Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 марта 2014 г. N 13АП-19486/13

г. Санкт-Петербург

05 марта 2014 г.

Дело N А56-45162/2011/пс7

Резолютивная часть постановления объявлена 13 февраля 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 марта 2014 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Герасимовой М.М.

судей Зайцевой Е.К., Масенковой И.В.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем с/з Терентьевой О.А.

при участии:

от ООО "АртЛэнд": Епифанцева К.Р., представитель по доверенности от 15.01.2013, паспорт, Востриков А.Н., представитель по доверенности от 29.10.2013, паспорт,

от конкурсного управляющего: Теплякова М.В., представитель по доверенности от 12.02.2014, паспорт,

от иных лиц: не явились, извещены,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-19486/2013) ООО "АртЛэнд" на определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.08.2013 по делу N А56-45162/2011 (судья Адаев О.С.), принятое

по заявлению ООО "АртЛэнд"

о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение и передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность

по делу о несостоятельности (банкротстве) ЗАО "Строительное объединение "М-ИНДУСТРИЯ"

установил:

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2012 в отношении Закрытого акционерного общества "Строительное объединение "М-ИНДУСТРИЯ" введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Чащин Сергей Михайлович. Публикация сведений о введении процедуры наблюдения осуществлена в газете "Коммерсантъ" 03.11.2012 N 208.

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.04.2013 в отношении должника применены правила банкротства застройщика. Соответствующая публикация размещена в газете "Коммерсантъ" 20.04.2013 N 70.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.12.2013 ЗАО "М-ИНДУСТРИЯ" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура конкурсного производства, исполнение обязанностей конкурсного управляющего возложено на Чащина Сергея Михайловича, исполнявшего обязанности временного управляющего ЗАО "М-ИНДУСТРИЯ"

В процедуре наблюдения, 10.06.2013, Общество с ограниченной ответственностью "АртЛэнд" обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением об исполнении должником в натуре обязательств из предварительного договора, а именно: об обязании должника зарегистрировать право собственности на нежилое помещение, расположенное на 1-м этаже секции Б, ПИБ N 4Б, общей площадью 80,00 кв.м. в жилом доме на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0302006:8, расположенный по адресу: г. Сочи, ул. Яна Фабрициуса в Хостинском районе во исполнение обязанности продавца согласно пунктам 2.1.1, 2.1.5. предварительного договора купли-продажи нежилого помещения от 10.06.2010 N 1006/10СФН; передать ООО "АртЛэнд" указанное нежилое помещение по акту приема-передачи.

В качестве третьего лица к участию в обособленном споре привлечено Управление Росреестра по Краснодарскому краю.

Определением суда первой инстанции от 15.08.2013 в удовлетворении заявления ООО "АртЛэнд" о признании права собственности на объект недвижимого имущества - нежилое помещение общей площадью 80 кв.м., расположенное на 1 этаже секции Б, ПИБ N 4Б, в жилом доме, находящемся по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Яна Фабрициуса, отказано. Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что предварительный договор не является договором о передаче имущества и не порождает никаких имущественных прав. Суд первой инстанции сослался на разъяснения абзаца 2 пункта 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" о том, что положения законодательства об инвестициях не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности на возводимое за их счет недвижимое имущество в процессе строительстве. В рамках дела о несостоятельности застройщика может быть предъявлено лишь требование о передаче помещения, но не о признании права собственности участников строительства на доли недостроенного объекта.

