Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 декабря 2020 г. N 11АП-14119/20 по делу N А72-3336/2019

г. Самара

03 декабря 2020 г.

Дело N А72-3336/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 26 ноября 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 03 декабря 2020 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Серовой Е.А.,

судей Садило Г.М., Селиверстовой Н.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Гафаровой Г.А.,

без участия представителей лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства

рассмотрев в открытом судебном заседании, в помещении суда, в зале N 2

апелляционную жалобу муниципального образования "город Ульяновск" в лице Администрации города Ульяновска

на определение Арбитражного суда Ульяновской области 07 сентября 2020 года, принятое по заявлению Пентехиной Л.И. о включении требования в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений

в рамках дела N А72-3336/2019

О несостоятельности (банкротстве) Сафонова Владислава Владимировича,

УСТАНОВИЛ:

Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 15.04.2019 принято к производству заявление Коцюба Александр Михайлович о признании индивидуального предпринимателя Сафонова Владислава Владимировича несостоятельным (банкротом).

Определением суда от 03.07.2019 к участию в деле в качестве заинтересованного лица, привлечен Межрайонный отдел судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств УФССП России по Ульяновской области.

Определением Арбитражного суда Ульяновской области 24 октября 2019 г. (резолютивная часть определения оглашена 23 октября 2019 г.) в отношении Сафонова Владислава Владимировича (ИНН 732502710285) введена процедура реструктуризации долгов гражданина, финансовым управляющим утвержден Кознаков Антон Юрьевич, член Союза "Саморегулируемая организация арбитражных управляющих "Альянс" (ИНН 5260111600, 603000, г.Нижний Новгород, улица Ильинская, дом 69, к.10; 603000 г. Нижний Новгород, а/я 610).

Сведения о введении в отношении должника процедуры реструктуризации долгов гражданина опубликованы в газете "Коммерсантъ" N 202 от 02.11.2019.

30.12.2019 в Арбитражный суд Ульяновской области поступило заявление Пентехиной Любови Ивановны, в котором она просит включить требование о передаче жилого помещения в соответствии с условиями предварительного договора от 14.12.2017 в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений, а именно: квартиры, общей площадью 52 кв.м., расположенной по адресу: г.Ульяновск, ул. Орджоникидзе, 36/54-9 в многоквартирном жилом доме, расположенном на земельной участке с кадастровым номером 73:24:040206:17 по адресу: г.Ульяновск, ул. Орджоникидзе, 36/54.

Определением суда от 11.02.2020 к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены МО "г. Ульяновск" и Садыкова Халиде Шейхлислямовна.

Решением от 26.06.2020 (резолютивная часть от 25.06.2020) Сафонов Владислав Владимирович (ИНН 732502710285) признан несостоятельным (банкротом); в отношении Сафонова Владислава Владимировича открыта процедура реализации имущества гражданина сроком на 6 месяцев; применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" - банкротство застройщиков; арбитражный управляющий Кознаков Антон Юрьевич освобожден от исполнения возложенных на него обязанностей финансового управляющего в деле о банкротстве Сафонова Владислава Владимировича.

Определением от 27.07.2020 (резолютивная часть от 23.07.2020) финансовым управляющим утвержден арбитражный управляющий Старкин Сергей Александрович, член Союза "Саморегулируемая организация арбитражных управляющих Северо-Запад".

Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 07 сентября 2020 года заявление удовлетворено.

Включено в реестр требований о передаче жилых помещений Сафонова Владислава Владимировича требование Пентехиной Любови Ивановны о передаче жилого помещения - квартиры N 9, общей проектной площадью 52,00 кв.м., на 3-м этаже многоквартирного дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 73:24:040206:17 по адресу: г. Ульяновск, ул. Орджоникидзе, д. 36/54, оплаченной должнику в сумме 1 380 000 руб. 00 коп., с указанием размера неисполненных обязательств участника перед застройщиком по предварительному договору купли-продажи объектов недвижимости от 14.12.2017 г. в размере 820 000 руб. 00 коп.

Не согласившись с принятым судебным актом, МО "город Ульяновск" в лице Администрации города Ульяновска обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить определение Арбитражного суда Ульяновской области от 07 сентября 2020 года, отказать в удовлетворении заявленного требования.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе публично путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальных сайтах Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда и Верховного Суда Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, в связи с чем жалоба рассматривается в их отсутствие, в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

От Пентехиной Л.И. поступил отзыв, в котором возражает против удовлетворения апелляционной жалобы.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле документам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены определения суда первой инстанции, в связи со следующим.

