Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26 ноября 2013 г. N 09АП-37387/13

г. Москва

26 ноября 2013 г.

Дело N А40-27589/08-74-86Б

Резолютивная часть постановления объявлена 19 ноября 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 ноября 2013 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи П.А. Порывкина

Судей Н.В. Дегтяревой, М.С. Сафроновой

при ведении протокола судебного заседания секретарем А.C. Абрамовым

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Абдуллоева А.Ф. на определение Арбитражного суда г. Москвы от 27.12.2012 по делу N А40-27589/08-74-86Б, вынесенное судьей С.Л. Никифоровым об отказе в удовлетворении заявления о признании права собственности на жилое помещение (трехкомнатной квартиры N3, расположенной по адресу: г.Москва, ул. Росоловка, д.6, корп.1 (строительный адрес: г.Москва, Митино, микрорайон 8б, корп.4, эт.2, условный N квартиры N 3), площадью 118,00 кв.м., стоимостью 55 730,00 долларов США в деле по заявлению ООО "Стройинвест" о признании ЗАО "Энергостройкомплект-М" (ИНН 7724188617, ОГРН 1027739541466) несостоятельным (банкротом).

при участии в судебном заседании:

от конкурсного управляющего ЗАО "Энергостройкомплект-М" Акулинина Д.Ю. - Дементьева М.В. по дов. от 01.11.2013

Иные лица, участвующие в деле не явились, извещены

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда города Москвы 17.10.2011 г. ЗАО "Энергостройкомплект-М" (ОГРН 1027739541466, ИНН 7724188617) признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство сроком на 6 месяцев. Конкурсным управляющим утвержден Акулинин Д.Ю. Сообщение об открытии в отношении должника конкурсного производства опубликовано в газете "КоммерсантЪ" N 204 от 29.10.2011 г.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 27.12.2012 г. в удовлетворении заявления Абдуллоева А.Ф. о признании права собственности на жилое помещение - квартиру по адресу: Москва; ул. Рословка, д. 6, корп. 1, кв. 3, а также о производстве государственной регистрации перехода права собственности отказано.

Суд первой инстанции исходил из того, что права заявителя в отношении спорного жилого помещения не были зарегистрированы, в связи с чем иск о признании права собственности не может быть удовлетворен, гражданское законодательство не предусматривает возможность предъявления такого требования, как произвести государственную регистрацию перехода права собственности. Кроме того, в судебном заседании конкурсным управляющим было заявлено письменное ходатайство о применении срока общей исковой давности, удовлетворенное судом.

Не согласившись с определением суда, Абдуллоев А.Ф. обратился с апелляционной жалобой, в которой просил Определение Арбитражного суда города Москвы от 27 декабря 2012 г. по арбитражному делу N А40-27589/08-74-86 "Б" по заявлению Абдуллоева А.Ф. отменить и разрешить вопрос по существу: произвести государственную регистрацию перехода права собственности Абдуллоева А.Ф. на трехкомнатную квартиру N 3, расположенную по адресу: г.Москва, ул.Рословка, д.6, корп.1, площадью 115,00 кв.м.

В жалобе заявитель указал, что спорный договор является договором купли-продажи будущей вещи, выражая несогласие с выводами суда первой инстанции о применении к договору общих норм о купле-продаже.

Также указал, что, как следует из материалов дела, приемка законченного строительством жилого дома со встроенными нежилыми помещениями по адресу: г.Москва, ул.Рословка, д.6, корп.1 (строительный адрес - Митино, мкр. 8Б, корпус 4) произведена актом от 31.03.2003 г., утвержденным распоряжением префекта СЗАО города Москвы от 02.04.2003 г. Построенный жилой дом по адресу: г.Москва, ул.Рословка, д.6, корп.1 введен в эксплуатацию правовым актом на эксплуатацию объекта заместителя префекта СЗАО г. Москвы от 20.06.2003 г., однако в материалы дела представлена выписка из ЕГРП от 02 марта 2010 г., а также сообщение Управления Росреестра по Москве от 11.03.2010 г., из которых следует, что право собственности ЗАО "Энергостройкомплект-М" на спорный объект зарегистрировано в 2005 г.

Спорная квартира в соответствии с п. 1 ст. 556 ГК РФ передана Абдуллоеву А.Ф. по Акту от 15 июля 2003 г.

Выбранный Абдуллоевым А.Ф. способ защиты прав предусмотрен ст.551 ГК РФ, ст.16 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В связи с изложенным, вывод суда первой инстанции о том, что гражданское законодательство не предусматривает возможность такого требования, как произвести государственную регистрацию перехода права собственности, не соответствует нормам действующего гражданского законодательства.

Кроме того, к спорным правоотношениям подлежат применению нормы специального законодательства - ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" от 26.10.2002 г. N 127-ФЗ.