На определение суда первой инстанции подана апелляционная жалоба ООО "АртЛэнд", в которой ее податель просит отменить определение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований заявителя. В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на то, что суд фактически не рассмотрел заявленные требования по существу: вместо требования об исполнении условий договора в натуре суд рассмотрел требование о признании права собственности. Заявитель не получал отзыва временного управляющего и письменной позиции кредитора Солохина Ю.Е., представленных в материалы дела, которые были учтены судом при вынесении судебного акта. При этом суд рассмотрел дело в отсутствие заявителя, чем существенно нарушил его права. Суд неверно квалифицировал правовую природу предварительного договора, который представляет собой договор купли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем. Суд неверно квалифицировал обращение заявителя, который ссылался на положения статьи 201.8 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", так как требование заявлено в отношении нежилого помещения. Судом не дана оценка представленного 05.08.2013 через приемную Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области ходатайства о приобщении документов к делу, включая письменное требование ООО "АртЛэнд" к должнику о предоставлении информации и сведений, передаче помещения по акту приема-передачи и пр. Судом не установлен факт отсутствия документов о приемке помещения, последнее не было передано ООО "АртЛэнд" не по вине заявителя. Также суд не учел, что у заявителя не может иметься разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, которое выдается застройщику, данный документ не истребован судом от лиц, которые могли им располагать. В судебном заседании установлено, что заявителем денежные обязательства по договору исполнены. В обжалуемом судебном акте суд не указал причин, по которым не принял доводы ответчика.

В отзыве на апелляционную жалобу временный управляющий ЗАО "СК "М-ИНДУСТРИЯ" Чащин С.М. возражал против ее удовлетворения, ссылаясь на то, что предварительный договор не является основанием для возникновения права собственности истца.

При рассмотрении дела апелляционным судом установлен факт нарушения судом первой инстанции положений процессуального права: вынесение судебного акта по по тем требованиям, которые были заявлены ООО "АртЛэнд". Определением от 12.12.2013 суд перешел к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции. ООО "АртЛэнд" отказалось от требования об обязании ЗАО "Строительное объединение "М-ИНДУСТРИЯ" зарегистрировать свое право собственности на нежилое помещение, расположенное на первом этаже секции Б ПИБ N 4Б общей площадью 80,00 кв.м в жилом доме на земельном участке кадастровый номер 23:49:0302006:8, расположенном по адресу: г. Сочи, ул. Яна Фабрициуса в Хостинском районе. Отказ от заявленного требования принят судом. Производство по делу в этой части прекращено.

В материалы дела представлен отзыв ЗАО "М-ИНДУСТРИЯ", в котором оно возражений против удовлетворения требований ООО "АртЛэнд" не заявило, указав, что 07.03.2013 жилой дом введен в эксплуатацию, ему присвоен почтовый адрес: г. Сочи, ул. Я.Фабрициуса, д. 7. В отношении помещения составлен Акт технического осмотра от 20.03.2013, помещения, с учетом акта зачета встречных требований от 30.05.2011, денежные обязательства исполнены заявителем в полном объеме. Невозможность оформить должным образом право собственности на объект препятствует истцу в реализации его прав собственника в отношении фактически созданного объекта. Отсутствие зарегистрированного права на помещение не препятствует его передаче участнику долевого строительства в рамках дела о несостоятельности. Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по рассматриваемому делу от 05.11.2013 признано право собственности на жилое помещение за участником долевого строительства за Мозговым А.В.

При рассмотрении дела заявитель уточнил заявленные требования: просил принять судебный акт о государственной регистрации перехода права собственности к ООО "АртЛэнд" на нежилое помещение, расположенное на 1-ом этаже секции Б, ПИБ N 4б, общей площадью 80,00 кв.м. в жилом доме на земельном участке кадастровый номер 23:49:0302006:8, расположенном по адресу: г. Сочи, ул. Яна Фабрициуса в Хостинском районе и о передаче ООО "АртЛэнд" указанного нежилого помещения, во исполнение обязательства передать его в собственность. Основания заявленных требований изложены в письменных пояснениях в порядке статьи 81 АПК РФ. В дополнение к пояснениям ответчик указал на то, что право собственности в отношении нежилого помещения ни за кем не зарегистрировано, ответчик в отзыве от 12.12.2013 признал требование истца о государственной регистрации права собственности ООО "АртЛэнд" на объект и факт оплаты заявителем стоимости нежилого помещения.

