Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 октября 2015 г. N 12АП-9425/15

г. Саратов

19 октября 2015 г.

Дело N А12-11822/10

Резолютивная часть постановления объявлена "12" октября 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен "19" октября 2015 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Агибаловой Галины Ивановны,

судей Самохваловой Анны Юрьевны, Каплина Сергея Юрьевича,

при ведении протокола судебного заседания с применением средств аудиозаписи секретарем судебного заседания Гурьяновой Натальей Николаевной,

при участии в судебном заседании:

от ООО "МОЛмант" - Сидоровой Елены Эдуардовны, действующей на основании доверенности от 08.04.2015,

от ООО "Соломон-Л" - Сидоровой Елены Эдуардовны, действующей на основании доверенности от 08.04.2015,

от ООО "Торес" - Сидоровой Елены Эдуардовны, действующей на основании доверенности от20.05.2015,

от ООО "ЧОО "Лазурит" - Сидоровой Елены Эдуардовны, действующей на основании доверенности от 25.05.2015,

от ЗАО "Кар-Финанс" - Зотова Дмитрия Юрьевича, действующего на основании доверенности от 11.03.2015,

от КБ "Москоммерцбанк" (АО) - Зотова Дмитрия Юрьевича, действующего на основании доверенности от 16.09.2015, N 17-12/146,

от конкурсного управляющего ООО "БРК" Исаева Михаила Юрьевича - Кольцова Максима Александровича, действующего на основании доверенности от 01.08.2015,

от иных лиц - не явились, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Двенадцатого арбитражного апелляционного суда, уведомления о вручении почтовых отправлений адресатам приобщены к материалам дела,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ТОРЕС",

на определение Арбитражного суда Волгоградской области от 18 августа 2015 года по делу N А12-11822/2010, принятое судьей Макаровым И.А.,

по жалобе общества с ограниченной ответственностью "ТОРЕС" на действия (бездействие) конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "БРК" Корсакова Андрея Анатольевича, выразившиеся в организации продажи имущества должника (здание торгового центра с подвалом, площадью 8 958,1 кв. м., расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. 8 Воздушной Армии, д 28 "А") отдельным лотом, без оформления прав на земельный участок,

в рамках дела о признании несостоятельным (банкротом) общества с ограниченной ответственностью "БРК" (400005, Волгоградская обл., г. Волгоград, ул. Коммунистическая, 64 "А"; ОГРН 1023403851965; ИНН 3445049824),

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Волгоградской области, в рамках дела о признании несостоятельным (банкротом) общества с ограниченной ответственностью "БРК" (далее - ООО "БРК", должник), обратился конкурсный кредитор, общество с ограниченной ответственностью "ТОРЕС" (далее - ООО "ТОРЕС"), с жалобой на действия (бездействие) конкурсного управляющего ООО "БРК" Корсакова А.А., выразившиеся в организации продажи имущества должника (здание торгового центра с подвалом, площадью 8 958,1 кв. м., расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. 8 Воздушной Армии, д. 28 А) отдельным лотом, без оформления права собственности на земельный участок.

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 18.08.2015 отказано в удовлетворении жалобы.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "ТОРЕС" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить определение Арбитражного суда Волгоградской области от 18.08.2015, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении жалобы.

Апелляционная жалоба мотивирована доводами, аналогичными доводам жалобы на действия конкурсного управляющего, в которых кредитор указывает, что реализация здания ТЦ до оформления конкурсным управляющим права собственности или права аренды ООО "БРК" на земельный участок противоречит общему требованию о добросовестности и разумности действий управляющего.

В суде апелляционной инстанции представитель ООО "МОЛмант", ООО "Соломон-Л", ООО "Торес", ООО "ЧОО "Лазурит" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил определение отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Представитель конкурсного управляющего ООО "БРК" Исаева Михаила Юрьевича, ЗАО "Кар-Финанс", КБ "Москоммерцбанк" (АО) возражал против доводов, изложенных в апелляционной жалобе, просил определение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Арбитражный управляющий Корсаков А.А. в письменном отзыве просил обжалуемое определение оставить без изменения, апелляционную жалобу- без удовлетворения.

Апелляционная коллегия, в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по имеющимся в деле доказательствам проверяет законность и обоснованность судебного акта в апелляционном порядке.

Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыв на нее, выслушав участников процесса в открытом судебном заседании, апелляционная коллегия установила, что судебный акт следует оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Дела о несостоятельности (банкротстве), в силу части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) и пункта 1 статьи 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве), рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

В силу п. 4 ст. 20.3 Закона о банкротстве при проведении процедур банкротства арбитражный управляющий обязан действовать добросовестно и разумно в интересах должника, кредиторов и общества.