Из материалов дела следует, 14.12.2012 г. между кредитором и Сафоновым В.В. заключен предварительный договор купли-продажи в отношении следующих объектов недвижимости:

- квартира N 9, общей проектной площадью 52,00 кв.м., на 3-м этаже многоквартирного дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 73:24:040206:17 по адресу: г. Ульяновск, ул. Орджоникидзе, д. 36/54, стоимостью 2 200 000 руб.;

- хозяйственный блок, назначение - нежилое, общей площадью 20 кв.м., расположенный во дворе жилого дома на земельном участке с кадастровым номером 73:24:040206:17 по адресу: г. Ульяновск, ул. Орджоникидзе, д. 36/54, стоимостью 400 000 руб.;

- нежилое помещение, общей площадью 25 кв.м, расположенное в цокольном этаже жилого дома на земельном участке с кадастровым номером 73:24:040206:17 по адресу: г. Ульяновск, ул. Орджоникидзе, д. 36/54, стоимостью 400 000 руб.

В п.1.4 предварительного договора купли-продажи стороны определили общую стоимость объектов в сумме 3 000 000 руб.

В разделе 2 договора стороны согласовали следующий порядок расчетов:

- сумму в размере 700 000 руб. покупатель передает продавцу при заключении настоящего договора 14.12.2017 г.;

- сумму в размере 700 000 руб. покупатель передает продавцу при составлении акта приема передачи объектов недвижимости 15.01.2018;

- сумму в размере 1 600 000 руб. покупатель обязуется передать продавцу путем зачета платежа квартирой, расположенной по адресу: г.Ульяновск, ул. Р.Люксембург, д.6, кв.19, и металлическим гаражом, расположенном во дворе этого же дома, после заключения основного договора.

Согласно п. 1.5. предварительного договора стороны обязуются заключить основной договор в срок до 10.12.2018 г.

Дополнительным соглашением от 10.12.2018 стороны продлили действие предварительного договора от 14.12.2017 г. до подписания сторонами основного договора купли-продажи объектов недвижимости и оформления документов о праве собственности Пентехиной Любови Ивановны на указанные квартиру, нежилое помещение и хозяйственный блок.

Сведений о том, что между сторонами был заключен основной договор в отношении спорного объекта недвижимости, материалы дела не содержат.

В подтверждение передачи денежных средств на общую сумму 1 380 000 руб. заявителем представлены копии расписок от 14.12.2017 г. на сумму 700 000 руб., от 15.01.2018 г. на сумму 680 000 руб.

Кроме того, заявителем представлен акт приема передачи объектов недвижимости от 15.01.2018 г.

Ссылаясь на данный акт приема-передачи, заявитель указывает, что стоимость квартиры была снижена на 20 000 руб. в связи с выявленными строительными недостатками (указаны в акте).

В соответствии с частью 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Пунктом 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно п. 1, 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Между тем, из содержания акта приема-передачи объектов недвижимости от 15.01.2018 г. не следует, что данным документом покупателю передаются приобретенные объекты недвижимости.

В данном акте описаны строительные недостатки объектов недвижимости, а также указано, что "Покупатель предлагает Продавцу снизить стоимость продаваемых объектов недвижимости на сумму 20 000 руб.".

Доказательств, подтверждающих согласие Сафонова В.В. (как продавца) о снижении стоимости объектов недвижимости на 20 000 руб. материалы дела не содержат.

Иных доказательств изменения первоначально согласованной стоимости объектов недвижимости не представлено.

Таким образом, стоимость объектов недвижимости по предварительному договору составляет сумму, указанную в договоре.

В силу п. 1 ст. 201.4 Закона о банкротстве с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, в ходе внешнего управления в деле о банкротстве застройщика требования о передаче жилых помещений, требования о передаче машино-мест и нежилых помещений, в том числе возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом, и (или) денежные требования участников строительства могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления требований к застройщику. С даты открытия конкурсного производства исполнение исполнительных документов по требованиям участников строительства, предусмотренным настоящим пунктом, прекращается.

В соответствии с положениями п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве требование о передаче жилого помещения - это требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию (подп. 3), а объект строительства - как многоквартирный дом, в отношении которого участник строительства имеет требование о передаче жилого помещения или имел данное требование до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, в том числе многоквартирный дом, строительство которого не завершено (подп. 5).

