Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22 июля 2013 г. N 09АП-21222/13

г. Москва

22 июля 2013 г.

Дело N А40-27589/08-74-86Б

Резолютивная часть постановления объявлена 15 июля 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 июля 2013 года.

Председательствующего судьи Н.В. Дегтяревой

Судей М.С. Сафроновой, Т.А. Лялиной,

при ведении протокола судебного заседания секретарем М.Н. Холиным

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

конкурсного управляющего ЗАО "Энергостройкомплект-М" Акулинина Дениса Юрьевича

на определение Арбитражного суда г. Москвы от 24.05.2013

по делу N А40-27589/08-74-86Б, вынесенное судьей С.Л.Никифоровым

по делу о несостоятельности (банкротстве), ЗАО "Энергостройкомплект-М",

требование Чепурнова Александра Александровича

при участии в судебном заседании:

конкурсного управляющего ЗАО "Энергостройкомплект-М" Акулинина Дениса Юрьевича - Гаврик Т.А. по доверенности от 11.01.2013 г.

Чепурнов Александр Александрович, паспорт.

от Чепурнова Александра Александровича - Обрывко А.С. по доверенности от 17.10.2012 г.

в судебное заседание, иные лица участвующие в деле, не явились, извещены.

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда города Москвы от 17.10.2011 г. ЗАО "Энергостройкомплект-М" (ОГРН 1027739541466, ИНН 7724188617) признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство сроком на 6 месяцев. Конкурсным управляющим утвержден Акулинин Денис Юрьевич - член НП ОАУ "Авангард" (105062, г. Москва, ул. Макаренко, д. 5, стр. 1, оф. 3).

В Арбитражный суд города Москвы 10.04.2012г.в рамках дела N А40-27589/08-74-86"Б" о признании несостоятельным (банкротом) ЗАО "Энергостройкомплект -М" поступило заявление Чепурного Александра Александровича о признании права собственности на нежилое помещение общей площадью 107,8 кв.м., а именно комнат: N 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15 в помещении V на первом этаже дома N 16 по ул. Сходненской в г. Москве.

Определением от 24.05.2013 признано право собственности за Чепурным Александром Александровичем на нежилое помещение общей площадью 107.8 кв.м., а именно комнаты N 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15 в помещении V на первом этаже дома N 16 по ул. Сходненской в г. Москве..

Не согласившись с вынесенным определением суда конкурсный управляющий ЗАО "Энергостройкомплект-М" Акулинин Денис Юрьевич обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель конкурсного управляющего ЗАО "Энергостройкомплект-М" Акулинина Д.Е. доводы апелляционной жалобы поддержал по мотивам, изложенным в ней. Просил отменить определение суда.

Чепурнов Александр Александрович возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность вынесенного определения проверены судом апелляционной инстанции в порядке ст.ст. 266, 268,АПК РФ.

Изучив представленные в деле доказательства, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований к удовлетворению апелляционной жалобы и отмене или изменению определения арбитражного суда, принятого в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации и обстоятельствами дела.

Как следует из материалов дела, 20.08.2002 г. между Правительством Москвы, Московской городской организацией Общественно-государственного объединения "Всероссийское физкультурно-спортивное общество "Динамо" (Заказчик-застройщик или Застройщик), Открытым Акционерным Обществом Холдинговая Компания "Главмосстрой" (Заказчик-инвестор или Инвестор) был заключен Инвестиционный контракт N ДЖП.02.СЗАО.00361 (далее "Инвестиционный контракт"), предметом которого являлась реализация инвестиционного проекта по проектированию и строительству жилых домов в микрорайоне 11, Южное Тушино Северо-Западного административного округа города Москвы.

В соответствии с Договором N 002/ЭСК-ЮТ-4700 от 06.06.2003 г. передачи части правомочий по инвестированию строительства по строительному адресу: г. Москва, Южное Тушино, мкрн. 11 (СЗАО), заключенного между ОАО "Компания Главмосстрой" (Общество) и ЗАО "Энергостройкомплект-М" (инвестор) Общество передало Инвестору часть правомочий по инвестированию 4700 кв.м. общей жилой площади в строящемся жилом комплексе по адресу: г.Москва, Южное Тушино,мкрн. 11 (СЗАО) с правом получения помещений без отделки и оформления их в собственность инвестора.

В соответствии с пунктом 7.3 Инвестиционного контракта заказчик-застройщик и заказчик-инвестор вправе без согласования с администрацией уступить частично свои права по контракту в части инвестирования проекта третьим лицам (соинвесторам) с оформлением с ними договоров об инвестировании с сохранением за собой в полном объеме ответственности перед администрацией за реализацию проекта.