По правилам статьи 60 Закона о банкротстве жалобы кредиторов о нарушении их прав и законных интересов подлежат рассмотрению арбитражным судом в порядке и сроки, установленные пунктом 1 указанной статьи Закона о банкротстве.

Согласно пункту 1 статьи 60 Закона о банкротстве арбитражным судом рассматриваются жалобы кредиторов на действия арбитражного управляющего, нарушающие их права и законные интересы.

Основанием удовлетворения жалобы на действия (бездействие) арбитражного управляющего является установление арбитражным судом:

- факта несоответствия этих действий законодательству о банкротстве (неисполнение или ненадлежащее исполнение арбитражным управляющим своих обязанностей);

- факта несоответствия этих действий требованиям разумности;

- факта несоответствия этих действий требованиям добросовестности.

Жалоба может быть удовлетворена только в случае, если вменяемыми неправомерными или недобросовестными или неразумными действиями (бездействием) действительно нарушены те или иные права и законные интересы подателя жалобы.

В силу части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с положениями статей 67, 68, 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

При рассмотрении жалоб на действия (бездействие) арбитражного управляющего бремя доказывания распределяется следующим образом: лицо, обратившееся с жалобой, обязано доказать наличие незаконного, недобросовестного или неразумного поведения арбитражного управляющего и то, что такое поведение нарушает права и законные интересы этого лица, а арбитражный управляющий обязан представить доказательства отсутствия его вины в этом поведении или обосновать соответствие его действий требованиям закона, добросовестности и разумности.

Из материалов дела следует, что решением Арбитражного суда Волгоградской области от 24.12.2012 ООО "БРК" признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Корсаков А.А.

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 09.07.2015 Корсаков А.А. освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего, новым конкурсным управляющим утвержден Исаев М.Ю.

ООО "ТОРЕС", конкурсный кредитор, полагая, что конкурсным управляющим до организации продажи здания торгового центра должно быть оформлено право собственности или право аренды на земельный участок, на котором расположено здание, и необходимый для его эксплуатации, обратилось с настоящей жалобой.

Суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении жалобы по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела о несостоятельности (банкротстве) ООО "БРК", здание торгового центра с подвалом, площадью 8 958,1 кв. м., расположенное по адресу: г. Волгоград, ул. 8 Воздушной Армии, д. 28 А (далее - здание ТЦ) было возвращено в конкурсную массу вследствие оспаривания конкурсным управляющим Корсаковым А.А. договора купли-продажи здания торгового центра с подвалом N 1-ю от 22.07.2010, с учетом дополнительного соглашения N1 от 08.11.2010, заключенного между ООО "БРК" и ООО "Волость".

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2014 по делу N А12-17926/2013 удовлетворен виндикационный иск конкурсного управляющего ООО "БРК" об истребовании здания ТЦ из незаконного владения ряда лиц, в том числе, ООО "Константа".

Возвратив здание ТЦ в конкурсную массу ООО "БРК", конкурсный управляющий провел инвентаризацию данного имущества и приступил к мероприятиям по его продаже.

11.06.2015 конкурсный управляющий разместил в ЕФРСБ сообщение о продаже здания ТЦ. Однако, данные торги не состоялись в связи с принятием судом запретительных обеспечительных мер по жалобам ООО "ТОРЕС".

ООО "ТОРЕС", посчитав не добросовестными действия по реализации здания ТЦ до оформления конкурсным управляющим права собственности или права аренды ООО "БРК" на земельный участок, обратилось с соответствующей жалобой на действия конкурсного управляющего ООО "БРК" Корсакова А.А.

Суд первой инстанции, данный довод кредитора признал ошибочным по следующим основаниям.

Как подтверждается материалами дела, в связи с совершением последовательных сделок между ООО "БРК" и ООО Волость", ООО "Волость" и ООО "Константа", здание ТЦ оказалось зарегистрированным на праве собственности за ООО "Константа".

ООО "Константа", как собственник здания, сначала заключило договор аренды земельного участка, а затем оформило на него право собственности.

Таким образом, действиями конкурсного управляющего здание ТЦ было возвращено в конкурсную массу и зарегистрировано за ООО "БРК", а земельный участок, необходимый для размещения и обслуживания здания, оставался зарегистрированным на праве собственности за ООО "Константа".

Оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.07.2015 решением Арбитражного суда Волгоградской области от 28.05.2015 по делу N А12-13630/2015 удовлетворены исковые требования конкурсного управляющего ООО "БРК" к ООО "Константа", Администрации Волгограда, комитету земельных ресурсов Администрации Волгограда о признании недействительными договоров аренды от 28.06.2012 N 10612 с дополнительным соглашением от 09.06.2013 N 1 земельного участка, площадью 3706 кв.м., кадастровый номер 34:34:030075:50, по адресу: г. Волгоград, улица 8-й Воздушной Армии, 28 "А"; купли-продажи от 29.05.2012 N 5816 земельного участка, площадью 4845 кв.м., кадастровый номер 34:34:030075:51, по адресу: г. Волгоград, улица 8-й Воздушной Армии, 28 "А".

Оспариваемые договоры аренды и купли-продажи земельного участка признаны недействительными, как ничтожные, заключенные с нарушением статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) лицом, ООО "Константа", не обладавшим исключительным правом на аренду и выкуп земли.

Таким образом, вступившим в законную силу судебным актом подтверждено отсутствие у ООО "Константа" прав на земельный участок, признаны не повлекшими правовых последствий договор аренды и купли-продажи земельного участка, в которых на стороне арендодателя и продавца выступала администрация г.Волгограда.

В настоящее время здание ТЦ принадлежит ООО "БРК", земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности.

На основании установленных обстоятельств суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что на ООО "БРК" не распространяется запрет на реализацию (продажу) здания ТЦ без прав на земельный участок.

Как верно отметил суд первой инстанции, принимая во внимание положения пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, после продажи здания ТЦ, его новый собственник сможет по своему желанию и за свой счет оформить право аренды или выкупить земельный участок, необходимый для размещения и эксплуатации здания.

Суд первой инстанции обоснованно отклонил довод кредитора о том, что принципу разумности и добросовестности соответствовали бы действия управляющего по оформлению таких прав на ООО "БРК" до продажи здания, указав на то, что, напротив, такие действия конкурсного управляющего не соответствовали ли бы целям конкурсного производства.

Как усматривается из материалов дела, ООО "БРК" признано несостоятельным (банкротом) решением Арбитражного суда Волгоградской области от 18.12.2012.

Определение Арбитражного суда Волгоградской области о признании недействительным договора купли-продажи здания ТЦ с ООО "Волость" вступило в законную силу - 25.11.2013 (постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда); кассационная жалоба рассмотрена 25.03.2014.

Определение Арбитражного суда Волгоградской области об истребовании здания ТЦ из чужого незаконного владения вступил в законную силу 15.12.2014; кассационные жалобы рассмотрены 26.05.2015.

Решение Арбитражного суда Волгоградской области о признании недействительными договоров аренды и купли-продажи земельного участка вступило в силу 28.07.2015.

Таким образом, исковая работа конкурсного управляющего заняла около 2-х лет.

Оформление права аренды земельного участка и/или его выкуп в собственность ООО "БРК" могут потребовать также значительного времени, что дополнительное повлечет затягивание срока конкурсного производства и, соответственно, расходов на него.

Для оформления права собственности на земельный участок конкурсный управляющий должен заключить договор купли-продажи и оплатить выкупную стоимость земельного участка, что повлечет увеличение и текущих расходов; также повлечет увеличение размера текущих обязательств должника плата за фактическое землепользование за период такого оформления, тем самым уменьшится размер возможного удовлетворения требований конкурсных кредиторов.

Кроме того, как верно указал суд первой инстанции, ООО "ТОРЕС" не обосновало, со ссылкой на нормы Закона о банкротстве, обязанность конкурсного управляющего приобрести за счет средств конкурсной массы новое имущество - земельный участок (не в связи с продолжением хозяйственной деятельности должника) для его последующей продажи.

Апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между ООО "Константа" и Администрацией г. Волгограда были заключены договоры аренды от 28.06.2012 N 10612 с дополнительным соглашением от 09.06.2013 N 1 земельного участка, площадью 3706 кв.м., кадастровый номер 34:34:030075:50, по адресу: г. Волгоград, улица 8-й Воздушной Армии, 28 "А"; купли-продажи от 29.05.2012 N 5816 земельного участка, площадью 4845 кв.м., кадастровый номер 34:34:030075:51, по адресу: г. Волгоград, улица 8-й Воздушной Армии, 28 "А".

Земельные участки были предоставлены ООО "Константа" на основании статьи 36 ЗК РФ, как собственнику здания, расположенного на земельном участке.

Вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Волгоградской области от 20.08.2013 по делу N А12-11822/2010 признан недействительным по признаку ничтожности договор купли-продажи здания ТЦ, заключенный 22.07.2010 между ООО "БРК" и ООО "Волость".