Согласно пункту 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Нормы параграфа 7 главы 9 Закона о банкротстве устанавливают статус участников строительства вне зависимости от момента возникновения гражданско-правового обязательства застройщика о передаче жилого помещения. Квалифицирующим для целей закрепления за лицом статуса участника строительства является наличие требования к застройщику, основанное на возмездном договоре, предусматривающем передачу жилого помещения по окончании строительства.

В соответствии с п. 1 ст. 201.6 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном ст. 71 и 100 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

Признание арбитражным судом права требования о передаче жилого помещения обусловлено заключением сделок, связанных с передачей денежных средств и иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность. Перечень таких сделок предусмотрен ст. 201.1 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

При этом в соответствии с подп. 9 п. 6 указанной статьи Закона арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства соответствующего требования и при заключении иных сделок, связанных с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность.

Разъяснения относительно квалификации заключаемых гражданами с организациями-застройщиками договоров в качестве договоров участия в строительстве приведены в утверждённых Президиумом ВС РФ 04.12.13 и 19.07.17 Обзорах практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (далее - Обзор от 04.12.13 и Обзор от 19.07.17).

Так, согласно п. 1 Обзора от 19.07.17, суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Согласно п. 1.1 Обзора от 19.07.17, в соответствии с ч.1 ст. 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", он регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств как граждан, так и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Уровень таких гарантий по отношению к гражданину-потребителю не может быть снижен в зависимости от того, что его денежные средства привлечены для долевого строительства по договору не поименованному как договор долевого участия в строительстве.

Согласно правовой позиции, содержащейся в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 10.05.2016 N 78-КГ16-13 действие Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" распространяется также на отношения, возникшие при совершении сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Из материалов дела следует, земельный участок с кадастровым номером 73:24:040206:17 по адресу: г. Ульяновск, ул. Орджоникидзе, д. 36/54, принадлежал на праве собственности Сафонову В.В. (1/2 доли) и Муходинову Данису Александровичу (1/2 доли).

07.10.2011 года Администрацией города Ульяновска Сафонову В.В. и Муходинову Д.А. было выдано разрешение на строительство многоквартирного жилого дома по адресу: г. Ульяновск, ул. Орджоникидзе, д. 36/54.

29.12.2011 г. на основании договора купли-продажи Муходинов Д.А. продал Садыковой Х.Ш. 20/100 долей на указанный земельный участок и расположенный на нем объект незавершенного строительства.

После данной сделки собственниками земельного участка с кадастровым номером 73:24:040206:17 по адресу: г. Ульяновск, ул. Орджоникидзе, д. 36/54 стали: Сафонов В.В. (1/2 доли), Садыкова Х.Ш. (20/100 доли) и Муходинов Д.А. (3/10 доли).

27.06.2013 г. Муходинов Данис Александрович умер, в права наследования после него никто не вступил, в связи с чем Администрация города Ульяновска стала собственником 3/10 доли на указанный земельный участок в порядке наследования по закону в результате смерти Муходинова Д.А.

26.08.2013 года Администрацией города Ульяновска Сафонову В.В. и Муходинову Д.А. было выдано разрешение на ввод в эксплуатацию объекта - многоквартирного жилого дома по адресу: г. Ульяновск, ул. Орджоникидзе, д. 36/54.

Таким образом, многоквартирный жилой дом по адресу г. Ульяновск, ул. Орджоникидзе, д. 36/54 был построен Сафоновым В.В. на земельном участке, сособственником которого он является.

В ходе рассмотрения обособленного спора о продлении срока процедуры реструктуризации долгов, установлено, что Сафонов В.В. привлекал денежные средства физических лиц на основании заключенных предварительных договоров купли-продажи будущих квартир в многоквартирных домах, в том числе на земельном участке по адресу г. Ульяновск, ул. Орджоникидзе, д. 36/54.

Данные предварительные договоры купли-продажи заключены между Сафоновым В.В. (Продавец) и физическими лицами (Покупатели), не зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации договоров купли-продажи недвижимого имущества.

На основании изложенного суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что сложившиеся правоотношения между заявителем и должником подлежат квалификации как вытекающие из договора о долевом участии в строительстве, а кредитор приобретает статус участника долевого строительства многоквартирного дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 73:24:040206:17 по адресу: г. Ульяновск, ул. Орджоникидзе, д. 36/54.