Между ЗАО "Энергостройкомплект-М" (Инвестор) и ООО "Экипаж" (Соинвестор) был заключен Договор N ИДн324/2 от 24.03.2005 (Южное Тушино, корп.II) предметом которого является привлечение Инвестором Соинвестора к инвестированию строительства жилого микрорайона по адресу: г.Москва, Южное Тушино, микрорайон 11, с последующим оформлением в собственность Соинвестора нежилого помещения без отделки, ориентировочной площадью 105,0 кв.м., расположенного по строительному адресу: г. Москва, Южное Тушино, микрорайон И, корпус 6, секция 1, этаж 1, условный номер помещения N 3.

Сумма инвестиционного взноса составляла 136 500,00 долларов США.

Оплата Соинвестором была произведена в полном объеме, что подтверждается платежным поручением N 000007 от 07 июля 2005 года на сумму 3 933 725,25 рублей.

25.01.2011 г. между ООО "Экипаж" (Сторона-1) и Чепурным Александром Александровичем (Сторона-2) заключен Договор уступки прав, в соответствии с условиями которого Сторона-1 уступила, а Сторона-2 приняла в полном объеме все права и обязанности, принадлежащие Стороне-1 по Договору N ИДн324/2 (Южное Тушино, корп.II) от 24 марта 2005 г.

В качестве оплаты за уступаемое право Сторона-2 обязалась выплатить Стороне-1 денежные средства в размере 3 952 195,32 рубля.

В соответствии с Договором займа N 1 от 05 июля 2005 года ООО "Экипаж" получило денежные средства от Чепурного А.А. в сумме 3 950 000,00 рублей, что подтверждается Ордером N 7 от 06 июля 2005 г., выпиской по счету N 40702810630110017817

В соответствии с Актом зачета взаимных требований от 25 января 2011 года ООО "Экипаж" и Чепурной А.А. стороны произвели взаимозачет однородных требований по заемному обязательству и договору уступки прав в на сумму 3.952.195,32 рубля.

Между ООО "Экипаж" и Чепурным А.А. подписан Акт выполнения обязательств по договору уступки прав инвестирования строительства от 25.01.2011 г.

ООО "Экипаж" надлежащим образом уведомило ЗАО "Энергостройкомплект-М" об уступке прав по Договору N ИДн324/2 Южное Тушино, корп.II) от 24 марта 2005 (исх.N б/н от 25.01.2011, вх.N 101 от 28.01.2011)

Таким образом, Чепурной Александр Александрович стал стороной по Договору N ИДн324/2 Южное Тушино, корп.II) от 24 марта 2005

Согласно Дополнительному соглашению от 26 января 2011 года к Договору N ИДн324/2 (Южное Тушино, корп.II) от 24 марта 2005. стороны внесли изменения в части указания строительных характеристик нежилого помещения (ориентировочная площадь 105,0 кв.м., расположенного по строительному адресу: г. Москва, Южное Тушино, микрорайон 11, корпус 6, секция 1, этаж 1, условный номер помещения N 1)

По результатам обмеров БТИ, в соответствии с Дополнительным соглашением от 03 июня 2011 года к Договору N ИДн324/2 Южное Тушино, корп.II) от 24 марта 2005 г. стороны установили, что передаче Инвестором в собственность Соинвестора по договору подлежат комнаты N 8,9,10,11,12,13,14,15,16,17,18,19,20 в помещении V на 1 этаже по адресу: г.Москва, ул. Сходненская, д. 16 общей площадью 170,00 кв.м.

В соответствии с Актом приема-передачи нежилого помещения от 04 июня 2011года по Договору N ИДн324/2 (Южное Тушино, корп.П) от 24 марта 2005 г. ЗАО "Энергостройкомплект-М" передало Чепурному А.А. нежилое помещение общей площадью 107,8 кв.м. комнаты N 8,9,10,11,12,13,14,15 в помещении V на 1 этаже по адресу: г. Москва, ул. Сходненская, д. 16. (Доплата за увеличение метража на 2,8 кв.м. произведена, что подтверждается Заявлением физического лица на перевод денежных средств от 09.04.2012 г. в сумме 107 236,58 рублей).

Поскольку, Комитетом государственного строительного надзора города Москвы 30.09.2010 г было выдано Разрешение N RU 77222000-003079 на ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства - жилого дома, расположенного по адресу: 125363, г. Москва, ул. Сходненская, д. 16 (строительный адрес: СЗАО, Южное Тушино, мкр. 11, корп. 6), суд пришел к выводу о наступлении срока исполнения ЗАО "Энергостройкомплект-М" обязательства по предоставлению Чепурному А.А. нежилых помещений.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам п. 2 ст. 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

В п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

В соответствии с п. 1 Пленума разъяснено, что предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи). При этом, так же разъяснено, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в ЕГРП, но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи).