В отзыве на заявление, исполняющий обязанности конкурсного управляющего против заявленных требований возражал, ссылаясь на то, что в Разрешении на ввод объекта в эксплуатации от 07.03.2013 N RU 23309-845 отсутствует указание на то, что в состав жилого дома входит спорное помещение. Заявителем не доказан факт создания спорного помещения, его индвидуальные характеристики. В предварительном договоре указаны проектные данные, которые могли измениться в ходе строительства. Надлежащие доказательства внесения инвестиционных средств не представлено.

Конкурсный кредитор Солохин Ю.Е. заявил о привлечении его к участию в обособленном споре в качестве третьего лица, не заявляющих самостоятельных требований, на стороне должника, просил в удовлетворении требований ООО "АртЛэнд" отказать. В обоснование заявления о привлечении к участию в обособленном споре, Солохин Ю.Е. сослался на то, что является взыскателем по сводному исполнительному производству, в рамках которого наложен арест на имущество должника. Для признания права собственности за за дольщиком, передаточный акт должен быть подписан до принятия заявления о признании застройщика банкротом. Требования в отношении недвижимого имущества в деле о несостоятельности застройщика могут быть заявлены лишь в отношении жилых помещений. Требования заявителя подлежали удовлетворению пропорционально требованиям иных кредиторов, и в порядке установленной очередности. Оплата объекта недвижимости не произведена. Акт зачета взаимных требований от 30.05.2011 N 1 подписан после возбуждения производства по делу о банкротстве.

В судебном заседании представители ООО "АртЛэнд" поддержали заявленные требования. Представители конкурсного управляющего против удовлетворения заявленных требований возражали по мотивам, изложенным в отзывах.

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.02.2013 требования Солохина Ю.Е. включены в реестр требований кредиторов, следовательно, в силу положений статьи 34 Закона N 127-ФЗ он вправе участвовать в рассмотрении заявления ООО "АртЛэнд" и заявлять соответствующие возражения.

Заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, апелляционный суд считает, что требования подлежат удовлетворению частично.

Материалами дела подтверждается, что ЗАО "Строительное объединение "М-ИНДУСТРИЯ" (продавец) и ООО "АртЛэнд" (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения от 10.06.2010 N 1006/10СФН, в котором стороны согласовании заключение в будущем Основного договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного на первом этаже секции Б, ПИБ N 4Б, общей площадью 80,00 кв.м., в жилом доме по адресу - г. Сочи, ул. Яна Фабрициуса в Хостинском районе. Основной договор, по условиям пункта 1.2 предварительного договора, должен был быть заключен сторонами не позднее 31.12.2011 года.

Стоимость помещения согласована в пункте 3.1 договора в размере 4800000,00 руб.

В пункте 4.1 договора оговорено, что покупатель производит оплату помещения в день заключения основного договор. Днем платежа является день поступления денежных средств на расчетный счет продавца (пункт 4.2 договора).

Пунктом 4.3 согласован перерасчет стоимости помещения исходя из его фактической площади и стоимости квадратного метра - 60000,00 руб.

Согласно пункту 5.2 предварительного договора, в качестве обеспечения обязательств покупателя, следовало внести 4800000,00 руб., которые после подписания основного договора засчитывались в счет оплаты по основному договору.

По акту зачета взаимных требований N 1 от 30.05.2011, произведен зачет задолженности ЗАО "СО "М-ИНДУСТРИЯ" перед ООО "АртЛэнд" по мировому соглашению от 19.05.2011 по делу NА56-9178/2011, утвержденному определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.05.2011 в сумме 5513396,77 руб. (с учетом ранее выплаченных денежных средств) и задолженности ООО "АртЛэнд" перед ЗАО "СО "М-ИНДУСТРИЯ" по предварительному договору купли-продажи помещения от 10.06.2010 N1006/10СФН в сумме 4800000,00 руб.

