп. 2), не входит в перечень жилых помещений, в отношении которых Департаментом имущества города Москвы заявлено требование о признании права собственности города Москвы в рамках дела N А40-27589/08-74-86"Б" о признании ЗАО "Энергостройкомплект-М" несостоятельным (банкротом).

Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы в письме исх. N ДЖ-Ф-16109/2 от 22.08.2012 г. подтвердил, что доля города Москвы в доме N 6 корп. 1 по ул. Сходненская, отсутствует.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам п. 2 ст. 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

В п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

В соответствии с п. 1 Пленума разъяснено, что предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи). При этом, так же разъяснено, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в ЕГРП, но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи).

Суд первой инстанции правильно установил, что ЗАО "Энергостройкомплект-М" право собственности на спорное жилое помещение не были своевременно зарегистрированы руководством должника в ЕГРП.

В настоящее время продавец (ЗАО "Энергостройкомплект-М") находится в стадии конкурсного производства и его руководителем является конкурсный управляющий.

В силу части 1 статьи 223 АПК РФ, пункта 1 статьи 32 Закона о банкротстве дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с особенностями, установленными Федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

Федеральным законом от 12.07.2011 N 210-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекающих денежные средства участников долевого строительства" глава IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" дополнена параграфом 7, регулирующим банкротство застройщиков.

Указанные положения вступили в силу 15 августа 2011 года.

Таким образом, Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" принято до внесения в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" изменений Федеральным законом от 12.07.2011 N 210-ФЗ, определившим особый порядок рассмотрения дел о банкротстве застройщиков, порядок предъявления требований к застройщику и субъектный состав лиц, имеющих право обратиться с соответствующими требованиями к застройщику.

В соответствии с ч. 1 ст. 201.8 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам: 1) о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства; 2) об истребовании недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства, из чужого незаконного владения; 3) о сносе самовольной постройки; 4) о признании сделки в отношении недвижимого имущества недействительной или незаключенной, применении последствий недействительности сделки в отношении недвижимого имущества; 5) о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование; 6) о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

По условиям Договор долевого строительства N 121\2 от 21 января 2005 года, послужившего основанием для обращения в суд с настоящим иском, Фефелова Л.Е. в обмен на право получения жилого помещения в возводимом многоквартирном жилом доме приняло на себя обязательство осуществить финансирование строительства этого объекта. В свою очередь, ЗАО "Энергостройкомплект-М", осуществляя функции застройщика, обязалось передать Фефеловой Л.Е. причитающееся ей жилое помещение после ввода жилого дома в эксплуатацию.

Таким образом, обязанности общества Фефеловой Л.Е. по финансированию строительства объекта недвижимости противопоставляется обязанность ЗАО "Энергостройкомплект-М" по передаче этому лицу согласованного в Договоре долевого строительства N 121\2 от 21 января 2005 года жилого помещения. Исходя из характера встречных предоставлений по договору, а также существа взаимных прав и обязанностей в рамках возникшего между сторонами правоотношения и принимая во внимание положения постановления от 11.07.2011 N 54, суд считает, что Договор долевого строительства N 121\2 от 21 января 2005 года по своей правовой природе является договором купли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем.

Поскольку многоквартирный дом построен и сдан в эксплуатацию, суд приходит к выводу о наступлении срока исполнения ЗАО "Энергостройкомплект-М" обязательства по предоставлению истцу жилого помещения.

Несмотря на то, что заявитель имеет лишь обязательственное право требовать предоставления недвижимого имущества в порядке исполнения договора, оно заявило требование о признании своего права собственности на соответствующее жилое помещение, допустимое при установленных по делу обстоятельствах.

По смыслу пункта 5 постановления от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" при предъявлении лицом, имеющим обязательственное требование о предоставлении имущества в собственность, иска о признании за ним права собственности суд не должен отказывать в этом иске только по мотиву выбора таким лицом ненадлежащего способа защиты своего права. В этом случае суду следует квалифицировать данное требование как иск о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь.

Поскольку ЗАО "Энергостройкомплект-М" в нарушение условий Договор долевого строительства N 121\2 от 21 января 2005 год не исполнило обязанность по передаче правового титула на недвижимость, а требования заявителя, по существу, заявлены с целью государственной регистрации его права на указанное имущество, суд расценивает заявленное требование как иск о государственной регистрации перехода права собственности, предусмотренный пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Право собственности ЗАО "Энергостройкомплект-М", находящегося на стадии конкурсного производства, в отношении законченного строительством многоквартирного дома, в котором размещается указанное помещение, не регистрировалось.

Вместе с тем в соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 201.11 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" требования участников строительства к застройщику, признанному банкротом, могут быть погашены путем передачи помещений при наличии полученного в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Согласно названным положениям предварительная государственная регистрация права собственности застройщика на недвижимое имущество, передаваемое участникам строительства в порядке погашения их требований, не является обязательной.

При наличии указанных обстоятельств судом первой инстанции были правомерно удовлетворены требования заявителя о признании права собственности на жилое помещение.

Представленным в деле доказательствам дана правильная правовая оценка судом первой инстанции. Оснований для иной оценки у суда апелляционной инстанции не имеется.

Заявитель жалобы не представил в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не могут служить основанием для отмены определения Арбитражного суда города Москвы.

С учетом изложенного, руководствуясь ст.ст. 266, 268, 269, 271, 272 АПК РФ, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда г. Москвы от 28.11.2012 по делу N А40-27589/08-74-86Б оставить без изменения, а апелляционную жалобу конкурсного управляющего ЗАО "Энергостройкомплект-М" в лице Акулинина Д.Ю. - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в течение одного месяца со дня изготовления в полном объеме в Федеральный арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

С.Н. Крекотнев

Судьи

В.Я. Голобородько Н.О. Окулова