Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 января 2025 г. N 12АП-5880/24 по делу N А57-22463/2014

г. Саратов

27 января 2025 г.

Дело N А57-22463/2014

Резолютивная часть постановления объявлена "13" января 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен "27" января 2025 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Судаковой Н.В.,

судей Измайловой А.Э., Яремчук Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шайкиным Д.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Якунина Александра Сергеевича

на определение Арбитражного суда Саратовской области от 05 июля 2024 года по делу N А57-22463/2014

по заявлению Якунина Александра Сергеевича о признании недействительными торгов в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) акционерного общества "Стройинтерсервис" (410031, г. Саратов, ул. им. Челюскинцев, д. 68, ОГРН 1026403050134, ИНН 6453057158),

третьи лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, Тарасов Максим Александрович, Каркавина Диана Юрьевна, публично-правовая компания "Фонд развития территорий",

при участии в судебном заседании 05.12.2024: представителя Якунина Александра Сергеевича - Канкия Мананы Мармановны, действующей на основании доверенности от 29 августа 2023 года, представителя конкурсного управляющего акционерного общества "Стройинтерсервис" Московского Дмитрия Владимировича - Симонова Артема Сергеевича, действующего на основании доверенности от 01 сентября 2023 года,

при участии в судебном заседании 19.12.2024: представителей Якунина Александра Сергеевича - Хайдукова Антона Олеговича, Канкия Мананы Мармановны, действующих на основании доверенности от 29 августа 2023 года, представителя конкурсного управляющего акционерного общества "Стройинтерсервис" Московского Дмитрия Владимировича - Симонова Артема Сергеевича, действующего на основании доверенности от 01 сентября 2023 года, конкурсного управляющего акционерного общества "Стройинтерсервис" Московского Дмитрия Владимировича - лично,

при участии в судебном заседании 19.12.2024 с использованием систем веб-конференции: представителя публично-правовой компании "Фонд развития территорий" - Четырева Станислава Викторовича, действующего на основании доверенности от 30 августа 2024 года,

при участии в судебном заседании 13.01.2025: представителей Якунина Александра Сергеевича - Хайдукова Антона Олеговича, Канкия Мананы Мармановны, действующих на основании доверенности от 29 августа 2023 года, представителя публично-правовой компании "Фонд развития территорий" - Обухова Дмитрия Валерьевича, действующего на основании доверенности от 30 июля 2024 года, конкурсного управляющего акционерного общества "Стройинтерсервис" Московского Дмитрия Владимировича - лично,

УСТАНОВИЛ:

решением Арбитражного суда Саратовской области 06.03.2017 акционерное общество "Стройинтерсервис" (далее - АО "Стройинтерсервис", должник) признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство, исполнение обязанностей конкурсного управляющего АО "Стройинтерсервис" возложено на временного управляющего Московского Дмитрия Владимировича.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 30.03.2017 конкурсным управляющим АО "Стройинтерсервис" утвержден Московский Дмитрий Владимирович (далее - Московский Д.В., конкурсный управляющий).

28.09.2021 Якунин Александр Сергеевич (далее - Якунин А.С.) обратился с заявлением о признании недействительными:

- состоявшихся 06.07.2021 публичных торгов по продаже Лота N 3 - 2-к. квартиры под строительным N 26, общей площадью - 89,03 кв. м, проектной площадью - 96,34 кв. м, расположенной на 6 этаже МКЖД, находящегося на з/у площадью - 999 кв. м, кад. N уч. 64:48:05 03 12:0025 по адресу: г. Саратов, ул. им. ГПКО им. Горького А.М., участок 2 и з/у площадью - 640 кв. м, кад. N уч. 64:48:000000:371 по адресу: г. Саратов, ул. Им Чернышевского Н.Г., 81/83 в Октябрьском район;

- договора купли-продажи 2-к. квартиры под строительным N 26, общей площадью - 89,03 кв. м, проектной площадью - 96,34 кв. м, расположенной на 6 этаже МКЖД, находящегося на з/у площадью - 999 кв. м, кад. N уч. 64:48:05 03 12:0025 по адресу: г. Саратов, ул. им. ГПКО им. Горького А.М., участок 2 и з/у площадью - 640 кв. м, кад. N уч. 64:48:000000:371 по адресу: г. Саратов, ул. Им Чернышевского Н.Г., 81/83 в Октябрьском районе, заключенного 13.07.2021 между АО "Стройинтерсервис" в лице конкурсного управляющего Московского Д.В. и Якуниным А.С.; об обязании вернуть Якунину А.С. сумму задатка за Лот N 3-2- к. квартиру под строительным N 26, общей площадью - 89,03 кв.м, в размере 205 767 руб. 00 коп.;

- состоявшихся 06.07.2021 публичных торгов по продаже Лота N 4 - 3-к. квартиры под строительным N 25, общей площадью - 120,99 кв. м, проектной площадью - 131,62 кв. м, расположенной на 6 этаже МКЖД, находящегося на з/у площадью - 999 кв. м, кад. N уч. 64:48:05 03 12:0025 по адресу: г. Саратов, ул. им. ГПКО им. Горького А.М., уч. 2 и земельном уч. площадью - 640 кв. м, кад. N уч/ 64:48:000000:371 по адресу: г. Саратов, ул. Им Чернышевского Н.Г., 81/83 в Октябрьском районе.

- договора купли-продажи 3-к. квартиры под строительным N 25, общей площадью - 120,99 кв. м, проектной площадью - 131,62 кв. м, расположенной на 6 этаже МКЖД, находящегося на з/у площадью - 999 кв. м, кад. N уч. 64:48:05 03 12:0025 по адресу: г. Саратов, ул. им. ГПКО им. Горького А.М., уч. 2 и земельном уч. площадью - 640 кв. м, кад. N уч/ 64:48:000000:371 по адресу: г. Саратов, ул. Им Чернышевского Н.Г., 81/83 в Октябрьском районе, заключенного 13.07.2021 между АО "Стройинтерсервис" в лице конкурсного управляющего Московского Д.В. и Якуниным А.С.; об обязании вернуть Якунину А.С. сумму задатка за Лот N 4 3 -к. квартиры под строительным N 25, общей площадью - 120,99 кв. м, в размере 280 000 руб. 00 коп.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 24.12.2021 в удовлетворении заявления Якунина А.С. о признании недействительными публичных торгов, состоявшихся 06.07.2021 по лотам N N 3, 4, договоров купли-продажи недвижимого имущества от 13.07.2021, заключенных между АО "Стройинтерсервис" и Якуниным А.С., об обязании возвратить задаток в размере 485 767 руб. 00 коп. отказано.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.02.2022 определение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 24.05.2022 определение Арбитражного суда Саратовской области от 24.12.2021 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.02.2022 по делу N А57-22463/2014 отменены, обособленный спор направлен на новое рассмотрение в Арбитражный суд Саратовской области.