В соответствии с ч. 1 ст. 201.8 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам:

1) о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства;

2) об истребовании недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства, из чужого незаконного владения;

3) о сносе самовольной постройки;

4) о признании сделки в отношении недвижимого имущества недействительной или незаключенной, применении последствий недействительности сделки в отношении недвижимого имущества;

5) о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование;

6) о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

Кроме того, в соответствии с ч. 8 ст. 201.11 Закона о банкротстве в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства принимает решение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение.

Из обжалуемого определения от 27 декабря 2012 г. следует, что суд первой инстанции моментом нарушения прав Абдуллоева А.Ф. неверно установил момент исполнения сделки (передачи квартиры заявителю) - июль 2003 г.

Однако, как следует из материалов дела, Абдуллоев А.Ф. с конца 2004 г. заключён под стражу, а в период с 2007 г. по декабрь 2012 г. отбывал наказание, связанное с лишением свободы, данные обстоятельства, в соответствии со ст.205 ГК РФ являются основанием для восстановления срока исковой давности.

Кроме того, в указанный период времени Абдуллоев А.Ф. не обращался к продавцу (ЗАО "Энергостройкомплект-М") о государственной регистрации перехода права собственности, в связи с чем заявитель не мог знать о нарушении своих прав. ЗАО "Энергостройкомплект-М" не заявляло Абдуллоеву А.Ф. об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на спорную квартиру.

Договор N ИД715/1 (Митино 8Б) от 15 июля 2003 г. в соответствии с п. 9.1 вступил в силу с момента его подписания и действует до исполнения сторонами всех принятых обязательств. Обязательства ЗАО "Энергостройкомплект-М" в части передачи права собственности (регистрации права собственности) в настоящий момент не исполнены. Какие-либо сроки передачи права собственности (регистрации права собственности) в договоре предусмотрены не были.

Кроме того, в обязательствах, срок исполнения которых не определен, течение срока исковой давности начинается не со времени возникновения обязательства, как это ошибочно определил суд первой инстанции.

В 2010 г. представителем Абдуллоева А.Ф. в Управление Росреестра по Москве были поданы документы на государственную регистрацию права собственности на указанную квартиру, однако был получен отказ от 11 марта 2010 г. в государственной регистрации права собственности в связи с тем, что имеется запись о праве собственности иного лица. Таким образом, ранее чем до 2010 г. заявитель не знал и не мог знать о нарушении своих прав.

Более того, в связи с отказом Управления Росреестра по Москве в регистрации права собственности представителем Абдуллоева А.Ф. 11 октября 2010 г. был подан иск в Тушинский районный суд города Москвы о признании права собственности на спорную квартиру. Однако, в связи с истечение срока действия доверенности, указанный иск оставлен без рассмотрения.

Таким образом, по мнению заявителя, до отказа Управления Росреестра по Москве в регистрации права собственности на спорную квартиру, права Абдуллоева А.Ф. нарушены не были.

Кроме того, с момента вселения в квартиру, квитанции на оплату коммунальных услуг приходили на имя Абдуллоева А.Ф., только с апреля 2012 г. указанные квитанции стали приходить на имя ЗАО "Энергостройкомплект-М". При этом, заявление Абдуллоева А.Ф. по настоящему делу было подано его представителем 28 апреля 2012 г.

В связи с отбыванием наказания, связанного с лишением свободы, Абдуллоев А.Ф. не мог знать о введении в отношении ЗАО "Энергостройкомплект-М" процедур банкротства и соответственно необходимостью подачи заявления о включении в реестр требований кредиторов (о передаче жилого помещения).

Таким образом, в связи с фактическими обстоятельствами настоящего дела и в соответствии со ст. 200 ГК РФ начало течения срока исковой давности по настоящему делу не ранее марта 2010 г. (апреля 2012 г.)

Позиция заявителя подтверждается судебной практикой.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2013 определение Арбитражного суда города Москвы от 27.12.2012 г. по делу N А40-27589/08-74-86Б отменено; за Абдуллоевым А.Ф. признано право собственности на трехкомнатную квартиру N 3, расположенную по адресу: г.Москва, ул.Рословка, д.6, корп.1, площадью 115 (Сто пятнадцать) кв.м; ЗАО "Энергостройкомплект-М" предписано произвести государственную регистрацию перехода права собственности Абдуллоева А.Ф. на трехкомнатную квартиру N 3, расположенную по адресу: г.Москва, ул.Рословка, д.6, корп.1, площадью 115 (Сто пятнадцать) кв.м.

Постановлением ФАС Московского округа от 25.06.2013 г. постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2013 г. по делу N А40-27589/08-74-86Б отменено; дело направлено на новое рассмотрение в Девятый арбитражный апелляционный суд.