Суд первой инстанции правильно установил, что ЗАО "Энергостройкомплект-М" право собственности на спорное жилое помещение не были своевременно зарегистрированы руководством должника в ЕГРП.

В настоящее время продавец (ЗАО "Энергостройкомплект-М") находится в стадии конкурсного производства и его руководителем является конкурсный управляющий.

В силу части 1 статьи 223 АПК РФ, пункта 1 статьи 32 Закона о банкротстве дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с особенностями, установленными Федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

Федеральным законом от 12.07.2011 N 210-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекающих денежные средства участников долевого строительства" глава IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" дополнена параграфом 7, регулирующим банкротство застройщиков.

Указанные положения вступили в силу 15 августа 2011 года.

Таким образом, Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" принято до внесения в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" изменений Федеральным законом от 12.07.2011 N 210-ФЗ, определившим особый порядок рассмотрения дел о банкротстве застройщиков, порядок предъявления требований к застройщику и субъектный состав лиц, имеющих право обратиться с соответствующими требованиями к застройщику.

В соответствии с ч. 1 ст. 201.8 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам: 1) о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства; 2) об истребовании недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства, из чужого незаконного владения; 3) о сносе самовольной постройки; 4) о признании сделки в отношении недвижимого имущества недействительной или незаключенной, применении последствий недействительности сделки в отношении недвижимого имущества; 5) о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование; 6) о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество

ЗАО "Энергостройкомплект-М", осуществляя функции застройщика, обязалось передать Чепурному Александру Александровичу причитающееся ему жилое помещение после ввода жилого дома в эксплуатацию.

Исходя из характера встречных предоставлений по договору, а также существа взаимных прав и обязанностей в рамках возникшего между сторонами правоотношения и принимая во внимание положения постановления от 11.07.2011 N 54, суд считает, что

Договор N ИДн324/2 (Южное Тушино, корп.II) от 24.03.2005 между ЗАО "Энергостройкомплект-М" (Инвестор) и ООО "Экипаж" (Соинвестор), связанный с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, по своей правовой природе является договором купли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем.

Поскольку многоквартирный дом построен и сдан в эксплуатацию, суд приходит к выводу о наступлении срока исполнения ЗАО "Энергостройкомплект-М" обязательства по предоставлению истцу жилого помещения.

Несмотря на то, что заявитель имеет лишь обязательственное право требовать предоставления недвижимого имущества в порядке исполнения договора, он заявил требование о признании своего права собственности на соответствующее жилое помещение, допустимое при установленных по делу обстоятельствах.

По смыслу пункта 5 постановления от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" при предъявлении лицом, имеющим обязательственное требование о предоставлении имущества в собственность, иска о признании за ним права собственности суд не должен отказывать в этом иске только по мотиву выбора таким лицом ненадлежащего способа защиты своего права. В этом случае суду следует квалифицировать данное требование как иск о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь.

Поскольку ЗАО "Энергостройкомплект-М" в нарушение условий Договор долевого строительства N NИДн324/2 от 24.03.2005 не исполнило обязанность по передаче правового титула на недвижимость, а требования заявителя, по существу, заявлены с целью государственной регистрации его права на указанное имущество, суд расценивает заявленное требование как иск о государственной регистрации перехода права собственности, предусмотренный пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Право собственности ЗАО "Энергостройкомплект-М", находящегося на стадии конкурсного производства, в отношении законченного строительством многоквартирного дома, в котором размещается указанное помещение, не регистрировалось.

Вместе с тем в соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 201.11 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" требования участников строительства к застройщику, признанному банкротом, могут быть погашены путем передачи помещений при наличии полученного в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Согласно названным положениям предварительная государственная регистрация права собственности застройщика на недвижимое имущество, передаваемое участникам строительства в порядке погашения их требований, не является обязательной.

При наличии указанных обстоятельств судом первой инстанции были правомерно удовлетворены требования заявителя о признании права собственности на жилое помещение.

Представленным в деле доказательствам дана правильная правовая оценка судом первой инстанции. Оснований для иной оценки у суда апелляционной инстанции не имеется.

Заявитель жалобы не представил в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не могут служить основанием для отмены определения Арбитражного суда города Москвы.

С учетом изложенного, руководствуясь ст.ст. 266, 268, 269, 271, 272 АПК РФ, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда г. Москвы от 24 мая 2013 года по делу N А40-27589/08-74-86Б оставить без изменения, а апелляционную жалобу конкурсного управляющего ЗАО "Энергостройкомплект-М" Акулинина Дениса Юрьевича - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в течение одного месяца со дня изготовления в полном объеме в Федеральный арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Н.В. Дегтярева

Судьи

М.С. Сафронова Т.А. Лялина