При новом рассмотрении данного обособленного спора определением Арбитражного суда Саратовской области от 05.07.2024 в удовлетворении заявления Якунина А.С. о признании недействительными публичных торгов, состоявшихся 06.07.2021 по лотам N N 3, 4, договоров купли-продажи недвижимого имущества от 13.07.2021, заключенных между АО "Стройинтерсервис" и Якуниным А.С., об обязании возвратить задаток в размере 485 767 руб. 00 коп. отказано.

Якунин А.С., не согласившись с принятым судебным актом, обратился с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое определение отменить и разрешить вопрос по существу.

В обоснование апелляционной жалобы указано, что конкурсным управляющим в сообщении о проведении торгов указана недостоверная информация о предмете торгов. Податель жалобы считает, что указание суда первой инстанции на классификатор реализуемого имущества, не может являться основанием для отказа в удовлетворении заявления, в виду наличия иных доказательств в материалах дела, свидетельствующих о публикации организатором торгов недостоверной информации о предмете торгов. Кроме того, апеллянт указывает, что предметом торгов является не имущественное право требования, а квартира, поскольку согласно условиям договора на продажу выставлена квартира, а не объект незавершенного строительства. Указывает, что он не сможет оформить право собственности на указанное имущество, поскольку квартиры в наличии отсутствуют, а также является объектами незавершенного строительства. Полагает, что на момент проведения торгов и публикации сведений об их проведении, конкурсный управляющий должника знал, что квартиры, находящиеся в конкурсной массе должника и являющиеся предметами торгов подлежат дальнейшей передаче публично - правой компании "Фонд развития территорий" (далее - ППК "Фонд развития территорий", Фонд).

В судебном заседании 05.12.2024, 19.12.2024, 13.01.2025 представители Якунина А.С. поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просили обжалуемое определение отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

В судебном заседании 05.12.2024, 19.12.2024, 13.01.2025 представитель конкурсного управляющего Московского Д.В., конкурсный управляющий Московский Д.В., поддержали доводы, изложенные в письменных пояснениях, просили обжалуемое определение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании 19.12.2024, 13.01.2025 представитель ППК "Фонд развития территорий" поддержал доводы, изложенные в письменных возражениях, просил обжалуемое определение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле о банкротстве, в судебное заседание не явились. Информация о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (kad.arbitr.ru), что подтверждено отчётом о публикации судебных актов на сайте.

В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие извещенных лиц.

Исследовав материалы дела, выслушав лиц, участвующих в деле, обсудив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) и частью 1 статьи 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным АПК РФ, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

Как следует из материалов дела, вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Саратовской области от 09.11.2018 по делу N А57-22463/2014, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2019, признаны недействительными сделки по отчуждению жилых помещений, оформленные договорами участия в долевом строительстве от 29.06.2012, договорами уступки от 05.09.2014, и применены последствия недействительности сделки. Суд обязал общество с ограниченной ответственностью "Лизинговая компания "Собис" возвратить в конкурсную массу АО "Стройинтерсервис" следующие объекты долевого строительства с сохранением обременения в виде залога в пользу АО "Экономбанк":

- квартиру N 26 общей площадью 89,03 кв.м., проектной площадью 96,34 кв.м, расположенную на 6 этаже в многоэтажном жилом доме, расположенном на земельном участке площадью 999 кв.м, кадастровый номер земельного участка 64:48:05 03 12:25, по адресу: г. Саратов, ул. ГПКО им. Горького A.M., уч. 2, и земельном участке, площадью 640 кв.м, кадастровый номер 64:48:000000:371, по адресу: г. Саратов, ул. им. Чернышевского Н.Г., 81/83 в Октябрьском районе;

- квартиру N 25 общей площадью 120,99 кв.м., проектной площадью 131,62 кв.м, на 6 этаже расположенную в многоэтажном жилом доме, расположенного на земельном участке площадью 999 кв.м, кадастровый номер земельного участка 64:48:05 03 12:25, по адресу: г. Саратов, ул. ГПКО им. Горького A.M., уч. 2, и земельном участке, площадью 640 кв.м, кадастровый номер 64:48:000000:371, по адресу: г. Саратов, ул. им. Чернышевского Н.Г., 81/83 в Октябрьском районе;

- квартиру N 32 общей площадью 94,26 кв.м, проектной площадью 101,57 кв. м, на 7 этаже расположенную в многоэтажном жилом доме, расположенного на земельном участке площадью 999 кв.м, кадастровый номер земельного участка 64:48:05 03 12:25, по адресу: г. Саратов, ул. ГПКО им. Горького A.M., уч. 2, и земельном участке, площадью 640 кв.м, кадастровый номер 64:48:000000:371, по адресу: г. Саратов, ул. им. Чернышевского Н.Г., 81/83 в Октябрьском районе;

- квартиру N 17 общей площадью 103,7 кв.м, проектной площадью 107,8 кв.м, на 4 этаже расположенную в многоэтажном жилом доме по пр. 4-й им. Чернышевского Н.Г. г. Саратов (кадастровый номер земельного участка 64:48:020305:74);

- квартиру N 85 общей площадью 103,7 кв.м., проектной площадью 107,8 кв.м, на 13 этаже расположенную в многоэтажном жилом доме по пр. 4-й им. Чернышевского Н.Г. г. Саратова (кадастровый номер земельного участка 64:48:020305:74).

