Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 16 сентября 2014 г. N Ф06-14073/13 по делу N А12-11822/2010

г. Казань

16 сентября 2014 г.

Дело N А12-11822/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 09 сентября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 сентября 2014 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Герасимовой Е.П.,

судей Савкиной М.А., Богдановой Е.В.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Соломон-Л" и общества с ограниченной ответственностью "Частная охранная организация "Лазурит"

на определение Арбитражного суда Волгоградской области от 11.02.2014 (судья Макаров И.А.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2014 (председательствующий судья Агибалова Г.И., судьи Пригарова Н.Н., Грабко О.В.)

по делу N А12-11822/2010

по заявлению конкурсного управляющего Корсакова Андрея Анатольевича, г. Москва, об утверждении начальной продажной цены заложенного имущества в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "БРК", г. Волгоград (ИНН 3445049824, ОГРН 1023403851965),

УСТАНОВИЛ:

конкурсный управляющий Корсаков А.А. обратился в Арбитражный суд Волгоградской области, в рамках дела о признании несостоятельным (банкротом) общества с ограниченной ответственностью "БРК" (далее - ООО "БРК", должник), с заявлением об утверждении начальной продажной цены права аренды земельного участка, общей площадью 473 кв. м, расположенного по адресу: г. Волгоград, пл. Дзержинского, 1Б, являющегося предметом залога.

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 11.02.2014 заявление конкурсного управляющего ООО "БРК" удовлетворено: утверждена начальная продажная цена заложенного имущества ООО "БРК" - права аренды земельного участка, площадью 473 кв. м кадастровый (или условный) номер 34:34:01 00:45:0022, расположенного по адресу: Волгоград, пл. им. Дзержинского, 1Б в размере 3 363 320 руб. (без учета НДС).

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2014 определение Арбитражного суда Волгоградской области от 11.02.2014 оставлено без изменения.

В кассационных жалобах общество с ограниченной ответственностью "Соломон-Л" (далее - ООО "Соломан-Л") и общество с ограниченной ответственностью "Частная охранная организация "Лазурит" (далее - ООО "ЧОО "Лазурит) просят обжалуемые судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в оспариваемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, определением Арбитражного суда Волгоградской области от 11.11.2011 в отношении ООО "БРК" введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Левин В.В.

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 20.02.2012 признаны обоснованными и включены в третью очередь реестра требований кредиторов ООО "БРК" требования АО "Казкоммерцбанк" в размере 1 038 032 532,54 руб. основного долга, 225 358 221,17 руб. процентов за пользование основным долгом (кредитными средствами) и требования КБ "Москоммерцбанк" (ОАО) в размере 39 486 878,02 руб. основного долга, 9 081 624,98 руб. процентов за пользование основным долгом (кредитными средствами), как обеспеченные залогом имущества ООО "БРК":

1) здания многофункционального комплекса "Сталинградский" с пристройками (литеры "А", "А1", "А1-1" - "А1-8", "А1") этажность 4, подземная этажность - 1, назначение объекта - нежилое, кадастровый (или условный) номер объекта: 34:34:01:000000:004241:000, расположенное по адресу: г. Волгоград, пл.им. Дзержинского, 1Б;

2) права аренды земельного участка площадью 22 587 кв. м кадастровый (или условный) номер 34:34:01 00:45:0023, назначение: земли населенных пунктов - для строительства торгового центра, расположенного по адресу: г. Волгоград, пл.им. Дзержинского, 1Б, срок действия аренды с 20.02.2004 по 23.07.2053;

3) права аренды земельного участка площадью 473 кв. м кадастровый (или условный) номер 34:34:01 00:45:0022, назначение: земли населенных пунктов - для строительства торгового центра, расположенного по адресу: г. Волгоград, пл.им. Дзержинского, 1Б, срок действия аренды с 20.02.2004 по 23.07.2053.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 18.12.2012 ООО "БРК" признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Корсаков А.А.

Информационное сообщение опубликовано в газете "КоммерсантЪ" от 28.12.2012.

Конкурсный управляющий Корсаков А.А. обратился в суд с заявлением об утверждении начальной продажной цены заложенного имущества: права аренды земельного участка площадью 473 кв. м кадастровый (или условный) номер 34:34:01 00:45:0022, расположенного по адресу: г. Волгоград, пл. им. Дзержинского, 1Б, в размере 3 363 320 руб. (без учета НДС).

Судом первой инстанции на основании материалов дела установлено, что начальная продажная цена определена конкурсным управляющим на основании отчета от 05.12.2013 N 58 об определении рыночной стоимости права аренды земельного участка площадью 473 кв. м кадастровый (или условный) номер 34:34:01 00:45:0022, расположенного по адресу: Волгоград, пл. им. Дзержинского, 1б, выполненного ООО "Эксперт" по заказу Корсакова А.А.

По результатам оценки сделан вывод о рыночной стоимости имущества равной 3 363 320 руб. (без учета НДС).

Суды первой и апелляционной инстанций при вынесении обжалуемых судебных актов исходили из следующих обстоятельств.