При этом кассационная инстанция указала на неполное выяснение судом апелляционной инстанции обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

Конкурсный управляющий ЗАО "Энергостройкомплект-М" Акулинин Д.Ю. в ходе повторного рассмотрения дела судом апелляционной инстанции представил письменный отзыв, в котором указал, что материалами дела подтверждается и не оспаривается заявителем, что Абдуллоев А.Ф. не обращался к должнику с требованием о государственной регистрации права собственности.

Кроме того, требование о государственной регистрации перехода права собственности может быть удовлетворено судом в тех случаях, когда покупатель подтвердит оплату недвижимого имущества при подтверждении покупателем факта владения недвижимым имуществом.

Конкурсный управляющий полагает, что материалами дела опровергается факт владения Абдуллоевым А.Ф. спорной квартирой с 2003 г., поскольку заявитель до недавнего времени находился в местах лишения свободы.

Согласно представленному заявителем финансовому письму, уплата инвестиционного взноса производилась наличными денежными средствами. При этом денежные средства были переданы физическому лицу - Раджабову Н.М., а не непосредственно в кассу ЗАО "Энергостройкомплект-М", соответствующий приходо-кассовый ордер в материалы дела не предоставлен.

Таким образом, заявитель не доказал факт оплаты по договору купли-продажи недвижимой вещи, следовательно, ему должно быть отказано в признании права собственности на квартиру.

Кроме того, в соответствии с п.5.2. Договора ИД-715/1 от 15.07.2003 г. оформление квартиры в собственность заявителя происходит при условии полного исполнения им обязательств по договору после подписания акта о результатах реализации инвестиционного проекта на строительство объекта. Следовательно, срок исковой давности начал течь с момента подписания Акта о результатах частичной реализации обязательств Инвестиционного проекта - с 09.04.2004 г. С заявлением о признании права собственности на квартиру в суд заявитель обратился в 2012 г., т.е. за пределами срока исковой давности.

На неприменение судом п.8 ст.201.11 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" заявитель ссылаться не вправе, поскольку он не является участником строительства.

Проверив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, выслушав представителя конкурсного управляющего ЗАО "Энергостройкомплект-М", поддержавшего свою правовую позицию, суд не находит оснований к удовлетворению апелляционной жалобы и отмене определения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, 15.07.2003 г. между сторонами был заключен договор N ИД 715/1 от 15.07.2003 г.(Митино 8Б), по условиям которого ЗАО "Энергостройкомплект-М", как инвестор, обязалось передать соинвестору (Абдуллоеву А.Ф.) права инвестирования строительства с последующим оформлением в индивидуальную собственность трехкомнатной квартиры, расположенной в доме-новостройке по адресу: г. Москва, микрорайон 86 района Митино, корпус 4, этаж 2, условный номер квартиры 3, общей площадью 117,55 кв. м. с учетом летних помещений (балконов и лоджий).

В соответствии с п.3.2.1 указанного договора Абдуллоев А.Ф. принял на себя права и обязанности по инвестированию строительства указанного выше объекта. В соответствии с п.3.2.2 договора, при условии полного выполнения обязательств по договору соинвестор получает право оформления в свою собственность квартиры.

Согласно п.4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") ГК РФ и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи). При этом параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в ЕГРП, но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи) (пункт 1 Постановления Пленума N 54).

В силу п.2 ст.223 ГК РФ, право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такие договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

Согласно п.5 Постановления Пленума N 54, если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению п.3 ст.551 ГК РФ, в

соответствии с которым, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Многоквартирный дом, в котором находится спорное жилое помещение, введен в эксплуатацию 20.06.2003 г., в связи с чем суд первой инстанции пришел к выводу о том, что заключенный между сторонами договор не является договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, т.к. на момент заключения договора спорное имущество имелось в натуре.

Однако данный вывод суда не основан на фактических обстоятельствах дела, поскольку на дату заключения договора, несмотря на ввод дома в эксплуатацию, право собственности на указанную квартиру за ЗАО "Энергостройкомплект-М" зарегистрировано не было (соответствующая регистрация осуществлена 13.05.2005 г.), в связи с чем в данной правовой ситуации отношения сторон договора регулируются положениями ГК РФ о договоре купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Также неверен вывод суда первой инстанции о том, что гражданское законодательство не предусматривает возможность предъявления такого требования, как произвести государственную регистрацию перехода права собственности.