Признан недействительным договор об участии в строительстве в качестве инвестора от 09.07.2014, заключенный между АО "Стройинтерсервнс" и ООО "Новатор", применены последствия недействительности сделки. Суд обязал общество с ограниченной ответственностью "Новатор" возвратить в конкурсную массу АО "Стройинтерсервис" следующие объекты долевого строительства с сохранением обременения в виде залога в пользу АО "Экономбанк":

- квартиру N 63, расположенную в многоэтажном жилом доме N 12 (по генплану), на 12 этаже по адресу: жилая группа N6 в микрорайоне N6 Кировского района г. Саратова, проектной (планируемой) площадью 52,18 кв.м;

- квартиру N 72, расположенную в многоэтажном жилом доме N 12 (по генплану), на 13 этаже по адресу: жилая группа N6 в микрорайоне N6 Кировского района г. Саратова, проектной (планируемой) площадью 70,2 кв.м;

- квартиру N 78, расположенную в многоэтажном жилом доме N 12 (по генплану), на 14 этаже по адресу: жилая группа N6 в микрорайоне N6 Кировского района г. Саратова, проектной (планируемой) площадью 70,2 кв.м;

- квартиру N 129, расположенную в многоэтажном жилом доме N 12 (по генплану), на 8 этаже по адресу: жилая группа N6 в микрорайоне N6 Кировского района г. Саратова, проектной (планируемой) площадью 49,79 кв.м;

- квартиру N 138, расположенную в многоэтажном жилом доме N 12 (по генплану), на 10 этаже по адресу: жилая группа N6 в микрорайоне N 6 Кировского района г. Саратова, проектной (планируемой) площадью 77,34 кв.м.

- квартиру N 50, расположенную в многоэтажном жилом доме N 12 (по генплану), на 10 этаже по адресу: жилая группа N6 в микрорайоне N6 Кировского района г. Саратова, проектной (планируемой) площадью 54,4 кв.м;

- квартиру N 113, расположенную в многоэтажном жилом доме N 12 (по генплану), на 4 этаже по адресу: жилая группа N6 в микрорайоне N6 Кировского района г. Саратова, проектной (планируемой) площадью 49,79 кв.м;

- квартиру N 12, расположенную в многоэтажном жилом доме N 12 (по генплану), на 3 этаже по адресу: жилая группа N6 в микрорайоне N6 Кировского района г. Саратова, проектной (планируемой) площадью 70,2 кв.м.

Признан недействительным договор участия в долевом строительстве от 04.06.2014, заключенный между АО "Стройинтерсервис" и ООО "Новатор", применены последствия недействительности сделки: суд обязал общество с ограниченной ответственностью "Новатор" возвратить в конкурсную массу АО "Стройинтерсервис" следующие объекты долевого строительства с сохранением обременения в виде залога в пользу АО "Экономбанк":

- квартиру N 1 общей площадью 105,1 кв.м., проектной площадью 109,1 кв.м, на 2 этаже, расположенную в многоэтажном жилом доме по пр. 4-й им. Чернышевского Н.Г. г. Саратова (кадастровый номер земельного участка 64:48:020305:74);

- квартиру N 81 общей площадью 134,8 кв.м., проектной площадью 146,1 кв.м, на 12 этаже, расположенную в многоэтажном жилом доме по пр. 4-й им. Чернышевского Н.Г. г. Саратова (кадастровый номер земельного участка 64:48:020305:74).

Вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Саратовской области от 05.08.2019 по делу N А57-22463/2014 признаны обоснованными и включены в реестр требований кредиторов должника требования кредитора - акционерного общества "Акционерно-коммерческий банк реконструкции и развития "Экономбанк" в размере 31 848 500 руб. 00 коп. как обеспеченные залогом имущества должника, а именно следующих объектов долевого строительства:

1) 3-комнатная квартира под строительным номером N 85 общей площадью 103,7 кв.м, проектной площадью 107,8 кв.м, расположенная на 13 этаже многоквартирного жилого дома, находящегося на земельном участке площадью 4287 кв.м, кадастровый номер участка 64:48:020305:74 по адресу: г. Саратов, пр. 4 им. Чернышевского Н.Г., 1 в Заводском районе, залоговой стоимостью 2 587 200 руб. 00 коп.;

- 3-комнатная квартира под строительным номером N 17 общей площадью 103,7 кв.м, проектной площадью 107,8 кв.м, расположенная на 4 этаже многоквартирного жилого дома, находящегося на земельном участке площадью 4287 кв.м, кадастровый номер участка 64:48:020305:74 по адресу: г. Саратов, пр. 4 им. Чернышевского Н.Г., 1 в Заводском районе, залоговой стоимостью 2 587 200 руб. 00 коп.;

- 2-комнатная квартира под строительным номером N 26 общей площадью 89,03 кв.м, проектной площадью 96,34 кв.м, расположенная на 6 этаже многоквартирного жилого дома, находящегося на земельном участке площадью 999 кв.м, кадастровый номер участка 64:48:05 03 12:0025 по адресу: г. Саратов, ул. им. ГПКО им. Горького A.M., участок 2 и земельном участке площадью 640 кв.м, кадастровый номер участка 64:48:000000:371 по адресу: г. Саратов, ул. им. Чернышевского Н.Г., 81/83 в Октябрьском районе, залоговой стоимостью 2 890 200 руб. 00 коп.;

- 3-комнатная квартира под строительным номером N 25 общей площадью 120,99 кв.м, проектной площадью 131,62 кв.м, расположенная на 6 этаже многоквартирного жилого дома, находящегося на земельном участке площадью 999 кв.м, кадастровый номер участка 64:48:05 03 12:0025 по адресу: г. Саратов, ул. им. ГПКО им. Горького A.M., участок 2 и земельном участке площадью 640 кв.м., кадастровый номер участка 64:48:000000:371 по адресу: г. Саратов, ул. им. Чернышевского Н.Г., 81/83 в Октябрьском районе, залоговой стоимостью 3 948 600 руб.00 коп.

- 2-комнатная квартира под строительным номером N 32 общей площадью 94,26 кв.м, проектной площадью 101,57 кв.м, расположенная на 7 этаже многоквартирного жилого дома, находящегося на земельном участке площадью 999 кв.м, кадастровый номер участка 64:48:05 03 12:0025 по адресу: г. Саратов, ул. им. ГПКО им. Горького A.M., участок 2 и земельном участке площадью 640 кв.м, кадастровый номер участка 64:48:000000:371 по адресу: г. Саратов, ул. им. Чернышевского Н.Г., 81/83 в Октябрьском районе, залоговой стоимостью 3 047 100 руб. 00 коп.;

2) квартира N 1 общей площадью 105,1 кв.м, проектной площадью 109,1 кв.м, на 2этаже, расположенная в многоэтажном жилом доме по пр. 4-й им. Чернышевского Н.Г. г. Саратова (кадастровый номер земельного участка 64:48:020305:74), залоговой стоимостью 2 137 600 руб. 00 коп.;

- квартира N 81 общей площадью 134,8 кв.м, проектной площадью 146,1 кв.м, на 1 этаже, расположенная в многоэтажном жилом доме по пр. 4-й им. Чернышевского Н.Г. г. Саратова (кадастровый номер земельного участка 64:48:020305:74), залоговой стоимостью 2 862 400 руб. 00 коп.;