Согласно пункту 2 статьи 131 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закона о банкротстве) в составе имущества должника, которое составляет конкурсную массу, отдельно учитывается и подлежит обязательной оценке имущество, являющееся предметом залога.

В соответствии с пунктом 6 статьи 18.1 Закона о банкротстве продажа предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется в порядке, установленном статьей 138 настоящего Федерального закона.

По смыслу пункта 4 статьи 138 названного Закона начальная цена продажи предмета залога определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге. Порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.

По правилам подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - судом.

В силу пункта 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя" оценка заложенного имущества, включенного в конкурсную массу, учитывается при определении начальной продажной цены предмета залога в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге. Поскольку реализация предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется под контролем суда, рассматривающего дело о банкротстве, в целях получения максимальной выручки в интересах всех кредиторов должника, начальная продажная цена предмета залога должна быть указана судом в определении о порядке и условиях продажи заложенного имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 129, пунктом 1 статьи 130 Закона о банкротстве по общему правилу на конкурсного управляющего возложена обязанность проведения оценки имущества должника посредством привлечения для этого оценщика.

Указанное не исключает право залогового кредитора, учредителей (участников) должника или собственника имущества должника - унитарного предприятия, конкурсных кредиторов, уполномоченных органов представлять свои возражения против отчета об оценке, проведенной по инициативе конкурсного управляющего в ходе конкурсного производства, и использовать для этого все процессуальные права, предусмотренные АПК РФ, в том числе представлять свои доказательства действительной рыночной стоимости заложенного имущества.

Судами было установлено, что начальная продажная цена определена конкурсным управляющим на основании отчета от 05.12.2013 N 58 об определении рыночной стоимости права аренды земельного участка площадью 473 кв. м кадастровый (или условный) номер 34:34:01 00:45:0022, расположенного по адресу: Волгоград, пл.им. Дзержинского, 1б, выполненного ООО "Эксперт" по заказу Корсакова А.А.

По результатам оценки сделан вывод о рыночной стоимости имущества равной 3 363 320 руб. (без учета НДС).

Судами первой и апелляционной инстанций при анализе отчета оценки и приложенных к отчету об оценке договора аренды от 25.02.2004, изменений к договору от 29.09.2004, от 05.02.2007, от 02.02.2011,- установлено, что первоначально ООО "БРК" был предоставлен в аренду земельный участок площадью 23 051 кв. м; впоследствии земельный участок был разделен на два участка площадью 22 587 кв. м и 473 кв. м соответственно; фактически для строительства (реконструкции из производственного объекта) торгового центра был использован земельный участок площадью 22 587 кв. м ООО "Эксперт" указало, что улучшения земельного участка, выполненные ООО "БРК", отсутствуют. Доказательств наличия проектной документации на строительство торгового центра на земельном участке площадью 473 кв. м, которая могла быть учтена экспертом для использования элементов затратного подхода, судам также не представлено.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

Суд кассационной инстанции выводы судов находит не противоречащими примененным норма права и установленным по делу обстоятельствам.

Доводы, изложенные в кассационных жалобах, сводятся к несогласию с отчетом оценщика об определении рыночной стоимости права аренды земельного участка. Заявители при этом полагают, что данный отчет содержит ряд нарушений.

Данные доводы подлежат отклонению, поскольку направлены на переоценку установленных по делу обстоятельств.

Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 12.03.2014) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

По смыслу статьи 12 Закона об оценочной деятельности при отсутствии очевидного несоответствия отчета об оценке федеральным стандартам оценки, иным нормативно установленным правилам ее осуществления, отчет презюмируется достоверным.

В соответствии с абзацем 3 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Достоверность отчета об оценке определяется выполнением его в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки.

Расхождение установленной разными специалистами величины рыночной стоимости объекта не может являться само по себе свидетельством недостоверности одного из отчетов, доказательством наибольшей оценки. Указанное обстоятельство предопределено допускаемым законом и стандартами применением различных методов и методик оценки в рамках установленных подходов, а также различием источников и объема информации, используемых в ходе оценки - статья 12 Закон об оценочной деятельности. Указанное обстоятельство также предопределено тем, что, объект недвижимости в принципе полного аналога не имеет, является уникальным, именно по этой причине цена является существенным условием договора купли-продажи недвижимости, аренды зданий и сооружений (в отличие от купли-продажи, аренды движимых вещей).

Суд кассационной инстанции отмечает при этом, что заявители кассационных жалоб, вопреки требованиям статьи 65 АПК РФ, не представили опровергающих доказательств.

Правом на обращение в суд с заявлением о назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости права аренды земельного участка заявители кассационных жалоб не воспользовались.

Суды установили, что отсутствует наличие нарушений Закона об оценочной деятельности или стандартов оценочной деятельности при составлении ООО "Эксперт" отчета об оценке от 05.12.2013 N 58, очевидно свидетельствующих о недостоверности выводов.

Исходя из изложенного, суд кассационной инстанции оснований для отмены судебных актов и удовлетворения кассационных жалоб не находит.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Волгоградской области от 11.02.2014 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2014 по делу N А12-11822/2010 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

Е.П. Герасимова

Судьи

М.А. Савкина Е.В. Богданова