Вступившим в законную силу постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2014 по делу N А12-17926/2013 установлено отсутствие у ООО "Волость" правовых оснований отчуждения данного торгового комплекса ООО "Константа" и торговый комплекс истребован из незаконного владения, в том числе, у ООО "Константа", в конкурсную массу ООО "БРК".

Оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.07.2015 решением Арбитражного суда Волгоградской области по делу N А12-13630/2015 от 28,05.2015 признаны недействительными договор аренды от 28.06.2012 N 10612 с дополнительным соглашением от 09.06.2013 N 1 земельного участка, площадью 3706 кв.м., кадастровый номер 34:34:030075:50, по адресу: г. Волгоград, улица 8-й Воздушной Армии, 28 "А" и договор купли-продажи от 29.05.2012 N 5816 земельного участка, площадью 4845 кв.м., кадастровый номер 34:34:030075:51, по адресу: г. Волгоград, улица 8-й Воздушной Армии, 28 "А".

Предъявление конкурсным управляющим иска о признании недействительными договора аренды и договора купли-продажи земельных участков, осуществлялось с целью исключения ситуации, при которой права на земельный участок будут принадлежать иному лицу, нежели собственнику здания торгового центра, ООО "БРК".

В целях соблюдения принципа единства судьбы земельного участка и здания, расположенного на нем, конкурсным управляющим до реализации здания торгового центра были устранены в установленном законом порядке все незаконные притязания третьих лиц в отношении земли, функционально обеспечивающей реализуемое здание.

В настоящее время в отношении ТЦ, расположенного по адресу: ул. 8-ой Воздушной в г. Волгограде, проводятся вторые торги.

Как обоснованно отмечено судом первой инстанции, оформление прав на земельный участок до момента реализации здания торгового центра вызвало бы необходимость понести дополнительные затраты в виде выкупной стоимости земельного участка или уплаты арендных платежей в значительном размере, с учетом значительной площади земельного участка. В случае реализации здания торгового центра без оформления прав на земельный участок, фактически обязанность, как по оформлению указанных прав, так и расходов по уплате выкупной стоимости или арендной платы будет возложена на приобретателя здания.

Податель апелляционной жалобы не доказал, что конкурсная масса от таких предполагаемых действий конкурсного управляющего значительно пополнится, а не уменьшится за счет всех необходимых трат и времени, необходимых для таких действий.

Права на земельный участок, который функционально обеспечивает находящееся на нем здание, в данном конкретном обособленном споре, не являются самостоятельным имуществом, обладающим значительной стоимостной оценкой при реализации на торгах, поскольку предполагают исключительно несение затрат (в виде арендных платежей или выкупной стоимости) и сами по себе не представляют экономического блага в отдельности от здания.

Обратное подателем апелляционной жалобы не доказано.

В силу п. 2 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) цена реализации здания включает в себя цену соответствующих прав на земельный участок, расположенный под ним.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 28.05.2015 по делу N А12-13630/2015, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.07.2015, фактически земельный участок возвращен в государственную или муниципальную собственность.

В силу статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ у собственника здания, строения, сооружения возникает право на земельный участок, занятый объектом недвижимости и необходимый для его использования. Согласно пунктам 13 и 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" в соответствии с положениями пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и пункта 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. При этом покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Новый приобретатель вправе самостоятельно решить приобретать ли земельный участок в собственность или оформить за свой счет право аренды на него.

Таким образом, у конкурсного управляющего ООО "БРК" Корсакова А.А. отсутствовала безусловная обязанность оформления права собственности или права аренды ООО "БРК" на земельный участок, на котором находится здание ТЦ, до его реализации.

При изложенных обстоятельствах апелляционный суд находит выводы суда первой инстанции обоснованными и правомерными.

Доводы заявителя жалобы являются предположительными, не подтверждены надлежащими доказательствами, по существу направлены на переоценку фактических обстоятельств и представленных доказательств, правильно установленных и оцененных судом.

Правовых оснований для переоценки выводов суда первой инстанции у апелляционного суда не имеется.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Апелляционный суд находит, что обжалуемое определение следует оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Вопрос о распределении государственной пошлины не рассматривается судом, поскольку Налоговым кодексом Российской Федерации не предусмотрена уплата государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы на определения по данной категории дел о банкротстве.

Руководствуясь статьями 268 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Волгоградской области от 18 августа 2015 года по делу N А12-11822/10 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в кассационном порядке в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд 1-ой инстанции, принявший определение.

Председательствующий

Г.И. Агибалова

Судьи

С.Ю. Каплин А.Ю. Самохвалова