3) квартира N 63, расположенная в многоэтажном жилом доме N 12 (по генплану), на 12 этаже по адресу: жилая группа N 6 в микрорайоне N 6 Кировского района г. Саратова, проектной (планируемой) площадью 52,18 кв.м, залоговой стоимостью 1 252 320 руб. 00 коп.;

- квартира N 72, расположенная в многоэтажном жилом доме N 12 (по генплану), на 13 этаже по адресу: жилая группа N 6 в микрорайоне N 6 Кировского района г. Саратова, проектной (планируемой) площадью 70,2 кв.м, залоговой стоимостью 1 684 800 руб. 00 коп.;

- квартира N 78, расположенная в многоэтажном жилом доме N 12 (по генплану), на 14 этаже по адресу: жилая группа N 6 в микрорайоне N 6 Кировского района г. Саратова, проектной (планируемой) площадью 70,2 кв.м, залоговой стоимостью 1 684 800 руб. 00 коп.;

- квартира N 129, расположенная в многоэтажном жилом доме N 12 (по генплану), на 8 этаже по адресу: жилая группа N 6 в микрорайоне N 6 Кировского района г. Саратова, проектной (планируемой) площадью 49,79 кв.м, залоговой стоимостью 1 194 960 руб. 00 коп.;

- квартира N 134, расположенная в многоэтажном жилом доме N 12 (по генплану), на 9 этаже по адресу: жилая группа N 6 в микрорайоне N 6 Кировского района г. Саратова, проектной (планируемой) площадью 77,34 кв.м, залоговой стоимостью 1 856 160 руб. 00 коп.;

- квартира N 50, расположенная в многоэтажном жилом доме N 12 (по генплану), на 10 этаже по адресу: жилая группа N 6 в микрорайоне N 6 Кировского района г. Саратова, проектной (планируемой) площадью 54,4 кв.м, залоговой стоимостью 1 305 600 руб. 00 коп.;

- квартира N 113, расположенная в многоэтажном жилом доме N 12 (по генплану), на 4 этаже по адресу: жилая группа N 6 в микрорайоне N 6 Кировского района г. Саратова, проектной (планируемой) площадью 49,79 кв.м, залоговой стоимостью 1 194 960 руб. 00 коп.;

- квартира N 12, расположенная в многоэтажном жилом доме N 12 (по генплану), на 3 этаже по адресу: жилая группа N 6 в микрорайоне N 6 Кировского района г. Саратова, проектной (планируемой) площадью 70,2 кв.м, залоговой стоимостью 1 614 600 руб. 00 коп., для удовлетворения в четвертую очередь.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 25.01.2023 по делу N А57-22463/2014 исправлена техническая описка по всему тексту определения Арбитражного суда Саратовской области от 05.08.2019 по делу N А57-22463/2014, заменен неверно указанный один из предметов залога "квартиру N 134, расположенную в многоэтажном жилом доме N 12 (по генплану), на 9 этаже по адресу: жилая группа N 6 в микрорайоне N 6 Кировского района г. Саратова, проектной (планируемой) площадью 77,34 кв.м, залоговой стоимостью 1 856 160 руб. 00 коп." на "квартиру N 138, расположенную в многоэтажном жилом доме N 12 (по генплану), на 10 этаже по адресу: жилая группа N 6 в микрорайоне N 6 Кировского района г. Саратова, проектной (планируемой) площадью 77,34 кв.м, залоговой стоимостью 1 856 160 руб. 00 коп.".

30.09.2019 было согласовано Положение о порядке и условиях реализации имущества должника АО "Стройинтерсервис", находящегося в залоге у АО "Экономбанк".

11.11.2019 в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве включены сведения об определении начальной продажной цены, утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, порядка и условий обеспечения сохранности предмета залога.

Положение о порядке, сроках и условиях продажи заложенного имущества было размещено в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве конкурсным управляющим Московским Д.В. при опубликовании сообщения от 11.11.2019 N 4364781.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 09.10.2019 удовлетворено заявление публично-правовой компании "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства" о вступлении в качестве заинтересованного лица в дело N А57-22463/2014, т.е. с указанной даты Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства является лицом, участвующим в деле о банкротстве должника.

Объявление о проведении торгов посредством публичного предложения, в которых принял участие Якунин А.С., размещено в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве в сети "Интернет" 28.02.2020 (объявление N 4724408), в соответствии с которым, на торги было выставлено имущество (15 лотов), в том числе спорное:

- лот N 3 квартира N 26 общей площадью 89,03 кв.м, проектной площадью 96,34 кв.м, расположенная на 6 этаже в многоэтажном жилом доме, расположенном на земельном участке площадью 999 кв.м, кадастровый номер земельного участка 64:48:05 03 12:25, по адресу: г. Саратов, ул. ГПКО им. Горького A.M., уч. 2, и земельном участке, площадью 640 кв.м, кадастровый номер 64:48:000000:371, по адресу: г. Саратов, ул. им. Чернышевского Н.Г., 81/83 в Октябрьском районе;

- лот N 4 квартира N 25 общей площадью 120,99 кв.м., проектной площадью 131,62 кв.м, расположенная на 6 этаже в многоэтажном жилом доме, расположенном на земельном участке площадью 999 кв.м, кадастровый номер земельного участка 64:48:05 03 12:25, по адресу: г. Саратов, ул. ГПКО им. Горького A.M., уч. 2, и земельном участке, площадью 640 кв.м, кадастровый номер 64:48:000000:371, по адресу: г. Саратов, ул. им. Чернышевского Н.Г., 81/83 в Октябрьском районе.

Протоколом от 06.07.2021 N 4 подведения итогов в торговой процедуре "Публичное предложение продавца N 5092982" по лоту N 3 победителем торгов признан Якунин А.С.

13.07.2021 между АО "Стройинтерсервис" в лице конкурсного управляющего Московского Д.В. (продавец) и Якуниным А.С. (покупатель) по результатам проведения торгов заключен договор купли-продажи имущества, находящегося в залоге у АО "Экономбанк", а именно: 2-к. квартиры под строительным N 26 общей площадью 89,03 кв.м., проектной площадью 96,34 кв.м., расположенной на 6 этаже в многоэтажном жилом доме, расположенном на земельном участке площадью 999 кв.м., кадастровый номер земельного участка 64:48:05 03 12:25, по адресу: г. Саратов, ул. ГПКО им. Горького A.M., уч. 2, и земельном участке, площадью 640 кв.м., кадастровый номер 64:48:000000:371, по адресу: г. Саратов, ул. им. Чернышевского Н.Г., 81/83 в Октябрьском районе.