Должник при рассмотрении дела подтвердил факт исполнения заявителем обязательств по внесению денежных средств в оплату объекта недвижимости, подлежащего приобретению ООО "АртЛэнд".

Многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями обслуживания населения, расположенный по адресу - г. Сочи, район Хостинский, ул. Я. Фабрициуса, на земельном участке общей площадью 4547 кв.м. (кад. N 23:49:0302006:8) введен в эксплуатацию на основании Разрешения от 07.03.2013 N RU 23309-845, выданного ЗАО "М-ИНДУСТРИЯ".

Объекту присвоен адрес - г. Сочи, Хостинский район, ул. Я. Фабрициуса, д. 7.

Положениями подпункта 5 пункта 1 статьи 201.8 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" предусмотрено право предъявления другими лицами требований к застройщику о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование.

Из условий предварительного договора, с учетом разъяснений пункта 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем следует, что должник фактически принял на себя обязательство по передаче заявителю нежилого помещения, которое будет создано по итогам строительства жилого дома по указанному выше адресу.

В тексте предварительного договора содержатся характеристики помещения, которые позволяют выделить его из числа иных нежилых помещений в доме, а именно- номер помещения, что согласно разъяснениям пункта 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 является достаточным для вывода о заключении заявителем и должником договора купли-продажи объекта недвижимости, который будет создан в будущем.

Кроме того, характеристики спорного объекта и факт его существования подтверждены сторонами в акте технического осмотра помещения от 20.03.2013, расположенного по адресу - г. Сочи, ул. Яна Фабрициуса, д. N 7, пом. 4Б. Исходя из положений пункта 11 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ обязательных требований о перечислении в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию всех нежилых помещений в доме, не содержится. При таких обстоятельствах отсутствие указания в данном документе на спорное помещение, при наличии доказательств его создания и индивидуальных технических характеристик, не может опровергать факт существования помещения как объекта права.

Согласно Уведомлению об отсутствии в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запрашиваемых сведений от 09.12.2013, права собственности на спорное помещение ни за кем не зарегистрированы.

Земельный участок для строительства площадью 4547 кв.м. с кадастровым номером 23:49:03 02 006:0008 предоставлен для строительства жилого дома по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договора аренды) от 08.10.2004 с учетом дополнительного соглашения N 1 от 02.08.2011 к нему и договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 01.12.2004, заключенного между ООО "Экзотика" и ЗАО "Строительное объединение "М-ИНДУСТРИЯ" именно должнику, то есть он является застройщиком. Спорное имущество имеется в натуре, и находится во владении должника, что влечет возможность применения разъяснений Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 о наличии оснований для обязания продавца к передаче в натуре вещи, причитающейся покупателю.

Таким образом, требование заявителя в части передачи помещения в собственность подлежит удовлетворению.

В то же время, заявление требований о государственной регистрации перехода права собственности в рамках дела о банкротстве не предусмотрено положениями статьи 201.8 Закона о банкротстве. Таким образом, в части требования о государственной регистрации оснований для удовлетворения заявления не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.08.2013 по делу N А56-45162/2011/пс7 отменить.

Принять новый судебный акт.

Обязать ЗАО "Строительное объединение "М-Индустрия" (ОГРН: 1027802511296) во исполнение обязательства по договору N 1006/10СФН от 10.06.2010 передать в собственность ООО "АртЛэнд" (ОГРН: 5067847090823) нежилое помещение на первом этаже секции Б, ПИБ N 4Б, общей площадью 80,00 кв.м. в жилом доме, расположенном на земельном участке кадастровый номер 23:49:0302006:8 по адресу: г. Сочи, ул. Яна Фабрициуса в Хостинском районе.

В остальной части в удовлетворении заявления ООО "АртЛэнд" отказать.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в случаях и порядке, предусмотренных положениями Арбитражного процессуального кодекса РФ и Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

Председательствующий

М.М. Герасимова

Судьи

Е.К. Зайцева И.В. Масенкова