В соответствии с п.1 ст.2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

В п.5 Постановления Пленума N 54 разъяснено, что если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению п.3 ст.551 ГК РФ, в соответствии с которым, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Вместе с тем, в соответствии с п.5.2 договора, оформление квартиры в собственность соинвестора происходит при условии полного исполнения им обязательств по договору (основным из которых является внесение инвестиционного вноса) после подписания акта о результатах реализации инвестиционного проекта на строительство объекта. Выполнение сторонами обязательств по договору подтверждается актом исполнения договора.

Согласно приложению N 2 к договору, сумма инвестиционного взноса соинвестора по договору на момент заключения договора составила 55 730 долларов США.

Абдуллоев А.Ф. обратился в суд с указанными выше требованиями, ссылаясь на исполнение им договорных обязательств в полном объеме.

В силу п.59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Из разъяснений, данных в абзаце четвертом п.62 указанного Постановления, следует, что рассматривая требование покупателя о регистрации перехода права собственности, суд должен проверить исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате недвижимого имущества.

Таким образом, как требование о признании права собственности, так и требование о государственной регистрации перехода такого права могут быть удовлетворены судом в тех случаях, когда покупатель подтвердит оплату недвижимого имущества; регистрация перехода права возможна, кроме того, при подтверждении продавцом факта владения недвижимым имуществом.

В силу пп.4.2, 4.3 договора, соинвестор (заявитель) осуществляет платежи по настоящему договору путем внесения денежных средств на текущий инвестиционный расчетный счет инвестора; подтверждение произведенных безналичных платежей осуществляется копиями платежных поручений с отметкой банка об их исполнении, а также выпиской по инвестиционному расчетному счету инвестора.

Между тем, согласно представленному заявителем финансовому письму, уплата инвестиционного взноса производилась наличными денежными средствами, при этом, как указывает заявитель в письменных пояснениях, необходимая сумма была им передана физическому лицу, Раджабову Н.М., а не в кассу ЗАО "Энергостройкомплект-М".

В соответствии со ст.68 АПК РФ, обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться иными доказательствами.

Согласно п.1 ст.9 ФЗ от 21.11.1996 г. N 129-ФЗ "О бухгалтерском учете" все хозяйственные операции, проводимые организацией, должны оформляться оправдательными документами. Эти документы служат первичными учетными документами, на основании которых ведется бухгалтерский учет.

В силу пункта 13 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в РФ, утвержденного Приказом Министерства финансов РФ от 29 июля 1998 г. N 34н, финансовые операции, связанные с получением наличных денежных средств, подтверждаются приходным кассовым ордером (унифицированная форма КО-1).

Следовательно, доказательством получения средств и совершения сделки является приходный кассовый ордер, который в материалы дела не представлен.

Также, в соответствии с актом передачи от 15.07.2003 г., ЗАО "Энергостройкомплект-М" передало, а Абдуллоев А.Ф. принял трехкомнатную квартиру N 3, расположенную по адресу: г.Москва, ул.Рословка, д.6, корп.1 (строительный адрес: г.Москва, Митино, микрорайон 86, корпус 4, этаж 2, условный номер 3), площадью 118,00 кв. м. с учетом летних помещений (балконов и лоджий).

Однако, как установлено судом, с конца 2004 года до декабря 2012 года Абдуллоев А.Ф. отбывал наказание в местах лишения свободы

Таким образом, имеющиеся в деле доказательства не подтверждают фактическое владение заявителем спорным помещением.

Кроме того, заявителем пропущен установленный законом срок исковой давности по заявленным требованиям.

В соответствии с п.5.2. Договора ИД-715/1 от 15.07.2003 г. оформление квартиры в собственность заявителя происходит при условии полного исполнения им обязательств по договору после подписания акта о результатах реализации инвестиционного проекта на строительство объекта. Следовательно, срок исковой давности начал течь с момента подписания акта о результатах частичной реализации обязательств Инвестиционного проекта - с 09.04.2004 г. С заявлением о признании права собственности на квартиру в суд заявитель обратился в 2012 г., т.е. за пределами срока исковой давности.

С заявлением о восстановлении срока исковой давности заявитель не обращался.

Кроме того, непосредственно к продавцу с требованием о регистрации перехода права собственности на квартиру заявитель не обращался, доказательств обратного, как и доказательств отказа в этом, заявителем не представлено, в связи с чем отсутствуют основания для удовлетворения требований Абдуллоева А.Ф. в части государственной регистрации перехода права собственности.

При изложенных данных суд апелляционной инстанции полагает, что определение суда принято с учетом всех обстоятельств дела, оснований для его отмены не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 266-269, 271, 272 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда города Москвы от 27.12.2012 г. по делу N А40-27589/08-74-86Б оставить без изменения, а апелляционную жалобу Абдуллоева А.Ф. - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в течение одного месяца со дня изготовления в полном объеме в Федеральный арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

П.А. Порывкин

Судьи

Н.В. Дегтярева М.С. Сафронова