Протоколом от 06.07.2021 N 3 подведения итогов в торговой процедуре "Публичное предложение продавца N 5092982" по лоту N 4 победителем торгов признан Якунин А.С.

13.07.2021 между АО "Стройинтерсервис" в лице конкурсного управляющего Московского Д.В. (продавец) и Якуниным А.С. (покупатель) по результатам проведения торгов заключен договор купли-продажи имущества, находящегося в залоге у АО "Экономбанк", а именно: 3-к. квартира под строительным N 25 общей площадью 120,99 кв.м, проектной площадью 131,62 кв.м, расположенная на 6 этаже в многоэтажном жилом доме, расположенном на земельном участке площадью 999 кв.м, кадастровый номер земельного участка 64:48:05 03 12:25, по адресу: г. Саратов, ул. ГПКО им. Горького A.M., уч. 2, и земельном участке, площадью 640 кв.м, кадастровый номер 64:48:000000:371, по адресу: г. Саратов, ул. им. Чернышевского Н.Г., 81/83 в Октябрьском районе.

Не согласившись с состоявшимися торгами и ссылаясь на то, что Якунину А.С. не было известно о том, что спорный многоквартирный дом не был введен в эксплуатацию, а у конкурсного управляющего должника не возникло права распоряжения спорным имуществом, в том числе путем проведения торгов по его реализации, Якунин А.С. обратился с настоящим заявлением в арбитражный суд.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 24.12.2021, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.02.2022 в удовлетворении заявления Якунина А.С. было отказано.

Отменяя принятые при рассмотрении настоящего обособленного спора судебные акты судов первой и апелляционной инстанций, суд кассационной инстанции указал, что при рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов, то есть в качестве ключевого основания для отмены результатов торгов является значительность нарушения, которая оказала влияние на результат торгов и находится в прямой причинно-следственной связи с неправильным выявлением победителя. Кроме того, суд кассационной инстанции отметил не получившие правовой оценки при рассмотрении дела в судах первой и апелляционной инстанций доводы Якунина А.С. о том, что квартиры, являющиеся предметом торгов представляют собой объекты незавершенного строительства, в связи с чем Якунин А.С. не сможет оформить право собственности на указанное имущество, и о том, что он не сможет получить компенсационные выплаты от ППК "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства".

При повторном рассмотрении данного обособленного спора суд первой инстанции, оценивая, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов, отметил, что объявление о проведении торгов посредством публичного предложения, в которых принял участие Якунин А.С, размещенное в ЕФРСБ в сети "Интернет" 28.02.2020 (объявление N 4724408), содержит прямое указание на классификацию реализуемого имущества с указанием "Незавершенное строительство-конструкции, сооружения, здания", то есть Якунину А.С. было известно о том, что представляет из себя реализуемое на торгах имущество должника. При этом, Якунин А.С., как участник торгов имел возможность ознакомиться с информацией об имуществе, проверить необходимые документы, выяснить необходимую информацию, имеющую значение для принятия решения об участии в торгах. Кроме того, судом первой инстанции отмечено, что аналогичные доводы приводились публично-правовой компанией "Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства" при подаче заявления о разрешении разногласий, возникших между ней, конкурсным управляющим должника и залоговым кредитором АО "Экономбанк" по вопросу определения порядка продажи имущества должника, являющегося частью объекта незавершенного строительства. Между тем, вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Саратовской области от 18.01.2021, в удовлетворении заявления отказано. Также суд первой инстанции пришел к выводу о том, что Законом о банкротстве не предусмотрены нормы, запрещающие реализацию вышеуказанных объектов посредством проведения публичных торгов. При таких обстоятельствах, установив отсутствие нарушений при проведении торгов, достоверных доказательств для признания торгов недействительными, суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявленных требований.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 449 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 ГК РФ.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства" (далее - постановление Пленума N 50), приведенный в пункте 1 статьи 449 ГК РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (пункт 2 статьи 448 ГК РФ); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество.

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

Положениями статьи 448 ГК РФ установлены общие требования к организации и порядку проведения торгов.

Таким образом, торги могут быть признаны недействительными как по нарушению правил (процедуры) проведения торгов, так и в силу противоречия и несоблюдения требований действующего законодательства (в том числе, ГК РФ, Закон о банкротстве и пр.).

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 16.07.2009 N 739-О-О, торги, проведенные с нарушением установленных законодательством требований, могут быть признаны незаконными по иску заинтересованного лица только в случае, если признание их недействительными повлечет реальное восстановление нарушенных прав указанного лица.

Лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

При рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов (пункт 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 101 "Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства").

При этом, под существенным нарушением следует понимать такое отклонение от установленных требований, которое повлекло или могло повлечь иные результаты торгов и, как следствие, нарушение прав и законных интересов заинтересованного лица. При рассмотрении иска о признании торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов. В случае незначительного характера нарушения, а также отсутствия его влияния на результат торгов основания для удовлетворения требований истца, ссылавшегося только на формальные нарушения, отсутствуют.

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2019), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 17.07.2019).

Существенное искажение характеристик предмета публичных торгов, формирующее у их потенциальных участников неправильное представление о продаваемом имуществе, даже при надлежащем обнародовании иной информации о торгах является самостоятельным основанием для признания торгов недействительными (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.02.2012 N 14850/11 по делу N А40-1197/11-92-11).

Таким образом, описание предмета торгов с учетом требований статьи 110 Закона о банкротстве, должно быть составлено таким образом, чтобы позволить потенциальному покупателю принять взвешенное и объективное решение относительно целесообразности подачи заявки на участие в торгах.

В силу пункта 10 статьи 110 Закона о банкротстве в сообщении о продаже имущества должны, в частности, содержаться: сведения об имуществе, его составе, характеристиках, порядок ознакомления с имуществом, сведения о форме проведения торгов и форме представления предложений о цене имущества, порядок, место, срок и время представления заявок на участие в торгах и предложений о цене имущества, порядок оформления участия в торгах, перечень представляемых участниками торгов документов и требования к их оформлению, размер задатка, сроки и порядок внесения задатка, реквизиты счетов, на которые вносится задаток, начальная цена продажи имущества, величина повышения начальной цены продажи предприятия ("шаг аукциона") в случае использования открытой формы подачи предложений о цене предприятия, порядок и критерии выявления победителя торгов, дата, время и место подведения результатов торгов.

