Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 19 февраля 2017 г. N 09АП-39277/15
20 февраля 2017 г.
| Дело N А40-186108/14
|
Резолютивная часть постановления объявлена 17 января 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 20 февраля 2017 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Н.И. Левченко,
судей А.Н. Григорьева, Д.В. Пирожкова,
при ведении протокола судебного заседания секретарем И.В. Фоминым,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы, Соловьевой Людмилы Ивановны
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 15 июля 2015 года
по делу N А40-186108/2014, принятое судьей Беловой А.Р. (шифр судьи 85-1560)
по иску Общества с ограниченной ответственностью "РИТМ-ЛЮКС"
(ОГРН 1027739253607, ИНН 7705014340)
к Департаменту городского имущества города Москвы
(ОГРН 1037739510423,ИНН 7705031674),
третье лицо: Соловьева Людмила Ивановна
об урегулировании разногласий
при участии в судебном заседании:
от истца: Карпов Р.Д. (по доверенности от 06.11.2014)
от ответчика: Соболь Л.Я. (по доверенности от 09.01.2017)
от третьего лица: Карпов С.М. (по доверенности от 14.01.2016)
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью "РИТМ-ЛЮКС" (далее - ООО "РИТМ-ЛЮКС", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент, ответчик) об изложении пункта 3.1 договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), расположенное по адресу г. Москва, ул. Татарская, д. 1/7 (подвал, помещение I, комнаты 13, 15-20), общей площадью 267,6 кв.м, заключенный между Департаментом городского имущества города Москвы и Обществом с ограниченной ответственностью "РИТМ-ЛЮКС" в следующей редакции: "3.1. Цена объекта составляет 11 987 881 рублей (без учета НДС)"; пункта 3.4 договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), расположенное по адресу г. Москва, ул. Татарская, д. 1/7 (подвал, помещение I, комнаты 13, 15-20), общей площадью 267,6 кв.м, заключенный между Департаментом городского имущества города Москвы и Обществом с ограниченной ответственностью "РИТМ-ЛЮКС" в следующей редакции "3.4. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющего не менее 332 996 рублей 70 копеек_" (с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).
В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле были привлечена Соловьева Людмила Ивановна (далее - Соловьева Л.И.), собственник жилого помещения многоквартирного жилого дома, подвальные помещения которого отчуждаются Департаментом.
Исковые требования заявлены на основании статей 8, 12, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).
Решением арбитражного суда первой инстанции от 15.07.2015 исковые требования удовлетворены. Пункты 3.1, 3.4 договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), расположенного по адресу г. Москва, ул. Татарская, д. 1/7 (подвал, помещение I, комнаты 13, 15-20), общей площадью 267,6 кв.м, заключенный между Департаментом городского имущества города Москвы и Обществом с ограниченной ответственностью "РИТМ-ЛЮКС" урегулированы судом в следующей редакции:
"3.1. Цена объекта составляет 11 987 881 рублей (без учета НДС)";
"3.4. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющего не менее 332 996 рублей 70 копеек_"
Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик и третье лицо обратились в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобами.
Ответчик просил отменить решение суда и принять по делу новый судебный акт, сославшись на нарушение законодательства при проведении судебной экспертизы.
Соловьева Л.И. в своей апелляционной жалобе просила отменить решение суда, перейти к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции.
При рассмотрении апелляционных жалоб ответчика и третьего лица, Соловьевой Л.И. было заявлено ходатайство о приостановлении дела до вступления в законную силу судебного акта по делу N А40-71238/2015.
В указанном деле заявлены исковые требования исковые требования Соловьевой Людмилы Ивановны (как представителя группы лиц) к Департаменту городского имущества города Москвы об истребовании помещений, в отношении которых в настоящем деле заявлено требование о заключении договора купли-продажи, и признании права общей долевой собственности на них за жильцами многоквартирного дома.
Определением Девятого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2015 приостановлено производство по делу N А40-186108/2014 до вступления в законную силу судебного акта по делу N А40-71238/15.
После вступления в законную силу судебного акта по делу N А40-71238/15 производство по настоящему делу было возобновлено.
Судебным актом по делу N А40-71238/15 рассмотрены требования Соловьевой Л.И. и присоединившихся к ней лиц о признании за собственниками помещений в многоквартирном доме права общей долевой собственности на нежилое помещение -подвал, помещение I, (комнаты 13, 15-20), общей площадью 267,6 кв.м, расположенное по адресу г. Москва, ул. Татарская, д. 1/7. Постановлением апелляционного суда от 01.12.2016 решение суда первой инстанции об удовлетворении иска отменено, в удовлетворении исковых требований отказано.