Согласно заявлению кредитора, объектом долевого участия в строительстве, подлежащим передаче участнику долевого строительства, является квартира N 9, общей проектной площадью 52,00 кв.м., на 3-м этаже многоквартирного дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 73:24:040206:17 по адресу: г. Ульяновск, ул. Орджоникидзе, д. 36/54, согласованной стоимостью 2 200 000 руб.

Представленные в материалы дела копии расписок на общую сумму 1 380 000 руб. (от 14.12.2017 г. на сумму 700 000 руб., от 15.01.2018 г. на сумму 680 000 руб.), подтверждающие исполнение участником долевого строительства своих денежных обязательств перед застройщиком.

Представленные в материалы дела расходные кассовые ордера по снятию денежных средств со счетов подтверждают наличие у кредитора финансовой возможности приобретения имущества.

Из материалов дела также следует, что заявитель проживает в указанной квартире, несет бремя его содержания и оплачивает коммунальные услуги.

Следовательно, как верно указано судом первой инстанции, кредитор является добросовестным приобретателем спорного жилого помещения, исполнившим свои обязательства по оплате в полном объеме.

Доводы Администрации города Ульяновска об отсутствии у Сафонова В.В. права на продажу квартир в связи с наличием иных собственников земельного участка и нераспределением готовых помещений за каждым собственником правомерно отклонены судом первой инстанции.

Доказательств оформления договорных правоотношений между Сафоновым В.В., Садыковой Х.Ш. и Муходиновым Д.А. (Администрацией города Ульяновска), определяющих условия совместной деятельности при строительстве многоквартирного жилого дома по адресу г.Ульяновск, ул.Орджоникидзе, д.36/54, а также распределение результатов такой деятельности материалы дела не содержат.

Более того, как верно указано судом первой инстанции, правоотношения обязательственного характера между сособственниками земельного участка, на котором построен спорный многоквартирный жилой дом, не являются предметом настоящего обособленного спора.

Требований в отношении спорного жилого помещения, аналогичных требованиям Пентехиной Любови Ивановны, иными собственниками земельного участка не заявлялось.

При этом, как указывалось ранее, кредитор является добросовестным приобретателем.

Следует также отметить, что факт наличия притязаний двух и более участников строительства в отношении одного и того же жилого помещения сам по себе не препятствует признанию всех таких требований о передаче жилых помещений обоснованными, независимо от размера конкурсной массы должника.

Из материалов дела следует, кредитором не в полном объеме исполнено обязательство по оплате квартиры. Как указывалось ранее представлены расписки на общую сумму 1 380 000 руб., в то время как согласованная стоимость спорной квартиры составляет 2 200 000 руб.

Доказательств передачи Сафонову В.В. денежных средств за приобретенное имущество в полном объеме материалы дела не содержат.

Факт частичной оплаты не отрицается и самим кредитором.

Согласно пунктам 1 и 2 части 1 статьи 201.7 Закона о банкротстве в реестр требований о передаче жилых помещений включаются следующие сведения:

1) сумма, уплаченная участником строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимость переданного застройщику имущества в рублях;

2) размер неисполненных обязательств участника строительства перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, в рублях (в том числе стоимость непереданного имущества, указанная в таком договоре).

Согласно условиям предварительного договора стоимость квартиры определена сторонами в размере 2 200 000 рублей. Следовательно размер неисполненного денежного обязательства участника строительства составляет 820 000 руб.

Таким образом указанный размер неисполненных обязательств участника строительства перед застройщиком по предварительному договору купли-продажи объектов недвижимости от 14.12.2017 г. в размере 820 000 руб. 00 коп. в силу пункта 2 статьи 201.7 Закона о банкротстве подлежит отражению в реестре требований о передаче о передаче жилых помещений Сафонова Владислава Владимировича.

При этом, застройщик не лишен возможности взыскать задолженность по оплате по вышеуказанному договору или расторгнуть договор.

Аналогичные правовые выводы содержатся также в постановлении Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2017 N 11АП-14358/2017 по делу N А65-26303/2015 и постановлении Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2017 N 12АП-12128/2017 по делу N А12-54898/2016.

На основании изложенного требование кредитора правомерно признано обоснованным и подлежащим включению в реестр передачи жилых помещений.

Обращаясь с апелляционной жалобой, заявителем не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые были бы не проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, арбитражным апелляционным судом не установлено.

Руководствуясь ст.ст. 268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Ульяновской области от 07 сентября 2020 года, принятое по заявлению Пентехиной Л.И. о включении требования в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений в рамках дела N А72-3336/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в месячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.А. Серова

Судьи

Г.М. Садило Н.А. Селиверстова