Как следует из определения от 09.11.2018 по делу N А57-22463/2014 спорные квартиры являются объектами долевого строительства в многоквартирном доме, который на момент проведения торгов являлся объектом незавершенного строительства и не был введен в эксплуатацию.

Согласно пункту 7 постановления Правительства РФ от 03.12.2014 N 1299 "О утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства" (которая в данном случае подлежит применению по аналогии закона (пункт 1 статьи 6 ГК РФ)) в извещение о проведении аукциона должно содержать: сведения об объекте незавершенного строительства (далее - предмет аукциона), включая примерное определение его готовности, выраженное в процентах, кадастровый номер (при наличии), а также о земельном участке, на котором он расположен (местоположение, площадь, кадастровый номер земельного участка, разрешенное использование и указание на предельные параметры его застройки).

Как следует из материалов дела, ООО "ЦЕНТР-К", действующим по поручению конкурсного управляющего АО "Стройинтерсервис" Московского Д.В. в сети интернет на ЭТП "Фабрикант.ру" по адресу: http://www.fabrikant.ru проведены электронные торги по продаже имущества АО "Стройинтерсервис" в форме публичного предложения (сообщение 6869083 опубликовано 23.06.2021 г.).

На торги выставлено имущество в том числе:

- Лот N 3 - 2-к. квартиры под строительным N 26, общей площадью 89,03 кв.м, проектной площадью 96,34 кв.м, расположенной на 6 этаже многоквартирного жилого дома, находящегося на земельном участке площадью 999 кв. м, кад. N уч. 64:48:05 03 12:0025 по адресу: г. Саратов, ул. им. ГПКО им. Горького А.М., участок 2 и земельном участке площадью 640 кв. м, кад. N уч. 64:48:000000:371 по адресу: г. Саратов, ул. им. Чернышевского Н.Г., 81/83 в Октябрьском районе, НЦ - 3 429 450 руб.;

- Лот N 4 - 3-к. квартиры под строительным N 25, общей площадью 120,99 кв.м, проектной площадью 131,62 кв.м, расположенной на 6 этаже многоквартирного жилого дома, находящегося на земельном участке площадью 999 кв. м, кад. N уч. 64:48:05 03 12:0025 по адресу: г. Саратов, ул. им. ГПКО им. Горького А.М., уч. 2 и земельном участке площадью 640 кв.м, кад. N уч. 64:48:000000:371 по адресу: г. Саратов, ул. им Чернышевского Н.Г., 81/83 в Октябрьском районе, НЦ - 4 660 560 руб.

Кроме того, статья 554 ГК РФ предусматривает, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно пунктам 1.2. и 1.3 проекта договора, с которым был ознакомлен Якунин А.С. до участия в торгах, предусматривалось, что продавец обязуется передать в собственность покупателя имущество, которое принадлежит продавцу на праве собственности. Продавец обязался передать имущество по акту приема-передачи в срок, установленный п. 3.2 настоящего договора (п.4.1 Договора).

В пунктах 2 и 4 акта-приема передачи недвижимого имущества указано, что право собственности возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю. Покупатель до подписания акта детально осмотрел имущество и состояние имущества соответствует договора купли-продажи от 13.07.2021.

Таким образом, исходя из вышеизложенных обстоятельств, следует, что предметом торгов являлись квартиры, а не право требование квартир в объекте незавершенного строительства.

Суд апелляционной инстанции учитывает, что при продаже объекта незавершенного строительства реализуются с торгов права требования на данный объект, и в Росреестре регистрируется не право собственности на квартиру, а уступка права требования.

В рассматриваемом случае опубликованное организатором торгов сообщение о лоте не содержит указания степени готовности реализуемых объектов, не содержит указание на то, что данные "квартиры" как объекты гражданских прав в натуре не существуют, а также к сообщению прикреплен проект договора купли-продажи имущества, заключаемым с победителем торгов, согласно которому в собственность покупателя продавец обязуется передать право собственности на квартиры, в связи с чем невозможно определить, что этот объект на момент продажи и опубликования сообщения о проведении торгов, имелся в натуре.

Кроме того, суд апелляционной инстанции отмечает, что в отношении остальных 15 квартир торги признаны несостоявшимися, и в последующем при проведении повторных торгов, предметом торгов были не сами "квартиры", а право требования квартир.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что в сообщении конкурсный управляющий Московский Д.В. не описал предмет торгов в той степени, которая позволила бы участникам торгов, в том числе и Якунину А.С., который является физическим лицом, не является профессиональным участником торгов, сформировать правильное представление о предмете торгов и принять взвешенное и объективное решение относительно целесообразности подачи заявки на участие в торгах.

Исходя из пояснений, данных Якуниным А.С. в суде апелляционной инстанции, данные жилые помещения приобретались им для личных целей.

Ссылка на то, что сообщение о проведении торгов содержит прямое указание на классификацию реализуемого имущество с указанием "Незавершенное строительство - конструкции, сооружения, здания", в связи с чем являются несостоятельными доводы Якунина А.С. о том, что ему не было известно о том, что спорный многоквартирный дом не был завершен строительством и введен в эксплуатацию, отклоняются судом апелляционной инстанции, поскольку указание на "незавершенное строительство" не может в полном мере отражать все технические характеристики предмета торгов и сформировать правильное представление о предмете, в том числе и объекта долевого строительства в объекте незавершённого строительства.

Довод о том, Якунин А.С. злоупотребляет своим правом, поскольку ему было известно о приостановлении торгов в связи с наличием судебных споров, и после возобновления торгов Якунин А.С. продолжил участие в торгах, отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку Якунин А.С. не является лицом, участвующим в деле о несостоятельности (банкротстве) должника, а также не являлся лицом, участвующим в обособленных спорах о разрешении разногласий, а соответственно не обязан был знать о предмете судебной оценки при рассмотрении заявления ППК "Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства" о разрешении разногласий, возникших между ним, конкурсным управляющим и залоговым кредитором АО "Экономбанк" по вопросу определения порядка продажи имущества должника, являющегося частью объекта незавершенного строительства.