В заседании суда апелляционной инстанции 17.01.2017 представитель Департамента доводы своей жалобы поддержал.
Представитель третьего лица доводы своей апелляционной жалобы поддержал, сослался на недобросовестность арендатора (истца), который осуществлял подкоп грунта, углубляя подвал, что подтверждается судебными актами по делу N А40-58238/2015, в соответствии с которыми ООО "РИТМ-ЛЮКС" было привлечено к административной ответственности в размере 500 000 рублей.
Также, представитель обратил внимание на наличие судебных актов, которыми в 2013 - 2014 годах было отказано ООО "РИТМ-ЛЮКС" в выкупе тех же помещений, в том числе по поводу неуплаты арендных платежей.
Представитель истца против удовлетворения апелляционных жалоб возражал.
Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 АПК РФ, изучив доводы жалобы, заслушав объяснения представителей истца и ответчика, третьего лица, исследовав и оценив представленные доказательства, Девятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 15.07.2015 на основании следующего.
Как установлено судом апелляционной инстанции, 18.08.2006 между Департаментом имущества города Москвы (арендодатель) и ООО "РИТМ-ЛЮКС" (арендатор) заключен договор аренды нежилого фонда N 01-01011/06 в жилом доме в целях использования под торговые цели, склад и предприятие общественного питания.
Истец является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Закона N 209-ФЗ, что также подтверждается внесением общества в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.
На день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества у ООО "РИТМ-ЛЮКС" отсутствовала задолженность по арендной плате за используемое имущество, неустойкам (штрафам, пеням), а площадь арендуемых помещений не превышает суммарной площади, установленной положениями части 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 N 66 "О приватизации государственного имущества города Москвы".
В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Закон N 209-ФЗ), и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).
При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Закона N 159-ФЗ.
В соответствии с частью 4 статьи 4 Закона N 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.
Согласно пункта 2 части 9 этой же статьи субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок.
Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).
Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.
Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).
В соответствии с частью 4.1 статьи 4 Закона N 159-ФЗ течение срока, указанного в части 4 указанной статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.
ООО "РИТМ-ЛЮКС" 14.07.2014 (т.1 л.д. 81-83) обратилось в службу "Одного окна" Департамента городского имущества города Москвы с заявлением, в котором выразило намерение воспользоваться преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Татарская, д. 1/7.
Поскольку ответа на вышеуказанное обращение от Департамента не поступило, истец 03.10.2014 направил ответчику проект договора купли-продажи для подписания Департаментом на три года (т. 1 л.д. 13-14, 84-151; т. 2 л.д. 1-22).
Однако, ответчик не принял решения об условиях продажи арендованного помещения, проект договор купли-продажи истцу не направил, на обращение истца не ответил, что и послужило причиной обращения истца с настоящими требованиями в арбитражный суд.
В силу статьи 421 ГК РФ и юридические лица свободны в заключении договора.
В соответствии с абзацем вторым части второй статьи 445 ГК РФ при отклонении протокола разногласий сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 ГК РФ в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на усмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
В соответствии с пунктом 2 статьи 455 ГК РФ в случаях, когда, в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора) и ей в течение 30 дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение 30 дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В соответствии со статьей 166 ГК РФ в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 455 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имеются разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества по цене равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ.
В силу статьи 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.
Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.
Для установления рыночной стоимости выкупаемого имущества судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза.
Согласно экспертному заключению от 09.04.2015 N 03/15-18К, рыночная стоимость объекта оценки по состоянию 14.07.2014 составляет 11 987 881 рубль без учета НДС.
В соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.05.2015 N 297, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.
Как указано в пункте 24 Общих понятий оценки, подходов и требований к проведению оценки, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.
При определении рыночной стоимости недвижимости с применением сравнительного подхода, экспертом произведено изучение рынка и выбор листингов (предложений на продажу) объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом; сбор и проверка информации по каждому объекту-аналогу (о цене предложения, дате предоставления информации об объектах-аналогах, физических характеристиках, местоположении объектов и др.); сравнение каждого объекта-аналога с оцениваемым объектом недвижимости по нескольким параметрам (местоположению, физическим характеристикам, условиям продажи и др.); корректировка листинговых цен по каждому объекту-аналогу в соответствии с имеющимися различиями между ними и оцениваемым объектом. В ходе анализа к ценам продаж были внесе