Кроме того, как следует из материалов дела, 27.01.2021 в Арбитражный суд Саратовской области обратилась ППК "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства" с заявлением о намерении в порядке статьи 201.15-2-2 Закона о банкротстве стать приобретателем права собственности акционерного общества "Стройинтерсервис" на земельный участок с кадастровым номером 64:48:050312:25, площадью 999 кв. м, расположенный по адресу: Саратовская обл., г, Саратов, ул, им, ГПКО им, Горького A.M., уч. 2, права аренды акционерного общества "Стройинтерсервис" на земельный участок с кадастровым номером 64:48:000000:371, площадью 640 кв. м, расположенный по адресу: Саратовская обл., г, Саратов, ул, им, Чернышевского д, 81/83, со всеми неотделимыми улучшениями на таких земельных участках (в том числе объектом незавершенного строительства по адресу: Саратовская обл., г, Саратов, ул, им. Чернышевского Н.Г., д. 81/83), прав на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 01.07.2021 заявление публично-правовой компании "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства" о намерении приобрести права застройщика АО "Стройинтерсервис" на земельный участок, площадью 999 кв. м, кадастровый номер 64:48:050312:25, расположенный по адресу: Саратовская обл., г. Саратов, ул. им. ГПКО им. Горького А.М., уч. 2, земельный участок, площадью 640 кв. м, кадастровый номер 64:48:000000:371, расположенный по адресу: Саратовская обл., г. Саратов, ул. им. Чернышевского Н.Г., д. 81/83, с расположенным на них объектом незавершенного строительства - многоквартирным жилым домом (19-ти этажный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой), степень готовности объекта 80%, со всеми неотделимыми улучшениями на таком земельном участке, прав на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения удовлетворено.

17.09.2021 определением Арбитражного суда Саратовской области было принято решение о передаче ППК "Фонд развития территорий" прав застройщика-банкрота ООО "Стройинтерсервис" на земельные участки с кадастровыми номерами 64:48:000000:371, 64:48:050312:25 со всеми неотделимыми улучшениями.

На момент проведения торгов и публикации сведений о их проведении, конкурсный управляющий должника знал, что "квартиры", находящиеся в конкурсной массе должника (в том числе и спорные "квартиры") вместе с объектами незавершенного строительства, подлежат дальнейшей передаче Фонду. Также заявление Фонда о намерении стать приобретателем права собственности АО "Стройинтерсервис" на земельные участки с объектом незавершенного строительства было удовлетворено до определения победителя торгов и заключения договора.

Таким образом, договора купли-продажи, заключенные между конкурсным управляющим Московским Д.В. и Якуниным А.С. на приобретение жилых помещений, учитывая, что права и обязанности застройщика переданы Фонду, не могли быть исполнены конкурсным управляющим, поскольку он не обладал данным имуществом.

Также суд апелляционной инстанции учитывает следующее.

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и Картографии по Саратовской области в суд первой инстанции было предоставлено регистрационное дело.

Из представленных документов следует, что ППК "Фонд развития территорий" обратился в Росреестр с заявлением 27.04.2022, в котором просил погасить записи об ипотеке в отношении земельных участков е кадастровым номером 64:48:000000:371 64:48:050312:25.

В соответствии с ответом Росреестра от 23.11.2022, исходя из положений частей 8, 11.1 ст. 48 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" запись о государственной регистрации договора долевого участия погашается в Едином государственном реестре недвижимости: одновременно с государственной регистрацией права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства; в связи с расторжением либо прекращением ДДУ (по соглашению сторон либо в одностороннем порядке при наличии установленных законом на то оснований и соблюдения такого расторжения/прекращения, а также по решению суда.

Росреестр ссылается на п. 1 ст.201.15-1, 201.15-2-2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 25.12.2023, с изм. от 19.03.2024) "О несостоятельности (банкротстве)" на п. 5 части 2 статьи 13.1. Федерального закона от 29.07.2017 N 218 "О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", на Постановление Конституционного суда РФ и определение Верховного суда РФ и дает заключение, что в случае передачи Фонду прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями, одновременно с регистрацией перехода права собственности к Фонду на основании определения арбитражного суда необходимо руководствоваться п.2 ст.201.15-2 Закона 127-ФЗ:

Погашаются регистрационные записи о договоре долевого участия, в том числе заключенных с третьими лицами, не включенными в реестр требований участников строительства.

Соответственно погашаются регистрационные записи о залоге прав требований, вытекающих из таких договоров, по заявлению Фонда о погашении регистрационной записи об ипотеке.

По заявлению ППК "Фонд развития территорий" Росреестром были погашены записи об ипотеке на объект недвижимости по адресу: г. Саратов, ул. им. Чернышевского Н.Г., 81/83 кад. N уч. 64:48:000000:371 и на объект недвижимости с кадастровым номером 64:48:050312:25, расположенный по адресу: Саратовская обл., г. Саратов, ул. им. ГПКО им. Горького A.M., уч. 2 на основании определения Арбитражного суда Саратовской области от 17.09.2021.

Кроме того, суд апелляционной инстанции учитывает, что квартиры, являющиеся предметом торгов, являются объектами незавершенного строительства, в связи с чем Якунин А.С. не сможет оформить право собственности на указанное имущество.

В случае неисполнения обязательства передать индивидуально - определенную вещь в собственность кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях (ст.398 ГК РФ).

Как разъяснено в абзаце третьем пункта 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", при отсутствии у должника индивидуально-определенной вещи, которая подлежит передаче кредитору, кредитор не вправе требовать ее отобрания у должника и передачи в соответствии с условиями договора.

Эти разъяснения согласуются со специальными положениями пункта 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве, согласно которым необходимым условием признания за участником строительства права собственности на квартиру, подлежащую передаче по договору, является завершение строительства и получение должником в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, то есть фактическое создание квартиры как индивидуально-определенной вещи, которая может являться объектом гражданского оборота.

Данная правовая позиция отражена в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 05.09.2019 N 306-ЭС16-3099(4,5) по делу N А55-36158/2009.

Таким образом, поскольку строительство жилого дома, в котором расположены спорные "квартиры", не завершено, в натуре "квартиры" как оборотоспособные объекты не существуют, право собственности на данные "квартиры" не могут быть зарегистрированы в установленном законом порядке. Кроме того, договора купли-продажи, заключенные с Якуниным А.С. по итогам торгов, не порождают права собственности последнего на спорное имущество, поскольку в результате последовательности вышеуказанных действий по передаче прав застройщика Фонду, состоялось выбытие спорного имущества из конкурсной массы в собственность Фонда.

Ссылка на определения суда первой инстанции от 18.01.2021 в подтверждении правомерности проведения оспариваемых торгов, в данном случае является несостоятельной, поскольку основанием для признании торгов недействительными является не сама возможность проведения торгов в отношении спорных объектов, а наличие нарушении в проведении данных торгов, выразившихся в существенном искажении характеристик предмета публичных торгов, формирующее у их потенциальных участников неправильное представление о продаваемом имуществе.

С учетом всех вышеизложенных обстоятельств, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что у Якунина А.С. отсутствовала возможность сформировать правильное представление о предмете торгов, а, соответственно оценить все риски участия или не участия в торгах.

Оценив в совокупности представленные материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о проведении спорных торгов с нарушениями, заключающимися в раскрытии не полной информации о предмете торгов, является основанием для признания оспариваемых торгов недействительными в соответствии с абзацем 7 пункта 1 статьи 449 ГК РФ.

Данное обстоятельство в силу пункта 2 статьи 449 ГК РФ влечет недействительность заключенных по результатам торгов с Якуниным А.С. договоров купли-продажи.

Согласно пункту 2 статьи 167 ГК РФ, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Суд апелляционной инстанции, учитывая, что торги были проведены с нарушениями со стороны конкурсного управляющего Московского Д.В., признаны судом недействительными, подлежат применению последствия недействительности сделки в виде обязания конкурсного управляющего АО "Стройинтерсервис" Московского Дмитрия Владимировича вернуть Якунину Александру Сергеевичу сумму задатка за Лот N 3 - 2-к. квартиру под строительным N 26, общей площадью 89,03 кв.м в размере 205 767 руб. 00 коп. и сумму задатка за Лот N 4 - 3-к. квартиры под строительным N 25, общей площадью - 120,99 кв.м в размере 280 000 руб. 00 коп.

Согласно пункту 3 части 4 статьи 272 АПК РФ арбитражный суд по результатам рассмотрения жалобы на определение арбитражного суда первой инстанции вправе отменить определение полностью или в части и разрешить вопрос по существу.

С учетом изложенного определение Арбитражного суда Саратовской области от 05.07.2024 подлежит отмене применительно к пунктам 2 и 3 части 1 статьи 270 АПК РФ, с принятием нового судебного акта.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Принимая во внимание результат рассмотрения апелляционной жалобы, понесенные Якуниным А.С. расходы по уплате государственной пошлины в суде апелляционной инстанции в размере 3 000 руб. 00 коп., расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции в размере 12 000 руб. 00 коп. подлежат взысканию с АО "Стройинтерсервис".

В соответствии с частью 1 статьи 177 АПК РФ постановление, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Руководствуясь статьями 268 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Саратовской области от 05 июля 2024 года по делу N А57-22463/2014 отменить. Принять новый судебный акт.

Признать недействительными состоявшиеся 06.07.2021 публичные торги по продаже Лота N 3 - 2-к. квартиры под строительным N 26, общей площадью 89,03 кв.м, проектной площадью 96,34 кв.м, расположенной на 6 этаже многоквартирного жилого дома, находящегося на земельном участке площадью 999 кв. м, кад. N уч. 64:48:05 03 12:0025 по адресу: г. Саратов, ул. им. ГПКО им. Горького А.М., участок 2 и земельном участке площадью 640 кв. м, кад. N уч. 64:48:000000:371 по адресу: г. Саратов, ул. им. Чернышевского Н.Г., 81/83 в Октябрьском районе.

Признать недействительным договор купли-продажи 2-к. квартиры под строительным N 26, общей площадью 89,03 кв.м, проектной площадью 96,34 кв. м, расположенной на 6 этаже многоквартирного жилого дома, находящегося на земельном участке площадью 999 кв.м, кад. N уч. 64:48:05 03 12:0025 по адресу: г. Саратов, ул. им. ГПКО им. Горького А.М., участок 2 и земельном участке площадью 640 кв.м, кад. N уч. 64:48:000000:371 по адресу: г. Саратов, ул. им. Чернышевского Н.Г., 81/83 в Октябрьском районе, заключенный 13.07.2021 между акционерным обществом "Стройинтерсервис" в лице конкурсного управляющего Московского Дмитрия Владимировича и Якуниным Александром Сергеевичем.

Признать недействительными состоявшиеся 06.07.2021 публичные торги по продаже Лота N 4 - 3-к. квартиры под строительным N 25, общей площадью 120,99 кв.м, проектной площадью 131,62 кв.м, расположенной на 6 этаже многоквартирного жилого дома, находящегося на земельном участке площадью 999 кв. м, кад. N уч. 64:48:05 03 12:0025 по адресу: г. Саратов, ул. им. ГПКО им. Горького А.М., уч. 2 и земельном участке площадью 640 кв.м, кад. N уч. 64:48:000000:371 по адресу: г. Саратов, ул. им Чернышевского Н.Г., 81/83 в Октябрьском районе.

Признать недействительным договор купли-продажи 3-к. квартиры под строительным N 25, общей площадью 120,99 кв.м, проектной площадью 131,62 кв. м, расположенной на 6 этаже многоквартирного жилого дома, находящегося на земельном участке площадью 999 кв.м, кад. N уч. 64:48:05 03 12:0025 по адресу: г. Саратов, ул. им. ГПКО им. Горького А.М., уч. 2 и земельном участке площадью 640 кв.м, кад. N уч. 64:48:000000:371 по адресу: г. Саратов, ул. им. Чернышевского Н.Г., 81/83 в Октябрьском районе, заключенный 13.07.2021 между акционерным обществом "Стройинтерсервис" в лице конкурсного управляющего Московского Дмитрия Владимировича и Якуниным Александром Сергеевичем.

Обязать конкурсного управляющего акционерного общества "Стройинтерсервис" Московского Дмитрия Владимировича вернуть Якунину Александру Сергеевичу сумму задатка за Лот N 3 - 2-к. квартиру под строительным N 26, общей площадью 89,03 кв.м в размере 205 767 руб. 00 коп. и сумму задатка за Лот N 4 - 3-к. квартиры под строительным N 25, общей площадью - 120,99 кв.м в размере 280 000 руб. 00 коп.

Взыскать с акционерного общества "Стройинтерсервис" в пользу Якунина Александра Сергеевича 12 000 руб. 00 коп. государственной пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции.

Взыскать с акционерного общества "Стройинтерсервис" в пользу Якунина Александра Сергеевича 3 000 руб. 00 коп. государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в кассационном порядке в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции, принявший определение.

Председательствующий судья

Н.В. Судакова

Судьи

А.Э. Измайлова Е.В. Яремчук